Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely

Transkriptio

1 Kalajoen kaupunki KALAJOEN MATKAILUKESKUKSEN TAPAHTUMAHOTEL- LIN TONTTI Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely

2 Sisältö: 1. Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn tarkoitus Hakumenettelyn eteneminen Osallistumisoikeus Arviointiryhmä Hakumenettelyohjeen hyväksyminen ja säännöt Hakumenettelyn aikataulu ja asiakirjat Neuvottelun keskeiset tavoitteet Valintakriteerit Toimenpiteet hakumenettelyn jälkeen Suunnittelualueen kuvaus Suunnittelun tavoitteet ja lähtökohdat Ehdotusten laadintaohjeet Hakumenettelyssä käytössä oleva materiaali... 10

3 Kannen kuva: Ilmakuva suunnittelualueesta. (Suomen Ilmakuva Oy, ) KALAJOEN KAUPUNKI TAPAHTUMAHOTELLIN TONTINLUOVUTUKSEN ILMOITTAUTUMIS- JA NEUVOT- TELUMENETTELY 1. Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn tarkoitus Kalajoen kaupunki järjestää ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn (jäljempänä hakumenettely), jonka tarkoituksena on löytää toteuttaja Kalajoen matkailukeskuksen Tapahtumahotellin tontille Tuomipakkojen alueella. Tapahtumahotellille haetaan yhtä toimijaa tai useamman toimijan yhteenliittymää. Kalajoki on yksi Suomen suosituimmista matkailukeskuksista. Matkailukeskus on kasvanut ja kehittynyt 2000 luvulla voimakkaasti. Vuodepaikkamäärä on yli kolminkertaistunut ja palvelutarjonta monipuolistunut. Vuonna 2014 Kalajoki isännöi loma-asuntomessut, jotka olivat menestys. Tällä hetkellä yöpymisvuorokausia on vuodessa noin ja alueella vierailee vuosittain yli 2 miljoonaa kävijää. Tontti sijaitsee merellisellä Kalajoen matkailukeskuksen ydinalueella, Hiekkasärkillä, johon kuuluu monipuolisia vapaa-ajan toimintoja, kuten golfkenttä, vesipuisto, kylpylä- ja hyvinvointipalveluita, ohjelmapalveluita sekä koko perheen liikunta- ja seikkailuaktiviteettejä. Hiekkasärkkien alue tarjoaa myös erinomaiset puitteet erilaisten tapahtumien, kuten yritystapahtumien, koulutusten, seminaarien ja kongressien järjestämiseen. Hakumenettelyn tavoitteena on löytää aluetta elävöittävä, arkkitehtonisesti korkeatasoinen suunnitelma ja toteutus, joka soveltuu alueen maisemakokonaisuuteen. Valinnassa pyritään löytämään realistinen ja toteuttamiskelpoinen ratkaisu, joka ennakkoluulottomasti täydentää Kalajoen matkailupalveluita. 2. Hakumenettelyn eteneminen 1. vaihe 2 / / 2016 Hakumenettely jakaantuu kahteen vaiheeseen. Ensimmäisessä vaiheessa ilmoittautuminen tapahtuu toimittamalla alustavat viite- ja konseptisuunnitelmat Tapahtumahotellin tontin suunnittelusta ja toteutuksesta. Ensimmäisessä vaiheessa tuotettava materiaali on kuvattu kohdassa 12. Ilmoittautumismenettely alustavien viite- ja konseptisuunnitelmien toimittamiseksi päättyy maanantaina klo 16: vaihe 5 / 2016 alkaen Kalajoen kaupungin nimeämä arviointiryhmä valitsee toiseen vaiheeseen 1-3 suunnitelmaa, jotka täyttävät parhaiten tässä asiakirjassa esitetyt arviointikriteerit. Arvioinnissa painotetaan alueen maankäyttöratkaisua ja arkkitehtonista laatua sekä esitettyjen toimintojen ja palvelukokonai-

4 3. Osallistumisoikeus 4. Arviointiryhmä suuden soveltuvuutta alueelle. Esitetyn konseptin monipuolisuus ja ympärivuotisuus ovat myös kriteerejä, joihin arviointiryhmä kiinnittää huomioita. Neuvotteluihin valittujen toimijoiden kanssa keskustellaan toisessa vaiheessa tarkemmin suunnitelman sisällöstä, tonttien rakentamisen aikataulusta ja vaiheistuksesta. Toteuttajan valinnassa kiinnitetään huomioita toteutustapaan sekä hallinto- ja omistusjärjestelyihin. Kalajoen kaupunki solmii valitun toimijan kanssa yhteistyösopimuksen, jossa määritellään yhteistyön tavoitteet, osapuolten työnjako sekä tontinvarausta ja rakentamista koskevat ehdot. Hakijan on sitouduttava toteuttamaan alue esittämänsä ehdotuksen sekä tontinvarauksen mukaisesti. Tontin vuokrahinnassa noudatetaan alueen käypää hintatasoa, joka on määritelty ulkopuolisen asiantuntija-arvion perusteella (ks. kohta 9). Hakumenettelyyn voivat osallistua rakennusliikkeet/rakennuttajat tai rakennuttajien ja matkailutoimijoiden yhteenliittymät (myöhemmin rakennuttajat), joilla on vaadittu asiantuntemus, vakavaraisuus ja investointikyky alueen rakentamisen toteuttamiseksi. Hakumenettelyyn osallistuvilla rakennuttajilla tulee olla kokemusta vastaavista rakentamishankkeista. Suunnitelman laadinnassa rakennuttajien tulee hyödyntää sellaisia asiantuntijoita (arkkitehdit, ympäristösuunnittelu ym.), joilla on kokemusta vastaavien kohteiden suunnittelusta. Arvioinnissa kiinnitetään erityistä huomioita alueelle esitettyyn palvelukonseptiin sekä toimijan aikaisempiin referensseihin vastaavista kohteista. Hakumenettelyyn osallistumisesta tai ehdotuksista ei makseta palkkioita. Arviointiryhmänä toimii Kalajoen kaupungin Elinkeino- ja maankäyttötoimikunta ja sen käyttämät asiantuntijat. 5. Hakumenettelyohjeen hyväksyminen ja säännöt Hakumenettelyohje on hyväksytty Kalajoen kaupunginhallituksessa. Hakumenettelyssä noudatetaan tämän asiakirjan mukaisia sääntöjä, jotka osallistujat hyväksyvät osallistuessaan menettelyyn. Kalajoen kaupunki pidättää oikeuden olla hyväksymättä yhtään ehdotusta. Kaupungilla on oikeus hylätä hakemukset, jotka eivät vastaa asetettuihin tavoitteisiin. Hakumenettelyyn jätettävät asiakirjat ovat julkisia. Osallistujan tulee merkitä hakumenettelyyn jättämiinsä asiakirjoihin liikesalaisuuden piiriin kuuluvat ei julkiset tiedot. 6. Hakumenettelyn aikataulu ja asiakirjat Tiedotustilaisuus Hakumenettelystä järjestetään tiedotustilaisuus klo 10 Kalajoella. Kysymykset ja vastaukset Osallistujat voivat esittää kysymyksiä hakumenettelyyn liittyen. Kysymykset tulee olla perillä viimeistään maanantaina klo 16.

5 Kysymykset lähetetään sähköpostitse Kalajoen kaupungille osoitteeseen: yhteyshenkilö: Janne Anttila toimitusjohtaja, Kalajoen Hiekkasärkät Oy puh Vastaukset kirjallisiin kysymyksiin annetaan Kalajoen kaupungin internet - sivuilla maanantaihin mennessä. Ilmoittautuminen Ilmoittautuminen hakumenettelyyn tapahtuu toimittamalla alustavat viiteja konseptisuunnitelmat maanantaihin klo mennessä Kalajoen kaupungille osoitteeseen: Kalajoen kaupunki Kalajoentie 5, Kalajoki Kuoreen merkintä Tapahtumahotellin tontti. Neuvottelumenettelyyn valittavien julkistaminen Neuvottelumenettelyyn valitut julkaistaan Hakumenettelyn asiakirjat Hakumenettelyyn liittyvät asiakirjat liitteineen on haettavissa Kalajoen kaupungin internet sivuilta kohdasta Tapahtumahotellin tontinluovutuksen ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely osoitteesta: 7. Neuvottelun keskeiset tavoitteet 8. Valintakriteerit Neuvottelut valittujen hakijoiden kanssa käydään toukokuusta 2016 alkaen. Neuvotteluiden keskeisenä tarkoituksena on tarkentaa hakijan projektisuunnitelmaa. Neuvotteluissa hakijan on mahdollista tarkentaa muun muassa tontin rakentamisen alkamiseen, toteutuksen vaiheistamiseen ja investointiin liittyviä kysymyksiä. Neuvottelussa käydään alustavasti läpi kaupungin ja toteuttajan välisiä urakkarajoja ja vastuita sekä varaus- ja luovutusehtoja. Tontille valitaan neuvottelumenettelyn perusteella yksi varauksensaaja. Osapuolten hyväksymän neuvottelutuloksen jälkeen Kalajoen kaupunki solmii valitun toimijan kanssa yhteistyösopimuksen, jossa määritellään yhteistyön tavoitteet, osapuolten työnjako sekä tontinvarausta ja rakentamista koskevat ehdot. Arvioinnissa painotetaan seuraavia kriteerejä: Alueen maankäyttöratkaisu ja arkkitehtoninen laatu Alueen maankäytön kokonaisrakenne

6 Maiseman ja maastonmuotojen hyödyntäminen rakennuskokonaisuudessa Korkea arkkitehtoninen laatu Pysäköinti- ja pihajärjestelyjen laatu Palvelukokonaisuus Toimintojen ideat ja toimivuus Konseptin monipuolisuus ja ympärivuotisuus Toimijoiden referenssit ja toimitusvarmuus Toimijoiden, arkkitehtien ja muiden suunnittelijoiden aikaisemmat referenssit vastaavantyyppisten rakennus- ja matkailuhankkeiden osalta. Toimijoiden vakavaraisuus ja investointikyky Toteutustapa Suunnitelman toteutuskelpoisuus Toteutuksen aikataulu ja vaiheistus Toteutustapa, hallinto- ja omistusjärjestelyt 9. Toimenpiteet hakumenettelyn jälkeen Neuvottelujen jälkeen Kalajoen kaupunki solmii valitun rakennuttajan kanssa yhteistyösopimuksen, jossa määritellään yhteistyön tavoitteet, työnjako sekä tontinvarausta ja rakentamista koskevat ehdot. Valitun rakennuttajan on sitouduttava toteuttamaan alue esittämänsä ehdotuksen ja yhteistyösopimuksen mukaisesti. Valittu rakennuttaja suorittaa työsopimuksen solmimisen yhteydessä vakuusmaksun Kalajoen kaupungille, joka hyvitetään täysimääräisesti ensimmäisen vuokranmaksun yhteydessä. Vakuusmaksun suuruus on euroa. Mikäli rakennuttaja luopuu hankkeesta, jää maksu kaupungille. Suunnittelualueen tontti varataan yhdeksi vuodeksi valitulle yhteistyösopimuksen solmineelle rakennuttajalle. Tontin varausta voidaan erikseen sovittavilla ehdoilla jatkaa. Vuokrahinta määräytyy korttelin rakennusoikeuden perusteella. Tontti vuokrataan ja vuokra määräytyy ulkopuolisen tahon tekemään kiinteistöarvioon. Kiinteistöarvion mukaan tontin arvo on: 150 /k-m2 * k-m2 = , josta vuosivuokra on 5 % eli Edellä mainitun vuokrahinnan edellytyksenä on, että vuokrasopimus tehdään vuoden 2016 loppuun mennessä. Mikäli rakentaminen toteutuu vaiheittain (1 3 vaiheessa) vuokran määrää porrastetaan toteutuneen rakennusoikeuden määrän mukaan enintään kolmeen osaan jaettuna, kuitenkin siten, että täysimääräinen vuokra laskutetaan viiden vuoden jälkeen sopimuksen allekirjoittamisesta.

7 Vuokrasopimuksessa noudatetaan normaaleja Kalajoen kaupungin tontinvuokrausehtoja. Rakennuttaja maksaa yhdyskuntateknisten verkostojen liittymismaksut maksujen mukaisesti. Rakennuttaja vastaa alueelle alueella olevien rakennusten purkamisesta ja purkamisen aiheuttamista kustannuksista. Rakennuttaja vastaa myös mahdollisten yhdyskuntateknisten verkostojen siirroista aiheutuvista kustannuksista. Mikäli suunnittelualueelle esitetään rakennettavaksi katuja, rakennuttaja vastaa niiden rakentamisesta kaupungin määrittelemien laatukriteerien mukaisesti ja luovuttaa ne kaupungille veloituksetta niiden valmistuttua. Tontilta purettavien rakennusten purkukustannuksia vastaan myönnetään huojennuksena rakennuttajalle vapautus ensimmäisen vuoden vuokrasta. Suunnittelua ja toteutusta koskevat alustavat reunaehdot Alustavia reunaehtoja ovat: toteuttajan on käytettävä vähintään 75 % kaavan mukaisesta rakennusoikeudesta rakentaminen voidaan toteuttaa 1-3 vaiheessa noin 30 % toteutuksesta tulee olla muuta kuin majoitusta tai asumista enintään 20 % toteutuksesta voi olla pysyvässä asumiskäytössä Toteutusta koskevista reunaehdoista neuvotellaan ja sovitaan tarkemmin valitun rakennuttajan kanssa. Hakumenettelyn ehdotusten käyttöoikeus Kalajoen kaupungilla on oikeus käyttää hakumenettelyn aineistoja tekijätietoineen esittely-, näyttely- ja julkaisutarkoituksiin liikesalaisuuksiksi merkittyjä aineistonosia lukuun ottamatta. Hakumenettelyn aineistoihin liittyvien tekijän- sekä käyttöoikeuskysymyksien osalta noudatetaan voimassa olevaa lainsäädäntöä. Valitun rakennuttajan ehdotuksen osalta käyttöoikeudesta sovitaan tarkemmin yhteistoimintasopimuksen laadinnan yhteydessä. 10. Suunnittelualueen kuvaus Kalajoen Hiekkasärkät suunnittelukohteena Suunnittelualueella luonnon ominaispiirteet antavat alueelle omaa erityisluonnetta. Laaja rantaan rajoittuva hiekka-alue, dyynipakka ja mäntypuusto ovat alueella leimaa antavia. Suunnittelualueen yleiskuvaus ja laajuus Kalajoen kaupungin Hiekkasärkkien asemakaavaan merkitty kortteli 400 (RM-3) tontti nro 1 on tarkoitettu Hiekkasärkkien matkailukeskuksen ydinalueen merkittäväksi kehittämiskohteeksi. Suunnittelualue sijoittuu maisemallisesti erittäin arvokkaalle Tuomipakkojen alueelle ja samalla myös Hiekkasärkkien alueen merkittävimpien palvelujen välittömään läheisyyteen. Suunnittelualue on merkitty Hiekkasärkkien asemakaavassa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM-3). Tontin asemakaavan mukainen pinta-ala on m2 ja sillä on rakennusoikeutta k-m2. Korttelialueelle on osoitettu voimassa olevassa asemakaavassa yhtensä 9600 k-m2 rakennusoikeutta. Uudisrakennuksen sijoitusta on ohjattu

8 asemakaavaan merkityillä rakennusaloilla. Asemakaavassa on osoitettu myös rakennusten suurin sallittu kerrosluku, joka on tontin korkeimmalla kohdalla IV-kerrosta ja rannan puoleisella rakennusalan osalla II-kerrosta. Suunnittelualueen rakennuskanta Suunnittelualueella sijaitsee toiminnassa oleva viihderavintola sekä toimistoja majoituskäytössä oleva rivitalo. Betonirunkoinen ravintolarakennus on valmistunut vuonna 1963 ja sen kerrosala on noin 1200 k-m2. Rivitalo on puurunkoinen ja se on valmistunut vuonna Rivitalon kerrosala on noin 705 k-m2. Molemmat rakennukset puretaan kortteliin suunnitellun uudisrakentamisen toteuttamisen yhteydessä valittavan toimijan toimesta. Maankäyttö suunnittelualueen ympäristössä Tontti sijaitsee Suomen suosituimman matkailukeskuksen ydinalueella. Alueella sijaitsee mm. kylpylä, kylpylähotelli, golfkenttä hyvinvointi- ja safaripalveluita, ravintoloita, tanssipaviljonki, vesipuisto ja seikkailupuisto, meriluontokeskus, karting-rata, huoltoasema, infopiste, grillikioskeja ja keskusvaraamo. Suunnittelualueella ei sijaitse asutusta. Maanomistus Suunnittelualueena oleva asemakaavan mukainen RM-3 kortteli 400 tontti nro 1 muodostuu Kalajoen kaupungin omistamista kiinteistöistä Tuomirinne RN:o 3:511, Hiekkasärkät RN:o 3:669 sekä Tuomitaverna RN:o 3:321. Perustamisolosuhteet Suunnittelualue on pääosin dyynimuodostumaa ja suurin korkeusero alueella on noin 11 metriä. Perustamisolosuhteita ei ole tutkittu tontin alueelta. Maaperä muodostuu hiekasta ja hiekkamoreenista. Lähialueella sijaitsevan hotelli-meriluontokeskuksen suunnittelun yhteydessä tehtyjen maaperätutkimusten mukaan kova moreenikerros tulee vastaan noin + 12,5 m (N60). Yhdyskuntatekniikka Suunnittelualue on sähkö-, viemäri-, vesijohto- ja kaukolämpöverkoston piirissä. Asemakaavan mukaiset katuyhteydet on rakennettu. 11. Suunnittelun tavoitteet ja lähtökohdat Tapahtumahotelli Kalajoen matkailun kasvuohjelman mukaisesti Tapahtumahotellia on alustavasti suunniteltu tapahtumien laadukkaaseen toteuttamiseen ja siinä on huomioitu erilaiset tapahtumatuottamisen tarpeet, joita voivat olla esimerkiksi: - muuntuva ja jaettavat tapahtumatilat (jaettava suuri tila ja pienempiä tiloja) - valmiudet tapahtumacatering-toiminnan toteuttamiseen monimuotoisesti - valmis tapahtumatekniikka (mm. äänentoisto, av-tekniikka kameroineen ja näyttöineen, valotekniiikka, ripustusmahdollisuudet) - laadukas ravintolamailma - tapahtumateemoitellut huoneet - ulkotapahtumia palveleva ratkaisu, jossa tapahtumahotellin alin kerros avautuu osin ulos mm. ravintolatoiminnan osalta.

9 Hakijat voivat hyödyntää edellä esitettyjä teemoja ja/tai esittää viitesuunnitelman yhteydessä tästä poikkeavia tai täydentäviä ratkaisumalleja. Ympäristöä koskevat tavoitteet Suunnittelussa tulee huomioida ympäristön antamat lähtökohdat. Suunnittelualueen maisemaa luonnehtii maaston alavuus ja horisontaalisuuden korostuminen ranta-alueella. Lähes saareton ranta ja sen avoin ulappa vaikuttavat maisemaan ja sen kokemiseen voimakkaasti ranta-alueella. Hiekkarannan maisemaa hallitsevat monimuotoiset rannasta mantereelle päin kohoavat avoimet ja osittain fossiiliset, metsän peittämät dyynit. Asemakaavan mukaisesti rakennusmassat tulee pyrkiä terassoimaan rinteeseen ja alueella tulee kiinnittää huomioita olemassa olevan puuston säilyttämiseen. Suunnitelmassa tulee esittää myös piha-alueiden toiminnot sekä korkotasot suhteessa uudisrakennuksiin ja ympäröivään maastoon. Liikenne ja pysäköinti Ajoyhteys tontille kulkee yleisen katualueen kautta. Ajoneuvoliikenne tontin alueelle tapahtuu Dyynitie nimisen kadun kautta. Asemakaavassa on osoitettu tontin alueelle ohjeellinen pysäköintialue sekä ohjeellinen huoltoliikenteen ja pysäköinnin alue. RM-3 kaavamerkinnän mukaan autopaikkoja on varattava vähintään 1 autopaikka/40 k-m2 hotellitoimintaa ja 1 autopaikka/50 k-m2 muuta toimintaa varten. Ehdotuksissa tulee esittää pysäköinnin ja huoltoliikenteen järjestäminen tontille. Maanpäällisen pysäköinnin osalta tulee kiinnittää huomiota pysäköintialueen liittymiseen maisemaan ja tontin pinnanmuotoihin. Ehdotuksessa tulee esittää myös yhteydet tonttia ympäröiville yleisille kevyen liikenteen reiteille. 12. Ehdotusten laadintaohjeet Selostus Ehdotukseen on liitettävä lyhyt selostus A4-koossa, josta kuvataan Tapahtumahotellin tontille esitetty palvelukokonaisuus. Selostuksesta ja suunnitelmakuvista tukee ilmetä tontille suunniteltujen palveluiden, kuten majoitus-, kokous- ja ravintolatilojen mitoitus ja käyttötarkoitus. Hakijan tulee kuvata millä tavalla esitetyt toiminnot tukevat ja monipuolistavat alueen ympärivuotista käyttöä. Selostuksessa kuvataan myös ratkaisun arkkitehti- ja rakennesuunnittelun pääperiaatteet. Selostuksessa on esitettävä kokonaislaskelma koko suunnittelualueen kerrosalasta ja pysäköintipaikkamäärästä. Selostuksessa kerrotaan, miten suunnitelma vastaa esitettyihin arviointikriteereihin ja tavoitteisiin alueen maankäyttöratkaisun ja arkkitehtonisen laadun ja rakentamisinvestointien osalta. Selostukseen on liitettävä myös seuraavat tiedot: Aikaisemmat referenssit vastaavien rakennus- ja matkailuhankkeiden osalta Toteutuksen aikataulu ja vaiheistus Projektiorganisaatiota koskeva kuvaus (projektinjohtajan, arkkitehtisuunnittelun pääsuunnittelijan ja muun keskeisen projektiorganisaation kuvaus)

10 Verovelkatodistus Todistus eläkevakuutusmaksujen suorittamisesta Vaaditut asiakirjat Piirustukset kiinnitetään 594 mm x 840 mm kokoisille jäykille alustoille. Piirustusten tulee olla julkaisukelpoisia ja käsittelyn kestäviä. Lisäksi on toimitettava A3 kokoon pienenetty ja sellaisenaan kopioitavissa oleva kopiosarja (mittakaava ilmoitettava) sekä edellinen pdf -muodossa cdlevyllä tai USB -muistitikulla/kortilla. Havainnekuva Havainnekuva kilpailualueesta ja sen liittymisestä ympäristöön. Kuvasta tulee käydä ilmi rakennusosien kerrosluku ja kerrosala. Rakennukset on esitettävä varjostettuna (auringon tulokulma 45 astetta kaakosta). Alueleikkaukset korttelista Alueleikkaukset korttelista koillis - lounaissuunnassa ja kaakkois-luoteissuunnassa. Käytettyjen rakennustyyppien luonnossuunnitelmat Kilpailijan on esitettävä luonnosmaisesti alueelle rakennettavaksi ajateltujen rakennusten pohjat, julkisivut ja leikkaukset. Luonnoksissa on esitettävä tilojen käyttötarkoitus ja pysäköintitapa. Pysäköintiratkaisu Kilpailijan on esitettävä pysäköintiratkaisut ja vaaditut autopaikkamäärät. Muu selventävä materiaali Kilpailija voi jättää myös muuta ehdotustaan selventävää materiaalia kuten perspektiivikuvia. 13. Hakumenettelyssä käytössä oleva materiaali 1) Valokuvia suunnittelualueelta 2) Kalajoen matkailun kasvuohjelma ) Suunnittelualueen rajaus (pdf) 4) Asemakaavakartta ja -selostus 5) Pohjakartta, kilpailualueen rajaus (dwg) 6) Osoitekartta (pdf) 7) Johtokartta, vesi- ja viemärijohdot (dwg) Liite 1; valokuvia suunnittelualueelta

11 Kuva 1, Tuomipakkain Dyynin aluetta

12 Kuva 2, Näkymä suunnittelualueelta merelle Kuva 3, Näkymä suunnittelualueelta leirintäalueen portin suuntaan

13 Kuva 4, Ilmakuva suunnittelualueelta