Kuntoarvio

Transkriptio

1 arvio Summan koulun asuntola Summantie Summa Petri Karnaattu p Kuva 1. Etujulkisivu

2 Summan koulun asuntola JOHDANTO YHTEENVETO JA TOIMENPIDE-EHDOTUKSET... 2 RAKENNUSTEKNIIKKA... 2 LVI-JÄRJESTELMÄT... 2 SÄHKÖJÄRJESTELMÄT KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA KOHTEEN PERUSTIEDOT KORJAUSHISTORIA ASIAKIRJATILANNE KÄYTTÄJÄKYSELY HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI ENERGIATALOUS... 4 Lämpöenergian kulutus... 4 Sähköenergian kulutus (kiinteistösähkö)... 4 Vedenkulutus SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 4 Lämpötila... 4 Melu TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT VESIVAHINKOIHIN YMS. LIITTYVÄT HAVAINNOT RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO... 5 D ALUERAKENTEET... 5 D5 Putkirakenteet alueella... 5 D6 Viherrakenteet... 5 D7 Päällysrakenteet... 5 D8 Aluevarusteet... 5 D9 Ulkopuoliset varusteet... 6 E POHJARAKENTEET... 6 E 32 Rakennuksen vierusta... 6 E 4 Putkirakenteet... 6 F RAKENNUSTEKNIIKKA... 6 F1 Perustukset... 6 F 11/ 12 Anturat / perusmuurit... 6 F13 Alapohjat... 7 F2 Rakennusrunko... 7 F 24 Kantavat väliseinät (asuntojen väliset)... 7 F3 Julkisivu... 8 F 31.3 Rapatut ulkoseinät Puuseinät... 8 F 32 Ikkunat... 8 F 33 Ulko-ovet... 8 F 34.2 Ulkoseinän tikkaat... 9 F 4 YLÄPOHJARAKENTEET... 9 F 41 Yläpohja... 9 F 41.4 Peltikatot... 9 F 42 Räystäät F 43 Yläpohjavarusteet... 10

3 Summan koulun asuntola F 5 TÄYDENTÄVÄT SISÄOSAT F 51 Sisäovet F 52 Kevyet väliseinät F 53 Alakatot F 57 Hormit F 6 SISÄPINNAT F 61 Seinäpinnat F 62 Kattopinnat F 63 Lattiapinnat F 7 Rakennusvarusteet LVI-JÄRJESTELMÄT G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ G2 VESI- JA VIEMÄRILAITTEET G2.1 Yleistä G22.3 Vesijohtoverkosto varusteineen G24 Viemäriverkostot G25 Vesi-/viemärikalusteet G3 ILMANVAIHTO SÄHKÖJÄRJESTELMÄ H SÄHKÖJÄRJESTELMÄ YLEISTÄ LISÄTUTKIMUKSET VÄLITTÖMÄSTI TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET ENNEN KUNNOSSAPITOSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET ENNEN KORJAUSSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET KUVIA KOHTEESTA... 17

4 Summan koulun asuntola Sivu 1 / 26 JOHDANTO Haminan Kaupunki tilasi Kiinteistötutkimus JPP-Tiimi Oy:ltä kuntoarvion osoitteeseen Summantie 46, Hamina. arvion kohteena olevat rakennukset: Summan koulun asuntola arvioraportissa tarkastellaan kohteen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeita. Kiinteistön energiataloutta ei kuntoarviossa tarkasteltu, koska kulutuslukemat vaihtelevat huomattavasti tilauskannan yms. mukaan. LVIS- osuuteen on raportissa otettu kantaa yleisellä tasolla Paloturvallisuutta, väestönsuojelua ja kiinteistönhoitotoimintaa ei kuntoarvioraportissa varsinaisesti käsitellä, mutta havaituista puutteista ja vioista saattaa raportissa olla mainintoja. arvion tarkoituksena on antaa perustietoja kiinteistön korjaus- ja kunnossapitotyölle. arvioraportti toimii tilaajalle lähtökohtana jatkotoimenpiteiden suunnittelua varten. arvio sisältää asiantuntijan tekemät kiinteistötarkastukset ja niiden pohjalta tehdyn kuntoarvioraportin. Kiinteistötarkastus tehtiin silmämääräisesti ja yksinkertaisilla mittauslaitteilla. Kiinteistötarkastukset tehtiin viikon 24 aikana. Asunnoista päästiin tarkastamaan ainoastaan tyhjänä ollut remontoitu asunto nro 3. arvioraportti on koottu kiinteistötarkastusten pohjalta. Raportti sisältää selvityksen rakennusosien ja järjestelmien kunnosta, korjattavuudesta ja alustavista korjaustavoista / kustannuksista arvion toteutti Ins. Petri Karnaattu JPP-Tiimi Oy:stä. Toivomme, että yhtiö pystyy hyödyntämään kuntoarvion tietoja kiinteistönpidossa. Kotkassa Petri Karnaattu p Pätevöitynyt kuntoarvion tekijä

5 Summan koulun asuntola Sivu 2 / YHTEENVETO JA TOIMENPIDE-EHDOTUKSET Rakennus on valmistunut 1958 Rakennusta on perusparannettu v (asunto 1) Rakennus on toiminut asunto ja opetuskäytössä Rakennuksen kerrosala on 430 m 2 ja tilavuus 1260 m 3 RAKENNUSTEKNIIKKA Rakennus on teknisiltä ominaisuuksiltaan tyydyttävässä kunnossa. Merkittävimmät rakennustekniset korjaustarpeet ovat: - takajulkisivun puolen ikkunoiden välilevytys - katteen kunnostus / uusinta - ulkoseinärakenteen paikkakorjaus - alkuperäiset ikkunat (saunarakennus) - vedenpoiston korjaus katolta - saunaosasto LVI-JÄRJESTELMÄT Rakennuksen lämpöenergia tulee kanaalin kautta Summan koulusta. Lämmitysjärjestelmänä on vesikeskuslämmitys. Järjestelmä on alkuperäinen Rakennuksia lämmitetään maakaasulla ja öljyllä. Merkittävimmät LVI-tekniset korjaustarpeet ovat: - lämmityskattila (koululla) - lämmitysjärjestelmä SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Rakennus on teknisiltä ominaisuuksiltaan hyvässä kunnossa. Järjestelmän asennusaika ei ole tiedossa. Merkittävimmät sähkötekniset korjaustarpeet ovat: - ei merkittäviä korjaustarpeita

6 Summan koulun asuntola Sivu 3 / KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 2.1 Kohteen perustiedot Kiinteistön nimi Asuntola Kiinteistön sijainti Summantie Summa Rakennusvuosi Rakennus on valmistunut 1958 Kerrosala 430 m 2 Tilavuus 1260 m 3 Kerroksia 1+kellaritilat Tilat Rakennus toimii asuntolana 2.2 Korjaushistoria Ei tiedossa 2.3 Asiakirjatilanne - työselitys v pääpiirustukset v Käyttäjäkysely Ei suoritettu 2.5 Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi arviossa ei todettu selviä puutteita tai laiminlyöntejä kiinteistön huoltotoimessa tai käytössä. Kiinteistölle suositellaan huoltokirjan laatimista. Huoltokirja auttaa haluttujen sisäilmaolosuhteiden saavuttamisessa, rakenteiden ja laitejärjestelmien käyttöikien määrityksessä, energiataloudellisuuden seurannassa. Huoltokirja tukee myös kiinteistönhoidon kilpailuttamista, kiinteistönhoitosopimusten laatimista sekä hoito ja huoltotyötä ja valvontaa.

7 Summan koulun asuntola Sivu 4 / Energiatalous Lämpöenergian kulutus Ei tiedossa Sähköenergian kulutus (kiinteistösähkö) 3047 Kwh. v Vedenkulutus Ei tiedossa 2.7 Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot Lämpötila Lämpötiloista ei tilastotietoja ollut Melu Mahdollisia meluhaittoja ei ole tutkittu 2.8 Turvallisuus ja ympäristöriskit Tarkastuksessa ei todettu merkittäviä turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristöön liittyviä ongelmia. Katselmuksessa havaittiin, että lämpöverkoston putkieristeet sisältävät todennäköisesti asbestia. Myös matoissa, liimoissa yms. voi esiintyä asbestia 2.9 Vesivahinkoihin yms. liittyvät havainnot Ei havaittu

8 Summan koulun asuntola Sivu 5 / RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO D ALUERAKENTEET D5 Putkirakenteet alueella Ei havaittu putkirakenteita alueella D6 Viherrakenteet Pihalla nurmikkoa, runsaasti erilaisia puita ja pensaita Hyvä Kunnostus D7 Päällysrakenteet Sora Välttävä Päällysrakenteiden kunnostus D8 Aluevarusteet Asuntojen välillä puinen painekyllästetty aita Hyvä/ tyydyttävä

9 Summan koulun asuntola Sivu 6 / 26 D9 Ulkopuoliset varusteet Pihalla metallinen kuivatusteline, hiekkalaatikko Kuivatustelineen maalipinta huono ja telineessä ruostetta Hiekkalaatikon kunto huono Kuivatustelineen maalauskunnostus Hiekkalaatikon uusinta E POHJARAKENTEET E 32 Rakennuksen vierusta Vierustäytöt kasvillisuutta ja sepeliä Tyydyttävä Kasvillisuuden poisto n. metrin etäisyydelle rakennuksesta (sora) Rakennuksen vieruskaatojen korjaus E 4 Putkirakenteet Mahdolliset putkirakenteet alueella eivät olleet tilaajien tiedossa F RAKENNUSTEKNIIKKA F1 Perustukset F 11/ 12 Anturat / perusmuurit Rakennusosan perustamistapa maanvarainen Sokkeliosuudessa pinnoitteen kuluneisuutta ja satunnaista halkeilua

10 Summan koulun asuntola Sivu 7 / 26 Sokkelivaurioiden korjaus ja sokkeliosuuden maalaus F13 Alapohjat Alapohjarakenteena teräsbetoninen tuplalaatta. Eristeenä 2*50 mm lastuvillalevy. Hyvä F2 Rakennusrunko Siporex tiili 300 mm Pilarien ja palkkien kohdalla Siporex tiili 175 mm Pohjakerroksen lämpimien tilojen seinissä 50 mm teräsbetonilaatta 125 mm lastuvillaeriste ja 150 mm teräsbetoni Hyvä F 24 Kantavat väliseinät (asuntojen väliset) Siporex tiili 300 mm Ei havaittu vaurioita

11 Summan koulun asuntola Sivu 8 / 26 F3 Julkisivu F 31.3 Rapatut ulkoseinät 31.5 Puuseinät 31.6 Levytetyt ulkoseinät Rappaus, paneeli ja puulevy Rapatuissa seinissä satunnaista rappauksen irtoilua Seinien paneelipintojen kunto hyvä Levytettyjen pintojen kunto huono Rappauksen paikkakorjaus Puuosien maalaus Levytettyjen pintojen uusiminen F 32 Ikkunat Äskettäin uusitut ikkunat ovat pääosin MSE puu- /alumiini-ikkunoita Vanhat ikkunat MSK puuikkunoita (alkuperäiset ikkunat 2-lasisia ja aikaisemmin uusitut 3-lasisia) MSE ikkunoiden kunto hyvä MSK ikkunoissa ikääntymistä MSK ikkunoiden huoltokorjaus / uusinta F 33 Ulko-ovet Ovet puurakenteisia ja paneelipintaisia Uusimisaika ei ole tiedossa Tyydyttävä Puuovien huoltokorjaus ja maalaus

12 Summan koulun asuntola Sivu 9 / 26 F 34.2 Ulkoseinän tikkaat Tikkaat maalattuja teräsrakenteisia Maalipinnoissa kuluneisuutta Tikkaiden maalaus F 4 YLÄPOHJARAKENTEET F 41 Yläpohja Siporex kattolaatat Lisäeristeenä 50 mm vuorivillalevy Ei havaittu vaurioita F 41.4 Peltikatot Katteena maalattu saumakate Katto rakenne suljettu Maalipinnassa ikääntymistä, runsasta sammaloitumista ja ruosteisuutta Katteen huoltokorjaus ja maalaus

13 Summan koulun asuntola Sivu 10 / 26 F 42 Räystäät Puurakenteinen Harvalaudoitettu Puurakenteissa ikääntymistä ja maalipinnassa hilseilyä Laudoituksen uusiminen ja maalaus F 43 Yläpohjavarusteet Katolla ei lumiesteitä ja kulkusiltoja Katolla räystäsrakenteen sisäpuolisia vesikouruja Vedet katoilta syöksytorvilla Kourujen ja syöksytorvien kunto tyydyttävä Kourujen ja syöksytorvien kunnon tarkistus ja maalaus Vesien johtaminen kauemmas rakennuksesta esim. betonisilla pintakouruilla PINTAMATERIAALIT JA NIIDEN KUNTO PERUSTUVAT ASUNNON 3 PINTAMATERIAALEIHIN F 5 Täydentävät sisäosat F 51 Sisäovet Ovet pääosin ontelorakenteisia laakaovia Hyvä

14 Summan koulun asuntola Sivu 11 / 26 F 52 Kevyet väliseinät Seinät puurakenteisia ja levypintaisia Hyvä F 53 Alakatot Pääosin maalattuja levykattoja Hyvä F 57 Hormit Rakennuksessa on yksi tillimuurattu piippu joka toimii ainoastaan poistoilmakäytössä Ei puutteita

15 Summan koulun asuntola Sivu 12 / 26 F 6 Sisäpinnat F 61 Seinäpinnat Pintamateriaaleina pääosin maali Hyvä F 62 Kattopinnat Pintamateriaalina MDF-paneeli Hyvä F 63 Lattiapinnat Pintamateriaalina muovimatto Hyvä / tyydyttävä F 7 Rakennusvarusteet Kaapistot melamiinilevystä Jääkaappi, liesi yms. perustasoiset Hyvä

16 Summan koulun asuntola Sivu 13 / 26 MÄRKÄTILA Pesuhuone as 3. Lattiassa laatta, seinissä kaakeli ja katossa MDF levy Käyttövesiputket uppo-asennuksena Kalusteet uusittu Tilassa wc-istuin Tilassa sähköinen lattialämmitys Pintamateriaalien kunto hyvä Kalusteiden ja varusteiden kunto hyvä TALOYHTIÖN SAUNAOSASTO Ilmanvaihto painovoimainen Tiloissa ei lattialämmitystä Tilat remontoitu huoneistojen korjausten yhteydessä Remontointi vuosi ei ole tiedossa Vesikalusteet asennettu ja pintamateriaalit tehty todennäköisesti v Eteinen Lattiassa laatta (nostettu seinille), seinissä ja katossa lakattu paneeli Pukuhuone Lattiassa laatta (nostettu seinille), seinissä ja katossa lakattu paneeli Tilassa lattiakaivo (muovinen kuivakaivo) Lattialaattojen kiinnitys pohjarakenteeseen satunnaisesti puutteellinen Wc Lattiassa laatta (nostettu seinille), seinissä kaakeli ja katossa lakattu paneeli Tilassa lattiakaivo (muovinen kuivakaivo) Lattialaattojen kiinnitys pohjarakenteeseen satunnaisesti puutteellinen Sauna Lattiassa laatta (nostettu seinille), seinissä ja katossa paneeli Tilassa lattiakaivo (muovinen kuivakaivo) Lattiassa luukku putkikanaaliin Lauteiden alla seinäpaneeleissa tummentumaa Lattialaattojen kiinnitys pohjarakenteeseen satunnaisesti puutteellinen

17 Summan koulun asuntola Sivu 14 / 26 Pesuhuone Lattiassa laatta, seinissä kaakeli ja katossa paneeli Tilassa lattiakaivo (muovinen märkäkaivo) Lattialaattojen kiinnitys pohjarakenteeseen puutteellinen n. 30 % alalta Seinäkaakeleiden saumoissa satunnaista tummentumaa Tilan kunto Tyydyttävä. Rakenteet ikääntyneet Tilojen toimenpide-ehdotukset Tilojen remontointi 4. LVI-JÄRJESTELMÄT G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ Lämmitysjärjestelmänä on alkuperäinen vesikeskuslämmitys Lämmitys maakaasulla (varalla öljylämmitys) Lämmitys vesikiertoisilla pattereilla Verkosto alkuperäinen Lämpö koulurakennuksesta Linjasulkuventtiileissä ikääntymistä Patteriventtiileiden keskimääräinen käyttöikä saavutettu Lämpöverkoston keskimääräinen käyttöikä saavutettu Lämpöverkoston kuntotutkimus (varauduttava uusimiseen) Lämmitysjärjestelmän termostaattisäätimien uusinta ja järjestelmän perussäätö Linjasulkuventtiileiden uusiminen G2 VESI- JA VIEMÄRILAITTEET G2.1 Yleistä Rakennus on liitetty Haminan Kaupungin verkostoon G22.3 Vesijohtoverkosto varusteineen Verkosto on muoviputkesta (asennettu suojaputkiin) Asennusaika ei ole tiedossa Järjestelmän keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta

18 Summan koulun asuntola Sivu 15 / 26 Hyvä G24 Viemäriverkostot Havaittu järjestelmä muovia Asennusaika ei ole tiedossa Järjestelmän keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Hyvä G25 Vesi-/viemärikalusteet Kalusteita uusittu Asennusaika ei ole tiedossa Kalusteiden keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Huonokuntoisia hanoja uusittu Uusimisaika ei ole tiedossa Hanojen keskimääräinen tekninen käyttöikä vuotta Tyydyttävä Ikääntyneiden kalusteiden ja hanojen uusiminen G3 ILMANVAIHTO Huoneistoissa on koneellinen poisto (huippuimurit) ja painovoimainen tuloilmanvaihto Taloyhtiön yhteiskäytössä olevassa saunaosastossa on painovoimainen ilmanvaihto Ilmanvaihto on tyydyttävä Laitteistojen huolto, kanavien puhdistus ja järjestelmän säätö

19 Summan koulun asuntola Sivu 16 / SÄHKÖJÄRJESTELMÄ H SÄHKÖJÄRJESTELMÄ Yleistä Verkoston asennusaika ei ole tiedossa Sähköverkoston keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Tyydyttävä/ hyvä 6. LISÄTUTKIMUKSET 6.1 Välittömästi tehtävät tutkimukset Ei tutkimuksia 6.2 Ennen kunnossapitosuunnittelua tehtävät tutkimukset Lämmitysjärjestelmän kartoitus, asbestikartoitus 6.3 Ennen korjaussuunnittelua tehtävät tutkimukset kartoitus