AK KANALIN LÄNSIRANNAN ASEMAKAAVAN MUUTOS AK Rauman kaupunki. Asemakaavan selostus, joka koskee päivättyä kaavakarttaa.

Transkriptio

1 Rauman kaupunki KANALIN LÄNSIRANNAN ASEMAKAAVAN MUUTOS Asemakaavan selostus, joka koskee päivättyä kaavakarttaa. Asemakaavamuutos koskee: Rauman kaupungin 1. kaupunginosan katualuetta. 2. kaupunginosan kortteleita 230, 245 ja 258 sekä osaa korttelia 246 ja katu-, puisto- ja vesialuetta. Asemakaavamuutoksella muodostuu: Rauman kaupungin 1. kaupunginosan katualuetta. 2. kaupunginosan kortteli 230, 245, 258, 265 ja osa korttelista 246 sekä katu-, puisto- ja vesialuetta. SITOVA TONTTIJAKO: ja 10, , , , Kaava-alueen sijainti Kaavan laatija: RAUMAN KAUPUNGIN TEKNINEN VIRASTO / KAAVOITUS Kaavoitusarkkitehti Mervi Tammi Kaavoitusarkkitehti Henri Raitio Kanalinranta 3 Kanalinranta Rauma Rauma Puh Puh Vireille tulo: Kuulutus Hyväksyminen: Kaupunginvaltuusto

2 2 Sisällysluettelo: Tiivistelmä Alueen nykytilanteen yleiskuvaus luonnonympäristö rakennettu ympäristö Tekninen huolto Ympäristöhäiriöt Kaupunkikuva Lähtötiedot ja selvitykset Pohjakartta Maanomistus Selvitykset Luontoselvitys Viherverkkoselvitys Rakennusinventoinnit Linja-autoaseman kuntokartoitus Alueellinen pohjatutkimus ja rakennettavuusselvitys Kaupalliset selvitykset Liikenneselvitykset Meluselvitys Muita lähtötietoja Suunnittelutilanne Maakuntakaava Yleiskaava Osayleiskaava Asemakaava Rakennusjärjestys Asemakaavan muutoksen tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Tavoitteiden tarkentuminen ja prosessin aikana syntyneet tavoitteet Asemakaavamuutoksen laadulliset tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden arviointi Rakenneluonnokset Luonnosvaihtoehdot Arvio kaavaluonnosvaihtoehtojen kerrosaloista Luonnosvaihtoehtojen liikenneratkaisut Luonnosvaihtoehtojen joukkoliikenneverkko Linja-autoasema järjestelyt luonnosvaihtoehdoissa Luonnosvaihtoehtojen vaikutusten arviointi Ehdotusvaiheen vaihtoehdot Asemakaavan suunnittelun vaiheet Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun vaiheet Aloitus Asemakaavaluonnos Asemakaavaehdotus Osallistuminen, vuorovaikutusmenettely ja viranomaisyhteistyö Asemakaavan kuvaus Kaavan rakenne, aluevaraukset ja korttelialueet Rakennusoikeudet Rakentamistapamääräykset Viitesuunnitelmat Kaavan vaikutukset Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 78

3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen Vaikutukset talouteen ja kustannukset Vaikutukset terveyteen Vaikutukset sosiaalisiin oloihin Vaikutukset kulttuuriin Kaupalliset vaikutukset Nimistö Asemakaavan toteutus Liiteasiakirjat: 1. Tilastolomake 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 3. Kooste aloitusvaiheen mielipiteistä ja kaavoittajan kommentit 4. Rakentamistapamääräykset Luonnosvaiheen mielipiteet 6. Luonnosvaiheen lausunnot 7. Vastineet mielipiteisiin Vastineet lausuntoihin Skanskan selitys Kiinteistöyhtiön selitys Viranomaisneuvottelun muistio Viranomaisneuvottelu II muistio Rauman kaupallisen selvityksen päivitys, Santasalo Rauman kaupallisen selvityksen päivityksen lisäys, Santasalo Länsirannan kauppakeskus lausunto, Santasalo Viitesuunnitelmat, Sigge Arkkitehdit Oy Poistuva kaava Muut asemakaavaan liittyvät asiakirjat: 1. Vanhan Rauman osayleiskaavan kaupallinen selvitys, Santasalo Rauman yleiskaavan kaupallinen selvitys; Santasalo Kartoitus Vanhan Rauman kaupan rakenteesta 2013, Satakunnan ammattikorkeakoulu, Tapio Pirkanaho 4. Rauman keskusta, Länsiranta, Alueellinen pohjatutkimus ja rakennettavuus selvitys, Ramboll Finland Oy Rauman linja-autoaseman rakennusinventointi; Satakunnan museo, Jyrki Yrjölä Kiinteistö Oy Rauman Burger, Hesburger, inventointiraportti, Satakunnan museo, Kirsi Niukko Kiinteistö Oy Rauman osuuskauppa, inventointiraportti, Satakunnan museo, Kirsi Niukko Kiinteistö Oy Tarvontori, inventointiraportti, Satakunnan museo, Kirsi Niukko Rauman linja-autoasema, Kuntokartoitus, Tehokuivaus Yleiskaavan viherverkkoselvitys, WSP Finland Oy Vanhan Rauman osayleiskaavan luontoselvitys, Ahlman Liikennetuotos ja toimivuustarkastelu, Sito Oy Liikenteen ja muiden yleisten alueiden yleissuunnitelma luonnos Tie- ja raideliikenteen meluselvitys, Promethor Oy Kaavaluonnosvaihtoehto VE0, Kaavaluonnosvaihtoehto VE1, Kaavaluonnosvaihtoehto VE2a, Kaavaluonnosvaihtoehto VE2b, Kaavaluonnosvaihtoehto VE2c, Luonnosvaihtoehtojen kaavamääräykset, Havainnepiirustukset luonnosvaihtoehdoista, Sigge Arkkitehdit Oy Mallinnuskuvat luonnosvaihtoehdoista, Sigge Arkkitehdit Oy

4 4 Tiivistelmä Asemakaavan muutoksen visio Kaava-alue Rauman Kanalin Länsiranta tulee olemaan kaupunkimainen, toiminnallisesti monipuolinen keskusta-alue, jossa on tilaa sekä kaupalle, asumiselle että joukkoliikenteenpalveluille. Tavoitteena on kaupunkikuvallisesti eheä, nykyistä kaupunkimaisemaa täydentävä kokonaisuus. Uudet rakennukset ja katurakentaminen tulee suunnitella ja rakennetaan aikamme arkkitehtuurin laadukkaiksi edustajiksi. Rakennussuunnitteluvaiheessa suunnittelijalta ja rakentajalta on vaadittava korkeaa osaamista. Alue sijaitsee maailmanperintökohde Vanhan Rauman suojavyöhykkeellä. Kaavan laadinnassa ja kaikessa aluetta koskevassa suunnittelussa otetaan huomioon tämä erityissijainti. Uusi, nykyistä laajempi, kauppakeskus tarjoaa kaupalle toimitiloja Rauman ydinkeskustasta. Kauppakeskus kokoaa kaupan toimintoja ja tarjoaa asiakkailleen viihtyisän asiointiympäristön sekä muodostaa yhdessä muun keskustan kanssa toimivan kokonaisuuden. Tavoitteena on, että uusi kauppakeskus lisää Rauman keskustan, ja näin siis myös Vanhan Rauman vetovoimaisuutta ostospaikkana. Kaavaprosessin vaiheet Rauman kaupungin ja Skanska Talonrakennus Oy:n välillä on tehty suunnitteluvaraussopimus ja sopimus asemakaavan muutoksen käynnistämisestä. Hankkeesta laaditaan maankäyttösopimus kaavan ehdotusvaiheessa. Rauman kaupungin kaavoitusjaosto käynnisti Kanalin länsirannan asemakaavan muutoksen helmikuussa Asemakaavamuutoksella korvataan aikaisemmin valmistelussa ollut asemakaavamuutos AK Asemakaavamuutoksesta AK saatujen mielipiteiden ja lausuntojen johdosta suunnittelun tavoitteet ovat tarkentuneet ja täydentyneet merkittävästi. Kaavaprosessi on päätetty näin ollen aloittaa alusta. Asemakaavatyön AK aikana saatu palaute on uudelleen käynnistyneen kaavatyön pohja-aineistona. Asemakaavan vireille tulosta ilmoitettiin lehdissä sekä kaavoituksen nettisivuilla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä sen liitteenä olleet kolme rakenneluonnosvaihtoehtoa olivat nähtävillä Nähtävillä olon aikana esitettiin kuusi kirjallista mielipidettä. Skanska Talonrakennus Oy:n konsulttina on SIGGE arkkitehdit Oy (entiseltä nimeltään Arkkitehtitoimisto SIGGE oy). Kolmen rakennemallin pohjalta laadittiin viisi kaavaluonnosvaihtoehtoa. Luonnosvaihtoehdot olivat nähtävillä Kaavaluonnosvaihtoehdoista pyydettiin lausunnot asianomaisilta viranomaisilta ja nähtävillä oloaikana jätettiin viisi kirjallista mielipidettä. Saatu palaute annettiin tiedoksi kaavoitusjaostolle ja se toimii taustaaineistona kaavoitusjaoston päättäessä luonnosvaihtoehdon valinnasta jatkotyön pohjaksi. Kaavoitusjaosto päätti kokouksessaan apulaiskaupunginjohtajan esityksen mukaisesti valita vaihtoehdon VE2c ensisijaiseksi jatkovalmistelun pohjaksi. Samassa yhteydessä kaavoitusjaosto päätti hyväksyä vastineet saatuihin mielipiteisiin ja lausuntoihin. Kaavamuutoksesta laadittiin alustava ehdotus, jonka pohjalta pidettiin viranomaisneuvottelu

5 5 Kaavaehdotuksen valmistelu jatkettiin viranomaisneuvottelun jälkeen. Muokatusta kaavaehdotuksesta pidettiin uusi virnaomaisneuvottelu Kaavoitusjaosto käsitteli kaavaehdotusta kokouksessaan ja päätti, että kaava palautetaan uudelleen valmisteluun havainnemateriaalin tarkentamista varten ja että lisäksi on tarpeen arvioida kauppakeskuksen volyymia. Kaavaan liittyvän viitesuunnittelun laatimisesta vastaava Sigge Arkkitehdit Oy tarkensi havainnemateriaalia, jonka jälkeen kaavoitusjaosto käsitteli kaavaehdotusta uudelleen Jaosto päätti hyväksyä Kanalin Länsirannan asemakaavamuutoksen ehdotuksen ja siihen liittyvät rakentamistapamääräykset laaditussa muodossa ja päätti, että kaavaehdotus ja rakentamistapamääräykset asetetaan virallisesti nähtäville. Vaihtoehdot Suunnitelmavaihtoehdot jakautuvat kolmeen perusvaihtoehtoon: Vaihtoehto VE0 kuvaa alueella voimassaolevien asemakaavojen mahdollistamaa rakentumista. Yhteensä asemakaavat mahdollistavat lisärakentamista nykyisen rakennuskannan lisäksi n ke-m2. Kaikki olemassa olevat rakennukset voi korvata uusilla. Asuinrakentamista ei voimassaoleva asemakaava alueella mahdollista. Vaihtoehto VE1 perustuu edellisen kaavaprosessin yhteydessä esillä olleeseen suunnitelmaan, jossa linjaautoasematoiminnot sijoittuvat Nortamonkadun pohjoispäähän kauppakeskuksen yhteyteen. Vaihtoehdosta 2 on kehitetty kolme erilaista variaatiota. Vaihtoehtoja VE2a, VE2b ja VE2c yhdistää ajatus Pipanpolun kevyen liikenteen reitin linjauksen säilyttämisestä ja henkilöliikenneterminaalin toimintojen sijoittumisesta nykyisen linja-autoaseman alueelle. Vaihtoehtojen väliset erot löytyvät tarkemmin siitä, miten linja-autoaseman toiminnot on järjestetty ja mitä lisärakentamismahdollisuuksia eri vaihtoehdot antavat. Kaavoitusjaoston päätöksen mukaisesti, kaavaehdotus valmisteltiin luonnosvaihtoehdon VE2c pohjalta. Rakentamistapamääräykset Kaavaan liittyvät erilliset rakentamistapamääräykset, jotka on kaavamääräyksellä sidottu noudatettavaksi. Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttaminen alkaa vaiheittain sen saatua lainvoiman. CKP-korttelin eli korttelin 265 rakennusoikeuden saa ottaa käyttöön aikaisintaan vuonna 2025.

6 6 1 Alueen nykytilanteen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa ja sisältää Valtakadun, Nortamonkadun, Karjalankadun, Luoteisväylän, Tehtaankadun ja Välikadun rajaamat kortteli- ja katualueet. Alue sisältyy maailmanperintökohde Vanhalle Raumalle määriteltyyn suojavyöhykkeeseen. Kaupallisia palveluita alueella tarjoaa Tarvontorin liikekeskus, Sokoksen tavaratalo (toiminta loppunut 2014) ja Hesburger-ravintola. Suunnittelualueella sijaitsee vuonna 1963 rakennettu arkkitehti Yrjö Mykkäsen suunnittelema linja-autoasema ja aseman laiturialue. Suunnittelualueen luoteiskulmassa on vuonna 2007 rakennettu asuinkerrostalo (As Oy Rauman Ajurinkatu 3) Tehtaankadun päässä, Kanalin mutkassa, sijaitsee Rauman yrittäjäpatsas (1986, Toivo Kultti) Rauman Kanal virtaa suunnittelualueella Nortamonkadun ja Tarvontorin välissä Lisäksi alueella on katuja sekä mm. linja-autoasemaa ja kauppoja palvelevia pysäköinti kenttiä Kaava-alueella on sijainnut arkkitehti Wiwi Lönnin vuonna 1912 suunnittelema yhteislyseo. Jugend tyylinen rakennus purettiin vuonna Alueella on sijainnut myös työväentalo Soihtula ja Kotolan puutaloalue. Alue on pääosin kaupungin omistuksessa, Muita maanomistajia ovat Kiinteistö Oy Tarvontori ja Kiinteistö Oy Rauman ostoskeskus. 1.1 luonnonympäristö Suunnittelualue on vuosikymmenien aikana rakennettua kaupunkiympäristöä. Varsinaista koskematonta luontoa alueella ei ole. Luontoelementtinä alueella on kuitenkin Kanal ja sen vieressä oleva yrittäjäpuisto lehmusriveineen. Erityisesti Kanalin länsirannan puoleiset täyskasvuiset puut joudutaan uusimaan lähivuosina. Kanalin kautta Raumajokeen nousee Meritaimenta. Alue rajoittuu myös Tarvonsaarenpuistoon. Alueen ympäristön katujen varsilla on puuistutuksia. Pinnan muodoltaan alue on melko tasaista eikä suuria korkeusvaihteluita ole. 1.2 rakennettu ympäristö Kaava-alueen ympäristön rakennukset ovat eri-ikäisiä ja kokoisia. Alue on ollut järjestäytynyttä kaupunkirakennetta 1800-luvun loppupuolelta lähtien. Suunnittelualue sijaitsee maailmanperintökohteen suojaalueella. Alueen rakennukset ovat käyttötarkoituksiltaan monipuolisia. Alueella on asuinrakennuksia, liikerakennuksia, marketteja ja julkisia rakennuksia. Kaava aluetta ympäröivä alue hahmottuu kortteleittain osakokonaisuuksiin: - Kaupungintalokortteli vanhoine rakennuksineen; mm. Palokunnantalo 1902, Uusi kaupungintalo Tehtaankadun varren puukortteli - Tuulensuun lähiömäiset 1970-luvun elementtirakentamista edustavat asuinkerrostalot - Citymarketin kortteli 1990 (Keskon market-tontti) - Suvituulen tavaratalo Raumanlinnan kortteli; mm. Raumanlinna 1933, Pohjolan talo 1963, - Vanhan Rauman alue, joista lähimpänä Poselli 1885 ja Wännin päiväkoti

7 7 Kaava-alueella sijaitsee seuraavat rakennukset: - Linja-autoasema, Tarvontorin liikekeskus, Sokoksen tavaratalo, Hesburger-ravintola, Tekninen huolto Kaava-alueella sijaitsee Rauman Veden viemäri-, vesi- ja hulevesijohtoja, DNA:n, Elisan, Soneran ja TDC:n tietoliikennekaapeleita ja Rauman Energia Oy:n kaukolämpö- ja sähköverkkoa Ympäristöhäiriöt Luoteisväylä ja Karjalankatu ovat vilkkaasti liikennöityjä ja liikennemelu tulee huomioida kaavaaluetta suunniteltaessa. Ehdotusvaiheessa alueelle on laadittu meluselvitys Kaupunkikuva Suunnittelualue sijaitsee Vanhan Rauman länsipuolella eli meren puolella. Kaupungin keskustan luonnollinen laajentumissuunta on ollut merelle päin. Alue on Rauman ydinkeskustan osana ollut jatkuvassa muutosprosessissa. (katso esim. Rakennusperintö ja paikallisuus, Tampereen teknillinen korkeakoulu, Sirkka Köykkä 2000) Säilyneistä kartoista (esim. vuoden 1773 tullikartta) on havaittavissa, miten Raumajoen uoma on kulkenut suunnittelualueen poikki. Rauman nykyisen keskusta-alueelle vuonna 1864 laaditussa kaavassa on keskusta suunnisteltu laajentuvan ruutukaava alueena Vanhan Rauman länsipuolelle. Suunnitelmassa on Tarvonsaaren alue ja sen läpi kulkeva Raumajoki jätetty puistokaistaleeksi. Asemakaava toteutui vain osin, mutta esimerkiksi Parpansalin puisto ja Kanalinranta sijaitsevat tällä puistokaistaleella. Alueen nykyinen korttelirakenne sai lähes nykyisen kaltaisen muotonsa vuoden 1896 asemakaavassa. Asemakaavan keskeisimpiä elementtejä ovat Valtakatu, Tarvonsaaren puisto (josta toteutui eteläinen kolmannes) ja kiinteä kaupunkikuvallinen yhteys Vanhaan Raumaan. Vuoden 1896 Asemakaavassa vanha joen uoman muoto on nähtävillä, mutta nykyinen oikaiseva linjaus on jo esitetty. Aluetta myöhemmin koskeneet kaavat ovat noudattaneet tätä perusratkaisua. Alueen rakennuskanta on kuitenkin muuttunut useaan otteeseen. Tarvontorin paikalla on sijainnut arkkitehti Wiwi Lönnin vuonna 1912 suunnittelema yhteislyseo. Jugend tyylinen rakennus purettiin vuonna Alueen pohjoisosassa ovat sijainneet myös puurakenteiset työväentalo Soihtula ja Kotolan alue. Ajalleen tyypilliset Tarvontorin kauppakeskus on valmistunut vuonna 1972 ja Rauman linja-autoasema on valmistunut vuonna 1963.

8 8 Kartalla on esitetty seuraavien valokuvien ottopaikat. 1.Tarvontorin kauppakeskus kuvattuna kaakosta. Tarvontorin kauppakeskus sijaitsee kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti keskeisellä paikalla Valtakadun ja Kanalinrannan kulmassa. Valtakatu on nimensä mukaisesti uudemman keskusta-alueen keskeisimpiä katuja. Kadun rakennuskanta on useita eri mittakaavoja ja ajallisia kerrostumia. Valtakadun julkisivu on oltava osa suunniteltavan kauppakeskusrakennuksen pääjulkisivua. uuden kauppakeskuksen pitää parantaa myös Valtakadun kaupallista vetovoimaisuutta.

9 9 2. Nykyinen kauppakeskus kuvattuna kaupungintalon edestä. Suunnittelualue sijaitsee kaupungintalon välittömässä läheisyydessä. Kaupungintalo ja erityisesti sen torni ovat kaupunkikuvallisia dominantteja. Tarvontorin kauppakeskus on nyt selkeästi alisteinen kaupungintalon vanhalle osalle. Kauppakeskuksen on hyvä olla Valtakadulle rajoittuvalta sivultaan enintään vanhan kaupungintalon runko-osan päätyaiheiden korkuinen ja selvästi matalampi kuin torni osa. Kanalin suunnalta rakennus ei ole samassa katulinjassa kuin kaupungintalo. Kauppakeskuksen nurkka näkyy pitkälle etelään. Rakennussuunnittelussa tulee ottaa huomioon ja hyödyntää arkkitehtuurissa tämä julkisivu linjojen ero. 3. Kanali kuvattuna etelästä. Oikealla Poselli ja Nortamonkatu, vasemmalla Tarvontorin kauppakeskus

10 10 4. Kanali kuvattuna pohjoisesta Kauppakeskuksen ja maailmaperintökohde Vanha Rauman erottaa Kanal, joka tarjoaa selkeän rajapinnan uudelle ja vanhalle. Toiminnallisesti vesiaihe kuitenkin jakaa ydinkeskustaa. Yhteyttä parantava kevyen liikenteen silta on välttämätön. Nortamonkatua tulee kehittää jalankulkija ystävällisempään suuntaan. Uuden kauppakeskuksen on syytä tuoda näyteikkunoita ja toimintoja Kanalin varteen. Toisaalta kauppakeskuksen julkisivun tulee olla hillitty Vanhan Rauman suuntaan. Puistorakentamisella on mahdollisuus parantaa Kanalin viihtyisyyttä. Puiston puita tullaan todennäköisesti uusimaan radikaalisti tulevina vuosina. Melko isot olemassa olevat puut pehmentäisivät uudisrakentamisen kaupunkikuvallista muutosta. 5. Kanal ja Vanha Rauma kuvattuna kauppakeskuksen katolta. Kauppakeskuksen suunnittelussa on syytä hyödyntää Vanhaan Raumaan avautuvaa maisemaa. Kauppakeskuksen kävijän on hyvä tiedostaa Vanhan Rauman läsnäolo ja kaupalliset palvelut.

11 11 6. Suunnittelua alue kuvattuna Vanhan Rauman suunnasta Raumajoen suunnalta. Kuvassa entinen merikoulu nykyinen päiväkoti Vänni, joka poikkeaa mittakaavallisesti suunnittelualueelle aiotuista rakennusmassoista. Joen vieressä kulkevaa kevyenliikenteen yhteyttä tulee kehittää siten, että se luontevasti liittyy uuteen alueeseen. 7. Kauppakeskus kuvattuna Kolmiopuistosta. Kauppakeskuksen pitää parantaa myös Valtakadun kaupallista vetovoimaisuutta. 8.Välikatu kuvattuna etelästä puiston suunnasta. Vasemmalla Säästötalo.

12 12 Välikatu toimii lähinnä pysäköinti- ja läpikulkupaikkana. Lisäksi Tarvontorin katolle on ajo Välikadun kautta. Suunnittelussa Välikadun viihtyisyyttä voi parantaa. 9. Suunnittelualueen pohjoisosa kuvattuna Tarvontorin kauppakeskuksen katolta. Vasemmalla linajaautoasema ja Ajurinkadun vuonna 2006 valmistunut asuinkerrostalo. Oikealla Tuulensuun 1970-luvulla rakennettu asuinkortteli ja 1990-luvulla rakennettu Hesburger-ravintola, jonka taustalla Citymarket. Alue on hajanainen ja jäsentymätön. 10. Suunittelualue kuvattu idästä, Tallikedonkadulta. Vasemmalla Vänni ja oikealla Tuulensuuntaloja. Kuvan keskellä Pohjolantalo vuodelta Tallikedonkatu on rajapinta Vanhalle Raumalle ja 1970-luvulla rakennetuille Tuulensuun rakennuksille.

13 Nortamonkatu kuvattuna pohjoiseen päin, Citymarketin suuntaa. Tuulensuun rakennukset ovat ajalleen tyypillisiä pesubetoni elementtirakennuksia. Ne ovat säilyneet eheänä kokonaisuutena. Tuulensuun rakennukset ovat hallitseva elementti suunnittelualueen pohjoisosassa. 12. Alue Tarvonsaarenpuiston suunnasta. Tarvonsaarenpuisto on esitetty vuoden 1896 G. Idströmin kaavassa. Puisto oli suunniteltu jatkuvan pohjoiseen päin. Etelästä katsottuna puiston pääteaiheena on matala linja-autoasema. Nykyisessä kaupunkirakenteessa puiston jatkuminen suunnitellulla tavalla ei ole mielekästä. Puiston itäpuolella on Rauman olosuhteissa ainutlaatuinen Pohjolantalo.

14 Pipanpolku etelän suuntaan. Pipanpolku yhdistää kaupungin pohjoisosien kevyenliikenteen luontevalla tavalla kaupungin keskustaan. Väylä on kuitenkin tällä hetkellä luonteeltaan hajanaisen kentän ylittävä oikopolku. 14 Aluekuvattu Länsiväylältä. Kuvan keskellä linja-autoasema. Tyhjänä olevalla tontilla on sijainnut aikoinaan työväentalo Soihtula. Ajurinkatu 3 on irrallinen elementti katulinjassa. Täydennysrakentaminen tulisi sitoa erillisiä elementtejä. 15. Aluekuvattu Satamakadulta

15 15 Alueen pohjoispuolelta kulkee vilkasliikenteinen Karjalankatu, joka jatkuu lännen suuntaan Satamakatuna. Täydennysrakentaminen jäsentää Karjalankadun katunäkymää.

16 16 2 Lähtötiedot ja selvitykset 2.1 Pohjakartta Pohjakartan on laatinut Rauman kaupungin teknisen viraston kiinteistö- ja mittaustoimi ja se täyttää kaavoitusmittauksista ja kaavojen pohjakartoista annetun asetuksen 1284/99 vaatimukset. Luonnosvaiheen korkeusjärjestelmästä N60 siirryttiin ehdotusvaiheessa N2000-järjestelmään. Muutos vaikutti joihinkin korkeusasemiin. 2.2 Maanomistus Alue on pääosin kaupungin omistuksessa. Muita maanomistajia ovat Kiinteistö Oy Tarvontori ja Kiinteistö Oy Rauman ostoskeskus. 2.3 Selvitykset Luontoselvitys Vanhan Rauman osayleiskaavan yhteydessä on tehty luontoselvitys kaava-alueen viheralueista. Selvityksen on laatinut luontokartoittaja Santtu Ahlman, Ahlman Konsultoitni & suunnittelu, Selvityksen mukaan Kanalin varren puistossa ei ole erityisiä luontoarvoja Viherverkkoselvitys Yleiskaavatyön yhteydessä on tehty Rauman keskusta-alueiden viherverkoston kehittämissuunnitelma. Selvityksen on laatinut WSP Finland Oy Suunnitelmassa on keskusta-alueen tavoitteeksi asetettu muun muassa pienten pirstaloituneiden viheralueiden yhdistäminen laajemmiksi ja yhtenäisemmiksi puistoalueiksi sekä Kanalin varren reitistön parantaminen, jotta yhteys keskustan ja merenrannan viheralueiden välillä paranee. Keskusta-alueelle muodostuvaa niin sanottua keskuspuistoa pidetään koko kaupungin kannalta merkittävänä Rakennusinventoinnit Linja-autoasema Linja-autoasemakiinteistöstä on laadittu rakennusinventointi. Selvityksen on laatinut Jyrki Yrjölä, Satakunnan Museo, marraskuussa Rakennusinventoinnin mukaan linja-autoasemarakennus on liikennehistoriallisesti, rakennustaiteellisesti, kaupunkikuvallisesti sekä säilyneisyyden kannalta arvokas. Tiivistelmä rakennuksen kuvauksesta: Arkkitehti Yrjö Mykkäsen suunnittelema Rauman linja-autoasema on valmistunut vuonna1963. Tasakattoisesta, yksikerroksisesta rakennusmassasta nousee rungon keskialueella esiin kaksikerroksinen odotusaula siihen liittyvine toisen kerroksen tiloineen. Julkisivuja leimaavat toisaalta suuret lasiset ikkunapinnat sekä toisaalta umpinaiset, paikoitellen nauhaikkunoin jäsennellyt seinäpinnat. Sisätiloissa rakennuksen toiminnot (entiset ravintolatilat, liiketilat ja Matkahuolto) ryhmittyvät luontevasti keskeisen odotusaulan ympärille. Horisontaalinen Kahi -tiilirakennus edustaa monessa suhteessa aikansa laadukkainta asema-arkkitehtuuria. Se on säilyttänyt alkuperäisasunsa uutta sisäänkäyntikatosta, katolle lisättyä terassikokonaisuutta ja paria aukkomuutosta lukuun ottamatta. Sisätiloissa on tehty joitakin toimin-

17 17 tojen edellyttämiä tilamuutoksia. Arvokkain sisätila, keskeinen odotusaula, on kuitenkin säilyttänyt erittäin hyvin alkuperäispiirteensä. Kaupunkikuvassa rakennus sijoittuu mataluutensa johdosta avoimen linjaautokentän laidalle, Tehtaankadun varrelle varsin luontevasti ja huomiota herättämättä. Tarvontorin liikekeskus Tarvontorin liikekeskuksesta on laadittu rakennusinventointi. Selvityksen on laatinut Kirsi Niukko, Satakunnan Museo, kesäkuussa Inventoinnin mukaan rakennuksella ei itsessään ole erityisiä kulttuurihistoriallisia arvoja, eikä sen suojelua kaavallisen keinoin pidetä välttämättömänä, mutta rakennukseen kohdistuvien muutosten vaikutukset ympäristöön on otettava huomioon. Tiivistelmä rakennuksen kuvauksesta: Vuonna 1972 SOK:n rakennusviraston arkkitehti Paul Autere suunnitteli kaksikerroksisen liikerakennuksen alun perin SOKOS -tavarataloksi. Tasakattoinen rakennus on rakennettu betonielementeistä, sokkeli on betonia. Välikadun ja linja-autoaseman puoleiset julkisivut ovat umpinaisia ja betonipintaisia. Nauhajulkisivujen Valtakadun sekä Kanaalinrannan puoleiset pitkät näyteikkunarivit luovat kaupunkikuvallisesti näyttävän vaikutelman osana Valtakadun varren ja Kanaalinrannan ajallisesti kerroksista liikerakennuskokonaisuutta. Hesburgerin rakennus Hesburgerin rakennuksesta on laadittu rakennusinventointi. Selvityksen on laatinut Kirsi Niukko, Satakunnan Museo, kesäkuussa Inventoinnin mukaan rakennuksella ei itsessään ole erityisiä kulttuurihistoriallisia arvoja, eikä sen suojelua kaavallisen keinoin pidetä välttämättömänä, mutta rakennukseen kohdistuvien muutosten vaikutukset ympäristöön on otettava huomioon. Tiivistelmä rakennuksen kuvauksesta: Hesburgerin toimintaa varten vuonna 1996 rakennettu erillinen ravintola ja drive-in noutoravintolarakennus on turkulaisen arkkitehtitoimisto Sigge Ky:n suunnittelema. Rakennus on ketjulle ja vastaavalle toiminnalle tyypillinen pienrakennus alkuperäisessä asussaan. Sijainti on kaupunkikuvan kannalta irrallinen ja tyypiltään rakennus poikkeaa alueen muusta rakennuskannasta. Sokoksen tavaratalo Sokoksen tavaratalosta on laadittu rakennusinventointi. Selvityksen on laatinut Kirsi Niukko, Satakunnan Museo, kesäkuussa Inventoinnin mukaan rakennuksella ei itsessään ole erityisiä kulttuurihistoriallisia arvoja, eikä sen suojelua kaavallisen keinoin pidetä välttämättömänä, mutta rakennukseen kohdistuvien muutosten vaikutukset ympäristöön on otettava huomioon. Tiivistelmä rakennuksen kuvauksesta: Turkulaisen Arkkitehtitoimisto Lukander & Vahteran arkkitehti M. Tuomisen suunnittelema Asemakadun liiketalo vuodelta Rakennuksessa toimi tavaratalo Anttila, minkä lopettamisen jälkeen vuonna 2000 siihen siirtyi SOKOS -tavaratalo Tarvontorilta. osittain yksi- ja osittain kaksikerroksisen betonielementtirakennuksen alkuperäinen julkisivutyyli on säilytetty Linja-autoaseman kuntokartoitus Linja-autoaseman kiinteistöstä on laadittu kuntokartoitus. Selvityksen on laatinut Joonas Kekki, Tehokuivaus Oy

18 18 Kuntokartoituksen mukaan rakennuksen runkorakenteet vaikuttavat hyväkuntoisilta. Rakennus vaatii kuitenkin käytännössä koko rakennuksen kattavan peruskorjauksen. Muun muassa vesikatto on uusittava kokonaan, LVIS-tekniikka, ikkunat ja ovet sekä sisäpuoliset pintamateriaalit suurimmalta osin ovat käyttöikänsä päässä. Muita selvityksessä esiin nostettuja ongelmia ovat välipohjan lämmöneristeen herkkyys mikrobikasvustolle, kellariin kohdistuva kosteusrasitus, asbestin runsas määrä sekä kellaritilojen huono muunneltavuus Alueellinen pohjatutkimus ja rakennettavuusselvitys Ramboll Finland Oy on tehnyt suunnittelualueelle Karjalankadun, Nortamonkadun Tehtaankadun ja Luoteisväylän rajaamalle alueelle alueellisen pohjatutkimuksen ja rakennettavuusselvityksen. Selvityksen mukaan maaperän pintaosassa on karkearakeista ja tiivistä täytemaata noin 1 1,5 m. Tämän alla luonnontilainen maaperä koostuu vanhasta merenpohjan sedimenttikerroksesta, joka on liejusta silttiä, ja sen alla olevasta hiekasta. Hiekkakerroksen paksuus on muutamia metrejä. Hiekan alla on vaihtelevan paksuinen kerros savea ja liejuista silttiä sekä löyhää hiekkaa. Moreenikerroksen yläpinta vaihtelee tasolla - 5,5-11 eli se on noin 7,5 13 m:n syvyydellä maanpinnasta. Maakerrostuman pintaosassa oleva täytemaakerros johtaa kohtalaisen hyvin vettä. Pohjaveden pinta oli tutkimusaikana suuruusluokkaa 1,5 2 m maanpinnan alapuolella. Pohjavedenpinta vaihtelee ja se saattaa nousta nyt mitattua korkeammalle, jos sadanta on suuri ja merivedenpinta on pitkään korkealla. Mitoitusperiaatteena voitaneen käyttää pohjavedenpinnan maksimikorkeutta +1,20 (N60) perustuen korkeimpaan mitattuun merivedenpinnan tasoon. Tasoon +1,2 tai sen yläpuolelle sijoittuvat tilat eivät edellytä erityisrakenteista lukuun ottamatta toteutusvaihetta ja mahdollista pohjaveden virtausta salaojiin. Mikäli kaivu pohjarakenteita varten ulotetaan rakennustöiden aikana pohjavedenpinnan alapuolelle, on veden virtaus ympäristöstä, jossa saattaa olla puupaaluilla perustettuja rakennuksia. Pohjaveden patoamistarve rakennusten käyttötilanteessa on harkittava jatkosuunnittelun yhteydessä. Patoamisella rajoitetaan veden virtausta salaojiin ja se tapahtuu esimerkiksi perustusten alapuolelle ulottuvilla teräsponttiseinillä. Jos salaojitustaso sijoittuu alimmillaan tasolle +0,5, on patoamisen todennäköisesti tarpeetonta. Tason +1,2 alapuolelle tehtävät kellaritilat joudutaan tekemään vesipaine-eristettyinä tai patoamaan ympäristöstä yläreunaltaan tasoon +1,2 ulottuvilla patoseinillä. Ramboll Finland Oy:n selvitys on tehty korkeusjärjestelmällä N60. Nykyisin käytössä oleva korkeusjärjestelmä on N Kaupalliset selvitykset Kanalin Länsirannan asemakaavatyössä on hyödynnetty muiden hankkeiden yhteydessä teetettyjen kaupallisten selvitysten tietoja, joita on myös päivitetty hankkeen yhteydessä. Rauman yleiskaavan kaupallinen selvitys Rauman koko kuntaa koskevan yleiskaavatyön yhteydessä on teetetty kaupallinen selvitys, jonka tavoitteena on tutkia, miten kaupungin eri kaupallisia alueita tulee tulevaisuudessa kehittää. Selvityksen ovat tehneet UnitedLog Consulting Finland Oy ja Santasalo Ky. Selvityksen asiantuntijoina ovat Dipl.ekon. Steen Manelius UnitedLog Consulting Oy:stä sekä KTM Tuomas Santasalo ja KTM Katja Koskela Santasalo Ky:stä. Selvityksen raportti on valmistunut ja siinä on tutkittu kaupan markkinatilannetta ja markkinoiden kehitysnäkymiä vuoden 2009 tasolla. Selvityksen pohjaksi on kartoitettu sen hetkistä kaupan tilannetta Raumalla. Tiedot on saatu tilastokeskukselta ja niitä on myös kerätty kenttäkäynneillä. Selvityksessä on kuvattu vuoden 2010 tilannetta.

19 19 Rauman markkina-alue on määritelty TNS Gallup Oy:n suuren vaikutusaluetutkimuksen perustella siten, että ensisijaiseen markkina-alueeseen kuuluvat Rauman ohella Eurajoki ja Pyhäranta ja toissijaiseen Eura, Köyliö ja Säkylä. Selvityksen pohjaksi on laskettu alueen ostovoima. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta. Kulutustutkimus on vuodelta Vuoden 2012 kulutustutkimuksen tuloksia julkaistaan kevään 2014 aikana. Vertaamalla ostovoimaa kaupungissa toteutuneeseen myyntiin, on arvioitu ostovoiman siirtymistä. Vanhan Rauman oasyleiskaavan kaupallinen selvitys Vanhan Rauman osayleiskaavatyön yhteydessä on teetetty tarkennus yleiskaavan kaupalliseen selvitykseen, jossa tavoitteena on ollut tarkentaa, miten kaupallisia palveluita kehitetään Vanhan Rauman ja sen suojavyöhykkeen alueella. Selvityksessä on käytetty yleiskaavan selvityksen tuottamia lukuja kaupan lisätilantarpeesta. Selvityksen on tehnyt Santasalo Ky. Asiantuntijoina ovat toimineet KTM Tuomas Santasalo ja KTM Katja Koskela Santasalo Ky:stä. Rauman yleiskaavan kaupallisen selvityksen päivitys Kanalin Länsirannan asemakaavamuutosta varten Kanalin Länsirannan asemakaavamuutoksen yhteydessä on teetetty päivitys yleiskaavan kaupalliseen selvitykseen siltä osin, kun se koskee asemakaavamuutosaluetta. Päivitys valmistui Päivityksen tavoitteeksi asetettiin tutkia kaupan kehitystä tilastoaineiston avulla, jotta saadaan kokonaiskuva markkinoiden kehityksestä ja nykytilanteesta eli miten markkinat ovat muuttuneet ja miten Rauman alueen rakennemuutokset ovat vaikuttaneet kauppaan ja sen tulevaisuuden näkymiin. Selvityksen tiedot on päivitetty vuoden 2012 tasalle. Päivityksessä on yleiskaavaselvitykseen verrattuna Rauman markkina-aluetta laajennettu siten, että siihen kuuluu myös Laitila. Päivityksen raportista ei käy ilmi miltä vuodelta on tilastokeskuksen kulutustutkimus, jota on käytetty ostovoiman laskemisen pohjana. Päivityksessä on väestöennusteena käytetty yleiskaavan yhteydessä asetettua tavoitetta, ettei väestö Raumalla vähene. Rauman yleiskaavan kaupallisen selvityksen päivitykseen laadittu lisäys Rauman yleiskaavan kaupallisen selvityksen päivityksen tekijän aloitteesta on päivitykseen liitetty laadittu lisäys. Lisäys on tehty selvityksen tulosten tulkintaepäselvyyksien takia. Lausunto: Länsirannan kauppakeskus ja liiketilan lisätarve Raumalla Apulaiskaupunginjohtaja Tomi Suvanto pyysi kaupallisten selvitysten laatijalta Tuomas Santasalolta lausuntoa suunnitellun kauppakeskuksen koosta. Lausunto valmistui ja sen on laatinut WSP Finland Oy, Kaupunkitalous- ja kauppa -yksikkö, Tuomas Santasalo ja Katja Koskela. Lausunnon mukaan kauppakeskus tuo riittävästi liiketilaa keskustaan valmistuessaan. Lausunnossa ei oteta kantaa siihen tuleeko liiketilaa kerralla liikaa ja mitkä ovat sen mahdolliset vaikutukset nykyisille keskustan liiketiloille ja erityisesti Vanhan Rauman liiketiloille. Kaupallisten selvitysten taustatiedot Alla on koottu tiivistetysti pääkohdat selvitysten taustatiedoista. Tarkemmat ja laajemmat tiedot ovat luettavissa kaava-asiakirjoihin liittyvistä selvityksistä.

20 20 Markkina-alue Yleiskaavaselvityksen ( ) mukaan Rauman pääasialliseen markkina-alueeseen kuuluvat Rauma, Eurajoki ja Pyhäranta ja toissijaiseen markkina-alueeseen Eura, Köyliö ja Säkylä. Selvityksessä on todettu, että Laitila kuuluu Turun markkina-alueeseen, joten pääasiointivirta sieltä kulkee Turkuun. Lisäksi on todettu, että Laitilan ostovoiman siirtymät Raumalle sisältyvät laajemmalta alueelta tulevan ostovoiman siirtymään. Yleiskaavaselvityksen päivityksessä ( ) pääasiallinen markkina-alue on pysynyt samana, mutta toissijaiseen markkina-alueeseen on lisätty Laitila. Ensisijaiselta markkina-alueen muista kunnista on laskettu siirtyvän 66 % erikoistavarakaupan ostovoimasta Raumalle. Toissijaiselta markkina-alueelta on siirtymäksi laskettu 33 %. Lisäksi matkailijoiden tuomaksi lisäpotentiaaliksi on arvioitu noin 10 %, mikä on huomioitu tuloksissa. Ostovoima Selvityksissä ostovoiman kehityksen arviointi pohjautuu kulutuksen kasvuun ja sen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuvan ostovoiman arvioidaan kasvavan nopeammin kuin päivittäistavarakaupan. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista hillitymmällä vauhdilla. Pitkän aikavälin ennusteeseen mahtuu sekä nousuja että laskuja. Selvityksen mukaan tämänhetkisen taantuman ei odoteta olevan merkitsevä pitkällä aikavälillä tarkasteltuna. Selvityksessä on analysoitu ostovoiman siirtymiä vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa toteutuneeseen myyntiin. Vertailun mukaan ensisijaisen markkina-alueen ostovoimaan suhteutettuna ostovoiman siirtymät ovat positiiviset. Muita suurempi siirtymä ostovoimassa on erityisesti keskustahakuisella erikoistavarakaupalla Väestöennuste Selvityksen laskelmat on tehty sekä Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan, jossa väestö Raumalla hieman vähenee, että yleiskaavan tavoitteen mukaan väestön nollakasvulle. Muiden kuntien ostovoimaennuste pohjautuu pelkästään Tilastokeskuksen väestöennusteeseen. Selvitysten tulokset Liiketilan lisäystarve Yleiskaavan kaupallisessa selvityksessä on esitetty liiketilan lisäyksen enimmäis- ja vähimmäistarve ja se on karkeasti jaoteltu keskusta-alueelle ja muille alueille. Selvityksen päivityksen lisäyksessä on todettu, että laskennallinen liiketilan tarve on vain suuntaa-antava arvio tulevasta liiketilan kysynnästä ja siihen liittyy lukuisia epävarmuustekijöitä. Päivityksen lisäliitteessä todetaan myös, että ostovoiman kasvu on laskettu varovaisesti ja selvästi hitaamman kasvun mukaan kuin mitä kehitys on viimeisen 18 vuoden aikana ollut ja mikäli kasvu on oletettua nopeampaa, tarvitaan liiketilaa laskelmaa enemmän. Tarkasteltaessa uuden kauppakeskuksen tavoiteltua liiketilan määrää, on lukua syytä verrata selvityksen keskustahakuisen erikoiskaupan lukuihin. Eli vertailusta jätetään pois päivittäistavarakaupan ja tilaa vaativan erikoistavarakaupan luvut. Ohessa esitetyissä taulukoissa on tarkastelujaksona vuoteen 2020 mennessä tarvittava lisäliiketila. Ylemmissä (harmaat) taulukoissa on väestöennusteena käytetty tilastokeskuksen ennustetta ja alemmissa (turkoosit) Rauman kaupungin yleiskaavan tavoitetta, ettei väestö vähene. Väestöennustetta suurempi vaikutus saatuihin lukuihin on sillä, lasketaanko kasvavan ostovoiman kohdentuminen vain kokonaan uusille myymälätiloille (enimmäistarve) vai oletetaanko osan kasvusta toteutuvan nykyisten myymälöiden myynnin tehostumisella (vähimmäistarve). Selvityksen tuloksena on saatu