Kuntoarvio Peltokaari Aarnenkatu 26

Transkriptio

1 arvio Peltokaari Aarnenkatu Hamina Petri Karnaattu p Kuva 1. Etujulkisivu

2 Peltokaari JOHDANTO YHTEENVETO JA TOIMENPIDE-EHDOTUKSET... 2 RAKENNUSTEKNIIKKA... 2 LVI-JÄRJESTELMÄT... 2 SÄHKÖJÄRJESTELMÄT KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA KOHTEEN PERUSTIEDOT KORJAUSHISTORIA ASIAKIRJATILANNE KÄYTTÄJÄKYSELY HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI ENERGIATALOUS... 4 Lämpöenergian kulutus... 4 Sähköenergian kulutus (kiinteistösähkö)... 4 Vedenkulutus SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 4 Lämpötila... 4 Melu TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT VESIVAHINKOIHIN YMS. LIITTYVÄT HAVAINNOT RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO... 5 D ALUERAKENTEET... 5 D5 Putkirakenteet alueella... 5 D6 Viherrakenteet... 5 D7 Päällysrakenteet... 5 D8 Aluevarusteet... 5 E POHJARAKENTEET... 6 E 32 Rakennuksen vierusta... 6 E 4 Putkirakenteet... 6 F RAKENNUSTEKNIIKKA... 6 F1 Perustukset... 6 F 11/ 12 Anturat / perusmuurit... 6 F13 Alapohjat... 7 F2 Rakennusrunko... 7 F 24 Kantavat väliseinät... 7 F3 Julkisivu... 7 F 31.5 Puuseinät... 7 F 32 Ikkunat... 8 F 33 Ulko-ovet... 8 F 34.2 Ulkoseinän tikkaat... 8 F 4 YLÄPOHJARAKENTEET... 9 F 41 Yläpohja... 9 F 41.2 Huopakatot... 9 F 43 Yläpohjavarusteet... 9

3 Peltokaari F 5 TÄYDENTÄVÄT SISÄOSAT F 51 Sisäovet F 52 Kevyet väliseinät F 53 Alakatot F 57 Hormit F 6 SISÄPINNAT F 61 Seinäpinnat F 62 Kattopinnat F 63 Lattiapinnat HUONETILAT LVI-JÄRJESTELMÄT G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ G2 VESI- JA VIEMÄRILAITTEET G2.1 Yleistä G22.3 Vesijohtoverkosto varusteineen G24 Viemäriverkostot G25 Vesi-/viemärikalusteet G3 ILMANVAIHTO G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT SÄHKÖJÄRJESTELMÄ H SÄHKÖJÄRJESTELMÄ YLEISTÄ LISÄTUTKIMUKSET VÄLITTÖMÄSTI TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET ENNEN KUNNOSSAPITOSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET RAKENNEKARTOITUS ENNEN KORJAUSSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET KUVIA KOHTEESTA... 17

4 Peltokaari Sivu 1 / 27 JOHDANTO Haminan Kaupunki tilasi Kiinteistötutkimus JPP-Tiimi Oy:ltä kuntoarvion osoitteeseen Aarnenkatu 26, Hamina. arvion kohteena olevat rakennukset: Entinen asumispalveluyksikkö. Kiinteistö poistettu käytöstä v arvioraportissa tarkastellaan kohteen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeita. Kiinteistön energiataloutta ei kuntoarviossa tarkasteltu, koska kulutuslukemat vaihtelevat huomattavasti tilauskannan yms. mukaan. LVIS- osuuteen on raportissa otettu kantaa yleisellä tasolla Paloturvallisuutta, väestönsuojelua ja kiinteistönhoitotoimintaa ei kuntoarvioraportissa varsinaisesti käsitellä, mutta havaituista puutteista ja vioista saattaa raportissa olla mainintoja. arvion tarkoituksena on antaa perustietoja kiinteistön korjaus- ja kunnossapitotyölle. arvioraportti toimii tilaajalle lähtökohtana jatkotoimenpiteiden suunnittelua varten. arvio sisältää asiantuntijan tekemät kiinteistötarkastukset ja niiden pohjalta tehdyn kuntoarvioraportin. Kiinteistötarkastus tehtiin silmämääräisesti ja yksinkertaisilla mittauslaitteilla. Kiinteistötarkastukset tehtiin viikon 22 aikana. arvioraportti on koottu kiinteistötarkastusten pohjalta. Raportti sisältää selvityksen rakennusosien ja järjestelmien kunnosta, korjattavuudesta ja alustavista korjaustavoista / kustannuksista arvion toteutti Ins. Petri Karnaattu JPP-Tiimi Oy:stä. Toivomme, että yhtiö pystyy hyödyntämään kuntoarvion tietoja kiinteistönpidossa. Kotkassa Petri Karnaattu p Pätevöitynyt kuntoarvion tekijä

5 Peltokaari Sivu 2 / YHTEENVETO JA TOIMENPIDE-EHDOTUKSET Rakennus on valmistunut 1980-luvulla. Rakennusta on laajennettu 1920-luvulla ja vuonna Perusparannukset on suoritettu vuosina Tarkempaa erittelyä perusparannuksista ei ollut käytettävissä. Rakennus on toiminut vanhankotina. Rakennuksen kerrosala on 562 m 2 ja tilavuus 2225 m 3. RAKENNUSTEKNIIKKA Rakennus on teknisiltä ominaisuuksiltaan tyydyttävässä kunnossa. Merkittävimmät rakennustekniset korjaustarpeet ovat: - ulkoverhous - ulkoseinärakenteen alaosa - ulko-ovet ja ikkunat - yläpohjarakenteen lisäeristys - vedenpoiston korjaus katolta - sisäpuoliset pintarakenteet LVI-JÄRJESTELMÄT Lämmitysjärjestelmänä on suora sähkölämmitys Öljylämmitys muutettu sähkölämmitykseksi v.1980 Merkittävimmät LVI-tekniset korjaustarpeet ovat: - ikääntyneet patterit - ilmanvaihto - viemäriverkoston tuuletus - ikääntyneet hanat SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Rakennus on teknisiltä ominaisuuksiltaan tyydyttävässä kunnossa. Merkittävimmät sähkötekniset korjaustarpeet ovat: - maadoittamaton sähköverkko

6 Peltokaari Sivu 3 / KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 2.1 Kohteen perustiedot Kiinteistön nimi Peltokaari Kiinteistön sijainti Aarnenkatu Hamina Rakennusvuosi Kerrosala 562 m 2 Tilavuus 2225 m 3 Rakennus on valmistunut 1980-luvulla. Rakennusta on laajennettu 1920-luvulla ja vuonna Kerroksia 1 Tilat Rakennus on toiminut vanhankotina 2.2 Korjaushistoria - Perusparannukset on suoritettu vuosina Normaalia kunnossapitotoimintaa 2.3 Asiakirjatilanne - pääpiirustus, julkisivumuutos v pääpiirustukset, muutos v asbestikartoitus v pääpiirustukset, laajennus (kuisti). v pääpiirustukset, muutos v Käyttäjäkysely Ei suoritettu 2.5 Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi arviossa ei todettu selviä puutteita tai laiminlyöntejä kiinteistön huoltotoimessa tai käytössä. Kiinteistölle suositellaan huoltokirjan laatimista. Huoltokirja auttaa haluttujen sisäilmaolosuhteiden saavuttamisessa, rakenteiden ja laitejärjestelmien käyttöikien määrityksessä, energiataloudellisuuden seurannassa. Huoltokirja tukee myös kiinteistönhoidon kilpailuttamista, kiinteistönhoitosopimusten laatimista sekä hoito ja huoltotyötä ja valvontaa.

7 Peltokaari Sivu 4 / Energiatalous Lämpöenergian kulutus Ei tiedossa. Sähköenergian kulutus (kiinteistösähkö) Ei tiedossa. Vedenkulutus Ei tiedossa. 2.7 Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot Lämpötila Lämpötiloista ei tilastotietoja ollut Melu Mahdollisia meluhaittoja ei ole tutkittu 2.8 Turvallisuus ja ympäristöriskit Tarkastuksessa ei todettu merkittäviä turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristöön liittyviä ongelmia. Kohteessa on suoritettu asbestikartoitus v Asbestipitoisia materiaaleja löytyi wc-tilojen, toimiston, keittiön, naisten pukuhuoneen, siivousvälinevaraston ja suihkuhuoneen pintamateriaaleista. 2.9 Vesivahinkoihin yms. liittyvät havainnot Ei havaittu

8 Peltokaari Sivu 5 / RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO D ALUERAKENTEET D5 Putkirakenteet alueella Ei havaittu putkirakenteita alueella D6 Viherrakenteet Pihalla nurmea, pensaita ja puita välttävä Kasvuston muokkaus D7 Päällysrakenteet Asfaltti Rakennuksen edessä asfaltin kunto välttävä Asfalttipintojen uusiminen rakennuksen edessä D8 Aluevarusteet Piha alue rajattu puisella aidalla tyydyttävä Aidan huoltokorjaus

9 Peltokaari Sivu 6 / 27 E POHJARAKENTEET E 32 Rakennuksen vierusta Vierustäytöt kasvillisuutta Tyydyttävä Kasvillisuuden poisto n. metrin etäisyydelle rakennuksesta (sora) Rakennuksen vieruskaatojen korjaus E 4 Putkirakenteet Mahdolliset putkirakenteet alueella eivät olleet tilaajien tiedossa F RAKENNUSTEKNIIKKA F1 Perustukset F 11/ 12 Anturat / perusmuurit Rakennuksen perustamistapa ei selvinnyt tarkastuksen yhteydessä Alkuperäisen osan perustukset kiveä ja laajennuksen perustukset betonia Tyydyttävä Betoniosien maalaus

10 Peltokaari Sivu 7 / 27 F13 Alapohjat Alapohjarakenne puupalkkirakenteinen ja alta tuulettuva nk. rossipohja Lattiarakenteen lämmöneristystä parannettu v.1980 tta ei voitu tarkemmin määritellä. Alapohjatilaan ei kulkua. Alapohjatilaa ei voitu kartoittaa. Tuuletusluukuista tarkastamalla alapohjatilassa näkyi puisia pilareita ja taipumaa alapohjarakenteissa. Kulkuaukon teko ja tilan/alapohjarakenteiden tarkastus F2 Rakennusrunko Runko hirsirakenteinen Seinärakenteen lämmöneristystä parannettu v.1980 tta ei voitu tarkemmin määritellä. Sokkelin osittaisesta mataluudesta johtuen seinien alimmissa hirsissä on mahdollisesti lahovaurioita etujulkisivun ja vasemman päädyn osalla Varauduttava korjauksiin F 24 Kantavat väliseinät Mahdollisesti kantavia väliseiniä ei voitu määritellä F3 Julkisivu F 31.5 Puuseinät Ulkoverhouksena paneeli Maalipinnassa hilseilyä ja verhouspaneeleissa ikääntymistä Ulkoverhouksen huoltokorjaus/ uusinta

11 Peltokaari Sivu 8 / 27 F 32 Ikkunat Ikkunat ovat puurakenteisia / 3-lasisia Ikkunat uusittu v Ikkunoissa ikääntymistä Ikkunoiden huoltokorjaus F 33 Ulko-ovet 2-ovea alkuperäisiä paneelipintaisia puuovia 2-ovea puurakenteisia lämpöovia (asennusaika ei tiedossa) Alkuperäisissä ovissa ikääntymistä Uusittujen ovien kunto hyvä/tyydyttävä Alkuperäisten ovien huoltokorjaus/ uusinta F 34.2 Ulkoseinän tikkaat Tikkaat maalatut metallitikkaat Hyvä Ei toimenpiteitä

12 Peltokaari Sivu 9 / 27 F 4 YLÄPOHJARAKENTEET F 41 Yläpohja Yläpohja puupalkkirakenteinen ja villa/purueristeinen Katon kantavana rakenteena puupalkit Rakenteissa havaittavissa lievää painumista Eristemäärä mm Katteen aluslaudoitusta uusittu katteen uusimisen yhteydessä Yläpohjarakenteen lisäeristys F 41.2 Huopakatot Katteena huopa Kate uusittu v Hyvä Ei toimenpiteitä F 43 Yläpohjavarusteet Kourut ja syöksytorvet puuttuvat Kourujen ja syöksytorvien asennus. Vesien ohjaaminen kauemmas rakennuksesta

13 Peltokaari Sivu 10 / 27 F 5 Täydentävät sisäosat F 51 Sisäovet Ovet pääosin ontelorakenteisia laakaovia Osa ovista puurakenteisia peiliovia Tyydyttävä Ovien huoltokorjaus / maalaus F 52 Kevyet väliseinät Seinät puurakenteisia ja levypintaisia Levytys uusittu v.1980 (myös ulkoseiniin) Hyvä / tyydyttävä Ei toimenpiteitä F 53 Alakatot Maalattu levykatto Hyvä / tyydyttävä Ei toimenpiteitä

14 Peltokaari Sivu 11 / 27 F 57 Hormit Rakennuksessa on muurattu piippu 2-muurattua piippua purettu yläpohjatilan tasoon Ei tiedossa Kahden käytöstä poistetun piipun pellityksen yläosan avaus / verkkojen asennus. Em. parantaa yläpohjatilan ilmanvaihtoa F 6 Sisäpinnat F 61 Seinäpinnat Pintamateriaaleina pääosin maali Tyydyttävä Maalaus F 62 Kattopinnat Pintamateriaalina pääosin maali Tyydyttävä Maalaus

15 Peltokaari Sivu 12 / 27 F 63 Lattiapinnat Pintamateriaalina pääosin muovimatto Tyydyttävä Seuranta HUONETILAT Lattioissa muovimatto, seinissä ja katoissa maali Pintamateriaalien kunto tyydyttävä Kalusteiden ja varusteiden kunto on hyvä / tyydyttävä Seuranta MÄRKÄTILAT Pesuhuone 1 edestä oikea pääty Rakennusaika ei tiedossa - lattiassa muovimatto (nostettu seinille) - seinissä puolilaatoitus/ maali - katossa maali Tilassa suihkukaappi Pintamateriaalien käyttöikä saavutettu Tilan pintojen kunto tyydyttävä Varauduttava remontointiin SOSIAALITILAT Pesuhuone 2 naisten pukuhuoneen yhteydessä ttu v ja kunnostettu v lattiassa laatta - seinissä kaakeli - katossa maali - tilassa lattialämmitys Tilan pintojen kunto hyvä Ei toimenpiteitä

16 Peltokaari Sivu 13 / 27 SAUNAOSASTO ttu v Sauna - lattiassa laatta (nostettu seinille) - seinissä paneeli - katossa paneeli Tilan pintojen kunto hyvä Ei toimenpiteitä Pesuhuone 3 - lattiassa laatta - seinissä kaakeli - katossa maali Tilassa wc-istuin Tilan pintojen kunto tyydyttävä Kunnon seuranta Wc 1 - lattiassa muovimatto (nostettu seinille) - seinissä puolikaakeli/ maali - katossa maali Vesikalusteet ja pintamateriaalit todennäköisesti 1980-luvulta Tilan pintojen kunto tyydyttävä Kunnon seuranta Wc 2 - lattiassa muovimatto (nostettu seinille) - seinissä matto - katossa maali Vesikalusteet todennäköisesti 1980-luvulta. Pintamateriaalit vanhemmat Tilan pintojen kunto tyydyttävä Varauduttava remontointiin Wc 3(naisten pukuhuoneen yhteydessä) Rakennusaika ei tiedossa - lattiassa laatta - seinissä puolikaakeli/maali - katossa maali - tilassa lattialämmitys Tilan pintojen kunto hyvä Ei toimenpiteitä

17 Peltokaari Sivu 14 / 27 Wc 4 - lattiassa muovimatto (nostettu seinille) - seinissä maali - katossa maali Vesikalusteet todennäköisesti 1980-luvulta. Pintamateriaalit vanhemmat Tilan pintojen kunto tyydyttävä Varauduttava remontointiin Wc 5 - lattiassa laatta - seinissä kaakeli - katossa maali Vesikalusteet ja pintamateriaalit todennäköisesti 1980-luvulta. Tilan pintojen kunto tyydyttävä Varauduttava remontointiin 4. LVI-JÄRJESTELMÄT G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ Lämmitysjärjestelmänä on suora sähkölämmitys. Lämmitys ilmakiertoisilla pattereilla Pääosa pattereista 1980-luvulta 1980-luvulla asennettujen pattereiden käyttöikä saavutettu Ikääntyneiden pattereiden uusiminen G2 VESI- JA VIEMÄRILAITTEET G2.1 Yleistä Rakennus on liitetty Hamina Kaupungin verkostoon G22.3 Vesijohtoverkosto varusteineen Verkosto tehty kupariputkesta Verkosto on asennettu v Järjestelmän ikä 36-vuotta Järjestelmän keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Tyydyttävä Ei toimenpiteitä

18 Peltokaari Sivu 15 / 27 G24 Viemäriverkostot Järjestelmä muovinen Verkosto on asennettu v Järjestelmän ikä 36-vuotta Järjestelmän keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Hyvä Viemäri tuuletus hoidettu yläpohjatilaan asennetuilla alipaineventiileillä Viemärin tuuletusputkien johtaminen ulkoilmaan G25 Vesi-/viemärikalusteet Kalusteet on asennettu v Kalusteiden ikä 36-vuotta Kalusteiden keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Hanat on asennettu v Kalusteiden ikä 36-vuotta 1980-luvulla asennettujen hanojen keskimääräinen tekninen käyttöikä vuotta saavutettu Tyydyttävä Hanojen uusiminen G3 ILMANVAIHTO Ilmanvaihto on pääosin painovoimainen Saunaosastossa on koneellinen poistoilmanvaihto Ilmanvaihto on välttävä Ilmanvaihdon parantaminen

19 Peltokaari Sivu 16 / 27 G7 Palontorjuntajärjestelmät Rakennuksessa on alkuperäiset sisäpalopostit Kohteessa on palohälytysjärjestelmä Ei voitu määritellä Järjestelmän testaus 5. SÄHKÖJÄRJESTELMÄ H SÄHKÖJÄRJESTELMÄ Yleistä Verkosto on asennettu v Verkoston ikä 36-vuotta Sähköverkoston keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Pääosa pistorasioista maadoittamattomia Palovalvonnan pienhälytysjärjestelmä asennettu v.1981 Palohälytyslaitteet asennettu v.1990 Tyydyttävä Maadoitetun järjestelmän asennus 6. LISÄTUTKIMUKSET 6.1 Välittömästi tehtävät tutkimukset Ei tutkimuksia 6.2 Ennen kunnossapitosuunnittelua tehtävät tutkimukset Ilmanvaihdon kartoitus kartoitus 6.3 Ennen korjaussuunnittelua tehtävät tutkimukset Rakennuksen lämpökuvaus

20 Peltokaari Sivu 17 / KUVIA KOHTEESTA Kuva 1. Asuinhuone Kuva 2. PH 1

21 Peltokaari Sivu 18 / 27 Kuva 3. PH 2 Kuva 4. PH 3

22 Peltokaari Sivu 19 / 27 Kuva 5. Sauna Kuva 6. Wc 1 Kuva 7. Wc 2

23 Peltokaari Sivu 20 / 27 Kuva 8. Wc 3 Kuva 9. Wc 4

24 Peltokaari Sivu 21 / 27 Kuva 10. Wc 5 Kuva 11. Sähköpääkeskus

25 Peltokaari Sivu 22 / 27 Kuva 12. Sulaketaulu Kuva 13. Ikkuna

26 Peltokaari Sivu 23 / 27 Kuva 14. Sali Kuva 15. Lämminvesivaraajat Kuva 16. Keittiö

27 Peltokaari Sivu 24 / 27 Kuva 17. Takajulkisivu Kuva 18. Uusittu ulko-ovi

28 Peltokaari Sivu 25 / 27 Kuva 19. Alkuperäinen ulko-ovi Kuva 20. Ulkoverhous

29 Peltokaari Sivu 26 / 27 Kuva 21. Matala sokkeli Kuva 22. Kuva katolta Kuva 23. Yläpohjatila

30 Peltokaari Sivu 27 / 27 Kuva 24. Käytöstä poistettu varaaja yläpohjatilassa