Esittelijä: Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja Leimi Pasi

Transkriptio

1 Poikkeamislupa 539 Kesolan kylän tilalle Kauppala RN:o 1 :522 ja 538 Karsturannan kylän tilalle Hauenhammas RN:o 11 :428 (Joutsenon S-market) Liittyy asiahallinnan asiaan: LPR/1193/ /2018 Esittelijä: Elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialajohtaja Leimi Pasi Valmistelija/lisätiedot: Kaupunginarkkitehti Pimiä Maarit Kaavasuunnittelija Ihalainen Sivi etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi puh puh Liitteet 1. Liite 1 Asemapiirros Liite 2 Poikkeamistilannekartta Liite 3 Sijaintikartta Liite 4 Elyn lausunto Liite 5 Asemakaavatilanne Hakemus liitteineen on nähtävänä,kokouksessa. Etelä-Karjalan Osuuskauppa hakee MRL :n mukaista lupaa liikerakennuksen rakentamiseen Joutsenoon, Saimaantien varteen. Lupahakemus koskee 539 Kesolan kylän tilalle Kauppala ( ) ja 538 Karsturannan kylän tilalle Hauenhammas ( ). Tilan RN :o 11 :428 (Keskuskatu 3) pinta-ala on m 2, ja tilalla sijaitsevan liikerakennuksen kerrosala on k-m 2. Tila Rn:o 1 :522 (Saimaantie 4) on tyhjillään ja sen pinta-ala on m 2. Hakemus ja perustelut Alueella on käynnissä asemakaavanmuutos, jossa hakijan omistamat kiinteistöt (Keskuskatu 3) ja (Saimaantie 4) on tarkoitus yhdistää liikerakennuksen (2400 k-m 2 ) rakentamiseksi. Myös rakennusoikeutta ja rakennusalaa tarkistetaan kaavamuutoksessa. Uudisrakennus tulee sijoittumaan nykyisen liikerakennuksen viereen, joka turvaa rakennuksessa sijaitsevien palveluiden (kauppa, apteekki) saatavuuden rakennustöiden ajan. Uudisrakennuksen valmistumisen jälkeen nykyinen liikerakennus puretaan. Poikl<eamishakemus on vireillä olevan asemakaavamuutoksen mukainen ja sillä on tarkoitus mahdollistaa rakennusluvan hakeminen ja rakennustöiden käynnistäminen ennen

2

3 kaavamuutoksen valmistumista. Kyse on tontilla vakiintuneesta toiminnasta, joten hanke ei siinä mielessä ole vaikutukseltaan merkittävä. Uudisrakennuksesta tulee lisäksi nykyistä rakennusta selvästi energiatehokkaampi. Kaavallinen tilanne Alueella on voimassa Joutsenon kunnanvaltuuston hyväksymä asemakaava, jossa on ohjeellinen tonttijako. Kaavassa rakennuspaikka kuuluu liikerakennusten korttelialueeseen (merkintä KL) ja liike- ja toimistorakennusten korttelialueeseen, johon tulee varata linja-autoaseman tarvitsemat yleisötilat (merkintä K-1). Lappeenrannan kaupungilla on vireillä kohteen asemakaavamuutos, jossa molemmat kiinteistöt yhdistetään ja muutetaan liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa uuden liikerakennuksen rakentaminen. Kaavaluonnos oli nähtävillä välisenä aikana ja siitä tuli 12 lausuntoa ja 3 mielipidettä. Lausunnot asemakaavaluonnoksesta saatiin seuraavilta tahoilta: Kaakkois-Suomen EL V-keskus Etelä-Karjalan liitto Etelä-Karjalan museo Museovirasto Elinvoima ja kaupunkikehitys, Maaomaisuuden hallinta Elinvoima ja kaupunkikehitys, Kadut ja ympäristö Elinvoima ja kaupunkikehitys, Rakennusvalvonta Lappeenrannan seudun ympäristötoimi Lappeenrannan Energiaverkot Oy Elisa oyj Telia Finland Oyj Joutsenon kotiseutuyhdistys ry Lausunnot pyydettiin myös seuraavilta tahoilta: Etelä-Karjalan pelastuslaitos Lappeenrannan seurakuntayhtymä EL V-keskuksen ja Joutsenon kotiseutuyhdistys ry:n lausunnoissa asemakaavaluonnoksesta kiinnitettiin huomiota uuden liikerakennuksen rakentamiseen Saimaantien varteen. Vmpäristötoimen lausunnossa pyydettiin kiinnittämään huomiota suunnittelussa radoniin. Muilla lausunnonantajilla ei ollut asiaan huomautettavaa. EL V-keskuksen lausunnossa todettiin:

4 Taajamakuvan kannalta parannus nykytilaan on liikerakennuksen sijoittuminen Saimaantien varteen rajaamaan katutilaa, sekä market-alueen laajan pysäköintialueen jäsentely puin ja istutuksin." Kaupunkisuunnittelun vastine EL Y-keskuksen lausuntoon asemakaavaluonnoksesta: OK Ympäristötoimen lausunnossa todettiin: Rakennuksen suunnittelussa ja rakentamisessa tulee huomioida maanperän radon. Kaupunkisuunnittelun vastine EL Y-keskuksen lausuntoon asemakaavaluonnoksesta: Asia huomioidaan poikkeamisluvan ehtona. Joutsenon kotiseutuyhdistys ry:n lausunnossa asemakaavan luonnoksesta otettiin kantaa rakennusalueen rajaan ja liikerakennuksen julkisivuihin: Kysymyksiä herättää suuren rakennuksen asema aivan Saimaantiessä kiinni. Riittääkö 3 m pitämään näköalaa sen verran vapaana, että Kuutostien suunnasta tullessa näkyisi hautausmaan kulmaa ja ehkä kirkkokin. Entä liikennenäkyvyys Saimaantien ja Keskuskadun risteyksessä? Onko otettu huomioon kevyenliikenteenväylä ja lumenauraus siltä. Millainen julkisivu Saimaantiel/e päin tulee? Takaseinä? Pääsisäänkäynnit luultavasti säilyvät laajentuva/le parkkipaikal/e päin kuten ennestäänkin on. Hautausmaan välitön sijainti vaatii mahdollisimman hillittyä vaikutelmaa siihen suuntaan. Vaikka se/asteessa on mainittu hautausmaan läheisyys, ei kaavasta käy ilmi, miten hautausmaa otetaan jatkossa huomioon. Hautausmaa on edelleen monille paikka muistamiseen ja hiljentymiseen - pyhä paikka. Joutsenon kotiseutuyhdistys toivoo, ettei S-market pystytä jättiscreeniä niin, että vilkkuvat ja välkkyvät mainokset häiritsisivät hautausmaan tunnelmaa. Pidämme niitä tuhlauksena, heikkona informaatio ja markkinointiarvoltaan sekä voimakkaasti maisemaa pilaavina. Jos tällaisia screenejä tarvitaan, olisi paikka valittava hienotunteisesti ympäristöä ja kanssaihmisiä kunnioittaen. Itse rakennukseen ja sen varusteluun tulisi jatkossa kiinnittää huomiota. Ulkoasussa tai koristelussa voisi olla jotain Joutsenoon liittyvää, niin ettei se olisi täsmälleen samanlainen kuin jonkun muun paikkakunnan S market.

5 Kaupunkisuunnittelun vastine Joutsenon kotiseutuyhdistys ry:n lausuntoon asemakaavaluonnoksesta: Asemakaavamuutoksen mahdollistamalla tavalla toteutettu uudisrakennus ei merkittävästi vaikuta kirkon näkymiseen Kuutostieltä tai Saimaantieltä. Kaavamuutoksen yhtenä tavoitteena on ollut selkeyttää Saimaantien katutilaa ja rajautumista, minkä vuoksi asemakaavassa on mahdollistettu liikerakennuksen rakentaminen nykyistä lähemmäs Saimaantietä. Kaavaluonnoksessa esitetty rakennusalan raja on 3,5 metrin päässä tontin rajasta Saimaantien puolella. Tontin kulma ja rakennusala on viisto Saimaantien ja Keskuskadun kulmassa, joten hautausmaan kulma näkyy paremmin Saimaantielle, kuin jos tontin kulma olisi suora ja rakennusalan raja kiinni tontissa. Asemakaavamuutoksessa Saimaantien ja Keskuskadun aluerajaukset pysyvät entisellään, alueella voimassa olevan asemakaavan mukaisina. Kevyenliikenteenväylän sijainti ja sen tarvitsema lumitila eivät muutu. Näkemäalue on riittävä, vaikka uudisrakennuksen rakennusalueen raja on lähempänä risteysaluetta kuin voimassa olevassa asemakaavassa. Asemakaavaluonnoksessa esitetty rakennusalueen raja on noin 3,5 metrin etäisyydellä tontin rajasta Saimaantien ja Keskuskadun kulmassa. Tontin reuna-alue on kaavassa osoitettu istutettavaksi alueen osaksi. Uudisrakennuksen sijainti olemassa olevan hautausmaan läheisyydessä vaatii rakennuksen suunnittelussa erityistä huolellisuutta. Asemakaavaluonnoksesta saadun palautteen perusteella asemakaavan merkintöjä ja määräyksiä tullaan tarkistamaan siten, että kaava velvoittaa huomioimaan uudisrakennuksen suunnittelussa ja sen arkkitehtuurissa, julkisivumateriaaleissa, julkisivujen jäsentelyssä ja värityksessä sekä siihen asennettavissa mainoksissa ja niiden sijoittelussa uudisrakennuksen sijainnin hautausmaan läheisyydessä. Lisäksi kaupunkikuvatyöryhmältä on pyydettävä lausunto rakennuksen kaupunkikuvallisesta soveltavuudesta ennen rakennusluvan myöntämistä. Muut lausunnot olivat lähinnä toteavia tai niissä ei esitetty merkittäviä muutoksia asemakaavaan. Asemakaavaluonnoksesta saadut mielipiteet koskivat liikenneasioita. Alueen liikennejärjestelyt ratkaistaan valmisteilla olevassa asemakaavassa ja katusuunnitelmassa, huoltopihan järjestelyt tarkemman toteutussuunnittelun yhteydessä. Lastauspihan liikenne tulee olemaan niin pieni (keskimäärin 1-2 rekkaa/vrk), että sillä ei ole meluvaikutusta ympäröivään asutukseen. Liikerakennuksen rakentamiseen tai sen sijoittamiseen alueelle ei ollut huomautettavaa. Naapureiden kuuleminen ja hankkeesta tiedottaminen

6 Naapureita on kuultu yleisellä lehtikuulutuksella. Kaupunki on lisäksi kuullut EL V-keskusta, valtion omistaman, viereisen Saimaantien osalta. Naapureilla ei ole hankkeeseen huomautettavaa. Hankkeen vireille tulosta on kuulutettu kaupungin internetsivuilla ja ilmoitustaululla Kuulutusaikana ei saapunut huomautuksia. Viranomaislausunnot poikkeamislupaan EL Y-keskuksen lausunto Poikkeamislupapäätöksestä tulee ilmetä mukaisesti erityinen syy, miksi poikkeamista haetaan. Viitaten kaavaluonnoksesta antamaansa lausuntoon EL Y-keskus toteaa, että kaavamuutosalueella ei ole tarkoitettuja luonnonsuojelutavoitteita tai rakennetun ympäristön suojelemista koskevia tavoitteita. Rakentaminen ei myöskään aiheuta nykytilanteeseen verrattuna merkittävää rakentamista tai merkittäviä haitallisia ympäristö tai muita vaikutuksia. Tässä tapauksessa poikkeamispäätöstä harkittaessa keskeistä on varmistua mukaisesti, että poikkeamislupa ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeamisluvalla ei voida sivuuttaa kaavoitukseen kuuluvaa MRL:n mukaista vuorovaikutusta, eikä ratkaista asiaa siten, että poikkeamislupa olisi ristiriidassa kaavan tavoitteiden kanssa tai sillä rajoitettaisiin kaavasuunnittelun mahdollisuuksia. Vuorovaikutuksen toteutumiseksi vähintään valmisteluvaiheen kuuleminen tulee olla pidettynä ennen poikkeamislupapäätöstä. Mikäli asemakaavamuutoksen valmisteluvaiheessa saadussa palautteessa ilmenee sellaisia seikkoja, joiden huomioon ottaminen kaavassa vaikeutuisi myönteisen poikkeamisluvan myötä, ei luvan myöntämiselle ennen kaavan etenemistä ole edellytyksiä. Jos kaavaratkaisu luonnosvaiheen kuulemisen jälkeen on ilmeisen kiistaton, on tulkittavissa, että poikkeamisluvan myöntäminen ei aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. EL Y-keskus esitti kaavaluonnoksesta antamassaan lausunnossa harkittavaksi tarkempaa ohjausta huoltopihan suojaamiseksi mm. meluhaittojen vähentämiseksi. Tämän kaltaiset mahdolliset kaavan tarkistukset voidaan ottaa tarvittaessa huomioon myös poikkeamisluvalle asetettavina ehtoina. EL Y-keskuksella ei ole käytössään kaavan muilta osallisilta valmisteluvaiheessa saatuja

7 mielipiteitä ja lausuntoja, Joten tarkempaa kannanottoa poikkeamisluvasta ei ole tässä vaiheessa mahdollista antaa. Poikkeamislupaharkinnassa ennen lupapäätöstä oleellista on analysoida kaavan laatijan kanssa kaikki luonnosvaiheen palaute, mahdolliset kaavaluonnoksen tarkistustarpeet ja niiden merkitys suhteessa haettuun poikkeamis/upaan. Poikkeaminen - Poikkeamislupaa haetaan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 58 :n tarkoittamasta rakentamisesta vastoin asemakaavaa. - MRL 171 : n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisluvan mm. nyt kyseessä olevassa tapauksessa. - Asemakaavasta poiketaan käyttötarkoitusmerkinnän, rakennusalan ja rakennusoikeuden suhteen. Ohjeellisesta tonttijaosta poiketaan, kun tontit yhdistetään. - Poikkeamisluvan myöntämisen edellytyksenä on MRL 171 :n mukaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamista ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. - Lappeenrannan kaupungin elinvoiman ja kaupunkikehityksen toimialan johtosäännön perusteella kaupunkikehityslautakunta ratkaisee kaupungin toimivallassa olevat poikkeamisluvat. Kaupunkisuunnittelun lausunto Poikkeamishakemuksen mukainen hanke on valmisteilla olevan asemakaavamuutoksen mukainen. Kaavamuutoksessa alue on osoitettu liikerakennusten korttelialueena (KL). Hakijan tarkoitus on purkaa tilalla RN:o 11 :428 sijaitseva kerrosalaltaan k-m 2 kokoinen liikerakennus ja rakentaa viereen k-m 2 kokoinen uusi liikerakennus. Asemakaavamuutoksessa osoitettu tontin rakennusoikeus on k-m 2. Hakijan tavoitteena on päästä käynnistämään uudisrakennuksen rakentaminen alkusyksyn 2018 aikana, ennen kuin alueen asemakaavamuutos on hyväksytty ja lainvoimainen. Rakennushankkeen käynnistäminen poikkeamisluvalla mahdollistaa rakennushankkeen käynnistämiseen rakentamisen kannalta edullisempana vuodenaikana alkusyksystä. Poikkeamisluvan myötä hakija voi aloittaa rakentamisen ennen kuin asemakaava saa lainvoiman. Aluetta koskeva

8 Esittelijän ehdotus asemakaavamuutoksen valmisteluvaiheen kuuleminen on pidetty ja kaavaluonnoksesta saatu palaute on huomioitu poikkeamislupaa valmisteltaessa. Valmisteluvaiheessa saadusta palautteesta ei ilmene sellaisia seikkoja, joiden huomioon ottaminen kaavassa vaikeutuisi myönteisen poikkeamisluvan myötä. Alueen liikennejärjestelyt ratkaistaan valmisteilla olevassa asemakaavassa ja katusuunnitelmassa, huoltopihan järjestelyt tarkemman toteutussuunnittelun yhteydessä. Lastauspihan liikenne tulee olemaan niin pieni (1-2 rekkaa/vrk), että sillä ei ole meluvaikutusta ympäröivään asutukseen. Haettu rakentaminen on asemakaavaluonnoksen mukainen. Asemakaavaluonnoksesta saatu palaute on huomioitu poikkeamisluvan valmistelussa. Poikkeamislupaan tulee määrätä ehtoja uudisrakennuksen suunnitteluun ja kaupunkikuvalliseen sopivuuteen liittyen. Uudisrakennuksen suunnittelussa ja sen arkkitehtuurissa, julkisivumateriaaleissa, julkisivujen jäsentelyssä ja värityksessä sekä siihen asennettavissa mainoksissa ja niiden sijoittelussa tulee huomioida rakennuksen sijainti hautausmaan läheisyydessä. Kaupunkikuvatyöryhmältä on pyydettävä lausunto rakennuksen kaupunkikuvallisesta soveltavuudesta ennen rakennusluvan myöntämistä. Rakennuksen suunnittelussa ja rakentamisessa tulee huomioida maanperän radon. Kohde sijaitsee tärkeällä pohjavesialueella. Alueella on kielletty sellainen rakentaminen ja muut toimenpiteet, joista voisi aiheutua vesilain 3 luvun 2 :n sekä ympäristösuojelulain 17 :n (pohjaveden pilaamiskielto) ja 16 :n (maaperän pilaamiskielto) tarkoittamia seurauksia. Tehtäessä rakennustöitä pohjavesialueella on kiinnitettävä erityistä huomiota pohjaveden pilaantumisen estämiseksi. Poikkeamisluvan myöntäminen ei kyseessä olevassa tapauksessa aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeaminen ei johda myöskään vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Kaupunkikehityslautakunta myöntää MRL :n mukaisesti Etelä-Karjalan Osuuskaupalle luvan 2400 k-m 2 suuruisen

9 liikerakennuksen rakentamiselle 539 Kesolan kylän tilalle Kauppala ( ) ja 538 Karsturannan kylän tilalle Hauenhammas ( ) hakemuksen mukaisesti seuraavilla ehdoilla: Uudisrakennuksen suunnittelussa ja sen arkkitehtuurissa, julkisivumateriaaleissa, julkisivujen jäsentelyssä ja värityksessä sekä siihen asennettavissa mainoksissa ja niiden sijoittelussa tulee huomioida rakennuksen sijainti hautausmaan läheisyydessä. Kaupunkikuvatyöryhmältä on pyydettävä lausunto rakennuksen kaupunkikuvallisesta soveltavuudesta ennen rakennusluvan myöntämistä. Rakennuksen suunnittelussa ja rakentamisessa tulee huomioida maanperän radon. Kohde sijaitsee tärkeällä pohjavesialueella. Alueella on kielletty sellainen rakentaminen ja muut toimenpiteet, joista voisi aiheutua vesilain 3 luvun 2 :n sekä ympäristösuojelulain 17 :n (pohjaveden pilaamiskielto) ja 16 :n (maaperän pilaamiskielto) tarkoittamia seurauksia. Tehtäessä rakennustöitä pohjavesialueella on kiinnitettävä erityistä huomiota pohjaveden pilaantumisen estämiseksi. Kaupunkikehityslautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Tätä poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava kahden vuoden kuluessa. Tästä päätöksestä annetaan valitusosoitus Itä-Suomen hallintooikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antamisesta lukien. Ennen minkäänlaiseen rakennustoimeen ryhtymistä on hakijan saatava rakennusvalvontaviranomaiselta rakennuslupa. Päätös Hyväksyttiin. Täytäntöönpano Hakija Rakennusvalvonta Ympäristötoimi Kaakkois-Suomen EL Y-keskus

10 lo' C::> -E. -