Kiinteistöarviointi 3/15 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy Jorma Saarimaa UMP Metsä HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Jukka Lahtinen Kiinteistönvälitys Lahtinen LKV Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Tuuli Vanhanen tuuli.vanhanen@aalto.fi TALOUDENHOITAJA Tuuli Vanhanen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 3/15
Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 3/2015 Pääkirjoitus 4 Kiinteistöarvijoijien auktorisointia jo 20 vuotta! 6 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 9 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista 10 Tulevia tapahtumia 11 Kannen valokuva: Tuuli Vanhanen (2014) Kutsu esitelmätilaisuuteen ti 6.10.2015 klo 17.00 Arvoisa SKAY:n jäsen, Tiistaina 6. lokakuuta kello 17:00 alkaen pidetään Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen esitelmätilaisuus. Paikkana on tuttuun tapaan Tieteiden talo (Kirkkokatu 6, Helsinki, Sali 404). Tilaisuuden aiheena on maapohjan verotusarvioinnin kehittäminen. Maanmittauslaitos on mukana tutkimushankkeessa, jonka tarkoituksena on etsiä uusi kustannustehokas ja mahdollisimman helposti ylläpidettävä menetelmä maapohjan verotusarviointiin. Nykyinen maapohjan verotusarviointi perustuu kymmenisen vuotta vanhaan, Valtion teknillisen tutkimuskeskuksen tekemään tonttihinta-arviointiin. Tutkimuksen tarkoituksena on tehdä ehdotus uudeksi arvostamismenetelmäksi, jota voidaan päivittää vuosittain indeksien avulla sekä määrävuosin tehtävänä hintavyöhykkeiden uudelleenmäärityksenä. Paikalla aiheesta on esitelmöimässä Maanmittauslaitoksen johtava asiantuntija Risto Peltola. Hän tulee kertomaan tutkimuksesta ja sen tuloksista. Tilaisuus on avoin ja maksuton kaikille kiinnostuneille (myös ei-jäsenille), joten pyydä myös kollegasi mukaan tutustumaan paitsi aiheeseen myös kiinteistöarviointiyhdistykseen ja sen toimintaan. Kutsua voi vapaasti jakaa. Tilaisuuteen ei tarvitse erikseen ilmoittautua. Kahvitarjoilu. Kiinteistöarviointi 3/15 3
Pääkirjoitus Investointimarkkinan vahvistumisen vaikutus arviointimarkkinaan Näyttää siltä, että kuluvasta vuodesta on tulossa jo neljäs taantumavuosi bkt:n kasvulla mitattaessa. Talouden heikosta kehityksestä huolimatta kiinteistötransaktioiden volyymi on kuitenkin noussut merkittävästi ja tarkasteltaessa liukuvaa 12 kuukauden keskiarvoa, olemme saavuttamassa jo buumisvuosien 2006-2007 tason. Investointimarkkinan vahvaa kehitystä ovat tukeneet mm. EKP:n elvyttävän rahapolitiikan korkoja madaltava vaikutus ja markkinalla lisääntynyt pääoma. Kotimaisina ilmiöinä volyymia ovat kasvattaneet yritysten kiinteistöjärjestelyt sekä mm. asuntoportfolioiden volyymin kasvu. Lähde: Catella Property Oy Arvioitsijoiden kannalta investointimarkkinan vahvistuminen on ollut positiivista ja lisääntynyt transaktiovolyymi korreloikin suoraan arviointipalvelujen kysynnän kanssa. Pääomien lisääntynyt määrä kanavoituu markkinaan erityisesti rahastojen kautta, jotka viimeisen neljän vuoden aikana ovat olleet merkittävin ostajaryhmä. Esimerkiksi alkuvuoden 2015 aikana rahastojen ostojen osuus volyymista on ollut lähes puolet. Arvioitsijoiden kannalta rahastot ovat asiakassegmentti, joka pääsääntöisesti arvioituttaa kohteensa jopa useammin kuin kerran vuodessa. Transaktiovolyymin kasvu ja arvioinnissa käytettävien vertailukauppojen määrän lisääntyminen ei ole kuitenkaan helpottanut arviointityötä, 4 Kiinteistöarviointi 3/15
vaan yksittäisten kohteiden arvioinnissa kohdekohtaiset ominaisuudet ovat korostuneet entisestään. Alhaisimmillaan tuottovaatimus toteutuneissa kaupoissa on painunut jo lähes neljän prosentin tasolle. Toisaalta arvioitsijan pitää myös tunnistaa kohteet, joihin sijoituskysyntä on vähäistä tai olematonta, ja tämän tulee heijastua myös arvoon. Kiinteistöarviointia vaikeuttaa myös taustalla vaikuttavat negatiiviset kehityssuunnat. Toimistojen vajaakäyttöaste on noussut pääkaupunkiseudulla jo 13,4 prosenttiin ja käytössä olevan toimistotilan määrä on ollut trendiltään laskeva jo viimeiset kolme vuotta. Vuokratasojen kehittyminen on ollut alavireistä ja ainoastaan Helsingin ydinkeskustassa nimellinen vuokrataso on korkeampi kuin alkuvuonna 2008. Liiketilojen osalta vajaakäyttö pääkaupunkiseudulla on lisääntynyt viimeisen parin vuoden aikana, mutta on edelleen alle 5 %. Liikerakentaminen on puolestaan vahvassa nousussa ja rakenteilla on useita suuria kohteita, erityisesti raideliikenteen asemien yhteyteen. Vähittäiskaupan ongelmana on kuitenkin kysynnän lasku ja kaupan rakennemuutos. Voimakkaimmin nämä ilmiöt ovat vaikuttaneet käyttötavaran kauppaan ja niihin sidoksissa olevien kiinteistöjen vuokratasoihin, kysyntään ja sen myötä arvoon. Päivittäistavarakaupan kiinteistöihin kohdistuva sijoituskysyntä on puolestaan voimistunut. Elintarvikkeiden osalta kuluttajakysynnän muutokset ovat tasaisempia ja verkkokaupan tuomaa kilpailuongelmaa ei nähdä niin voimakkaana kuin käyttötavarapuolella. Arvioitsijoiden kannalta markkinatilanne on hyvä ja voimme ennustaa palveluiden kysynnän lisääntyvän kiinteistömarkkinan piristymisen sekä säännösympäristön kiristymisen myötä. Toisaalta investointimarkkina on monimuotoinen ja arvioitsijoiden haasteena on ymmärtää kohdekohtaisten ominaisuuksien painotus arvonmuodostuksen kannalta ja pystyä ennakoimaan sijoitusympäristössä tapahtuvat muutokset. Arja Lehtonen Catella Property Oy Kiinteistöarviointi 3/15 5
Kiinteistöarvioijien auktorisointia jo 20 vuotta! Tarve kiinteistöarvioijien auktorisointiin ja sitä kautta valvottuun järjestelmään tunnustettiin jo 1980-luvulla. Arviointilausuntojen taso oli hyvin vaihtelevaa ja eräiden lausuntojen suoranainen vilpillisyys kiinnitti jo poliisinkin huomion. Auktorisointijärjestelmän perustaminen osoittautui kuitenkin työlääksi ja auktorisoinnoin alkamista saatiin odotella aina 90-luvun puoleenväliin saakka. Lähes 10 vuotta KA ry:n toimesta 1 Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry perustettiin vuonna 1995. Alusta alkaen eräänä auktorisointitoiminnan päätavoitteena nähtiin pyrkimys kiinteistöarvioinnin laadun parantamiseen. Laatua osaltaan takaavana tekijänä pidettiin vaativaa koetta, johon päästäkseen piti täyttää määrätyt edellytykset. Lisäksi auktorisointijärjestelmään on alusta saakka liittynyt auktorisoitujen toiminnan valvonta sekä auktorisoituja koskevien ohjeiden ja määräysten antaminen. KA ry:n ajalta ovat peräisin mm. hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevat määräykset. KA ry järjesti ensimmäisen auktorisointikokeen 15.12.1995 ja tässä kokeessa oli mahdollista hakea joko toimitila- tai yleisauktorisointia. Hakijamäärä ensimmäiseen kokeeseen oli suuri (n. 150) ja loppujen lopuksi noin 100 kokelasta hyväksyttiin suorittamaan koe. Koe osoitti vaativuutensa ja sen läpäisi hyväksytysti 28 henkilöä (27 suoraan ja 1 valituksen kautta). Myös kesällä 1996 järjestettyyn auktorisointikokeeseen (asunto- sekä maa- ja metsätalouskiinteistöauktorisointi) hyväksyttyjä oli huomattavasti enemmän (75) kuin kokeen hyväksytysti läpäisseitä (19). KA ry:n toimesta järjestettiin kaikkiaan 11 auktorisointikoetta ja auktorisointeja näistä myönnettiin yhteensä 164. Tämä kappale perustuu Kauko Viitasen laatimaan kirjoitukseen Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry 1995 2005 (julkaistu Suomen kiinteistöarviointiyhdistys 25 vuotta nimisessä juhlajulkaisussa, 2006). Auktorisointijärjestelmän siirto Keskuskauppakamariin Auktorisointijärjestelmän perustamisesta Keskuskauppakamarin yhteyteen käytiin keskusteluja ensimmäisen kerran jo ennen KA ry:n perustamista. Tuolloin tehtävää ei kuitenkaan vielä katsottu mahdolliseksi ottaa vastaan. Uudemman kerran neuvottelut auktorisointijärjestelmän siirtämisestä Keskuskauppakamariin aloitettiin vuonna 2002, koska auktorisoinnin ja valvonnan järjestäminen yhdistyksen toimesta vaati aina vain enemmän voimavaroja. Neuvottelut tuotti- 6 Kiinteistöarviointi 3/15
vat tulosta ja siirtoa alettiin valmistella toden teolla vuonna 2003. Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunta (sittemmin nimi vaihtunut kiinteistönarviointilautakunnaksi) aloitti toimintansa 1.5.2004. Toiminta alkoi itsesäänneltynä ja on vuodesta 2010 ollut osin yhteissäänneltyä eli mm. lautakunnan kokoonpanosta ja KHK-arvioitsijoiden auktorisoinnista säädetään kiinteistörahastolaissa. Kiinteistönarviointilautakunnan moninaisten tehtävien hoitamista tukemaan on perustettu kaksi jaostoa; auktorisointijaosto ja valvontajaosto. Auktorisointijaosto hoitaa auktorisointikokeen käytännön järjestelyjä ja valvontajaosto vastaa auktorisoitujen toiminnan valvonnasta. Auktorisointikokeeseen pääsyn edellytykset Auktorisointikoe järjestetään kerran vuodessa ja siihen pyritään hakumenettelyllä. Kokeeseen kelpoiselta hakijalta edellytetään alalle soveltuvan korkeakoulututkinnon lisäksi vähintään kolmen vuoden työkokemusta tai alemman tutkinnon lisäksi vähintään viiden vuoden työkokemusta. Tutkintojen osalta on huomioitavaa, että niiden on oltava nimenomaan arviointialalle soveltuvia. Erityisestä syystä kokeeseen voidaan hyväksyä myös ilman alan tutkintoa, mutta tällöin arviointialan työkokemusta on oltava enemmän kuin kymmenen vuotta. Työkokemusvuosia laskettaessa otetaan huomioon ainoastaan kiinteistöjen hinnanmuodostukseen jollain tavoin liittyvä kokemus. Lisäksi hakijan edellytetään tehneen kiinteistöarvioita tai muuta niihin verrattavaa kahden edeltävän työkokemusvuotensa aikana. AKA-auktorisointia voi hakea kolmelle eri osa-alueelle: asunto-, maa- ja metsätalouskiinteistö- tai yleisauktorisointiin. Yleisauktorisoidun on hallittava kokeessa niin toimitila-, asunto- kuin maa- ja metsätalouskohteisiinkin liittyvät asiat. Yleisauktorisoidun koe on samalla Keskuskauppakamarin hyväksymän kiinteistönarvioitsijan (KHK) koe, josta säädetään kiinteistörahastolaissa. Aiemmin auktorisointia oli mahdollista hakea erikseen myös toimitilojen osalta, mutta toimitila-auktorisointi on sittemmin lopetettu. Viimeisin toimitila-auktorisointikoe järjestettiin vuonna 2006 ja vuoden 2008 aikana toimitila-auktorisoidut osallistuivat auktorisoinnin muuntokoulutukseen ja siirtyivät tämän myötä yleisauktorisoiduiksi. Vaativa koe osaamisen mittarina Koe mittaa arviointiosaamista sekä arviointialan lainsäädännön, kan- Kiinteistöarviointi 3/15 7
Kiinteistöarvioijien auktorisointia jo 20 vuotta!.. jatkuu... sainvälisen arviointistandardin ja arviointijärjestelmän tuntemusta monipuolisesti ja yksityiskohtaisestikin. Koetta varten julkaistaan kirjallisuusluettelo kaikille yhteisestä materiaalista, johon on syytä tutustua erityisen huolellisesti. Lisäksi suositeltavan kirjallisuuden luettelosta voi valikoida luettavakseen sellaista materiaalia, joka sivuaa haettavaa auktorisointiosa-aluetta ja täydentää hakijan osaamista tältä osin. Koetta varten julkaistaan myös ohjeellinen säädösluettelo, joka helpottaa nimenomaan arviointipuolen lainsäädäntöön keskittymistä. Kirjallisuus- ja säädösluetteloa tarkistetaan vuosittain, vaikkakin pientä ongelmaa kirjallisuuden saatavuuden suhteen aiheuttaa se, että kotimaista kattavaa arviointikirjallisuutta ei ole ilmestynyt pitkään aikaan. Vuosittain noin puolet kokelaista läpäisee vaativan kokeen, joten koe puolustaa hyvin paikkaansa osaamisen mittarina. Kokeen hyväksytyn suorittamisen jälkeen auktorisoidut allekirjoittavat rekisteröintilomakkeen, jonka nojalla he sitoutuvat noudattamaan lautakunnan sääntöjä ja lautakunnan antamia määräyksiä sekä hyvää kiinteistöarviointitapaa. Toiminnan laadun ja ammattitaidon valvontaa Auktorisointijärjestelmään kuuluu myös työn laadun ja auktorisoinnin edellytysten valvonta. Tätä tehtävää lautakunnan apuna hoitaa valvontajaosto, joka käsittelee auktorisoitujen toiminnasta tehdyt valitukset sekä vuosittaiset valvontailmoitukset. Vuonna 2014 valvontajaosto käynnisti lautakunnan valtuuttamana arviokirjojen laatuun keskittyvän omavalvontaprojektin, josta saadut tiedot ovat vahvistaneet käsitystä siitä, että valtaosin arviokirjat on erittäin ammattitaitoisesti ja huolellisesti laadittu. Valituksia arviokirjoihin liittyen tehdään harvoin, vuositasolla yhdestä kahteen. Auktorisoitu löytyy netistä Lisätietoja auktorisointimenettelystä sekä auktorisoiduista kiinteistöarvioijista löytyy Keskuskauppakamarin internet-sivuilta, kauppakamari.fi/kiinteistoarviointi/. Hakuaika vuoden 2016 kokeeseen alkaa tammikuun 2016 puolivälissä, tarkka ajankohta ilmoitetaan koekuulutuksessa sekä nettivisuilla. Raisa Harju (VT, lakimies) Keskuskauppakamari 8 Kiinteistöarviointi 3/15
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. DIPLOMITYÖT Tekijä: Olli-Pekka Mustonen Työn nimi: Toimistotilan kysynnän ennustaminen Tämän tutkimuksen tarkoituksena oli ensin selvittää menetelmät toimistotilojen kysynnän ennustamiselle ja soveltaa sopivaa mallinnusta Helsingin toimistotilan kysynnän ennustamiseen. Toimistotilan kysynnän ennustamisen ymmärtämiseen kirjallisuuskatsauksessa tarkasteltiin toimistomarkkinoiden dynamiikkaa koskevaa kirjallisuutta. Kirjallisuuskatsauksen avulla selvitettiin ne muuttujat sekä ennustemetodit, mitä toimistotilojen kysynnän mallintamisesta on käytetty. Kirjallisuuskatsauksen avulla selvitettiin, että toimistomarkkinoiden ennustemalleissa käytettiin aikaisemmin suhdelukuihin perustuvaa ennustetta ja myöhemmin ennustemallisessa siirryttiin ekonometrisiin ennustemalleihin (Rabianski ja Gibler 2007, McDonald 2002). Kirjallisuuskatsauksen aikana selvitettiin ennustamisessa käytettyjä muuttujia. Muuttujia tarkasteltiin saatavuuden ja kattavuuden kannalta keskittyen Helsingin toimistomarkkinoihin. Muuttujien saatavuus ja käytettävyys luotettavan mallinnuksen tekemiseen osoittautui hankalaksi. Mallinnettavaksi muuttujaksi valikoitui toimistotilojen bruttokäyttöönotto. Tiedon tuottajana on KTI Kiinteistötieto Oy. Aineisto kuvaa riippumattomasti toimistoneliöiden käyttöönottoa tiettynä aikana. Tutkimuksessa käytettiin aikasarjanmallintamiseen autoregressiivistä mallinnusta (AR) sekä liikkuvan keskiarvon (MA) mallia yhdessä integroituna eli niin sanottua ARIMA -mallinnusta. Mallinnuksen autoreg- Kiinteistöarviointi 3/15 9
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... ressiivinen osuus olettaa, että tulevaisuuden arvoja voidaan ennustaa muuttujan historiallisista arvoista. ARIMA mallinnuksen yksiulotteisuus tekee mallista yksinkertaisen ja suoraviivaisen, eikä se sovi täydellisesti pitkän ajan ennusteeseen. Ennusteen tuloksena oli, että bruttokäyttöönotto vähenee Helsingissä vuoteen 2018 mennessä noin 78 000 neliöön. Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista Kansainväliset arviointistandardit 2013 saatavilla suomeksi! Suomen Kiinteistöarviointiyhditys on kääntänyt IVS:n seuraavat osiot suomeksi: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Käännökset ovat saatavilla sähköisesti osoitteessa (löytyvät sivuilta vuoden loppuun mennessä): www.kiinteistöarviointi.com Painettuja versioita käännöksistä ei tehdä niiden vähäisen myynnin vuoksi. PDF-julkaisujen käyttöä ei myöskään rajoiteta eikä niistä myös peritä maksua. Kiinteistöarviointi 3/15 10
Tulevia tapahtumia 17.-19.9.2015 Baltic Valuation Conference 2015 Paikka: Nordic Hotel Forum, Tallinna Info: http://www.baltic-valuation-conference.org 1.-2.10.2015 Kiinteistönvälityspäivät Kylpylähotelli Rantasipi Aulanko, Hämeenlinna Info: http://www.kiinko.fi/koulutus/koulutustarjotin 6.10.2015 SKAY:n esitelmätilaisuus Tieteiden talo, sali 404. Aiheena maapohjan verotusarvon kehittäminen. Esitelmöijänä Risto Peltola, MML 29.10.2015 Maankäyttötieteiden päivät 2015 Info: http://www.maanmittaustieteidenseura.fi/ 3.-4.11.2015 Paikkatietomarkkinat 2015 Paikka: Messukeskus, Kokoustamo, Helsinki Info: http://www.maanmittauslaitos.fi/ paikkatietomarkkinat2015 Kiinteistöarviointi 3/15 11
YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt 12 Kiinteistöarviointi 3/15