JYVÄSKYLÄ Veturitallinkatu II

Transkriptio

1 JYVÄSKYLÄ Veturitallinkatu II ASEMAKAAVAN SELOSTUS, kaavatunnus 03:103 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Kaavan otsikko: Asemakaavan muutos 3. kaupunginosan korttelin 63 tonteille 7 ja 8 (Veturitallinkatu II) Kaava-alueen sijainti: Kaupungin keskustassa, Veturitallinkadun ja radan välissä. Kaavan tunnus: 03:103 Kaavan päiväys: Kaavan laatija: Ilona Sassi, puh ja , osoite: Jyväskylän kaupunki, Kaupunkirakennepalvelut, Kaavoitus, PL 233, Jyväskylä, ilona.sassi@jkl.fi Kaavan vireilletulosta ilmoittamisen päivämäärä: Kaupunkirakennelautakunnan hyväksymispäivä: Kaupunginhallituksen hyväksymispäivä: Kaupunginvaltuuston hyväksymispäivä:

2 2 1.2 Kaavan tarkoitus YIT Rakennus Oy on hakenut asemakaavan muuttamista tonteille ja 8. Tonteille halutaan rakentaa liike- ja toimistotilojen lisäksi asuntola- ja hotellitiloja. Nykyisessä kaavassa tontit ovat liikeja toimistorakennusten korttelialuetta. Tavoitteena on saada tonteille sellainen käyttötarkoitus, että sen rakentuminen saadaan alkamaan. Liike- ja toimistotontteina kaavan toteutus ei ole lähtenyt liikkeelle. Tontit ovat ydinkeskustan ja rautatien vieressä ja sopivat lähinnä toimistotilojen rakentamiseen. Sellaiselle ei kuitenkaan ole nyt riittävästi tarvetta. Viereiset rata-alue ja Rantaväylä sekä alueen muoto asettavat omat rajoituksensa muuttaa alueen käyttötarkoitus tavanomaiselle asumiselle. Vaihtoehtoisia käyttötarkoituksia on mietitty ja todettu, että toimistotilan lisäksi asuntola- ja hotellirakentaminen saattaisi toimia, jolloin voidaan harkita esimerkiksi lievennystä piha-alueiden määrään ja huomioida osittain oleskelutiloja korvaavan tilana vastapäinen Veturitallintori. Ensimmäisessä vaiheessa toteutettavalle tontille 7 Veturitallintoria vastapäätä on suunnitteilla hotellihuoneita ensimmäiseen kerrokseen ja asuntolatiloja 2-6 kerroksiin. Käyttäjäryhmänä ovat lähinnä opiskelijat ja muut lyhytaikaista asumista tarvitsevat, eivät lapsiperheet. Nykyisessä kaavassa tonttien rakennusoikeus on yhteensä k-m2 ja rakennukset on toteutettava 5-6 kerroksisena, ei matalampana. Rakennukset on rakennettava yhtäjaksoisena Heikinkadusta saakka, koska se siten toteutettuna sopii paremmin kaupunkikuvaan varsinkin Rantaväylän suunnasta katsoen ja toimii viereisen, tontista edellisessä kaavamuutoksessa erotetun asuinkerrostalon ja tonttia vastapäätä olevan oleskeluaukion melusuojana. Rakennusoikeutta ei ole tarpeen lisätä kaavamuutoksella. 2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus, rakennettu ympäristö Alue kuuluu Jyväskylän keskusta-alueeseen. Tontit ja 8 ovat rakentamatta. Muutosalueen vastapäätä sijaitsee vanha, alkuperäisestä käytöstä poistettu veturitallirakennus, joka on voimassa olevassa asemakaavassa merkitty suojeltavaksi rakennukseksi ja siihen saa sijoittaa kulttuuritoimintaan liittyviä tiloja, työpajatyyppisiä tiloja, liike- ja toimistotiloja sekä julkisen palvelun tiloja. Vanhan veturitallin varhaisin, arkkitehti Bruno Granholmin suunnittelema osa valmistui Haapamäen-Jyväskylän radan rakentamisen yhteydessä vuonna Myöhemmin punatiilestä rakennettua veturitallia on useaan otteeseen laajennettu. Muutosalueen vieressä, Heikinkadun varrella, sijaitsee vastikään rakentunut asuinkerrostalotontti, joka on erotettu nyt muutettavasta tontista hyväksytyllä kaavalla. Heikinkadun toisella puolella on asuinkerrostaloja ja yksi rakentamaton toimistotontti. Muutostontin lounaispuolella on yleinen pysäköintilaitos ja vastapäätä, veturitallin vieressä oleskeluaukio, Veturitallintori.

3 Maanomistus Alueen omistaja on YIT Rakennus Oy. Yhteyshenkilö Mikko Räty, YIT-Rakennus Oy, PL 507, 401 Jyväskylä. 2.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Keski-Suomen vahvistetussa seutukaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta, samoin maakuntakaavaehdotuksessa. Maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa ja se on ympäristöministeriössä vahvistettavana. Vuoden 1984 oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa alue on kerrostalovaltaista asuinaluetta. Alueen asemakaava on hyväksytty Siinä tontit ja 8 ovat liike- ja toimistorakennusten aluetta. Tehdyt selvitykset: Alueelle on tehty melu- ja tärinäselvitykset ja alueen maaperä on kunnostettu. Meluselvityksen mukaan, jotta asunnoissa ei ylitettäisi WHO:n suositusta, tulisi seinärakenteen ääneneristävyyden radan puoleisella julkisivulla olla vähintään 47 db ja ikkunoiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan olla 40 db. WHO:n suositus koskee junien ohituksissa aiheutuvia melun huipputasoja. Kyseessä on suositus, mutta se on syytä huomioida suunnittelussa ja rakentamisessa. Mainitut ääneneristävyysrakenteet täyttävät valtioneuvoston ohjearvoihin pääsyn. Tärinäselvityksen mittausjakson aikana suurimmat tärinätapahtumat aiheutuivat yksittäisten vetureiden ohiajoista ratapihalla. Lähimmän raiteen liikenne ei aiheuttanut suurinta tärinää. Tärinäluokituksen perusteella mittausalueen voidaan katsoa soveltuvan asuinrakentamiseen. Alueelle suunnitellut rakennukset ovat 5-6 kerroksisia. Jos rakennukset perustetaan paalupohjaisesti, ei pystysuuntaisen tärinän merkittävää voimistumista rakenteissa pitäisi normaalisti tapahtua. Vaakasuuntainen tärinä voi voimistua, mutta mittaustulosten perusteella ei ole todennäköistä, että tästä johtuen ylitettäisiin värähtelyluokan C raja-arvoa 0,30. (Värähtelyluokka C:n häiritsevyyden arvioinnin kuvaus: Suositus uusien rakennusten ja väylien suunnittelussa. Keskimäärin 15 % asukkaista pitää värähtelyitä häiritsevinä ja voi valittaa häiriöstä.) Alueen maaperä on kunnostettu vuosina 2007 ja Maaperään ei ole jäänyt kunnostustavoitteita ylittäviä pitoisuuksia mineraaliöljyjä tai raskasmetalleiksi luokiteltavia alkuaineita. 3 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUVAIHEET 3.1 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi on tehnyt YIT Rakennus Oy. 3.2 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Alueen ja lähiympäristön maanomistajat ja asukkaat

4 Tonttituotanto Yhdyskuntatekniikka Rakennusvalvonta Ympäristötoimi Keski-Suomen Pelastuslaitos Jyväskylän Energia Oy / vesi Jyväskylän Energia Oy / kaukolämpö JE Siirto Oy VR-yhtymä Oy Ratahallintokeskus Keski-Suomen ympäristökeskus Vireilletulo Vireilletulosta on ilmoitettu Jyväskylän tiedotuslehdessä Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavaluonnos pidetään luonnosvaiheen kuulemista varten nähtävillä Nähtävillä olosta ilmoitettiin kirjeitse hakijoille ja nimetyille osallisille sekä kuulutuksella Keskisuomalaisessa Viranomaisyhteistyö Viranomaisneuvottelu kaupungin ja Keski-Suomen ympäristökeskuksen kesken pidettiin Neuvottelussa todettiin, että OAS:sissa vaikutusselvitysten kohtaa tulee tarkentaa maininnalla, että meluntorjunnassa otetaan huomioon valtioneuvoston ohjearvot. 3.3 Asemakaavan tavoitteet YIT:n tavoitteena on saada korttelin 63 tonttien 7 ja 8 rakentuminen etenemään. Tontille 7 on suunnitteilla asuntolarakentamista eli pieniä opiskelija-asuntoja ja mahdollisesti ensimmäiseen kerrokseen hotellihuoneita. Niiden omistajaksi tulee näillä näkymin Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiö (KOAS). 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Kaavan keskeinen sisältö Kaavaluonnos on tehty hakemuksen ja käytyjen neuvottelujen pohjalta. Asemakaavan muutoksessa käyttötarkoitukseksi on merkitty Liike- ja toimistorakennusten sekä asuntolarakennusten korttelialue. Käyttötarkoitusta on rajattu vain siten, että asuntolahuoneita ei sallita radan puolelle ensimmäiseen kerrokseen. Tontille 7 rakennusoikeutta on merkitty 7680 k-m2 ja tontille 8 on merkitty 9020 k-m2. Lisäksi tontille 8 sallitaan 6000 k-m2 pysäköintiä. Rakennusoikeus ei nouse nykyiseen kaavaan verrattuna. Tontin 7 autopaikat asuntolarakentamisen osalta tulee sijoittaa tontille 8. Liike- ja toimistotilojen osalta vähintään puolet autopaikoista on sijoitettava yleiseen pysäköintilaitokseen. Asuntolarakentamisen osalta on autopaikkojen mitoituksessa huomioitu normaalista asumisesta poikkeava autopaikkatarve. Mitoitus on 1 autopaikka 150 asuntolan kerrosalaneliömetriä kohti, kuten on mitoitettu muutkin erityisasumiskohteet.

5 5 Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään yksi jokaista asuntolahuoneistoa kohti sekä 1 paikka 150 toimistotilojen kerrosalaneliömetriä kohti. Leikki- ja oleskelutilojen vaatimusta on lievennetty tavanomaiseen asumiseen verrattuna, koska käyttäjiä ovat lyhytaikaista asumista tarvitsevat opiskelijat ja asuntolahuoneistot ovat pääosin pieniä noin 25 m2:n yksiöitä. Leikki- ja oleskelutilaa tulee varata 10 neliömetriä jokaista yli 30 m2:n asuntolahuoneistoa kohti. Viereisen rautatiealueen aiheuttaman tärinän vuoksi kaavassa määräys: Rataliikenteestä aiheutuva tärinä tulee huomioida rakennusten rakenteissa siten, että liikennetärinän osalta ei ylitetä VTT:n laatiman ohjeen värähtelyluokan C raja-arvoa 0,30. Kaava-alue on melualuetta viereisen rautatiealueen ja läheisen Rantaväylän vuoksi, joten kaavassa on määräys: Kortteleissa on noudatettava melutasojen ohjearvoista annettua valtioneuvoston päätöstä n:o 993/1992. Rakennusten ulkoseinien, ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden tulee olla sellainen, että valtioneuvoston päätöksen antamat arvot toteutuvat. Rakennuslupavaiheessa rakentajan tulee esittää meluntorjuntasuunnitelma, joka sisältää seinien rakennekuvat ja asemapiirroksen, jossa esitetään leikki- ja oleskelualue, jolla sallittuja meluohjearvoja ei ylitetä. 4.2 Mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen Kaavaluonnos pidetään nähtävillä luonnosvaiheen kuulemista varten Kuulemisesta tiedotettiin Keskisuomalaisessa. Siitä pyydettiin kirjeitse kannanottoa hakijalta, muutosalueen naapureilta, Keski-Suomen ympäristökeskukselta, ratahallintokeskukselta, VR-yhtymä Oy:ltä, yhdyskuntatekniikalta, tonttituotannolta, rakennusvalvonnasta, Keski-Suomen Pelastuslaitokselta, Jyväskylän Energia Oy/vedeltä, Jyväskylän Energia Oy/kaukolämmöltä, JE- Siirto Oy:ltä ja Jyväs-Parkki Oy:ltä. Palautetta asiaan antoivat Ratahallintokeskus, VR-Yhtymä Oy ja Jyväskylän Energia Oy/vesiliiketoiminta. Keski-Suomen ympäristökeskuksella ei ollut huomautettavaa muutokseen. Ratahallintokeskus edellyttää, että kaavoituksessa noudatetaan valtioneuvoston päätöstä melutason ohjearvoista ja että meluntorjuntaratkaisut varmistetaan kaavoituksen yhteydessä ja esitetään kaavamääräyksissä. Rakennukset ja tärinän vaimennustoimenpiteet tulee suunnitella siten, että asuinrakennuksissa saavutetaan VTT:n laatiman ohjeen värähtelyluokka C. Kaavoituksen yhteydessä tulee lisäksi varmistaa, miten tärinä saadaan torjuttua rakenteellisesti rakennettavissa asuinkerrostaloissa. Tärinän torjunnan ratkaisut on varmistettava kaavoituksen yhteydessä ja esitettävä kaavamääräyksissä. Vastine Kaavamuutoksen hakijan toimesta on teetetty melu- ja tärinäselvitykset asuntolarakentaminen huomioiden. Meluselvitysten mukaan valtioneuvoston ohjearvot melutasosta ja WHO:n suositukset junien ohituksissa aiheutuvasta maksimimelutasosta alittuvat, kun seinärakenteiden ääneneristävyys radan puoleisella julkisivulla on vähintään 47 db ja ikkunarakenteiden 40 db. Asemakaavan muutoksessa on melutasoja ja seinärakenteiden ääneneristävyyttä koskeva määräys Kortteleissa on noudatettava melutasojen ohjearvoista annettua valtioneuvoston päätöstä n:o 993/1992. Rakennusten ulkoseinien, ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden tulee olla sellainen, että valtioneuvoston päätöksen antamat arvot toteutuvat. Rakennuslupavaiheessa rakentajan tulee esittää meluntorjuntasuunnitelma, joka sisältää seinien rakennekuvat ja asemapiirroksen, jossa esitetään leikki- ja oleskelualue, jolla sallittuja meluohjearvoja ei ylitetä.

6 Tärinäselvityksen perusteella mittausalueen voidaan katsoa soveltuvan asuinrakentamiseen. Jos rakennukset perustetaan paalupohjaisesti, ei pystysuuntaisen tärinän merkittävää voimistumista rakenteissa pitäisi normaalisti tapahtua. Vaakasuuntainen tärinä voi voimistua, mutta mittaustulosten perusteella ei ole todennäköistä, että tästä johtuen ylitettäisiin värähtelyluokan C raja-arvoa 0,30, joka on suositus uusien rakennusten suunnittelussa. Kaavamääräys, joka koskee rataliikenteestä aiheutuvaa tärinää, on tarkistettu Ratahallintokeskuksen lausunnon johdosta muotoon: Rataliikenteestä aiheutuva tärinä tulee huomioida rakennusten rakenteissa siten, että liikennetärinän osalta ei ylitetä VTT:n laatiman ohjeen värähtelyluokan C rajaarvoa 0,30. VR-Yhtymä Oy ilmoittaa lausuntonaan, että kaavassa asumiskäyttöön tarkoitetut rakennukset tulee melu- ja tärinähaittojen lisäksi suojata mahdollisesti esiintyvän korkeampitaajuisen tärinän aiheuttamalta runkomelulta. Vastine Tärinäselvityksen tehneen Ramboll Oy:n mukaan mittausten perusteella ei ollut havaittavissa korkeataajuisen tärinän aiheuttamaa runkomeluriskiä. (Runkomelu on maaperän kautta rakennukseen siirtyvä värähtely, joka muuttuu ääneksi. Se ei aiheuta vaaraa rakenteille eikä sitä havaita rakennuksen tärinänä.) Korkeataajuisen tärinän mahdolliset vaikutukset on otettava huomioon rakennesuunnittelussa. Jyväskylän Energia Oy / vesiliiketoiminta muistutti, että kaavassa on oltava määräys kiinteistön liittymisestä paineviemäriin kiinteistön omilla pumpuilla. Lisäksi vesiliiketoiminta esittää, että korkeustietojen perusteella tulisi tutkia, tarvitaanko tontin takareunaan avo-ojaa tulvareitiksi, jos Veturitallintori tai Veturitallinkatu tulvii rankkasateen aikana. Vastine Kaavaan on lisätty esitetty kaavamääräys Kiinteistöt tulee liittää paineelliseen jätevesiviemäriin kiinteistökohtaisilla pumppaamoilla. Se on voimassa olevassa asemakaavassa, joten tilanne ei kiinteistön kannalta muutu. Yhdyskuntatekniikka on tutkinut, ettei tontin takarajalla ole avo-ojan tarvetta tulvavesireittinä Kaavan vaikutukset ja vaikutusarvioinnin tulokset Muutos vaikuttaa kaupunkikuvaan parantavasti, kun epämääräinen rakentamaton alue radan varressa toteutetaan. Kaupunkikuvan huomioimiseksi rakentamisessa kaavassa on määräys Rakennusten julkisivujen tulee olla materiaaleiltaan korkealuokkaisia ja luontevasti sopeutua keskustan rakennusten väreihin ja materiaaleihin. Julkisivujen tulee olla Veturitallinkadun puolella pääosin vaaleita ja rapattuja. Rantaväylän suuntaan tonttien julkisivun on oltava yhtenäinen ja muodostettava tyyliltään yhtenäinen kokonaisuus viereisen pysäköintitalon julkisivun kanssa. Kaavan muuttaminen edistää osaltaan kaavan toteutumista, koska se ei ole ollut riittävän vetovoimainen liike-/toimistotonttina. Viereisen rautatiealueen ja läheisen Rantaväylän aiheuttaman melun ja tärinän huomioimiseksi rakentamisessa on kaavassa määräykset, joita suunnittelussa ja lupakäsittelyssä on noudatettava. Myös korkeampitaajuisen tärinän aiheuttama runkomelu on otettava huomioon rakennesuunnittelussa. 4.4 Asemakaavan toteuttaminen Veturitallinkatu, kevytväylä ja Heikinkadun alikulku on rakennettu vuonna 2008 päällystettä lukuun ottamatta.

7 7 Asuntolarakentaminen on tarkoitus aloittaa jo tänä keväänä tontille Rakennuslupaa varten on haettu poikkeuslupaa, jotta rakentamaan päästäisiin nopeammin. 4.5 Kaavaprosessin vaiheet - Asemakaavan muutosta haki kiinteistön omistaja - Kaavoituksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma , suunnitelmaa on tarkistettu viimeksi Kaavoituksen vireilletulosta ilmoittaminen Luonnosvaiheen kuuleminen Jyväskylässä Kaavasuunnittelija Ilona Sassi puh ja ilona.sassi@jkl.fi SELOSTUKSEN LISÄLEHTI (Selostuksen lisälehdillä selostetaan julkisen nähtävillä olon palaute ja vastineet niihin sekä mahdolliset toimenpiteet muistutusten johdosta.) Asemakaavan muutos oli julkisesti nähtävillä Keski-Suomen ympäristökeskuksen, Keski-Suomen pelastuslaitoksen, VR Yhtymän ja rakennus- ja ympäristölautakunnan lausunnoissa ei ollut huomautettavaa kaavaan. Ratahallintokeskus epäilee lausunnossaan, onko rakennuspaikka soveltuva asuntolarakentamiselle melu- ja tärinäongelmien vuoksi. Ratahallintokeskus katsoo, että asemakaavan yhteydessä tehty tärinäselvitys ei ole luotettava, koska tärinää ei ole mitattu riittävän pitkältä ajanjaksolta. Ratahallintokeskus suosittelee vähintään yhden viikon kestävää jatkuvaa mittausta rakennuspaikalla. Vastine: Alueelle tehdyt melu- ja tärinäselvitykset on toimitettu lisäselityksin Ratahallintokeskuksen käyttöön ja Selvitysten mukaan alueelle suunniteltu asuntolarakentaminen on mahdollista oikein valituilla rakenteilla. Tärinäselvitysten tekijän Ramboll Oy:n mukaan alueelle tehtyjen selvitysten ajankohdat oli valittu sellaisiksi, että ne antavat tuloksen suurimmista tärinöistä ja pitemmällä mittausajanjaksolla ei olisi saavutettu lisähyötyä. Alueelle on myönnetty poikkeamislupa rakentamisen aloittamiseksi jo ennen kaavan voimaan tuloa. Poikkeamislupa myönnetään edellytyksin, että rakentamisessa noudatetaan valmisteltavana olevaan asemakaavaan (arkistonumero 03:103) sisällytettyjä rakentamista ohjaavia määräyksiä, valtioneuvoston päätöstä melutason ohjearvoista 993/1992 sekä että rakennukset ja tärinän vaimennustoimenpiteet suunnitellaan siten, että asuntolarakennuksessa saavutetaan VTT:n laatiman ohjeen (suositus liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta) värähtelyluokan C vaatimustaso. Poikkeamislupapäätöksestä ei valitettu. Rakennusluvan ehtona vaaditaan mittauspöytäkirja eli tärinät ja melu on mitattava valmiissa rakennuksessa ennen käyttöön hyväksymistä. Asemakaavan muutoksessa on rataliikenteestä aiheutuvaa tärinää koskeva kaavamääräys: Rataliikenteestä aiheutuva tärinä tulee huomioida rakennusten rakenteissa siten, että liikennetärinän osalta ei ylitetä VTT:n laatiman ohjeen värähtelyluokan C raja-arvoa 0,30.

8 Melutasoja ja seinärakenteiden ääneneristävyyttä koskee kaavamääräys: Kortteleissa on noudatettava melutasojen ohjearvoista annettua valtioneuvoston päätöstä n:o 993/1992. Rakennusten ulkoseinien, ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden tulee olla sellainen, että valtioneuvoston päätöksen antamat arvot toteutuvat. Rakennuslupavaiheessa rakentajan tulee esittää meluntorjuntasuunnitelma, joka sisältää seinien rakennekuvat ja asemapiirroksen, jossa esitetään leikki- ja oleskelualue, jolla sallittuja meluohjearvoja ei ylitetä. Rakennuslupaviranomainen valvoo, että rakennusvaiheessa asemakaavan määräykset täyttyvät. Kaavaa ei tarkistettu muistutuksen johdosta. 8 LUETTELO SELOSTUKSEN LIITEASIAKIRJOISTA - Asemakaavan seurantalomakkeet - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma - Ote voimassa olevasta asemakaavasta - Ote asemakaavakartasta ja kaavamerkinnät ja määräykset Jyväskylässä Kaavasuunnittelija Ilona Sassi puh ilona.sassi@jkl.fi