Espoon kaupunki Pöytäkirja 109. Rakennuslautakunta Sivu 1 / 1

Transkriptio

1 Rakennuslautakunta Sivu 1 / Uudelleenkäsittely oikaisuvaatimuksen johdosta, Uudisrakennuslupa-asia, , Sokinmäki ESPOO, Sundqvist Raul Johan 2977/ Päätöspäivämäärä Päätös annetaan julkipanon jälkeen Rakennuspaikka Sokinmäki 1 ESPOON KESKUS Pinta-ala Kaava Kaavanmukainen käyttötarkoitus Kaavanmukainen rakennusoikeus Valmiiden rakennusten kerrosala ESPOO Asemakaava AP II, e= % Erillispientalojen, rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten kortteli k-m k-m 2 Hakija Toimenpide Sundqvist Raul Johan Puutarhurintie 5 B ESPOO Kaksi rivitaloa (1, 2), talousrakennus (3) ja jätteiden syväsäiliöt, rakennustöiden aloittamisoikeus ennen luvan lainvoimaisuutta Pääsuunnittelija: Kuuluvainen Klaus, Arkkitehti MSc / Vaativa Luvan rakennus Pysyvä rakennustunnus Kokonaisala Kerrosala Tilavuus Kerrosten lukumäärä J K X Pääsuunnittelijan suunnittelutehtävän vaativuusluokka: Vaativa Rakenteellinen paloturvallisuus Paloluokka P3 Lausunnot Kaupunkimittausyksikkö Mahdollistava Naapurien kuuleminen, 8 kpl (1 huomautus) Hakemuksen liitteet Pääpiirustukset, 7 kpl

2 Rakennuslautakunta Sivu 2 / 2 Rakennushankeilmoitus RH1, 3 kpl Rakennushankeilmoitus RH2 Selvitys rakennuspaikan omistus- tai hallintaoikeudesta (sis. valtuutuksen) Ote pöytäkirjasta Kaupparekisteriote Suunnittelijoiden ilmoittamis- ja suostumuslomake, 1 hlön liitteet Rakennuslupakartta Katukorkeusilmoitus HSY:n liitoslausunto Johtotietokartta Selvitys rakennuspaikan perustamis- ja pohjaolosuhteista Alustava pintavesisuunnitelma Energiaselvitys ja -todistus (C), ilmanvuotoluku q50 (2), E-luku (140) talo A Energiaselvitys ja -todistus (C), ilmanvuotoluku q50 (2), E-luku (149) talo B Kerrosalakaavio Esteetön rakennus Suunnittelu- ja tarkastusasiakirja Valokuvia Hankkeeseen ryhtyvän ja pääsuunnittelijan vastine huomautukseen Aloittamisoikeushakemus Lisäselvitykset ja poikkeukset LUPA-ARKKITEHDIN PÄÄTÖS Lupa-arkkitehti Tiina Reponen on myöntänyt rakennusluvan kahdelle kuusiasuntoiselle rivitalolle ja talousrakennukselle sekä luvan aloittaa rakennustyöt ennen luvan lainvoimaisuutta. Asemakaavan (AP II) mukaan tontille on sallittua rakentaa enintään kaksikerroksisia erillispientaloja, rivitaloja ja muita kytkettyjä asuinrakennuksia tonttitehokkuudella 0,25 (558 kem2). Lisäksi tontille saa rakentaa kaavaan merkityn rakennusoikeuden estämättä varasto-, autotalli-, ym. tiloja erillisiin yksikerroksisiin talousrakennuksiin enintään 15 % merkitystä rakennusoikeudesta (84 kem2). Rakennusoikeus tontilla on yhteensä 642 kem2. Tontilla sijaitsevalle vanhalle asuinrakennukselle (145 kem2) on myönnetty purkulupa, joka on lainvoimainen. Uudisrakentamiseen käytetään yhteensä 660 kem2, josta 635 kem2 asuinrakennuksiin ja 25 kem2 teknisiä tiloja ja varaston käsittävään talousrakennukseen. Asuinrakennuksiin käytetään varsinaista rakennusoikeutta 594 kem2, josta lain mahdollistama 250 mm ulkoseinävahvuuden ylittävä osa on 25 kem2. Varsinainen rakennusoikeus ylitetään 11 kem2, jota perustellaan osin PKSohjekorttien mahdollistamalla asuntojen väliseinävahvuudella ja osin rakennusten porrastamisen vaatimilla rakenteilla. Ylitys kompensoidaan tontin kokonaisrakennusoikeudesta, jota ei ylitetä. Lisärakennusoikeutta jää em. ylitys huomioiden käyttämättä 8 kem2. Varsinaisen rakennusoikeuden ylitys sekä asuntokohtaisten varastojen sijoittaminen osaksi asuinrakennuksia erillisrakennusten sijaan voidaan hyväksyä

3 Rakennuslautakunta Sivu 3 / 3 vähäisenä poikkeamisena kaavasta. Kaavan mukaan rakennukset saavat peittää enintään 20 % tontin pintaalasta eli 446 m2. Rakennusten peittoala tontista on 473 m2 ja täten peittoalaprosentti 26 %. Samalla kaava-alueella on aiemmin hyväksytty peittoalaprosentin ylityksiä vähäisinä kaavapoikkeamina. Asuinrakennus B:n päämassa sijoittuu 6,3 metrin etäisyydelle naapurin ( ) rajasta. Ulottuma ylittää selkeästi kaavan ja Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen vaatiman 4 metrin etäisyyden. Lupapäätös on kokonaisuudessaan oheismateriaalissa. OIKAISUVAATIMUS Tontin omistaja on jättänyt oikaisuvaatimuksen, jossa pyydetään arvioimaan rakennuksen B sijoittamista uudelleen oikaisuvaatimuksen liitteenä olevassa piirustuksessa ja sen perusteluissa esitetyllä tavalla. Rakennuslautakuntaa pyydetään myös huomioimaan, että tontille kuuluvaa lisärakennusoikeutta, joka kaavamääräysten mukaan on tarkoitettu erillisten yksikerrosten talousrakennusten rakentamiseen, on rakennusoikeuslaskelmassa käytetty rakennusten päämassan kasvattamiseen. Poikkeama ei ole vähäinen. Rakennusten peittoala ylittää tontin suurimman sallitun peittoalan, eikä ylitys ole vähäinen. Rakennuksen B sijoittaminen lupapäätöksen mukaisesti aiheuttaa sen, että valittajan ja rakennuksen B ikkunat ovat toisistaan noin 10 metrin etäisyydellä ja suoraan toisiaan vastapäätä. Lisäksi muodostuu avoin näköyhteys rakennuksen B ikkunoista ja sisäänkäyntireiteiltä valittajan rakennuksen F vilvoitteluterassille. Rakennuksen B sijoitus ja korkeusasema lupapäätöksen mukaisesti johtaa ongelmiin maanpinnan muotoilussa rakennuksen koillispäädyssä. Korkeusero tontin rajan ja kulkureitin välillä on niin suuri, että suunnitelma ei ole toteutuskelpoinen, muun muassa siksi, että sivuttaisluiskan kaltevuus on ohjeiden vastainen ja vaarallinen. Rakennus B tulisi sijoittaa Sokinsuontien suuntaisesti, tekninen tila ja leikkipaikka tontin kaakkoisrajan tuntumaan. Pysäköinnin suunta tulisi muuttaa. Oikaisuvaatimus on kokonaisuudessaan oheismateriaalissa. LUVANHAKIJAN VASTINE Hakija on antanut vastineensa oikaisuvaatimukseen. Vastineen mukaan rakennuspaikalle suunnitellut molemmat asuinrakennukset ovat kiinteistölle vahvistetun asemakaavan mukaisia. Asuinrakennusten julkisivujen etäisyys valittajan rajasta on pienimmillään niihin liitettyjen varastojen osalla 4,5 metriä ja itse asuntojen osalla 6,3 metriä eli asuinrakennukset sijaitsevat etäämmällä rajasta, mitä asemakaavassa on vaadittu. Kiinteistön asuinrakennukset on suunniteltu niin, että asuntojen oleskelupihat suuntautuvat kiinteistöjen sisäpihalle, jolloin naapurikiinteistöjen suuntaan sijoittuvat vain asuntojen ulko-ovet ja makuutilojen varatieikkunat.

4 Rakennuslautakunta Sivu 4 / 4 Rakennuspaikka viettää pohjoisesta etelään siten, että korkeusero tontilla on kokonaisuudessaan noin neljä metriä. Rakennuksen B osalla vallitsee noin kolmen metrin tasoero. Rakennuksen korkeusaseman määrittelyssä on huomioitava suhde sekä tontin kaakkoisreunaan että luoteisosaan. Rakennus on suunniteltu optimaalisesti molempien tontin osien maantasot huomioiden. Tasoeroa on loivennettu suunnittelemalla kulkukäytävät eri tasanteille rakennuksen B ja naapurin välille. Kyseisellä kohdalla joudutaan jo vallitsevien olosuhteiden vuoksi myös luiskaamaan maanpintaa, mutta luiskat alittavat selkeästi määräysten mukaisen 45 astetta. Asuntokohtaiset varastotilat on energiataloudellisista syistä sijoitettu asuinrakennusten yhteyteen, koska kyseiset tilat on suunniteltu puolilämpimiksi. Vastaavanlaisia ratkaisuja on aiemminkin voitu toteuttaa vähäisinä poikkeamina. Tontille sallittua lisärakennusoikeutta erillisille taloustiloille ei myöskään ylitetä. Rakennuspaikan peittoalan ylitys johtuu autopaikoituksen yhteyteen suunnitellusta erillisestä talousrakennuksesta. Vastaavia peittoalan ylityksiä löytyy mm. rakennuspaikan naapurikiinteistöiltä, myös oikaisuvaatimuksen laatineelta kiinteistöltä. Oikaisuvaatimuksessa esitetyssä muutosehdotuksessa asuntokohtaiset varastot ovat edelleen sijoitettuina asuinrakennuksen yhteyteen ja erillinen talousrakennus löytyy tontilta samankokoisena kuin alkuperäisessä suunnitelmassa. On kyseenalaista, voiko oikaisuvaatimus koskea näitä poikkeamia, kun vaihtoehtoisessa suunnitelmassa on esitetty vastaavanlaiset ratkaisut. Naapurikiinteistön muutosehdotus rakennuksen B sijoittelusta on asemakaavan vastainen. Ehdotuksessa asuinrakennus sijoittuu osittain istutettavalle tontin osalle, joka ei rakennusvalvonnan kanssa käytyjen ennakkoneuvotteluiden perusteella ole toteutettavissa. Kiinteistön länsinurkkaa ei voi sijoittaa näkyvään katujen risteyskohtaan. Muutosehdotuksessa rakennuksen B yhteyteen ei ole mahdollista sijoittaa asuntokohtaisia oleskelupihoja istutettavalle tontin osalle. Tontti kallistuu jyrkästi alaspäin, eikä tonttia ole mahdollista käyttää oleskelutilana. Ei myöskään ole järkevää suunnata asuntojen ulko-oleskelutiloja vilkkaan Sokinsuontien suuntaan. Muutosehdotus ei ole realistinen vaihtoehto eikä sen toteuttaminen paranna alkuperäistä suunnitelmaa. PÄÄTÖSEHDOTUKSEN PERUSTELUT Oikaisuvaatimuksessa esitetyt seikat on otettu huomioon jo lupaharkintavaiheessa, valittajan niistä huomautettua. Maankäyttö- ja rakennuslain 175 :n mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi 171 :ssä säädetyin edellytyksin ja rajoituksin myöntää rakennusluvan, kun kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Rakennuksen teknisiä ja näitä vastaavia ominaisuuksia koskevan vähäisen poikkeuksen edellytyksenä on lisäksi, ettei poikkeaminen merkitse rakentamiselle asetettujen keskeisten vaatimusten syrjäytymistä.

5 Rakennuslautakunta Sivu 5 / 5 Tontin kokonaisrakennusoikeutta ei ylitetä. Rakennusoikeuden jakautuminen varsinaisen rakennusoikeuden ja lisärakennusoikeuden välillä poikkeaa vähäisessä määrin kaavan mukaisesta. Tämä voidaan hyväksyä vähäisenä poikkeamana. Poikkeaminen edesauttaa tontin tarkoituksenmukaista rakentamista. Poikkeus rakennusten peittoalasta on vähäinen, joten se on voitu myöntää lupakäsittelyn yhteydessä. Samalla kaava-alueella on jo aiemmin myönnetty vastaavia peittoalaprosentin ylityksiä. Tontin toimivuuden ja hankkeeseen ryhtyvien tasapuolisen kohtelun perusteella voidaan peittoalaprosentin 6 %:n ylitys hyväksyä vähäisenä. Hanke on asuinrakennusten sijoittelun ja naapuritonttien raja-alueiden käsittelyn osalta asemakaavan ja rakennusjärjestyksen mukainen. Rakennushanke täyttää rakennusluvan myöntämisen edellytykset asemakaava-alueella. Rakennusten sijoittelu ei tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuta naapurikiinteistön sopivaa rakentamista. ALOITTAMISOIKEUS Rakennusluvan yhteydessä on myönnetty aloittamisoikeus koskien perustusten tekemistä aloittamiselle asetettua euron vakuutta vastaan. Hankkeeseen ryhtyvä hakee uudella hakemuksella aiempaa laajempaa aloittamisoikeutta rakennusluvan mukaisten rakennustöiden suorittamiseksi harjakorkeuteen asti ennen rakennusluvan lainvoimaisuutta asetettua euron suuruista vakuutta vastaan. Aloittamisoikeuden laajentamiselle on perusteltu syy, eikä aloittamisoikeuden myöntämisen voida katsoa tekevän muutoksenhakua hyödyttömäksi. Esittelijän päätösehdotus Ehdotuksen tekijä: Rakennuslupapäällikkö Solja Mäkelä Rakennuslautakunta päättää ottaa oikaisuvaatimuksen käsiteltäväkseen ja katsoo, ettei siinä ole esitetty sellaisia seikkoja, joiden perusteella olisi syytä muuttaa tehtyä päätöstä. Lupavalmistelijan tekemä päätös pysytetään edellä esitetyin perustein. Luvan yhteydessä myönnettyä aloittamisoikeutta laajennetaan tällä päätöksellä siten, että rakennustyöt saa tehdä valmiiksi asetettua euron suuruista vakuutta vastaan ennen luvan lainvoimaisuutta. Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty: vastaava työnjohtaja KVV-työnjohtaja IV-työnjohtaja Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä: rakennesuunnitelmat salaojasuunnitelma

6 Rakennuslautakunta Sivu 6 / 6 pintavesisuunnitelma vesi- ja viemärisuunnitelmat ilmanvaihtosuunnitelmat lämpösuunnitelmat piha- ja istutussuunnitelma Suunnitelmien laatijoiden on esiteltävä yllä olevat suunnitelmansa seuraavasti: Esittelyä varten tarvitaan yksi (1) sarja paperisia suunnitelmia ja muita asiakirjoja. Rakennushankkeeseen ryhtyvän tai hänen valtuuttamansa vastuuhenkilön on huolehdittava siitä, että kaikista esittelyissä leimatuista suunnitelmista ja asiakirjoista on toimitettu vastaava versio rakennusvalvontaan sähköisen lupapalvelun kautta viimeistään ennen käyttöönottokatselmuksen tilaamista. Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset: katselmukset suoritetaan päätöksen mukana tulevan ohjeen (LIITE 1) mukaisesti paikan merkitseminen pohjakatselmus sijaintikatselmus rakennekatselmus, suoritetaan vaiheittain, jotka määrätään aloituskokouksessa tai edellisellä työmaakäynnillä vesilaitteiden katselmus ilmanvaihtolaitteiden katselmus lämmityslaitteiden katselmus loppukatselmus, edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvän MRL 153 mukaista ilmoitusta Muut ehdot: Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä aloituskokous, jossa viimeistään on esitettävä työmaasuunnitelma. Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä talotekniikan aloituskokous. Rakennustyön aikana on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa ja laadittava rakennusten käyttö- ja huolto-ohje. Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti. Asuntojen sisäänkäyntien tulee toteutua esteettöminä. Sijaintikatselmus on suoritettava myös syväsäiliöille. Ennen perustusten valua pääsuunnittelijan on

7 Rakennuslautakunta Sivu 7 / 7 tarkistettava rakennusten korkeusasema ja sijainti sekä toimitettava rakennusvalvontaan selvitys todetusta sijainnista ja korkeusasemasta. Korkeusasemien tulee olla myös todettavissa rakennuspaikalla korkeusasemamerkkien (linjalangat) avulla ja pääsuunnittelijan on otettava yhteyttä rakennusvalvontaan katselmuksen pitämiseksi paikalla. Mikäli rakennustöiden suorittaminen tai työmaan rajaaminen merkitsevät kajoamista Sokinsuontien varrella olevaan betoniseen muurirakenteeseen, tulee asiasta olla yhteydessä kaupunkitekniikan keskukseen. Piha- ja istutussuunnitelman tulee käsittää myös tarkempi istutusten esittäminen tontin koillis- ja kaakkoisraja-alueilla. Suunnitelman kaakkoisrajan istutuksissa tulee huomioida naapuritontin 13 asukkaiden näkemykset kasvilajeista, joilla näkösuoja naapureille olisi hoidettavissa. Töiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontakeskukselle. Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloa ei jatketa oikeudellisten edellytysten niin salliessa. Työ on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloaikaa ei pidennetä luvan ollessa voimassa. Sovelletut oikeusohjeet Maankäyttö- ja rakennuslaki :t 125, 126 a, 135, 144, 171 ja 175 Valmistelijat / lisätiedot: Tiina Reponen, puh etunimi.sukunimi@espoo.fi Maija Haapala, puh etunimi.r.sukunimi@espoo.fi Käsittely Päätös Oheismateriaali Esittelijän kokouksessa tekemät korjaukset esittelytekstiin on huomioitu pöytäkirjassa. Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. - Asemapiirustus

8 Rakennuslautakunta Sivu 8 / 8 - Viranhaltijan lupapäätös Oikaisuvaatimus Luvanhakijan vastine Julkisivut, talo B Tiedoksi - As Oy Hösmärinpuisto

9 Rakennuslautakunta Sivu 9 / 9