ODIN Kiinteistö. Vuosikatsaus 2015

ODIN Kiinteistö Vuosikatsaus 2015

Rahasto - suurimmat yhtiöt salkussa 2

ODIN Kiinteistö C joulukuu 2015 Viime kuun tuotto ja tuotto vuoden alusta Rahasto nousi viime kuussa 1,1 prosenttia. Vertailuindeksi nousi 3,9 prosenttia. Vuoden alusta rahasto on noussut 20,4 prosenttia. Vertailuindeksi on noussut 29,6 prosenttia. Ostot ja myynnit viime kuussa ja vuoden alusta Viime kuussa teimme ainoastaan pieniä muutoksia salkkuun. Suurimmat muutokset salkkuun vuoden alusta ovat Balderin, Sagaxin, Victoria Parkin ja Hemfosan ostot, sekä Norwegian Propertyn, Cityconin, Spondan, Castellumin ja Olav Thonin myynnit. Rahaston arvoon eniten ja vähiten vaikuttaneet yhtiöt viime kuussa ja vuoden alusta Viime kuussa rahaston arvoon positiivisesti vaikuttaneet olivat Balder ja Sagax. Vähiten rahaston arvoon vaikuttaneet olivat Entra ja Diös. Tänä vuonna rahaston arvoon ovat positiivisesti vaikuttaneet Balder ja Sagax. Tänä vuonna heikoiten rahaston arvoon ovat vaikuttaneet Entra ja Wallenstam. 3

ODIN Kiinteistö C joulukuu 2015 Rahaston hinnoittelu Rahasto hinnoitellaan 15,2 kertaa 12 kuukauden tulosennusteella. Rahaston osinkotuotto on 3,0 prosenttia. Salkkuyhtiöiden omapääoma per osake hinnoitellaan 1,4 kertaisesti. Rahaston sijoituskohteiden keskimääräinen oman pääoman tuotto oli 8,4 prosenttia. 4

Rahoitusmarkkinat vuonna 2015 Maailmanlaajuisen kasvun arvioidaan vuonna 2015 yltävän 2,9 prosenttiin eli jäävän jälkeen edellisen vuoden 3,3 prosentin lukemasta. Kiinan, Intian ja Brasilian kasvu oli vuonna 2015 heikompaa kuin vuonna 2014, kun taas euroalueen ja Japanin kasvu kehittyi paremmin kuin vuotta aiemmin. USA:ssa kasvu oli 2,4 prosenttia vuonna 2015 eli täsmälleen sama kuin vuonna 2014. Myös osakemarkkinoilla on ollut suuria vaihteluja. Laajat brittiläiset ja amerikkalaiset osakeindeksit laskivat hieman vuonna 2015, kun taas useat Euroopan pörssit ylsivät 5-10 prosentin nousuun. Kiinan pörsseissä koettiin suuria heilahteluja ja varsinkin kesällä erityisen jyrkkä pudotus, mutta vuositasolla Shanghain pörssi nousi 9 prosenttia. Oslon pörssi nousi 6 prosenttia huolimatta siitä, että öljyn tynnyrihinta putosi vuoden aikana 67 dollarista 37 dollariin. Saksan ja Amerikan pitkät korot nousivat vuonna 2015 jonkin verran. Euroopan keskuspankki käynnisti maaliskuussa velkakirjojen ostoohjelmansa eli niin kutsutun määrällisen elvytyksen, jonka tavoitteena on pitää korkotaso alhaisena ja piristää taloutta. Euroalueen inflaatio on kuitenkin edelleen jäänyt reilusti alle 2 prosentin tavoitteen. Sen sijaan USA:n talous on jo pitkään ollut kohenemaan päin, ja joulukuussa tuli vihdoinkin maan keskuspankin Fedin pitkään odotettu koronnostopäätös. USA:n nollakorkopolitiikan kausi on toisin sanoen ohi. Norjassa keskuspankki leikkasi ohjauskorkoa vuonna 2015 kaksi kertaa, ja se on nyt 0,75 prosenttia. Koronleikkausten taustalla ovat öljyn hinnanlaskun kielteiset vaikutukset ja öljyinvestointien määrän supistuminen, ja on odotettavissa, että ohjauskorkoa alennetaan vielä lisää vuonna 2016. Real GDP, annual percentage changes 2014 2015 2016 2017 World 3,3 2,9 3,3 3,6 United States 2,4 2,4 2,5 2,4 Euro Area 0,9 1,5 1,8 1,9 Japan -0,1 0,6 1 0,5 China 7,3 6,8 6,5 6,2 India 7,3 7,2 7,3 7,4 Brazil 0,2-3,1-1,2 1,8 Source: OECD Norjan kruunu on heikentynyt merkittävästi, ja öljyteollisuuden kokiessa kovia Norjan vientiteollisuudelle on puolestaan ollut hyötyä kruunun heikentymisestä. Kulunutta vuotta on leimannut geopoliittinen levottomuus, jota ovat synnyttäneet muun muassa Venäjän ja Ukrainan välinen konflikti sekä Isis-järjestön Lähi-idässä saavuttama jalansija. Kiinan talouden epätasapaino on synnyttänyt pelkoa finanssimarkkinoilla, mutta kesän rajua osakepudotusta lukuun ottamatta kyse on toistaiseksi ollut pikemminkin jarrutuksesta kuin romahduksesta. Kiinan talouden jarrutus on kuitenkin vaikuttanut hyvin negatiivisesti maailman raaka-ainemarkkinoihin. Kreikka pääsi heinäkuussa velkojiensa kanssa lopulta yhteisymmärrykseen velkasopimuksesta. Sen jälkeen EU on kiinnittänyt keskeistä huomiota Kreikan kautta Eurooppaan suuntautuvaan suureen pakolaisvirtaan.

ODIN Kiinteistö vuonna 2015 Vuodesta 2015 tuli jälleen suotuisa ODIN Kiinteistö -rahastolle. Rahaston tuottoa kasvattivat eniten Balder, Sagax ja Wihlborgs. Yhtiöille lisäarvoa tuottivat ensisijaisesti vuokratuottojen kasvu, kehitysprojektien valmistuminen, työttömyyden väheneminen, yritysostot ja aiempaa pienemmiksi jääneet rahoituskustannukset. Alhainen korkotaso vaikutti myös vuonna 2015 niin, että tuottovaatimukset olivat laskusuunnassa ja kiinteistöjen arvo nousi. Pörssilistattujen kiinteistöyhtiöiden osakekurssit ovat kuitenkin pysyneet tuloskasvun tahdissa, ja alentuneet korot eivät ole siinä mielessä vaikuttaneet osakemarkkinoihin. ODIN Kiinteistön salkusta 74 prosenttia oli vuodenvaihteessa sijoitettu ruotsalaisiin arvopapereihin ja 9 prosenttia ja 9 prosenttia oli sijoitettu Norjaan ja Suomeen. Suurimmista vuoden aikana rahastossa tapahtuneista muutoksista voidaan mainita yhtiöiden Balder, Sagax, Victoria Park ja Hemfosa osakkeiden ostot ja vastaavasti yhtiöiden Norwegian Property, Citycon, Sponda, Castellum ja Olav Thon osakkeiden myynnit. Sijoituksia tehdessämme tähtäimessämme on: 1. Vakaa ja kasvussa oleva osakekohtainen tuotto 2. Järkevä lainanotto sekä tulokseen, kassavirtaan että kiinteistöarvoihin nähden 3. Vuokralaiskannan järkevä koostumus Vuokralaisten tulee olla luotettavia Suosimme pitkäkestoisia sopimuksia, mutta vuokralaisten ajoittainen vaihtuminen on kuitenkin tärkeää, jotta vuokrataso saadaan vastaamaan markkinahintoja 4. Sellaisista kiinteistöistä muodostuva salkku, jotka eivät ole vaarassa jäädä tyhjiksi vuokrasopimuksen umpeuduttua 5. Johto, joka panostaa lisäarvon tuottamiseen kehittämällä kiinteistöjä 6. Osakkeen alhainen hinta suhteessa tulokseen, kassavirtaan ja riskiin. Vaikka ODIN Kiinteistö -rahaston mandaatti käsittää myös urakoitsijat ja kiinteistöjen kehittäjät, olemme päättäneet olla sijoittamatta näihin toimijoihin ja keskittyä ainoastaan kiinteistöjen omistajiin. Tämä johtuu pääasiallisesti siitä, että katsomme riskin olevan tällä alalla pienempi ja hinnoittelun olevan edelleen houkutteleva. Lisäksi tämänhetkiset korkonäkymät vaikuttavat tähän toimialaan suotuisasti.

ODIN Kiinteistö vuonna 2015 ODIN Kiinteistön tavoitteena on tarjota riskiin nähden kilpailukykyistä tuottoa yhtiöissä, joihin sijoitamme. Pörssin yleiset heilahtelut vaikuttavat salkun hinnoitteluun, mutta käsityksemme mukaan nämä heilahtelut ovat usein olennaisesti suurempia kuin salkun arvossa tapahtuvat heilahtelut. Sellaisissa tapauksissa pyrimme hyödyntämään heilahteluja palauttaaksemme salkun tasapainon.

Kiinteistömarkkinat vahvoissa kantimissa vuonna 2015 Liikekiinteistömarkkinat olivat Pohjoismaissa vahvoja myös vuonna 2015. Kauppa-arvo oli miltei huippuvuosien 2006 ja 2007 tasolla. Kaupankäynnin volyymi kasvoi vuodesta 2014 vuoteen 2015 Norjan markkinoiden vauhdittamana. Kasvua selittää erityisesti se, että Citycon hankki omistukseensa Sektor Gruppenin kauppakeskukset. Newsecin mukaan tuotot laskivat vuonna 2015 entisestään Pohjoismaiden suurimmissa kaupungeissa. Samaan aikaan vuokrien nousunäkymät ovat tulevina vuosina positiivisia sekä toimisto- että ostokeskusmarkkinoilla.

Alhainen korkotaso jatkuu Pitkät korot ovat edelleen historiallisen alhaisella tasolla. Ruotsissa ja euroalueella korot pysyivät vuoden 2015 ajan tasaisen matalina, kun taas Norjassa korkotaso laski entisestään. Alhaiset korot vaikuttavat myönteisesti kiinteistöihin koska yhtiöiden rahoituskustannukset pienenevät ja kiinteistöjen arvostustaso nousee. Öljyn hinnan aleneminen entisestään asettaa Norjan talouden yhä suurempien haasteiden eteen. Bruttokansantuotteen odotetaan laskevan vuodesta 2014, kun taas inflaation oletetaan nousevan valuutan heikentymisen seurauksena. Myös työttömyyden odotetaan lisääntyvän. Ruotsissa näkymät ovat huomattavasti valoisampia. Bruttokansantuotteen odotetaan kasvavan yli 3 prosenttia vuonna 2016, mikä on korkein luku sitten vuoden 2010. Myös yksityisen kulutuksen arvioidaan kehittyvän positiivisesti. Suomen talouskehitys on ollut heikossa jamassa jo usean vuoden ajan, ja vaikka jonkinasteista parannusta on odotettavissa, talouskehityksen arvioidaan jatkuvan edelleenkin vaatimattomana.

ODIN Kiinteistö vuonna 2016 Myös vuoden 2016 näkymät ovat kiinteistömarkkinoilla positiiviset. Edelleen matalina pysyvien korkojen ansiosta kaupankäynnin volyymi jatkuu vahvana vastaisuudessakin. Lisäksi arvioimme Ruotsin hyvän talouskasvun vauhdittavan kiinteistöjen kysyntää useimmissa segmenteissä. Norjan ja Suomen näkymät ovat haasteellisempia. Tarjonnan kasvu Pohjoismaiden kiinteistömarkkinoilla on suhteellisen rajallista. Newsecin mukaan pääkaupunkien toimistotilojen rakentamisessa on odotettavissa 0 2 prosentin kasvua. Kokonaisuutena katsoen arvioimme tarjonnan ja kysynnän välisen tasapainon kasvattavan kiinteistömarkkinoiden arvoa mukavasti työllisyyden vähentyessä ja vuokratason noustessa. Suhtaudumme siten edelleen positiivisesti pohjoismaisten pörssinoteerattujen kiinteistöyhtiöiden kehitykseen myös vuonna 2016.

ODIN Kiinteistö vuonna 2016 Arviomme mukaan voittajiksi selviytyvät ne yhtiöt, jotka yltävät parhaaseen kasvuun sekä tarjoavat samalla hyvän oman pääoman tuoton ja kohtuullisena pysyvän taloudellisen riskin. Balder, Sagax ja Wihlborgs täyttävät nämä kriteerit parhaiten ja ovat myös rahaston suurimmat positiot. Myös Hemfosaan on sijoitettu huomattava määrä rahaston varoja. Arvoimme kyseisen yhtiön ominaispiirteiden osoittautuvan vastaavan kaltaisiksi, joskin yhtiön historia on toistaiseksi vielä lyhyt, koska se listautui pörssiin vasta vajaat kaksi vuotta sitten.

12 Key figures

Portfolio Return Last 5 years % (EUR) ODIN Eiendom C Index Historical Return % (EUR)* Last Month YTD 1 Y 3 Y 5 Y 10 Y Since inception Portfolio 1,16 20,41 20,41 18,28 12,42 11,31 15,91 Benchmark 3,09 29,61 29,61 22,98 13,97 10,71 13,33 Exess Return -1,93-9,20-9,20-4,69-1,55 0,60 2,58 * Returns for periods exceeding 12 months are annualized

Annual returns last 10 years

Pricing of the fund Company Weight Country Industry P/E (LTM)* P/E (NTM)* DivYield (LTM) DivYield (NTM) P/B ROE Hemfosa Fastigheter AB 9,5% Sweden Real Estate Management & 11,0 12,3 4,8 5,0 1,2 11,2 Fastighets Balder AB Class B 9,4% Sweden Real Estate Management & 23,0 20,7 0,0 0,0 1,8 8,0 Wihlborgs Fastigheter AB 9,1% Sweden Real Estate Management & 13,7 14,7 3,0 3,1 1,6 11,8 AB Sagax Class B 9,0% Sweden Real Estate Management & 19,8 16,3 1,4 1,7 2,5 12,5 Wallenstam AB Class B 4,6% Sweden Real Estate Management & 35,8 36,0 1,8 2,1 1,5 4,3 Atrium Ljungberg AB Class B 4,6% Sweden Real Estate Management & 19,6 18,6 2,7 2,9 1,4 6,9 Sponda Oyj 4,5% Finland Real Estate Management & 10,9 11,2 4,8 5,1 0,8 6,9 Olav Thon Eiendomsselskap 4,5% Norway Real Estate Management & 14,8 13,6 1,3 1,4 0,9 6,2 Fabege AB 4,5% Sweden Real Estate Management & 33,1 27,0 2,4 2,5 1,5 4,5 Technopolis Oyj 4,4% Finland Real Estate Management & 8,5 8,4 4,2 4,2 0,7 8,7 Topp 10 63,9% 15,5 15,3 2,5 2,7 1,3 8,5 ODIN Eiendom 16,1 15,2 2,7 3,0 1,4 8,4 * NTM = Next 12 months LTM = Last 12 months Adjusted earnings and fully diltuted number of shares

Current holdings

Share price performance*, year to date (Sorted by weight in portfolio) *) Share price performance for equities included in the benchmark. Equities not included in the benchmark are calculated from portfolio figures.

Contribution, year to date

Risk Statistics (NOK) 3 Years Portfolio Index Active share 0,50 Sharpe ratio 1) 2,09 Standard Deviation 2) 13,34 2,10 15,87 Portfolio Alpha 1,46 Beta 0,80 Tracking error 4,93 Information ratio -1,09 1) Sharpe Ratio uses Norway - 3 MT Bills as risk free rate. 2) Standard Deviation is based upon monthly volatility.

Pricing - Global Equities (MSCI World)

OECD Leading indicator Level above 100 indicates expanding activity in OECD area

The International Monetary Fund (IMF) Economic growth forecast

ODIN Eiendom - 31/12/2015 Security (Company) Currency Market Number of shares Market price Cost price Market value Unrealised gain (loss) Local currency NOK 1000 NOK 1000 NOK 1000 % of assets under management Atrium Ljungberg AB ser. B SEK Stockholm 298 706 131,70 31 591 41 177 9 585 4,5 Balder B SEK Stockholm 390 388 209,00 39 710 85 401 45 692 9,3 Castellum SEK Stockholm 311 934 120,70 33 075 39 409 6 334 4,3 Diös Fastigheter SEK Stockholm 602 991 61,25 26 549 38 658 12 109 4,2 Entra NOK Oslo 535 503 71,25 39 403 38 155-1 248 4,2 Fabege SEK Stockholm 277 324 140,10 20 702 40 668 19 966 4,4 Hemfosa Fastigheter SEK Stockholm 877 025 94,25 66 344 86 520 20 176 9,4 Hufvudstaden A SEK Stockholm 319 655 120,50 27 160 40 317 13 157 4,4 Klövern Pref SEK Stockholm 131 329 281,50 41 808 38 696-3 113 4,2 Kungsleden SEK Stockholm 627 404 60,75 30 449 39 895 9 446 4,3 Olav Thon Eiendomsselskap NOK Oslo 287 733 142,00 34 893 40 858 5 965 4,5 Sagax B SEK Stockholm 1 090 826 69,75 54 452 79 638 25 186 8,7 Sponda EUR Helsinki 1 089 390 3,94 34 901 41 330 6 429 4,5 Technopolis EUR Helsinki 1 128 737 3,73 37 312 40 540 3 229 4,4 Victoria Park B SEK Stockholm 1 052 786 15,10 14 009 16 639 2 631 1,8 Wallenstam B SEK Stockholm 587 212 68,40 42 153 42 041-112 4,6 Wihlborgs SEK Stockholm 461 662 171,00 54 819 82 631 27 812 9,0 Total Financials 629 329 832 572 203 243 90,7 Total portfolio 629 329 832 572 203 243 90,7

Investments - ODIN Kiinteistö C

Atrium Ljungberg Company description: Atrium Ljungberg is one of Sweden s largest listed property companies. The focus is on owning, developing and managing properties, principally in the retail and office sectors. The ambition is to develop areas into full-service environments which are sustainable and attractive in the longer term. The company has around 1.1m square meters, of which around half is retail exposure Performance - last 5 years 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Atrium Ljungberg AB Class B OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? We like the company s focus on being invested in all property segments in growth areas such as Uppsala. The company creates value both through having a larger overall property market share in its key areas, but also through extensive building activity. The company has low financial gearing compared to the sector average. In addition, the company pays a competitive dividend. Atrium Ljungberg AB Class B Real Estate Development Market Value (mill.) 16,708 Price 129.30 Price currency SEK Net debt (mill.) 11,903 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 28,611 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 1,623 2,018 1,836 2,364 2,313 2,107 2,146 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,344 1,387 Net Income (mill.) 916 905 1,031 1,108 645 1,925 812 Price/Earnings 21.8 9.8 14.5 8.0 24.1 18.9 18.0 Price/Book Value 1.3 1.0 1.2 1.1 1.4 1.3 1.3 EV/EBIT - - - - - 22.3 22.4 Return on Equity (%) 10.5 9.7 10.4 10.4 5.7 6.9 7.1 Dividend Yield (%) 1.8 3.3 3.0 3.2 2.7 2.8 3.0

Balder Company description: Fastighets AB Balder is a listed property company which shall meet the needs of different customer groups for premises and housing based on local support. Balder's real estate holdings are valued at SEK 39.9 billion at the end of September 2015 and are marketed through the Din Bostad and Balder brands. The company has around 2.1m square meters, of which around half is residental exposure Performance - last 5 years 800 700 600 500 400 300 200 100 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Fastighets Balder AB Class B OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? We like the company s exceptional growth and opportunistic strategy. The residental market is very positive at the moment as building activity is too low to offset population growth. The company has high financial gearing compared to the sector average, including preferance shares. Balder does not pay dividend, but as long as the company continue to invest in profitable growth, this is not a worry for us. Fastighets Balder AB Class B Real Estate Development Market Value (mill.) 32,697 Price 195.30 Price currency SEK Net debt (mill.) 21,922 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 54,619 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 1,379 1,536 1,715 1,944 2,600 2,705 5,259 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 2,224 3,204 Net Income (mill.) 1,338 812 1,162 1,738 3,128 2,746 1,474 Price/Earnings 5.0 4.4 5.7 6.7 8.8 21.7 19.5 Price/Book Value 1.1 0.6 0.8 1.1 1.4 1.7 1.5 EV/EBIT - - - - - 30.5 22.7 Return on Equity (%) 33.6 14.3 15.5 17.8 24.6 8.0 7.5 Dividend Yield (%) 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0

Castellum 250 Performance - last 5 years Company description: Castellums operations are concentrated to the attractive growth markets of Stockholm, Göteborg, Mälardalen, Östra Götaland and the Öresund region. The company grow along with the requirements of both new and existing customers and we actively participate in the development of cities and city neighbourhoods. The company has around 3.5m square meters, of which the majority is office properties 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Castellum AB OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? We like the company s value creation through building and acquiring properties with high vacancy, and utilizing its large customer base to enhance value. The company has medium financial gearing compared to the sector average. In addition, the company pays a competitive dividend. Castellum AB Real Estate Development Market Value (mill.) 20,520 Price 119.30 Price currency SEK Net debt (mill.) 18,399 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 38,919 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 2,760 2,919 3,073 3,253 3,321 3,295 3,431 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 2,116 2,209 Net Income (mill.) 1,964 711 1,473 1,707 1,211 1,902 1,518 Price/Earnings 12.7 8.5 21.4 7.6 18.6 13.2 12.6 Price/Book Value 1.5 1.2 1.3 1.3 1.5 1.3 1.3 EV/EBIT - - - - - 19.6 18.8 Return on Equity (%) 18.9 6.4 12.7 13.6 9.0 10.1 10.2 Dividend Yield (%) 3.8 4.2 4.0 3.9 3.5 4.0 4.3

Diös Fastigheter 250 Performance - last 5 years Company description: Diös has real estate holdings with a value of SEK 12 billion, making it northern Sweden's largest private real estate company. We operate in a stable market from Borlänge in the south to Luleå in the north. Its portfolio contains a diverse collection of properties in terms of price range and type, which allows Diös to be flexible to the clients' needs. The company has around 1.5m square meters, which is diversified through most property segments. 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Dioes Fastigheter AB OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? We like the company s growth and strong market position in the northern part of Sweden. The company has high financial gearing compared to the sector average, although it has been reduced to a more moderate level than earlier. In addition, the company pays a very competitive dividend. Dioes Fastigheter AB Real Estate Development Market Value (mill.) 4,558 Price 61.00 Price currency SEK Net debt (mill.) 7,592 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 12,150 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 499 601 1,331 1,310 1,313 1,311 1,404 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 712 769 Net Income (mill.) 230 182 428 323 297 391 463 Price/Earnings 14.0 3.9 9.6 7.0 17.2 10.3 8.2 Price/Book Value 1.1 0.7 0.9 1.1 1.3 1.3 1.2 EV/EBIT - - - - - 18.1 16.5 Return on Equity (%) 17.2 8.6 14.7 10.2 9.0 12.5 14.8 Dividend Yield (%) 3.1 6.0 3.1 5.0 4.0 5.2 5.5

Entra Company description: Entra is one of Norway's leading real estate companies. The company is an industry leader in developing and managing energy efficient buildings. The portfolio consists of flexible and environmentally friendly, highquality office buildings in central locations close to public transportation hubs. The company has around 1.2m square meters, of which the majority are office related. Performance - last 5 years 110 105 100 95 90 85 80 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Why invested? Entra ASA OMX VINX Benchmark Capped TR We like the company s long contracts with public tenants. This provides a higher visibility than most other real estate companies. We also believe there is earnings upside through cutting cost further. The company has low financial gearing compared to the sector average. In addition, the company pays a competitive dividend. Entra ASA Real Estate Development Market Value (mill.) 13,229 Price 72.00 Price currency NOK Net debt (mill.) 14,449 Reporting currency NOK Enterprise Value (mill.) 27,677 FX rate (NOK) 1.00 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 1,510 1,468 1,533 1,684 2,018 1,758 1,844 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,437 1,489 Net Income (mill.) 735 565 704 453 1,027 2,098 759 Price/Earnings - - - - 13.5 17.1 13.8 Price/Book Value - - - - 1.7 1.1 1.0 EV/EBIT - - - - - 18.3 18.0 Return on Equity (%) 11.1 8.0 9.3 5.8 11.0 6.2 7.5 Dividend Yield (%) - - - - 0.0 4.2 4.6

Fabege Company description: 300 250 Performance - last 5 years Fabege is a leading, listed property company with a principal focus on the development and management of proprietary properties in the Stockholm region. The property portfolio comprises 80 commercial properties and Fabege offers modern premises, mainly for use as offices but also for retail and other purposes. The company has around 1.1m square meters, of which the majority is office related. 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Fabege AB OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? We like the company s strong focus on the Stockholm region, and focus on growth areas such as Solna. We also like the company s value creation through expanding the portfolio through building activities. The company has medium financial gearing compared to the sector average. In addition, the company pays a moderate dividend. Fabege AB Real Estate Development Market Value (mill.) 92,969 Price 1056.00 Price currency SEK Net debt (mill.) 19,494 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 112,463 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 2,014 1,818 1,893 2,089 2,112 1,998 2,196 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,361 1,517 Net Income (mill.) 1,697 1,141-88 1,530 1,738 2,192 703 Price/Earnings 9.8 6.6-6.1 18.4 31.9 26.6 Price/Book Value 1.2 0.8 1.0 1.0 1.3 1.5 1.5 EV/EBIT - - - - - 32.1 29.4 Return on Equity (%) 16.0 9.9-0.8 12.8 13.2 4.6 5.5 Dividend Yield (%) 1.8 5.6 4.6 3.9 3.0 2.4 2.6

Hemfosa 250 Performance - last 5 years Company description: Hemfosa Fastigheter is a Swedish property company active in two principal areas of operation. Firstly, long-term management and development of primarily community service properties and, secondly, transaction of properties. Our approach enables the company to create a balanced property portfolio that generates stable and high yields, thus enabling it to develop and add value to even more properties.the company has around 2.5m square meters, of which the majority is office related. 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Hemfosa Fastigheter AB OMX VINX Benchmark Capped TR Hemfosa Fastigheter AB Real Estate Development Why invested? We like the company s high growth, focus on long contracts with public tenants and transactin focus. The company has high financial gearing compared to the sector average, including preferance shares. In addition, the company pays a very competitive dividend. Market Value (mill.) 10,778 Price 82.00 Price currency SEK Net debt (mill.) 15,166 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 25,944 FX rate (NOK) 1.02 #N/A 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) - 1,297 1,594 1,584 1,683 2,440 2,539 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,698 1,671 Net Income (mill.) - 667 923 231 964 1,851 1,034 Price/Earnings - - - - 28.0 9.8 10.9 Price/Book Value - - - - 1.6 1.1 1.1 EV/EBIT - - - - - 16.7 17.2 Return on Equity (%) - - 53.8 10.2 17.4 11.2 9.7 Dividend Yield (%) - - - - 0.0 5.4 5.7

Hufvudstaden 250 Performance - last 5 years Company description: Hufvudstaden provides office and retailing premises in prime locations in Stockholm and Gothenburg. The Company was founded in 1915 and is today one of Sweden's largest listed property companies and one of the strongest brands in the country in the property sector. The company has around 400k square meters, of which all is office and retail. 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Hufvudstaden AB Class A OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? We like the company s prime property portfolio. Hufuvdstaden has properties in very attractive locations in Stockholm and Gothenburg, including the NK shopping centers in both cities. This provides lower risk, but one can also experience higher volatility in general rent levels. The company has very low financial gearing compared to the sector average, In addition, the company pays a moderate dividend. Hufvudstaden AB Class A Real Estate Development Market Value (mill.) 25,764 Price 118.60 Price currency SEK Net debt (mill.) 5,176 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 30,939 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 1,392 1,437 1,542 1,640 1,669 1,595 1,624 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,118 1,160 Net Income (mill.) 1,733 1,435 1,939 1,876 2,001 2,063 816 Price/Earnings 19.9 7.5 13.9 8.0 11.7 27.8 27.5 Price/Book Value 1.5 1.2 1.3 1.2 1.3 1.3 1.3 EV/EBIT - - - - - 27.7 26.5 Return on Equity (%) 15.9 12.0 14.7 12.9 12.5 4.9 4.8 Dividend Yield (%) 1.9 3.3 3.0 3.0 2.7 2.6 2.7

Klövern 250 Performance - last 5 years Company description: Klövern is a real estate company committed, with closeness and commitment, to offering customers efficient premises in selected growth regions. Our vision is to create environments for future enterprise. This requires active construction of city neighbourhoods, districts and other business clusters. The company has around 2.8m square meters, of which more than half is office related. 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Klovern AB OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? We like the company s high growth, but we are not comfortable with the high financial leverage, which is among the highest in the real estate sector. We have therefore invested in the preferance shares, which gives a very comptitive dividend and significantly lower risk than the ordinary shares. Klovern AB Real Estate Development Market Value (mill.) 12,865 Price 8.90 Price currency SEK Net debt (mill.) 18,584 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 31,449 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 1,244 1,364 1,948 2,228 2,525 2,715 2,892 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,684 1,793 Net Income (mill.) 605 465 339 808 1,164 1,789 913 Price/Earnings 13.6 7.1 9.1 11.7 0.8 11.5 10.2 Price/Book Value 1.3 0.9 0.7 0.7 0.1 0.7 0.7 EV/EBIT - - - - - 20.1 18.8 Return on Equity (%) 14.0 10.1 5.9 11.6 13.5 6.5 7.2 Dividend Yield (%) 3.7 5.8 4.9 5.3 36.6 3.9 4.5

Kungsleden Company description: Kungsleden is one of Sweden s largest listed property companies focusing on long-term ownership, active management, improving and developing commercial properties in chosen growth regions. The cluster strategy, means that owning several properties within a defined area. The company has around 2.6m square meters, of which virtually all is office and logistics. Performance - last 5 years 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Kungsleden AB OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? We like the company s new strategy, which is much more focused on large property market share in defined growing areas. The company has moderate financial gearing compared to the sector average, even after loosing recent tax case. In addition, the company pays a competitive dividend. Kungsleden AB Real Estate Development Market Value (mill.) 11,284 Price 62.00 Price currency SEK Net debt (mill.) 9,875 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 21,159 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 2,321 2,882 2,110 2,242 2,200 2,247 2,550 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,386 1,590 Net Income (mill.) 841 638 352 862-659 1,417 916 Price/Earnings 38.4 7.4-3.7 11.5 14.0 11.6 Price/Book Value 1.2 0.8 0.7 0.7 1.1 1.1 1.0 EV/EBIT - - - - - 19.9 17.3 Return on Equity (%) 11.7 8.5 4.6 10.7-7.5 7.6 8.7 Dividend Yield (%) 4.3 4.3 7.3 2.3 2.1 3.3 4.4

Olav Thon Eiendomsselskap 250 Performance - last 5 years Company description: Olav Thon Eiendomsselskap was founded in 1982 and listed in 1983. Focus has all the way been on shopping centers in Norway, but last year the company also expanded into Sweden. The company has around 1.5m square meters, of which most is retail, but also some office. 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Why invested? Olav Thon Eiendomsselskap ASA OMX VINX Benchmark Capped TR We like the excellent historic growth and strong return on investments. Although shopping centers face a challenging trend as online shopping is continuing to gain momentum. Through the financial crisis retail sales shown a resilient trend, hence, we are not too concerned with less optimistic outlook for Norwegian economy. The company has low financial gearing compared to the sector average. Dividend is quite low, but we are not concerned with this as cash flows are reinvested with healthy returns. Olav Thon Eiendomsselskap ASA Real Estate Development Market Value (mill.) 15,062 Price 141.50 Price currency NOK Net debt (mill.) 16,364 Reporting currency NOK Enterprise Value (mill.) 31,426 FX rate (NOK) 1.00 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 2,647 2,834 2,946 3,055 3,020 3,175 3,287 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 2,036 2,075 Net Income (mill.) 1,324 724 1,119 1,648 1,170 2,727 1,194 Price/Earnings 11.0 6.7 14.6 5.9 11.5 14.7 13.5 Price/Book Value 1.1 0.9 0.9 0.9 1.0 0.9 0.9 EV/EBIT - - - - - 14.7 14.2 Return on Equity (%) 15.0 7.4 10.5 13.6 8.7 6.2 6.3 Dividend Yield (%) 0.9 1.3 1.1 1.1 1.1 1.3 1.4

Sagax Company description: Sagax is a property company whose business concept is to invest in commercial properties, primarily in the warehouse and light industry segment. The company has around 1.8m square meters, of which more or less all is in the warehouse/logistic segment. Why invested? We like the company s high growth, which has been among the best in the sector. Sagax also have long lease contracts providing good earnings visibility. Management has a great track-record, and has generated large values for many years. The company has high financial gearing compared to the sector average, including preference shares, but as this has been reduced lately, the company has also started to pay a small dividend. 400 350 300 250 200 150 100 50 Performance - last 5 years 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 AB Sagax Class B AB Sagax Class B OMX VINX Benchmark Capped TR Real Estate Development Market Value (mill.) 13,066 Price 70.25 Price currency SEK Net debt (mill.) 8,380 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 21,446 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 669 789 826 929 1,098 1,284 1,414 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,041 1,164 Net Income (mill.) 492 122 372 777 747 1,058 831 Price/Earnings - - - - 16.4 19.9 16.4 Price/Book Value - - - 1.1 1.7 2.5 2.2 EV/EBIT - - - - - 22.1 19.6 Return on Equity (%) 27.4 5.5 14.8 23.8 18.1 12.5 13.3 Dividend Yield (%) - - - 1.8 1.3 1.4 1.7

Sponda Company description: Sponda is a finnish property company established in 1991 by the Bank of Finland to take over the Finnish and foreign real estate properties held by the Skopbank Group together with its sizeable equity portfolio. The company has around 1.2m square meters, spread across several segments, but with office as the largest part. Performance - last 5 years 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Why invested? Sponda Oyj OMX VINX Benchmark Capped TR Sponda has been going through a transformation, which has lasted several years already, where the goal is to be more focused on prime offices in and around Helsinki. As such, the Russian and logistics assets has to some extent been divested, although Sponda is not yet completed with the process. The company has moderate financial gearing compared to the sector average, even after loosing recent tax case. In addition, the company pays a very competitive dividend. Sponda Oyj Real Estate Development Market Value (mill.) 1,076 Price 3.80 Price currency EUR Net debt (mill.) 1,805 Reporting currency EUR Enterprise Value (mill.) 2,881 FX rate (NOK) 9.50 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 232 249 265 265 252 230 238 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 150 150 Net Income (mill.) 121 109 106 95 69 100 95 Price/Earnings 16.2 7.1 10.0 9.5 9.8 10.6 10.9 Price/Book Value 0.9 0.7 0.8 0.8 0.7 0.7 0.7 EV/EBIT - - - - - 17.7 17.8 Return on Equity (%) 10.4 9.3 9.0 7.6 5.2 6.9 6.5 Dividend Yield (%) 3.1 4.8 4.4 5.0 5.0 5.0 5.2

Technopolis Company description: Technopolis provides the best addresses for companies to operate and succeed in five countries in the Nordic-Baltic region. The company develops, owns and operates a chain of 20 smart business parks that combine services with flexible and modern office space. The company has around 730m square meters, which is mostly business parks. Performance - last 5 years 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Technopolis Oyj OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? The company has shown strong growth the last years. However, several equity issues have diluted shareholders, resulting is flat development in results on a per share basis. The company has high financial gearing compared to the sector average, but has been able to pay a competitive dividend. The share trades at a very low valuation, but we believe management needs to improve track record to achieve a higher pricing of the shares. Technopolis Oyj Real Estate Development Market Value (mill.) 387 Price 3.63 Price currency EUR Net debt (mill.) 868 Reporting currency EUR Enterprise Value (mill.) 1,254 FX rate (NOK) 9.50 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 83 94 107 127 166 169 169 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 87 89 Net Income (mill.) 23 47 26 26-16 42 51 Price/Earnings 16.3 4.7 9.0 17.9 11.9 8.1 8.1 Price/Book Value 0.9 0.7 0.8 0.8 0.8 0.7 0.7 EV/EBIT - - - - - 14.1 13.9 Return on Equity (%) 8.3 14.9 7.3 5.9-3.5 8.9 8.5 Dividend Yield (%) 3.7 5.1 5.1 4.1 2.7 4.4 4.4

Victoria Park 250 Performance - last 5 years Company description: Victoria Park is a listed property company on the NASDAQ Stockholm Mid Cap focuses on residential properties, with the business areas of investment properties and lifestyle accommodation. With a long-term management of work and social responsibility for safer living Victoria Park create and process values in a growing residential property portfolio in growth areas in Sweden. The company has 708k square meters, purely residental. 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Victoria Park AB Class B OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? The company has shown strong growth the last years. The residental market is very positive at the moment as building activity is too low to offset population growth. Victoria Park generates values also through refurbishing of apartments, yielding excellent returns. The company has high financial gearing compared to the sector average, including preference shares. Victoria Park AB Class B Real Estate Development Market Value (mill.) 3,615 Price 14.90 Price currency SEK Net debt (mill.) 3,826 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 7,441 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 133 26 247 130 299 621 755 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 273 339 Net Income (mill.) -22-23 60 410 310 1,068 375 Price/Earnings - - - - - 25.9 19.2 Price/Book Value - - - - 0.9 1.3 1.1 EV/EBIT - - - - - 26.7 22.4 Return on Equity (%) -6.6-18.9 42.3 76.3 25.4 4.9 5.9 Dividend Yield (%) - - - - 0.0 1.0 1.4

Wallenstam Company description: 300 250 Performance - last 5 years Wallenstam is a company that does more than just manage buildings. We work in close collaboration with cities to create safe, secure places and neighbourhoods that people love to live in, work in and visit. Wallenstam builds, develops and manages properties, mainly in Stockholm and Gothenburg. The company has around 1m square meters across several segments, of which residental is the largest part. 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Wallenstam AB Class B OMX VINX Benchmark Capped TR Why invested? The company has shown strong growth the last years. The residental market is very positive at the moment as building activity is too low to offset population growth. In addition Wallenstam has an interesting position within generation and trading of renewable energy. The company has low financial gearing compared to the sector average, and pays a small dividend. Wallenstam AB Class B Real Estate Development Market Value (mill.) 20,881 Price 68.35 Price currency SEK Net debt (mill.) 14,997 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 35,878 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 1,496 1,600 1,768 1,755 2,918 1,123 1,232 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,061 1,030 Net Income (mill.) 1,572 736 1,927 1,277 585 2,287 682 Price/Earnings 7.8 11.7 11.0 8.0 39.3 36.3 36.5 Price/Book Value 1.1 1.1 1.3 1.3 1.7 1.6 1.5 EV/EBIT - - - - - 36.2 38.1 Return on Equity (%) 17.2 7.3 17.4 10.3 4.5 4.3 4.1 Dividend Yield (%) 1.8 1.8 1.5 1.3 1.0 1.8 2.0

Wihlborgs 250 Performance - last 5 years Company description: Wihlborgs' property portfolio consists of commerical properties in the Öresund region, located in Malmö, Helsingborg, Lund and Copenhagen. The property portfolio is constantly enhanced by acquisition, development and sale of properties. Since 2005 the Company has grown from 197 properties with a market value of 7.9 billion to 270 properties with a value of 26.7 billion as per 30 September 2015. The company has around 1.6m square meters, of which the vast majority is office and retail 200 150 100 50 0 joulu.10 joulu.11 joulu.12 joulu.13 joulu.14 joulu.15 Wihlborgs Fastigheter AB OMX VINX Benchmark Capped TR Wihlborgs Fastigheter AB Real Estate Development Why invested? We like the growth Wihlborgs has generated through acquisitions and development of properties in the challenging Scania region. Management has a strong track record which we expec to continue. The company has financial gearing a little bit above sector average, but pays a competive dividend.. Market Value (mill.) 12,835 Price 167.00 Price currency SEK Net debt (mill.) 14,077 Reporting currency SEK Enterprise Value (mill.) 26,912 FX rate (NOK) 1.02 2010 2011 2012 2013 2014 2015E 2016E Sales (mill.) 1,297 1,458 1,654 1,913 2,124 1,951 2,021 EBIT (Operating Income) (mill.) - - - - - 1,396 1,439 Net Income (mill.) 922 665 823 1,063 395 1,517 790 Price/Earnings 10.5 8.2 12.9 7.0 30.4 13.5 14.4 Price/Book Value 1.5 1.3 1.4 1.3 1.6 1.6 1.5 EV/EBIT - - - - - 20.2 19.5 Return on Equity (%) 19.2 12.3 14.0 16.3 5.7 11.8 10.5 Dividend Yield (%) 3.5 3.8 3.7 3.5 3.0 3.0 3.1

Investment Objective Long term value creation

Investment Philosophy Performance - prospects - price

Esittelyssä ODIN Kiinteistö C ODIN luo arvoa pitkäjänteisellä, aktiivisella ja vastuullisella varainhoidolla. ODIN Kiinteistö on osakerahasto, joka sijoittaa ainoastaan pörssinoteerattuihin, Pohjoismaissa toimiviin kiinteistösijoitusyhtiöihin. Kiinteistösijoitusyhtiöt omistavat erityyppisiä kiinteistöjä, kuten toimistoja, hotelleja, ostoskeskuksia ja varastorakennuksia. Kiinteistöyhtiöille on ominaista ennustettava, tasainen ja hyvä tulotaso. ODIN Kiinteistö C on osuuslaji ODIN Kiinteistö rahastossa, jossa minimimerkintäsumma on 500 euroa. ODIN Kiinteistö sijoittaa yrityksiin, jotka ovat joko pörssinoteerattuja tai niiden pääkonttori tai alkuperä on Pohjoismaissa ja joiden pääasiallinen toimiala on kiinteistöjen omistus ja hallinnointi. Rahaston vertailuindeksi on VINX Real Estate Index. Tietoja rahastosta Perustamispäivä 24.8.2000 Vertailuindeksi VINX Real Estate Index Perusvaluutta NOK Hallinnointipalkkio 2 % Merkintä-/lunastuspalkkio 0 % Pienin merkintäsumma 500 EUR

Salkunhoitaja Thomas Nielsen vastaa ODIN Kiinteistö rahaston salkunhoidosta. Hän on ekonomi ja omaa yli kymmenen vuoden kokemuksen analyytikon tehtävistä. Thomas tuntee hyvin pohjosmaiset osakemarkkinat ja hän on työskennellyt muun muassa Fondsfinansissa, Kaupthingissa ja Paretossa. ODINilla hän aloitti elokuussa 2013.

Sisäänkirjautuminen ODIN Online - palveluun Merkitse osuuksia Voit ostaa napsauttamalla tätä Kirjaudu tästä Yhteydenotto asiakaspalveluun 09 4735 5100 info@odin.fi Tilaa ODINin uutiskirje Kirjoita sähköpostiosoitteesi tänne

Muistathan, että Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta. Tuleva tuotto riippuu muun muassa osakemarkkinoiden kehityksestä, salkunhoitajien ammattitaidosta, rahaston riskinotosta sekä rahasto-osuuksien hallinnoinnista perittävistä kuluista. Kurssitappiot voivat muuttaa tuoton negatiiviseksi. Tässä raportissa esitetyt asiat kuvaavat ODINin markkinanäkemystä kirjoitushetkellä. Niiden taustaksi on tutkittu luotettavina pidettyjä lähteitä, mutta emme silti voi taata, että näistä lähteistä saadut tiedot olisivat tarkkoja tai täydellisiä. ODIN Forvaltning AS:n työntekijät voivat käyttää omaan laskuunsa monentyyppisiä taloudellisia instrumentteja. Tämä tarkoittaa, että he voivat omistaa arvopapereita yrityksissä, joista puhutaan tässä raportissa, samoin kuin osuuksia ODINin arvopaperirahastoissa. Työntekijöiden omien kauppojen tulee noudattaa ODIN Forvaltning AS:n sisäisiä toimintaperiaatteita, jotka on laadittu arvopapereita koskevan lainsäädännön ja Norjan Verdipapirfondenes foreningin toimialastandardien mukaisesti. Lisätietoja meistä: www.odin.fi