Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) Kiinteistölautakunta To/

Transkriptio

1 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) 5 Määräalan pitkäaikainen vuokraaminen asuntotontista (kerrostalo) Asunto Oy Helsingin Serpenta:lle (Oulunkylä, määräala tontista 28171/13) HEL T Kiinteistökartta 103/ , Mäkitorpanpolku 4 Päätösehdotus A Lautakunta päättää vuokrata Asunto Oy Helsingin Serpenta:lle (Ytunnus ) Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin tontista 13 (kiinteistötunnus , pinta-ala m², os. Mäkitorpanpolku 4) liitekartan nro 1 (päiv , Arkkitehtitoimisto HMV Oy) osoittaman noin m²:n suuruisen määräalan asuntotarkoituksiin ajaksi alla olevin sekä liitteestä nro 2 ilmenevin ehdoin: 1 Tammikuun 1. päivästä 2016 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100. Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 1.3., 15.4., ja Kalenterivuodelta ( ) perittävä vuokra on saakka euroa, jolloin vuokra-ajalta perittävä vuokra on euroa. Vuokranantajalla on oikeus korottaa sen lisäksi, mitä vuokrasopimuksessa on mainittu, vuokra-alueen maanvuokraa, mikäli vuokra-alueelle toteutetaan asuin-, liike- tai niihin verrattavaa tilaa enemmän kuin k-m². Kaupunginvaltuuston päätöksen (136 ) mukaan vuokralaisena olevan asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistuessa tai sen jälkeen yhtiö vapautuu Hitas-rajoituksista 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen

2 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) B valmistumisesta. Tällöin yhtiön hallitseman vuokra-alueen maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra. Vuokra-alueen vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra on euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Hitas-sääntelyn päättyessä vuokra-alueen vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana. Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta. Edellä mainitulla tarkoitetaan myös sääntelemättömän tontin perusvuosivuokraan vastaavin perustein tehtäviä tarkistuksia. (A ) Lisäksi lautakunta päättää hyväksyä Asunto Oy Helsingin Serpenta:n yhtiöjärjestyksen, joka on merkitty kaupparekisteriin Yhtiöjärjestys sisältää tai sen jälkeen valmistuvien yhtiöiden uudet Hitas II -yhtiöjärjestysmääräykset. Lopuksi lautakunta päättää, ettei pitkäaikaista maanvuokrasopimusta tule allekirjoittaa ennen kuin vuokralainen on toimittanut kiinteistöviraston tonttiosastolle Asunto Oy Helsingin Serpenta:n hankinta-arvon hyväksymistä koskevan asunto-osaston osastopäällikön päätöksen. Lautakunta päättää merkitä tonttia 28171/13 koskevan vuokrauksen (sopimus nro 9191, L2128-4) kokonaisuudessaan päättymään edellyttäen, että lautakunta hyväksyy myös tonttiosaston asiana toisaalla tällä esityslistalla olevan tontin 28171/13 määräalaa koskevan Asunto Oy Helsingin Sagitta:n nimiin tehtävän vuokrauksen ja että molemmat tontin 28171/13 määräaloja koskevat uudet pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset allekirjoitetaan samanaikaisesti, jolloin molempien osalta vuokra-aika alkaa Lopuksi lautakunta päättää, että edellä mainitun vuokrauksen (sopimus nro 9191, L2128-4) perusteella mahdollisesti peritty vuokra tullaan palauttamaan vuokralaiselle (SRV Rakennus Oy), mikäli sitä on peritty jälkeiseltä ajalta.

3 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) Tiivistelmä Esittelijän perustelut Hakemus Helsingin liiketalouden ammattikorkeakoulun säätiö on myynyt tontin 28171/13 vuokraoikeuden rakennuksineen SRV Rakennus Oy:lle (jäljempänä SRV ). Tontille on haettu asemakaavan muutos nro 11923, joka on tullut lainvoimaiseksi SRV on purkanut tontilla aiemmin sijainneen vanhan ns. Sihteeriopiston rakennuksen, jotta tontille voidaan rakentaa uudistuotantona kaksi asuinkerrostaloa uuden asemakaavamuutoksen mukaisesti. Kaupunginhallitus on esityksessään kaupunginvaltuustolle tontin asemakaavan hyväksymiseksi todennut, että kaupunginhallitus tulee kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä kehottamaan kiinteistölautakuntaa neuvottelemaan vuokrasopimuksen uudistamisesta siten, että tontille rakennettavista asunnoista vähintään 40 % on muuta kuin vapaarahoitteista asuntotuotantoa (aravavuokraasuntoja, asumisoikeusasuntoja tai Hitas-omistusasuntoja). Asiasta on neuvoteltu SRV:n kanssa ja sovittu, että Hitas-ehdoin toteutetaan vähintään 40 % koko tontin kerrosalasta. Edellä mainitulla linjauksella pyrittiin huomioimaan AM-ohjelman asettamat tavoitteet uusia vuokrasopimuksia tehtäessä. Edellä mainitun mukaisesti kaupunginvaltuusto on (234 ) vahvistanut tontin vuokrausperusteet ja Hitas-ehdoin toteutettavan vähimmäisosuuden, jonka mukaan Hitas-ehdoin toteutettavaa kerrosalaa on oltava vähintään 40 %. SRV on perustanut Asunto Oy Helsingin Sagitta:n (jäljempänä Sagitta ) sekä Asunto Oy Helsingin Serpenta:n (jäljempänä Serpenta ). Tontista 28171/13 vuokrataan pitkäaikaisesti määräalat em. yhtiöille, jolloin Sagittan hallinnoimalle määräalalle toteutetaan vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja ilman Hitas-ehtoja ja Serpentan hallinnoimalle määräalalle vapaarahoitteisia Hitas II -ehdoin toteutettavia omistusasuntoja. Näin ollen kiinteistölautakunnan tulisi nyt vuokrata päätösehdotuksen A mukaisesti määräala asuinkerrostalotontista 28171/13 Asunto Oy Helsingin Serpenta:lle vapaarahoitteisten Hitas II -ehdoin toteutettavien omistusasuntojen rakentamista varten alkaen. Samalla nykyinen voimassa oleva vuokraus tulisi merkitä päättymään päätösehdotuksesta B ilmenevällä tavalla. SRV Rakennus Oy pyytää päivätyllä hakemuksella, että kiinteistölautakunta vuokraisi Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan

4 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) (Oulunkylä) korttelin tontista 13 Asunto Oy Helsingin Serpenta:lle noin m²:n suuruisen määräalan asuntotarkoituksiin ajaksi Vuokrasopimus, vuokraoikeuden siirto ja vuokraoikeuden kauppa Varauspäätös Helsingin kaupunki on vuokrannut (Kvsto , asia nro 15; viimeisin tarkistus Klk , 578 ) Helsingin Kauppa- ja Sihteeriopiston Kannatusyhdistys r.y:lle Helsingin kaupungin 28. kaupunginosan (Oulunkylä) korttelin tontin 13 (os. Mäkitorpanpolku 4, pinta-ala m²) ajaksi Vuokramiehen toiminimi on yhdistysrekisteriin tehdyn muutoksen jälkeen ollut HSO-sihteerikoulutuksen kannatusyhdistys ry. HSO-sihteerikoulutuksen kannatusyhdistys ry on siirtänyt tontin vuokraoikeuden Helsingin liiketalouden ammattikorkeakoulun säätiölle (jäljempänä Helia-säätiö ). Helia-säätiö on myynyt tontin vuokraoikeuden rakennuksineen SRV Rakennus Oy:lle (jäljempänä SRV ). Tontille on haettu asemakaavan muutos nro 11923, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa ja tullut lainvoimaiseksi valitusten jälkeen Asiassa ei ole tehty tontista 28171/13 varauspäätöstä. SRV:llä on voimassa oleva vuokrasopimus tontista 28171/ saakka. Asemakaavan muutoksella nro muodostetun asuinkerrostalotontin (AK) 28171/13 määräalojen pitkäaikaisesta vuokraamisesta sekä po. tontin rahoitus- ja hallintamuodoista on sovittu erikseen Helsingin kaupungin ja hankkeen välillä. Hitas-ehdoin toteutettavan vähimmäisosuuden vahvistaminen Kaupunginhallitus on esityksessään kaupunginvaltuustolle tontin asemakaavan hyväksymiseksi todennut, että kaupunginhallitus tulee kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä kehottamaan kiinteistölautakuntaa neuvottelemaan vuokrasopimuksen uudistamisesta siten, että tontille rakennettavista asunnoista vähintään 40 % on muuta kuin vapaarahoitteista asuntotuotantoa (aravavuokraasuntoja, asumisoikeusasuntoja tai Hitas-omistusasuntoja). Asiasta on neuvoteltu SRV:n kanssa ja sovittu, että Hitas-ehdoin toteutetaan vähintään 40 % koko tontin kerrosalasta. Edellä mainitulla linjauksella pyrittiin huomioimaan AM-ohjelman asettamat tavoitteet uusia vuokrasopimuksia tehtäessä. Edellä mainitun mukaisesti kaupunginvaltuusto on (234 ) vahvistanut tontin vuokrausperusteet ja Hitas-ehdoin toteutettavan

5 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) vähimmäisosuuden, jonka mukaan Hitas-ehdoin toteutettavaa kerrosalaa on oltava vähintään 40 %. Tontille toteutettavien hankkeiden hallinnointi, määräalojen pitkäaikainen vuokraaminen sekä toteutettava asuinrakennusoikeus Hankkeen toteuttaminen Hitas II -ehdoin Asemakaava- ja tonttitiedot SRV on perustanut Asunto Oy Helsingin Sagitta:n (jäljempänä Sagitta ) sekä Asunto Oy Helsingin Serpenta:n (jäljempänä Serpenta ). Tontista 28171/13 vuokrataan pitkäaikaisesti määräalat em. yhtiöille, jolloin Sagittan hallinnoimalle määräalalle toteutetaan vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja ilman Hitas-ehtoja ja Serpentan hallinnoimalle määräalalle vapaarahoitteisia Hitas II -ehdoin toteutettavia omistusasuntoja. Asunnot sijoittuvat eri portaisiin, joten ns. sekamuotoisia taloja ei synny. Yhtiöt tekevät lisäksi erillisen yhteisjärjestelyn luonteisen sopimuksen, jossa otetaan kantaa mm. tontin hallintaa koskeviin asioihin määräalojen pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten edellyttämällä tavalla. Tontin asemakaavan mukainen rakennusoikeus (5 670 k-m²) ylittyy rakennuslupatietojen mukaan hieman ollen k-m². Pääsuunnittelijan toimittaman selvityksen mukaan tämä rakennusoikeus jakaantuu niin, että Sagittan hallinnoimalle määräalalle toteutetaan yhteensä k-m² ja Serpentan hallinnoimalle määräalalle yhteensä k-m² asuntotuotantoa. Tämä merkitsee sitä, että tontin kokonaisrakennusoikeudesta noin 39 % toteutetaan Hitas-ehdoin. Näin ollen esittelijä katsoo, että Hitas-ehdoin toteutettava vähimmäisosuusvaatimus täyttyy. Kaupunginvaltuuston em. vuokrausperustepäätöksessä ei otettu kantaa siihen, tulisiko kaupunki ottaa osakkaaksi Hitas-ehdoin toteutettavaan asunto-osakeyhtiöön. Asiasta on neuvoteltu kiinteistöviraston tilakeskuksen ja hankkeen kanssa ja näiden neuvottelujen tuloksena on päädytty ratkaisuun, jossa hanke toteutetaan Hitas II -ehdoin ilman, että kaupunki tulee yhtiön osakkeenomistajaksi. Kaupunginvaltuuston hyväksymän ja lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan muutoksen nro mukaan tontti 28171/13 kuuluu enintään kolmekerroksisten asuinkerrostalojen (AK) korttelialueeseen. Tontin rakennusoikeudeksi on merkitty k-m².

6 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) Lyhytaikainen vuokrasopimus Tontilla 13 on rakennusten julkisivujen oltava pääosin vaaleansävyisiä, muurattuja ja/tai rapattuja. Omistusasuntojen keskipinta-alan on oltava vähintään 62 m². Tontille on asemakaavassa osoitettu maanalainen tila ( ma ) ja kaavamääräysten mukaan asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saa rakentaa maanalaisia pysäköintitiloja. Tontille on osoitettu myös pysäköimispaikka ( p ). Tontin velvoiteautopaikat tulevat osittain tontille rakennettavaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen ja osittain tontin piha-alueelle pysäköimispaikalle. Autopaikkojen vähimmäismäärä on asuntojen osalta 1 ap/100 k-m² ja asukkaiden vieraspysäköinnin osalta 1 ap/1 000 k-m². Kopio asemakaavan muutoksesta nro on liitteenä nro 6. Tontti 28171/13 on merkitty kiinteistörekisteriin. Sen pintaala on m² ja osoite Mäkitorpanpolku 4. Asiassa ei ole tehty tontista lyhytaikaisia vuokrasopimuksia rakennusluvan hakemista varten, koska SRV:llä on voimassa oleva maanvuokrasopimus saakka. Asiassa on hankkeen kanssa sovittu, että tontista tehdään suoraan määräalojen pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset. Suunnitelmien hyväksyminen ja hankkeen energiatehokkuus Maaperäehdot Asunto-osaston osastopäällikkö päätti (4 ) hyväksyä Arkkitehtitoimisto HMW Oy:n laatimat tontin 28171/13 määräalalle toteutettavan Hitas-hankkeen suunnitelmat. Suunnitelmien mukaan määräalalle rakennetaan yhteensä 20 asuntoa, joiden keskipinta-ala on 98,30 h-m². SRV:n toimittaman energiatehokkuustodistuksen mukaan hanke toteutetaan siten, että rakennus täyttää energiatehokkuusluokan A vaatimukset vuoden 2007 normien mukaisesti. Vuokranantajan ja SRV:n välillä on voimassa tonttia 28171/13 koskeva vuokrasopimus (sopimus nro 1919, vuokraustunnus L2128-4) saakka. Kysymys on nyt puheena olevan määräalan vuokrauksen osalta osittain saman alueen vuokraamisesta asuntokäyttöön SRV:n perustamalle Asunto Oy Helsingin Serpenta:lle. Tämän vuoksi yksityisoikeudellisten puhdistamisvastuiden jatkuminen myös aikaisemman vuokrasuhteen osalta on huomioitu uusiin

7 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) vuokrasopimuksiin kirjatulla maaperän puhdistamista koskevalla ehdolla. Tontilla aiemmin sijainneen rakennuksen purkaminen Nykyisen maanvuokrasopimuksen päättäminen Tontilla aiemmin sijainneelle ns. Sihteeriopiston rakennukselle myönnettiin purkamislupa ( P). SRV on purkanut rakennuksen, jotta tontille voidaan rakentaa uudistuotantona kaksi asuinkerrostaloa. Maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan vastuu purkamisesta ja vuokra-alueen siistimisestä kuuluu vuokralaiselle. Nykyinen vuokra-alue vastaa asemakaavan muutoksen nro mukaista tonttia 28171/13. Tämän vuoksi Sagittalle ja Serpentalle vuokrattavien määräalojen vuokrausten yhteydessä tulee samalla merkitä nykyinen vuokrasopimus päättymään. Vuokrasopimus merkitään päättymään sillä edellytyksellä, että kiinteistölautakunta hyväksyy molemmat määräalojen vuokraukset. Muussa tapauksessa nykyistä vuokra-aluetta tulee tarkastaa lautakunnan päätöstä vastaavaksi. Omistamisrajoituksen valvontaa koskeva sitoumus ja Hitas-hankinta-arvon hyväksyminen Vuokrausperusteet Uudessa Hitas-järjestelmässä vuokralainen on velvollinen toimittamaan vuokranantajalle ennen tontin pitkäaikaista vuokraamista rakennuttajana toimivien perustajaosakkaiden allekirjoittaman kiinteistölautakunnan (688 ) hyväksymän mallin mukaisen Hitas-asuntojen omistamisrajoituksen valvontaa koskevan sitoumuksen asunto-osakkeiden kauppakirjoihin/muihin luovutusasiakirjoihin ja tontin maanvuokrasopimukseen sisällytettävistä ehdoista. Rakennuttaja on toimittanut tonttiosastolle mainitun sitoumuksen. Esittelijä toteaa, ettei määräalan pitkäaikaista maanvuokrasopimusta tule allekirjoittaa ennen kuin vuokralainen on toimittanut kiinteistöviraston tonttiosastolle Asunto Oy Helsingin Serpenta:n hankinta-arvon hyväksymistä koskevan asunto-osaston osastopäällikön päätöksen. Kaupunginvaltuusto päätti (234 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan tontin (AK) 28171/13 lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen saakka seuraavin ehdoin:

8 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) Vuokra - Tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 30 euroa Hitas-ehdoin ja 33 euroa ilman Hitasehtoja. - Muuten noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien vuokrausehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. - Hitas-ehdoin toteutettavaa kerrosalaa on oltava vähintään 40 %. Kaupunginvaltuuston päätöksen (asia nro 18) mukaisesti asuntotontin vuosivuokra on 4 % sen laskennallisesta hinnasta. Mainittujen kaupunginvaltuuston päätösten mukaan maanvuokra määräytyy seuraavasti: Sääntelemättömän tontin vertailuvuokra Vuokra-alueen perusvuosivuokra (ind. 100) on siten euroa/vuosi. Perittävä maanvuokra olisi vuonna 2014 yhteensä euroa. Kaupunginvaltuusto päätti (164 ) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vahvistamaan jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden tonttien sääntelemättömän vertailuvuokran tontteja pitkäaikaisesti vuokrattaessa mm. seuraavien periaatteiden mukaan: 1 Hitas-rajoitusten päättyessä 30 vuoden kuluttua asunto-osakeyhtiön viimeisen rakennusvaiheen valmistumisesta tontin maanvuokra korotetaan samalle tasolle kuin vuokraushetkellä vallinneen käytännön mukainen sääntelemättömän tontin vertailuvuokra, joka on tontin vuokraushetkellä % korkeampi kuin Hitas-tontille määritelty maanvuokra.

9 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) Yhtiöjärjestyksen hyväksyminen Vuokra-aika Rekisteröinti Vuokran määrittelyssä huomioidaan samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut Hitas- ja sääntelemättömien tonttien vuokrausperusteet sekä niiden keskinäiset suhteet pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun. 2 Vuokrasopimukseen merkitään Hitas-tontin perusvuosivuokran lisäksi sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra. Hitas-sääntelyn päättyessä tontin vuokra korotetaan vaihtamalla sääntelemättömän tontin perusvuosivuokra sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi indeksiehtojen säilyessä samana. Esittelijä katsoo, että kyseessä olevan vuokrattavan määräalan sääntelemätön vertailuvuokra voitaisiin määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavana rakennusoikeuden yksikköhintana 33 euroa/k-m². Yksikköhinta vastaa pääoma-arvoa (ind. 19,12) 631 euroa/k-m². Yksikköhinta on sama, jonka kaupunginvaltuusto on (234 ) vahvistanut tontille 28171/13 siltä osin kuin sille toteutetaan vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja ilman Hitas-ehtoja. Vertailuvuokra olisi siten 10 % Hitas-vuokraa korkeampi. Hitas-sääntelyn päättyessä suoritettavaa tontin maanvuokran korotusta varten maanvuokrasopimukseen kirjataan sääntelemättömän tontin vertailuvuokra (tontin perusvuosivuokra) edellä esitetyin perustein. Asunto Oy Helsingin Serpenta:n yhtiöjärjestykseen on sisällytetty tai sen jälkeen valmistuvien Hitas-yhtiöiden uudet Hitas II -pykälät. Hitas II -järjestelmän mukaisesti kaupunki ei ole yhtiön osakas. Yhtiöjärjestys on merkitty kaupparekisteriin Vuokra-aika esitetään alkavaksi , ja vuokraus olisi voimassa kaupunginvaltuuston vuokrausperustepäätöksen mukaisesti saakka. Asunto Oy Helsingin Serpenta (Y-tunnus ) on merkitty kaupparekisteriin

10 Helsingin kaupunki Esityslista 13/ (10) Muilta osin vuokrauksessa voitaneen noudattaa päätösesityksestä sekä liitteestä nro 2 ilmeneviä ehtoja. Esittelijä Lisätiedot osastopäällikkö Juhani Tuuttila Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: kristian.berlin(a)hel.fi Liitteet 1 Vuokra-aluekartta , Arkkitehtitoimisto HMW Oy 2 Maanvuokrasopimuksen ehdot 2-17, Asunto Oy Helsingin Serpenta 3 Kiinteistöviraston tonttiosaston toimintaohje Yhteisjärjestelynluonteinen sopimus Rasitesopimus Kopio asemakaavamuutoksen nro kaavakartasta Otteet Ote Vuokralainen Kiinteistöviraston hallinto-osasto Kiinteistöviraston kaupunkimittausosasto Kiinteistöviraston asunto-osasto Otteen liitteet Esitysteksti Oikaisuvaatimusohje, kiinteistölautakunta Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Esitysteksti Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Esitysteksti Liite 1 Esitysteksti Liite 1 Liite 2