TAMPEREEN KAUPUNKIRAITIOTIEN LINJAUKSEN KIINTEISTÖTALOUDELLINEN ANALYYSI

Transkriptio

1 TAMPEREEN KAUPUNKIRAITIOTIEN LINJAUKSEN KIINTEISTÖTALOUDELLINEN ANALYYSI 23. HUHTIKUUTA 2014

2 Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL Helsinki Puh: Fax: Kannen kuva: Ari Järvelä, Tampereen kaupunki / IDIS Design Oy Raportin kuvat: Tampereen kaupunki Kartta-aineisto: Tampereen kaupunki, Maanmittauslaitos, Esri Tämä työ on laadittu asiakkaan käyttöön raitiotien suunnittelun valmisteluun, esittelyyn ja päätöksentekoon. Laatijan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Mikäli raportin tietoja julkaistaan, tulee raportti julkaista kokonaisuudessaan. Raporttiin viitattaessa on julkaistava raportin laatija, eli Newsec Valuation Oy. Työ on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Tämä työ on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon. Kaikki raportissa esitetyt analyysit ja johtopäätökset perustuvat laatijan parhaaseen mahdolliseen tietoon sekä raportissa mainittuihin oletuksiin ja ehtoihin. Laatijalla ei ole eturistiriitoja hinnoiteltuihin kohteisiin tai alueisiin eikä laatijan palkkio ole riippuvainen työn sisällöstä Hinnoittelun on suorittanut tämän tyyppisten kohteiden arvonmääritykseen pätevöitynyt kiinteistöarvioija. Työ ei täytä laajuudeltaan, tarkkuudeltaan eikä tietojen tarkistusvelvollisuuden miltään osilta auktorisoidun AKA-arvion vaatimuksia. 2/51

3 Sisällysluettelo... 2 Sisällysluettelo... Virhe. Kirjanmerkkiä ei ole määritetty. 1 Johdanto Tausta Tampereen kaupunkiraitiotie Työn kuvaus Raitiotien linjaus Tarkasteltavat osa-alueet Santalahti Onkiniemi Onkiniemi Amuri Hipposaukio Hakametsä Kalevanrinne Lentävänniemen keskusta Niemenranta Lielahti Turtola Hallila Pohjois-Hervanta Hervantajärven OYK-alue Lintuhytti Muut alueet reitin vaikutusalueella Suunniteltu maankäyttö Maanomistus Rakentamisen määrä Toteutumisaikataulu Markkina-analyysi Suomen kansantalous Tampereen väestö ja työllisyys Asuntomarkkinat Liiketilamarkkinat Rakennusoikeuden arvo Arvon määritelmä Arviointimenetelmät Korkotuettu rakentaminen (ARA) Liikerakennustonttien kaupat Rakennusoikeuden arvot nykytilassa Asuntotonttien nimellinen hintakehitys Tampereella /51

4 8 Maankäyttösopimuskorvaus Muut laskennassa käytetyt muuttujat ja periaatteet Raitiotielinjauksen hintavaikutus Kirjallisuuskatsaus tutkimuksista raitiotien hintavaikutuksesta kiinteistöjen arvoihin ulkomailla Hintaselvitykset pääkaupunkiseudun väylähankealueilla Johtopäätökset Oletukset linjavaihtoehtojen vaikutuksesta kerrosneliöhintoihin Santalahti Onkiniemi Onkiniemi Amuri Hipposaukio Hakametsä Kalevanrinne Lentävänniemen keskusta Niemenranta Lielahti Turtola Hallila Pohjois-Hervanta Muut alueet Tulot alueittain eri reittivaihtoehdoilla Yhteenveto Julkistaminen Lähdeluettelo /51

5 1 Johdanto Tampereen kaupunkiraitiotien ensimmäisen linjan yleissuunnittelu välille Hervanta Keskusta Lentävänniemi aloitettiin tammikuussa Tämä selvitys on jatkovaihe Newsec Valuation Oy:n keväällä 2013 laatimaan raitiotien selvitykseen, jossa tutkittiin raitiotien alustavan yleissuunnitelman mukaisia ensimmäisen vaiheen vaihtoehtoisia reittejä. Ensimmäisen vaiheen selvityksessä Pispalan reittivaihtoehdot olivat Paasikiventie / Pispalan Valtatie, keskustassa Hämeenkatu Itsenäisyydenkatu / Kalevantie sekä Kalevassa Sammonkatu / Teiskontie ja Kissanmaankatu (TAYS:n reitti). Tässä jatkovaiheen selvityksessä tutkitaan aikaisemman selvityksen jälkeen valittuja raitiotien reittejä ja laajennetaan tarkastelualue koskemaan myös muutosalueita Hervannan ja Lentäväniemen reiteillä. Raitiotie on merkittävä kaupunkisuunnitteluhanke, jossa liikenneratkaisujen lisäksi tutkitaan asumisen ja palvelujen kehittämistä hyvän joukkoliikenteen läheisyydessä. Raitiotien varrella tutkitaan täydennysrakentamisen ja maankäytön kehittämisen mahdollisuuksia. Tässä työssä on laadittu Tampereen kaupunkiraitiotien vaikutusalueen kiinteistöjen arvonmuutoksen analyysi. Lähtökohtana on tarkastella hankkeesta aiheutuvaa arvonmuutosta kaupungin omistamilla alueilla sekä alueilla, mistä kaupungille on odotettavissa maankäyttösopimustuloja kaavamuutoksen seurauksena. Osana kaupunkiraitiotien kiinteistötaloudellista analyysia olemme määrittäneet tonttimaan rakennusoikeudelle markkinahintatason tonttimaan pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti. Tonttimaan hinnoittelun pohjana ovat toimineet raportissa esitetyt, Tampereen keskustassa sekä soveltuvilla vertailualueilla tehdyt markkina-analyysit sekä kauppahintaselvitykset. Tarkastelu on tehty osa-alueittain Tampereen kaupungilta saadun, myöhempänä työssä esitetyn osa-aluejaon mukaisesti. Yksityisen maanomistuksen osalta olemme arvioineet maankäyttösopimuskorvausten suuruuden vastaavan osa-aluejaon mukaisesti. Työssä on arvioitu myös tulojen aikataulut, perusteena ovat toimineet tilaajalta saadut arviot kaupunkiraitiotien ja aluesuunnittelun toteutumisen aikataulusta. Työn lopussa on esitetty arvioidut, tulevaisuudessa saatavat maankäyttöön liittyvät tulot osaalueittain sekä linjausvaihtoehdoittain. Analyysi on tehty hyödyntäen Newsecin kehittämää kassavirtapohjaista alueanalyysi-sovellusta. Selvityksen aineistona on käytetty ensisijaisesti Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteriä sekä toimeksiantajalta saatuja lähtötietomateriaaleja, kuten kerrosalalaskelmia ja karttaaineistoja. Taustamateriaalina on käytetty lisäksi muun muassa lainvoimaisia kaavoja sekä Raitiotielinjan Hervanta Keskusta Lentävänniemi alustavaa yleissuunnitelmaa (Tampereen kaupunki, Ramboll 2011) sekä raitiotien pysäkkien saavutettavuuskarttaa. Työssä tehdyistä oletuksista on keskusteltu yhdessä kaupungin edustajien kanssa projektin aikana järjestetyissä työpajoissa. Työn toimeksiantajana on Tampereen kaupunki, edustajinaan kiinteistöjohtaja Mikko Nurminen, projektipäällikkö Ville-Mikael Tuominen, suunnittelujohtaja Taru Hurme, yhdyskuntasuunnittelupäällikkö Hanna Montonen, sekä tonttipäällikkö Reino Pulkkinen Ensimmäisen vaiheen työn laati kevään 2013 aikana Newsec Valuation Oy (Newsec). Työn tekemiseen osallistuivat Newsecistä DI Joona Nyman, AKA (yleis.), KHK, Lauri Vaarama, TkK Eeva Härkönen, TkK Olli-Pekka Mustonen, TkK Amos Larinkoski sekä DI, MRICS, AKA (yleis.), KHK Hannu Ridell. Jatkovaiheen selvitykseen syksyn 2013 ja kevään 2014 aikana Newseciltä osallistuivat AKA (yleisauktorisointi), KHK, Lauri Vaarama, KTM Saila Lavikainen, KTK Henrik Alestalo sekä TkK Eeva Härkönen. 5/51

6 Kaupunkiraitiotien suunnittelu on tätä työtä tehtäessä vielä kesken ja työn perustana toimivat arviot alueellisesta maankäytöstä vain suuntaa antavia. Nyt tehtyä selvitystyötä on mahdollista tarkentaa ja työn rajausta laajentaa tulevaisuudessa suunnittelutyön edetessä. Helsingissä, Newsec Valuation Oy Lauri Vaarama Saila Pitkänen 6/51

7 2 Tausta 2.1 Tampereen kaupunkiraitiotie Tampereen kaupunkiraitiotie on suunnitteluvaiheessa oleva kevyt raideliikennejärjestelmä Tampereen seudulle. Kaupunkiraitiotie on toteutuessaan osa seudullista joukkoliikennejärjestelmää, jonka suunnittelun taustalla on ajatus liikkumistapojen uudistamisesta ja henkilöautoliikenteen osuuden nykyisen kasvu-uran taittamisesta. Alustava yleissuunnitelma kaupunkiraitiotien ensimmäisestä osasta valmistui lokakuussa Alustavan yleissuunnitelman suunnittelualue Hervanta Keskusta Lentävänniemi on ensimmäinen osa kaupunkiraitiotien verkkoa. Alustavassa yleissuunnitelmassa paikannettiin kaupunkiraitiotien potentiaalisimmat linjausvaihtoehdot, laadittiin suunnitelmat kaupunkiraitiotien toteuttamisesta sekä vertailtiin kaupunkiraitiotien ja bussiliikenteen eroja. Kaupunginvaltuusto hyväksyi alustavan yleissuunnitelman jatkosuunnittelun pohjaksi joulukuussa Raitiotien yleissuunnitelman laatiminen raitiotien ensimmäisestä linjasta käynnistyi tammikuun 2013 alussa. Keväällä 2013 selvitettiin alustavassa yleissuunnitelmassa olleiden reittivaihtoehtojen vaikutuksia ja kustannuksia sekä asukkaiden liikkumistarpeita. Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaupunginhallituksen esittämän linjauksen suunnittelun pohjaksi. Hyväksytyssä linjauksessa raitiotie kulkee Hervannasta keskustaan Sammonkatua ja Itsenäisyydenkatua pitkin. Ensimmäisessä vaiheessa otetaan mukaan myös reitti keskustasta Tampereen Yliopistolliselle sairaalalle (TAYS) Teiskontietä pitkin. Pispalan kannaksen linjaus oli riippuvainen Rantaväylän tunnelin rakentamispäätöksestä. Päätös keskustatunnelin rakentamisesta tehtiin kaupunginvaltuustossa päätös Tunnelin rakentaminen on aloitettu loppuvuodesta 2013 ja tunnelin on määrä valmistua vuonna Tampereen kaupunginhallitus päätti esittää valtuustolle, että kaupunkiraitiotien linja kulkee Pispalan kannaksella Sepänkadun ja Paasikiventien kautta. Tampereen kaupunginvaltuusto päätti , että suunnitellun kaupunkiraitiotien reittivaihtojen vaikutukset selvitetään vielä tarkemmin. Raitiotien vaihtoehtojen vaikutusten selvittämisen lisäksi kaupunginvaltuusto päätti myös siitä, miten eri joukkoliikennevaihtoehtoja on tarkoitus vertailla ratikkavaihtoehtojen pohjaksi. Kaupunginvaltuusto on päätöksessään edellyttänyt, että raitiotien yleissuunnitelman laatimisen sisällytetään eri joukkoliikennevaihtoehtojen kokonaistaloudellinen vertailu. Vertailuun otetaan 1) runkobussijärjestelmä, 2) raitiotien ensimmäinen vaihe, jossa on raitiotieyhteys keskustasta Hervantaan, Lentävänniemeen ja keskussairaalalle, 3) vaihtoehto, jossa raitiotielle suunnitellulla kulku-uralla liikennöi raitiovaunujen sijaan dieselkäyttöiset tai diesel-sähköiset tuplanivelbussit, 4) ratkaisu, jossa raitiotien kulku-uralla liikennöi raitiovaunujen sijaan tuplaniveljohdinautot. Tässä toisen vaiheen tarkastelussa tarkastellaan vuonna 2013 jatkoon valittujen linjojen eli Pispalassa Paasikiventie tai Pispalan Valtatie Keskustassa Pirkankatu-Hämeenkatu- Itsenäisyydenkatu Kalevassa Sammonkatu-Rieväkatu ja Teiskontie kohti TAYS:a sekä Lentävänniemen ja Hervannan väylien maankäyttötuloja runkobussijärjestelmällä ja raitiotiejärjestelmällä. 7/51

8 2.2 Työn kuvaus Tässä työssä on laadittu Tampereen kaupunkiraitiotien vaikutusalueen kiinteistöjen arvonmuutoksen analyysi. Tarkastelu on tehty, jäljempänä kuvatuille osa-alueille Työn lähtökohtana on ollut tarkastella 1. raitiotiehankkeesta aiheutuvaa rakennusoikeuden arvon kehittymistä kaupungin omistamilla maa-alueilla sekä 2. kiinteistöjen arvon muutosta muilla kuin kaupungin omistamilla alueilla, mistä kaupungille on odotettavissa maankäyttösopimustuloja kaavamuutoksen seurauksena. Työssä on määritetty tonttien luovutuksesta saatavat tulot sekä yksityisen maanomistuksen osalta maankäyttösopimuskorvauksina perittävät tulot osa-alueittain, huomioiden raitiotien linjausvaihtoehdot, alueelle arvioitu tuleva rakentaminen, hankkeen arvioitu toteutusaikataulu sekä hintojen ja kustannusten ajallinen kehitys. Laskennan lähtötiedot, erityisesti tulevan rakentamisen arvioidut määrät ovat alustavia ja niihin liittyy useita epävarmuuksia, jotka johtuvat erityisesti suunnitelmien keskeneräisyydestä. Huomattavaa on, että esitettyihin tuloksiin liittyy vastaavasti epävarmuutta ja tulokset tarkentuvat vasta, kun arviot tulevasta maankäytöstä selkiytyvät. Työhön ei ole sisältynyt infrarakentamisen kustannusten tai kokonaistalouden arviointia eikä varsinaista kiinteistökohtaista arviointia. Vastaavasti alueiden rakennuskantaa ei ole arvioitu. Tämänkaltaiset tarkastelut ja esimerkiksi kohdealueella tapahtuvan kiinteistöverojen nousun arvioinnit on mahdollista tehdä myöhemmin hankkeen edetessä. 3 Raitiotien linjaus Tampereen kaupunkiraitiotien ensimmäisen linjan jatkosuunnittelu kohdistuu välille Hervanta Keskusta Lentävänniemi. Kaupunkiraitiotielle laadittiin alustavassa yleissuunnitelmassa linjausvaihtoehdot, jotka erosivat paikoin toisistaan. Tässä tarkastelussa tarkastellaan raitiotien jatkosuunnitteluun syksyllä 2013 valittuja reittejä. Jatkoon valitut yleissuunnitelman mukaiset ensimmäisen linjan reitit ovat: 1. Pispalassa Paasikiventie tai Pispalan valtatie 2. Keskustassa Pirkankatu-Hämeenkatu-Itsenäisyydenkatu 3. Kalevassa Sammonkatu sekä Teiskontie (TAYS:n reitti) 4. Lentävänniemen reitillä raitiotie kulkee alustavien suunnitelmien mukaan Lielahdessa Enqvistinkatua, Lielahdenkatua Federleynkadulle ja siitä edelleen kohti Lentävänniemeä. 5. Hervannan reitti kulkee Hakametsän pohjoispuolella Hervannan Valtaväylän vierellä. Hervannassa väylä kulkee Insinöörinkatua ja kääntyy siitä joko itään kohti Teknillistä yliopistoa ja Hermiankadulle tai länteen Arkkitehdinkadulle. Työssä tarkastellaan kolmea eri skenaariota: Skenaario 0+ = raitiotie ei toteudu, perustuu bussivaihtoehtoon Skenaario 1 = raitiotie länteen toteutuu Paasikiventien kautta Skenaario 2 = raitiotie länteen toteutuu Pispalan valtatien kautta 8/51

9 Reittilinjaus ja Santalahden vaihtoehtoiset linjaukset on esitetty seuraavalla kartalla. 1) Paasikiventie 2) Pispalan VT TAYS Hermiankatu Arkkitehdinkatu Kuva 1 Ensimmäisen linjauksen mukainen reitti Linjaus vaikuttaa tarkasteltavilla osa-alueilla (kts. 4 Tarkasteltavat osa-alueet) käytettyihin oletuksiin tulevasta maankäytöstä, rakennusoikeuden arvosta sekä toteutumisaikataulusta. Lähtökohtana on, että tietyillä alueilla sekä rakentamisen määrä että rakennusoikeuden arvo kasvavat, mikäli raitiotien linjaus kulkee alueen kautta. Näitä oletuksia on käsitelty tarkemmin jäljempänä kappaleissa 5.2 Rakentamisen määrä sekä 10 Raitiotielinjauksen hintavaikutus. 9/51

10 Kuva 2 Raitiotien pysäkkien sijainnit 4 Tarkasteltavat osa-alueet Tämän työn lähtökohtana on ollut tarkastella raitiotiehankkeesta aiheutuvaa arvonmuutosta kaupungin omistamilla maa-alueilla ja sekä muiden omistajien omistamilla alueilla, mistä kaupungille on saatavissa maankäyttösopimustuloja kaavamuutoksen seurauksena. Tarkastellut alueet perustuvat Tampereen kaupungilta saatuun osa-aluejakoon ja ovat: 1. Santalahti 2. Onkiniemi 1 3. Onkiniemi 2 4. Amuri 5. Hipposaukio 6. Hakametsä 7. Kalevanrinne 8. Lentävänniemen keskusta 9. Niemenranta Lielahti 11. Turtola 12. Hallila 13. Pohjois-Hervanta 14. Hervantajärven OYK-alue 15. Lintuhytti 16. Muut alueet reitin vaikutusalueella 10/51

11 Alueet 1 7 on tarkasteltu työn ensimmäisessä vaiheessa keväällä 2013 ja alueet 8 16 ovat Lentävänniemen ja Hervannan väyliä koskevia alueita, jotka on otettu mukaan työn toisen vaiheen tarkasteluun. Lielahti Lentävänniemen keskusta Niemenranta 3 Santalahti Onkiniemi 1 Onkiniemi 2 Amuri Hipposaukio Hakametsä Kalevanrinne Turtola Hallila Pohjois-Hervanta Hervantajärvi Lintuhytti Kuva 3 Ensimmäisen linjan reitillä tarkasteltavat osa-alueet Tarkasteltavista alueista on sovittu yhteistyössä Tampereen kaupungin edustajien kanssa. Tarkasteltaviksi osa-alueiksi on valittu suunnitellun raitiotielinjauksen ja kiinteistöjen arvonkehityksen kannalta merkittäviksi katsottuja alueita sekä reitin varrella olevia pienempiä alueita, jotka on tutkittu yhtenä kokonaisuutena. Tarkastelun ulkopuolelle on jätetty tässä vaiheessa alueita, joilla raitiotien vaikutuksen maankäyttöön ja erityisesti kiinteistöjen ja maan hintaan oletetaan olevan vähäisempi, kuten kaupungin keskusta-alue ja TAYS:n väylän varrella olevat alueet, pl. Hipposaukio, johon raitiotiellä on katsottu olevan vaikutusta. Nyt tehtyjä aluerajauksia voidaan laajentaa tulevaisuudessa. Työssä tarkastellut osa-alueet on kuvattu seuraavissa kappaleissa. 11/51

12 4.1 Santalahti Kuva 4 Santalahti Santalahti sijaitsee Pispalanharjun pohjoisrinteen ja Näsijärven välissä. Alueen läpi kulkevat liikenteen pääväylät VT 12 eli Paasikiventie ja rautatie. Santalahden osayleiskaava on saanut lain voiman Alue on sen osalta osoitettu pääosin asuinrakentamiseen. Nykyisin Santalahti on muutosvaiheessa olevaa teollisuusaluetta, jonka keskellä on poikkeusluvalla 1990-luvun puolivälissä rakennettu asuinkerrostalokortteli. Alueella on käynnissä muutos teollisuusalueesta asuinalueeksi, jonka on tarkoitus sijoittua Paasikiventien ja rautatien väliin, pohjoisrinteeseen. Rannassa on puistoa ja venesatama. Vuonna 2009 käynnistetty asemakaava on ehdotusvaiheessa. Suunnittelun tavoitteena on korkeatasoinen ja viihtyisä asuinalue, joka toimii porttina Tampereelle lännestä saavuttaessa. Alueelle jää lähivirkistykseen soveltuvia rakentamisesta vapaita alueita ja Näsijärven rantaaluetta kehitetään satamapalvelujen alueena sekä virkistysalueena. Yhtenä alueen tulevan maankäytön perusteena on Rantaväylän tunnelin toteutuminen. Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäinen linja kulkee keskustasta Lentävänniemeen Santalahden kohdalla vaihtoehtoisesti Paasikiventien ja Sepänkadun rinnalla tai Pispalan Valtatiellä. Kummassakin linjauksessa alue sijoittuu kahden raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<400 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

13 4.2 Onkiniemi 1 Kuva 5 Onkiniemi 1 Onkiniemi 1 on Näsijärven rannassa, Paasikiventien pohjoispuolella sijaitseva alue, jolla sijaitsee Särkänniemen huvipuistoa palveleva Onkiniemen pysäköintialue sekä Haarlan vanha tiilitehdasrakennus. Tulevassa käytössä alueelle on suunniteltu lähinnä asuinkerrostalorakentamista, tulevan liikerakentamisen on oletettu olevan pääasiassa kerrostalojen kivijalassa sijaitsevia liiketiloja. Suunnittelussa tulee huomioida alueen teollisuushistoria. Lähimmät palvelut sijoittuvat tarkastelualueen ulkopuolelle. Alueen tulevan maankäytön perusteena on Rantaväylän tunnelin toteutuminen. Rantatunnelihankkeessa Santalahden ja Naistenlahden väliselle tieosuudelle rakennetaan noin 2,3 km pitkä maantietunneli. Hankkeen tavoitteina ovat muun muassa maankäytön tehostaminen ja Näsijärven rannan vapauttaminen muuhun käyttöön. Santalahden päähän tunnelia rakennetaan eritasoliittymä. Tunnelin toteutus on aloitettu loppuvuodesta Tunnelin on määrä valmistua vuonna Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäinen linja kulkee keskustasta Lentävänniemeen Onkiniemen kohdalla vaihtoehtoisesti Paasikiventien rinnalla tai Pispalan Valtatiellä. Paasikiventien linjauksessa alue sijoittuu osittain raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle. Pysäkin hyöty jäänee alueella kuitenkin vähäiseksi. Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

14 4.3 Onkiniemi 2 Kuva 6 Onkiniemi 2 Onkiniemi 2 on Särkänniemen juuressa, Paasikiventien pohjoispuolella sijaitseva alue, jolla sijaitsee muun muassa Suomen Trikoon 1950-luvulla valmistuneet teollisuusrakennukset sekä Särkänniemen huvipuiston pysäköintialue. Alueen suunnittelu on vielä kesken, mutta alustavissa keskusteluissa alueelle on suunniteltu asuinkerrostaloja ja erilaista liikerakentamista, joskaan ei varsinaista vähittäiskaupan yksikköä. Alustavissa suunnitelmissa alueelle on esitetty esimerkiksi Särkänniemen huvipuistoa palvelevaa hotellitoimintaa. Tämä suunnitteluvaihtoehto nojaa vahvasti huvipuiston kehittymiseen. Vaihtoehtoisesti historialliset teollisuusrakennukset on suunniteltu otettavan kulttuuri- ja opetustoiminnan käyttöön siten, että alueesta voisi muodostua niin sanottu luovien alojen keskus. Yhtenä alueen tulevan maankäytön perusteena on Rantaväylän tunnelin toteutuminen. Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäinen linja kulkee keskustasta Lentävänniemeen Onkiniemen kohdalla vaihtoehtoisesti Paasikiventien rinnalla tai Pispalan Valtatiellä ja Pirkankadulla. Paasikiventien linjauksessa alue sijoittuu vain osittain raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle. Pysäkin hyöty jäänee alueella kuitenkin vähäiseksi. Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille riippumatta siitä, toteutuuko raitiolinja. 14/51

15 4.4 Amuri Kuva 7 Amuri Amurin kaupunginosa sijaitsee Tampereen keskustan länsilaidalla, noin yhden kilometrin päässä Tammerkoskesta ja noin 1,5 kilometrin päässä Tampereen rautatieasemasta. Amuri rakennettiin alunperin 1860-luvulla Finlaysonin tehtaan työntekijöiden asuinalueeksi. Nykyinen rakennuskanta edustaa luvuilla valmistunutta väljää ja lähiömäistä rakentamista. Alueelle arvioitu tuleva käyttö on nykyistä kaupunkimaisempaa, tiiviimpää ja korkeampaa asuinkerrostalorakentamista. Arvio pohjautuu Tammelan kaupunginosan täydennysrakentamisen yleissuunnittelusta saatuihin näkemyksiin. Alue on pitkälti yksityisessä omistuksessa, mistä johtuen alueen rakennemuutoksen aikataulun voidaan olettaa olevan pitkä. Alueen kehitys tapahtuu todennäköisimmin vaiheittain tontti kerrallaan ja täydennysrakentamisena. Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäinen linja kulkee keskustasta Amurin kohdalla Pirkankatua ja jatkaa siitä kohti Lentävänniemeä vaihtoehtoisesti joko Sepänkatua ja siitä edelleen Paasikiventielle tai Pirkankatua ja siitä edelleen Pispalan valtatielle. Kummassakin linjauksessa alue sijoittuu raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<600 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

16 4.5 Hipposaukio Kuva 8 Hipposaukio Hipposaukio on Teiskontien ja Hervannan Valtaväylän liikenteelliseen solmukohtaan sijoittuva tarkastelualue, jolla sijaitsee valtion virastotalona toimiva Hippostalo, sen eteläpuolinen pysäköintialue sekä Teiskontien pohjoispuolelle jäävä puistokaistale. Alueelle arvioitu tuleva käyttö on korkeaa asuinkerrostalorakentamista. Valtion virastotalon kiinteistön omistaa Senaatti-kiinteistöt ja alueelle suunniteltu lisärakentaminen kohdistuu osittain kaupungin maille. Työssä oletetaan, että Teiskontien ja Ilmarinkadun väliin jäävää virkistysaluetta tullaan osin hyödyntämään täydennysrakentamiseen. Kaupunkiraitiotien jatkosuunnitelmassa raitiotien ensimmäisen linjan TAYS:n reitti kulkee Hipposaukion alueen kohdalla keskustaan Teiskontietä pitkin. Alue sijoittuu raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<400 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

17 4.6 Hakametsä Kuva 9 Hakametsä Hakametsän tarkastelualue sijoittuu Hervannan Valtaväylän itäpuolelle. Alueella sijaitsee urheilu- ja liikuntatoimintoja, näitä palvelevat laajat pysäköintialueet sekä Hakametsän jäähallin pohjoispuolella Uudenkylän kerrostalovaltainen asuinalue. Hakametsän jäähallin ympäristön voidaan katsoa olevan osittaisen käyttötarkoituksen muutosalue. Uudenkylän asuinkerrostaloalueelle on suunniteltu täydennysrakentamista ja jäähallin läheisyyteen sekä eteläpuolelle liikerakentamista. Tulevaisuuden täydennysrakentamiseen vaikuttaa erityisesti Keskusareenahankkeen eteneminen ja mahdolliset muutokset Hakametsän jää- ja harjoitushallin käytössä. Tavoitteena on muuttaa aluetta kaupunkikuvalliseksi osaksi keskustaa nykyisen laajojen pysäköintialueiden ja hallimaisten rakennusten hallitseman miljöön sijaan. Kaupunkiraitiotien jatkosuunnitelmassa raitiotien ensimmäinen linja kulkee Hakametsän kohdalla keskustaan Sammonkatua ja Rieväkatua. Alue ei sijoitu raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle. Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

18 4.7 Kalevanrinne Kuva 10 Kalevanrinne Kalevanrinteen tarkastelualue sijaitsee Hervannan Valtaväylän ja Sammonkadun risteyksestä länteen. Alueella on tilaa vaativaa kauppaa, päivittäistavarakaupan suuryksikkö sekä asutusta. Kaupunkikuvaa hallitsevat liikenneympäristö, hallimaiset rakennukset ja laajat pysäköintialueet. Alueella on käynnissä asemakaavan laadinta, jossa alueelle on suunniteltu asuinkerrostalosekä liikerakentamista. Kalevanrinteen itäosaa tutkitaan alueen asemakaavan muutosta edeltävällä yleissuunnitelmalla, joka käsittelee osayleiskaavan mukaisesti Sammonkadun ja Sarvijaakonkadun välisen palveluvaltaisen yritystoiminnan alueen muuttamista asuinkäyttöön sekä muutosalueen liittymistä uudistuvaan kaupallisten palveluiden alueeseen, jolle saa sijoittaa seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön. Kaupunkiraitiotien jatkosuunnitelmassa raitiotien ensimmäinen linja kulkee Kalevanrinteen kohdalla keskustaan Sammonkatua ja Rieväkatua. Alue sijoittuu raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<400 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

19 4.8 Lentävänniemen keskusta Kuva 11 Lentävänniemen keskusta Lentävänniemen keskustan tarkastelualue Lielahdenkadun molemmin puolin. Tarkastelualueella sijaitsee pääosin metsä- ja ranta-aluetta. Alueella sijaitsee myös Lentävänniemen koulu, Halkoniemen pienvenesatama sekä puistoaluetta. Alueella on käynnissä asemakaavan laadinta. Uusille korttelialueille on osoitettu uutta asuinkerrosalaa yhteensä kem², mikä tarkoittaa arviolta uutta asukasta alueelle. Asuinrakennusten kerrosluvut vaihtelevat kahden ja seitsemän välillä. Lisäksi kaavassa on osoitettu 400 kem² liiketilaa, joka sijoitetaan Lentävänniemen liikekeskuksen kohdalla asuinkerrostalojen katutasolle. Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäinen linja kulkee Lentämänniemen keskustan kohdalla Nottbeckinpolkua ja Männistönkujaa pitkin ja jatkaa siitä kohti pohjoista. Alue sijoittuu raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<400 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille riippumatta siitä, toteutuuko raitiotie. 19/51

20 4.9 Niemenranta 3 Kuva 12 Niemenranta 3 Niemenranta 3 -tarkastelualue sijaitsee Lielahdenkadun eteläpuolella, tien ja rannan välisellä alueella. Alue on pääosin joutomaata. Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäinen linja kulkee Niemenrannan tarkastelualueen kohdalla Kehyskadun linjausta pitkin kohti pohjoista ja kääntyy siitä Lielahdenkadulle kohti koilliseen. Alue sijoittuu raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<400 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

21 4.10 Lielahti Kuva 13 Lielahti Lielahden alue sijaitsee Paasikiventien ja Lielahdenkadun ympäristössä. Alue koostuu paljon tilaa vievän kaupan sekä erikoistavarakaupan rakennuksista. Alueella sijaitsee kaksi hypermarketia. Rakennukset ovat matalia ja hallimaisia. Alueen julkiset palvelut keskittyvät tulevaisuudessa Lielahti-taloon, johon sijoittuvat terveyspalvelut ja kirjasto. Aluekeskuksen koillispuolelle on rakenteilla Niemenrannan alue, jolle tulee 4000 uutta asukasta. Lielahden keskuksen tuntumassa sijaitsee laaja tehdasalue, jossa tehdastoiminta on loppunut vuonna Kaupunki osti tehdasalueen maaliskuussa 2014 Metsä-Boardilta. Lielahden osayleiskaava on tullut voimaan Siinä on osoitettu aluekeskuksen keskustaalue ja sen ympärille laajoja palvelujen, hallinnon ja kaupan alueita. Asemakaavoja on osittain päivitetty yleiskaavan mukaisiksi. Keskustatoimintojen alue ei kuitenkaan ole lähtenyt toteutumaan yleiskaavan mukaisesti. Lielahden alueen tulevaa maankäyttöä arvioidaan ja suunnitellaan uudestaan kantakaupungin yleiskaavan yhteydessä Raitiotien yleissuunnitelman yhteydessä on tehty alustavia maankäyttötarkasteluja aluetta koskien. Tavoitteena on tutkia tehdasalueen liittämistä osaksi aluekeskusta. Asuntorakentaminen tulee painottumaan ranta-alueelle. Alue sijoittuu kolmen raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<400 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

22 4.11 Turtola Kuva 14 Turtola Turtolan tarkastelualue sijaitsee Hervannan Valtaväylän varressa. Keskeisin osa suunnittelualuetta on Turtolan hypermarketalue, alueen keskeinen ja merkittävä kaupallinen keskittymä. Hervannan valtaväylän länsipuoli on Muotialan asuntoalueen hiljan rakentunutta itäosaa, jota rajaa pistekerrostalojen rivi valtaväylän varressa. Suunnittelualueen pohjoispuolella on laaja Iidesjärven ja Kirkkosuonnotkon alueista koostuva virkistysaluekokonaisuus, joka erottaa aluetta pohjoisemmista Vuohenojan, Aakkulan ja Hakametsän alueista. Nekalan-Sotilaankatu toimii alueen merkittävänä kokoojakatuna ja alueelta on hyvät yhteydet Muotialan ja Korkinmäen sekä Nekalan suuntaan. Turtolan suunnittelualue on rakentunut hyvin väljästi ja rakentaminen on matalaa, pääosin enintään kolmikerroksista. Alue ei ole jalankulkuvyöhykettä, mutta se kuuluu intensiivisen joukkoliikenteen piiriin. Turtolan market alue on suunniteltu henkilöautoliikenteen ehdoilla ja aluetta leimaavat laajarunkoiset yksikerroksiset market rakennukset sekä avoimet, heikosti jäsennellyt pysäköintikentät. Alueella on voimassa Kantakaupungin yleiskaava (1998, vahvistunut 2003). Tarkastelualueelle on osoitettu kaupan ja palveluvaltaisen yritystoiminnan alueita sekä pientalo- ja kerrostalovaltaisia asumisen alueita. Alueen välittömässä läheisyydessä on Iidesjärven virkistys- ja suojelualue, jonne kaavaillaan koko kaupunkia palvelevaa perhepuistoa sekä Kirkkosuonnotkon virkistys- ja golfalue. Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäisen vaiheen linja kulkee Turtolan kohdalla keskustaan Hervannan Valtaväylän länsipuolella. Alue sijoittuu raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<400 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

23 4.12 Hallila Kuva 15 Hallila Hallilan tarkastelualue sijaitsee Hervannan valtaväylän ja Pyhäjärventien risteysalueen lounaispuolella. Alueen käyttötarkoitus on painottunut asumiseen. Rakentaminen on ajoittunut ja luvuille. Rakentaminen on keskustaa lukuun ottamatta pientalovaltaista. Suunnittelualueen maankäyttö on määritelty Tampereen kantakaupungin yleiskaavassa 1998 (vahvistettu 2003). Hallilassa kerrostalovaltaisiksi asuinalueiksi (AK) on määritelty keskustakorttelit ja yksi kortteli Havumetsänkadun varrella alueen eteläosassa. Muilta osin Hallila on pientalovaltaista asuinaluetta (AP). Keskustassa Pehkusuonkadun varrelle on osoitettu lähikeskustoimintojen alue (C-11), josta kadun pohjoispuolelle jäävä osuus on rakentamaton. Hallilan keskustan eteläosassa päiväkoti ja koulu ovat julkisten palvelujen ja hallinnon aluetta (PY). Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäisen vaiheen linja kulkee Hallilan kohdalla keskustaan Hervannan Valtaväylän länsipuolella ja Pehkusuonkadun kautta pohjoiseen kohti Pyhänjärventietä. Alue sijoittuu raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<400 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

24 4.13 Pohjois-Hervanta Kuva 16 Pohjois-Hervanta Pohjois-Hervannan tarkastelualue sijaitsee Hervannan valtaväylän länsipuolella Opiskelijankadun risteyksestä pohjoiseen. Alueen käyttötarkoitus on painottunut asumiseen. Rakentaminen on ajoittunut luvuille. Pohjois-Hervannan rakentaminen on kerrostalovaltaista. Suunnittelualueen maankäyttö on määritelty Tampereen kantakaupungin yleiskaavassa 1998 (vahvistettu 2003). Pohjois-Hervanta on kerrostalovaltaista asuinaluetta (AK) läntisintä reunaansa lukuun ottamatta, jossa käyttötarkoitus on pientalovaltainen asuinalue (AP). Julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY) on osoitettu kaksi korttelia Vilppulanpolun ja Virtainpolun välissä. Lähikeskustoimintojen alueita (C-11) ovat yksi kortteli Keinupuistossa. Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäisen vaiheen linja kulkee Pohjois- Hervannan kohdalla keskustaan Insinöörinkatua. Alue sijoittuu raitiotien pysäkkikartassa kuvatun pysäkin vaikutusalueelle (<400 m). Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

25 4.14 Hervantajärven OYK-alue Kuva 17 Hervantajärven OYK-alue Hervantajärven osayleiskaava-alue tarkastelualue sijaitsee Ruskontien eteläpuolella ja suurelta osin Salmenkalliontien itäpuolella. Suunnittelualue on tällä hetkellä pääasiassa metsää. Hervantajärven rannalla osayleiskaava-alueella on kolme ympärivuotisessa käytössä olevaa rakennusta ja muutamia lomarakennuksia. Alueen tiestö koostuu rantojen rakennuksille johtavista pikkuteistä. Osayleiskaava-alue on virkistyskäytössä. Hervantajärven rannalla on uimaranta, ja järveä käytetään virkistyskalastukseen. Hervantajärven osayleiskaavassa uusi maankäyttö on keskitetty Ruskontien läheisyyteen. Asukkaita osayleiskaava-alueelle on arvioitu sijoittuvan noin 3000, joista 3/4 kerrostaloihin ja 1/4 pientaloihin. Kerrostalovaltaiset asuntoalueet ovat lähellä Ruskontietä. Pientalovaltaiset asuntoalueet ovat kauempana Ruskontiestä ja ne rajautuvat virkistysalueisiin. Hervantajärven osayleiskaava hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa Päätöksestä on valitettu Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen. Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäisen vaiheen linja kääntyy Hervannassa Arkkitehdinkadulta kohti länttä, mistä syystä linja tulee kulkemaan varsin kaukana tarkastelualueesta. Toiseksi, on oletettavaa että alue tulee rakentumaan jo ennen raitiotien toteutumista. Tästä syystä raitiotiellä ei ole katsottu olevan vaikutusta alueen aikatauluun, kerrosneliömäärään tai kerrosneliöhintoihin ja on päätetty jättää tämän tarkastelun ulkopuolelle. 25/51

26 4.15 Lintuhytti Kuva 18 Lintuhytti Lintuhytin tarkastelualue sijaitsee Ruskontien linjauksen eteläpuolella, Ruskontien ja Hervannantien risteyksen ja Kangasalan rajan välisellä alueella, Hervantajärven koillispuolella. Alueella on käytöstä poistettu maanläjitysalue ja rakentamatonta metsää. Kaupunginvaltuusto hyväksyi alueen asemakaavan toukokuussa Asemakaavasta on valitettu hallinto-oikeuteen. Asuntoalueelle rakentuu arviolta noin 300 asuntoa. Näistä 91 on omakotitaloja omilla tonteilla, noin 150 yhtiömuotoisia pientaloasuntoja ja noin 60 pienkerrostaloasuntoja. Omakotitonttien koot ovat m 2. Rakennusoikeutta kullakin tontilla on 240 k-m 2. Alueen kokonaisrakennusoikeus on k-m 2, mikä vastaa noin 850 asukasta. Kaava-alueen pintaala on 49,3 ha, josta korttelialuetta on 11,7 ha, katualuetta 7,3 ha ja viheraluetta 30,3 ha. Kaupunkiraitiotien yleissuunnitelmassa raitiotien ensimmäisen vaiheen linja kääntyy Hervannassa Arkkitehdinkadulta kohti länttä, mistä syystä linja tulee kulkemaan varsin kaukana tarkastelualueesta. Toiseksi, on oletettavaa että alue tulee rakentumaan jo ennen raitiotien toteutumista. Tästä syystä raitiotiellä ei ole katsottu olevan vaikutusta alueen aikatauluun, kerrosneliömäärään tai kerrosneliöhintoihin. 26/51

27 4.16 Muut alueet reitin vaikutusalueella Kuva 19 Muut alueet reitin vaikutusalueella Tarkasteluun on otettu edellä listattujen alueiden lisäksi pienemmät täydennysrakentamis- ja muutosalueet, jotka sijoittuvat Hervannan väylän varteen. Muut alueet koostuvat pienemmistä aluekokonaisuuksista ja kerrosneliömääristä, mistä syystä niitä ei ole kuvattu erillisinä alueina kartalle. Näiden muiden alueiden osalta on tehty oletus, että ne tulevat hyötymään raitiotien linjauksesta. Alueiden nykyinen käyttö koostuu asuin- liike- ja teollisuuskaava-alueista. Aluelle sijoittuu 15 raitiotien pysäkkikartassa kuvattua pysäkkiä. Työssä on oletettu, että alueen maankäytöllinen muutos ja tonttien myyntitulot ajoittuvat vuosille ja tilanteessa, jossa raitiotielinjaus ei toteudu, vuosille /51

28 5 Suunniteltu maankäyttö 5.1 Maanomistus Alla olevassa taulukossa on kuvattu maanomistuksen jakaantuminen kaupungin ja muuhun maanomistukseen osa-alueittain. Maanomistustiedot on arvioitu maapinta-alojen suhteessa perustuen kaupungilta saatuihin kartta-aineistoihin. Alueen koko viittaa koko tarkastelualueen maapinta-alaan hehtaareina. Suhteellisten osuuksien arvioinnissa tästä pinta-alasta on poistettu katualueiden ja puistojen osuus koko alasta. Taulukko 1 Maanomistuksen jakaantuminen Alue Tampereen kaupunki maanomistus Muu maanomistus Santalahti 20 % 80 % Onkiniemi % 0 % Onkiniemi % 0 % Amuri 5 % 95 % Hipposaukio 25 % 75 % Hakametsä 100 % 0 % Kalevanrinne 60 % 40 % Lentävänniemen keskusta 100 % 0 % Niemenranta 3 0 % 100 % Lielahti 40 % 60 % Turtola 45 % 55 % Hallila 100 % 0 % Pohjois-Hervanta 100 % 0 % Muut alueet reitin tarkastelualueella 50 % 50 % 28/51

29 5.2 Rakentamisen määrä Alueelle arvioidut rakentamisen määrät perustuvat Tampereen kaupungilta saatuihin, osaalueittain tehtyihin arvioihin tulevaisuuden maankäytöstä. Arvioidut rakentamisen volyymitiedot (k-m 2 ) osa-alueittain ja käyttötarkoituksittain on esitetty alla olevassa taulukossa. Taulukossa esitetyt rakentamisen määrät kuvaavat kullekin osa-alueelle kaavoitettavaa rakentamista raitiotien ensimmäisen linjan toteutuessa. Esitetyt volyymitiedot eivät ota kantaa raitiotien vaihtoehtoisiin linjauksiin. Tietyillä alueilla asuinrakentamisen määrän (k-m 2 ) on oletettu kasvavan, mikäli raitiotien ensimmäinen linjaus kulkee alueen kautta. Näitä alueita ovat: Santalahti (+ 10 %) Onkiniemi 1 (+ 10 %) Hipposaukio (+ 20 %) Hakametsä (+ 20 %) Niemenranta 3 (+ 20 %) Lielahti (+ 50 %) Turtola (+ 40 %) Hallila (+ 60 %) Pohjois-Hervanta (+ 10 %) Muut alueet reitin vaikutusalueella (+ 20 %) Muilla alueilla raitiotielinjaus ei vaikuta asuinrakentamisen määrään. Tietyillä alueilla liike- ja toimistorakentamisen määrän (k-m 2 ) on oletettu kasvavan, mikäli raitiotien ensimmäinen linjaus kulkee alueen kautta. Näitä alueita ovat: Lielahti (+ 10 %) Turtola (+ 40 %) Hallila (+ 40 %) Pohjois-Hervanta (+ 10 %) Muut alueet reitin vaikutusalueella (+ 20 %) Muilla alueilla raitiotielinjaus ei vaikuta liike- ja toimistorakentamisen määrään. Kaiken tarkasteltaville osa-alueille kohdistuvan asuinrakentamisen on oletettu olevan yksinomaan asuinkerrostalorakentamista (kaavamerkintä AK). Liikerakentamisen osalta ollaan sovellettu osa-aluekohtaisia suunnitelmia siten, että esimerkiksi alueelle Onkiniemi 2 sijoittuva liikerakentaminen on hotelli, kulttuuri- ja opetustoimintaa palvelevaa rakentamista, Lielahden ja Kalevanrinteen alueelle sijoittuisi vähittäiskauppaa. Aluekohtaiset suunnitelmat ovat toimineet myös jäljempänä esitetyn hinnoittelun pohjana. 29/51

30 Taulukko 2 Arvioidut rakentamisen volyymitiedot osa-alueittain ja käyttötarkoituksittain Alue Santalahti Onkiniemi 1 Onkiniemi 2 Amuri Hipposaukio Hakametsä Kalevanrinne Lentävänniemen keskusta Niemenranta 3 Lielahti Turtola Hallila Pohjois-Hervanta Muut alueet reitin tarkastelualueella Käyttötarkoitus 0-skenaario Rakentamisen volyymi (kem2) 1-skenaario Rakentamisen volyymi (kem2) Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue 0 0 Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue 0 0 Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue 0 0 Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue Liike- ja toimistorakennusten korttelialue Yhteensä Yhteensä Toteutumisaikataulu Raitiotiehankepäätös on tarkoitus tehdä 2014 siten, että mahdolliset päätökset raitiotien ensimmäisen linjan rakentamisesta voitaisiin tehdä samana vuonna. Alustavan aikataulun mukaisesti raitiotien ensimmäisen linjan rakentaminen alkaisi vuonna Suurin osa tarkasteltavista alueista edustaa rakennemuutoksessa olevia alueita, joiden maankäytön oletetaan muuttuvan tulevaisuudessa. Alueen maankäytöllisen muutoksen voidaan katsoa toteutuvan alueilla huolimatta siitä, toteutuuko suunniteltu raitiotielinjaus. Raitiotien voidaan katsoa nopeuttavan alueen maankäytöllistä muutosta suurimmalla osalla alueista. Alueen toteutumisen aikataulu on arvioitu perustuen Tampereen kaupungin kanssa käytyihin keskusteluihin. Alla on esitetty oletettu tonttien myynnin ja maankäyttösopimuskorvausten toteutumisen aikataulu osa-alueittain. 30/51

31 Taulukko 3 Tonttien myynnin ja maankäyttösopimuskorvausten toteutumisen aikataulu Alue Aikataulu mikäli raitiotie ei toteudu Aikataulu mikäli raitiotie toteutuu Santalahti Onkiniemi Onkiniemi Amuri Hipposaukio Hakametsä Kalevanrinne Lentävänniemen keskusta Niemenranta Lielahti Turtola Hallila Pohjois-Hervanta Muut alueet /51

32 6 Markkina-analyysi Markkina-analyysi antaa läpileikkauksen tarkasteluhetkellä vallitsevasta markkinatilanteesta. Selvityksessä käytettävät parametrit vaikuttavat kuitenkin kauaskantoisesti, joten parametreja arvioitaessa on pyritty tasoittamaan lyhytaikaisia markkinamuutoksia. 6.1 Suomen kansantalous Vuonna 2013 kansantalouden tuotannon ennustetaan jäävän noin 0,5 0,8 prosenttia viime vuotta alhaisemmaksi. Suomen taloudellinen kasvu on ollut pitkään kotimaisen kulutuskysynnän ja kotimaisten investointien varassa viennin pysyessä hiljaisena. Investointien vähäisyys sekä nettoviennin takkuilu ovat vaikuttaneet negatiivisesti kokonaistuotantoon vuoden 2013 aikana. Vuoden 2014 osalta tilanne näyttää parantuvan, mutta verrattain hitaasti. Vuoden 2014 bruttokansantuotteen muutoksen odotetaan kasvavan noin 1-1,5 prosenttia. Ulkomaisen viennin nousu on tärkeää kansantaloudelle, koska yksityisen kulutuksen ja kestokulutustavaroiden kysynnän odotetaan heikkenevän jatkossa. Kulutuksen kasvua rajoittaa työttömyyden kasvu, kuluttajien epävarma luottamus ja reaalisen ostovoiman heikkeneminen. Myös yksityisten investointien osuuden ennustetaan laskevan, mikä vaikuttaa myös laskevasti kokonaistuotantoon. Pitkään heikkona jatkunut suhdannetilanne heijastuu nyt selvästi työmarkkinoille. Työllisyys supistui koko vuoden 2013 ajan, ja odotetaan supistuvan edelleen. Teollisuuden rakenneratkaisut ovat johtaneet laajoihin irtisanomisiin esimerkiksi metsä- ja elektroniikkateollisuuden puolella. Lisäksi työmarkkinoita rasittavat rakenteelliset haasteet työllisyysasteen jatkuvan madaltumisen muodossa ja lopulta työvoiman määrän pienentymisen muodossa. Työttömyysasteen ennakoidaan pysyttelevän yli 8 prosentissa vuoden 2014 aikana. Teollisuuden luottamus jatkoi laskuaan vuonna 2013 sekä alkuvuonna Valmistuotevarastot kasvoivat, tilauskanta supistui ja tuotanto-odotukset pysyivät varovaisina. Myös matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden luottamus on luottamusindikaattorin mukaan selvästi EU-maiden keskiarvoa heikompaa. Samoin laskivat myös rakentamisen sekä vähittäiskaupan luottamusindikaattorit. Kuluttajien luottamus Suomen talouteen ja omaan talouteensa on ollut vuoden 2011 noin puolesta välistä alkaen pitkäaikaista keskiarvoa heikompaa. Kuluttajien näkemykset yleisestä taloudesta kohenivat alkuvuodesta Kuluttajien luottamus laski viimeksi vuonna 2013 negatiiviseksi. Julkisen talouden tilanne pysyy heikkona edelleen. Ikärakenteen muutos vähentää kasvupotentiaalia ja kasvattaa ikäsidonnaisia julkisia menoja. Julkisten menojen kasvu vaikeuttaa julkisen talouden rahoitusta. Lisärasite koituu myös heikosta suhdannetilanteesta. Kestävyysvajeen kasvua yritetään hallita rakenteellisilla muutoksilla mitkä kohdistuvat työllisyysasteisiin, talouden muihin kasvuperusteisiin ja julkisen palvelutuotannon tuottavuuteen sekä tehokkuuteen. Kestävyysvajeen osuus kokonaistuotannosta on Valtionvarainministeriön laskelmien mukaan noin 4,7-5 prosenttia; tämä tarkoittaa sitä että julkisen talouden rahoitusaseman tulisi kohentua noin 9 miljardilla eurolla vuoteen 2017 mennessä. Suomen kansantalouden suurimmat riskit ovat talouden kehityksessä sekä hyvinvointivaltion rahoituksen turvaamisessa. 32/51

33 6.2 Tampereen väestö ja työllisyys Tampereen asukasluku vuoden 2013 lopussa oli noin Naisia väestöstä on hieman yli puolet. Väestö on melko koulutettua, ja kaksi kolmasosaa yli 15-vuotiaista on suorittanut peruskoulun jälkeisiä tutkintoja. Jäljempänä on esitetty Tilastokeskuksen mukainen Tampereen väestöennuste vuoteen 2040 asti. Tampereen kaupunki varautuu tilastokeskuksen väestöennustetta suurempaan kasvuun. Pirkanmaan 26 suurinta yritystä tai konsernia työllistävät yhteensä noin henkilöä. Niiden työntekijöiden määrä on kasvanut kahdessa vuodessa lähes 900 henkilöllä. Puolet suurista yrityksistä on lisännyt henkilöstömääriään kahdessa vuodessa ja joka toisessa väki on vähentynyt. Työpaikoista 49 prosenttia on teollisuusalojen, 29 prosenttia palvelualojen ja 22 prosenttia kaupan alan suurissa yrityksissä tai konserneissa. Pirkanmaan suurten yritysten välillinen merkitys maakunnalle on suuri niiden ylläpitämien alihankinta- ja palveluverkostojen vuoksi. 33/51

34 Kuva 20 Tampereen väestöennuste (Tilastokeskus) 6.3 Asuntomarkkinat Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen osakehinnat koko maassa laskivat 0,5 prosenttia joulukuusta 2013 tammikuuhun Pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomessa hinnat laskivat 0,5 prosenttia. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat nousivat koko maassa 0,3 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 1,5 prosenttia edellisvuodesta, kun taas muualla Suomessa hinnat laskivat 0,6 prosenttia. Laskeva trendi on ollut jatkuvaa vuoden 2013 puolestavälistä alkaen. Uusien asuntojen kohdalla vastaavalaista laskua ei ole näkymässä, vaikka hintojen muutos on hidastunut. Uusien asuntojen hintoja tukevat edelleen alhaiset asuntolainakorot ja kuluttajien luottamus omaan talouteensa. Toisaalta epävarmat talousnäkymät heijastuvat myös asuntomarkkinoille. Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan marraskuussa 2013 noin 7 % kotitalouksista ilmoitti asunnonostoaikomuksista. Lainan ottamisen arvioi kannattavaksi 53 % kuluttajista kun vuosi sitten vastaava osuus oli 62 %. Asuntomarkkinoiden allokaatiot ovat korostuneet edelleen. Alueellisesti pääkaupunkiseutu ja varsinkin Helsinki erottautuvat asuntomarkkinoista. Varsinkin Helsingin uusien asuntojen hintojen nousu vauhti on ollut reaalisesti selvästi yli inflaation. Kysyntä preferenssit ovat siirtyneet pieniin asuntoyksiköihin. Etenkin pienten asuntojen hinnat ovat pitäneet hyvin pintansa ja näille riittää kysyntää. Pääkaupunkiseudulla pienten asuntojen hinnat ovat lievästi nousseet ja muualla asuntojen hinnoissa on ollut hienoista laskua. Hintoja selkeämmin markkinatilanteen epävarmuus kuvastuukin asuntokaupan volyymeissä. Kauppojen määrä lähti pieneen laskuun keväällä 2013 voimaan tulleen varainsiirtoveron nousun myötä. Etenkin isompien asuntojen kauppoja on nykytilanteessa haasteellisempaa saada onnistumaan. Toisaalta alhainen korkotaso tukee edelleenkin asuntovelallisten maksukykyä tällä hetkellä. Taloustilanne, muuttoliike ja kotitalouksien koon kehitys ohjaavat asuntokysyntää pieniin asuntoihin sekä omistusasunto- että vuokramarkkinoilla. Siksi suurten asuntojen hintatasoon kohdistuu suurempia haasteita niin hinta- kuin vuokratasoissakin. Viime vuosien erityispiirre on ollut se, että on tullut paljon rahastoja, joita on markkinoitu myös piensijoittajille. Nämä rahastot hakevat kuitenkin hyviä tuottokohteita ja kaikista kalleimmat ydinkeskustan ja kantakaupungin sijoituskohteet eivät täytä näitä kriteerejä. Ammattimaiset sijoittajat sijoittivat vuonna 2013 noin 600 miljoonaa euroa asuntokohteisiin. Asuntomarkkinoissa onkin nähty enemmän kyllästymistä vuokrasijoituskohteissa. Tampereella vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat kääntyvät hienoiseen laskuun vuoden 2012 aikana. Asunnoissa korostuu myös Tampereella erilaiset kysynnät eri asuntoyksiköihin. Yksiöiden hinnat ovat pitäneet pintansa kun muiden kokoluokkien hinnat ovat laskeneet tai pysyneet paikoillaan. Alueelliset erot korostuvat myös Tampereella asuntojen hinnoissa. Keskustan ja keskustan lähialueiden asuntojen hinnat jatkoivat nousua, vaikka nousussa oli hidastumista. Hintojen negatiivinen muutos oli taas voimakkaampaa keskustan ulkopuolisilla alueilla. 34/51