Ympäristölautakunta Ympäristölautakunta

Transkriptio

1 Ympäristölautakunta Ympäristölautakunta Poikkeaminen; Rakentaminen asemakaavan mukaisen rakennusalan ulkopuolelle sekä kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylitys; Kiinteistö , Merikatu 2 275/50.504/2018 YMP Arkkitehti Sebastian Cedercreutz / Cedercreutz Ark Oy on valtuutettu maanomistajien puolesta hakemaan poikkeamista osoitteessa Merikatu 2. Kyseessä on tontti , jonka omistavat Oy Regatta SPA Ab, Asunto Oy Hangon Regatta Suites ja Oy Hotel Regatta Ab. Tontti on jaettu hallinnanjakosopimuksella; kaikilta osapuolilta on valtakirjat. Hakemus koskee liikerakennuksen (hotelli) rakentamista asemakaavan mukaisen rakennusalan ulkopuolelle alueelle, joka on varattu pysäköintiin. Kaavanmukainen rakennusoikeus myös ylittyisi n. 600 krsm2 eli n. 7,5 %. Toimenpide edellyttää MRL 171 :n mukaista poikkeamista. Hakemus on jätetty ( /196) Poikkeamistoimivalta ja poikkeamisen edellytykset Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Voimassa oleva asemakaava on vahvistettu Tontilla on siinä merkintä KL-5 = Liikerakennusten korttelialue. Korttelialueelle saa rakentaa hotelli-, asuntohotelli-, kylpylä- ja toimistotiloja sekä ravintola- ja muita kaupallisia palveluja sisältäviä rakennuksia. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin korkeusasema voi olla + 16,0 m. Rakennusoikeus on e=0,5. Tontin pinta-ala on m2. Se on rekisteröity v Kaavan mukainen rakennusoikeus on 7972 krsm2. Tontille on rakennettu kolme majoitusrakennusta ja kylpylä, yhteensä 6183 krsm2. Tontin kaavan mukaisesta rakennusoikeudesta on näin ollen tähän mennessä käytetty n. 77 %.

2 Hakemus koskee n krsm2 suuruisen hotellin rakentamista. Rakennus sijoittuu rakennuskortteliin, mutta asemakaavan mukaisen rakennusalan ulkopuolelle. Kyseinen osa-alue on kaavassa tarkoitettu pysäköintiin. Hakemusta perustellaan mm. hotellikapasiteetin lisätarpeella, hakijan perustelut liitteessä. Hakemuksen mukaan hotellirakennus asettuisi tontille Spa-rakennuksen ja Merikadun / Torikadun kulman väliin. Hotellin ja Span paikoitus on tarkoitus sijoittaa suurimmalta osin näkymättömiin istutetun kannen alle. Hotellirakennus sijoittuisi luontevasti avoimeen tontin kulmaan ja samalla ryhdistäisi kokonaisrakenteen. Spa-rakennuksen pohjoispuoleinen pysäköintikenttä ja huoltopiha jäisivät rakennuksen taakse suojaan, mikä parantaisi näkymää Uimahuoneenkadulta ja rannalta. Rakentaminen on asemakaavan käyttötarkoituksen mukaista. Kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylitys sijoittuu sisäpihan puolelle eikä lisää rakennuksen julkisivun pituutta tai massaa. Hotellirakennuksen räystäskorkeus on suunniteltu hieman matalammaksi ( ) kuin äskettäin toteutetut majoitusrakennukset ( ) ja selvästi aikaisemmin toteutettua Merikatu 1:n asuinrakennusta ja Regatta Hotellia (n ) matalammaksi. Rakennus on lisäksi tarkoitus jakaa kahteen rakennusmassaan, joiden välissä on lasirakenteinen läpinäkyvä osa, jolloin kokonaisuudesta tulee kevyempi. Kaupunki on kuullut naapureita kirjeitse. Lisäksi hakemuksesta on tiedotettu kuuluttamalla kaupungin kotisivuilla sekä lehdissä lautakunnan aiemman päätöksen mukaisesti. Aikaa muistutukseen jättämiselle on saakka. Säädetyn ajan sisällä on saapunut 4 palautetta. Asukas osoitteessa Rantakatu 1 pyytää, ettei rakennusoikeuden ylitykseen suostuta. Hän perustelee näkemystään mm. sillä, että 1. hakijan arvio lisärakentamisen tarpeesta on epärealistinen 2. nykyinen rakentaminen Tehtaanniemellä on tuhonnut täysin kaupunkikuvan herkän julkisivusiluetin, mitä ei kuitenkaan voitane pitää perusteluna tuhon laajentamiselle jatkamalla samaa tuhotyötä 3. nyt suunniteltu rakentaminen tulee tukkimaan näkymän Merikadun suunnasta länteen, puistoon ja Rantakadun suuntaan ja ghettouttamaan Tehtaanniemeä entisestään 4. Tehtaanniemen rakennuksia määrittelevät piirteet ovat olleet piittaamattomuus ympäristöstä ja aiemmin rakennetusta miljööstä sekä ympäristöstä, eikä liene tarkoituksenmukaista rohkaista sellaista myöntämällä lisää rakennusoikeutta 5. Hotelli Regatan toiminnasta on aiheutunut välillistä haittaa alueen asukkaille, kun parkkipaikkoja on varattu yksinomaan hotellin

3 käyttöön, minkä lisäksi hotellin asiakkaat pysäköivät holtittomasti 6. olisi suotavaa ja asiallista, että Tehtaanniemen liikenne ohjattaisiin kulkemaan Merikadun kautta ja Torikadun voisi rauhoittaa pihakaduksi asukkaiden käyttöön 1. Tontin kaavamerkintä KL-5 mahdollistaa hotellin rakentamisen. Hakemuksen mukainen rakentaminen ei ole ristiriidassa kaavan käyttötarkoituksen kanssa. Yleinen käsitys on, että majoituskapasiteettia tarvitaan lisää. 2. Poikkeamisella ratkaistaan tontilla vielä jäljellä olevan rakennusoikeuden sijoittuminen; sillä ei oteta kantaa jo toteutuneeseen rakentamiseen. 3. Hakemuksen mukaan jäljellä olevan rakennusoikeuden mukainen rakennusmassa asettuisi Spa-rakennuksen ja Merikadun/Torikadun kulmaan. Se sulkee näkymää jonkin verran, mutta myös ryhdistää kokonaisrakenteen. Nykyisessä tilassaan tontti vaikuttaa kaupunkikuvallisesti keskeneräiseltä. 4. Poikkeamisella haettava lisärakennusoikeus (600 krsm2, 7,5 %) sijoittuisi sisäpihan puolelle, eikä lisää rakennuksen julkisivun pituutta tai korkeutta. 5. Paikoitus on tarkoitus sijoittaa suurimmalta osaltaan näkymättömiin istutetun kannen alle, joten toimintojen tarvitsema paikoitus saadaan toteutettua tontilla, eikä se rasita lähialuetta. 6. Poikkeamisella ei tehdä katusuunnitelmaa; rakennusoikeuden ylityksen tuoma liikennemäärän muutos ei ole merkittävä Hangon ympäristöyhdistys katsoo, että koko alue tulisi kaavoittaa ennen kuin rakennuslupia myönnetään. Varsinkaan tätä ajankohtaista poikkeuslupaa ei tule myöntää ennen kuin uusi asemakaava on hyväksytty. Tehtaanniemen asemakaavamuutos hyväksyttiin valtuustossa Sen yhtenä tarkoituksena oli mahdollistaa hotellin rakentaminen ja se olisi sijoittunut samalle kohdalle kuin nyt poikkeuslupahakemuksessa. Vaikka hyväksymispäätös kumottiin, se ei liittynyt hotellin toteuttamiseen sille ko. kaavassa varatulle alueelle. Yrjö Sahlstedt on jättänyt mielipiteen. Hän pitää menettelyä hyvä hallintotavan vastaisena. Hänen mukaansa olisi perin hämmästyttävää, ellei tällaista rakentamista - massiivista nelikerroksisen korkuista hotellisiipeä, jolla niemelle erilliseksi kokonaisuudeksi kaavoitettu kylpylähotellihanke sidotaan kulmittain vanhan keskustan umpinaiseen korttelirakenteeseen pidettäisi merkittävänä siinä mielessä kuin ao. lakipykälässä on tarkoitettu (MRL 171 ), jolloin toimivalta asiassa kuuluisi ELY-keskukselle. Toisaalta hän katsoo, että asia tulisi ratkaista asemakaavoituksella. MRL:n perusteluosassa todetaan, että vaikutuksiltaan merkittävällä rakentamisella tarkoitetaan ympäristöstään täysin poikkeavaa rakentamista.

4 Sellaisesta ei tässä tapauksessa ole kysymys. Toisaalta MRL:n muutoksen jälkeen on toimivalta poikkeamisasioissa kokonaan kunnalla. Lisäksi viitataan ympäristöyhdistykselle annettuun vastineeseen. Bostads Ab Hangö Strandgatan 5 Asunto Oy ilmoittaa, ettei heillä ole huomautettavaa hotellihankkeen suunnitelmista. Paikoitusalueen maisemointi hankkeen yhteydessä on positiivinen asia. Myös alueen arvostus palveluiden parantuessa on positiivinen seikka. He haluavat kuitenkin kiinnittää huomiota liikenteen ongelmiin, joita jo tätä nykyä Rantakadulla on, ja jotka kaipaavat toimenpiteitä (kuten hidastöyssyjä). Hotellihanke ja asian aiheuttama liikennemäärien kasvu voisi vauhdittaa asian saattamista myönteiseen tulokseen. Merkitään tiedoksi ja saatetaan asia teknisen lautakunnan tietoon. */* Liitteenä - asemapiirros - havainnekuva - siluetti itään - alueleikkaus - hakemuksen perustelut - saadut palautteet Oheismateriaali - lainhuutotodistus - valtakirjat ja kaupparekisteriotteet Ehdotus (Luukkonen) Ympäristölautakunta myöntää MRL 171 :n nojalla poikkeamisen asemakaavasta n krsm2 suuruisen liikerakennuksen (hotelli) rakentamiseksi hakemuksen mukaisesti tontille , Merikatu 2. Kun otetaan huomioon tontilla jäljellä oleva rakennusoikeus, rakentamisen sijoittuminen ja korkeusasema sekä ympäristössä toteutunut rakentaminen, ei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Toimenpide ei myöskään johda merkittävään rakentamiseen, sillä tontin asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta jo suurin osa on käytetty, eikä se poikkea ympäristöstään. Rakentaminen tapahtuu kaupunkimiljöössä, jossa jo on varsin suuria ja korkeita rakennuksia. Tuleva rakennus jää korkeusasemaltaan ympäristön rakennuksia matalammaksi. Kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylitys ei vaikuta julkisivun massoitteluun. Kun paikoitus järjestetään istutetun kannen alle, ei rakentamisen sijoittamisesta tontilla pysäköintiin varatulle osa-alueelle aiheudu haitallisia vaikutuksia. Päätös annetaan julkipanon jälkeen ja se on voimassa kaksi (2) vuotta, jona aikana on haettava sitä vastaavaa rakennuslupaa. Päätös toimitetaan Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle

5 tiedoksi. Asian käsittely Päätös Keskustelun aikana Rolf Nyström ehdotti, että asia palautetaan. Ehdotusta kannatti useampi lautakunnan jäsen. Lautakunta päätti yksimielisesti palauttaa asian valmisteluun. Lisätiedot Kaupungingeodeetti Kukka-Maaria Luukkonen, YMP Materiaaliin on liitetty autopaikkalaskelma ja asemapiirros, josta autopaikat näkyvät. */* Liitteet - Rakennusoikeus ja autopaikkalaskelma - Asemapiirustus autopaikoin Ehdotus (Uusitalo) Ympäristölautakunta myöntää MRL 171 :n nojalla poikkeamisen asemakaavasta n krsm2 suuruisen hotellirakennuksen rakentamiseksi hakemuksen mukaisesti tontille , Merikatu 2. Kun otetaan huomioon tontilla jäljellä oleva rakennusoikeus, rakentamisen sijoittuminen ja korkeusasema sekä ympäristössä toteutunut rakentaminen, ei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Toimenpide ei myöskään johda merkittävään rakentamiseen, sillä tontin asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta jo suurin osa on käytetty, eikä se poikkea ympäristöstään. Rakentaminen tapahtuu kaupunkimiljöössä, jossa jo on varsin suuria ja korkeita rakennuksia. Tuleva rakennus jää korkeusasemaltaan ympäristön rakennuksia matalammaksi. Kaavan mukaisen rakennusoikeuden ylitys ei vaikuta julkisivun massoitteluun. Kun paikoitus järjestetään istutetun kannen alle, ei rakentamisen sijoittamisesta tontilla pysäköintiin varatulle osa-alueelle aiheudu haitallisia vaikutuksia. Itäsataman kaavoituksen yhteydessä voidaan nyt kyseessä olevan alueen asemakaava saattaa ajan tasalle. Päätös annetaan julkipanon jälkeen ja se on voimassa kaksi (2) vuotta, jona aikana on haettava sitä vastaavaa rakennuslupaa. Päätös toimitetaan Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle tiedoksi. Asian käsittely Keskustelun aikana Rolf Nyström antoi vastaehdotuksen, että ehdotusta ei hyväksytä, koska poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Asia on ratkaistava asemakaavalla. Krister Sjöholm kannatti Rolf Nyströmin vastaehdotusta. Suoritetussa äänestyksessä Rolf Nyströmin vastaehdostus sai 5 ääntä( Rolf

6 Nyströn, Krister Sjöholm, Päivi Moilasheimo-Jansson, Stephan Horn, Anna Teikari). Esittelijän ehdotus sai 2 ääntä ( Björn Peltonen ja Kaisa-Maija Sirviö). Tyhjää äänesti 2 jäsentä (Timo Sarojärvi ja Johanna Sandin) Päätös Ehdotus kumottiin, poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Asia on ratkaistava asemakaavalla. Esittelijä jätti päätöksestä eriävän mielipiteen. Lisätiedot Maankäyttösihteeri Aki Uusitalo, Kaupungingeodeetti Kukka-Maaria Luukkonen,