N A A N T A L I. ASEMAKAAVAN SELOSTUS Ak-294 KARJALUOTO-PIRTTILUOTO

Transkriptio

1 N A A N T A L I ASEMAKAAVAN SELOSTUS Ak-294 KARJALUOTO-PIRTTILUOTO 12 kaupunginosan korttelien 37, ja 19 kaupunginosan korttelin 38 asemakaava Kaavan laatija: A-Konsultit Arkkitehtitoimisto Ratakatu Helsinki

2

3 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT 11 Tunnistetiedot Karjaluoto Pirttiluoto, asemakaava ja asemakaavan muutos, Ak-294 Asemakaavan muutos koskee 19 kaupunginosan puisto-, katu- ja vesialuetta Asemakaavalla muodostuvat Naantalin kaupungin (529) 19 kaupunginosan kortteli 38 ja 12 kaupunginosan korttelit 37, sekä lähivirkistys-, puisto-, katu- ja vesialuetta 12 Kaava-alueen sijainti Asemakaava laaditaan Naantalin kaupungin 12 ja 19 kaupunginosaan Asemakaavaalue sijaitsee kaupungin ydinkeskustan pohjoispuolella, noin 1,8 kilometrin polkupyörämatkan päässä torilta Kaavoitettava alue rajautuu pääosin vesialueeseen Itäosaltaan alue rajautuu Taimon venesatamaan, Pirttiluodontiehen ja rannalla kulkevaan pyörätiehen 13 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavan nimi on Karjaluodon-Pirttiluodon asemakaava ja asemakaavalla on tarkoitus osoittaa Karjaluoto, Pirttiluoto ja Kärpänen ympärivuotiseen asumiseen soveltuvaksi pientaloalueeksi

4 3 14 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT 2 11 Tunnistetiedot 2 12 Kaava-alueen sijainti 2 13 Kaavan nimi ja tarkoitus 2 14 Selostuksen sisällysluettelo 3 15 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 3 16 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 4 2 TIIVISTELMÄ 4 21 Kaavaprosessin vaiheet 4 22 Asemakaava 5 23 Asemakaavan toteuttaminen 5 3 LÄHTÖKOHDAT 5 31 Selvitys suunnittelualueen oloista 5 32 Suunnittelutilanne 10 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavan tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 14 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne ja yleiskuvaus Aluevaraukset Kaavan vaikutukset Kaavamerkinnät ja -määräykset 23 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1 Tilastolomake Liite 2 Rakentamisrajoitukset Liite 3 Maisemarakenne Liite 4 Maanomistus Liite 5 Ajantasa-asemakaava Liite 6 Asemakaavakartta Liite 7a-b Asemakaavamääräykset Liite 8 Havainnekuva Liite 9 Asemakaavaluonnos ja yhden sekä kahden metrin korkeuskäyrät Liite 10 a-b Pohjarakentaminen Pirtti- ja Karjaluodon kaava-alueella, Liite 11a-c Luontoselvitykset Liite 12 Korttelisuunnitelma AP-1-kortteleista 40 ja 41 Liite 13 Kunnallistekniikan suunnitelma Liite 14 Kaavan käsittely / pöytäkirjaote Liite 15 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

5 4 16 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Pirttiluodon, Karjaluodon, Kärpäsen ja Kultakarin saaren osayleiskaava, Optiplan Oy (käsitelty kaupunginhallituksen suunnittelujaostossa luonnoksena ) Pirttiluoto Karjaluoto maankäyttöluonnos, arkkitehti Pekka Sivula (käsitelty kaupunkisuunnittelujaostossa ) Naantalin Karjaluodon-Pirttiluodon asemakaava-alueen luontoselvitys, Suomen Luontotieto Oy 16/2005 LOSra 5/2006 Alimmat suositeltavat rakentamiskorkeudet Varsinais-Suomessa ja Satakunnassa (Lounais-Suomi ) Ympäristötekninen tutkimus kiinteistöiltä , -468, -469 Golder Associates Oy Naantalin Karjaluodon-Pirttiluodon suunnittelualueen luontoarvojen perusselvitys 2011, Suomen Luontotieto Oy 14/2011, Jyrki Oja, LIITE 11 Pohjarakentaminen Pirtti- ja Karjaluodon kaava-alueella, , muistioteksti ja kolme piirustusta, Ramboll/Osmo Aittapelto, LIITE 10 Naantalin kulttuurimaisema ja vanha rakennuskanta Ailostenniemeltä Ladvoon, , Varsinais-Suomen rakennuskulttuurisarjan 15 osa 2 TIIVISTELMÄ 21 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan laatiminen on todettu Naantalin kaavoituskatsauksessa vuodelle ( 99) kaavoitus- ja ympäristölautakunta merkitsi tiedoksi päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman ( 19) ja ( 44) kaavoitus- ja ympäristölautakunta kävi palautekeskustelut päivätyistä vaihtoehtoisista rakennemalleista järjestettiin maanomistajille tiedotustilaisuus kaupungintalolla järjestettiin maanomistajille henkilökohtainen tapaaminen kaupunginarkkitehdin ja konsultin kanssa Yksityisten tilojen maanomistajista (yhteensä 28) 23 ilmaisi mielipiteensä ( 55) kaavoitus- ja ympäristölautakunta hyväksyi maanomistajien ja lautakunnan mielipiteiden perusteella laaditun rakennemallin Synteesi asemakaavanluonnoksen pohjaksi viranomaisneuvottelu Lounais-Suomen ympäristökeskuksessa ( 101) kaymp hyväksyi päivätyn asemakaavaluonnoksen ja asetti asemakaavaluonnoksen nähtäville väliseksi ajaksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 30 :n mukaisesti järjestettiin maanomistajille toinen henkilökohtainen tapaaminen kaupunginarkkitehdin ja konsultin kanssa Maanomistajista (yhteensä 28) 22 ilmaisi mielipiteensä

6 ( 23) kaymp päätti, että kaupunkisuunnittelujaosto laadituttaa Karjaluodon- Pirttiluodon asemakaavan maankäyttösopimuksissa noudatettavat periaatteet päivätyn luonnoksen pohjalta ( 35) kaymp päätti, että jatkovalmistelussa kiinnitetään huomiota seuraaviin asioihin: silta/rumpu, maanomistajaneuvottelut, venevajat, maaperäasiat (täyttö- ja rakentamiskorkeudet), vesijättömaiden kartoitustilanne liitteeksi ( 72) tekla päätti, että Pirttiluodon ja Karjaluodon rumpu- tai siltavaihtoehdoista teetetään yleissuunnitelmatasoinen selvitys sekä ruoppaus- ja läjityssuunnitelma Alue laajennettiin Kärpäsen saarelle maanomistajan päivätystä aloitteesta ( 89) kaavoitus- ja ympäristölautakunta merkitsi tiedoksi päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä luontoselvityksen päivityksen 22 Asemakaava Kaava-alueen pinta-ala on n 31,8ha, josta maa-aluetta n 19,4ha Asumiselle on varattu korttelialuetta yhteensä 15 ha, katualuetta 1,65 ha, virkistysaluetta 2,77 ha Alueen yhteenlaskettu rakennusoikeus on k-m2 23 Asemakaavan toteuttaminen Rakentaminen tonteilla voi alkaa sen jälkeen kun kaava on tullut lainvoimaiseksi ja asemakaavan mukaiset tontit on merkitty kiinteistörekisteriin Kunnallistekniikan suunnittelu alkanee vuonna 2012 ja toteuttaminen vuonna 20xx 3 LÄHTÖKOHDAT 31 Selvitys suunnittelualueen oloista 311 Alueen maankäytön kehityshistoria ja alueen nykytilanne 1880-luvulta peräisin olevassa Senaatin kartassa Pirttiluoto ja Karjaluoto on esitetty korkeuskäyrien rajaamilta alueilta metsänä, muilta osin metsättömäna maana Karjaluoto on miltei kiinni mantereessa ja valtaosa saarten rannoista näyttää olleen ruoikkoisia jo tuolloin Kartan perusteella saarilla on ollut muutama rakennuspaikka Pitäjänkartassa vuodelta 1948 Karjaluoto on piirretty osaksi mannerta, Pirttiluotoon ei ole vielä tieyhteyttä Taimo-Nuhjalan kylästä johtaa Karjaluodon länsirantaan polku Rakennuspaikkoja ei ole merkitty

7 6 Senaatin kartta 1880-luvulta Pitäjän kartta vuodelta 1948 Peruskartassa vuodelta 1957 (kartoitus 1955) näkyy jo tieyhteys Pirttiluotoon saaren länsiosaan asti Omakotiasutus on levinnyt saarten ja Naantalin keskustan väliselle alueelle Saarilla on rakennuspaikkoja yhteensä parikymmentä, Karjaluodossa 8 ja Pirttiluodossa 11 Maasto on merkitty havumetsäksi ja alavilta osin avoimeksi niityksi Kultakari on yhdistynyt Karjaluotoon Vuoden 1968 peruskartan mukaan molemmille saarille on kymmenen vuoden aikana tullut muutama rakennuspaikka lisää, niitä on suunnilleen sama määrä kuin nykyään Avoin niittyalue on supistunut huomattavasti Pirttiluodossa Kultakari on rakennettu ja sinne on tieyhteys Peruskartta vuodelta 1957 Peruskartta vuodelta 1968 Suunnittelualue toimii edelleen pääosin lomamökkialueena, alueen harvat omakotitalot sijaitsevat hajallaan saarten rannoilla Saarten poikki kulkee jo vuoden 1957 peruskartassa näkynyt Pirttiluodontie, jolta haarautuu useita lomamökkien pihoille johtavia kapeita teitä Entiset nk metsättömät alueet/avoimet niityt ovat kasvaneet umpeen ja rantaviiva on siirtynyt vuosikymmenten kuluessa aina vain kauemmaksi merelle Laajojen alavien ranta-alueiden takia merkittävä osa luodoista kuuluu tulvavaara-alueisiin Puusto on edelleen mäntyvaltaista, Karjaluodon etelärannalta löytyy kaksi pienialaista tervaleppälehtoa Osa rannoista on kallioniemiä, valtaosa kuitenkin matalaa ruoikkorantaa Laajimman rakentamattoman alueen muodostavat Karjaluodon keskeiset, kaupungin omistamat mäkialueet 312 Luonnonympäristö Topografia, rakentamisrajoituksia Alue muodostuu pienialaisista, pinnanmuodostukseltaan vaihtelevista, osin jyrkistäkin metsäisistä mäkialueista ja toisaalta tasaisesta, kosteasta ja alavasta maa-alueesta, joka aikoinaan oli Senaatin kartassa mainittua metsätöntä maata Mäkialueilla kasvaa

8 7 pääosin mäntyä ja mäkien laet ovat laajoilta alueiltaan avokalliota, eivät kuitenkaan täysin puuttomia alueita Liitteessä 2 on esitetty jyrkät rinteet, avokalliot sekä alue, jonka maanpinnan korkeus on alle kaksi metriä (tulvavaara-alue) Maaperä ja rakennettavuus Maaperäkartan mukaan suunnittelualue on joko kalliota tai savea Pirttiluodontien, Kultakariin johtavan tien ja mantereen välisellä alueella on tehty kairauksia, joiden mukaan kantava maaperä on noin 6-14 metrin syvyydessä Lisäksi syksyllä 2011 tehtiin Pirttiluodontien eteläpuolisella AP-1-alueella sekä luotojen välisellä alueella täydentäviä pohjatutkimuksia (paino- ja siipikairauksia) Tutkimusten mukaan (Pohjarakentaminen Pirtti- ja Karjaluodon kaava-alueella, Ramboll ) ko AP- 1-alue, luotojen välinen pehmeikkö sekä Kärpäsen saareen johtavan tontinosan ympäristö ovat paksua savikkoa ja pohjarakentamisen kannalta alueita, joille rakennettaessa on pohjarakentamiseen ja sen suunnitteluun kiinnitettävä erityistä huomiota Lounais-Suomen ympäristökeskuksen vuonna 2006 julkaiseman raportin (LOSra 5/2006) perusteella Naantalissa on määritelty alimmaksi suositeltavaksi rakentamiskorkeudeksi (= rakennuksen alapohjarakenteen alapuolella, kapillaarisen veden nousun katkaisevan rakenteen alapinta) +2,05 ja alimmaksi lattiatason korkeudeksi vähintään +300 metriä Naantali siirtyy vuonna 2012 N-2000-korkeusjärjestelmään Asuinrakennuksen lattiapinnan alin korkeustaso tulee olla vähintään +3,50 m N-2000-järjestelmässä (Naantalin korkeusjärjestelmässä NN + 3,00 m) Suunnittelualueen pohjakartan korkeusasemat ovat Naantalin korkeusjärjestelmässä NN ja ne tulevat muuttumaan N-2000 korkeusjärjestelmään siirryttäessä siten, että lisäys korkeusasemaan on noin 0,5 m Vuoden 2007 syksyllä tutkittiin Kultakariin johtavan tien viereiset maantäyttöalueet Selvityksen mukaan alueelta löytyi kohonneita haitta-ainepitoisuuksia sisältävää rakennusjätettä ja maa-ainesjätettä Maaperäkartta 1: Punaisella kallio, sinisellä savi Kasvillisuus ja eläimistö, luontokohteet Alueen luontoarvot kasvillisuuden ja lintujen osalta kartoitettiin kesällä 2005 Alueella ei esiinny luonnonsuojelulain 29 mukaisia suojeltavia luontotyyppejä, ei myöskään esim perinnemaisemakohteita tai perinnebiotooppeja Luontoselvityksessä on mainittu suunnittelussa huomioitavaksi kaksi tervaleppälehtoa Karjaluodossa Pirttiluodontien eteläpuolella, toisen tervaleppälehdon viereinen merenrantaniitty sekä avokallioalue EU:n lintudirektiivilajeista alueella pesii harmaapäätikka ja pikkulepinkäinen ja lähivesien luodoilla kalatiiroja

9 8 Liito-oravat on inventoitu talvella Alueelta ei tällöin löytynyt merkkejä liito-oravan esiintymisestä Alueen luontoarvot päivitettiin vuonna 2011 kasvillisuuden, linnuston ja liito-oravien osalta Alueelta ei löytynyt mitään merkkejä liito-oravan esiintymisestä Alueelta ei myöskään löytynyt pesivinä EU:n lintudirektiivin liitteen I lajeja Alueen kaksi tervaleppälehtoa ja avokallioalue ovat metsälakikohteita Kalliokohteen länsipuolella sijaitsevan lehdon länsireuna on jäänyt maantäytön alle ja kohteen luontoarvot ovat heikentyneet Neljäs arvokohde, maarianheinää kasvanut merenrantaniitty, on jäänyt Kärpäsen tienrakennustöiden yhteydessä tehtyjen maantäyttöjen alle ja tuhoutunut Luontoselvitykset ovat liitteenä 11a ja b Rannat, täytöt ja vesialueet Rannat ovat karttojen ja ilmakuvien perusteella joko kalliorantoja tai matalia ruoikkorantoja Monet maanomistajat ovat täyttäneet lunastamiaan vesijättömaita, jossakin kohdin rannan täyttö ulottuu reippaasti yhteiselle vesialueelle Kultakarin itäja länsipuolella on tehty huomattavia, maisemassa selvästi näkyviä ranta-alueiden täyttöjä Viimeisin täyttö Karjaluodon etelärannalla on tapahtunut 2010-luvun alussa Kärpäsen tienrakennustöiden yhteydessä Ruoikon poikki on monin paikoin raivattu vesiväyliä rannalta avoveteen Rannat (kuva vuodelta 2006) Vihreällä ruoikko, ruskealla kalliorannat Maiseman ominaispiirteet ja rakenne Luotojen maisemarakenteen selkärangan muodostavat kalliomäet, jotka melko korkeina ja jyrkkinä saarekkeina jäsentävät luotojen maisemaa Saarekkeiden välistä avautuu näkymiä merelle, joskin paikoin jo huonosti Viime vuosikymmenien aikana saarten entiset avoimet ja alavat alueet ovat metsittyneet ja pusikoituneet Jotta merinäkymät ja havupuusto säilyisivät, tulisi lehtipuustoa mielellään karsia Maisemarakennekartassa liitteessä 3 mäkialueet on ympäröity vihreällä värillä omiksi saarekkeikseen, joiden välistä avautuu/on avautunut näkymä merelle Rakentamisen mahdollistamiseksi alavilla alueilla saarekkeen sisällä on mahdollista täyttää maaaluetta siten, että täyttö tukeutuu olevaan topografiaan Kaksi saarekkeista (merkitty x- ja y-kirjaimilla) eivät tukeudu selkeästi olemassa oleviin mäkialueisiin, mutta voitaneen muodostaa uusiksi saarekkeiksi maastoa korottamalla siten, että uudisrakennusten alin lattiataso saadaan riittävän korkealle Y-saarekkeen muoto voi vaihdella, tärkeää on

10 9 kuitenkin, että näkymä Pirttiluodontieltä merelle säilyy lähestyttäessä saaria Taimon suunnasta 313 Rakennettu ympäristö Väestö Saarten 27 rakennuspaikasta kahdeksassa asutaan ympärivuotisesti ja niissä on asukkaita parikymmentä Palvelut Suunnittelualueella ei ole palveluja Lähin ala-aste ja päiväkoti sijaitsevat Taimossa, noin 700 metrin päässä suunnittelualueen itälaidalta, lähin elintarvikeliike Aurinkotien varrella noin 1,2 kilometrin etäisyydellä Keskustan palveluihin on 1,5-2,0 kilometrin pyöräilymatka Työpaikat, elinkeinotoiminta Alueella ei ole työpaikkoja Virkistys Luodot ovat kaupungin asukkaiden suosittu päiväkävelykohde, alueen pikkutiet muodostavat osan kaupungin rannoilla kulkevaa ulkoilupolkureitistöä Kaupungin omistamat maa-alueet ovat rakentamattomia ja luonnontilaisia Taimon rannalla, suunnittelualueen välittömässä läheisyydessä sijaitsevat iso pienvenesatama ja uimaranta Liikenne Suurin osa nykyisistä teistä sijaitsee kaupungin maa-alueella Tiet ovat kapeita ja sorapintaisia Rakennuskanta Valtaosa alueen päärakennuksista (yhteensä 27) on rakennettu ja 1960-luvuilla Noin 6 rakennuspaikkaa on rakentunut luvuilla ja luvun jälkeen Vuoden 2011 lopussa ilmestyi Varsinais-Suomen rakennuskulttuurisarjassa teos Naantalin kulttuurimaisema ja vanha rakennuskanta Ailostenniemeltä Ladvoon Siinä inventoiduissa kohteissa luetellaan seuraavat loma-asunnot suunnittelualueelta: - Luodontie 11 - Luodontie 13, Nuotiola - Pirttiluodontie 76, Niemenkulma - Pirttiluodontie 88, Kärpänen - Pirttiliodontie 124, Pirttiranta Näistä yksi kohde, Kärpänen on osoitettu säilytettäviksi sr3-merkinnällä 1800-luvun lopulla rakennettu rakennus (Pirttiranta) ja Kärpäsen päärakennus

11 10 Tekninen huolto Alueella ei ole vesi- ja viemäriverkostoa Karjaluodon itälaidalla sijaitsevan, nykyisen asemakaavan Kaislapuiston poikki on rakennettu vesi- ja viemärijohto Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Kaavoitettavan alueen häiriötekijät johtuvat lähinnä ruovikkoisista rannoista ja teknisiä ongelmia tuottavista laajoista, tulvavaarakorkeudella sijaitsevista maa-alueista Rantojen voimakas ruovikoituminen on johtanut rantojen ruoppaamiseen ja ruoppausmassat on joillakin rannoilla läjitetty epämääräisen muotoisiksi niemekkeiksi ruopatun rannan viereen Kultakarin ympäristöön on tuotu vuosien saatossa suuria maamassoja alavan maaalueen korottamiseksi Kärpäsen saaren tienrakennustöiden yhteydessä Karjaluodon etelärannan rantaniitty ja osa tervaleppälehdosta ovat tuhoutuneet Suunnittelualueen nykyisestä 27 päärakennuksesta 12 sijaitsee kolmen metrin korkeuskäyrän alapuolella ja näistä 7 kahden metrin korkeuskäyrän alapuolella Lisäksi valtaosa saunarakennuksista sijaitsee tulvavaara-alueella 314 Maanomistus Lähes kaikki rantaan ulottuvat tontit ovat yksityisessä omistuksessa Naantalin kaupunki omistaa rakentamattomia maa-alueita saarten keskiosissa Pohjoispuoliset vesialueet ovat Taimo-Nuhjalan ja eteläpuoliset Karvetin kylän yhteisvesialueita Maanomistus on esitetty liitteessä 4 32 Suunnittelutilanne 321 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Turun kaupunkiseudun maakuntakaava Ote Turun kaupunkiseudun maakuntakaavasta (ei mittakaavassa) Ympäristöministeriön vahvistamassa Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu merkinnällä A asumisen ja muiden

12 11 taajamatoimintojen alueeksi Lisäksi alue on merkitty kokonaisuudessaan kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeäksi alueeksi (vaakaviivoitus) Yleiskaava Naantalin yleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa , mutta ei ole sisäasiainministeriön vahvistama Yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu virkistysalueeksi Asemakaava Suunnittelualueen itäisin osa on asemakaavoitettu vuonna 1988 puistoalueeksi Puistoalueella sijaitsee kaksi loma-asuntoa Ote ajantasa-asemakaavasta on esitetty liitteessä 5 Rakennusjärjestys Naantalin kaupungin nykyinen rakennusjärjestys on tullut voimaan Tonttijako- ja rekisteri Alueen tilat ovat maarekisterissä Pohjakartta Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 1284/1999 vaatimukset ja sitä on tarkistettu viimeksi kesällä 2011 Karjaluodossa kaupungin omistaman maa-alueen osalta tehtiin kesällä 2006 myös puustokartoitus Rakennuskielto Alue ei ole rakennuskiellossa 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 41 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan laadinta on tullut ajankohtaiseksi Turun kaupunkiseudun maakuntakaavan vahvistuttua Maakuntakaavassa alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi, vuoden 1982 yleiskaavassa virkistysalueeksi 42 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kts kohta Osallistuminen ja yhteistyö 431 Osalliset Osallisia ovat maanomistajat, naapurit, alueen asukkaat, yhdistykset, viranomaiset ja muut asiasta kiinnostuneet henkilöt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on merkitty kaavoitus- ja ympäristölautakunnassa tiedoksi ja päivitettynä (KAAVAYMP 89)

13 Vireilletulo Vireilletulosta kuulutettiin kaavoituskatsauksessa vuonna 2005 Vuoden 2012 kaavoituskatsauksen mukaan kaava tulisi saada valtuuston käsittelyyn vuonna Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt järjestettiin osallisille tiedotustilaisuus, jossa esiteltiin suunnittelun lähtökohdat ja neljä rakennemallivaihtoehtoa maanomistajille järjestettiin henkilökohtainen tapaaminen kaupunginarkkitehdin ja konsultin kanssa Palautetta saatiin 23 tilan omistajalta Asemakaavaluonnos oli nähtävillä MRA 30 :n mukaisessa tarkoituksessa välisenä aikana Lisäksi maanomistajille järjestettiin toinen henkilökohtainen tapaaminen kaupunginarkkitehdin ja konsultin kanssa Näissä tapaamisissa saatiin palautetta 22 tilan omistajalta Asemakaavaluonnoksesta annettiin yksi lausunto ja viisi kirjallista mielipidettä, joista yksi on suunnittelualueen ulkopuoliselta Mielipiteissä haluttiin: poistaa Pirttiluodon pohjoisosassa sijaitseva pieni VL-alue (2 maanomistajaa) säilyttää Karjaluodon itäosa nykyisen asemakaavan mukaisesti puistoalueena (1 ulkopuolinen) säilyttää oma kiinteistö loma-asuinpaikkana (1 maanomistaja) lisätä rakennusoikeutta omalle rakennetulle tontille (1 maanomistaja) Asemakaava-alueen laajennuksen jälkeen järjestettiin vuonna 2011 maanomistajatapaaminen Kärpäsen saaren uuden maanomistajan kanssa 434 Viranomaisyhteistyö Asemakaavaluonnos on tehty yhteistyössä kaupungin ao viranhaltijoiden kanssa Vuodesta 2011 lähtien työryhmään ovat kuuluneet Naantalin kaupungin puolelta kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila, yhdyskuntatekniikan päällikkö Mika Hirvi ja rakennustarkastaja Juha Kuokkanen Konsulttien puolelta ryhmään ovat kuuluneet Ilkka Ojaniittu (Insinööritoimisto Kon-Ins Oy, liikenne- ja kunnallistekniikka), Osmo Aittapelto (Ramboll Finland Oy, geotekniikka) sekä Ann-Mari Lindgren (A-Konsultit Oy, kaavasuunnittelu) Kaavasta neuvoteltiin viranomaisneuvottelussa Tällöin todettiin, että Maskun kunnalta tulee pyytää lausunto Kaavaa on käsitelty myös ELY:n viranomaisneuvottelussa Nähtävilläoloaikana kuultavia ovat kaupungin rakennusvalvonta, yhdyskuntatekniikan osasto ja ympäristönsuojelu sekä Naantalin Energia Oy ja DNA Oy Lausunnot pyydetään Varsinais-Suomen pelastuslaitokselta, ELY:ltä,Varsinais-Suomen liitolta, Turun museokeskukselta ja Maskun kunnalta 44 Asemakaavan tavoitteet 441 Maakuntakaavan asettamat tavoitteet Turun seudun maakuntakaava asettaa maisemallisen tavoitteen, jonka mukaan saaret ovat osa kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeää laajempaa ranta-aluetta, jossa suunnitelmien ja toimenpiteiden alueella tulee olla maiseman arvoja turvaavia ja edistäviä

14 Kaupungin asettamat tavoitteet Alueen suunnittelun tavoitteena on kehittää Karjaluotoa ja Pirttiluotoa ympärivuotiseen asumiseen soveltuvana pientaloalueena ja lisäksi osoittaa riittävästi yleiseen virkistyskäyttöön soveltuvia alueita Täydennysrakentamisen mahdollisuuksia tulee tutkia olemassa oleva rakennuskanta ja suunnittelualueen maisemallinen erityisasema huomioon ottaen Lisäksi tavoitteena on mahdollistaa kunnallistekniikan rakentaminen alueelle Vuoden 2006 lopusta lähtien uudisrakennusten alin sallittu lattiapinnan korkeus tulee olla +3,00 metriä ja alin sallittu rakenteiden korkeus +2,05 metriä Naantali siirtyy vuonna 2012 N-2000-korkeusjärjestelmään Asuinrakennuksen lattiapinnan alin korkeustaso tulee olla vähintään +3,50 m N-2000-järjestelmässä (Naantalin korkeusjärjestelmässä NN + 3,00 m) Suunnittelualueen pohjakartan korkeusasemat ovat Naantalin korkeusjärjestelmässä NN ja ne tulevat muuttumaan N-2000 korkeusjärjestelmään siirryttäessä siten, että lisäys korkeusasemaan on noin 0,5 m Saunarakennusten ja muiden erillisten talousrakennusten osalta ko korkeudet saavat olla päärakennusten korkeuksia alempana ja näiden rakennusten osalta maanomistaja vastaa itse mahdollisten tulvien aiheuttamista vahingoista 443 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet Kaupunkikuvallisia, maisemallisia, toiminnallisia sekä luontoa koskevia tavoitteita: tontit niin suuria, että on mahdollisuus säilyttää puustoa, varsinkin rantatonteilla ja lakialueilla näkymien säilyttäminen/avaaminen merelle saarten siluetin säilyttäminen mäntypuuston elinehtojen turvaaminen uudisrakentaminen siten, että tuetaan maisemarakennetta luontokohteiden säilyttäminen osoitetaan mielellään viheralueita, joiden hoito vaivatonta (esim männikköiset mäkialueet) alavien alueiden viheralueet vaativat jatkuvaa hoitoa, jotta eivät kasva umpeen toiminnalliset puistot siten toivottavia tarpeellinen määrä yleisiä rantautumispaikkoja vesialue luotojen välissä palautettava veneilykelpoiseksi (soutuvene, kajakki) ruoppaamalla vesistöä ja rakentamalla silta luotojen väliin

15 14 45 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 451 Rakennemallivaihtoehtojen kuvaus Vaihtoehtoiset rakennemallit Rakennemallivaihtoehtoja laadittiin neljä; A, B, C ja D Vaihtoehdoista ja niiden vaikutuksista laadittiin erillinen päivätty raportti, jossa vaihtoehdot on kuvailtu yksityiskohtaisesti Kaikissa vaihtoehdoissa saaret on osoitettu pientalorakentamiseen Kortteleiden ja rakennusalojen ryhmittely perustuu maisemarakennekuvaan (liite 3) ja katuverkko pääosin nykyiseen tiestöön Lisäksi kaikissa vaihtoehdoissa luontokohteet säilytetään, ainoastaan vaihtoehdossa B on esitetty uudisrakentamista aivan tervaleppälehdon eteläpuolelle Pirttiluodon osalta vaihtoehdot eroavat pääosin viheralueiden määrän suhteen Vaihtoehdossa D on esitetty muista vaihtoehdoista poiketen yhtiömuotoista pientalorakentamista Lisäksi rakentamisen määrä on D:ssä suurempi kuin muissa vaihtoehdoissa Karjaluodon pohjoisosa on D-vaihtoehtoa lukuunottamatta osoitettu kaikissa vaihtoehdoissa samalla tavalla omakotirakennusten kortteleiksi, D:ssä yhtiömuotoiseen pientalorakentamiseen Karjaluodon keskiosa (kaupungin omistamat maa-alueet) on osoitettu rakentamiseen suurin piirtein yhtä laajasti, korttelirajaukset vaihtelevat Lisäksi D:ssä on esitetty pientalo- tai pienkerrostalorakentamista, muissa pientaloja Kultakarin ympäristön osalta on esitetty 4-5 erilaista vaihtoehtoa, joista kahdessa mittavaa vesialueen käsittelyä

16 Rakennemallien vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu Rakennemalleja arvioitiin lähinnä osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa mainittujen ympäristöllisten vaikutusten kuten luonnon, maiseman ja kaupunkikuvan kannalta suurmaisema Pirttiluoto ja Karjaluodon pohjoisosa Vaihtoehtojen A, B ja C rakentaminen ei aiheuta merkittäviä muutoksia saarten siluettiin, olettaen että omakotitontit ovat riittävän suurikokoisia mäkialueiden puuston säilyttämiseksi Vaihtoehdossa D ei tehokkaamman maankäytön vuoksi ole mahdollista säilyttää olevaa puustoa yhtä hyvin kuin muissa vaihtoehdoissa Karjaluodon keskiosassa kaikissa vaihtoehdoissa vähäisiä muutoksia suurmaisemassa Kultakarin ympäristö A, B ja C muuttavat merkittävästi maisemaa A- ja B-vaihtoehdoissa myös rakennettu rantaviiva muokkaa maisemaa, korkealaatuisella rakentamisella muutos voi olla kuitenkin positiivinen C mahdollistaa rantojen säilymisen lähes nykyisellään D säilyttää nykytilanteen, hoitamattomina rantapuistot metsittyvät vähitellen lähimaisema (rakentamisen sijoittuminen, maaston muuttuminen, kasvillisuus, rannat, näkymät merelle) Pirttiluoto ja Karjaluodon pohjoisosa Rakentamisen sijoittelu on pääosin sama kaikissa vaihtoehdoissa Kaikissa vaihtoehdoissa ehdotetaan yhden uuden saarekkeen muodostamista / maaston korottamista Lisäksi muualla, tulvavaara-alueiden liepeillä esitetään vähäistä maaston korottamista Mäkialueiden puusto säilytettävissä parhaiten A, B ja C-vaihtoehdoissa Alavien alueiden luonteen säilyttäminen läpinäkyvinä (=näkymät harvan puuston lomitse) vaatii jatkuvaa alueiden hoitoa Yhtenäisen ilmeen aikaansaaminen onnistunee parhaiten vaihtoehdoissa C ja D, mutta vaatii kaupungin panostusta Tavoite saavutetaan myös, jos alavat alueet ovat tontin osana (VE:t C ja D) Tällöin asemakaavassa/rakentamisohjeessa tulee antaa alueen istutus- ja hoito-ohjeet Rantojen käsittelyn osalta ei eroavaisuuksia Näkymät merelle on saavutettavissa/säilytettävissä kaikissa vaihtoehdoissa Karjaluodon keskiosa ja Kultakarin ympäristö Rakentamisen sijoittelussa on merkittäviä eroja Kultakarin ympäristössä Vaihtoehdoissa A, B ja C on ehdotettu rakentamista/maaston korottamista Kultakarin ympäristössä Mäkialueiden puusto on säilytettävissä parhaiten A, B ja C-vaihtoehdoissa Rakennettaessa kallioalueille (esim kaupungin omistamalla alueella vaihtoehdossa D) kunnallistekniikan rakentaminen vaatii kallioalueiden louhimista Pirttiluodontien pohjoispuoliset VL-alueet eivät tarvitse hoitoa Pirttiluodontien eteläpuoliset, Kultakarin läheiset puistoalueet vaativat jatkuvaa hoitoa, jotta ne säilyvät läpinäkyvinä D:n puistoalueet ovat siten vaativimpia hoidon kannalta Vaihtoehdoissa A ja B on esitetty merkittävästi uutta rakennettua rantaa, mikä korkealuokkaisesti toteutettuna voi tuoda lisäarvoa nykyiseen lähimaisemaan Tällä hetkellä rakennettaviksi osoitetuista alueista suuri osa on hoitamatonta täyttömaata (maisemavaurioita) Näkymät merelle on saavutettavissa/säilytettävissä kaikissa vaihtoehdoissa, mutta edellyttää kuitenkin ainakin VP-alueilla jatkuvaa puiston hoitoa/toimintapuistoa

17 16 kulttuurimaisema Kaikissa vaihtoehdoissa kulttuuriympäristö tulee muuttumaan merkittävästi uudisrakentamisen myötä Pienikokoiset lomarakennukset väistyvät suurikokoisten asuinrakennusten tieltä Voimakkaimmin muutos tulee näkymään yhtiömuotoisessa pientalorakentamisessa luonnonolot (pienilmasto, luontokohteet, puusto, vesialueet, täytöt/ruoppaukset) Pienilmasto säilyy suotuisana kaikissa vaihtoehdoissa, osa AO-tonteista kuitenkin alttiita pohjoistuulille Vaihtoehdon B kanava altis vallitseville lounaistuulille Luontokohteet säilyvät kaikissa vaihtoehdoissa B:ssä rakentaminen tulee lähelle tervaleppälehtoa Tervalepät sietävät ympäristömuutoksia ja todennäköisesti säilyvät rakentamisesta huolimatta Mäkialueiden männyillä todennäköisesti hyvät mahdollisuudet säilyä uudisrakennusten lomassa Maiseman avartamiseksi entisten metsättömien maiden nykyistä puustoa voidaan kaikissa vaihtoehdoissa karsia Jos ruovikoitumista halutaan hidastaa/estää, veden virtausta saarien välissä voidaan edesauttaa myös A- ja B-vaihtoehtoja pienemmillä toimenpiteillä Esimerkiksi C- vaihtoehdossa voidaan muodostaa Kultakarin pohjoispuolella sijaitsevalle VL-alueelle luonnonmukainen kosteikko-oja lampineen siten, etä oja jatkuu Pirttiluodontien pohjoispuoliseen lahteen Laajimmat ruoppaukset on tehtävä vaihtoehdoissa A ja B, ranta-alueiden täyttöä ja maaston korotusta on merkittävästi Kultakarin ympäristössä vaihtoehdoissa A, B ja C 454 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Mielipiteet ja niiden huomioiminen Vaihtoehdot esiteltiin lautakunnan kokouksessa Kokouksessaan 124 lautakunta kävi palautekeskustelun vaihtoehdoista Alla on lueteltu palautekeskustelussa esille tulleita asioita: Pirttiluodon rannoille tulee osoittaa jonkin verran yleisiä rantautumispaikkoja ei kerrostaloja saarille rivitaloja voidaan sijoittaa, mikäli maisemaan soveltuu palautetaan Karjaluodossa voimassa olevan asemakaavan puistoalueella sijaitsevien omakotitalojen alueet omakotitonteiksi rakennemalli B:n AH-merkintä pois puistotie hyvä laiturien rakentaminen sallitaan maisemaan soveltuminen varmistetaan venevajat mahdollisia tarvittaessa leikkialue sijoitetaan lähemmäs mannerta tutkitaan Kultakarin lähialueella luonnonmukaisen vesialueen/ojan muodostamista rantasaunat mahdollisia, kuuluvat kulttuuriin Maanomistajille järjestettiin tiedotustilaisuus , jolloin esiteltiin vaihtoehtoiset rakennemallit Seuraavana päivänä maanomistajille oli varattu tilaisuus maanomistajakohtaiseen tapaamiseen kaupunginarkkitehdin ja konsultin kanssa Alla on lueteltu maanomistajien mielipiteitä rakennemalleista Pirttiluoto ja vesialue Pirttiluodon ja Karjaluodon välillä: maanomistajat vastustavat omalle maalleen tai maansa viereen osoitettuja viheralueita Pirttiluodon länsipuolisen saaren viheraluetta ei vastusteta - saaren toinen maanomistaja ei ole kuitenkaan ilmaissut mielipidettään VE B:n AH-aluetta vastustetaan yksi maanomistaja vastustaa rantaan johtavaa kevyen liikenteen raittia

18 17 maanomistajat pitävät omakotivaihtoehtoja parempana kuin AP-vaihtoehtoa (VE D) ainoastaan yksi maanomistaja haluaa säilyttää saaren loma-asuntoalueena vesialue Pirttiluodon ja Karjaluodon välissä halutaan palauttaa veneilykelpoiseksi, siltaa toivotaan rakennettavaksi Karjaluoto Karjaluodon pohjoisosassa kannatetaan omakotivaihtoehtoja kaupungin omistamille maa-alueille ei haluta kerrostalorakentamista D-vaihtoehdon laajoja puistoalueita uimaranta-alueineen (VV-alue) vastustettiin kanavavaihtoehdot ja C-vaihtoehto saivat kaikki kannatusta Pirttiluodontien eteläpuolisten maa-alueiden maanomistajien laadituttama maankäyttösuunnitelma (5-7 rakpaikkaa) poikkeaa kaikista esitetyistä vaihtoehdoista Lautakunnan ja maanomistajien antaman palautteen perusteella laadittiin vaihtoehdoista rakennemalli Synteesi, jonka lautakunta kokouksessaan hyväksyi asemakaavaluonnoksen pohjaksi Pirttiluodon osalta Synteesi muistuttaa lähinnä vaihtoehtoa A, Karjaluodon osalta vaihtoehtoa C Karjaluodon kanavavaihtoehdoista on luovuttu, koska ne eivät ole saaneet maanomistajien kannatusta Rakennemalli Synteesi 455 Vuoden 2011 asemakaava-alueen laajennus Karjaluodon etelärannasta tehtiin vaihtoehtoisia luonnoksia, joissa rantatonttien lukumäärä ja sijainti sekä viheralueiden laajuus vaihtelivat Suunnitteluryhmä päätyi kehittämään vaihtoehtoa, jossa mantereella on kaksi tonttia Kärpäsen saareen johtavan tien itäpuolella mm seuraavin perusteluin: tervaleppälehto on jo osittain tuhoutunut ja Maarianheinää kasvanut niitty tuhoutunut kallioselänne säilyy kokonaisuudessaan viheralueena eikä tarvitse hoitoa puistoalueena 2 tonttia on helposti sovitettavissa alueelle uudisrakennukset tukeutuvat maisemallisesti tien pohjoispuoliseen kallioselänteeseen tontit tuovat maksajia kunnallistekniikalle 456 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Kts kohta 21

19 18 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 51 Kaavan rakenne ja yleiskuvaus Rakenne ja yleiskuvaus Asemakaavaluonnos perustuu pääosin päivättyyn rakennemallien yhdistelmään Synteesiin, jossa luodot osoitettiin pääosin omakotirakentamiseen Karjaluotoon oli esitetty lisäksi kolme pientalokorttelia Asemakaavaluonnoskartta, -määräykset ja havainnekuva on esitetty liitteissä 6-8 Suunnittelualueen katuverkko muodostuu olemassa olevista teistä, Pirttiluodontien ja Pitkänkarintien linjauksia on kuitenkin hieman tarkistettu Pirttiluodossa yksityisten loma-asuntokiinteistöt ja kaupungin maa-alueet on osoitettu pääosin omakotirakentamiseen Länsirannalle on osoitettu rantaan ulottuva luonnonniittynä hoidettava viheralue ja yksi rantautumispaikka Karjaluodossa nykyiset loma-asuntokiinteistöt on esitetty omakotirakentamiseen, myös ne kaksi rakennettua kiinteistöä, jotka nykyisessä asemakaavassa ovat puistoaluetta Karjaluodon kaupungin maa-alueet on esitetty viheralueiksi ja kahdeksi pientalokortteliksi Pirttiluodontien eteläpuolella sijaitsevat laajat yksityisessä omistuksessa olevat rakentamattomat täyttömaat (maisemavaurioalueet) on esitetty kahdeksi omakotitontiksi ja yhdeksi pientalokortteliksi sekä VP-alueeksi Pirttiluodontien eteläpuolelle on osoitettu lisäksi kaksi uutta omakotitonttia Kärpäsen saaren ajotien itäpuolelle Kärpäsen saaren tontti ulottuu ajotiensä kautta Pirttiluodontielle asti VP-alue on tarkoitus rakentaa leikkipuistoksi, joka tulee palvelemaan myös lähialueen muuta asutusta Luontokohteista toinen tervaleppälehdoista ja kallioalue sijoittuvat viheralueiden puolelle Yksityisten omistamat omakotitontit Yksityisten omakotitonttien lukumäärään/kokoon on vaikuttanut rakentamiskelpoisen maa-alan laajuus, maakiinteistön sijainti ja muoto sekä maanomistajien toivomukset Niemen kärjessä sijaitseva kiinteistö on ollut hankalammin jaettavissa kuin tienvarsikiinteistö Rakentamisen ulkopuolelle on pyritty rajaamaan mm kalliolaet, jyrkät rinteet ja alle kahden metrin korkeuskäyrän alapuoliset alueet Maisemallisesti tärkeät kallioniemet ja muut kallioalueet on esitetty /s-merkinnällä säilytettäviksi ympäristöiksi Maanomistajien toiveet ovat olleet pääosin kohtuullisia, joten toiveet on voitu toteuttaa miltei kaikkien maanomistajien osalta Rakentamisen sijainti maisemassa Asemakaavan rakentamiseen osoitetut alueet (rakennusalat) perustuvat liitteessä 3 esitettyyn maisemarakennekuvaan Rakennusalat on muotoiltu siten, että rakennukset tukeutuvat olemassa oleviin mäkialueisiin (saarekkeisiin) Alavien alueiden rakentamisen mahdollistamiseksi Karjaluodon eteläisin AP-alue ja Pirttiluodon kaakkoisrannan yksi oleva ja kolme tulevaa omakotirakennusta muodostavat uudet saarekkeet, joiden rakentaminen voidaan mahdollistaa maa-alueiden täytöllä Pirttiluodontien varren alava, vanhoissa kartoissa ja ilmakuvissa näkyvä puuton niittytai peltoalue säilytetään rakentamattomana ja hoidetaan harvapuisena, läpinäkyvänä alueena - autotallirakennukset sijoitetaankin sen tähden mahdollisimman lähelle mäkialueita asuinrakennuksen yhteyteen tai sen välittömään läheisyyteen Rakentaminen tulvauhan alaisilla tonteilla Asuinrakennuksen lattiapinnan alin korkeustaso tulee olla vähintään +3,50 m N järjestelmässä (Naantalin korkeusjärjestelmässä NN + 3,00 m)

20 19 Alla olevassa kuvassa näkyy sinisellä värillä kaavaluonnoksen ne asuinrakennusten rakennusalat tai rakennusalojen osat, jotka eivät yllä nykyisen maaston kahden metrin korkeuskäyrälle Useimmilla tällaisilla rakennusaloilla uudisrakennus kuitenkin sijoittuu pääosin ylemmäksi maastoon, ainoastaan osa rakennuksesta tai esim autotalli/katos voi ulottua alavammalle tontin osalle Seitsemällä uudisrakentamistontilla (AO- tai AO-1-tontilla) ja yhdellä AP-tontilla rakennusalat ovat tällä hetkellä kokonaisuudessaan kahden metrin korkeuskäyrän alapuolella Nämä tontit on tarkoitus saada rakentamiskelpoisiksi maantäytöillä Liitteessä 9 on esitetty asemakaavakartalla yhden ja kahden metrin korkeuskäyrät KUVA liitetään selostukseen ehdotusvaiheessa Rakentaminen heikon kantavuuden omaavalle savikolle Asemakaavaluonnoksessa on esitetty vaakaviivoituksella savikkoalueet, joiden rakentamisen mahdollistaminen vaatii merkittäviä perusmaan kantavuuden vahvistustoimenpiteitä Korttelissa 37 kolmen uuden tontin rakennusala sijoittuu tälläiselle alueelle Rambollin päivätyssä selvityksessä annetaan ohjeet näiden tonttien rakentamiselle Selvityksessä todetaan mm seuraavaa: 511 Mitoitus tontin maaperän painuminen on huomioitava rakennuksen, pihojen, putkien ja johtojen suunnittelussa ja rakentamisessa maatäytön reuna-alueen vakavuus vaatii huomattavia pohjavahvistuksia (Mitoitustiedot löytyvät asemakaavan seurantalomakkeesta, joka on liitteenä 1) Kaava-alueen pinta-ala on n 31,8ha, josta maa-aluetta n 19,4ha Asumiselle on varattu korttelialuetta yhteensä 15 ha, katualuetta n 1,65ha, virkistysaluetta 2,77ha Alueen yhteenlaskettu rakennusoikeus on 20091k-m2 Suunnittelualueen asukasluvuksi saadaan 261, jos mitoitusperusteena käytetään AP-1-kortteleissa 1asukas/50 kerrosneliömetriä ja AO-1-omakotikorttelissa 3,5 asukasta/tontti ja AO-korttelissa 7 asukasta/tontti 512 Palvelut Asemakaavassa ei ole palvelualuevarauksia Lähin ala-aste ja päiväkoti sijaitsevat Taimossa, noin 700 metrin päässä suunnittelualueen itälaidalta ja lähin elintarvikeliike Aurinkotien varrella noin 1,2 kilometrin etäisyydellä 53 Aluevaraukset 531 Korttelialueet Asuinrakennusten korttelialueet AO-1-korttelialueet (34 tonttia, pinta-ala yht 93797m2) AO-1 tontille saa rakentaa yhden yksiasuntoisen omakotirakennuksen Useimmille tonteille saa lisäksi rakentaa erillisen saunarakennuksen Tonttien rakennusoikeus on pääosin 250 k-m2, jonka lisäksi on mahdollisuus rakentaa 50 k-m2:n kokoinen talousrakennus/autotalli Saunan rakennusoikeus on sijainnista riippuen joko 25 tai 35 k-m2 maisemallisesti herkällä paikalla pienempi Tonttien keskimääräinen koko on 2759 m2 Autopaikkoja tulee varata 2ap/asunto

21 20 AO- korttelialueet (yhteensä 8 tonttia, pinta-ala yht 38364m2) AO- tontille saa rakentaa kaksi asuntoa, jotka voivat sijaita samassa rakennuksessa tai kahdessa erillisessä rakennuksessa Muutamalla tontilla on lisäksi mahdollisuus rakentaa erillinen saunarakennus Viidellä tontilla rakennusoikeus on 500+at50, kolmella muulla rakennusoikeus vaihtelee at välillä Saunan rakennusoikeus on sijainnista riippuen joko 25 tai 35 k-m2 Tonttien keskimääräinen koko on 4796m2 Autopaikkoja tulee varata 2ap/asunto AP-1-korttelialue korttelissa 37 Kortteli muokataan rakentamiskelpoiseksi maantäytöllä Rakentamisen mahdollistaminen tontilla vaatii merkittäviä perusmaan kantavuuden vahvistustoimenpiteitä Rakennusala sijoittuu siten, että saavuttaessa Taimon suunnasta Pirttiluotoon näkymä merelle säilyy avoimena Tontti on varattu yhtiömuotoista rakentamista varten kaupunkikuvallisista syistä; näkyvälle paikalle halutaan yhtenäisesti suunnitellut rakennukset Korttelialueelle saa rakentaa yhden erillisen rantasaunarakennuksen Rakennusoikeus on 2000+at400+sa35 Asuinrakennusten rakennusoikeudesta saa rakentaa korkeintaan 2/3 yhteen kerrokseen Autopaikkoja tulee varata 1ap/80k-m2 AP-1- korttelialueet kortteleissa 40 ja 41 Korttelit sijoittuvat kaupungin omistamalle maa-alueelle loivaan rinnemaastoon, jonka mäntypuusto kartoitettiin asemakaavoitusta varten Runsaimmat puuryhmät rajattiin rakennusalan ulkopuolelle Itäinen kortteli on voitu ulottaa melko korkealle, koska laaja ylätasanne on miltei puuton Jotta rakennukset voidaan sovittaa mahdollisimman hyvin olevan puuston lomaan ja jotta korttelit muodostuvat rakenteeltaan ilmaviksi tulisi rakennusten olla erillispientaloja Rakennusten tulee olla pääosin kaksikerroksisia Korttelin 40 pinta-ala on 6789 m2 ja rakennusoikeus 1697 k-m2 Korttelin 41 pinta-ala on 2030m2 ja rakennus-oikeus 609 k-m2 Liitteessä 12 on esitetty korttelisuunnitelma molemmista kortteleista Kaikki asuinkorttelit Kaikissa asuinkortteleissa on määrätty pääasiallinen julkisivumateriaali ja väri, katemateriaali ja väri sekä kattomuoto ja kaltevuus Julkisivujen vaalea väri yhdistää AP-alueet ja kaksi itäisintä omakotitaloa mantereen puoleisiin kortteleihin, muut luotojen rakennukset piiloutuvat tumman värisävyn avulla kasvillisuuden ja kallioiden suojaan Asuinrakennusten kerrosluku on pääosin kaksi, jotta tonttien puusto ja kallioalueet on mahdollista säilyttää mahdollisimman laajalti Asemakaavaluonnoksessa annetaan lisäksi määräyksiä mm alimmasta lattian korkeustasosta, vesikaton ylimmästä korkeusasemasta, maantäytöistä, pihapuustosta, laitureiden rakentamisesta ja pilaantuneen maaperän tutkimisesta/kunnostamisesta Venesuulien rakentamista ei ole sallittu maisemallisista syistä Rakentuessaan saaret tulevat osaksi taajamarakennetta ja useiden venesuulien rakentaminen muodostaisi turhan näkyvän elementin rantamaisemaan On katsottu, että venesuulien rakentaminen sopii paremmin harvaan rakennettulle haja-asutusalueelle Asemakaavaan tullaan liittämään rakentamistapaohje, jossa annetaan ohjeita mm rakennusten massoittelusta, julkisivuväreistä, aidoista ja pihan käsittelystä 532 Muut alueet Virkistysalueet Pirttiluodon länsipuolella sijaitseva saari, joka vaihtoehto- ja luonnosvaiheessa oli osoitettu VL-alueeksi, on maanomistajaneuvottelujen jälkeen jätetty pois

22 21 asemakaavaehdotuksesta Saaren rakentamismahdollisuus ratkeaa tulevassa yleiskaavassa VP-alue Puisto rakennetaan leikkipuistoksi Olemassa olevaa puustoa harventamalla voidaan avata näkymiä merelle ja Naantalin kirkolle Havainnekuvassa on hahmoteltu puiston toimintoja ja istutuksia Karjaluodon VL-alueet Pirttiluodontien pohjoispuoliset VL-alueet ovat pääosin kalliometsää, jotka tarvitsevat hyvin vähän hoitoa Tien eteläpuolisille VL-alueille sijoittuu kaksi suunnittelualueen luontokohteista; tervaleppälehto ja avokallioalue Luontokohteet on rajattu ja osoitettu lu-merkinnällä kohteiksi, joilla on luontoarvoja Pirttiluodon VL-alue Rakentamiseen sopimaton alava ja kostea ranta-alue on tarkoitus säilyttää luonnonmukaisena rantaniittynä Jotta niitty pysyisi avoimena, tulisi se niittää muutaman kerran kesässä Alueen etelälaitaan tehdään avo-oja hulevesien johtamiseksi mereen Katualueet ja kunnallistekniikka Kadut rakennetaan pääosin olemassa olevien teiden paikalle siten, että niiden pinta tulee olemaan vähintään 1,5 metrin korkeudella Suurimmat täytöt joudutaan tekemään Pirttiluodontiellä, rakennettavan rummun ja Pitkänkarintien risteyksen välillä Katualueiden leveydet vaihtelevat, mutta ovat vähintään 11,5 metriä Luotojen välisellä alueella noin 60 metrin pituudelta katualueen leveys on jopa 32 metriä Tällä osalla Pirttiluodontien rakentamiselle on tutkittu erilaisia vaihtoehtoja, joista ns massanvaihto- sekä kevennys- ja vastapengervaihtoehto vaativat leveää katualuevarausta Pyörätietä tai jalkakäytävää ei ole katsottu tarpeelliseksi rakentaa Kääntöpaikat on mitoitettu jakelukuorma-auton kääntösäteen mukaan Pirttiluodontien kääntöpaikka on kuitenkin henkilöauton kääntösäteen mukaan Alueella ei ole kattavaa sadevesiviemäröintiä Hulevesiojien sijoittuessa tontille, on asemakaavaluonnokseen osoitettu putkirasite Viemäröinti hoidetaan ns kiinteistökohtaisella paineviemärillä Järjestelmässä jokainen kiinteistö pumppaa omat jätevetensä kunnalliseen paineviemäriin Uutta kunnallista pumppaamoa ei tarvita Kunnallistekniikan kustannuksiksi on arvioitu yhteensä (liikenneverkko ja vesihuolto ) Kustannuksiin sisältyy pohjanvahvistuksista aiheutuva noin euron lisäkustannus Kunnallistekniikan yleissuunnitelma on esitetty liitteessä 13 Erityisalueet Puistomuuntamoita sekä muita sähkönjakelu-, aluevalaistus- ja telelaitteita varten on osoitettu kaksi ET-aluetta, toinen Karjaluotoon Pirttiluodontien varteen ja toinen Pirttiluotoon Pitkänkarintien varteen Kolmas ET-alue Karjaluodon itäosassa on osoitettu nykyistä pumppaamoa varten Vesialueet ja rantaviiva Vesialuetta on 12,4 ha Rantaviiva on piirretty pääosin kiinteistörajan mukaan Asemakaavamääräyksissä on annettu määräyksiä laitureiden rakentamisesta Vuoden 2007 asemakaavaluonnoksessa Karjaluodon ja Pirttiluodon välille osoitettiin alue, jolle oli mahdollista rakentaa vesiväylä/vesiuoma Tässä asemakaavaluonnoksessa vesiuoman ruoppauksesta ja sillan rakentamisajatuksesta on luovuttu Saarten välinen

23 22 alue on esitetty tonttimaaksi ja kaavakarttaan on osoitettu paikka kadun ali rakennettavalle katurummulle, jonka kautta meriveden on mahdollista virrata 54 Kaavan vaikutukset Vaikutuksia arvioidaan yksityiskohtaisimmin osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa esitettyjen vaikutusten suhteen 541 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Yhdyskuntarakenne Asemakaavan toteutuminen tiivistää yhdyskuntarakennetta ja on siten kaupungin kannalta taloudellista Kaupunki-/taajamakuva Asemakaavan määräyksillä ja myöhemmin laadittavalla rakentamistapaohjeen evästyksillä mm rakennusten massoittelusta, julkisivumateriaaleista, -väreistä sekä kattokaltevuuksista ja muodoista ohjataan rakentamista, jotta alueelle syntyy riittävän yhtenäistä ja saaristomaisemaan sopivaa rakentamista Asemakaavamääräysten vaatimus lattiapinnan vähimmäiskorkeudesta (+3,5) johtaa muutamilla tonteilla merkittävään maantäyttöön Asemakaavamääräyksen noudattaminen saattaa johtaa kaupunkikuvallisesti huonoon lopputulokseen erityisesti sellaisilla tonteilla, joiden nykyinen maanpinnan taso rakennettavalla alueella (rakennusalalla) on 1-2 metrin välillä Asuminen Keskustan läheinen ja merellinen alue tulee olemaan hyvin haluttua asuinaluetta, asemakaavan laatimista on maanomistajien keskuudessa odotettu pitkään Maanomistajatapaamisissa saatujen vaikutelmien perusteella merkittävä osa omakotitonteista tulee säilymään nykyisten omistajien suvuissa Virkistys Karjaluodon itäpäähän varatulle puistoalueelle on mahdollista toteuttaa leikki- ja oleskelualue, joka palvelee suunnittelualueen lisäksi lähialueen asutusta Alueen katuverkko voi toimia osana Naantalin merellistä ulkoilureitistöä Liikenne Uusi asutus lisää vähäisessä määrin Pirttiluodontien ja Taimontien autoliikennettä Suunnittelualueelle ei rakenneta jalkakäytäviä tai pyöräteitä Vähäisen ajoneuvoliikenteen vuoksi kevyen liikenteen liikenneturvallisuus lienee kuitenkin riittävä Alueen itälaidalta on hyvät kevyen liikenteen yhteydet keskustaan ja Taimon koululle Rakennettu kulttuuriympäristö Vuoden 2011 lopussa ilmestyi Varsinais-Suomen rakennuskulttuurisarjassa teos Naantalin kulttuurimaisema ja vanha rakennuskanta Ailostenniemeltä Ladvoon Siinä inventoiduissa kohteissa luetellaan seuraavat loma-asunnot suunnittelualueelta: - Luodontie 11 - Luodontie 13, Nuotiola - Pirttiluodontie 76, Niemenkulma - Pirttiluodontie 88, Kärpänen - Pirttiliodontie 124, Pirttiranta Näistä yksi kohde, Kärpänen on osoitettu säilytettäviksi sr3-merkinnällä

24 23 Vaikka omakotikortteleiden tehokkuus on melko pieni, vanha loma-asutusympäristö tulee muuttumaan merkittävästi nykyisiä loma-asuntoja huomattavan paljon suurempien uudisrakennusten myötä Lisäksi olevan tiestön perusparantaminen ja nostaminen vähintään vaaditulle +1,5 metrin korkeudelle sekä maantäytöt rakentamisen mahdollistamiseksi useilla tonteilla muokkaavat ympäristöä Tekninen huolto Kunnallistekniikan (kadut ja johdot) kustannuksiksi on arvioitu 58 /k-m2 542 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Maisemarakenne, maisemakuva Saarten topografian ja mäntypuuston muodostama siluetti tulee säilymään, koska omakotitontit ovat riittävän suuria ja lakialueet sekä merelle pistävät niemenkärjet on säilytetty pääosin rakentamatta Merelle näkyvimpiä ovat rantaan sijoittuvat rakennukset Rantasaunojen rakennusoikeus onkin haluttu säilyttää pienenä, suurimmillaan se voi olla 35 k-m2, maisemallisesti herkillä paikoilla k-m2 Muutamat Karjaluodon etelärantojen uudisrakennukset tulevat olemaan hyvinkin näkyviä etelän (Kalevanlahden) suunnasta Kaavamääräyksissä annetut julkisivujen maanläheiset ja tummat värisävyt auttavat kuitenkin sovittamaan omakotitonttien rakennusmassat saaristomaisemaan Kultakarin ja mantereen väliselle täyttöalueelle rakentuva taloryhmä ympäröivine puuistutuksineen kohentaa korkealaatuisesti toteutettuna alueen ilmettä Valtaosa rakentamisesta tukeutuu mäkialueisiin ja tukee siten saarten maisemarakennetta Pirttiluodon entiset alavat puuttomat niittyalueet on mahdollista säilyttää/palauttaa läpinäkyviksi, harvapuustoisiksi alueiksi omakotitonttien rakentamattomina etupihoina Katujen rakentamien muokkaa voimakkaasti katujen lähiympäristöä Luonnonolot Metsälakikohteista itäinen tervaleppälehto ja kallioalue säilyvät Läntinen tervaleppälehto on osoitettu osaksi omakotitontteja, koska tervaleppälehto on jo osaksi tuhoutunut Itäisen tervaleppälehdon maanpinta jää huomattavasti alemmas kuin sen eteläpuolisen omakotitontin Pirttiluodontien pohjoispuolelta lehtoon valuvat hulevedet johdetaan mereen omakotikorttelin poikki Ympäristömuutoksia hyvin sietävinä tervalepät säilynevät rakentamisesta ja maantäytöistä huolimatta Korttelialueiden maisemallisesti arvokkaat alueet (pääosin saaristomäntyä kasvavat kallioalueet) on rajattu asemakaavassa ja niille on annettu /s-merkintä Alueiden säilyminen luonnonmukaisina riippuu tontinomistajista Korttelialueiden mäntypuustolla on hyvät mahdollisuudet säilyä, koska omakotitontit ovat isokokoisia ja asuinrakennukset tulee toteuttaa ainakin osittain kaksikerroksisina Pienilmasto Valtaosa tonteista suuntautuu edullisiin ilmansuuntiin, muutamat tontit ovat alttiita pohjoistuulille Vesialueet ja vesitalous Saarten välille sijoittuva suurikokoinen rumpu lisää todennäköisesti veden vaihtuvuutta 56 Kaavamerkinnät ja -määräykset Kaavamerkinnät ja -määräykset on esitetty kaavakartan yhteydessä