Toimintakertomus ja tilinpäätös 2013 KOAS Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö Kauppakatu 11 A, 40100 JYVÄSKYLÄ Y-tunnus 0174752-8 1.1.2013-31.12.2013
TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Toimitusjohtajan katsaus Säätiön 39. toimintavuosi oli suurten numeroiden vuosi. Säätiö rakennutti Veturitallinkadulle haluttuja keskustayksiöitä. Koasin suurimman talon, Kotiraiteen rakentaminen alkoi keväällä 2012 ja se valmistui elokuussa 2013. Kotiraiteen hyötypinta-ala on 6 738 m 2. Talossa on kaikkiaan 219 asuntoa, joista valtaosa on yksiöitä. Rakennuksessa on myös autohalli. Kokonaisinvestoinnin määrä oli noin 20 miljoonaa euroa. Säätiö myi toimintavuoden aikana kaksi kohdetta Kuokkalanpellolta. Myyntivoittokirjaukset sekä poikkeuksellisen alhainen korkotaso mahdollistivat ennätyksellisen tuloksen. Tilikauden voitto oli 3 156 000. Koas ei koskaan jaa voittovarojaan ulos säätiöstä, vaan voitto käytetään investointien omarahoitusosuuksiin. Ja voittoa tarvitaan koska säätiö ei voi asuntoosakeyhtiöiden tapaan tehdä asuintalovarauksia tulevia peruskorjauksia varten. Sen sijaan säätiö voi varautua tuleviin investointeihin rahastoimalla kertyneitä voittovaroja vapaaseen omaan pääomaan luettavaan investointirahastoon. Kiitän säätiön henkilöstöä ja yhteistyökumppaneita taloudellisesti ja toiminnallisesti onnistuneesta vuodesta 2013. Suurten numeroiden vuosi ansaitsee kouluarvosanan 10. Matti Tanskanen toimitusjohtaja SISÄLLYS Toimitusjohtajan katsaus... 2 Hallituksen kertomus säätiön toiminnasta... 3-7 Tilinpäätös Tuloslaskelma...8 Tase...9 Rahoituslaskelma... 10 Liitetiedot... 10-13 Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitus...13 Tilintarkastajien tilinpäätösmerkintä...13 Tilintarkastuskertomus...14 Avaintietoja...15 2
HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA Säätiöllä oli toimintavuoden lopussa 4 154 asuntopaikkaa SÄÄTIÖN TARKOITUS Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiön tarkoituksena on opiskelijoiden asuntotarpeen tyydyttäminen rakennuttamalla, ylläpitämällä ja vuokraamalla vuokra-asuntoja. Säätiön toimitusjohtajana toimi Matti Tanskanen, johtoryhmään kuuluivat lisäksi kiinteistöinsinööri Satu Varstala, talouspäällikkö Riikka Kammonen, kiinteistöpäällikkö Juha Wennström ja asiakkuuspäällikkö Tiia Matilainen. Lisäksi säätiö voi huolehtia jo opintonsa päättäneiden nuorten vuokra-asunnoista sekä harjoittaa ja tukea myös muuta nuorison asuntotilannetta helpottavaa sekä kansainvälistä opiskelija-, tutkija- ja nuorisovaihtoa edistävää asuntotuotantoa ja osallistua asumisoikeusasuntojen tuottamiseen. Tilivuosi on säätiön 39. toimintavuosi. YMPÄRISTÖTEKIJÄT Säätiö toimii Jyväskylän kaupungissa, jossa opiskelijoita on yhteensä noin 28 000. Yliopistossa opiskelee 15 000, ammattikorkeakoulussa 8 000, ammattiopistossa 4 500 ja muissa oppilaitoksissa 500 opiskelijaa. Opiskelija-asuntopaikkoja Jyväskylässä oli vuodenvaihteessa 6 527 kappaletta. Opiskelijoista asuu täten runsaat 23 % opiskelija-asunnoissa. ORGANISAATIO Vuoden 2013 lopulla säätiön vakituisessa palveluksessa oli 15 henkilöä. Vuokraustoimessa oli 5 henkilöä, kiinteistötoimessa 6 henkilöä ja hallinto- ja taloustoimessa 4 henkilöä. ASUNTOJEN VUOKRAUS Johtoryhmä Säätiöllä oli toimintavuoden lopussa 4 154 asuntopaikkaa. Asuinhuoneistoja oli vuoden lopussa yhteensä 2 356 kappaletta. Asunnoista yksiöitä oli 756 kpl (32 %), perheasuntoja 633 kpl (27 %) ja soluasuntoja 967 kpl (41 %). Uusia asuntohakemuksia käsiteltiin vuoden aikana 7 941 kappaletta. Hakemusten määrä pysyi edellisvuoden tasolla. Suurin kysyntä kohdistui yksiöihin ja keskustassa oleviin asuntoihin. Asuntojen vuokratuotosta laskettu taloudellinen käyttöaste parani hieman edellisvuodesta ollen 96,34 prosenttia. OPISKELIJA-ASUNTOPAIKAT JYVÄSKYLÄSSÄ 4 154 4 041 2 069 2 069 187 187 Yhteensä 6 527 2013 2012 94 94 Yhteensä 6 414 14 14 9 9 KOAS JYY JAO Kristillinen opisto Pelastusarmeijan opiskelijakoti Katolisten sisarten asuntola 3
HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA KIINTEISTÖT Toimintavuoden lopussa säätiö omisti ja hallinnoi yhteensä 70 kerrostaloa. Taloissa oli yhteensä huoneistoalaa 104 394 m 2. Asuinhuoneistoja oli yhteensä 2 356 kappaletta ja niissä yksittäisiä asuntopaikkoja 4 154. Säätiö myi Pirttimäen kohteen Asunto Oy Jyväskylän Pirttimäelle. Kiulun kohde myytiin yleishyödylliselle AL-Vuokratalot Oy:lle. Molempien kohteiden omistus- ja hallintaoikeudet siirtyivät 1.3.2013 alkaen. Asukkaiden vuokrasopimukset jatkuivat entisellään. Asukkailta ei peritä erillisiä sähkö-, tietoverkko-, vesi- tai pesulamaksuja, joten nämä kulut ovat osana hoitokuluja. Kiinteistöjen ulkoalueiden hoito sekä huolto- ja siivouspalvelut ostettiin kiinteistönhuoltoyhtiöiltä. Isännöinti ja osa kunnossapitotöistä suoritettiin omalla henkilökunnalla. Vuosikorjauksiin käytettiin rahaa 1 242 865 (edellisvuonna 1 000 288 ). Suurimmat menoerät olivat kylpyhuoneremontit, IV-nuohoukset, vesikattokorjaukset sekä viemärijohtojen korjaukset. Energiansäästötoimilla on vaikutettu sähkön, lämmön ja veden kulutuksiin. Toimintavuonna panostettiin lämmitysjärjestelmä- ja niiden automatiikkamuutoksiin sekä lämmityksen perussäätöihin. Lisäksi toteutettiin lisälämmöneristyksiä ja parkkihallien valaisimien uusimisia. Säätiön asuntokohteiden välinen energiansäästökilpailu järjestettiin helmi maaliskuussa. Kohteiden asukkaat kilpailivat veden, sähkön ja lämmön säästämisestä. Voittajakohteen asukkaat alensivat 11 % energian kulutustaan asukasta kohden edellisvuoden vastaavaan aikaan verrattuna. Palkintona saivat voittajakohteen asukkaat säästetyn prosenttimäärän suuruisen vuokranalennuksen yhdeltä kuukaudelta. Energiakulujen, eli lämmön, sähkön ja veden osuus hoitokuluista oli 32,8 % (35,3 %), eli 2 498 278 vuodessa. Useamman vuoden ajan toteutetuilla energiansäästötoimilla saavutetaan noin 500 000 laskennallinen säästö vuosittain. Onnistuneet energiansäästötoimet ovat mahdollistaneet 3,5 prosenttia alemman vuokratason. Toimintavuonna valmistui yksi uudisrakennus. Aivan ydinkeskustassa, Veturitallinkatu 3:ssa sijaitsevan Kotiraide-kohteen rakennustyöt alkoivat huhtikuussa 2012 ja talo valmistui elokuussa 2013. Kokonaisinvestoinnin määrä oli noin 20 miljoonaa euroa. Talon hyötypinta-ala on 6 738 m 2. Talossa on kaikkiaan 219 asuntoa, joista 174 asuntoa on 25 31 m 2 kokoisia yksiöitä. Loput 45 asuntoa ovat 36,5 46,5 m 2 kokoisia kaksioita. Rakennuksessa on myös autohalli. KVR-urakoitsijana toimi YIT Rakennus Oy. Palstatie 3 toteutettiin kaksi uutta 31,5 m 2 yksiötä. Toimintavuoden lopussa ei ollut rakenteilla uudis- eikä peruskorjauskohteita. VUOKRAUSTOIMINNAN TILASTOTIETOJA 2013 2012 2011 2010 2009 Asuntohakemuksia, (kpl) 7 941 7 214 7 187 7 565 7 236 Uusia sopimuksia, (kpl) 2 718 2 503 2 656 2 712 2 643 Asuntojen käyttöaste, (%) 96,3 96,3 96,3 96,6 96,4 HOITOKULUT /m 2 /kk 2013 2012 2011 2010 2009 Hoitokulut yhteensä, /m 2 /kk 6,30 5,97 5,75 5,68 5,88 Energia ja vesi, /m 2 /kk 2,07 2,11 2,02 2,03 1,92 Huollon ostopalvelut, /m 2 /kk 1,11 1,04 1,07 0,97 0,98 Tietoverkkokulut, /m 2 /kk 0,19 0,24 0,19 0,19 0,19 Korjaukset, /m 2 /kk 1,03 0,82 0,69 0,79 1,05 KIINTEISTÖJEN ENERGIAN JA VEDEN KULUTUSTIEDOT 2013 2012 2011 2010 2009 Lämpö kwh/rm 3 34,9 39,4 38 44,3 40,2 Lämpö kwh/rm 3 normeerattu 37,4 39,1 40,0 41,4 42,3 Sähkö kwh/rm 3 15,7 16,0 16,3 16,9 16,5 Vesi l/asukas/vrk 96 93 94 100 105 4
HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA Talouden tunnusluvut HOITOKATE JA RAHOITUKSEN TUNNUSLUVUT 2013 2012 2011 2010 2009 Hoitokate, % 51,3 47,1 47,4 46,1 45,1 Omavaraisuusaste, % 13,0 10,4 10,0 9,0 9,0 Tulorahoitusprosentti, % 40,7 31,4 32,0 33,9 25,3 Vieraan pääoman takaisinmaksuaika, v. 13,5 19,4 18,5 18,7 24,0 TALOUS Säätiön kiinteistöjen tuotot olivat poikkeuksellisen suuret. Pirttimäen ja Kiulun kohteiden myyntivoittokirjaukset nostivat muita kiinteistöjen tuottoja. Säätiön kiinteistöjen tuotot olivat tilikaudella 15 647 021, mikä oli 1 827 603 ja 13,2 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Asuntovuokria korotettiin toimintavuoden aikana 2,7 %. Keskivuokra oli 11,62 /m 2 /kk. Alin kohteen keskivuokra oli 9,77 /m 2 /kk Roninmäen kohteessa ja ylin 15,05 /m 2 /kk uusissa keskustan Ratapihan ja Kotiraiteen kohteissa. Vuokraan sisältyvät vesi-, sähkö-, pesutupa-, sauna- ja tietoverkkomaksut. Kiinteistöjen hoitokulut olivat tilikaudella yhteensä 7 608 741, hoi tokulut kasvoivat edellisvuodesta 310 292, muutosprosentti oli 4,3 %. Hoitokateprosentti parani selvästi, ollen 51,3 % (edellisvuonna 47,1 %). Toimintavuoden hoitokate oli 8 022 452, (edellisvuonna 6 502 785 ). Luottotappioita kirjattiin 22 556 (24 819 ) ja jälkiperintätuottoja kertyi 6 670 (6 501 ). Vuokrasaamisia oli 108 841 (106 637 ). Säätiön rahoitustuotot ja -kulut olivat -1 656 725 (-2 166 391 ). Pitkäaikaista vierasta pääomaa nostettiin 8 177 783 (9 000 000 ). Lainoja lyhennettiin 6 503 819 (2 733 830 ). Toimintavuoden investoinnit olivat yhteensä 4 658 776 (11 900 563 ). Tilikauden poistot olivat yhteensä 3 208 854 (3 230 812 ). Tilikauden voitto oli 3 156 873 (1 105 580 ). KOAS Kotiraide 5
HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA Päätöksentekijät HALLINTO Säätiön valtuuskuntaan kuului toimintavuonna 24 jäsentä. Valtuuskuntaan valitsee Jyväskylän kaupunki sekä Jyväskylän yliopiston ylioppilaskunta kahdeksan edustajaa, Jyväskylän ammattikorkeakoulun opiskelijakunta JAMKO viisi edustajaa, ammattiopiston opiskelijakunta JAMO yhden edustajan sekä AsuVa kaksi asukasedustajaa. Valtuuskunnan puheenjohtajana toimi Antti Yli-Tainio ja varapuheenjohtajana toimi Markku Ikkala. Valtuuskunta kokoontui toimintavuonna kaksi kertaa. Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana kahdeksan kertaa (edellisvuonna 8). Pöytäkirjamerkintöjä kertyi 82 asiasta (81). Asukkaita edustavat asukastoimikunnat parantavat asumisviihtyvyyttä sekä toimivat asukasdemokratiaeliminä. Toimikunnat hankkivat yhteisiä käyttötavaroita, huolehtivat yhteistiloista sekä järjestävät asukkaiden tilaisuuksia kuten pihatalkoita ja pikkujouluja. Asukastoimikuntien yhteistyövaltuuskunnan (AsuVa) puheenjohtajana toimi Sasa Sokka ja sihteerinä Maija Valkeapää. Toimintavuoden aikana uusittiin asukasyhteishallinnon sh allinn ohjesääntö. VALTUUSKUNNAN JÄSENINÄ OVAT VUONNA 2013 OLLEET: JYY Antti Yli-Tainio, pj Eetu Heiska Jori Hurula Dorrit Hämäläinen Pasi Ikonen Joonas Könttä Tommi Liinalampi Nora Vähäkangas JAMKO Olli Molander Tarleena Marttila Joni Launonen Sami Singh Tomi Virtanen HALLITUS Jyväskylän kaupunki Markku Ikkala, vpj Elvi Juvonen Leena Kaskivaara Joel Lehtonen Hannu Murisoja Henrik Petäjäjärvi Virve Särkkä Kea Tossavainen AsuVa Antti Martikainen Tuomo Puumalainen JAMO Heidi Kosamo Valtuuskunnan valitsemaan hallitukseen kuuluu yhdeksän jäsentä, josta vähintään kahden tulee olla asukastoimikuntien esittämiä asukasedustajia. Säätiössä päätösvaltaa käyttää hallitus. Hallitukseen kuuluivat vuonna 2013: Säätiön tilintarkastajina ovat toimineet KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajana KHT, JHTT Pertti Keskinen sekä BDO Audiator Oy päävastuullisena tilintarkastajana HTM, JHTT Jarmo Jäspi. Esa Salokorpi, pj vas: Minna Oinas, puheenjohtaja Esa Salokorpi, Lasse Vuori, Mikko Lepo, Kosti Pynnönen, Kalle Jokinen vas. eturivi: Karoliina Vainikainen, Jyri Järvinen, Minna Koivisto 6
HALLITUKSEN KERTOMUS SÄÄTIÖN TOIMINNASTA Asuntojen hakijamäärien arvioidaan pysyvän korkealla tasolla TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT JA RISKIT Jyväskylän asema merkittävänä opiskelukaupunkina säilyy. Säätiön hallitus seuraa Jyväskylän korkeakoulujen ja oppilaitosten opiskelijamäärien ja aloituspaikkojen muutoksia. Säätiön lähivuosien näkymät ovat vakaat. Asuntojen hakijamäärien arvioidaan pysyvän edellisvuosien tasolla. perusparantamiseen korkotukilainalla. Etelä-Kekkolan kohteen perusparantaminen alkaisi suunnitelmien mukaan tammikuussa 2015. Säätiö kartoittaa riskejä vuosittain osana talousarvioprosessia. Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät kysynnän muutoksista johtuvaan asuntojen tyhjäkäyttöön. Asuntojen käyttöastetta, vaihtuvuutta sekä hakijoiden määrää seurataan kuukausittain. Asuntojen vuokrattavuutta varmistetaan rakentamalla uusia asuntoja vain sijainniltaan hyville paikoille ja kiinteistöjen säännöllisillä vuosikorjauksilla. Hoitokulujen voimakas kasvaminen pienentäisi säännölliseen korjaustoimintaan käytettävissä olevia varoja. Hoitokulujen kasvua ehkäistään tehostamalla kiinteistöjen energiatehokkuutta ja kannustamalla asukkaita energiansäästöön. Säätiön asuntojen käyttöaste ja siten myös taloudellinen tulos pysynee hyvällä tasolla. Säätiö varautuu tuleviin peruskorjauksiin ohjaamalla vuosittaisia voittovaroja investointirahastoon. Korkoriski on rahoituksen riskeistä merkittävin. Korkotason voimakas nousu vaikuttaisi nopeasti taloudelliseen tulokseen. Säätiön lainakannassa on uudisrakentamisen myötä kasvanut korkotukilainojen osuus. Suurin osa lainakannasta on arava- ja korkotukilainoja, jotka sisältävät korkoriskiä rajoittavan elementin. Säätiö on suojautunut korkoriskin osalta lainasalkun hajauttamisella ja suojaamalla osan markkinaehtoisesta sekä korkotukilainakannasta. Merkittävimmät kiinteistöihin liittyvät riskit ovat tulipalo- sekä vesivahinkoriskejä. Säätiön omaisuus-, keskeytys- ja vastuuvahinkoriskit ovat suojattu vakuutuksilla. TUTKIMUS- JA KEHITYSTOIMINTA Asiakasymmärrystä lisätään asukastyytyväisyystutkimuksilla. Käytännön työkaluksi hankittiin surveypal-ohjelma. Toimintavuoden aikana kehitettiin myös booking-varausohjelmaa ja sen mobiilisovellusta. Tutkimus- ja kehitystoiminnan menot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. OLENNAISET TAPAHTUMAT TILIKAUDEN JÄLKEEN ARA myönsi helmikuussa 2014 säätiölle ehdollisen varauksen investointiavustuksen myöntämiseen ja vuokra-asuntojen 7
TULOSLASKELMA 1.1. - 31.12.2013 1.1. - 31.12.2012 Kiinteistöjen tuotot Asuntovuokrat 13 653 765 13 341 912 Muut vuokrat 357 050 341 101 Käyttökorvaukset 113 293 108 401 Muut kiinteistöjen tuotot 1 522 912 28 003 Kiinteistöjen tuotot yhteensä 15 647 021 13 819 418 Luottotappiot ja oikaisuerät -15 827-18 183 Kiinteistöjen hoitokulut Henkilöstökulut -956 591-846 864 Hallinto -48 632-46 483 Tietoverkkokulut -233 556-296 575 Käyttö- ja huolto -596 077-566 259 Ulkoalueiden hoito -353 093-326 770 Siivous -388 920-376 002 Lämmitys -1 081 103-1 170 211 Vesi ja jätevesi -703 275-660 561 Sähkö -713 900-747 330 Jätehuolto -186 763-175 227 Vahinkovakuutukset -80 285-75 289 Vuokrat -159 366-195 993 Kiinteistövero -332 721-330 300 Korjaukset -1 242 865-1 000 288 Muut hoitomenot -464 233-437 538 Oman käytön arvonlisävero -67 356-46 750 Kiinteistöjen hoitokulut yhteensä -7 608 741-7 298 449 HOITOKATE 8 022 452 6 502 785 Poistot ja arvonalentumiset Rakennuksista ja rakennelmista -2 165 689-2 780 573 Rakennusten koneista ja laitteista -959 134-337 480 Koneista ja kalustosta -68 761-98 955 Muista pitkävaikutteisista menoista -15 269-13 802 Poistot yhteensä -3 208 854-3 230 812 Rahoitustuotot ja -kulut Korkotuotot 12 209 23 233 Korkokulut -1 663 488-2 184 355 Muut rahoituskulut -5 446-5 269 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -1 656 725-2 166 391 VOITTO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ 3 156 873 1 105 580 TILIKAUDEN VOITTO 3 156 873 1 105 580 8
TASE VASTAAVAA 31.12.2013 31.12.2012 PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 42 062 34 267 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 42 062 34 267 Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet 8 030 685 8 030 685 Liittymismaksut 1 244 961 1 014 366 Rakennukset ja rakennelmat 83 233 967 74 088 977 Rakennusten koneet ja laitteet 2 876 771 1 012 442 Koneet ja kalusto 136 661 158 614 Keskeneräiset hankinnat 48 059 9 823 893 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 95 571 107 94 128 979 Sijoitukset Osakkeet ja osuudet 4 767 4 767 Sijoitukset yhteensä 4 767 4 767 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 95 617 937 94 168 014 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Myynti- ja vuokrasaamiset 108 841 106 637 Siirtosaamiset 26 541 57 799 Muut saamiset 13 130 5 445 Saamiset yhteensä 148 513 169 882 Rahat ja pankkisaamiset 5 669 964 2 494 286 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 5 818 477 2 664 168 VASTAAVAA YHTEENSÄ 101 436 414 96 832 183 VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA Peruspääoma 8 409 8 409 Arvonkorotusrahasto 245 591 245 591 Muut rahastot 6 761 764 6 211 764 Edellisten tilikausien voitto 3 026 726 2 471 146 Tilikauden voitto 3 156 873 1 105 580 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 13 199 365 10 042 492 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 83 277 807 81 372 554 Eläkelainat 0 20 025 Pitkäaikainen yhteensä 83 277 807 81 392 579 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 2 589 793 2 801 058 Saadut ennakot 123 022 110 265 Ostovelat 570 883 825 641 Siirtovelat 551 812 561 833 Muut lyhytaikaiset velat Vakuusmaksut 1 123 729 1 098 312 Lyhytaikainen yhteensä 4 959 241 5 397 111 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 88 237 049 86 789 690 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 101 436 414 96 832 183 9
RAHOITUSLASKELMA 2013 2012 Liiketoiminnan rahavirta Myynnistä saadut maksut 14 163 719 13 823 728 Maksut liiketoiminnan kuluista -7 816 763-6 908 411 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä 6 346 955 6 915 317 Saadut korkotuotot 12 209 23 233 Maksetut korot ja maksut rahoituskuluista -1 717 946-2 244 698 = Liiketoiminnan rahavirta (A) 4 641 217 4 693 851 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -4 658 776-11 900 563 Myyntituotto aineellisista ja aineettomista hyödykk. 1 481 099 0 = Investointien rahavirta (B) -3 177 677-11 900 563 Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot 8 177 783 9 000 000 Lyhytaikaisen velan lisäys 38 174-782 Pitkäaikaisten lainojen lyhennykset -6 503 819-2 733 830 = Rahoituksen rahavirta C 1 712 137 6 265 386 Rahavarojen lisäys (A+B+C) 3 175 677-941 325 Rahat tilikauden alussa 2 494 286 3 435 611 Rahat tilikauden lopussa 5 669 964 2 494 286 Muutos 3 175 677-941 325 TULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT HENKILÖSTÖÄ KOSKEVAT LIITETIEDOT 2013 2012 Henkilöstö keskimäärin kpl Vuokraustoimi 5 5 Kiinteistötoimi 6 5 Hallinto- ja talous 4 4 Yhteensä 15 14 Vakituisen henkilöstön keski-ikä 46 v. 46 v. Henkilöstökulut euroa 2013 2012 Palkat ja palkkiot 757 595 649 722 Eläkekulut 153 059 160 486 Henkilösivukulut 45 936 36 655 Henkilöstökulut yhteensä 956 591 846 864 Luontaisetuja euroa 42 132 38 708 TOIMIELINTEN KOKOUSPALKKIOT EUROA 2013 2012 Hallitus 17 460 15 420 Valtuuskunta 3 500 3 040 AsuVa 4 440 2 400 TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn hankintamenoon. Investointiavustusten kirjauskäytäntöä on muutettu vuodesta 2002 alkaen. Avustukset kirjataan hankintamenon vähennykseksi, kun ne aikaisemman käytännön mukaisesti on kirjattu omaan pääomaan rakennusrahastoon. Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehdyt koronvaihtosopimukset ilmoitetaan liitetiedoissa. Koronvaihtosopimuksiin perustuvilla korkotuotoilla ja -kuluilla oikaistaan suojattavan erän korkoja. Rakennusaikaiset korot aktivoidaan ja kirjataan poistoiksi samassa ajassa kuin lainalla rahoitettu rakennuskohde. Aktivoidut korkomenot vuodesta 2000 lähtien ilmoitetaan taseen liitetiedoissa. TULOKSEN JA TASEEN VERTAILUKELPOISUUS Muihin kiinteistön tuottoihin on kirjattu 1 481 099 myyntituottoa Kiulun ja Pirttimäen kohteiden myynnistä. 10
Käyttöomaisuuden hankintameno on poistettu seuraavalla tavalla 2013 2012 Aineettomat oikeudet, tasapoisto 4 v. 4 v. Rakennukset ja rakennelmat Rakennukset, menojäännöspoisto 2,43-3,42 % 3,4 % Väestönsuojat, menojäännöspoisto 5 % 5 % Rakennelmat, tasapoisto 5 v. 5 v. Rakennusten koneet ja laitteet, menojäännöspoisto 25 % 25 % Aktivoidut korjausmenot 10 v. 10 v. Koneet ja kalusto 4-5 v. 4-5 v. SELVITYS POISTOJEN PERUSTEISTA Poistot euroa 2013 2012 Aineettomat oikeudet 15 269 13 802 Rakennukset ja rakennelmat 2 165 689 2 780 573 Rakennusten koneet ja laitteet 959 134 337 480 Koneet ja kalusto 68 761 98 955 Poistot yhteensä 3 208 854 3 230 812 Käyttöomaisuuden muutokset euroa 2013 2012 Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Menojäännös 1.1. 34 267 25 532 Lisäys 23 064 22 537 Tilikauden poisto -15 269-13 802 Menojäännös 31.12. 42 062 34 267 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 42 062 34 267 TASETTA KOSKEVAT LIITETIEDOT Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet Menojäännös 1.1. 8 030 685 6 045 210 Lisäys 0 1 985 475 Menojäännös 31.12. 8 030 685 8 030 685 Liittymismaksut Menojäännös 1.1. 1 014 366 1 014 366 Lisäys 272 911 0 Vähennys -42 316 0 Menojäännös 31.12. 1 244 961 1 014 366 Rakennukset ja rakennelmat Menojäännös 1.1. 74 088 977 76 863 439 Lisäys 13 781 998 6 111 Vähennys -2 471 318 0 Tilikauden poisto -2 165 689-2 780 573 Menojäännös 31.12 83 233 967 74 088 977 Rakennusten koneet ja laitteet Menojäännös 1.1. 1 012 442 1 348 078 Lisäys 2 828 300 1 845 Vähennys -4 836 0 Tilikauden poisto -959 134-337 480 Menojäännös 31.12. 2 876 771 1 012 442 Koneet ja kalusto Menojäännös 1.1. 158 614 184 336 Lisäys 46 808 73 233 Tilikauden poisto -68 761-98 955 Menojäännös 31.12. 136 661 158 614 Keskeneräiset hankinnat Menojäännös 1.1. 9 823 893 12 533 Tilikauden lisäys 6 401 705 9 811 359 Tilikauden vähennys -16 177 539 0 Menojäännös 31.12 48 059 9 823 893 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 95 571 107 94 128 979 11
2013 2012 SIJOITUKSET EUROA (kpl) Jyvässeudun Kiinteistöpaletti Oy (16 kpl) 2 691 2 691 Sulun Kiinteistönhoito Oy (7 kpl) 117 117 Auvilankujan Paikoitusyhtiö (16 kpl) 1 076 1 076 Veturitallin Parkki Oy (14 kpl) 882 882 Sijoitukset yhteensä 4 767 4 767 SAAMISET EUROA Asuinhuoneistojen vuokrasaamiset 95 680 92 805 Liiketilojen vuokrasaamiset 13 160 13 832 Muut saamiset 13 130 37 078 Ennakolta maksetut tonttivuokrat 26 541 26 166 Yhteensä 148 513 169 882 OMA PÄÄOMA EUROA Peruspääoma 1.1. ja 31.12. 8 409 8 409 Rakennusrahasto 1.1. ja 31.12. 2 319 723 2 319 723 Arvonkorotusrahasto 1.1. ja 31.12. 245 591 245 591 Tonttirahasto 1.1. ja 31.12. 1 640 673 1 640 673 Lahjoitusrahasto 1.1. ja 31.12. 1 367 1 367 Investointirahasto 1.1. 2 250 000 1 750 000 Lisäys, siirto voittovaroista 550 000 500 000 Investointirahasto 31.12. 2 800 000 2 250 000 Edellisten tilikausien voitto 3 576 726 2 971 146 Vähennys, siirto investointirahastoon -550 000-500 000 Voitto tilikaudelta 3 156 873 1 105 580 Yhteensä voittovarat 6 183 600 3 576 726 Oma pääoma yhteensä 13 199 365 10 042 492 Lainat, jotka erääntyvät viiden vuoden tai sitä pitemmän ajan kuluttua Pitkäaikainen vieras pääoma euroa Lainat eri luottolaitoksilta 72 315 212 71 908 641 Koronvaihtosopimukset euroa Korkosuojattuja lainoja yhteensä 17 815 504 1 782 338 Tilikauden aikana valmistuneen rakennuksen hankintamenoon on luettu rakennusaikaisia korkoja yhteensä 148 924. Vuonna 2012 taseen keskeneräisiin hankintoihin sisältyi aktivoitua rakennusaikaista korkoa 41 887. Aktivoitujen korkomenojen poistamaton osa tase-erässä Rakennukset ja rakennelmat muodostuu seuraavasti: Aktivoidut korkomenot euroa Aktivoitu tilikaudella 107 036 41 887 Aktivoituja korkomenoja poistamatta 865 091 737 712 SIIRTOVELAT EUROA Korkojaksotusvelka 336 843 385 856 Lomapalkkavelka sosiaalikuluineen 150 135 136 934 TyEL-maksuvelka 20 810 0 Asukastoimikuntien siirtomääräraha 5 978 11 705 Muut siirtovelat 38 044 27 338 Yhteensä 551 812 561 833 12
Vakuudet ja annetut vastuusitoumukset euroa 2013 2012 MUUT LIITETIEDOT Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys Lainat rahoituslaitoksilta 50 341 378 43 205 514 Annetut kiinnitykset 66 588 484 68 415 956 Eläkelainat 0 20 025 Annetut kiinnitykset 0 0 Lainat Jyväskylän kaupungilta 0 0 Annetut kiinnitykset 1 261 410 1 261 410 Lainat valtiokonttorilta 35 526 221 40 968 097 Annetut kiinnitykset 82 155 343 88 583 316 Lainat yhteensä 85 867 600 84 193 637 Vakuudeksi annetut kiinnitykset yhteensä 150 005 237 158 260 682 Kiinnitykset vapaana Koasin hallussa 1 587 822 1 587 822 Valtiokonttoriin talletettuna 5 022 069 4 068 737 Taseeseen sisältymättömät vastuut euroa Leasingsopimuksista maksettavat määrät Alkaneelta tilikaudelta maksettavat 51 384 114 196 Myöhemmin maksettavat 89 336 30 246 Alkamattomat leasingvastuut 40 617 40 617 Luettelo käytetyistä kirjanpitokirjoista ja tositelajeista Päivä- ja pääkirja Muistiotositteet Tasekirja Osto- ja myyntitositteet Atk-tallenteena Paperitositteena Sidottu Atk-tallenteena TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUS Jyväskylässä 25. päivänä maaliskuuta 2014 Esa Salokorpi Kalle Jokinen Minna Koivisto Mikko Lepo Minna Oinas Lasse Vuori Kosti Pynnönen Karoliina Vainikainen Sasa Sokka Matti Tanskanen toimitusjohtaja TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus. Jyväskylässä 15. huhtikuuta 2014 KPMG Oy Ab Pertti Keskinen KHT, JHTT BDO Audiator Oy Jarmo Jäspi HTM, JHTT 13
TILINTARKASTUSKERTOMUS Tilintarkastuskertomus Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiön valtuuskunnalle Olemme tilintarkastaneet Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiön kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1. 31.12.2013. Tilinpäätös sisältää taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallituksen vastuu Hallitus vastaa tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä sekä siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Tilintarkastajan velvollisuudet Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta sekä säätiölain edellyttämistä seikoista. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä ja toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä ovatko hallituksen jäsenet tai säätiön toimihenkilöt syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus säätiötä kohtaan, taikka rikkoneet säätiölakia tai säätiön sääntöjä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on säätiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon säätiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot säätiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Muut lakiin perustuvat lausunnot Säätiön varat on asianmukaisesti sijoitettu ja säätiön toimielimien jäsenille maksettuja palkkioita on pidettävä kohtuullisina. Säätiön tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riittävät tiedot säätiön toiminnasta. Jyväskylä 15.4.2014 BDO Audiator Oy KPMG Oy Ab Jarmo Jäspi HTM, JHTT Pertti Keskinen KHT, JHTT Vattuniemenranta 2 00210 Helsinki Kivääritehtaankatu 8 A 40100 Jyväskylä 14
AVAINTIETOJA Avaintietoja 2013 2012 2011 2010 2009 Liikevaihto (1000 ) 15 647 13 819 13 132 12 234 12 067 Taseen loppusumma (1000 ) 101 436 96 832 89 071 87 876 83 120 Investoinnit (1000 ) 4 658 11 900 4 399 6 418 12 615 Rakennusten määrä vuoden lopussa (kpl) 70 76 76 75 75 Asuntoala vuoden lopussa (m 2 ) 104 394 101 949 101 949 99 256 95 313 Asuinhuoneistoja vuoden lopussa (kpl) 2 356 2 216 2 216 2 139 1 975 Asuntopaikkoja vuoden lopussa (kpl) 4 154 4 041 4 041 3 931 3 759 Asuntohakemuksia (kpl) 7 941 7 214 7 187 7 565 7 236 Uusia vuokrasopimuksia (kpl) 2 718 2 503 2 656 2 712 2 643 Keskivuokra ( /m 2 /kk) 11,62 11,31 11,00 10,44 10,25 Asuntojen käyttöaste (%) 96,3 96,3 96,3 96,6 96,4 Henkilökunnan määrä 15 14 15 15 13 15
KOAS Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö Kauppakatu 11 A, 40100 JYVÄSKYLÄ www. koas.fi