Poikkeamislupa 56 Myllymäen kaupunginosan korttelin 41 tontille 4. Esittelijä: Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja Pasi Leimi

Transkriptio

1 Poikkeamislupa 56 Myllymäen kaupunginosan korttelin 41 tontille 4 Liittyy asiahallinnan asiaan: LPR/1608/ /2018 Esittelijä: Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja Pasi Leimi puh Valmistelija/lisätiedot: puh. Kaupunginarkkitehti Maarit Pimiä Kaavasuunnittelija Tarja Teke kaavoitus Luukkonen etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Liitteet 1. Sijaintikartta Rakennustapaohje Pohjapiirustus Ote asemakaavasta Lausunto Maaomaisuuden hallinta Lausunto ELY KKTR muistio Julkisivut Hakijan ja palveluntarjoajan vastineet Asemapiirustus Yleiskaavaote Poikkeamistilannekartta Kaupunkisuunnittelun vastineet Hakemus liitteineen on nähtävänä kokouksessa. Lehto Tilat Oy hakee MRL :n mukaista lupaa uuden mielenterveyskuntoutujien hoivakodin rakentamiseen piharakennuksineen ja lupaa poiketa asemakaavan osoittamasta rakennuksen käyttötarkoituksesta ja autopaikkanormista sekä ehdottomasti käytettävästä kerrosluvusta (2), rakennusalueen rajasta 56 Myllymäen kaupunginosan korttelin 41 tontille 4 ( ). Lisäksi haetaan MRL :n mukaista lupaa poiketa asemakaavan yhteydessä hyväksytystä rakentamistapaohjeesta; talon julkisivujen 4,5 metrin korkeudesta ja yhtenäisten julkisivujen 15 metrin maksimipituudesta. Kaupunki on varannut tontin hakijalle perustettavan yhtiön lukuun. Rakennuspaikan osoite on Hanhijärvenkatu 12. Hakemus ja perustelut

2 Tontille on tarkoitus rakentaa mielenterveyskuntoutujien hoivakoti. Hoivakoti on 32 paikkainen. Rakennuksen kokonaiskerrosala on 1179,5 k-m 2 ja kerrosala (250 mm) on 1165,0 k-m 2. Lisäksi tontille on tarkoitus rakentaa toimintaa palvelevat piharakennukset, autokatos, jätekatos ja huvimaja 9,5 k-m 2. Tulevan hoivakotirakennuksen käyttötarkoitus poikkeaa asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta. Autokatos ylittää rakennusalueen rajan. Kaavallinen tilanne Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaava, jossa rakennuspaikka on asuinkerros- ja rivitalojen korttelialuetta (merkintä AKR). Tontille osoitetun kaavamerkinnän II, mukaan rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Alleviivattu luku osoittaa ehdottomasti käytettävän kerrosluvun. Tontin tehokkuusluku e = 0,35. Autopaikkoja on varattava: AKR-alueet 1 ap/60 k-m 2 tai vähintään 1,5 ap/asunto, AP-2-, AP/s- ja AO-alueet 2 ap/asunto, YS-alueet 1 ap/100 k-m 2. Rakentamisessa tulee lisäksi noudattaa asemakaavan liitteenä olevaa rakennustapaohjeistoa. Lappeenrannan eteläisen alueen osayleiskaavassa, vaihe 1, (kv. hyv ) alue on pientalovaltaista asuntoaluetta (AP). Naapureiden kuuleminen ja hankkeesta tiedottaminen Kaupunki on kuullut naapureita tilalta RN:o 3:38 ja tonteilta 42:3 ja 44:1. Lisäksi on kuultu maaomaisuuden hallintaa tonteilta 3:69, 39:3, 39:4, 42:1, 42:3 ja 44:1 ja yleiseltä alueelta RN:o 9903:0 poikkeamislupahakemuksen vireille tulon johdosta. Hankkeen vireille tulosta on kuulutettu kaupungin internetsivuilla ja ilmoitustaululla Kuulutusaikana saapui naapureilta ja lähialueen asukkailta 25 kpl huomautuksia. Kaksi huomautusta tuli samalta huomauttajalta, jotka on yhdistetty. Huomautuksissa painotettiin seuraavia seikkoja: - Poikkeamishakemusta ei tule hyväksyä. - Hoivakoti heikentää turvallisuutta huomattavasti. - Asukkaat pelkäävät menettävänsä rauhallisen ja turvallisen ympäristönsä. - Hoitokodin pelätään tuovan ongelmia alueelle. - Asuntojen arvo laskee. - Joudumme myymään asuntomme. - Ostaessamme asunnon, ostopäätökseen vaikutti suuresti, että alue on kaavoitettu pientaloalueeksi. Alue valikoitui mm. päiväkodin ja koulujen läheisyyden vuoksi ja että alueella on

3 ennestään paljon lapsiperheitä. Aluetta on markkinoitu perheystävällisenä paikkana. - Vaikutus uusien ok-rakentajien halukkuuteen rakentaa alueelle. - Ei haluta kasvattaa lapsia mielenterveysyksikön naapurissa. - Katsomme tulleemme petetyksi kaupungin taholta. - Hoivarakennuksen tulo alueelle voi vähentää alueen kiinnostavuutta. - Poikkeamat rakennusten korkeudessa rikkovat alueen idylliä ja harmoniaa. - Toivotaan, että rakennus sijoitettaisiin alueelle, jossa jo on sosiaalialan toimintaa. - Alueen liikenne lisääntyy. - Tuleeko tonttiliittymä Hanhijärvenkadulta? - Tyhjä tontti mietityttää, tuleeko siihen hoivakodin lisärakennus? - Rakennus ylittää kaavan sallimat rajat merkittävästi. - Autokatos ei pysy rakennusalalla. - Mitkä ovat poikkeamisluvan edellytykset? - Rakennus ei ole rakentamistapaohjeen mukainen. - Asemakaavoitus tehdään ennakoidusti ja sitä kuuluu noudattaa. - Pientalovaltainen asuntoalue muuttuu liiketontiksi. - Kyseessä on ympäristöstään merkittävästi poikkeava rakennus: Koko, ulkomuoto, käyttötarkoitus. - Hakemus tulee perustella. - Poikkeamisen on pääsääntöisesti johdettava parempaan lopputulokseen esim. kaupunkikuvan, ympäristön, turvallisuuden, palvelutason, rakennuksen käytön, suojelutavoitteiden tai liikenneolojen kannalta, kuin mihin päästäisiin säännösten mukaisella rakentamisella. (Ekroos, A. & Majamaa V. Maankäyttö- ja rakennuslaki Edita 2018 s. 843) - Lähialueen asukkaiden palvelutaso ei nouse. - Näin huomattavia poikkeamisia ei voida hyväksyä poikkeamismenettelyllä; tarvitaan asemakaavan muutos. - Yhdenmukaisuusperiaatetta soveltaen korttelin muilla tonteilla olisi hyvät mahdollisuudet hakea esim. kerrosluvusta poikkeamista. - Tehokkuusluku kasvaa e=0,35:stä e=0,40:een. Tätä poikkeamaa ei ole perusteltu eikä eritelty yhdeksi poikkeamaksi. - Tupakkapaikka on luettava piharakennelmaksi, paikka muutenkin ongelmallinen. - Alueen käyttötarkoitusta ei haluta muuttaa pientalorakentamisesta. - Asema- ja yleiskaavaa pidettävä tuoreena, eikä poikkeamista kaavasta tule hyväksyä. - Osakkeenomistajat ovat tehneet ostopäätöksen perustuen alueen asemakaavaan.

4 - Autopaikkojen määrä on vähäinen, tulee luultavasti aiheuttamaan ongelmia pysäköinnissä ja liikenteessä: henkilökunta, asukkaat, vierailijat. - Hanhjärventie on matkailu- ja maisemareitti sekä maakunnallisesti merkittävä polkupyöräreitti. Pysäköinti tulee suunnitella siten, ettei se kuormita reittiä. - Muutos ei ole hyvän hallinnon eikä lain mukaista. Kaupunkisuunnittelun vastine huomautuksiin Liitteenä Hakijan ja palveluntarjoajan vastineet naapureiden huomautuksiin Liitteenä Viranomaislausunnot Kaupunkikuvatyöryhmä : Kaupunkikuvatyöryhmä tutustui kohteen toimitettuihin luonnoksiin. Käsiteltävässä kohteessa voi poiketa asemakaavasta ja rakentamistapaohjeesta seuraavasti: - käyttötarkoitus poikkeaa asemakaavasta - rakennukset ovat yksikerroksisia - autokatosten rakentamatta jättäminen - talon julkisivujen 4,5 metrin korkeus matalammaksi - poikkeama kattokaltevuuteen 1:2,5 => 1:3 - julkisivujen suorat linjat ilman porrastuksia Kaupunkikuvatyöryhmä toteaa, että asemakaavasta ja rakentamistapaohjeesta voidaan poiketa seuraavia tarkennuksia noudattamalla: - autokatos tulee rakentaa Hanhijärventien puoleisille autopaikoille ja myös jäteastiat tulee sijoittaa katokseen - talon julkisivujen 4,5 metrin korkeus ei ole sitova - poikkeama kattokaltevuuteen 1:2,5 ei ole mahdollinen - julkisivuja tulee porrastaa siten, että seinälinjassa ja katon harjan korkeudessa tapahtuu muutoksia pienentäen rakennuksen mittakaavavaikutelmaa. Kaupunkikuvatyöryhmä : Suunnitelmia on päivitetty kohteen edellisestä käsittelystä kaupunkikuvatyöryhmässä : autokatokset on lisätty kattokaltevuuden tulee olla 1:2,5 mutta julkisivukuviin sitä ei ole merkitty Rakentamistapaohje: Rivitalomassat tulee porrastaa siten, että julkisivut eivät muodosta yli 15 metriä pitkiä yhtenäisiä julkipintoja. Kaupunkikuvatyöryhmä toteaa, ettei rivitalomassoja edelleenkään ole porrastettu riittävästi ja maaston korkovaihtelun huomioivasti, vaan pitkän eteläjulkisivun ja nousevan maastonmuodon väliin jää

5 liian kuilumainen tila. Kaupunkikuvatyöryhmä ehdottaa itäisen siiven selvää porrastamista kauemmaksi tontin eteläpuolella nousevasta rinteestä. Kaupunkikuvatyöryhmä puoltaa suunnitelmaa ehdollisena. Kaupunkikuvatyöryhmä : Kaupunkikuvatyöryhmä tutustui 5.9. päivättyyn pohjapiirrokseen. Kaupunkikuvatyöryhmän aiemman lausunnon mukainen poikkeama rakennustapaohjeesta oli poistettu suunnitelmasta ja eteläjulkisivussa on selkeä porrastus, joka elävöittää luontevasti pitkän rakennuksen julkisivua ja vesikattoa. Samalla pintavesille on mahdollista järjestää riittävät kaadot tontin puolella, samoin asuntojen ikkunat ovat riittävällä etäisyydellä tontin rajalla sijaitsevasta rinteestä. Kaupunkikuvatyöryhmä puoltaa suunnitelmaa. Lappeenrannan Maaomaisuuden hallinta tontin omistajana puoltaa poikkeamishakemusta. Tonttijako on vireillä tontille Varaamissopimus allekirjoitetaan nykyiselle tontille maininnalla, että se koskee sitten tonttijaon muutoksen jälkeen uutta rekisteröitävää tonttia Kaakkois-Suomen ELY-keskuksen lausunnon yhteenveto: Tuetun asumisen ja palveluksi tai laitoshoidoksi katsottavan toiminnan raja ei ole MRL:n perusteella suoraan todettavissa, vaan kaavan soveltuvuus aiottuun käyttötarkoitukseen tulee arvioida tapauskohtaisesti. Palveluasuminen voidaan yleensä sijoittaa asumisen korttelialueelle. Asuinalue on lähtökohtaisesti sopivin paikka myös palveluasumiselle. Rakennustapaohjeen mukainen rakentaminen ja kaupunkikuvatyöryhmän kannanotossaan esille ottamat seikat vastaavat hyvin MRL 117 edellyttämiä ympäristön laatutekijöitä ja hyvää rakentamistapaa. Rakentamiselle asetetut kaupunkikuvalliset ja arkkitehtoniset laatuvaatimukset koskevat yhtäläisesti kaikille eri väestö- ja ikäryhmille rakennettavaa ympäristöä. Rakennetun ympäristön toimivuuden ja kauneuden tulee tukea ja edistää tulevien asukkaiden kuntoutumista. Ympäristön laatua koskevia kaavamääräyksiä ja rakennusluvan edellytyksenä olevaa hyvää rakennustapaa ei pidä ilman perusteltua syytä sivuuttaa. Poikkeaminen Poikkeamislupaa haetaan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 58 :n tarkoittamasta rakentamisesta vastoin asemakaavaa ja kaavaan liittyvästä rakentamistapaohjeistosta. MRL 171 : n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisluvan mm. nyt kyseessä olevassa tapauksessa.

6 Poikkeamisluvan myöntämisen edellytyksenä on MRL 171 :n mukaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamista ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Lappeenrannan kaupungin elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialan johtosäännön perusteella kaupunkikehityslautakunta ratkaisee kaupungin toimivallassa olevat poikkeamisluvat. Kaupunkisuunnittelun lausunto Hakijalla on tarkoitus rakentaa tontille mielenterveyskuntoutujien 32 paikkainen hoivakoti. Kaupunki on varannut tontin hakijalle perustettavan yhtiön lukuun. Suunnitelmassa halutaan poiketa asemakaavan määräämästä rakennuksen käyttötarkoituksesta, kerrosluvusta ja autopaikkanormista sekä rakentamistapaohjeesta. Myös autokatos ylittää rakennusalueen rajan vähäisesti. Rakennusvalvonnan mukaan rakennuksen käyttötarkoitus ei ole asemakaavan mukainen ja täten poikkeamislupakäsittely on tarpeen myös käyttötarkoituksen osalta. Rakennustapaohjeessa olevan ohjeen mukaan rivitalomassat tulee porrastaa siten, että julkisivut eivät muodosta yli 15 metriä pitkiä yhtenäisiä seinäpintoja. Rakennuksen keskelle on nyt suunniteltu kahden metrin porrastus eteläseinään, joka kaupunkikuvatyöryhmän mukaan on riittävä, vaikkakin julkisivun yhtenäinen pinta ylittää rakennustapaohjeessa annetun mitan. Julkisivun värityksen vaihtelulla saadaan myös aikaan rytmitystä pitkään yhtenäiseen pintaan. Hakijan esittämiä suunnitelmia on tutkittu kaupunkikuvatyöryhmässä useita kertoja ja hakijaa on ohjeistettu vaadittaviin muutoksiin. Kaupunkikuvatyöryhmä on todennut kokouksessaan muutokset riittäviksi ja puoltaa suunnitelmaa. Hakemus sai naapureilta runsaasti muistutuksia kuulutusaikana. Naapurit ovat huolissaan etenkin alueen turvallisuudesta ja hoitokodin vaikutuksesta kiinteistöjensä arvoon ja alueen houkuttelevuuteen asuinalueena. Naapurien mielestä kyseistä rakennusta ei tulisi rakentaa, koska se ei ole asemakaavan mukainen eikä heidän mielestään asuinrakennus. Liikennejärjestelyt ja autopaikoitus herättävät myös huolta. Rakentamistapaohjeesta ei heidän mukaansa saisi myöskään poiketa.

7 Poikkeamisen erityisenä syynä on alueella oleva tarve hoivakodin rakentamiseen. Hakijalla on rakennuksen käyttöön ja toimivuuteen nähden toimintaan liittyvät perustelut tarvittaville poikkeamisille. Lappeenrannan kaupungin tulee osoittaa rakennuspaikkoja tarvittaville sosiaalisen asumisen yksiköille. Kortteli on kaavoitettu asuinkerros- ja rivitalojen korttelialueeksi. Uudisrakennus on rivitaloon verrattava, asumiseen tarkoitettu rakennus. Sosiaalitoimeen liittyvää rakentamista voidaan sijoittaa saatujen lausuntojen perusteella asumiseen kaavoitetulle alueelle. Hakijan mukaan Mehiläisen asiakkaat muissa Mehiläisen mielenterveyskuntoutujien palveluasunnoissa eivät ole vaarantaneet asuinalueen turvallisuutta eivätkä rikkoneet asuinalueen rauhaa. Asunnon arvoon vaikuttavat asemakaavan lisäksi monet tekijät, eikä poikkeamishakemuksen mukaisen rakentamisen mahdollistamisella voida sanoa olevan suoraa vaikutusta asunnon arvoon. Rakennuksen ja tontin arvo määräytyvät huomattavasti useamman tekijän, kuten kysynnän ja tarjonnan sekä sijainnin ja rakennuksen kunnon mukaan. Asukkailla ei hakijan mukaan tule olemaan autoja. Autopaikkojen lukumäärää ei ole tarpeen kasvattaa vähäisen pysäköintitarpeen vuoksi. Tässä asumisyksikössä ei tarjota palveluita muualla asuville vaan vain paikassa asuville asiakkaille. Liikenne ei siis täten kasva merkittävästi ja suunnitelmassa esitetyt autopaikat ovat riittävät. Rakennustapaohjeesta poiketaan perustellusti, sillä rakennuksen toiminnallisuus, asukkaiden arki, esteettömyysmääräykset sekä asuin- ja aputilojen mittamaailma määrittävät pitkälti rakennuksen muodon. Rakennuksen julkisivujen muutokset ovat kaupunkikuvallisesti hyväksyttävissä. Suunnitelmia on kehitetty kaupunkikuvatyöryhmän ohjauksella. Sosiaali- ja terveysministeriön julkaisuja 2007:13 (STM) Mielenterveyskuntoutujien asumispalveluja koskeva kehittämissuositus: Asumispalveluyksikön sijoituspaikan valinnassa otetaan huomioon kuntoutujien päivittäisten palvelujen, kuten terveydenhuolto-, kauppa-, kulttuuri- ja liikennepalvelujen tarve. Samoin huomioidaan kuntoutujien tarve olla yhteydessä luontoon ja tarve kokea olevansa hyväksytty osa naapurustoa ja asuinaluetta. Vältetään asumispalveluyksiköiden sijoittamista taajama-alueiden ulkopuolelle. Rakennuksen käyttötarkoitus tulee olemaan hoivakoti, joten autopaikkanormina voidaan käyttää Lappeenrannassa uusissa

8 Esittelijän ehdotus asemakaavoissa käytettävää sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialueen määräystä 1 ap/150 k-m 2. Rakennuksen kerrosalan (250 mm) ollessa 1165,0 k-m 2 on täten autopaikkoja oltava 8 kpl, mikä on nyt tontille suunniteltu määrä. Poikkeamisluvan myöntäminen ei nyt kyseessä olevassa tapauksessa aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeaminen ei johda myöskään vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Kaupunkikehityslautakunta myöntää MRL :n mukaisesti Lehto Tilat Oy:lle luvan uuden mielenterveyskuntoutujien hoivakodin rakentamiseen piharakennuksineen ja luvan poiketa asemakaavan osoittamasta rakennuksen käyttötarkoituksesta, autopaikkanormista sekä ehdottomasti käytettävästä kerrosluvusta (2), rakennusalueen rajan ylityksestä ja asemakaavan liitteenä olevasta rakentamistapaohjeesta; talon julkisivujen 4,5 metrin korkeudesta ja julkisivujen yhtenäisten julkipintojen 15 metrin maksimipituudesta 56 Myllymäen kaupunginosan korttelin 41 tontille 4 ( ) seuraavalla ehdolla: - Tontin itäpäädyssä oleva puustoinen tontinosa on säilytettävä tai istutettava puilla ja pensailla. Ennen minkäänlaiseen rakennustoimeen ryhtymistä on hakijan saatava rakennusvalvontaviranomaiselta rakennuslupa. Tätä poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava kahden vuoden kuluessa. Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Tästä päätöksestä annetaan valitusosoitus Itä- Suomen hallinto-oikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antamisesta lukien. Päätös Asiasta käydyn keskustelun aikana Virpi Junttila esitti Miia Asikaisen ja Erkki Räsäsen kannattamana, että asian käsittely jätetään pöydälle. Päätettyään keskustelun puheenjohtaja totesi, että lautakunta päätti jättää asian yksimielisesti pöydälle. Täytäntöönpano hakija ympäristötoimi

9 rakennusvalvonta Kaakkois-Suomen ELY-keskus huomauttajat