OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Sisällysluettelo Kapiteelin liiketoiminta... 3 Toimitilat... 6 Hotellit... 7 Myyntikiinteistöt... 8 Kruunuasunnot... 9 Tuloslaskelma...10 Tase... 11 Tunnuslukujen laskentakaavat...12 2 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Yhteenveto liiketoimintayksiköittäin 1.1. 31.3.2004 Toimitilat Myynti- Kruunu- Hotellit kiinteistöt asunnot Oy Kiinteistöomaisuus, Me 655 164 255 114 Vuokrattava pinta-ala, 1 000 m 2 785 173 743 287 Vuokrausaste, % 79,3 100 64,3 91,8 Vuokrausaste (pl. kehityskohteet), % 87,7 100 65,5 95,2 Vuokratuotot, Me 20 4 9 6 Nettovuokratuotto, Me 14 3 2 2 Nettovuokratuotto, % 8,7 7,5 3,6 6,0 Myynnit, Me 4 1 18 1 Investoinnit, Me 9 1 0 2 Vuokrasopimusten lukumäärä 1 755 20 3 380 1 486 Henkilöstö keskimäärin 23 3 49 16 Kapiteelin liiketoiminta Kapiteelin kiinteistöliiketoiminta jakautuu neljään liiketoimintayksikköön, jotka ovat Toimitilat, Hotellit, Myyntikiinteistöt sekä Kruunuasunnot. Toimitilat-yksikkö omistaa ja vuokraa Kapiteelin strategian mukaisesti pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa sijaitsevia toimisto- ja liikekiinteistöjä. Hotellit-yksikkö omistaa hotellikiinteistöjä ja vastaa niiden vuokrauksesta. Myyntikiinteistöt-yksikön tehtävänä on yhtiön pitkäaikaiseen omistukseen soveltumattomien kohteiden myynti ja vuokraus. Kapiteelin tytäryhtiö Kruunuasunnot Oy omistaa, vuokraa ja myy asuntoja. Kapiteelin kiinteistöomaisuuteen sitoutunut pääoma on 1,2 miljardia euroa. Tästä noin 70 prosenttia on yhtiön sijoitusomaisuutta. Omaisuudesta 20 prosenttia on myyntiomaisuutta ja 10 prosenttia on Kruunuasunnot Oy: n omistuksessa. Katsauskauden aikana 1.1. 31.3.2004 Kapiteeli on parantanut konsernin ja toimitilakiinteistöjen nettovuokratuottoja. Myös kiinteistöjen myynti on alkuvuonna toteutunut tavoitteiden mukaisesti. Kapiteeli-konsernin kiinteistöomaisuuden sitoutunut pääoma 31.3.2004 oli 1 188 miljoonaa euroa. Kapiteeli investoi katsauskaudella kiinteistöjen kehittämiseen 10 miljoonaa ja Kruunuasunnot 2 miljoonaa euroa. Kapiteeli myi strategiaansa kuulumatonta kiinteistöomaisuutta 23 miljoonalla ja Kruunuasunnot 1 miljoonalla eurolla. Kapiteelin Toimitilat-yksikön kiinteistöjen nettovuokratuotto 1.1. 31.3.2004 oli 8,7 prosenttia ja Kapiteelikonsernin nettovuokratuotto 7,1 prosenttia. Kapiteelin kiinteistöomaisuuden vajaakäyttöasteiden ennakoidaan loppuvuonna jonkin verran pienenevän. Toimitilakiinteistöjen ja konsernin nettovuokratuottojen arvioidaan pysyvän koko tilivuoden ajan alkuvuoden tasolla. 3 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Kapiteeli-konserni, tuloslaskelma *) Milj. euroa 1.1.-31.3.2004 1.1.-31.3.2003 1.1.-31.12.2003 Vuokratuotot 39,9 34,4 166,0 Hoito-, kunnossapito- ja muutoskulut - 18,8-16,1-87,9 NETTOVUOKRATUOTTO 21,1 18,3 78,1 Myyntivoitot / -tappiot 6,8 13,5 27,0 Hallinto- ja muut kulut / muut tuotot - 3,5-4,9-16,6 Poistot ja arvonalentumiset - 4,6-4,3-40,9 LIIKEVOITTO 19,8 22,6 47,6 Rahoituskulut - 5,0-5,8-20,5 TULOS ENNEN SATUNNAISERIÄ, TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 14,8 16,8 27,1 Satunnaiset tuotot 0 0 6,7 Verot 0 0 0 TILIKAUDEN TULOS 14,8 16,8 33,8 *) Tuloslaskelman ryhmittely ja vertailukauden 1.1. 31.3.2003 tulostiedot perustuvat konsernin sisäiseen laskentaan. Tuloslaskelma ja tase Kapiteeli-konsernin muodostavat emoyhtiö Kapiteeli Oy, tytäryhtiö Kruunuasunnot Oy sekä 775 kiinteistötytärja osakkuusyhtiötä. Emoyhtiö, Kruunuasunnot Oy ja pysyvään omistukseen kuuluvat kiinteistötytär- ja kiinteistöosakkuusyhtiöt on yhdistelty Kapiteeli-konserniin. Vaihtuviin vastaaviin kuuluvia kiinteistöyhteisöjä ei ole yhdistelty. Konsernin tuloslaskelma 1.1. 31.3.2004 Konsernin liikevaihto oli 60 miljoonaa euroa. Liikevaihto kertyi 40 miljoonan euron vuokratuotoista ja käyttökorvauksista ja 20 miljoonan euron kiinteistömyynneistä. Suunnitelman mukaiset poistot olivat 5 miljoonaa euroa. Konsernin tulos oli 15 miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy nettomäärältään 7 miljoonaa euroa kiinteistöjen ja kiinteistöyhteisöjen osakkeiden myyntivoittoja. Katsauskauden oman pääoman tuotto oli 8,2 prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 6,0 prosenttia. Konsernin tase 31.3.2004 Konsernitaseen loppusumma oli 1 294 miljoonaa euroa. Konsernin pysyviin vastaaviin, 858 miljoonaan euroon, luetaan pitkäaikaiset kiinteistösijoitukset. Vaihtuviin vastaaviin sisältyvät myytäviksi luokitellut kiinteistö- ja osakesijoitukset 364 miljoonaa euroa. Yhtiölainasaamiset vaihto-omaisuuteen kuuluvilta kiinteistöyhtiöiltä olivat 21 miljoonaa euroa. Konsernilla oli vierasta pääomaa 562 miljoonaa euroa. Vieraasta pääomasta 103 miljoonaa oli lyhytaikaista ja 459 miljoonaa euroa pitkäaikaista. Kapiteeli Oy: n luottojen keskimääräinen laina-aika oli 2,6 vuotta ja keskikorko 3,47 prosenttia. Konsernin oma pääoma oli 680 miljoonaa euroa. Omaan pääomaan sisältyy omistajan 172 miljoonan euron pääomalaina Kapiteeli Oy:lle. Konsernin omavaraisuusaste (ml. pääomalaina) oli katsauskauden lopussa 55,5 prosenttia. Nettovelkaantumisaste (gearing) oli 0,9. Kapiteeli-konserni 31.3.2004 Kapiteeli Oy Kiinteistö- ja osakkuusyhtiöt, kpl Pysyvät vastaavat Tytäryhtiöt 91 Osakkuusyhtiöt 3 Vaihtuvat vastaavat Tytäryhtiöt 343 Osakkuusyhtiöt 204 Kruunuasunnot Oy Kiinteistötytäryhtiöt, kpl Pysyvät vastaavat 106 Vaihtuvat vastaavat 28 4 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Hallintoelimet Kapiteeli Oy:n varsinaisessa yhtiökokouksessa 16.3.2004: Vahvistettiin Kapiteeli Oy:n ja konsernin tilinpäätökset ja myönnettiin hallituksen jäsenille sekä toimitusjohtajalle vastuuvapaus. Päätettiin hallituksen ehdotuksen mukaisesti jakaa osinkoa 0,92 euroa osaketta kohden eli 8 740 000 euroa ja jättää loput 22 674 374,91 euroa tilikauden voitosta edellisten tilikausien tulostilille. Valittiin vuonna 2005 pidettävään varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka hallituksen puheenjohtajaksi pääjohtaja Erkki KM Leppävuori, varapuheenjohtajaksi finanssineuvos Jarmo Väisänen ja jäseniksi kauppaneuvos Tapio Kiiskinen, ekonomi Matti R J Niemi, talous- ja hallintojohtaja Ritva Sallinen ja budjettineuvos Elina Selinheimo. Valittiin varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä alkavaksi kaudeksi yhtiön varsinaiseksi tilintarkastajaksi Tuokko Tilintarkastus Oy, KHT-yhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana KHT Yrjö Tuokko ja varatilintarkastajaksi KHT Olavi Guttorm. Päätettiin hallituksen ehdotuksen mukaisesti muuttaa Kapiteeli Oy julkiseksi osakeyhtiöksi ja muuttaa Kapiteelin toiminimi muotoon Kapiteeli Oyj. Samalla päätettiin ottaa käyttöön rinnakkaistoiminimet Kapiteeli Abp ja Kapiteeli Plc. Katsauskauden jälkeiset liiketapahtumat Kapiteelin yhtiökokouksen päätös yhtiömuodon muutoksesta julkiseksi osakeyhtiöksi rekisteröitiin 13.4.2004. Yhtiön toiminimi on muutoksen jälkeen Kapiteeli Oyj ja rinnakkaistoiminimet Kapiteeli Abp ja Kapiteeli Plc. Tulevaisuuden näkymät Suomen taloudellisessa toimintaympäristössä ja kiinteistömarkkinoilla on nähtävissä lievää elpymistä. Markkinatilanteen piristymisen ei kuitenkaan ennakoida vielä vuoden 2004 aikana merkittävästi vahvistavan toimistomarkkinoiden vuokrauskysyntää ja vuokratasoja. Markkinatilanteen ei arvioida kasvattavan Kapiteelin toimitilojen vajaakäyttöasteita tai laskevan vuokratasoja. Nykyisen markkinatilanteen vallitessa Kapiteeli käynnistää uusia investointihankkeita toimitilakysynnän mukaan vaiheittain. Strategiaan soveltumattomia kiinteistöjä ennakoidaan myytävän vuonna 2004 hieman edellisvuotta vähemmän. Kapiteeli-konsernin vuoden 2004 tuloksen ennen satunnaiseriä ennakoidaan ylittävän edellisen tilikauden tuloksen. 5 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Toimitilat, avainluvut 1.1. 31.3.2004 1.1. 31.3.2003 1.1. 31.12.2003 Kiinteistöomaisuus, Me 655 613 646 Vuokrattava pinta-ala, 1 000 m 2 785 797 795 Vuokrausaste, % 79,3 82,7 82,4 Vuokrausaste (pl. kehityskohteet), % 87,7 89,6 90,0 Liikevaihto, Me 24 32 112 Nettovuokratuotto, Me 14 12 54 Nettovuokratuotto, % 8,7 8,2 8,5 Nettovuokratuotto (pl. kehityskohteet), % 9,5 8,3 9,0 Investoinnit, Me 9 9 40 Vuokrasopimusten lukumäärä 1 755 1 804 1 770 Henkilöstö keskimäärin 23 25 25 Toimitilat Toimitilakiinteistöjen sitoutunut pääoma 31.3.2004 oli 655 miljoonaa euroa. Toimitiloja kehitettiin katsauskaudella 9 miljoonan euron investoinneilla ja myytiin 4 miljoonalla eurolla. Toimitilakiinteistöjen nettovuokratuotto ilman kehityskohteita oli katsauskaudella 9,5 prosenttia ja vuokrausaste 87,7 prosenttia. Kapiteeli jatkaa lähes koko vuoden 2004 ajan Ruoholahdessa Salmisaarentalon korjaus- ja muutostyöhanketta. Alkon entinen tehdas- ja pääkonttorikiinteistö muutetaan Helsingin oikeustaloksi ja nykyaikaiseksi toimistotilaksi. Investoinnin kokonaisarvo on yhteensä noin 60 miljoonaa euroa ja se valmistuu syksyllä 2004. % 30 25 20 15 10 5 Toimisto- ja liikekiinteistöjen vuokrasopimusten maturiteetti 31.3.2004 *) 0 1v alle 2v 3v 4v 5v 6v 7-9v 10v yli *) Arvonlisäverottomien vuokratuottojen perusteella. Toimitilat alueittain 31.3.2004 *) Muu maa 11 % Muut yliopistokaupungit 5 % Oulu 3 % Jyväskylä 1 % Tampere 10 % Turku 15 % Helsinki 55 % *) Sisältää varasto- ja teollisuuskiinteistöt 6 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Hotellit, avainluvut 1.1. 31.3.2004 1.1. 31.3.2003 1.1. 31.12.2003 Kiinteistöomaisuus, Me 164 152 163 Vuokrattava pinta-ala, 1 000 m 2 173 165 176 Vuokrausaste, % 100 100 100 Liikevaihto, Me 5 4 15 Nettovuokratuotto, Me 3 3 12 Nettovuokratuotto, % 7,5 7,7 7,5 Investoinnit, Me 1 1 14 Vuokrasopimusten lukumäärä 20 21 22 Henkilöstö keskimäärin 3 4 3 Hotellit Kapiteelin omistuksessa on 17 hotellikiinteistöä, joista 13 sijaitsee Helsingin tai muiden kaupunkien keskustoissa. Kapiteelin omistamissa hotelleissa on huoneita noin 3 000, joista puolet Helsingissä. Hotellikiinteistöjen sitoutunut pääoma 31.3.2004 oli 164 miljoonaa euroa. Kapiteelin hotellikiinteistöjen keskeisin kehityshanke vuonna 2004 on Scandic Hotel Tampereen saneeraus ja uudisrakentaminen. Kehitysinvestointien kokonaismäärän vuonna 2004 ennakoidaan nousevan noin 13 miljoonaan euroon. Katsauskauden aikana Kapiteeli on myynyt hotelli Mustan Kissan kiinteistön Lahdessa. Hotellien jakauma huoneiden lukumäärän mukaan 31.3.2004 Paikallishotellit 12 % Kaupunkihotellit 36 % Primehotellit 52 % 7 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Myyntikiinteistöt, avainluvut 1.1. 31.3.2004 1.1. 31.3.2003 1.1. 31.12.2003 Kiinteistöomaisuus, Me 255 343 268 Vuokrattava pinta-ala, 1 000 m 2 743 960 786 Vuokrausaste, % 64,3 65,1 64,5 Liikevaihto, Me 25 48 136 Nettovuokratuotto, Me 2 3 10 Nettovuokratuotto, % 3,6 3,2 3,1 Investoinnit, Me 0 0 2 Vuokrasopimusten lukumäärä 3 380 4 318 3 612 Henkilöstö keskimäärin 49 49 49 Myyntikiinteistöt Myyntikiinteistöjä oli 31.3.2004 sitoutuneelta pääomaltaan yhteensä 255 miljoonan euron arvosta. Myyntikiinteistöjen kokonaismyynti velattomin kauppahinnoin oli 18 miljoonaa euroa. Kauppojen yhteismäärä oli 320. Kokonaismyynneistä 6 miljoonaa euroa kertyi vajaatuottoisista toimitiloista, jotka sijaitsevat kasvukeskusten ulkopuolella. Myyntikiinteistöjen myynneistä kirjautui katsauskaudella myyntivoittoa yhteensä 4 miljoonaa euroa. Oulu 2 % Jyväskylä 1 % Tampere 1 % Turku 4 % Helsinki 25 % Myyntikiinteistöt alueittain 31.3.2004 *) Muut yliopistokaupungit 8 % Muu maa 59 % *) Sitoutuneen pääoman mukaan. Myyntikiinteistöt käyttötarkoituksittain 31.3.2004 *) Muut 3 % Kehitys 9 % Asunnot 2 % Maa-alueet 12 % Toimitilat 74 % *) Sitoutuneen pääoman mukaan. 8 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Kruunuasunnot, avainluvut 1.1. 31.3.2004 1.1. 31.3.2003 1.1. 31.12.2003 Kiinteistöomaisuus, Me 114 106 112 Vuokrattava pinta-ala, 1 000 m 2 287 319 305 Vuokrausaste, % 91,8 87,8 91,0 Liikevaihto, Me 7 6 31 Nettovuokratuotto, Me 2-1 3,4 Nettovuokratuotto, % 6,0-2,5 3,2 Investoinnit, Me 2 2 14 Henkilöstö keskimäärin 16 15 15 Kruunuasunnot Kruunuasunnot Oy on Kapiteelin tytäryhtiö, joka omistaa, kehittää ja vuokraa asuntoja. Yhtiö omistaa 45 paikkakunnalla 450 asuintaloa, joissa on 4 800 vuokra-asuntoa. Kruunuasuntojen merkittävin vuokralaisasiakas on Puolustusvoimat, jolle on vuokrattu noin 2 800 asuntoa. Kruunuasunnot Oy ja sen omistamat 133 kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiömuotoista yhtiötä ja yksi yleishyödyllinen aravaosakeyhtiö muodostavat Kruunuasunnot-konsernin, jonka kiinteistöomaisuuden tasearvo 31.3.2004 oli 114 miljoonaa euroa. Kruunuasunnot käytti katsauskaudella kiinteistöjen perusparannuksiin ja -korjauksiin 2 miljoonaa euroa. Strategiaansa soveltumattomia kiinteistöjä Kruunuasunnot myi katsauskaudella 1 miljoonalla eurolla. Vuonna 2004 Kruunuasunnot jatkaa kiinteistökantansa kehittämistä ja investointiohjelmansa toteuttamista. Investointien määrä nousee noin 20 miljoonaan euroon. Yhtiön omistusstrategiaan kuulumattomia kiinteistöjä ennakoidaan myytävän noin 10 miljoonalla eurolla. 9 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Tuloslaskelma Kapiteeli-konserni, Me 1.1.-31.3.2004 1.1.-31.12.2003 LIIKEVAIHTO 60 300 Liiketoiminnan muut tuotot 2 1 Materiaalit ja palvelut -15-107 Henkilöstökulut -2-9 Poistot ja arvonalentumiset -5-41 Liiketoiminnan muut kulut -21-99 Osuus osakkuusyritysten voitosta 0 0 LIIKEVOITTO 19 45 Rahoitustuotot ja -kulut -4-18 VOITTO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ 15 27 Satunnaiset tuotot 7 VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 15 34 Tuloverot 0 0 Vähemmistön osuus 0 0 TILIKAUDEN VOITTO 15 34 10 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Tase Kapiteeli-konserni, Me 31.3.2004 31.12.2003 Vastaavaa PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet 6 6 Aineelliset hyödykkeet 839 831 Sijoitukset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 2 2 Muut osakkeet 11 11 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 858 850 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus 364 377 Pitkäaikaiset saamiset 21 22 Lyhytaikaiset saamiset 31 38 Rahoitusarvopaperit 18 21 Rahat ja pankkisaamiset 2 2 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 436 460 1 294 1 310 Vastattavaa OMA PÄÄOMA Osakepääoma 190 190 Ylikurssirahasto 76 76 Edellisten tilikausien voitto 218 193 Osinkovelka 9 Tilikauden voitto 15 34 Pääomalaina 172 172 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 680 665 VÄHEMMISTÖOSUUS 43 43 PAKOLLISET VARAUKSET 9 10 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma 459 514 Lyhytaikainen vieras pääoma 103 78 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 562 592 1 294 1 310 11 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Tunnuslukujen laskentakaavat Kapiteeli-konsernin osavuosikatsaukset on laadittu vuosina 2000 2003 vuosikolmanneksittain. Tilivuoden 2004 osavuosikatsaukset laaditaan neljännesvuosittain. Katsauskauden 1.1. 31.3.2004 tulos- ja tasetietojen vertailutiedot ajalta 1.1. 31.3.2003 perustuvat konsernin sisäiseen laskentaan. Osavuosikatsauksessa käytetyt tunnusluvut on laskettu liiketoimintayksikkö- tai konsernitasolta seuraavasti: Nettovuokratuotto, % = kiinteistökohteiden vuokratuotot - hoitokulut kiinteistökohteisiin sitoutunut pääoma x 100 Liikevoitto = tulos ennen rahoituskuluja, satunnaisia eriä, veroja ja tilinpäätössiirtoja Sitoutunut pääoma = kiinteistökohteiden kirjanpitoarvo + yhtiölainaosuus (keskinäiset yhtiöt) tai omistusosuuden mukainen osuus yhtiön lainoista (tavalliset osakeyhtiöt) Omavaraisuusaste, % = oma pääoma + vähemmistöosuus tase 31.3.2004 - saadut ennakot x 100 Velkaantumisaste (gearing) = korolliset velat - rahavarat oma pääoma 31.3.2004 + vähemmistöosuus Kassavarojen lyhytaikaiset sijoitukset on luettu rahavaroihin. Oman pääoman tuotto, % = tulos 1) ennen satunnaiseriä - verot oma pääoma + vähemmistöosuus x 100 Sijoitetun pääoman tuotto, % = tulos 1) ennen satunnaiseriä + korko- ja muut rahoituskulut tase 31.3.2004 - korottomat velat x 100 1) Tuloksen on oletettu kertyvän tasaisesti vuoden aikana. Osavuosikatsauksen tulos- ja tasetiedot ovat tilintarkastamattomia. 12 KAPITEELI OSAVUOSIKATSAUS 1.1. 31.3.2004
Kapiteeli Oyj Pieni Roobertinkatu 7 PL 204 00131 HELSINKI Puhelin 020 43131 www.kapiteeli.fi Asiakaspalvelukeskus Puhelin 020 355 6677 asiakaspalvelu@kapiteeli.fi