ASEMAKAAVAN SELOSTUS

Transkriptio

1 Asemakaava 430 ASEMAKAAVAN SELOSTUS PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot PORVOO, HAIKKOO ITÄ-MENSAS kaupunginosa 33 Korttelit ja sekä katu-, virkistys-, erityis- ja suojelualueet Asemakaava Asemakaava osalle Haikkoon ja Mustijoen kyliä Asemakaavan käsittelyvaiheet: Vireilletulo: kaupunginhallitus Virallinen nähtävilläolo: Kaupunkikehityslautakunta , Kaupunkikehityslautakunta Hyväksyminen: Kaupunkikehityslautakunta Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto..2015

2 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Haikkoon ja Mustijoen kylissä Tolkkistentien itäpuolella Nuohoojantien ja Ylä-Haikkoontien molemmin puolin. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa Haikkoonrinteen asemakaava-alueeseen, lännessä Tolkkistentiehen ja etelässä Haikkoontiehen. Liite 1 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Kaava-alue sijaitsee noin 7 km Porvoon keskustasta. Koko kaava-alue on noin 45 hehtaarin suuruinen. Kaava-alue jaetaan tarvittaessa myöhemmässä vaiheessa useampaan pienempään kaava-alueeseen. Kaava-alue on melko kumpuileva. Nuohoojantien ja Ylä-Haikkoontien molemmin puolin on omakotitaloja, mutta myös suuria rakentamattomia metsäalueita. Alueella asuu noin 70 henkilöä Luonnonympäristö, maisema ja maaperä Alueesta on tehty maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys (Porvoon Mensaksen maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys, Porvoon kaupunki, kaupunkisuunnitteluosasto, Emilia Pollari, 2005). Liite 2 Yksityistie Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie kulkee koko kaava-alueen läpi ja jakaa sen kahteen osaan. Tien molemmilla puolilla on moreeniselänteitä, jotka paikoin ovat hyvin jyrkkiä. Moreeniselänteiden välissä on savilaaksoja. Moreeniselänteet kulkevat lounais-koillissuunnassa ja niiden korkeimmilla kohdilla on kalliopaljastumia. Rakentaminen on sijoitettu tien molemmin puolin, sekä moreeniselänteiden että savilaaksojen varrelle. Moreeniselänteet toimivat vedenjakajina. Rinteiden kasvillisuus on /herkintä kulutukselle. Matalammilla alueilla kasvillisuus on rehevämpää ja myös kestävämpää. Kaava-alueen kasvillisuus on enimmäkseen havupuuvaltaista sekametsää. Teiden ja peltoalueiden reunaalueilla on reuna-alueiltaan voimakkaasti pensoittuvia pieniä niittyjä sekä haapa- ja koivuvaltaista lehtipuumetsää. Alueen keskellä on suurehko kosteikkoalue. Alueella ei ole arvokkaita suojeltavia maisema-alueita. Alueen koillisosassa on rautakautinen ja/tai keskiaikainen röykkiöryhmä. Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaavatyön yhteydessä on laadittu luontoselvitys (Porvoon kaupungin ympäristötoimisto ). Selvityksestä käy ilmi, että alueella on kaksi erityisen tärkeää metsälain 10 :n mukaista elinympäristöä. Alueen luoteisosassa on rehevä lehtomainen puronotkelma (p-10) ja koillisosassa saniaiskorpi (p-14). Molemmat alueet on luokiteltu paikallisesti arvokkaiksi. 2

3 Kaava-alue rajautuu idässä suureen metsäalueeseen, jossa on mm. komeita harjanteita ja pieniä nevoja ja saniaiskorpia. Metsäalue on arvokas myös ulkoilun ja virkistyksen kannalta. Alueelle on rakennettu kattava ulkoilureittien verkosto. Alue on paikallisesti arvokas. Alueella ei ole luonnonsuojeluasetuksessa tarkoitettuja uhanalaisia lajeja. Liite 3 Kaava-alueella on kaksi merkittävää siirtolohkaretta Nuohoojantien ja Treksiläntien kulmassa. Ne ovat yksityisellä tonttimaalla, ja ne tulee säilyttää. Siirtolohkareet ovat maisemalle merkittäviä Rakennettu ympäristö Kaava-alueella on 27 rakennettua kiinteistöä. Tonttien koko vaihtelee ollen m 2. Kahden kiinteistön koko on yli m 2. Asuintalot on yleisesti sijoitettu keskelle kiinteistöjä niiden takaosaan niin, että varsinaiset puutarhat jäävät kadun puolelle. Puutarhat ovat suuria, reheviä ja hyvin hoidettuja. Vain osa tonteista on rajattu pensasaidalla tai aidalla katua vasten. Rakennuskanta on 1930-luvulta tai uudempaa. Alueella on ennen sotaa rakennettuja puutaloja, lukujen rintamamiestaloja, lukujen tiilitaloja sekä erityylisiä ja muotoisia puutaloja eri vuosikymmeniltä. Uusin talo lienee 1990-luvun loppupuolelta. Asuintalojen julkisivut ovat melko yhtenäisen värisiä, keltaisia, valkoisia, beigejä, siniharmaita ja vihreitä. Suurimmassa osassa taloista on lautaverhous, osa taloista on rapattuja ja osa tiilitaloja. Talousrakennukset on maalattu punamullalla tai samalla värillä kuin asuintalot. 3

4 2.1.4 Maanomistus Alueen rakennetut kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa. Myös jotkut rakentamattomat kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa. Kaupunki omistaa kaava-alueesta loput, eli noin puolet Liikenne Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie kulkevat koko kaava-alueen läpi yhdystienä koillis-lounaissuunnassa. Treksiläntie yhdistää Nuohoojantien Tolkkistentiehen. Useimmilta tonteilta on oma liittymä suoraan Ylä- Haikkoontielle, Nuohoojantielle tai Treksiläntielle. Viideltä tontilta on suora liittymä Tolkkistentielle, joka on vilkkaasti liikennöity maantie. Tolkkistentien varressa kulkee kevyen liikenteen väylä Kunnallistekniikka Alueella ei ole kunnallistekniikkaa. Alueen pohjois- ja eteläpuolella on kunnallistekniikka. Osa rakennuspaikoista on liittynyt yksityisiin vesiosuuskuntiin Palvelut Alueella ei ole palveluita. Kaava-alueen eteläpuolella on sekä ruotsinettä suomenkielinen koulu ja monitoimitalo. Lähin ostoskeskus on Gammelbackassa Pohjavesi ja maaperä Alue ei ole pohjavesialuetta. Kaava-alue koostuu lounaiskoillissuuntaisista moreeniselänteistä ja niiden välisistä savilaaksoista. Moreeniselänteiden korkeimmilla kohdilla on kalliopaljastumia. Alueen pellot ovat suurimmaksi osaksi savikkoa, jonka syvyys vaihtelee muutamasta metristä runsaaseen 10 metriin Häiriötekijät Korkeuserot Alueen korkeuserojen takia alueen suunnittelu on erityisen vaativaa ja haastavaa. Varsinkin liikennereittien järjestäminen on vaikeaa, sillä kadun noususta tulee helposti liian jyrkkä. Liikennemelua Tolkkistentien liikenteestä aiheutuva melu ylittää alueen tietyillä osilla valtioneuvoston päätöksen mukaiset enimmäismelutasot. Porvoon Meluselvitys 2013 valmistui kesäkuussa Edellinen meluselvitys oli vuodelta 2002 (Haikkoon-Mustijoen alueen meluselvitys 2002). Meluselvityksen perusteella yöajan ohjearvot ylittyvät selvästi suuremmalla alueella kuin päiväajan ohjearvot. Liite 5A Lisäksi on tehty selvitys meluntorjuntavaihtoehdoista Tolkkistentien varren tonteilla, joilla liikennemelu ylittää ekvivalenttitasot (Itä-Mensaksen asemakaava, Meluselvitys 9/2013). Selvityksessä kuvataan, miten liikennemelua voidaan rajoittaa niin, ettei melutaso tontin ulkooleskelualueella (piha-alueella) ylitä ohjearvoja. Liite 5B 2.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Itä-Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu ) suurin osa kaava-alueesta on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Haikkoonmetsää ympäröivä alue on osoitettu virkistysalueeksi. 4

5 Osayleiskaava Asemakaava-alue kuuluu Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaavan alueeseen (hyväksytty ). Osayleiskaavassa on osoitettu kokoojakatu asemakaava-alueen läpi, ja kadun molemmille puolille on osoitettu pientalovaltaiset asuntoalueet, jotka on tarkoitus asemakaavoittaa (AP). Osoitetun kokoojakadun linjaus noudattaa Ylä- Haikkoontietä, Nuohoojantietä ja Treksiläntietä. Ylä-Haikkoontien ja Nuohoojantien varteen on osoitettu kevyen liikenteen väylä. Haikoträsketiä ympäröivät jyrkät kallioalueet ja metsäalueet on osoitettu lähivirkistysalueiksi, joilla on erityisiä ympäristöarvoja (VL-2). Asemakaava-alueen eteläosaan on osoitettu suurehko lähivirkistysalue (VL), jonka läpi kulkee ohjeellisia ulkoilureittejä Tolkkisten alueelta Haikkoonmetsään. Tolkkistentien varren alue on osoitettu suojaviheralueeksi (EV) liikennemelua vastaan. Kaava-alueen pohjoisosassa on alue, joka on luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä (luo) ja muinaismuistoalue (SM). Liite 4 Asemakaava Alueella ei ole hyväksyttyä asemakaavaa. Pohjoisessa kaava-alue rajautuu Haikkoonrinteen asemakaava-alueeseen ja etelässä Tolkkisten asemakaava-alueeseen. 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Suunnittelun tavoitteena on rakentaa alueelle pientaloja keskeisten alueiden osayleiskaavan periaatteiden mukaisesti. Uusien, tiiviisti rakennettujen pientaloalueiden sijoittaminen, olemassa olevan omakotiasutuksen tiivistäminen sekä liittyminen liikenne- ja kunnallistekniikan verkostoihin tutkitaan. Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie niminen yksityistie muutetaan Ylä- Haikkoon ja Tolkkisen yhdistäväksi kokoojakaduksi. Tolkkistentien yksityiset tieliittymät tulee tarkistaa. Tavoitteena on, että Tolkkistentielle osoitetaan mahdollisimman vähän liittymiä. Viheryhteydet Haikkoon metsäalueen ja Tolkkisten suuntaan osoitetaan asemakaavassa. Suunnittelun tavoitetta on konkretisoitu maanomistajilta kyselylomakkeella saadun palautteen pohjalta. Kaava-aluetta käsitellään suunnittelun alkuvaiheessa kokonaisuutena, mutta myöhemmin se jaetaan tarvittaessa useampaan asemakaavaalueeseen. Suunnittelutyöhön sisältyy mahdollisesti maankäyttösopimuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan maanomistajilla, joille asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Tavoitteena on oltava, että näiden maanomistajien kanssa solmitaan maankäyttösopimus. 5

6 4 KAAVA-ALUEEN MAANOMISTAJILTA SAATU PALAUTE Alueen suunnittelu aloitettiin lähettämällä kysely kaava-alueen kiinteistönomistajille. Suunnittelun tavoitetta konkretisoidaan mahdollisuuksien mukaan maanomistajilta saadun palautteen pohjalta. Valitettavasti kaikkia toivomuksia ei suunnittelussa voida huomioida. Kysely lähetettiin 38 kiinteistönomistajalle, joista 15 vastasi. Saadut vastaukset voidaan jakaa seuraaviin pääryhmiin. Suluissa oleva numero kertoo kuinka moni vastaus koskee aihetta. 1. Asuinalueen luonteen säilyttäminen (7) Useat kiinteistönomistajat huomauttivat, että he toivovat kaava-alueen saavan säilyttää kylämäisen luonteensa ja maalaismaisemansa. He toivovat, että myös uudet tontit ovat suuria ja että uudisrakentaminen noudattaa nykyisen rakentamisen tyyliä. Asutuksesta ei saa tulla liian tiivis. 2. Viheralueiden säilyttäminen (5) Kiinteistönomistajat arvostavat alueen rauhaa ja toivovat nykyisten viheralueiden, erityisesti Haikkoonmetsän, säilyttämistä. 3. Liikenne ja katuverkko (5) Useat kiinteistönomistajat huomauttavat, että Nuohoojantie ja Ylä- Haikkoontie ovat huonossa kunnossa, mutta että silti moni ajaa teillä aivan liian kovaa (kovempaa kuin sallitut 50 km/h). Monet toivovat, että uusi kokoojakatu on kapea ja varustetaan kapealla kevyen liikenteen väylällä. Nopeudet on pidettävä alhaisina ja kadulle tulee rakentaa hidasteita. Useat vastustavat myös sitä, että heidän tonttimaatansa otetaan kadun leventämiseen. He haluavat säilyttää istutuksensa, pensasaitansa ja aitansa. 4. Kunnallistekniikka (5) Kunnallista vettä ja viemäröintiä pidetään positiivisena asiana. 5. Lisärakennusoikeus (8) Tässä vaiheessa kiinnostus lisärakennusoikeuteen ja mahdollisuuteen myydä tonttimaata oli melko vähäistä. Vastanneista vain kahdeksan toivoi lisää rakennusoikeutta. Toiveissa oli yhdestä viiteen uutta rakennusoikeutta. Kolme kiinteistönomistajaa ilmoitti, ettei halua lisää rakennusoikeutta. 6. Peruspalvelut (2) Osa maanomistajista katsoi, että peruspalvelut ovat liian kaukana, ja että ruokakaupalle, postille ja päiväkodille tulisi varata tonttimaata. 7. Muuta Alueella olevat kaksi siirtolohkaretta tulee säilyttää. Yksityisalueilla osayleiskaavan mukaisesti olevia virkistysalueita vastustettiin. Ylä- Haikkoontien ja Tolkkistentien välistä tietä ehdotettiin suljettavaksi. Liikennemelu tulee huomioida rakennettaessa kaupungin maalle. Liite 6 6

7 PALAUTTEEN HUOMIOIMINEN Palaute on mahdollisuuksien mukaan pyritty huomioimaan kaavaluonnosta laadittaessa. Kokoojakadun linjaus on pyritty tekemään niin, että mahdollisimman vähän tonttimaata on osoitettu katualueeksi. Niillä kohdilla, joissa kadun toisella puolella on rakentamatonta maata, on katua levennetty sen suuntaan. Mahdollisten hidasteiden suunnittelu tehdään katusuunnitelman tekemisen yhteydessä. 5 SUUNNITTELUPROSESSIN KAAVARATKAISUT 5.1 Kaksi vaihtoehtoista kaavaluonnosta Luonnosvaiheessa kaava-alueelle laadittiin kaksi vaihtoehtoista asemakaavaluonnosta. Tavoitteena oli, että nämä kaksi kaavaluonnosta olisivat pohjana keskusteltaessa alueen jatkosuunnittelusta. Ensin tehtiin kaavaluonnos A Tiiviimpi omalla puolella. Siinä lisärakennusoikeutta osoitettiin kiinteistöjen pinta-alojen mukaan kaikkien niiden maanomistajien alueille, joiden maa oli rakennuskelpoista (ei liikennemelualuetta, ei jyrkkää kalliorinnettä jne.). Tontit olivat melko suuria ja noudattivat useimmiten kiinteistöjaotusta. Kaavaluonnoksessa A oli ehdotettu 57 uutta pientalotonttia. Toiseksi tehtiin kaavaluonnos B Tiiviisti yhdessä, jonka rakenne oli selkeästi tiiviimpi. Tontit oli sijoitettu maaston sallimalla tavalla ja asuinalueet huomioimatta olemassa olevia kiinteistönrajoja. Tontit olivat selvästi pienempiä kuin vaihtoehto A:ssa. Kaavaluonnoksessa B oli ehdotettu yhteensä 86 uutta tonttia. 5.2 Asemakaavaratkaisun valinta ensimmäiseen kaavaehdotukseen (kaavaehdotus I) Kun kaavaluonnokset olivat olleet nähtävillä ja jätetyt lausunnot ja mielipiteet oli tarkastettu, ryhdyttiin laatimaan kaavaehdotusta. Tavoitteena oli mahdollisuuksien rajoissa huomioida jätetyt mielipiteet ja lausunnot. Kaavaehdotus oli tehostettu yhdistelmä vaihtoehdoista A ja B. Yksityisten kiinteistöomistajien mielipiteet voitiin melko hyvin ottaa huomioon. Kaavaehdotuksessa kaupungin alueella olevia tontteja oli tiivistetty hieman. Perusratkaisu oli kuitenkin sama kuin kaavaluonnoksissa, eikä suuria muutoksia ole tehty. Kaava-aluetta on tosin suurennettu hiukan itään sen keskiosassa. Asemakaavalla oli osoitettu 102 uutta omakotitonttia ja yksi tontti, jolle voitiin rakentaa korkeintaan II-kerroksisen rivi- tai pienkerrostaloa. 5.3 Tarkistettu asemakaavaehdotus (kaavaehdotus II) Koska kaavaehdotus I oli tehostettu yhdistelmä kaavaluonnoksista A ja B, aiheutti kaavaehdotus täysin uusia ratkaisuja monilla alueilla. Muistutusten ja lausuntojen ottamiseksi huomioon laadittiin tarkistettu kaavaehdotus (II). Se perustuu suurilta osin ensimmäiseen kaavaehdokseen, eikä suuria rakenteellisia tai periaatteellisia muutoksia ole tehty. 7

8 Kesällä 2013 valmistui uusi, koko Porvoon kattava meluselvitys, ja sen perusteella on myös laadittu tarkempi meluntorjuntaselvitys Tolkkistentien läheisille uusille tonteille. Myös Tolkkistentien varren liikenteen aiheuttamaa tärinää on tutkittu. Alueen hulevesien käsittelyä on tutkittu tarkemmin. Kokoojakadun linjausta muutettiin hieman, ja nimi vaihdettiin takaisin Nuohoojantieksi ja Ylä-Haikkoontieksi. Aikaisemmassa luonnoksissa ja ehdotuksissa ehdotettiin kokoojakadun nimeksi Ylä-Haikkoontietä koko kaava-alueella, mutta ehdotusta vastustettiin, joten nyt kadun nimi jää ennallaan. Kulloon siirtoviemäri johtaa kaava-alueen eteläosan läpi, ja asemakaavassa sille osoitetaan aluevaraus. Joidenkin aluevarausten sijaintia on muutettu ja pintavesien käsittelylle tärkeät vesistöt on osoitettu omalla kaavamerkinnällä. Kaikki ajoyhteydet on levennetty 4 5 m:iin. Tolkkistentien läheisille uusille tonteille on laadittu uudet, tarkemmat meluntorjuntaohjeet. Tästä enemmän kappaleessa Osa niistä alueista, jotka ensimmäisessä kaavaehdotuksessa osoitettiin virkistysalueiksi (VL), on tarkistetussa kaavaehdotuksessa osoitettu suojaviheralueiksi (EV) voimassa olevan osayleiskaavan merkintöjen mukaisesti. Kyseessä on 0,7 hehtaarin suuruinen alue kaava-alueen pohjoisosassa sekä yhtä suuri alue alueen eteläosassa, Tolkkistentien ja Haikkoontien risteyksen tuntumassa. Katujen korkeusprofiileja on tutkittu ja katujen linjauksia on tarkennettu sen perusteella. Muun muassa katuja on levennetty, kääntöpaikkoja on suurennettu ja liittymäkaaria lisätty. Yksi ehdotettu katu, Furuhällintie, on poistettu, koska kadun rakentaminen olisi edellyttänyt erittäin suuria muutoksia maastossa, leveitä luiskia ja laajoja louhintatöitä. Katualueesta olisi tullut erittäin leveä (13 15 m). Rinne olisi edellyttänyt niin paljon louhintaa, että viereisten tonttien liittymien tekeminen olisi vaikeutunut. Myös uusille tonteille johtavat kulkutiet olisivat edellyttäneet laajaa louhintaa, ja niistä olisi tullut pitkiä ja leveitä. Muutokset maastossa olisivat olleet erittäin huomattavia. Tonteille, jotka liittyvät yleiseen katuun ajoyhteyden kautta, on tarkistetussa kaavaehdotuksessa osoitettu rakennusaloja, joille kotitalousjätteen keräysasioita saa sijoittaa. Tarkoitus on helpottaa jätteiden noutoa sekä vähentää yksittäisten tontinomistajien kustannuksia, sillä jätteiden nouto edellyttää leveitä teitä ja suuria kääntöpaikkoja. Tarkistetussa kaavaehdotuksessa osoitetaan myös rakennuskielto, joka on voimassa kunnes kunnallistekniikka on rakennettu. Rakennuskielto on kuitenkin voimassa korkeintaan kolme vuotta siitä, kun kaava tulee voimaan. 8

9 6 ASEMAKAAVAN KUVAUS 6.1 Kaavan rakenne Yleisesti Osayleiskaava pohjana Asemakaavassa on lähdetty kaavaratkaisuista, jotka tukeutuvat alueen voimassa olevaan osayleiskaavaan. Asuinrakentaminen on sijoitettu kokoojakadun molemmin puolin. Katualue on osoitettu niin leveäksi, että kadun varteen voidaan rakentaa kevyen liikenteen väylä. Kaava-alueen eteläosaan on osoitettu suurehko lähivirkistysalue, jonka läpi kulkevat ulkoilureitit yhdistävät alueen itä- ja länsipuoliset alueet kaavaalueeseen. Asuinrakentamisen sijoittaminen Alueen melko kumpuileva maasto on asettanut tiettyjä rajoituksia asemakaavan laatimiselle. Uusi asuinrakentaminen on pyritty sijoittamaan niin, että uusien katujen nousu ei ylitä 8 %:a. Joissain yksittäistapauksissa tämä ei kuitenkaan ole ollut mahdollista, vaan kadun nousu on noin 10 %. Suurin osa uusista pientaloista on sijoitettu Porvoon kaupungin omistamille alueille, mutta myös yksityisessä omistuksessa oleville alueille on osoitettu uusia tontteja, jotka täydentävät olemassa olevaa asutusta. Porvoon kaupungin alueille osoitettu pientalorakentaminen on monin paikoin melko tiivistä. Yksityisessä omistuksessa oleville alueille ei ole osoitettu yhtä tiivistä lisärakentamista, sillä suuret, rehevät puutarhat kärsisivät, jos ne pilkottaisiin liian pieniksi tonteiksi. Asemakaavassa noin 1/3 kaava-alueesta on osoitettu pientalorakentamiselle ja 2/3 on jätetty rakentamattomiksi mm. lähivirkistys-, suojelu- ja muinaismuistoalueiksi. Liikennemelualue Osayleiskaavassa Tolkkistentien viereinen alue on osoitettu suojaviheralueeksi (EV). Vastaava alue on myös asemakaavassa osoitettu suojaviheralueeksi (EV). Lisä- ja uudisrakentaminen on osin osoitettu alueelle, jossa liikennemelu ylittää suositellut ohjearvot. Näillä tonteilla on tärkeää rakentaa riittävät melusuojat talousrakennuksista ja aidoista, jotta tonttien melutaso ei ylitä suositeltuja ohjearvoja. Melusuojien sijoittamisesta ja korkeuksista on laadittu tarkempi selvitys (katso liite 5B/kappale 6.4.1) Mitoitus Asemakaavalla osoitetaan 98 uutta omakotitonttia ja kaksi tonttia, joille voi rakentaa korkeintaan II-kerroksisen rivi- tai pienkerrostaloa. Nykyisen ladon ympärille on osoitettu tontti varastorakennukselle, jossa voi säilyttää kulkuneuvoja kuten veneitä, peräkärryjä ja muita asumiseen liittyviä tavaroita. Rakennusoikeus on osoitettu kerrosneliömetreinä (k-m 2 ) yksityisille tonteille ja tehokkuusluvulla (e=0,25) kaupungin tonteille. Kaupunki hinnoittelee tonttinsa tontin alan perusteella, joten on luonnollista, että rakennusoikeus on suoraan sidottu alaan. Yksityisten maanomistajien rakennusoikeus on osoitettu suoraan kerrosneliömetreinä, jolloin se on heille havainnollisempi. 9

10 Kaupunki omistaa uusista tonteista 65, ja 35 tonttia on yksityisessä omistuksessa. Se vastaa vajaata 400 uutta asukasta. Kaava-alue rakennetaan vaiheittain. Maankäyttösopimusta solmitaan todennäköisesti kahden maanomistajan kanssa Palvelut Alueen julkiset lähipalvelut ovat Gammelbackassa, Tolkkisissa ja Haikkoossa. Lähikoulut ovat Tolkkisten koulu, Tolkis skola ja Gammelbacka skola. Tolkkisten päiväkoti ja päiväkoti Haikobrinkens daghem ovat lähimmät päiväkodit. Terveydenhuoltopalvelut ovat Gammelbackassa ja Näsissä. Sekä Tolkkisissa että Gammelbackassa on monitoimitalo, ja Gammelbackassa on myös kirjasto. Yksityiset, paikalliset palvelut ovat Gammelbackassa. Kaava-alueen läheisyydessä on myös Haikkoon kartano kylpylöineen. Ylä-Haikkoon alueelle on varattu julkisten palveluiden ja pienten liiketilojen korttelialueita. Toimintaa ei ole kaikilta osin vielä toteutunut. Ylä- Haikkoon päiväkoti on hiljattain valmistunut ja otettu käyttöön. Tässä vaiheessa ei kaava-alueelle ole katsottu tarpeelliseksi osoittaa palveluiden korttelialueita Liikenneverkko Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie toimivat asuinalueen Tolkkisiin ja Ylä- Haikkooseen yhdistävänä kokoojakatuina. Asemakaavassa kokoojakatu on mitoitettu siten, että sen varteen voidaan rakentaa kevyen liikenteen väylä. Itä-Mensaksen tie (nykyinen Treksiläntie) yhdistää kaava-alueen Tolkkistentiehen, joten päästäkseen Tolkkistentielle ei tarvitse kiertää Haikkoontien kautta. Alueen pääkokoojakadulle osoitettu katualue (Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie) on m leveä. Itä-Mensaksentielle, joka on huomattavasti lyhyempi kokoojakatu, jolla on vain kaksi tonttiliittymää, osoitettu katualue on m leveä. Joissain kohdin on ollut vaikea sovittaa katu olemassa olevaan asutukseen puuttumatta suuremmin puutarhoihin ja nurmikoihin. Suurin ongelma oli Itä-Mensaksen tien (nykyisen Treksiläntien) pohjoispuolinen osuus. Osoitetulle katualueelle voi rakentaa kavennuksia ja hidasteita. Ne suunnitellaan tarkemmin vasta katusuunnitelmien teon yhteydessä. Kadun nopeusrajoituksen tulee olla alhainen, sillä kyseessä on pientaloalueen kokoojakatu. Uusi, tiivis pientalorakentaminen kaupungin alueilla on sijoitettu uusien, kokoojakadusta lähtevien tonttikatujen varteen. Liikenne olemassa olevalle asutukselle tapahtuu edelleen pääasiassa suorilla liittymillä kokoojakadulle. Jos mahdollista, tulee liittymät rakentaa uusille tonttikaduille. Asemakaavassa on ehdotettu, että joillakin yksittäisillä tonteilla edelleen olisi suorat liittymät Tolkkistentielle, sillä uusien liittymien rakentaminen kokoojakadulle tarkoittaisi suuria muutoksia luonnossa ja olemassa olevilla tonteilla. 10

11 Ajoyhteydet yksityisille tonteille osoitetulle lisärakentamiselle on pääosin osoitettu ajoyhteyksinä, jotka järjestetään rasitteina yhden tai kahden tontin läpi. Näiden ajoyhteyksien rakentamisesta ja ylläpidosta vastaavat yksityiset tonttien omistajat. Yksityisten tonttien omistajien tulee tehdä ajoyhteyksistä erilliset sopimukset. Joissakin kohdissa on katuja osoitettu myös yksityisille alueille, jos rasitteen perustaminen ei ole mahdollista sillä liitettäviä tontteja on enemmän kuin kolme. Liite Virkistysalueet Noin kolmasosa kaava-alueesta (15 ha) on osoitettu virkistysalueiksi (VL). Virkistysalueet on suurimmaksi osaksi sijoitettu kaupungin omistamille alueille, mutta myös yksityisistä maista on joitakin kohtia varattu virkistykseen. Suurimmat virkistysalueet sijaitsevat Ylä-Haikkoontien itäpuolella ja muodostavat osan suurista rakentamattomista Haikkoonmetsästä. Ulkoilureittejä on osoitettu kaava-alueen itä- ja eteläpuolisille virkistysalueille. Kaava-alueen eteläosassa on suurehko itä-länsisuuntainen virkistysalue, joka yhdistää kaava-alueen etelä- ja länsipuoliset alueet kaavaalueen itäpuolella oleviin suuriin metsiin. Tämä virkistysalue on suurimmaksi osaksi yksityisellä maalla. Tässä tapauksessa kyseessä on alue, joka osayleiskaavassa on osoitettu lähivirkistysalueeksi ja joka muodostaa tärkeän väylän kaava-alueen itäpuolisten suurten virkistysalueiden, Haikkoonmetsän sekä kaava-alueen länsi- ja eteläpuolisten alueiden välille. Asemakaavaa tehtäessä pääperiaate oli se, että suurista tonteista ei rajattaisi osia erillisiksi puistoalueiksi, vaan sen sijaan osoitettiin suuria tontteja, joilla rakentamiselle sallitut alueet on rajattu osaan tontista. Näin on pyritty varmistamaan, että nykyinen kylämäinen ilme vehreine, suurine puutarhoineen säilyy. Osa niistä tonteista, jotka rajautuvat suurempiin virkistysalueisiin, on osoitettu virkistysalueiksi. Liite Suojaviheralueet Tolkkistentien viereinen alue on lähes kokonaan osoitettu suojaviheralueeksi (EV). Vain yksi aiemmin rakennettu tontti rajautuu suoraan Tolkkistentiehen. Suojaviheralueeksi on osoitettu kaikkiaan noin 4 hehtaaria Tärkeät vesistöt Kaava-alueen läpi virtaa joitakin alueen kuivatukselle tärkeitä vesistöjä. Ne on mahdollisuuksien mukaan osoitettu virkistysalueeksi, jotta varmistettaisiin etteivät ne tukkeudu. Niissä kohdissa, joissa ne kulkevat yksityisen tonttimaan läpi, on ne osoitettu omalla kaavamerkinnällään, josta ilmenee, että ne ovat tärkeitä lähialueiden kuivatukselle, ja niiden virtaus täytyy turvata. Joissain tapauksissa vesistö voidaan putkittaa tai siirtää, mutta niitä ei saa kokonaan poistaa. Liite Suojelualueet Kaava-alueella on kaksi vaikuttavaa siirtolohkaretta, jotka tulee säilyttää. Kaava-alueella on myös kaksi paikallisesti arvokasta metsälain 10 :n mukaista erityisen tärkeää elinympäristöä. Toinen niistä, rehevä lehtomainen puronotkelma, on kaava-alueen luoteisosassa ja toinen, sa- 11

12 niaiskorpi, alueen koillisosassa. Lisäksi kaava-alueen luoteisosassa on muinaismuistoalue. Nämä alueet on voitu huomioida kaavaa laadittaessa, ja ne ovat saaneet asialliset merkinnät Energiatehokas asuinalue Asemakaavaa laadittaessa on huomioon otettu myös uusi energiatehokkaiden asuinalueiden tavoite. Kaavamääräyksiin sisältyykin määräyksiä, joiden tarkoituksena on saavuttaa energiatehokas asuinalue. Asemakaavalle laaditaan erilliset rakennustapaohjeet, joissa on yksityiskohtaisempia määräyksiä energiatehokkuudesta Ongelmalliset alueet Jyrkkä maasto Kumpuilevan maaston vuoksi katujen kallistuksista tulee helposti liian jyrkät, mikä aiheutti haasteita uusia asuinalueita sijoitettaessa ja olemassa olevaa asutusta täydennettäessä. Asemakaavassa tavoitteena oli välttää 8 %:a jyrkempiä nousuja. Se onnistuikin suurimmalla osalla alueista, mutta joissakin kohdissa nousu on noin 10 %. Kapea yhdystie Kaava-alueen läpi johtava yhdystie on melko kapea, ja katualuetta pitää leventää aika paljon, jotta sen varteen voidaan rakentaa kevyen liikenteen väylä. Joissain kohdin olemassa oleva asutus on sijoitettu melko lähelle tietä sen molemmin puolin, joten 16 metrin levyinen katualue on vaikea saada mahtumaan pensasaitojen ja aitojen väliin. Savinen maaperä- Maaperä- ja rakennettavuusselvitys Alueen maaperää on tutkittu ja alueesta on tehty rakennettavuusselvitys (Mensas, rakennettavuusselvitys kaavoitusta varten, , FCG). Selvityksessä tutkittiin perustamisolosuhteet niillä alueilla, joilla on paljon savea. Liite 10 Yhteenvetona maaperästä voidaan todeta, että kaava-alueella sijaitsee ojia ja puroja, joiden ympäristössä on paksuja (savikerros jopa 11 m) pehmeitä maakerroksia. Näillä alueilla pehmeiköt koostuvat liejusavesta ja lihavasta savesta. Pehmeikköjen reuna-alueilla savikerros ohenee moreenimäille päin mentäessä. Pohjatutkimuskartassa on esitetty alueet joilla saven kerrospaksuudeksi on arvioitu alle 3 m ja yli 3 m Tästä enemmän erillisessä selvityksessä. 12

13 Asemakaavassa on osoitettu tontteja, joilla savikerros on syvimmillään 6-7 metriä. Rakentaminen tonteilla edellyttää tarkempia maatutkimuksia ja perustamistapoja. Rakentaminen on siirretty savisimmilta alueilta vähemmän savisille alueille, jos mahdollista. Alueen eteläosan puron molemmilla puolella on erittäin savista, ja tässä vaiheessa on epäselvää, ovatko alueet rakentamiskelpoisia Tonttijako Asemakaava-alueelle tehdään sitova tonttijako, joka sisältyy asemakaavaan. Liite Aluevaraukset Asuintalojen korttelialueet Asemakaavassa on käytetty seuraavia aluevarausmerkintöjä: AP-3 AO-30 TVY-1 mty 20% Asuinrakennusten korttelialue. Jokaisella asunnolla on oltava tarkoituksenmukaisesti näkösuojattu, asuntoon liittyvä ulko-oleskelutila. Autopaikkavaatimus: 1,5 ap/asunto. Erillispientalojen korttelialue. Alueelle saa rakentaa yksitai kaksiasuntoisia pientaloja. Tontille tulee sijoittaa vähintään kaksi autopaikkaa/asuntoa kohti. Varastorakennusten korttelialue, jolle ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Rakennuksessa saa säilyttää kulkuneuvoja kuten veneitä, peräkärryjä ja muita tilaa vieviä asumiseen liittyviä tavaroita. Rakennuksessa ei saa säilyttää vaarallisia kemikaaleja, räjähteitä tai muita tuotteita tai esineitä, jotka aiheuttavat vaaraa asutukselle. Ulkotiloissa säilytystä ei sallita. Merkintä osoittaa, kuinka monta prosenttia rakennusalalle sallitusta kerrosalasta saadaan käyttää liike-, palvelu- ja ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia verstastiloja varten. Autopaikkavaatimus: 1 ap/ 50 k-m 2 liike-, palvelu- ja verstastiloja kohti Virkistysalueet VL le Lähivirkistysalue Ohjeellinen leikki- ja oleskelualueeksi varattu alueen osa. Kaava-alueella on osoitettu kaksi ohjeellista leikki- ja ulkooleskelualuetta Erityisalueet EV Suojaviheralue Merkinnällä on osoitettu Tolkkistentien varren alueet, jotka tulee säilyttää viheralueina ja joiden tarkoituksena on pääasiassa suojata muita alueita liikenteen melu- ym. haitoilta, ja joita sijaintinsa takia ei voida käyttää virkistysalueina. 13

14 ET ej Suojelualueet SM luo-2/luo-3 Yhteiskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue. Kaavamerkinnöillä on osoitettu kaksi aluetta jäteveden pumppaamiseen tarvittaville pumppaamoille. Rakennusala, jolle saa sijoittaa kotitalousjätteen keräysastiat. Merkinnällä on osoitettu yleisten alueiden tai katualueiden viereisiä alueita, joille saa sijoittaa jäteastioita. Yksittäiset tontinomistajat, joiden tontti liittyy näillä alueilla katuun ajoliittymän kautta saavat sijoittaa näille alueille jäteastioitaan. Sijoitus edellyttää tontinomistajien välistä rasitesopimusta. Muinaismuistoalue Merkintä osoittaa Storkärrsbackenin, josta on löydetty kivikautisia ja/tai keskiaikaisia röykkiöryhmiä. Alue, joka on luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä. Kaava-alueella on kaksi tällaista aluetta: yksi saniaiskorpi (luo-2) ja yksi purolehto (luo-3). s-3 Alueen osa, jonka kaksi siirtolohkaretta tulee säilyttää. Itä-Mensastien liittymän läheisyydessä on kaksi siirtolohkaretta, jotka säilytetään. oja-1 Tärkeä avo-ojaa varten varattu alueen osa. Avo-ojan vapaata virtaa ei saa estää Liikennemelusuojat Asemakaavassa on erilaisia kaavamerkintöjä ja -määräyksiä kaavaalueen nykyisille ja tuleville tonteille. Määräysten tavoite on sama, mutta uusista tonteista on tehty tarkempi selvitys ja myös melusuojien korkeudet määritellään asemakaavassa. Rakennetut nykyiset tontit ja uudet suuret tontit: Merkintä osoittaa tontin sen osan, joka tulee suojata melulta rakennuksilla tai aidalla niin, etteivät A-painotetut ekvivalenttitasot, päiväohjearvo 55 db (klo 7-22) ja yöohjearvo 45 db (klo 22-7), ylity. Uudet tontit: Merkintä osoittaa tontin sen osan, joka tulee suojata melulta. Merkintä osoittaa melusuojan likimääräisen sijainnin ja lukuarvo sen yläreunan likimääräisen korkeusaseman. Melusuoja voi koostua rakennuksista tai aidasta tai niiden yhdistelmästä. Rakennukset voivat olla talousrakennuksia tai asuinrakennuksen aputiloja. Melusuoja on rakennettava viimeistään samanaikaisesti asuinrakennuksen kanssa. Asuinrakennus tulee sijoittaa rakennusalalle siten, että rakennuksen makuuhuoneiden avattavien ikkunoiden tai muun ilmanvaihtoon käytettävän rakenteen ulkopuolella yöohjearvon (klo 22-7) 45 db:n melutaso ei ylity. Tarvittaessa tämä tulee varmistaa rakennuspaikalla meluestein. Liikennemelua kuvataan lähemmin kappaleessa ja liitteessä 5B. 14

15 6.2.6 Erityismääräyksiä Asemakaava sisältää määräykset asumisen energiatehokkuuden edistämisestä ja hiilijalanjäljen pienentämisestä. Uudisrakennukset tulee liittää kaukolämpöverkkoon, ja tonttien suunnittelussa ja rakennusten sijoittelussa tulee passiivisen aurinkoenergian käyttöön, tuulensuojiin ja pihasuunnitteluun kiinnittää erityistä huomiota. Jokaisen asuintalon hiilidioksidipäästöjen tulee olla niin pienet kuin mahdollista. Polkupyörillä on varattava katettua säilytystilaa. Kaava sisältää myös määräyksiä huleveden käsittelystä tonteilla. Kaukolämpö Kaikki uudisrakennukset tulee liittää kaukolämpöverkkoon tehokkaan ja kestävän energiahuollon takaamiseksi ja hiilijalanjäljen minimoimiseksi. Hulevesien hallinta Vettäläpäisemättömiltä pinnoilta muodostuvia hulevesiä on viivytettävä siten, että viivytyspainanteiden, -altaiden tai -säiliöiden tilavuus on yksi kuutiometri jokaista sataa vettäläpäisemätöntä pintaneliömetriä kohden. Viivytyspainanteiden, -altaiden tai -säiliöiden tulee tyhjentyä 12 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niissä tulee olla suunniteltu ylivuoto. Rakennusten sijoittelussa ja pihojen suunnittelussa tulee ottaa huomioon myös tontin ulkopuolelta mahdollisesti valuvat hulevedet. Pintamaa tulee muotoilla siten, että ylärinteestä valuvat sadevedet eivät pääse vaurioittamaan rakennuksia Yleisiä määräyksiä Maanpinnan tarpeetonta muokkaamista, louhintaa ja täyttöä tulee välttää. Asuinrakennusten tulee olla selkeälinjaisia, yksinkertaisia ja ilmeeltään moderneja. Lasiverannat ja viherhuoneet ovat suositeltavia, mutta kokonaisuudet tulee olla hillitty. Rakennusta kiertäviä katettuja terasseja sekä samassa rakennuksessa olevia liian monia erkkereitä ja ulokkeita ei sallita. Kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan yläpuolella olevaa kellarikerrosta ei saa rakentaa. Radonturvallinen rakentaminen on otettava huomioon rakennettaessa. Rakentamista varten on laadittu erilliset rakennustapaohjeet, joita tulee noudattaa. 6.3 Nimistö Kaava-alueen kadut on nimetty kaava-alueella sijaitsevien kiinteistöjen mukaan. Koska kyse on vanhojen, itsenäisten kiinteistöjen nimistä, ei nimiä ole käännetty. Kaava-alueen tonttikadut on nimetty seuraavasti: Lilldungenkuja (Lilldungegränden), Lilldungenpolku (Lilldungestigen), Turulankuja (Turulagränden), Peltolanmäki (Peltolabacken), Bergkullankuja (Bergkullagränden), Stensinkuja (Stensgränd), Påvalsbackankatu (Påvalsbackagatan), Påvalsinkuja (Påvalsgränden), Påvalsinkaari (Påvalsbågen), Påvalsinmäki (Påvalsbacken), Högstensinkuja (Högstensgränd). Kaava-alueen läpi kulkeva pääkatu on saanut säilyttää nykyiset nimensä: Ylä-Haikkoontie (Övre-Haikovägen) ja Nuohoojantie (Sotarevägen). Nuohoojantien ja Tolkkistentien välinen kokoojakatu on saanut nimensä 15

16 kaava-alueen mukaan: Itä-Mensaksentie (Östra Mensasvägen). Ylä- Haikkoontien ja Tolkkistentien yhdistävän kevyen liikenteen väylän nimi on Itä-Mensaksen polku (Östra Mensas stigen). Olemassa oleviin virkistysalueisiin rajautuvat suuremmat virkistysalueet ovat saaneet nimensä olemassa olevien alueiden mukaisesti: Purolehdonpuisto (Bäcklundsparken) ja Haikkoonmetsä (Haikoskogen). Pienimpiä viheralueita ei ole nimetty asemakaavaan. 6.4 Kaavan vaikutukset Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset arvioidaan nykytilanteeseen verrattuna. Vaikutuksista ei tehdä erillisiä selvityksiä, vaan ne arvioidaan asemakaavan laatimisen yhteydessä osana kaavaprosessia. Niitä täydennetään suunnittelun aikana Vaikutukset luonnonympäristöön ja maisemaan Arvokas puronotkelma ja saniaiskorpi jätetään rakentamattomiksi eikä niiden luontoarvoja uhata. Storkärrsbacken, josta on löydetty kivikautisia/keskiajan röykkiöryhmiä, osoitetaan muinaismuistoalueeksi. Alueen keskiosassa sijaitsevat kaksi siirtolohkaretta jätetään koskemattomiksi. Olemassa olevan asutuksen tiivistämisellä ei ole vaikutuksia luonnonympäristöön, kun taas maisemakuva tiivistyy huomattavasti. Metsäalueilla ja peltomailla rakentaminen muuttaa maisemaa. Asuintalot on sijoitettu niin, että ne luonnollisesti mukailevat maiseman piirteitä. Suuria muokkauksia, maansiirtoja ja täyttöjä tulee välttää Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja yhteiskuntarakenteeseen Alueen rakentuminen yhtenäistää kaupungin yhteiskuntarakennetta. Rakennettu ympäristö tiivistyy, ja alue muuttuu pientaloalueeksi. Kylämäinen tunne vahvistuu, kun rakentaminen tiivistyy Vaikutukset alueen liikenneolosuhteisiin Ylä-Haikkoontie ja Nuohoojantie muutetaan kokoojakaduksi, jonka varteen rakennetaan kevyen liikenteen väylä. Kevyen liikenteen väylän rakentamisen myötä alueen liikenneturvallisuus paranee merkittävästi Muut vaikutukset Sitova tonttijako ja kiinteistörekisteri Alueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa, ja kaikki kiinteistöt on rekisteröity maanmittauslaitoksen kiinteistörekisteriin. Asemakaavan laatimisen yhteydessä alueelle laaditaan myös sitova tonttijako. Asemakaavoituksen myötä nykyiset kiinteistöt muutetaan tonteiksi. Ne rekisteröidään Porvoon kaupungin kiinteistörekisteriin, minkä jälkeen siellä ovat sekä olemassa olevat että uudet tontit. Tontit saavat uuden, sitovan tonttijaon mukaisen kiinteistötunnuksen. Rekisteröintikustannukset peritään kaikilta tonttien omistajilta rekisteröintiajankohdan voimassa olevan taksan mukaisesti. 16

17 Rekisteröintikustannukset lienevät pienet suhteessa asemakaavan tuomaan arvonnousuun ja hyötyyn. Kiinteistövero Kun alueelle laaditaan asemakaava, tarkoittaa se myös muutoksia kiinteistöveroon. Pientalotonttien verotusarvo lasketaan tontin pinta-alan perusteella, eikä se riipu tontille osoitetusta rakennusoikeudesta. Mitä suurempi tontti, sitä suurempi on siis myös sen verotusarvo. Yhtiömuotoisilla tonteilla ja rivitalotonteilla myös rakennusoikeus vaikuttaa. Asemakaavassa osalle alueista on osoitettu melko suuria tontteja, jolloin myös kiinteistövero on suurempi. Vaihtoehtona olisi ollut erottaa osa tontista puistoalueeksi, jolloin kiinteistövero olisi ollut matalampi. Kiinteistöverosta suurin osa muodostuu kuitenkin asuinrakennuksesta, jonka verotusarvo on monta kertaa korkeampi kuin tontin. Muutokset katujen nimiin ja numerointiin Asemakaavan laatimisen yhteydessä on myös katunimet tarkastettu. Kaava-alueen läpi kulkevalla yhdystiellä on nykyisin kaksi nimeä: Ylä- Haikkoontie ja Nuohoojantie. Ylä-Haikkoontie jatkuu kaava-alueen yläosaan Tolkkistentiehen asti, jossa Nuohoojantie alkaa ja jatkuu Haikkoontielle asti. Alueen keskellä Treksiläntie yhdistää Nuohoojantien Tolkkistentiehen. Kaavoituksen aiemmassa vaiheessa ehdotettiin, että kokoojakadun nimenä olisi Ylä-Haikkoontie koko kaavoitusalueella. Lopullisessa asemakaavassa kokoojakadun nimeä ei kuitenkaan ole muutettu vaan kokoojakatu vaihtaa nimeään samassa paikassa kuin tähänkin asti eli kaavaalueen pohjoisosassa. Nykyisen Treksiläntien nimi muuttuu Itä- Mensaksen tieksi. Jotkin olemassa olevat tontit liittyvät uusien tonttikatujen kautta. Kaikki kiinteistöt saavat uuden katunumeron kun tonttijako vahvistetaan, ja jokainen tontti saa oman tonttinumeron. Kadun nimen muutokset ovat vähäiset, sillä kaikkien kiinteistönomistajien on kuitenkin ilmoitettava uudet osoitenumeronsa eri instansseille. Kunnallistekniikka Kaava-alueelle rakennetaan kunnallinen vesi- ja viemäriverkko. Kaikkien kiinteistöjen tulee liittyä siihen. 6.5 Ympäristön häiriötekijät Liikennemelu Tolkkistentien liikennemelu leviää paikoin melko kauas kaava-alueelle. Suunnittelussa on käytetty vuoden 2030 ennustetta (Porvoon meluselvitys 2013). Asemakaava-alueella on tontteja, joilla liikennemelu ylittää ohjearvot. Asemakaavassa on myös osoitettu muutama uusi tontti, joilla liikennemelu osin ylittää hyväksytyt ohjearvot. Valtioneuvoston päätöksen mukaan liikennemelun tulee uusilla alueilla olla alle 55 db (A) päivällä (klo 7-22) ja yöllä (klo 22-7) 45 db (A). Selvityksen perusteella yöajan ohjearvot ylittyvät selvästi suuremmalla alueella kuin päiväajan ohjearvot. Yöohjearvo ohjaa siis melunsuojien tarvetta useimmissa tapauksissa. 17

18 Uudet, pienet tontit Piha-alueiden melunsuojauksen selvittämiseksi on laadittu erillinen meluntorjuntaselvitys niille uusille tonteille, joilla melutaso ylittää ohjearvot (Itä-Mensaksen asemakaava, Meluselvitys 8/2013). Siinä tutkittiin jokainen uusi melualueella sijaitseva tontti. Selvityksessä osoitetaan melusuojien korkeudet jokaisella tontilla, jottei liikennemelu ylitä ohjearvoja. Yöajan ohjearvot ylittyvät kaava-alueella selvästi useammalla tontilla kuin päiväajan ohjearvot. Asemakaavassa on kaavamerkintöjä ja -määräyksiä, joilla osoitetaan melusuojien likimääräiset sijainnit ja korkeudet uusilla tonteilla. Melusuoja voi koostua rakennuksista tai aidasta tai niiden yhdistelmästä. Rakennukset voivat olla talousrakennuksia tai asuinrakennuksen aputiloja. Melusuoja tulee rakentaa viimeistään samanaikaisesti asuinrakennuksen kanssa. Asuinrakennus tulee sijoittaa rakennusalalle siten, että rakennuksen makuuhuoneiden avattavien ikkunoiden tai muun ilmanvaihtoon käytettävän rakenteen ulkopuolella yöohjearvon (klo 22-7) 45 db:n melutaso ei ylity. Tarvittaessa tämä tulee varmistaa rakennuspaikalla meluestein. Rakennetut nykyiset tontit ja kaksi suurta uutta tonttia: Nykyisillä tonteilla ja kahdella uudella tontilla on pienemmät piha-alueet, joilla melutaso ei ylitä ohjearvoja päivisin. Asemakaavamääräysten mukaan tonttien omistajien tulee aidoilla ja talousrakennuksilla suojata piha-alueensa liikennemelua vastaan niin, että melutaso alittaa ohjearvot. Monissa kohtaa maisema viettää poispäin tiestä, ja siksi on vaikeaa järjestää toimivia melusuojia tien varteen. Siksi melusuojat tulee rakentaa piha-alueen laitaan. Kaavamerkinnällä vaaditaan sama suoja kuin uusille pienille tonteille. Sen sijaan suojaavan rakennuksen tai aidan korkeutta ei ole määritelty, sillä korkeus riippuu sen sijainnista ja suojattavan alueen suuruudesta. Koska tontit ovat melko suuria, ratkaisuja on useita. Mitä lähemmäs piha-aluetta melusuoja rakennetaan, sitä matalampi sen tarvitsee olla. Piha-alue Alue, joka tulee suojata liikennemelulta päiväaikaan, on se alue, jolla oleskellaan. Tässä asemakaavassa sitä kutsutaan piha-alueeksi. Suurilla tonteilla ei ohjearvojen siis tarvitse alittua koko tontilla, vaan ainoastaan asuintalon läheisen alueen, jolla vietetään aikaa kun ollaan ulkosalla, tulee olla suojattu melulta. Kaava-alueen kaikki nykyiset tontit ja sen kaksi uutta tonttia ovat niin suuria, että niillä riittää pienemmän alueen suojaaminen (korttelit 3581, tontit 5 ja 7). Väliaikaiset melusuojat Meluntorjuntaselvityksessä esitetään, että joillekin tonteille tulee rakentaa väliaikainen melusuoja, kunnes viereinen tontti on rakennettu. Asemakaavassa ei osoiteta väliaikaisia melusuojia, sillä meluhaitta on vain yöajan liikennemelua. Yöajan ohjearvot eivät pyri siihen, että tonteilla voi oleskella yöllä, vaan siihen, että ikkunoita voidaan öisin pitää auki. Nykyisissä asuintaloissa vaaditaan koneellista ilmanvaihtoa ja lämmön talteenottoa, joten tuulettamista avoimin ikkunoin ei enää suositella. Siksi yöajan meluhaitat ovat lähinnä teoreettisia. Tilapäisten melusuojien rakentaminen aiheuttaisi kohtuuttomia kustannuksia, sillä melusuoja muodostuu viereistä tonttia rakennettaessa. 18

19 Vaihtoehtoiset melunsuojaustoimenpiteet Meluselvityksessä selvitettiin myös nopeuksien alentamisen ja hiljaisen päällysteen vaikutuksia. Tolkkistentien alempi nopeusrajoitus merkitsisi huomattavasti matalampia melusuojia ja pienempää liikennemelua kaava-alueella. Jos nopeusrajoitus olisi 50 km/h nykyisen (60 km/h) sijaan, tarvittaisiin melusuojia neljällä tontilla vähemmän. Jos nopeusrajoitus olisi 40 km/h, tarvittaisiin melusuojia 7 tontilla vähemmän. Kun otetaan huomioon se, että asukasmäärä moninkertaistuu nykyisestä, on täysin perusteltua pohtia nopeusrajoituksen laskemista (50 km/h). Hiljaisen päällysteen käyttö sen sijaan vähentää melua ainoastaan kesärenkaiden käyttöaikaan, joten siitä olisi hyötyä vain osan vuotta. Hiljaisen päällysteen käyttö poistaa melunsuojauksen tarpeen 6 tontilla. Tolkkistentien nopeusrajoituksen muuttaminen Asemakaavassa suojataso osoitetaan nykyisen nopeusrajoituksen ja päällysteen perusteella. Jos nopeusrajoitusta alennetaan ennen kuin aluetta rakennetaan, voidaan alemmille melunsuojatasoille myöntää poikkeuksia meluntorjuntaselvityksen mukaisesti Liikennetärinä Uudet asuinalueet ovat lähimmillään metriä Tolkkistentiestä. Asuinalueiden ja Tolkkistentien väliin on osoitettu suojaviheralue. Näillä alueilla maaperä on savinen. VTT on tehnyt useita raportteja liikennetärinän arvioinnista ja huomioimisesta kaavoituksessa. Tolkkistentien tärinää kaava-alueella on arvioitu raporttien laskelmien ja arvojen avulla. Laskelmien mukaan tärinät pysyvät suositusarvojen alapuolella, ja Tolkkistentien tärinää ei koeta häiritsevänä, joten alueen asuinolosuhteet koetaan melko hyviksi. Liite Huleveden käsittely Huleveden määrää on tutkittu kaava-alueella jakamalla alue osaalueisiin ja laskemalla, kuinka paljon hulevesiä muodostuu osa-alueiden eri pinnoilta. Liite 13 Kaavamääräyksissä edellytetään, että "vettäläpäisemättömiltä pinnoilta muodostuvia hulevesiä on viivytettävä siten, että viivytyspainanteiden, - altaiden tai -säiliöiden tilavuus on 1 m 3 jokaista 100 m 2 vettäläpäisemätöntä pintaneliömetriä kohden. Viivytyspainanteiden, -altaiden tai - säiliöiden tulee tyhjentyä 12 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niissä tulee olla suunniteltu ylivuoto. " Tarkastelussa on käytetty kerran kahdessa vuodessa tapahtuvaa 30 minuutin sadetta kuvaamaan ns. normaalitilannetta, kerran viidessä vuodessa tapahtuvaa 10 minuutin sadetta kuvaamaan rankkasadetta sekä kerran 200 vuodessa tapahtuvaa 30 minuutin sadetta, jota voidaan pitää tulvariskejä aiheuttavana sateena. Laskelmista ilmenee, että rajun 10 minuuttia jatkuvan sateen yhteydessä viivytettävä sademäärä on noin 3 m m 2 :n tontilla, jossa vettäläpäisemätöntä pintaa (katto, autopaikat jne.) on 275 m 2. Tällaista hule- 19

20 vesimäärää voi viivyttää monin eri tavoin. Jos viivytysratkaisuksi valitaan maanpäällinen viivytysallas, tulee sen pinta-alan olla 9 m 2 vesisyvyyden ollessa 0,3 m. Jos viivytysrakenteeksi valitaan imeytys, tulee imeytystilavuuden olla 11 m 3, kun käytetyn kiviaineksen huokostilavuus on 25 %. Näin imeytyskerroksen paksuudeksi tulee 1,1 m ja rakenteen pinta-alaksi noin 10 m 2. Esimerkistä käy ilmi, että kyse on melko pienistä altaista tai maahanimeyttämöistä. Kaava-alueen kumpuileva maasto aiheuttaa suuremman hulevesikuormituksen jyrkkien kallioalueiden alaosassa sijaitseville tonteille. Hulevesiselvityksessä on laskettu kallioalueilla muodostuva sademäärä, joka virtaa alas rinnettä pitkin. Rakennusten sijoittelussa ja tonttien suunnittelussa tulee ottaa huomioon myös nämä hulevedet. Pintamaa tulee muotoilla siten, että hulevedet eivät pääse vaurioittamaan rakennuksia. 7 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavaa tarvitaan kaupungin tonttivarannon ylläpitämiseksi ja valtuuston asettamien vuotuisten tonttimyynnin tavoitteiden saavuttamiseksi. 7.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Alueen asemakaavoitus sisältyy kaupunkisuunnitteluosaston vuosien työohjelmaan. Vuonna 2005 tehtiin maisema-analyysi ja rakennusalaselvitys. Alueen aktiivinen suunnittelu aloitettiin syksyllä 2007 suunnittelualueen kiinteistönomistajille lähetetyllä kyselyllä. Kaavoituskatsauksen 2005 yhteydessä kaupunki ilmoitti ensimmäistä kertaa, että koko kaava-alueen suunnittelu on aloitettu. 7.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osallistuminen on toteutettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Suunnitelmasta käyvät ilmi osalliset, osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt sekä viranomaisyhteistyö. Koska asemakaava ei koske valtakunnallisia tai tärkeitä seudullisia alueidenkäyttötavoitteita, asemakaavasta ei ole ollut tarpeen järjestää MRL 66 :n mukaista viranomaisneuvottelua. Liite 14 Osallisilla oli mahdollisuus tutustua suunnittelumateriaaliin, osallistumisja arviointisuunnitelmaan sekä vaihtoehtoisiin asemakaavaluonnoksiin , kun ne pidettiin nähtävinä MRL 62 ja MRA 30 mukaisesti. Kaavaan voitiin tutustua myös kaavanäyttelyssä Tolkkisten koululla klo Kaavasta jätettiin 7 lausuntoa ja 20 mielipidettä. Kaikki lausunnot ja mielipiteet on käyty läpi ja kaavaehdotus on laadittu. Yhteenveto lausunnoista ja vastineista on liitteenä. Liite 15 Asemakaavaehdotus oli julkisesti nähtävänä MRA 27 :n mukaan. Kaavaan voitiin tutustua myös kaavanäyttelyssä Tolkkisten koululla klo Kaavaehdotuksesta jätettiin 7 lausuntoa ja 13 muistutusta. Yhteenveto lausunnoista ja muistutuksista sekä kaupunkisuunnittelun perustelluista vastineista ja muutosehdotuksista on liitteenä. Kaavaa on muutettu lausuntojen ja muistutusten perusteella, ja asemakaavaehdotus on asetettu uudestaan nähtäville. Liite 16 20

21 Muutettu asemakaavaehdotus oli julkisesti nähtävänä MRA 32 :n mukaan. Kaavaehdotuksesta jätettiin 5 lausuntoa ja 11 muistutusta. Jätettyjen lausuntojen ja muistutusten vuoksi kaavaan on tehty muutoksia, sekä olennaisiksi katsottavia että sellaisia yleisluontoisia muutoksia, jotka eivät aiheuta olennaisia muutoksia yksittäisille maanomistajille. Olennaiset muutokset koskevat vain yksityistä etua, ja niitä osallisia, joita muutokset koskevat on kuultu erikseen kirjeitse MRA 32 :n mukaan. Pienemmät muutokset koskevat liittymäkieltojen lyhentämistä, kaavamääräysten terminologian korjaamista, liikennemelualueelle rakentamista koskevien määräysten täydentämistä sekä sitä, että tarpeettomaksi nähdyt rakennusalan rajaan kiinni rakentamista koskevat määräykset poistetaan. Nämä muutokset eivät ole olennaisia, eikä kaavaehdotusta tarvitse niiden takia asettaa uudestaan nähtäville tai järjestää erillistä kuulemista MRA 32 :n mukaan. Yhteenveto lausunnoista ja muistutuksista sekä kaupungin perustelluista kannanotoista on liitteenä. Liite 17 8 MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajilla, joille asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Tavoitteena on oltava, että maanomistajien kanssa sovitaan kustannuksiin osallistumisesta. Sitova maankäyttösopimus voidaan tehdä vasta kun kaavaluonnos tai ehdotus on ollut virallisesti nähtävänä. 9 RASITESOPIMUKSET Asemakaavassa yksityisellä maalla olevat uusille tonteille johtavat ajotiet on osoitettu ajoyhteyksiksi. Tarpeelliset rasitesopimukset on tehtävä niiden kiinteistönomistajien kanssa, joita asia koskee. Rasitealueet muodostetaan lohkomistoimituksessa. Asemakaavassa on myös osoitettu rakennusaloja, joille saa sijoittaa kotitalousjätteen keräysastioita. Tavoitteena on, että tontinomistajat, jotka liittyvät yleiseen katuun ajorasitteella, saisivat mahdollisuuden sijoittaa omat jäteastiansa yleisen kadun viereen ja että heidän ei siten tarvitsisi rakentaa suuria kääntöpaikkoja omalle piha-alueelleen. Näiden alueiden käyttö edellyttää tontinomistajien välistä sopimusta. 21