SAARISTO- JA RANNIKKOALUEIDEN YMPÄRIVUOTISEN ASUMISEN SELVITTÄMINEN

Transkriptio

1 Liite yt 4 / SAARISTO- JA RANNIKKOALUEIDEN YMPÄRIVUOTISEN ASUMISEN SELVITTÄMINEN Työryhmän loppuraportti Sisällysluettelo 1. SELVITYSTYÖN LÄHTÖKOHDAT Kunnanhallituksen toimeksiantopäätökset HAAVE projekti Kaavoitusarkkitehdin selvitys Työryhmän toimeksianto ja nimeäminen Työn suorittaminen TULOKSET Lillkanskogin ja Hilan alueet Aiemmassa osayleiskaavassa poisrajatut alueet Asiantuntijan kannanotot linjauksille ALUEKOHTAISET JOHTOPÄÄTÖKSET Värby, Bergstad ja Häggesböle Dåvitsin alue Medvastö ja Morsfjärdenin ympäristö (käsittää myös Stormsin kylän) Långvikin osayleiskaava Porkkalan merikylä... 9 Kirkkonummen kunta Konsernihallinto / Kaavoitus

2 2 SAARISTO- JA RANNIKKOALUEIDEN YMPÄRIVUOTISEN ASUMISEN SELVITTÄMINEN Työryhmän loppuraportti 1. SELVITYSTYÖN LÄHTÖKOHDAT 1.1. Kunnanhallituksen toimeksiantopäätökset Kunnanhallitus päätti antaa yhdyskuntatekniikan lautakunnalle tehtäväksi laatia ehdotus rakentamisen linjauksiksi saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavan mukaan ympärivuotiseen asumiseen osoitettujen alueiden lähellä sijaitsevilla loma-asuntoalueilla. Samalla tuli selvittää sivuasuntomahdollisuus sellaisilla kiinteistöillä, joilla jo on ympärivuotista asumista ja jotka sijaitsevat ympärivuotisen asumisalueen lähistöllä. Mikäli kaavan suhteen on esiintynyt muita tulkintavaikeuksia, niistä voidaan myös esittää linjauksia kunnanvaltuuston päätettäväksi. Linjaukset hyväksyy kunnanvaltuusto ja ne liitetään osayleiskaavaan. Kunnanhallitus päätti edelleen että yhdyskuntatekniikan toimialalla tehdään vuoden 2003 aikana selvitys suuntaviivojen laatimiseksi rakentamiselle saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavan asuntoalueille kunnanhallituksen päätöksen mukaisesti. Työ aloitetaan heti vuoden alussa kartoittamalla alueet, jotka voivat tulla kysymykseen, sekä mikä voisi olla niiden potentiaalinen rakennusoikeus. Selvitys tehdään rinnan SAARISTO HAAVE -projektin kanssa sen tutkimuksia ja tuloksia mahdollisuuksien mukaan hyödyntäen. Tarvittavat maaperätutkimukset tehdään myös vuoden 2003 aikana niiltä osin kuin niitä ei ole tehty aikaisemmin tai SAARISTO HAAVE -projektin yhteydessä. Selvitys ja ehdotus suuntaviivoiksi on saatava valmiiksi vuoden 2003 loppuun mennessä. 2 kehottaa yhdyskuntatekniikan lautakuntaa ottamaan 1. kohdassa annetun toimeksiannon huomioon vuoden 2003 käyttösuunnitelman ja työsuunnitelmien laadinnassa. 3 että ensimmäisenä toimenpiteenä selvitetään kunnanhallituksen edellyttämällä tavalla lupa- ja kaavoitusarkkitehdin jo kartoittamat alueet. Selvitys on saatava valmiiksi vuoden loppuun mennessä.

3 3 Kunnanhallitus asetti luottamushenkilötyöryhmä valmistelemaan a) helmikuun loppuun mennessä selvityksen saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavan Lillkanskogin ja Hilan alueiden potentiaalisista ympärivuotista asumista koskevista rakentamismahdollisuuksista. b) syyskuun loppuun mennessä selvittämään aiemmassa osayleiskaavassa poisrajattujen alueiden potentiaaliset ympärivuotista asumista koskevat rakentamismahdollisuudet ottaen huomioon maaperään ja kuntarakenteeseen liittyvät seikat c) edelleen selvittämään mitä mahdollisuuksia Kirkkonummen Merikylän kehittämisessä on. Kunnanhallitus Työryhmä saattoi ensimmäisen kohdan mukaisen selvitystyön loppuun. Työryhmä totesi yksimielisesti, että ajankohtaisin ongelma koskee yhtä Hilan alueen tonttia, jonka osalta päätettiin esittää edettäväksi siten, että hakijan (Selänne) kanssa neuvotellaan siten, että hakija päättäisi pyytää poikkeusta omakotitalon enimmäiskerrosalasta ja peruuttaisi edellisen hakemuksensa sivuasunnosta, jolloin koko prosessi KHO:ssa raukeaisi. Työryhmä esitti kunnanhallitukselle, että työryhmä voisi lisäksi selvittää rakennusjärjestyksen omakotitalon enimmäiskerrosalan muuttamista asemakaava-alueen ulkopuolella, koska työryhmä katsoo, että enimmäiskerrosneliömäärän muuttamisen arviointi on tarpeen. Maaston sopivuus ja vesihuollon järjestämismahdollisuus ovat tärkeitä ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Sivuasunto tulisi sen sijaan sosiaalisista syistä säilyttää ja sitä koskeva määräys säilytetään ennallaan ellei tarkempi tutkiminen aiheuta muuta. Kunnanhallitus päätti 1. hyväksytä työryhmän toimeksiannon ensimmäistä osuutta koskevan linjauksen kunnan jatkotoimenpiteitten pohjaksi 2. antaa työryhmälle tehtäväksi selvittää rakennusjärjestyksen asutuksen enimmäiskerrosalan muuttamistarvetta HAAVE projekti Uudenmaan ympäristökeskuksen käynnistämällä Kirkkonummen ja Inkoon kuntien sekä Tammisaaren ja Hangon kaupunkien saariston- ja rannikkoalueiden vesihuollon yleissuunnitelmalla pyritään kehittämään hajaasutusalueiden vesihuoltoa. Yleissuunnitelma kuuluu ympäristökeskuksen HAAVE projektiin. Se on osa hanketta Bättre vattenkvalitet hållbar hantering av avloppsvatten i skärgården, joka saa rahoitusta Interreg IIIA saaristo-ohjelmasta.

4 4 Yleissuunnitelman on määrä valmistua marraskuussa Työryhmä on käyttänyt raporttiluonnoksen tutkimuksia ja suosituksia annetun version mukaisina Kaavoitusarkkitehdin selvitys Yleistä Kunnanhallituksen toimeksiannon johdosta kaavoitusarkkitehti antoi lausunnon Lausunnossa pohditaan erityisesti sivuasunnon mahdollisuutta tietylle rakennuspaikalle Hilassa, mutta myös ympärivuotista rakentamista ja sivuasuntoja yleisesti: Saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavan ympärivuotiseen asutukseen osoitettuja alueita (A) on yhteensä seitsemän; yksi Hilassa (10 rakennuspaikkaa), kaksi Lillkanskogissa (yhteensä 4 rakennuspaikkaa), kaksi Torsvikissa (yhteensä 5 rakennuspaikkaa) ja kaksi Vårnäsissa (yhteensä 5 rakennuspaikkaa). Ainoat A-alueet, jotka rajoittuvat M-alueen ohella ensisijaisesti loma-asuntoalueeseen (RA) ovat Hilassa ja Lillkanskogissa. Sivuasunnot Sivuasuntojen osalta kaavoitusarkkitehti totesi seuraavaa: Osayleiskaavamääräyksen mukaan ympärivuotisen asunnon rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 1,5 ha. Sivuasunnon rakentaminen saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavan RA-alueelle on aluetta koskevan kaavamääräyksen mukaan vastoin osayleiskaavaa. Asian tiimoilta on syntynyt tarve laatia selvitys, jonka perusteella poikkeamisia sivuasunnon rakentamiseksi voitaisiin käsitellä. Laadittavan selvityksen tulee kuitenkin olla sellainen, että se antaa välineitä jonkin yleisen ongelman ratkaisemiseen. Sivuasunnon rakentaminen yleensä ei ole kovinkaan haluttua, lupia on kyselty varsin vähän ja hakemuksista on neuvottelujen jälkeen poistettu niitä. Jaosto on tehnyt kaksi kielteistä päätöstä sivuasunnoista. Ongelmalliselta sen sijaan näyttävät silloin tällöin esille tulevat tarpeet käyttää rakentamiseen enemmän rakennusoikeutta kuin osayleiskaava mahdollistaa sekä loma-asuntohankkeissa että ympärivuotisia asuntoja suunniteltaessa. Kirkkonummen merenrannat sijaitsevat pääkaupunkiseudun lähellä ja rakentamisen paine kohdistuu yhä enemmän Espoosta länteen, rantaviiva on arvokasta ja se johtaa osaltaan myös tavanomaisesta poikkeaviin hankkeisiin. Lupia käsittelevien viranomaisten näkemyksen mukaan osayleiskaava toimii tavanomaisissa hankkeissa sekä loma-asumista että ympärivuotista asumista riittävän hyvin ohjaavana välineenä ja se on ollut voimassa käsittelyjen pohjana vasta neljä vuotta. Ympärivuotisen asutuksen lisääminen Ympärivuotisen asutuksen lisäämismahdollisuuksista lausunnossa todettiin seuraavaa:

5 5 Osayleiskaavan alueella on myös muita edullisesti sijaitsevia RA-alueita, joilla on jo ympärivuotista asutusta, suurehko tilakoko sekä mahdollisesti sopiva maaperä jätevesien käsittelyyn. Osayleiskaavan hyväksymisvaiheen arvio omakotitalojen lukumäärästä oli n Uusia omakotitalolupia myönnetään n. 5 vuodessa, teoreettisesti arvioiden omakotitalojen määrä voi kasvaa jopa omakotitaloon. SAARISTO-HAAVEESEEN kytketty vuonna 2003 laadittavaksi suunniteltu selvitys on mahdollisesti riittävä väline ympärivuotisen asumisen soveltuvuuden arvioimiseksi ja sen ohjaamiseksi yleensä kaavan alueella sekä antamaan pohjaa mahdollisille tuleville kaavahankkeille. Mikäli osayleiskaavan ensisijaisesti loma-asuntoalueilla (RA) kuitenkin halutaan vielä tästä lisätä ympärivuotista asutusta, suurentaa asuntokokoa sekä mahdollistaa asutuksen lisääminen myös sallimalla sivuasunnot, sen tulee tapahtua maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatteella, jolloin maankäytön uudelleen arvioimiseksi on laadittava osayleiskaavamuutoksia tai ranta-asemakaavoja. Tällöin osa rantaviivasta voidaan mahdollisesti varata ympärivuotiselle asumiselle. Kaavoituksen tulee tapahtua maanomistajien kustannuksella Työryhmän toimeksianto ja nimeäminen Kunnanhallitus päätti kokouksessaan ) asettaa luottamustyöryhmän valmistelemaan helmikuun 2003 loppuun mennessä selvityksen saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavan Lillkanskogin ja Hilan alueiden potentiaalisista ympärivuotista asumista koskevista rakentamismahdollisuuksista. 2) syyskuun loppuun mennessä selvittämään aiemmassa osayleiskaavassa poisrajattujen alueiden ympärivuotisen asumisen rakentamismahdollisuudet ottaen huomioon maaperän ja kuntarakenteeseen liittyvät seikat. 3) edelleen selvittämään, mitä mahdollisuuksia Kirkkonummen merikylän kehittämisessä on. 4) nimetä työryhmän jäseniksi Timo Haapaniemen, Kristo Savolan, Airi Hyvösen ja Hans Hedbergin. Timo Haapaniemi nimettiin puheenjohtajaksi ja Risto Pakarinen sihteeriksi. 2. Työn suorittaminen Työryhmä on kokoontunut xx kertaa ja toteuttanut työtä tukevia maastokäyntejä Maastokäynti Työryhmä tutustui kohteisiin maastokäynnillä Hila ja Lillkanskog katsottiin käsitellyiksi, joten näihin kohteisiin ei palattu. Lakauddenin niemi

6 6 otettiin ulkopuolisena mukaan ajankohtaisuutensa vuoksi, sillä alueella on ilmennyt runsasta halukkuutta loma-asuntojen muuttamiseksi ympärivuotisiksi. Maastokäynnin kohteet olivat seuraavat: Medvastö Dåvits Värby Bergstad Bergstad Lakaudden Häggesböle Porkkalan Merikylä Ylitarkastajan vierailu Työryhmän kokouksessa vieraana oli Uudenmaan ympäristökeskuksen ylitarkastaja Anne Jarva. Ylitarkastaja kommentoi työryhmän linjauksia Tutustuminen kohteisiin meritse Maastokäynnin tuloksia ja alustavia linjauksia tarkennettiin vesitse Porkkalan meripelastusyhdistyksen McElliot aluksella. 3. TULOKSET 3.1. Lillkanskogin ja Hilan alueet Kaavallinen tilanne Lillkanskogin A-alueisiin rajoittuvalla RA-alueella, jolla on 6 rakennuspaikkaa, on kaksi omakotitaloa. Molemmat omakotitalot on rakennettu ennen osayleiskaavan tuloa. Rakennuspaikat ovat pieniä, alle 5000 m2. Hilan A-alueeseen rajoittuvalla RA-alueella on 5 rakennuspaikkaa. Näistä tilalla 4:34 on omakotitalo, muu osa RA-alueesta kuluu tilaan 4:100. Tilan 4:100 RA-alueella on kaksi loma-asuntoa, jolloin jäljellä on kaksi käyttämätöntä rakennusoikeutta Omakotitalorakentamisen mahdollisuudet Hilan A-alueeseen rajoittuvalla RA alueella Hilan RA-alueella on 5 rakennuspaikkaa, joista yhdessä on omakotitalo ja kahdessa vapaa- ajan asunnot. Käyttämättömiä rakennuspaikkoja on kaksi ja ne kuuluvat tilaan 4:100. Tilan pinta-ala huomioiden rakennuspaikat voidaan muodostaa yli 1,5 ha:n kokoisiksi, jolloin osayleiskaavan pinta-

7 7 alavaatimus omakotitalolle täyttyy. Koska alue sijaitsee vain n. 1 km:n etäisyydellä Hilantiestä, voidaan sen katsoa sijaitsevan liikenteellisesti edullisesti ja täten edellytykset jäljellä olevien rakennuspaikkojen toteuttamiseksi ympärivuotisena ovat olemassa. Tämä edellyttää jätevesien käsittelyä voimaantulevan asetuksen vaatimusten mukaisesti Omakotitalorakentamisen mahdollisuudet Lillkanskogin A alueeseen rajoittuvalla RA alueella Lillkanskogin RA alueen kuudesta rakennuspaikasta kahdella on ennen osayleiskaavan voimaantuloa rakennettu omakotitalo. Rakennuspaikat ovat pieniä, alle 500 k-m2, joten osayleiskaavan pinta-alavaatimus ei täyty. Tilojen pieni koko sekä maaston kallioisuus aiheuttavat ongelmia erityisesti jätevesihuollon järjestämiselle. Alue sijaitsee kaukana kunnallisesta viemäriverkostosta, joten verkostoon liittymiselle ei ole edellytyksiä. Ympärivuotisen asumisen lisääminen edellyttää osayleiskaavamuutosta tai ranta-asemakaavaa, sekä erityisiä vesi- ja jätevesihuoltojärjestelyjä Aiemmassa osayleiskaavassa poisrajatut alueet Kaavallinen tilanne Aiemmassa osayleiskaavassa poisrajattujen alueiden ympärivuotisen asumisen rakentamismahdollisuudet ottaen huomioon maaperän ja kuntarakenteeseen liittyvät seikat esitetään seuraavassa: nähtävillä olleessa saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavaluonnoksessa oli osoitettu nykyisten A-alueiden lisäksi 8 kpl maaseutumaisia asuinalueita A-2. Alueet sijaitsivat Hilassa, Lillkanskogissa, Medvastössä, Dåvitsissa, Bergstadissa, Häggesbölessä ja Porkkalassa (Merikylä). Lääninhallituksen vaatimuksesta alueet poistettiin luonnoksesta. Lainvoimaisessa osayleiskaavassa alueet on merkitty ensisijaisesti lomaasuntoalueiksi (RA) sekä kyläkeskuksen alueeksi (AT) Asiantuntijan kannanotot linjauksille Ylitarkastaja Jarva Uudenmaan ympäristökeskuksesta ei esittänyt vierailullaan ryhmän linjauksiin huomautettavaa. Långvik-Storms- Medvastön kaavoitukseen ja sekä kaavoituksen rahalliseen avustamiseen ympäristökeskus suhtautuu myönteisesti. Ylitarkastaja Jarva piti kommentissaan ehdotusta vesihuoltoosuuskunnan perustamisesta tuoreena ja hyvänä ja ympäristöhallinnon tavoitteiden mukaisena. Hän ehdotti, että kunta hakisi Uudenmaan ympäristökeskukselta tukea alueen kaavoitukseen.

8 8 4. ALUEKOHTAISET JOHTOPÄÄTÖKSET 4.1. Värby, Bergstad ja Häggesböle Värbyn, Bergstadin ja Häggesbölen osalta ympärivuotisen asutuksen lisääminen on mahdollsita osayleiskaavan perusteella. Jätevesihuolto suositellaan hoidettavaksi kiinteistökohtaisesti tai muutaman kiinteistön muodostamissa ryhmissä. Vedenhankinta voidaan tarvittaessa hoitaa keskitetysti Bergstadin pohjavesialueelta. Värby Ympärivuotista asutusta on paikoittain runsaasti. Omakotiasutuksen lisääminen on vielä jossain määrin mahdollista voimassaolevan osayleiskaavan mukaisesti. Kylä sijaitsee kaukana kunnallisesta vesihuollosta, joten liittyminen kunnalliseen viemäriin ei ole mahdollista. Bergstad: Alue on pääosin ympärivuotisessa käytössä. Bergstad Lakaudden Ympärivuotista rakentamista voidaan lisätä osayleiskaavan pohjalta mikäli vesihuolto voidaan järjestää. Häggesböle: Alue on pääosin ympärivuotisessa käytössä. Ympärivuotisen asutuksen lisääminen on vielä jossain määrin mahdollista voimassaolevan yleiskaavan määräysten mukaisesti Dåvitsin alue Dåvitsissa rantarakentaminen on pääosin loma-asutusta. Rannan takana on laaja Asuntosäätiön omistama maa-alue, jolla on runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta. Asuntosäätiö on osoittanut kiinnostusta kaavoituksen käynnistämiseksi. Dåvitsin alueella ei olevien avoimien kaavoituskysymysten vuoksi ole aihetta tällä hetkellä toimenpiteisiin. Lakauddenin alueella ympärivuotisen asutuksen lisäämistä tulee harkita tarkoin ja tapauskohtaisesti Medvastö ja Morsfjärdenin ympäristö (käsittää myös Stormsin kylän) Kaavallinen tilanne

9 9 Medvästön ja Morsfjärdenin selvitysalueella tarkoitetaan tässä koko Morsfjärdenin lahden ympäristöä suojelualueita lukuun ottamatta. Alue kuuluu Medvastön saaren puolelta saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavaan ja se on osoitettu ensisijaisesti loma-asuntoalueeksi (RA). Asutus on pääsääntöisesti loma-asutusta. Osa Morsfjärdenin lahden ympäristöstä soveltuu yhdyskuntarakenteen, sijainnin ja maasto-olosuhteiden puolesta ympärivuotiseen asutukseen. Sen merkittävän lisäämisen edellytyksenä on vesihuollon järjestäminen hyväksytysti. Haave- selvitys sisältää yleissuunnitelman keskitetystä vesihuollosta Långvikin ja Morsfjärdenin lahden alueelle. Käyttämättömiä yleiskaavan ja osayleiskaavan mukaisia rakennuspaikkoja on niukalti. Mikäli yleiskaavojen mitoituksesta halutaan poiketa, tulee sen tapahtua osayleiskaavoituksen tai asemakaavoituksen kautta. Alueen rakentamisen merkittävä lisääminen edellyttää vesihuollon hyväksyttävää järjestämistä. Morsfjärdenin lahden länsiranta on kyläkeskuksen aluetta AT, mutta rannoilla pääsääntöisesti loma-asutusta. Lahden pohjoisranta yleiskaavan 2020 M aluetta, jossa on jonkin verran ympärivuotista asutusta, sekä saaristo- ja rannikkoalueen osayleiskaavan RA aluetta, jossa on loma-asutusta. Suositukset Ympärivuotisen asumisen lisäämismahdollisuudet tutkitaan selvittämällä ensisijaisesti vesihuollon järjestämismahdollisuudet ja toteuttamisen kustannukset. Morsfjärdenin lahden ympäristö voidaan soveltuvin osin liittää Långvikin osayleiskaava-alueeseen (AT), johon yleiskaavassa kuuluu kyläalueesta Hirsialantien varren osuus. Kyläalueella ja lahden etelärannalla on runsaasti ympärivuotista asutusta. Mahdollisesti kaavoitettavan alueen rajausta tulee selvittää. Vesihuolto Haave selvityksen mukaan Asiassa voitaisiin selvittää vesihuoltoosuuskunnan perustamismahdollisuutta ja asukkaiden liittymishalukkuutta siihen. Långvikin osayleiskaava Långvikin osayleiskaava on merkitty kaavoitusohjelmaehdotukseen vuodelle Osayleiskaavoitukseen tulee hakea ympäristökeskuksen avustusta Porkkalan merikylä

10 10 Kunnassa on toteutettu Porkkalan merikylä hanke, jonka pohjalta rakennettiin pienvenesatama. Kyläalueella on jonkin verran vanhaa omakotiasutusta. Maasto on erittäin kallioista. Merikylä on mukana Haave-selvityksessä. Selvitys suosittelee kiinteistökohtaista jätevesien käsittelyä. Porkkalan merikylä on tutkituista alueista kauimpana kuntakeskuksesta. Vanhaa ympärivuotista asutusta on jonkin verran, mutta halukkuutta uusien omakotitalojen rakentamiselle on toistaiseksi vähän. Jäljellä oleva vanha kyläasutus ja -miljöö sisältävät mahdollisuuksia hienon ja elävän asuinympäristön suunnittelulle. Porkkalan Merikylä on yleiskaavassa osoitettu kyläkeskuksen alueeksi alue AT sekä pienvenesataman laajennusalueeksi LV, joten alue tulee ottaa tarkasteluun osayleiskaavan kautta. Merikylän suunnittelu tulee tapahtua siten osayleiskaavoituksella. 5. YLEISET JOHTOPÄÄTÖKSET 5.1 Sivuasunnot Helsingin hallinto-oikeuden päätöksen /0546/5 mukaisesti työryhmä katsoo, että saaristo- ja rannikkoalueiden osayleiskaavan RA alueilla mahdolliset sivuasunnot tulee ratkaista osayleiskaavamuutoksilla tai rantaasemakaavoilla. 5.2 Enimmäiskerrosalan ylitys Työryhmä toteaa, että rakennusjärjestyksen mukaisesta omakotitalon enimmäiskerrosalasta voidaan perustellusti poiketa lupa- ja valvontajaoston myöntämin poikkeamisratkaisuin (kts. lvja ). Poikkeamisen myöntämisen edellytyksenä MRL 172 :n mukaan on mm. ettei se saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle tai vaikeutta rakennussuojelun tavoitteiden saavuttamiselle. Poikkeaminen ei myöskään saa johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuttaa merkittäviä ympäristö- tai muita vaikutuksia.