TARJOUS KAUPUNKIEN KIINTEISTÖJEN KEHITTÄMISSTRATEGIA LUOTTAMUKSELLINEN NEWSEC VALUATION OY

Transkriptio

1 TARJOUS KAUPUNKIEN KIINTEISTÖJEN KEHITTÄMISSTRATEGIA LUOTTAMUKSELLINEN NEWSEC VALUATION OY

2 LÄHTÖKOHDAT Projektia koskevien keskusteluiden perusteella osallistujia on 7. Osallistujakaupungit ja yhteyshenkilöt. Oulun kaupunki, Kaija Puhakka Vaasan kaupunki, Osmo Ovaska Kuopion kaupunki, Jari Kyllönen Porin kaupunki, Antti Kilkku Tampereen kaupunki, Virpi Ekholm, Niko Suoniemi, Mikko Nurminen ja Heli Toukoniemi Turun kaupunki, Petri Liski ja Timo Laiho Helsingin kaupunki, Jaakko Stauffer ja Sami Haapanen Newsec Valuation Oy Pyydämme vahvistuksenne tarjoukseen sähköpostilla mahdollisimman pian, kuitenkin mennessä. 2

3 TYÖN TAUSTA Projektissa käydään läpi kaupunkien yhteistyönä kehitettävien kiinteistöjen strategiaprosessi. Työ ja siihen liittyvää seminaaripakettia. Työssä kootaan yhteen eri kaupungeista maankäytön suunnittelun, tonttisektorin, tilapuolen ja omistajaohjauksen näkökulmat strategiaprosessia varten. Työssä selvitetään paras tapa edetä niiden kohteiden kanssa, joissa kaupungin tarve on vähäinen tai vähenemässä ja joissa tarvitaan päätöksiä sekä toimenpiteitä etenemisestä. Tilanteessa, jossa tyhjenevien tai jo tyhjien kohteiden osalta ei ole strategisia linjauksia ja niitä koskevia päätöksiä ei tehdä, rapistuvista kiinteistöistä tulee aiheutumaan kasvavia kuluja kaupungeille. 3

4 TAVOITTEET JA SISÄLLÖN MÄÄRITTELY Työssä laaditaan strateginen näkökulma kaupunkien kehitettäville kiinteistöille sekä selvitetään kehittämisprosesseihin parhaat käytännöt eri tyyppisille kohteille yhdessä kaupunkien kanssa. Työn keskeisinä tavoitteina ovat mm. Löytää parhaat toimintatavat sekä tunnistaa riskikohdat, strategisella tasolla, organisaatiotasolla ja kohdetasolla. Kehittää strateginen konseptoitu prosessi muutostilanteessa oleville kiinteistöille, mm. miten luovutettavien kohteiden exit prosessi hoidetaan parhaalla mahdollisella tavalla ja otetaan huomioon erilaiset kilpailuttamistavat. Tarkastella päätöksentekoprosessia eri vaiheissa. Kehittää prosessi päätöksenteolle, jossa esitetään mitkä kohteet omistetaan jatkossa ja mitkä ovat ne tekijät, joilla omistus perustellaan. Analysoida kaupunkien sisäisen prosessin yhteistoimintaa eri näkökulmista. Näkökulmia ovat maankäytön suunnittelu, kiinteistöt ja tontit, tilat sekä omistajaohjaus. Kehittää kaupunkien erityyppisten pilottikohteiden avulla mahdollisimman konkreettinen etenemistapa; toimintatavat ja pelisäännöt sekä laskentamallit päätöksenteon tueksi. Kehittää periaatteet kohteen arvioinnille. Työn aikana laaditaan kehitettävien kiinteistöjen strategiaprosessin runko ja kehittämissuunnitelmat. Työ palvelee kaupunkeja myös SOTE-kiinteistöihin liittyvässä strategisessa ennakoinnissa ja päätöksenteossa. 4

5 TYÖN KUVAUS Työ jakautuu kahteen osioon sekä optioon sisältäen kaupunkikohtaisen kiinteistöstrategian suunnittelussa ja laadinnassa avustaminen: OSIO A: Kehitettävät kiinteistöt - 3 seminaaripäivää, joiden aikana käydään yhteistapaamisissa läpi strategiaprosessi ja selvitetään parhaat käytännöt kehitettävien kohteiden kanssa etenemistä varten. OSIO B: Kehitettävät kiinteistöt strategiaprosessi, 3 seminaaripäivää sekä pilottikohteiden analyysit, kehittämissuunnitelmat ja arvioinnit. Projektiin osallistuva kaupunki voi valita pelkästään OSION A eli osallistumisen strategiaprosessiin ja seminaarisarjaan. Tällöin kaupunki saa yhteisten seminaaritapaamisten lisäksi strategiaraportin kokonaisuudesta sekä rungon oman paikkakuntansa kehitettävien kiinteistöjen strategiaksi. Tähän osioon sisältyy myös tiivis tarkastelu sote-kiinteistöihin liittyen: miten kaupungin kannattaa edetä sotekiinteistöjen kohdalla. Projektiin osallistuva kaupunki voi valita lisäksi OSION B, mikä sisältää OSION A:n strategiaprosessin ja seminaarisarjan. OSIOON B sisältyvät pilottikohteiden inventoinnit, kehittämissuunnitelmat ja kiinteistöarviot kaupungin valitsemista (1-3 kpl) pilottikohteista omalta paikkakunnaltaan. Työn alkuvaiheessa kootaan mukana olevista kaupungeista esimerkkeinä toimivat pilottikohteet. Lisäksi kerätään yleisiä määrätietoja kehitettävien kiinteistöjen massasta kaupungeittain. Optio: OSIO C. Kaupunkikohtaisen kiinteistöstrategian suunnittelussa ja laadinnassa avustaminen. Tämän työvaiheen sisältö ja työmäärään perustuva palkkio sovitaan kaupungeittain erikseen. 5

6 PROJEKTIN AIKATAULU Työ aloitetaan Newsecissä joulukuussa 2017 valmisteluvaiheella sekä kaupunkikohtaisten tietojen ja kohdetietojen kokoamisella. Ensimmäinen seminaaripäivä pidetään pääkaupunkiseudulla tammi-helmikuun 2018 vaihteessa. Ensimmäisenä seminaaripäivänä käydään läpi pilottikohteet, keskeiset tunnistettavat ongelmat ja mm. ryhmätöissä haetaan etenemistapoja ja ratkaisuja sekä laaditaan SWOT -tarkastelut. Samalla tarkastellaan alustavasti strategista kohdekonseptia ja strategista kokonaisuuden tarkastelua. Newsec kokoaa ensimmäisen päivän tulokset yhteen, jonka perusteella kehitetään prosessi- ja laskentatyökaluja. Pilottikohteista esitellään alustavat kehittämissuunnitelmat laskelmineen sekä strateginen etenemistapa kohdetyypeittäin ja kokonaisuutena. Toisessa tapaamisessa pääteemana on käydä läpi ratkaisumalleja ja hioa niitä yhdessä ja ryhmissä. Toinen tapaaminen pidetään alustavasti huhtitoukokuussa. Tämän jälkeen Newsecissä laaditaan yhteiset ratkaisumallit, laaditaan kunkin pilottikohteen kehittämissuunnitelmat hintalaskelmineen sisältäen SWOT-analyysit. Seminaaripäiviä on yhteensä kolme, joista kolmas on loppuraportin esittely. Alustava ajankohta on iltapäivätilaisuus kesäkuussa tai elokuussa. Newsec koordinoi ja johtaa projektin sekä toimii seminaaripäivien fasilitoijana. OSIO A 1. seminaaripäivä 2. seminaaripäivä Loppuraportin esittely kesä / elokuu Joulukuu 2017 Tammikuu 2018 Helmikuu Maaliskuu Huhtikuu Toukokuu Kesäkuu Heinäkuu Elokuu OSIO B Pilottikohteista sopiminen Pilottikohteiden lähtötietojen toimitus Pilottikohteiden alustavien tulosten läpikäynti Kehittämissuunnitelmat, lopullisten tulosten esittely kesä / elokuu OSIO C Kaupunkikohtaisen kiinteistöstrategian suunnittelussa avustaminen Kaupunkikohtaisen kiinteistöstrategian laadinnassa avustaminen 6

7 RAPORTOINTI JA AIKATAULU RAPORTOINTI Työstä laaditaan: Muistiot tapaamisista. Yhteenvetoraportti: strategiaraportti kokonaisuudesta sekä runko oman paikkakunnan kehitettävien kiinteistöjen strategian pohjaksi. Eri tyyppisten kohteiden mallinnetut kehittämisprosessien kuvaukset sekä kohdekohtaiset kehittämissuunnitelmat laskelmineen, kustakin mukana olevasta kohteesta kiinteistöarvio. Laskentamallin periaate. AIKATAULU Työ käynnistetään joulukuussa Projekti valmistuu vaiheittain elokuun 2018 loppuun mennessä. 7

8 PALKKIO JA TYÖRYHMÄ PALKKIO OSIO A Kehitettävät kiinteistöt strategiaprosessi, seminaarit Kiinteistöstrategian yhteenveto sekä kaupunkikohtainen runko kehitettäville kohteille OSIO B Sisältää OSION A lisäksi pilottikohteiden inventoinnit, kehittämisanalyysit ja kiinteistöarviot - 1 pilotti / kaupunki pilottia / kaupunki pilottia / kaupunki Pilottikohde on yksittäinen rakennettu tai rakentamaton kiinteistö, jossa suurusluokkina huoneistoala noin m 2 ja rakennusoikeus noin m 2. Matka-, asiakirja- ja kokoustilakulut laskutetaan erikseen toteutuneen mukaan, kulut ovat korkeintaan 500 / kaupunki. Työ laskutetaan 3 vaiheessa; 1/3 käynnistymisen yhteydessä, 1/3 maaliskuun loppuun 2018 ja 1/3 työn valmistuttua kesä-elokuun loppuun mennessä. Työ on kertatilaus. Mahdollisista lisätöistä veloitamme tuntilaskutuksella á 180 EUR tai sopimuksen mukaan. Lisätöistä sovitaan aina asiakkaan kanssa ennen niiden käynnistämistä. Kaikkiin palkkioihin lisätään kulloinkin voimassa oleva alv. TYÖRYHMÄ Newsec kokoaa projektiin n. 6 henkilön asiantuntijatiimin. Projektista vastaavat johtava asiantuntija Juha Nummi sekä toimitusjohtaja Hannu Ridell. Juha Nummi toimii projektinjohtajana. 8

9 MUUT EHDOT Asiakas nimeää puoleltaan yhteyshenkilön, joka vastaa lähtötietojen toimituksesta ja yhteydenpidosta. Newsecin vahingonkorvausvastuu rajoittuu käsittämään vain välittömät vahingot. Newsecin vahingonkorvausvastuun yläraja on Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen (KSE 2013) mukainen kokonaispalkkion enimmäismäärä. Newsec ei vastaa mahdollisesti kolmannelle osapuolelle aiheutuvista vahingoista. Toimeksianto ei estä Newsec:iä toimimasta alueen kiinteistöjen osalta neuvonantajana niiden myöhempään mahdolliseen kaupankäyntiin liittyvissä projekteissa. Newsec ilmoittaa asiakkaalle viivästyksettä mahdollisista muutoksista työn kannalta olennaisten tietojen saannissa ja varaa oikeuden näistä johtuviin aikataulumuutoksiin (Force Majeure). Newsecillä on oikeus käyttää projektia yleisluonteisena referenssinä. Tarjous on voimassa asti. Helsinki Newsec Valuation Oy 9 Hannu Ridell Newsec Valuation Oy hannu.ridell@newsec.fi Juha Nummi Newsec Valuation Oy juha.nummi@newsec.fi

10 LIITE: PILOTTIKOHTEITA KOSKEVAT ALUSTAVAT LÄHTÖTIEDOT Yhteyshenkilö katselmukselle Arvioitavan kohteen kiinteistötunnus Pohjakuvat Yhteenveto kohteesta (rakennusvuosi, keskeiset rakennusmateriaalit ja talotekniikka) mahdollisuuksien mukaan Tilajakauma tilatyypeittäin Excel-muodossa Vapaat vuokrattavissa olevat tilat Excel-muodossa Hoito- ja ylläpitokulut PTS tai vastaava informaatio peruskorjaustarpeista Tiedot tehdyistä peruskorjauksista Vuokralaislista vuokrasopimustietoineen Vuokralaisen nimi Vuokrattu pinta-ala Vuokran määrä Sopimuksen kesto Mahdolliset irtisanomisoptiot Tieto vapaakuukausista, vuokranalennuksista, liikevaihtosidonnaisista vuokrista Sovitut omistajan maksettavaksi tulevat korjaukset vuokrattaviin tiloihin Maanvuokrasopimukset Muut käyttöön liittyvät sopimukset esim. maankäyttösopimukset Muu arvioinnin kannalta oleellinen tieto esim. pilaantuneesta maasta, meluhaitasta, suojelumääräyksistä yms 10

11 LIITE: VALIKOITUJA REFERENSSEJÄ Espoo Helsinki Hyvinkää Jyväskyl ä Kemi Pori Kouvola Lappeenr anta Loviisa Oulu Porvoo Siuntio Tampere Turku Vaasa Vantaa Asiakkaitamme ovat kotimaiset ja kansainväliset rahoittajat, sijoittajat, käyttäjäomistajat sekä julkinen sektori. Vuotuinen arviointivolyymimme on noin 10 miljardia euroa.

12 NEWSECIN ARVIOINTITIIMI HANNU RIDELL Toimitusjohtaja, osakas DI, MRICS, AKA, KHK HEIKKI KANGAS Varatoimitusjohtaja DI, MBA, AKA, KHK VILLE INKERI Johtava asiantuntija, osakas DI, MRICS, AKA, KHK JUHA NUMMI Johtava asiantuntija, osakas DI, MRICS, AKA, KHK HEINI KORPELA Johtava asiantuntija DI, MRICS, AKA KAURI MELAKARI Kehitysjohtaja DI, KTM LAURI VAARAMA MRICS, AKA, KHK KATRI TEPPALA DI, AKA PEKKO HORTTANA DI, MRICS, AKA NICHOLAS MINOGUE Kauppatieteiden kandidaatti ANTTI POTERI DI VIIVI HELANNE FM PANU JANTUNEN DI NINA VAINIKAINEN MMM