1/5 Verohallinto Ylitarkastaja Janne Myllymäki PL 325 0052 VERO janne.myllymaki@vero.fi Lausunto koskien Verohallinnon ohjetta Hallintoelimen jäsenen ja toimitusjohtajan palkkion verotus Lausunnonantajasta Suomen Isännöintiliitto ry kiittää mahdollisuudesta antaa Verohallinnolle lausunto koskien yllä olevaa ohjetta. Isännöintiliitto edustaa laajasti isännöintialaa, sillä jäsenkuntaamme kuuluu yli 400 isännöintiyritystä ja 22 yhdistystä. Tämä on yli 2/3 Suomen isännöinnistä ja kattaa 40 000 taloyhtiötä, joissa asuu yhteensä 1,5 miljoona suomalaista. Isännöintiliitto työskentelee isännöinnin tunnettuuden ja arvostuksen parantamiseksi. Kehitämme isännöintiä ja koko kiinteistöalaa yhdessä jäsenten, asiakkaiden ja palveluntarjoajien kanssa. Yleistä Verohallinnon ohjeen (A37/200/2013) mukaan toimitusjohtajan tehtävästä maksettu korvaus on toimitusjohtajaksi nimetyn henkilön palkkaa riippumatta siitä, onko se osa kokonaistoimeksiannosta maksettua korvausta. Myöskään tehtävän ajallinen kesto tai toimitusjohtajan valinnan tarkoitus ei muuta korvauksen luonnetta palkasta muuksi suoritukseksi eikä muun henkilön kuin toimitusjohtajaksi nimetyn luonnollisen henkilön palkkatuloksi. Verohallinnon ohjeen mukaan toimitusjohtajan palkkion verokohtelu on yllä mainitun mukainen kaikissa yhteisömuodoissa. Verohallinnon ohje perustuu korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuun KHO 2013:1. Ratkaisussa katsottiin, että toimitusjohtajan tehtävästä maksettu korvaus on aina kokonaisuudessaan toimitusjohtajaksi nimetyn luonnollisen henkilön palkkaa riippumatta siitä, kenelle korvaus maksetaan. Toimitusjohtajan palkkio katsotaan henkilökohtaiseksi tuloksi ennakkoperintälain 13 :n 1 momentin 2- kohdan perusteella. Lisäksi ratkaisevaa palkkion määräytymisessä henkilökohtaiseksi tuloksi on osakeyhtiön toimitusjohtajan työn luonne henkilökohtaisena tehtävänä, jossa voi toimia vain luonnollinen henkilö.
2/5 Verohallinnon ohjeen mukaan korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisut (KHO 2011:31 ja KHO 2013:1) eivät aiheuta muutoksia isännöitsijän palkkioiden verotukseen, koska ratkaisuissa ei ollut kyse isännöintiyhtiön saaman palkkion verotuksesta. Siksi isännöintipalvelusta maksettu palkkio voi jatkossakin olla isännöintiyhtiön tuloa. Verohallinnon ohjeessa ei käsitellä verotuksellista tilannetta keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ja kiinteistöosakeyhtiöiden osalta. Siten on epäselvää, tuleeko palkkio katsoa isännöintiyhtiön tuloksi vai isännöitsijän henkilökohtaiseksi palkkatuloksi keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä ja kiinteistöosakeyhtiössä. Haluamme kiinnittää Verohallinnon huomion seuraaviin yksityiskohtiin ohjeessa. Yksityiskohtaiset muutosesitykset Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on osakeyhtiö, johon voidaan soveltaa yhtiöjärjestysmääräyksestä riippuen joko kokonaan tai osittain asunto-osakeyhtiölakia tai asunto-osakeyhtiölain sijaan osakeyhtiölakia. Mikäli yhtiö on perustettu 1. tammikuuta 1992, jälkeen sovelletaan yhtiöön lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölakia. Jos keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, on mielestämme selvää, että isännöitsijälle maksettu palkkio tulee katsoa isännöintiyrityksen tuloksi samalla tavoin kuin asunto-osakeyhtiössä. Jos keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan osakeyhtiölakia, verotuksellinen tilanne tulisi edelleen olla sama kuin asunto-osakeyhtiölakia soveltavassa keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä, sillä molemmat yhtiöt toimivat hyvin pitkälle samalla tavoin eikä pelkkä lainvalinta voi tässä tapauksessa olla ratkaiseva yhtiön verotuksellisen tilanteen kannalta. Keskinäisenä kiinteistöosakeyhtiönä pidetään AOYL 28 luvun 2 :n perusteella yhtiötä, jonka tarkoituksena on yhtiöjärjestyksen mukaan omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa. Lisäksi yhtiön jokaisen osakkeen tulee yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeus hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä. Määritelmänsä mukaisesti keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö poikkeaa asunto-osakeyhtiöstä ainoastaan siten, että huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta- alasta yli puolta ei ole määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Muita muotoon liittyviä eroja ei asunto-osakeyhtiöihin nähden käytännössä ole. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä osakkeet tuottavat hallintaoikeuden kuten asuntoosakeyhtiössäkin, ja osakkeenomistajilta peritään yleensä yhtiöjärjestyksen määräykseen perustuen vastiketta yhtiön menojen kattamiseksi. Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt ovat tyypillisesti yhtiöitä, joissa on vain liikehuoneistoja, mutta on olemassa myös ns. sekataloja, joissa on sekä liikehuoneistoja että jonkin verran asuntoja.
3/5 Haluamme erityisesti kiinnittää huomiota siiten, että osakeyhtiölakia soveltavan keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön isännöitsijälle isännöintipalvelusta maksaman palkkion katsominen isännöitsijän henkilökohtaiseksi palkkatuloksi aiheuttaisi merkittäviä ongelmatilanteita. Jos keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä isännöitsijän palkkiota pidettäisiin henkilökohtaisena palkkatulona, isännöitsijän henkilökohtaisen työpanoksen osuutta isännöintipalvelupalkkioon jouduttaisiin arvioimaan tapauskohtaisesti. Käytännössä isännöintipalveluista perittävä palkkio käsittää kuitenkin varsinaisten johtajatehtävien ohella muun muassa palkkion kirjanpito- sekä muista toimistopalveluista. Ns. toimitusjohtajan henkilökohtaisen työpanoksen osuutta isännöintipalvelun hinnasta olisikin varsin vaikea arvioida. Jos isännöitsijän palkkio katsottaisiin henkilökohtaiseksi palkkatuloksi, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön isännöintipalveluiden hankkiminen tulisikin käsityksemme mukaan vaikeutumaan merkittävästi. Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön lisäksi ongelma on sama myös ns. tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä. Kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan osakeyhtiölain säännöksiä. Jos isännöitsijän palkkio katsotaan henkilökohtaiseksi tuloksi, myös kiinteistöosakeyhtiöissä jouduttaisiin merkittäviin ongelmatilanteisiin. Kiinteistöosakeyhtiöt ostavat monesti tarvitsemansa kiinteistöhuollon ja taloushallintoon liittyvät palvelut ulkopuolisilta palveluntarjoajilta. Nämä palvelut ostetaan tällöin isännöintisopimukseksi kutsutulla kokonaispalvelusopimuksella isännöintiyritykseltä. Edelleen tämä ns. kokonaispalvelusopimus pitää sisällään niin kiinteistön ylläpitoon liittyvät palvelut, kuten yhtiön taloushallintoon liittyvät palvelut sekä asiakaspalvelut ja toimistopalvelut. Lisäksi sopimuksessa voi olla mukana myös teknisen asiantuntijan palveluita. Isännöitsijän henkilökohtaisen työpanoksen osuutta tai ns. toimitusjohtajan työpanoksen osuus, kun noudatetaan osakeyhtiölakia jouduttaisiin arvioimaan aina tapauskohtaisesti. Isännöitsijän henkilökohtaisen työpanoksen osuutta kokonaistoimeksiannosta voi olla kuitenkin erittäin vaikea määrittää. Myös tällöin vaarana olisi, että kiinteistöosakeyhtiön isännöintipalveluiden hankkiminen tulisi vaikeutumaan merkittävästi. Esimerkki: Isännöintipalveluista maksetaan keskinäiselle kiinteistöosakeyhtiölle kiinteä palkkiota yhteensä 500 euroa/kk. Summa käsittää asiakaspalvelun, kirjanpitopalvelun ja muut toimistopalvelut, joiden osuus on arviolta noin 400 euroa. Varsinaisen isännöintipalkkion, eli Verohallinnon ohjeessa tarkoitetun toimitusjohtajan tehtävän palkkio on arviolta enintään noin 100 euroa. Toimitusjohtajan henkilökohtaisen työpanoksen osuus joudutaan tapauskohtaisesti arvioimaan. Toimitusjohtajan palkkion osuus on yleensä suhteellisen pieni summa suhteessa kokonaispalkkioon ottaen huomioon kaikki muut sopimukseen kuuluvat palvelut.
4/5 Verohallinnon ohjeessa s. 8 todetaan, että asunto-osakeyhtiöiden erityisasema verotuksessa perustuu siihen, että mm. asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön juoksevia asioita hoitamaan voidaan valita isännöitsijä ja lisäksi verotuskäytännössä on vakiintuneesti hyväksytty, että mm. kokouspalkkiot sisältyvät isännöitsijätoimistojen laskutukseen. Lisäksi todetaan, että uusimmissa KHO:n ratkaisuissa ei ole otettu kantaa isännöitsijöiden verotukseen, joten tältä osin isännöitsijöiden verotus ei muutu. Todettakoon, että Isännöintiliiton käsityksen mielestä oheinen linjaus Verohallinnon ohjeistuksessa on erittäin hyvä ja perusteltu. Tämän linjauksen perusteella on mielestämme kuitenkin selvää, että isännöintiyritystä, joka on solminut isännöintisopimuksen keskinäisen kiinteistö-osakeyhtiön kanssa ja jonka työntekijä nimetään keskinäisen kiinteistö-osakeyhtiön isännöitsijäksi, ei voida kohdella verotuksellisesti eri tavalla. Asunto-osakeyhtiössä toimivan isännöitsijän tehtävät ja vastuut ovat vastaavat kuin keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä toimivan, vaikka tällöin osana tehtäviä saattaa olla toimiminen myös yhtiön toimitusjohtajana. Sama on tilanne myös kiinteistöosakeyhtiöissä. Kun huomioidaan tehtävien luonne ja tehtävien samankaltaisuus yhtiömuodoista riippumatta, tulisi tulkinta kokonaispalvelun perusteella maksetun korvauksen osalta olla niin kiinteistöosakeyhtiöissä kuin keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä sama kuin asuntoosakeyhtiöissä. Toimitusjohtajan palkkion eriyttäminen isännöitsijän toiminnasta on ainoastaan omiaan aiheuttamaan turhaa byrokratiaa korvausta maksaville asiakkaille eikä verotuskäytännön muutoksella ole edes tosiallista vaikutusta verokertymään. Yhtiökokouksen puheenjohtajan asema ja verotus Haluamme lisäksi kiinnittää huomiota siihen, että Verohallinnon ohjeessa sivulla 7 todetaan, että yhtiökokouksen puheenjohtajan tehtävästä maksettu palkkio on aina puheenjohtajaksi valitun luonnollisen henkilön palkkaa. Tältä osin on huomattava, että esimerkiksi asianajotoimistoissa ja myös useissa järjestöissä yhtiökokouksen puheenjohtajan palkkio liittyy lähes aina kokonaistoimeksiantoon, jossa yhtiökokouksen puheenjohtajan palkkio on vain pieni osa kokonaistoimeksiannossa muodostuneesta palkkiosta. Mikäli yhtiökokouksen puheenjohtajan palkkio katsottaisiin luonnollisen henkilön palkaksi, yhtiökokouksen puheenjohtajan palkkion osuutta kokonaistoimeksiannosta jouduttaisiin arvioimaan aina tapauskohtaisesti. Koska yhtiökokouksen puheenjohtajan palkkion katsominen luonnollisen henkilön palkaksi ei perustu oikeuskäytäntöön eikä vakiintuneeseen verotuskäytäntöön, Isännöintiliitto katsoo, ettei mainitulle Verohallinnon ohjeen linjaukselle ole juridisia perusteita. Yhteenveto Isännöintiliitto katsoo, että keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ja kiinteistöosakeyhtiöiden isännöitsijän palkkion verotustilanne tulee selventää ohjeessa. Koska keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö toimivat hyvin pitkälle samalla tavoin kuin asunto-osakeyhtiö palkkio pitää voida jatkossakin katsoa isännöintiyrityksen tuloksi keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä ja
5/5 kiinteistöosakeyhtiössä. Mielestämme ei ole perusteltua kohdella kiinteistöosakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön toimitusjohtaja-nimikkeellä tehdyistä työsuorituksista kokonaispalvelusopimuksen perusteella maksettua korvausta verotuksellisesti eri tavoin kuin asunto-osakeyhtiön isännöitsijä-nimikkeellä tehdyistä työsuorituksista maksettua korvausta riippuen sovellettavasta laista tai yhtiömuodosta. Isännöintiliitto myös katsoo, ettei ole perusteita katsoa yhtiökokouksen puheenjohtajan palkkiota luonnollisen henkilön palkaksi, koska mainittu linjaus ei perustu oikeuskäytäntöön eikä myöskään vakiintuneeseen verotuskäytäntöön. Suomen Isännöintiliitto ry Helsingissä 25.4.2013 Tero Heikkilä Toimitusjohtaja Marina Furuhjelm Lakiasiantuntija, OTM Lisätietojen antaja: Marina Furuhjelm Lakiasiantuntija, OTM Isännöintiliitto PL 1370, 00101 HELSINKI gsm 050 597 5976 marina.furuhjelm@isannointiliitto.fi