SAKIPA OY Yrjönkatu 15 A PORI Puh Faksi Kiertokatu PORI KUNTOARVIO. Kuntoarvion suorittajat:

Transkriptio

1 SAKIPA OY Yrjönkatu 15 A PORI Puh Faksi Kiertokatu PORI KUNTOARVIO Kuntoarvion suorittajat: Aluerakenteet ja rakennustekniikka: Jarmo Majuri, Sakipa Oy LVI -järjestelmät: Matti Tuominen, Talotekniikka Rauhanen Oy Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmät: Niilo Mäkelä, Air-Ix Teollisuus Oy Raportti laadittu

2 i SISÄLLYSLUETTELO JOHDANTO YHTEENVETO Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset korjaustarpeet Rakennustekniikka... 3 Piha-alueet... 3 Rakennuksen ulkopuoliset osat... 3 Yhteistilat... 3 Huoneistot LVI -järjestelmät Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmät Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä ja lisätutkimustarpeista Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS-ehdotus LVI-järjestelmien PTS-ehdotus Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmien PTS-ehdotus Korjaustoimenpiteiden toteutus KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT Kiinteistön perustiedot Korjaushistoria Asiakirjaluettelo Kuntoarvion toteutus Kiinteistönpidon palautteet KUNTOARVION TULOKSET Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio Viherrakenteet (D6) Päällysrakenteet (D7) Aluevarusteet (D8) Ulkopuoliset rakenteet (D9) Putkirakenteet (E4) Perustukset (F1) Rakennusrunko (F2) Julkisivut (F3) Ulkoseinät (F31) Ikkunat (F32) Ulko-ovet (F33) Julkisivun täydennysosat (F34) Parvekkeet (F34.1) Ulkoseinän tikkaat (F34.2) Ulkoseinän katokset (F34.3) Yläpohjarakenteet (F4) Yläpohja (F41) Räystäät (F42) Yläpohjavarusteet (F43)... 15

3 3.2 Tilojen rakennustekninen kuntoarvio Yleistilat (F5, F6, F7)) Porrashuone Ullakkotilat Kellarin käytävät ja portaikko Saunatilat Kuivaushuone, mankelihuone ja pesutupa Kylmiö Tekniset tilat (sähköpääkeskus, lämmönjakohuone) Varastotilat Päiväkodin tilat Huoneistot Hissit LVI-järjestelmien kuntoarvio Lämmitysjärjestelmä (G1) Lämmöntuotanto (G11) Lämmönjakelu (G12) Putkistot Pumput Venttiilit Putkistovarusteet Paisunta- ja varolaitteet Lämmönluovutus (G13) Lämmityspatterit varusteineen Patteriventtiilit Eristykset (G14) Säätölaitteet (G15) Vesi- ja viemärijärjestelmä (G2) Vesijohdot (G23) Venttiilit Viemäriverkosto (G24) Putkirakenteet (E4) Vesi- ja viemärikalusteet (G25) Eristykset (G26) Ilmanvaihtojärjestelmä (G3) Ilmanvaihtokoneet (G32) Kanavistot (G33) Kanavat/hormit Päätelaitteet (G34) Korvausilmaventtiilit Poistoilmaventtiilit Kylmätekniset järjestelmät (G4) ii

4 3.4 Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmien kuntoarvio Autojen sähkölämmitystolpat (H1.3) Kytkinlaitokset ja jakokeskukset (H2) Pääkeskukset (H22.1) Muut keskukset (H22.2) Johtotiet (H3) Johdot ja niiden varusteet (H4) Valaisimet (H5) Lämmittimet, kojeet, laitteet (H6) Antennijärjestelmät (J2) Rakennusautomaatiojärjestelmät (J6) Laajennettu energiatalouden selvitys Kiinteistönhoidon kehitystarpeiden arviointi SUOSITELTAVAT LISÄTUTKIMUKSET JA MUUT JATKOTOIMENPITEET. 30 LIITTEET iii

5 1 JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa käsitellään Kiertokatu 16 -nimisen kiinteistön tilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan lisätutkimuksia ja kunnossapitotoimenpiteitä sekä käydään läpi uusimistarpeet. Raportin PTS-osaan sisältyvät ehdotettujen toimenpiteiden ajoitus ja kustannusennusteet budjetointia varten. Kunnossapitosuunnitelma ja korjausohjelma Kuntoarviota voidaan hyödyntää kiinteistön kunnossapitosuunnitelman ja korjausohjelman laadinnassa. Kiinteistönomistaja laatii tai laadituttaa kunnossapitosuunnitelman kuntoarvion ja tarvittavien lisätutkimusten perusteella. Korjausohjelmassa otetaan huomioon paitsi rakennuksen teknisestä kunnosta, myös tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta, asukkaiden toiveista tms. syistä aiheutuvat kunnostus- ja muutostarpeet ja sovitetaan ne taloudellisiin resursseihin. Raportissa ei oteta kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin, joten ne kiinteistönomistajan tulee selvittää ja ottaa huomioon lopullista korjausohjelmaa laatiessaan. Kuntoarvion korjauskustannuksia ei voi käyttää sellaisenaan peruskorjaustyyppisten töiden hinnoittelussa. Tällöin tulee ottaa huomioon mm. suunnitteluratkaisut, tilamuutokset, liittyvien rakenteiden korjaukset, mahdollisten kuntoarviossa suositeltujen lisätutkimusten tulokset ja yleensäkin peruskorjaushankkeen kokonaisvaltaisuus. Kuntoarvion vastuukysymykset Kuntoarvion laatiminen perustuu sekä silmämääräiseen arvioon että kokemusperäiseen tietoon rakenteiden vioista ja niiden keskimääräisestä käyttöiästä. Piilossa olevia vikoja ja lisätutkimusten tuloksia ei kuntoarviomenetelmällä voi etukäteen arvioida. Lopullisen korjausmenetelmän valinnan ja korjaushankkeen laajuuden päättää aina kiinteistön omistaja, eikä kuntoarvion laatija tietenkään voi vastata lopullisten kustannusten suuruudesta. Yleisesti ottaen kuntoarvioon liittyvissä vastuukysymyksissä noudatetaan Konsulttitoiminnan Yleisiä Sopimusehtoja (RT ). PTS-ehdotus Raportin PTS-osa on kuntoarvioijien ehdotus kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi. Raportin PTS-ehdotuksissa esitetyt kustannusarviot ovat ennusteita budjetointia varten. Kaikki kustannukset ovat vuoden 2012 kustannustasossa ja sisältävät arvonlisäveron 23 %. Yksittäisten toimenpiteiden kustannusarviot sisältävät myös niihin liittyvien töiden kustannukset, esimerkiksi vesi- ja viemäriremontti sisältää rakennus- ja sähköteknisten töiden kustannukset. Arvioihin ei pääsääntöisesti sisälly suunnittelu-, rakennuttamis- ja valvontakustannuksia. PTS -taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava, 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta, 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarvetta, 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava.

6 Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarvion tuloksia käsittelevissä luvuissa on noudatettu seuraavaa esitysjärjestystä: Ensin kuvataan olemassa olevan järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet. Seuraavaksi todetaan nykytilanne ja kohteessa tehdyt havainnot. Lopuksi annetaan toimenpide-ehdotukset. Ehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta kiireelliset tekemättömiksi todetut huoltotoimenpiteet on esitetty. 2 Porissa Sakipa Oy Eino Taulu toimitusjohtaja Jarmo Majuri kuntoarvion vastuuhenkilö Kuntoarvion suorittivat: Jarmo Majuri, Sakipa Oy Aluerakenteet ja rakennustekniikka Matti Tuominen, Talotekniikka Rauhanen Oy LVI - järjestelmät Niilo Mäkelä, Air-Ix Teollisuus Oy Sähkö- ja tietojärjestelmät Kuntoarvion laatijoiden yhteystiedot: Sakipa Oy Jarmo Majuri Yrjönkatu 15 A PORI Puhelin: S-posti: jarmo.majuri@sakipa.fi Tilaajan yhteystiedot: Porin kaupunki/ Tekninen Palvelukeskus Kiinteistöpäällikkö Antti Kilkku Yrjönkatu 6 B PORI Puhelin: S-posti: antti.kilkku@pori.fi Talohuolto: Porin Palveluliikelaitos Antinkatu PORI Puhelin:

7 1 YHTEENVETO Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset korjaustarpeet Rakennustekniikka Piha-alueet Pihan nurmikkoalueiden kunto on pääosin tyydyttävä, mutta rajaukset sorapintaisiin kulkuteihin ovat monin paikoin epäsiistejä. Tontilla olevat puut ja pensaat ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Puiden oksien ja pensaiden karsimista suositellaan paikoittain. Pihan sorapintaiset kulkutiet ja pysäköintialueet ovat jonkin verran kuoppaisia ja pintojen kallistukset ovat paikoin virheellisiä. Aluevarusteet ovat osin kunnostuksen tarpeessa. Kiertokatu 16:n ja 18:n välisellä alueella oleva jätekatos on kooltaan pieni ja kunnoltaan välttävä. Katoksen vieressä on erillinen sekajätesäiliö. Aidat ovat melko hyväkuntoisia. Salaojajärjestelmän toiminta vaikuttaa puutteelliselta ja sen rakentaminen on suositeltavaa. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. Rakennuksen ulkopuoliset osat Rakennuksen perustus- ja runkorakenteissa ei havaittu erityistä huomautettavaa. Sokkelin liuskakivipinnat on suositeltavaa kunnostaa. Porrashuoneen pystyhalkeamat, jotka ovat muodostuneet rakennusaineen vaihtuessa toiseksi, suositellaan korjattavaksi maalauskunnostuksen yhteydessä. Rakennuksen julkisivut on lisälämmöneristetty ja rapattu vuonna Rappaus on melko huonokuntoinen ja tulee uusittavaksi lähivuosina. Samassa yhteydessä kannattaa matalan osan levypinnat uusia ja puuverhoilut kunnostaa. Rakennuksen ikkunat ovat ulkopuitteiden osalta pääosin huonokuntoisia, joten niiden uusiminen on suositeltavaa esim. julkisivukorjauksen yhteydessä. Myös parvekkeiden ovet kannattaa uusia tässä yhteydessä. Muut ulko-ovet ovat kunnostuskelpoisia. Huoneistoparvekkeiden ulokebetonilaatat ovat ruostuneiden rakenneterästen sekä betonin rapautumisen vuoksi suositeltavaa kunnostaa lähivuosina. Myös kaiderakenteet ovat pinnoiltaan ruosteiset. Pääsisäänkäynnin ovilippa kannattaa kunnostaa julkisivutöiden yhteydessä. Vesikate on uusittu todennäköisesti vuonna Tiilikate on tyydyttävässä kunnossa. Rikkinäiset tiilet tulisi uusia lähiaikoina. Räystäiden ja syöksytorvien kunnostus kannattaa tehdä julkisivukorjausten yhteydessä. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. Yhteistilat Porrashuone on lattioiden ja porrassyöksyjen osalta melko hyväkuntoinen. Seinien maalauskunnostus tulee ajankohtaiseksi viimeistään kymmenvuotisjakson jälkipuoliskolla. Kellarikerroksen tilojen osalta kunnostusta kaipaavat lähinnä kellarikäytävien seinäpinnat sekä kuivaushuoneen, kylmiön, teknisten tilojen ja varastojen pintarakenteet. Saunaosaston peruskunnostus on suositeltavaa tehdä lähivuosina lähinnä lattiarakenteissa esiintyvän kosteuden vuoksi. Kellarikerrokseen johtavan portaikon askelmien rikkoutuneet kulmalistat tulee uusia. Hissi on peruskorjattu vuonna 2004 ja se on hyväkuntoinen. Päiväkodin tilat olivat silmämääräisesti tarkasteltuna pääosin tyydyttävässä/ hyvässä kunnossa. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä.

8 Huoneistot Huoneistojen kylpyhuoneet on kunnostettu vuonna 1983 ja ne ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Kylpyhuonekorjausten yhteydessä tulee asentaa C 2:n mukaiset vesieristykset seinä- ja lattiapintoihin. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä LVI -järjestelmät Kiinteistöön on tehty peruskorjaus vuonna 1983, jolloin on uusittu vesijohdot, viemärit ja lämpöjohdot pattereineen. Ilmanvaihto on muutettu koneelliseksi poistoilmanvaihdoksi. Kiinteistön LVI - tekniset järjestelmät ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Sisäpuoliset vesijohdot ja viemärit eivät vaadi mitään kokonaisvaltaisia uusintoja seuraavan 10 vuoden aikana. Päiväkodin alkuperäisistä valurautaviemäreistä löytyi vuotojälkiä ja niiden uusiminen lähivuosina on aiheellista. Kiinteistön salaojien toimivuus on kyseenalaista. Salaojajärjestelmä kattovesiviemäröinteineen on suositeltavaa suunnitella ja toteuttaa lähivuosina. Piha-alueen kaatoja tulisi myös parantaa. Lämmitysverkoston perussäätö venttiiliuusintoineen kannattaa toteuttaa lähivuosina. Perussäätö tasaa huonelämpötilojen välisiä eroja, kun termostaattien ylärajat lukitaan. Lämmönjakokeskus on vuodelta 2003 ja hyväkuntoinen, eikä vaadi mitään toimenpiteitä. Kiinteistössä on koneellinen poistoilmanvaihto asunnoissa ja yleisissä tiloissa. Päiväkodissa on oma ilmanvaihtonsa, 1 kpl tuloilmakoje ja 2 kpl huippuimureita (päiväkodin muut tilat + keittiö). Ilmanvaihtoa ohjataan kellon mukaan joko 1/1- tai ½ -nopeudella. Asunnoissa poistoilmaventtiilit ovat keittiössä, wc:ssä ja vaatehuoneessa. Sisäikkunat on uusittu vuonna 1983, eikä niissä ole korvausilmaventtiilejä, joten korvausilman saanti asuntoihin on puutteellinen. Uusittaessa ikkunoita ne tulee varustaa korvausilma-aukoilla. Korvausilma-aukkoihin kannattaa asentaa suodattimet sisäilman laadun parantamiseksi. Ilmanvaihtohormien nuohouksen ja ilmamäärien säädön suositeltava väli asuinrakennuksissa on 10 vuotta. Edellisestä nuohouksesta ei ollut tietoa, joten koko rakennuksen hormit tulisi nuohota ja ilmamäärät säätää esim. ikkunoiden uusimisen jälkeen. Lämpöenergian normaalivuoden kulutus on ollut kolmen viime vuoden jaksolla kwh/rm³a. Kulutus on ollut tasaista ja hieman alle vastaavien rakennusten vertailuarvon. Normaalivuoden kulutus tarkoittaa tilastoitujen ulkolämpötilojen mukaan korjattua kulutusta, jolloin eri vuodet ovat vertailukelpoisia toisiinsa nähden. Käyttöveden kulutus verrattuna vastaaviin rakennuksiin vuosina 2009 ja 2011 on ollut jonkin verran yli keskiarvon. Vuoden 2010 suurelle kulutukselle ei löytynyt syytä. Asunnoissa on lämpimän veden mittaus. Tarkasteltaessa kylmän veden kokonaiskulutuksia Kiertokatu 16:n ja 18:n kesken näkyy asuntokohtaisten lämminvesimittarien vaikutus eli oletettavasti kylmän veden kulutus on suurempaa kuin lämpimän veden kulutus (lämpimän veden kulutus on noin 35 % kokonaiskulutuksesta, yleisesti noin % kokonaiskulutuksesta). Kiinteistösähkön todella pieneen kulutukseen ei löytynyt syytä. Päiväkodilla on oma sähkömittauksensa ja ilmeisesti autopaikkojen sähköt tulevat Kiertokatu 18 kiinteistösähköstä. Silti jo pelkästään rakennuksen huippuimurin vuotuinen sähkönkulutus tulisi olla vuoden 2010 tasoa. Kun kiinteistösähköön pitäisi liittyä vielä valaistuksia, hissin sähköä ym., ovat lukemat pieniä. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä korjaustoimenpiteitä Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmät Kiinteistö on rakennettu 1951 ja sähköpisteiden määrät ovat paikoittain sen ajankohdan mukaisia, eivätkä täytä nykyisiä vaatimuksia. Sähköistystä on saneerattu vuonna Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. 4

9 1.2 Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä ja lisätutkimustarpeista 5 Kiertokatu 16 KIINTEISTÖN PTS-EHDOTUS KUSTANNUSARVIO Pohjautuen kiinteistöstä laadittuun kuntoarvioon Kustannusarvio (x 100 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Luku Yhteensä 3 Rakennustekniset työt LVI-työt Sähkötyöt Yhteensä Kustannustaso Hintoihin sisältyy ALV 23 % Sähkötyöt LVI-työt 4000 Rakennustekniset työt x e u r o a Vuosi

10 1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS-ehdotus 6 Kiertokatu 16 ALUERAKENTEIDEN JA RAKENNUSTEKNIIKAN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Määrä- Kustannusarvio (x 100 ) ja ehdotettu toteutusvuosi koodi luokka arvio D6 D7 D8 D9 E4 Viherrakenteet Nurmikkoalueiden kunnostus ja puiden oksien karsimiset 3 1 erä 20 Päällysrakenteet Pihan sorapintojen kunnostus 3 1 erä 30 Aluevarusteet Aluevarusteiden kunnostus tarvittavilta osin 3 1 erä 20 Ulkopuoliset rakenteet Kellarin portaikon teräskaiteen ja pintojen kunnostus 3 1 erä 10 Putkirakenteet Salaojajärjestelmän suunnittelu ja rakentaminen sekä 3 1 erä kattovesien sadevesijärjestelmän rakentaminen (ks. LVI) F1 Perustukset 1 Sokkelin liuskakivipintojen kunnostus 3 1 erä 40 F2 Rakennusrunko 1 F3 Julkisivut Julkisivujen peruskunnostus erillisen suunnitelman mukaan m F32 F33 Ikkunat Kaikkien ikkunoiden uusiminen m Ulko-ovet Pääsisäänkäynnin ulko-ovien kunnostus 3 1 erä 10 Parvekeovien uusiminen 3 43 kpl 300 Kellarikerroksen ja päiväkodin ulko-ovien kunnostus 3 1 erä 15 F34 Julkisivun täydennysosat F34.1 Parvekkeet Huoneistoparvekkeiden peruskunnostus 3 36 kpl 720 Tuuletusparvekkeiden pintojen kunnostus 3 6 kpl 90 F34.2 Ulkoseinän tikkaat Talotikkaiden kunnostus + turvavyökiskojen asennus 3 1 kpl tai purku julkisivukorjauksen yhteydessä (viranom.lupa) 10 F34.3 Ulkoseinän katokset Pääsisäänkäynnin ovilipan kunnostus 3 1 kpl 20 F4 F42 F43 F5,F6,F7 F5,F6,F7 Yläpohjarakenteet Tiilikatteen puhdistus ja rikkinäisten tiilien uusiminen 3 1 erä 30 Räystäät Betoniräystäiden kunnostus julkisivukorjausten yhteydessä 3 92 jm 45 Räystäiden pellitysten maalauskunnostus 3 1 erä 50 Päiväkodin puurakenteisten räystäiden maalauskunnostus 3 1 erä 35 Yläpohjavarusteet Kattoluukun ja piippujen pellitysten maalauskunnostus 3 1 erä 10 Syöksytorvien tarkastus ja tarvittavat korjaukset 3 1 erä 50 Yleistilat Porrashuoneen maalauskunnostus m Kellariin johtavan portaikon askelmien kunnostus 4 1 erä 15 Kellarikäytävien seinien maalauskunnostus 3 1 erä 40 Saunatilojen kunnostus (+kuivaukset) 3 1 erä 350 Kuivaushuoneen, kylmiön, teknisten tilojen ja varastojen 3 1 erä 30 maalauskunnostuksia Huoneistot Kylpyhuoneiden vesieristeiden uusiminen + tarv. kuivaus 3 1 erä F81 Hissi 1 Rakennustekniset työt yhteensä Kustannustaso Hintoihin sisältyy ALV 23 %. Kuntoluokat 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarvetta 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava

11 1.2.2 LVI-järjestelmien PTS-ehdotus 7 Kiertokatu 16 LVI-JÄRJESTELMIEN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Määrä- Kustannusarvio (x 100 ) ja ehdotettu toteutusvuosi koodi luokka arvio G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ G11 Lämmöntuotanto Lämmönjakokeskus 2 G12 Lämmönjakelu Putkistot 2 Pumput 2 Venttiilit 2 - linjasulkuventtiilien uusinta osana perussäätöä 30 Paisunta- ja varolaitteet 2 G13 Lämmönluovutus Lämmityspatterit 2 Patteriventtiilit 3 - patteriventtiilien uusinta osana perussäätöä perussäädön ja venttiiliuusintojen suunnittelu 20 G14 Eristykset 2 G15 Säätölaitteet 2 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄ G23 Vesijohdot 2 Venttiilit 2 - linjasulkuventtiilien uusinta 30 G24 Viemäriverkosto 2 - viemäriuusinta päiväkoti *) 40 E4 Putkirakenteet 2 - salaojien ja kattovesien viemärien rakentaminen 450 G25 Vesi- ja viemärikalusteet 2 G26 Eristykset 2 G3 ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄ G32 Ilmanvaihtokoneet 2 G33 Kanavat 2 - kanavien nuohous ja ilmamäärien säätö 50 G34 Päätelaitteet Poistoilmaventtiilit 2 G35 Väestönsuojan ilmanvaihtolaitteet 2 G4 Kylmätekniset järjestelmät 2 *) päiväkodin alkuperäisten valurautaviemärien uusintaa kellarikerroksessa LVI -työt yhteensä Kustannustaso Hintoihin sisältyy ALV 23 %. Kuntoluokat 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarvetta 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava

12 1.2.3 Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmien PTS-ehdotus 8 Kiertokatu 16 SÄHKÖ-, TELE- JA TIETOJÄRJESTELMIEN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Kustannusarvio (x 100 ) ja ehdotettu toteutusvuosi koodi luokka H1 Aluesähköistys Pihavalaistuksen sekä autolämmityksien kunnostus 2 5 H2 Kytkinlaitteet ja jakokeskukset Pääkeskukset 2 Kiinteistökeskukset 2 Mittauskeskukset 2 H3 Johtotiet 2 H4 Johdot ja niiden varusteet Pääjohdot 2 H5 Valaisimet 3 Valaistuksen vuosittainen kunnossapito ja uusinta H6 Lämmittimet, kojeet ja laitteet 2 Sähköjärjestelmien vuosittainen kunnossapito J1 Puhelinjärjestelmät Puhelinverkko 3 J2 Antennijärjestelmät 2 J6 Rakennusautomaatiojärjestelmät LVI-hälytysjärjestelmän uusiminen 2 Käyttöpiirustukset 2 Käyttöpiirustusten korjaus ja ajantasaistus Sähkötyöt yhteensä Kustannustaso Hintoihin sisältyy ALV 23 %. Kuntoluokat 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarvetta 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava

13 1.2.4 Korjaustoimenpiteiden toteutus 9 Kuntoarviossa esitetyt korjaustarpeet, ottaen huomioon yleisen kustannusnousun mukanaan tuoman hintojen korotuspaineen, tulevat olemaan noin 360 /m 2 ajoittuen kiireellisyysluokituksen mukaan kymmenen vuoden aikana toteutettavaksi. Mikäli korjaustoimenpiteet suoritetaan vuosittain korjausohjelman mukaan pelkällä tulorahoituksella, tulisi vastikkeisiin varata noin 3,00 /m 2 / kk oleva korjausosuus. Suosittelemme korjaustoimenpiteiden suorittamista vuosittain kiireellisyysluokituksen mukaisesti. Laaditut PTS-ehdotukset korjausten suorittamista varten vuosittaisen korjausohjelman mukaan ovat tämän yhteenvedon kohdissa PTS -ehdotuksen perusteella toteutettavaksi tulevat lähivuosina mm. kiinteistön julkisivujen korjaaminen, ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen, salaojajärjestelmän rakentaminen, lämmitysjärjestelmän perussäätö venttiiliuusintoineen sekä kellarikerroksen yhteistilojen korjauksia. Korjaukset kannattaa yhdistää enimmäkseen samanaikaisesti tehtäväksi. Suuruusluokaltaan tämä edellyttänee rahoitusta pitkäaikaisella lainoituksella, jolloin pääomakustannus saadaan edullisemmaksi.

14 2 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT Kiinteistön perustiedot Seuraavat perustiedot on kerätty tilaajan toimittamasta kiinteistön perustietokortista (liitteenä). Rakennustyyppi asuinkerrostalo Valmistumisvuosi 1951 Peruskorjausajankohta Portaat 1 Kerrokset, asuinkerrokset, kpl 7 Tilavuus, m ,0 Huoneistoala, m ,5 Asuinhuoneistot, kpl 36 Asukasluku, hlö - Saunaosastot, kpl 1 Väestönsuoja, kpl - Huoneistoparvekkeet, kpl Korjaushistoria - Peruskorjaus toteutettu vuonna Lämmönsiirrin on uusittu vuonna Hissi on peruskorjattu vuonna Saunan paneelit ja lauteet on uusittu vuonna Asiakirjaluettelo Käytössä ovat olleet seuraavat asiakirjat: tilaajan toimittamat perustietolomake ja korjaushistoria pääpiirustukset ja alkuperäinen rakennustyöselitys LVIS -piirustuksia 2.4 Kuntoarvion toteutus Kuntoarvion laadinnassa on noudatettu ohjekortissa KH , LVI Asuinkiinteistön kuntoarvio, suoritusohje esitettyä nimikkeistöä. Otsikoissa olevat tunnukset viittaavat tähän nimikkeistöön. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat ohjekortin mallisisällysluettelon mukaiset. Kiinteistön energiatalouden selvitys on tehty laajennettuna. Selvitykseen sisältyvät kulutusvertailut ja johtopäätökset. Huoneistoja tarkastettiin pistokoeluontoisesti 5 kpl (asunnot 5, 10, 24, 31 ja 33). 2.5 Kiinteistönpidon palautteet Asukkaille on jaettu asukaskyselylomakkeet, jotka ovat raportin liitteenä.

15 3 KUNTOARVION TULOKSET Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio Viherrakenteet (D6) Nurmikkoalueita on tontilla pääasiassa kadun ja rakennuksen välisellä osuudella. Nurmikkoalueet olivat tarkastushetkellä pääosin tyydyttävässä kunnossa, mutta rajaukset sorapintoihin ovat epäsiistejä. Puita ja pensaita on lähinnä nurmikkoalueella kadun ja rakennuksen välisellä osuudella ja takana puistoalueella. Nurmikkoalueiden kunnostus ja puiden oksien tarvittavat karsimiset 1 4 vuoden kuluessa. Päällysrakenteet (D7) Pihan kulkutiet ja pysäköintialueet ovat sorapintaisia (kuvat 2 ja 3). Sorapinnat ovat paikoittain kuoppaisia ja kallistukset virheellisiä. Pihan sorapintojen kunnostus 1 4 vuoden kuluessa. Aluevarusteet (D8) Tontilla olevia aluevarusteita ovat lipputanko, tamppaustelineet, penkit sekä pyörätelineet (kuvat 1, 5 ja 6). Päiväkodin leikkivarusteet ovat omalla aidatulla alueellaan (kuvat 7 ja 8). Varusteet ovat tyydyttävässä/ hyvässä kunnossa. Lipputanko on tyydyttävässä kunnossa. Tamppaustelineet ovat pinnoiltaan ruosteiset, samoin penkkien metalliosat. Aluevarusteiden kunnostus tarvittavilta osin 1 4 vuoden kuluessa. Ulkopuoliset rakenteet (D9) Päiväkodin pihan ympärillä olevat kevytrakenteiset aidat ovat melko hyväkuntoisia (kuvat 7 ja 8). Kellariin johtava betonirakenteinen portaikko ja maanpaineseinä ovat tyydyttävässä kunnossa (kuva 11). Teräskaide on pinnoiltaan ruosteinen. Kellariin johtavan portaikon teräskaiteen kunnostus. Betonipintojen kunnostus tarvittavilta osin.

16 Putkirakenteet (E4) Kohteessa ei ole salaojia tai mikäli on, niiden toimivuus on ainakin kyseenalainen. Salaojan tarkistuskaivoja ei löydetty. Alkuperäisen työselityksen mukaan salaojat olisi tehty tiiliputkista ja ne olisi johdettu sisäpuoliseen pumppaamoon, joka pumppaa ne edelleen jätevesiviemäriin. Porin kaupungin teknisen palvelukeskuksen toimitilayksikön sadevesiviemäröintisuunnitelma, LVI vuodelta 2005 on olemassa. Suunnitelma on yhteinen Kiertokatu 16 ja 18 kanssa, mutta kaikkia kaivoja ei löydetty eli ilmeisesti se on toteutettu vain osittain. Suunnitelmassa ei ole myöskään salaojia. Salaojajärjestelmän suunnittelu ja rakentaminen sekä sadevesijärjestelmän rakentaminen niin, että kaikki kattosadevesisyöksyt on myös viemäröity. Salaojavedet on todennäköisesti pumpattava korkeuksien vuoksi. Pumppaamoon kannattaa liittää kellariin johtavan portaikon kaivo. Salaojien puhdistus ja toiminnan tarkastus 10 vuoden välein. Perustukset (F1) Rakennus on rakennusselityksen mukaan perustettu säästöbetonianturoiden välityksellä kantavan maapohjan varaan. Rakennuksen perustuksissa ja maanvaraisessa teräsbetonilaatassa ei havaittu merkittäviä painumia. Rakennuksen betonisokkeli on verhoiltu liuskakivillä, jotka on saumattu (kuva 5). Osa kivistä on irti alustaan ja sokkelia on paikattu muutamista kohdista. Etusivulla sokkeliin on kiinnitetty törmäyssuoja (kuva 13). Ei kunnostustoimenpiteitä seuraavien 10 vuoden aikana liittyen perustuksiin. Sokkelin liuskakivipintojen kunnostus 1 4 vuoden kuluessa. Rakennusrunko (F2) Rakennuksen rungon kantavat pystyrakenteet koostuvat kellarikerroksen osalta betonirakenteisista ulkoseinistä (sisäpuolella verhomuuraus), asuinkerrosten osalta tiilimuuratuista ulkoseinistä (vahvuus vaihtelee mm) sekä betoni-/ tiilirakenteisista porrashuoneista ja betonipilareista. Vaakarakenteet koostuvat kellari- ja ullakkokerrosten osalta alalaattabetoniholveista sekä asuinkerrosten osalta betonilaatoista ja -palkeista. Rakennuksen runko on silmämääräisesti arvioiden melko hyvässä kunnossa. Porrashuoneissa on havaittavissa halkeilua etenkin porrassyöksyjen ja lepotasojen rajakohdissa (kuvat 36 ja 40). Nämä pystyhalkeamat johtunevat siitä, että porrassyöksyjen kohdilla kantavana seinärakenteena on betoni, joka vaihtuu muuratuksi seinäksi lepotasojen kohdilla. Tällöin rajakohtiin on muodostunut liikuntasauma. Ei merkittäviä kunnostustoimenpiteitä seuraavien 10 vuoden aikana. Porrashuoneen pystyhalkeamien korjaaminen erillisen suunnitelman mukaan esim. porrashuoneen maalauskorjauksen yhteydessä. 12

17 Julkisivut (F3) 13 Ulkoseinät (F31) Rakennuksen ulkoseinät ovat suunnitelmien mukaan alun perin punatiilestä muurattuja sekä pinnoiltaan sileiksi rapattuja ja maalattuja. Vuonna 1983 julkisivupinnat on korjattu ns. lämpörappauksella, jolloin vanhan pinnan päälle on kiinnitetty lisälämmöneriste, rappausverkko ja rappaus (kuva 6). Rappauspinnat ovat erityisesti säärasitetuimmilla sivuilla melko huonokuntoisia (kuvat 12-15). Päiväkodin osalla julkisivu on osin asbestisementtilevypintainen ja osin maalattua puupaneelia (kuvat 5, 9, 18 ja 19). Erityisesti levypinnat ovat välttävässä kunnossa. Tuuletusparvekkeiden taustaseinien puupaneelien ja niiden maalipintojen kunto on heikko (kuva 24). Julkisivujen peruskunnostus (rappauspinnan uusiminen, levypintojen uusiminen, puupintojen maalauskunnostus) erillisen suunnitelman mukaan 1 4 vuoden kuluessa. Ikkunat (F32) Rakennuksen huoneistojen ja porrashuoneen ikkunoiden sisäpuitteet on uusittu eristyslasielementeillä varustetuiksi puitteiksi vuonna 1983 (kuva 22). Ikkunoiden ulkopuitteet ja karmit ovat alkuperäisiä. Ikkunat ovat ulkopuolisilta pinnoiltaan pääosin melko huonokuntoisia (kuvat 21, 22 ja 24). Kellarikerroksen ikkunat ovat alkuperäisiä, kaksinkertaisia puuikkunoita, joiden kunto on välttävä (kuva 4). Ullakkotilan ikkuna on alkuperäinen ja välttävässä kunnossa (kuva 28). Kaikkien ikkunoiden uusiminen 1 4 vuoden kuluessa. Ulko-ovet (F33) Rakennuksen pääsisäänkäynnin ulko-ovet ovat alkuperäisiä tammella päällystettyjä lasiulko-ovia (kuva 26). Ovet ovat tyydyttävässä kunnossa, pintakäsittelyt ovat jonkin verran kuluneet. Porrashuoneen sisäpuoliset ulko-ovet ovat lasilla varustettuja, maalattuja vaneriovia. Ovet ovat tyydyttävässä kunnossa. Päiväkodin kohdalla puurakenteiset ulko-ovet ovat tyydyttävässä kunnossa. Huoneisto- ja tuuletusparvekkeiden ovet ovat erityisesti ulkopuolisen ovilehden osalta melko huonokuntoisia (kuvat 23 ja 25). Kellarikerroksen puurakenteinen ulko-ovi on välttävässä kunnossa (kuva 11). Pääsisäänkäynnin ulko-ovien kunnostus 4 10 vuoden kuluessa. Parvekeovien uusiminen ikkunoiden uusimisen yhteydessä. Kellarikerroksen ulko-oven kunnostus 1 4 vuoden kuluessa.

18 Julkisivun täydennysosat (F34) Parvekkeet (F34.1) Huoneistoparvekkeet ovat rakennuksen rungosta kannatettuja ulokeparvekkeita, joiden laatta on teräsbetonia ja kaiteet ovat teräsrakenteisia ja profiilipeltipintaisia (kuvat 15-17). Parvekelaattojen yläpintojen pintakäsittely on monin paikoin kulunut ja päästää kosteutta rakenteeseen (kuva 17). Laattojen betoni on alapuolisilta pinnoilta ja erityisesti laattojen etuosista rapautunut ja paikoittain lohkeillut (kuva 16). Etureunojen lohkeiluun on vaikuttanut myös rakenneterästen melko pitkälle edennyt korroosio. Alapuoliset maalipinnat ovat yleisesti huonossa kunnossa (kuva 16). Kaiteiden pinnat ovat monin paikoin ruosteessa (kuvat 15 ja 17). Pohjoissivun tuuletusparvekkeet ovat huomattavasti paremmassa kunnossa kuin huoneistoparvekkeet johtuen mm. vähäisemmästä säärasituksesta (kuva 6). Parvekelaattojen yläpuoliset pintakäsittelyt ovat kuitenkin jonkin verran kuluneet (kuva 24) ja teräskaiteiden maalipinnat ovat paikoittain kuluneet. Huoneistoparvekkeiden (36 kpl) perusteellinen kunnostus erillisen suunnitelman ja tarvittaessa kuntotutkimuksen perusteella 1 4 vuoden kuluessa. Tuuletusparvekkeiden (6 kpl) kunnostus erillisen suunnitelman mukaan 1 4 vuoden kuluessa. Ulkoseinän tikkaat (F34.2) Rakennuksen länsisivun ulkoseinällä on katolle johtavat, teräsrakenteiset talotikkaat (kuva 29). Tikkaiden maalipinnat ovat kuluneet. Tikkaissa ei ole turvavyökiskoa. Talotikkaiden kunnostus ja turvavyökiskojen asennus 1 4 vuoden kuluessa, mikäli tikkaita käytetään. Ne voidaan poistaa esim. julkisivukorjauksen yhteydessä, mikäli niiden poistamiselle ei ole mitään estettä (varmistettava viranomaisilta). Ulkoseinän katokset (F34.3) Rakennuksen pääsisäänkäynnin yläpuolella on betonirakenteinen, rakennuksen rungosta kannatettu lippa (kuva 2). Lipan reunoilla on pieniä lohkeamia ja lipan vesikate on välttävässä kunnossa. Ovilipan kunnostus ja vesikatteen uusiminen esim. parvekkeiden kunnostuksen yhteydessä. Yläpohjarakenteet (F4) Yläpohja (F41) Yläpohjan kantavat puurakenteet ja vesikatteen alusrakenteet ovat melko hyväkuntoisia (kuva 31). Yläpohjatilan tuuletus on riittävä. Vesikatteena on todennäköisesti vuonna 1983 asennettu tiilikate (kuva 29). Muutaman kattotiilen kulmassa on lohkeama ja katepinnalla on jonkin verran jäkäläkasvustoa. Vesikatteen alle on asennettu aluskate, mikä näkyy viemärituuletusputkien läpivientikohdista (kuva 32). Vesivuotokohtia ei havaittu. Päiväkodin kohdalla vesikatteena on pinnoitettu profiilipeltikate, jonka kunto on tyydyttävä (kuva 20). Tiilikatteen puhdistus jäkäläkasvustosta ja rikkinäisten tiilien uusiminen 1 4 vuoden kuluessa. 14

19 Räystäät (F42) Rakennuksen betonirakenteiset räystäät näyttäisivät pääosin olevan tyydyttävässä kunnossa (kuva 12). Räystäiden osuus vesikatosta on pellitetty ja katolla on ns. jalkarännit, jotka ohjaavat kattovedet syöksytorviin (kuvat 29 ja 30). Pellitysten maalipinnat ovat jonkin verran kuluneet. Päiväkodin kohdalla puurakenteiset räystäät ovat maalipinnoiltaan paikoittain kuluneet ja lautoja on irronnut kiinnityksistään (kuvat 5, 9 ja 18). Betoniräystäiden kunnostus julkisivukorjausten yhteydessä 1 4 vuoden kuluessa. Räystäiden pellitysten maalauskunnostus 1 4 vuoden kuluessa. Päiväkodin puurakenteisten räystäiden maalauskunnostus 1 4 vuoden kuluessa. Yläpohjavarusteet (F43) Kulku vesikatolle tapahtuu ullakkotilan kautta kattoluukusta (kuva 33). Kattoluukku on puurunkoinen, ulkopuolisilta osin pellitetty ja maalattu. Luukku on varustettu tuuliketjulla. Luukun kunto on tyydyttävä, mutta sen maalipinta on jonkin verran kulunut. Katolle on vesikatteen asennuksen yhteydessä asennettu lumiesteet, lapetikkaat ja kulkusillat, jotka ovat melko hyväkuntoisia (kuvat 29 ja 30). Viemärien tuuletusputket ovat vesikaton yläpuolisilta osin tyydyttävässä kunnossa. Piippujen pellitysten maalipinnat ovat jonkin verran kuluneet (kuva 29). Syöksytorvet on upotettu seinärakenteeseen ja luvun rappauskorjauksen yhteydessä niiden näkyvät pinnat on myös rapattu, joten niiden tarkempaa kuntoa on vaikea arvioida (kuvat 4 ja 12). Päiväkodin kohdalla olevat vesikourut ja syöksytorvet ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa (kuvat 5, 9 ja 18). Kattoluukun ja piippujen pellitysten maalauskunnostus 1 4 vuoden kuluessa. Syöksytorvien kunnon tarkastus julkisivukorjausten yhteydessä ja tarvittavat korjaukset (mm. rappauksen poisto näkyviltä pinnoilta ja maalaus). 15

20 3.2 Tilojen rakennustekninen kuntoarvio 16 Yleistilat (F5, F6, F7)) Porrashuone Rakennuksessa on yksi porrashuone. Porrashuoneen portaiden, eteisaulan ja lepotasojen sekä tuulikaapin vieressä olevan ulkoiluvälinevaraston lattiat on tehty marmorimosaiikista ja jaettu metallislistoilla ruutuihin. Lattiat ovat pääosin melko hyväkuntoisia (kuvat 27, 35, 37 ja 41). Seinäpinnat on maalattu (kuva 35). Maalipinta on halkeillut kohdissa, joihin on muodostunut rakennusmateriaalin vaihtuessa liikuntasauma (kuvat 36 ja 40). Maalipinnan hilseilyä esiintyy myös muissa kohdissa (kuva 39). Myös pintoihin asennettujen koristelautojen maalipinnat hilseilevät paikoittain (kuvat 37 ja 38). Porrashuoneen kattopintoihin on asennettu akustovillalevyt (kuvat 34, 35 ja 39). Levypinnat ovat jonkin verran likaantuneet, mutta niiden kunto on tyydyttävä. Porrassyöksyjen kaiteet ovat tyydyttävässä kunnossa (kuva 37). Porrashuoneessa on käsisammuttimet. Huoneistojen ovet ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa, mutta niiden käynnissä ja tiiveydessä on puutteita, jotka pitäisi korjata. Ullakkotilat Porrashuoneen yläosasta on kulku ullakkotilaan (kuva 34). Tilaan johtava ovi on alkuperäinen ja kunnoltaan välttävä. Ullakkotilan näkyvissä olevat vesikaton kantavat puurakenteet ja vesikatteen aluslaudoitus sekä palopermanto ja seinäpinnat ovat melko hyväkuntoisia. Tilassa on asuntojen varastokomeroja, joiden väliseinät ovat kanaverkkoa (kuva 31). Komerot ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Kellarin käytävät ja portaikko Kellarikerrokseen johtavan portaikon seinä- ja kattopinnat on maalattu. Porrasaskelmat on päällystetty muovimatolla, jonka kulmalistat ovat murtuneet (kuva 43). Niitä on paikattu teipillä. Portaikon seinässä oleva käsijohde on pinnoiltaan kulunut. Kellarikäytävien lattiapinnat on laatoitettu, seinäpinnat on maalattu ja katossa on kulmalistojen varaan asennetut, siirrettävät profiilipeltilevyt (kuvat 44 ja 60). Laatoitettujen lattiapintojen kunto on tyydyttävä. Seinien alaosissa on jonkin verran kosteuden aiheuttamia vaurioita. Vauriot voivat olla ajalta, jolloin vesi tulvi kellaritilaan (vuonna 2007). Toisaalta vauriot kertovat puutteellisesta salaojien toiminnasta. Katot ovat hyväkuntoisia. Saunatilat Kellarikerroksen saunatiloihin kuuluvat eteistila, WC, kaksi pukuhuonetta, kaksi pesuhuonetta ja löylyhuone. Eteistilan lattiassa on muovimatto puujalkalistoin ja seinät on maalattu (kuva 46). Tila on tyydyttävässä kunnossa. WC:n lattiassa on muovimatto ja seinät on maalattu (kuva 45). Pesualtaan tausta on laatoitettu. Tila on välttävässä kunnossa. Pukuhuoneiden lattioissa on muovimatot ylösnostoin, seinä- ja kattopinnat on paneloitu (kuva 47). Pukutilat ovat tyydyttävässä kunnossa.