Asemakaavan muutos: Tapiolan keskus, alue , asia 2019/2017 Toimistorakennuksen saneeraus asunnoiksi versio b

Transkriptio

1 K i i n t e i t ö O t R a i t i n l u k k o Asemakaavamuutoksen jälkeen studio U2 arkkitehdit oy KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma

2

3 Korttelisuunnitelma on joiltain osin ristiriidassa muun asemakaavan muutokseen liittyvän materiaalin kanssa, eikä siksi täysin tue virallista kaavamateriaalia. Ainakin seuraavia lisäpohdintaa vaativia kysymyksiä on löydettävissä korttelisuunnitelman esityksestä pvm suhteessa kaavamääräyksiin ja -karttaan ja ylipäätään dokumentin luettavuuteen ja jää pohdittavaksi jatkosuunnitteluun: - Laskelmasivu, jossa on esitetty selkeästi laskelmin ja pohjapiirrosten avulla mitä asemakaava vaatii, ja paljonko esitetyssä suunnitelmassa toteutuu koskien seuraavia: kerrosala, autopaikat, pyöräpaikat, aputilat, puuttuu. Esitetyt laskelmat eivät tue virallista kaavamateriaalia. -Korttelin itä- ja etelärajat sijaitsevat materiaaleissa eri kohdissa. Jatkossa tulee varmistaa tontin kaakkoiskulman toimivuus ja pohtia rajojen oikeaa sijaintia tontin käytön kannalta. (suojeltavat puut, esteetön kulku tontille, hulevesien käsittely tontilla, pääkevyenliikenteenväylän suhde tontin rajaan, jne) Jaana Hietanen-Köninki Arkkitehti Arkitekt Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelujohtaja Stadsplaneringsdirektör - Korttelisuunnitelmaa on vaikea lukea dokumenttien koosta ja laadusta sekä layoutista johtuen. Laaja aluekuva, asemapiirros, pihapiirros, pohjapiirustukset: kellari, maantasokerros, tyyppikerros 2-8 ja ullakko tulisi esittää luettavassa koossa. Havainnekuvien tulisi esittää tehtyä suunnitelmaa. Lisäksi korttelisuunnitelmaan tulisi taittaa mukaan liikennesuunnittelijan aineistoa: tekstiä ja ajouratarkasteluja, tai esittää nämä omana dokumenttinaan. - Korttelisuunnitelman layout on puutteellinen, mm. kuvatekstit menevät sivun reunojen yli, joka vaikeuttaa dokumentin lukemista. Tekstejä ei ole myöskään oikoluettu. -Puutteista johtuen korttelisuunnitelman loppuun on erikseen lisätty kaavamuutosalueen lähiympäristösuunnitelma, korttelin pihasuunnitelma ja liikennesuunnittelun ajourat koskien ambulanssin, jäteauton ja pelastusauton liikkumista kaavamuutosalueella. Espoon kaupunkisuunnittelukeskus Esbo stadsplaneringscentral Asemakaavayksikkö Detaljplaneenheten Tapiolan keskus Alue Piirtäjä Piir.nro 7189 Asianumero 2019/ /2017 Päiväys Espoossa Jaana Hietanen- Köninki Asemakaavan muutos Korttelisuunnitelma Arkistotunnus 10 02

4 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma Asemakaavamuutoksen rajaus opaskartalla ja ilmakuvassa Espoon kaupunki SISÄLLYSLUETTELO 2 sisällysluettelo ja asemakaavamuutosalueen rajaus 3 hankekuvaus 4 kaupunkikuva 5 rakenne 6 maantasokerros avataan kaupunkitilaan 7 pihamuutos 8 ikkunamuutos 2-8.kerros 9 ikkunaliittymät pystyleikkaus 10 ikkunaliittymät vaakaleikkaus 11 julkisivu itään 12 etelään 13 leikkaus 14 maantasokerros 15 asunnot kerroksissa pinta-alat 17 kellari Aluesuunnitelma Espoo kaupunkisuunnitteluksekus 2

5 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma HANKEKUVAUS Kiinteistö Oy Raitinlukko sijaitsee Espoon Tapiolan (12) kaupunginosassa, korttelissa 12002, tontilla 5, osoitteessa Pohjantie 3. Kohde on arkkitehti Aarne Ervin suunnittelema ja asemakaavassa suojeltu rakennustaiteellisesti arvokas ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeä rakennus. Tavoitteena on muuttaa toimistokerrosten käyttötarkoitus asunnoiksi ja kehittää maantasokerroksen liiketiloja osaksi Tapiolan keskustan nykyistä ja tulevaa ilmettä. Toimistokerrokset kunnostetaan senioriasunnoiksi ja maantason liiketilat vuokrataan. Käyttötarkoituksen muutokselle ei ole teknistä estettä. Selvitysten perusteella rakennuksen erityislaatuiset julkisivut, kantava runko ja pihajärjestelyt voidaan säilyttää ja todeta niiden tuottavan lisäarvoa uudessa käyttötarkoituksessa. Rakennuksen suojeltu ulkoasu säilytetään. Vähäiset julkisivumuutokset toteuteaan kokonaisratkaisuna ulkonäötään alkuperäisiä julkisivuja vastaaviksi, mutta rakennusfysikaalisesti edistyneemmiksi: Ulkoiset sälekaihtimet lukitaan yläasentoon pysyvästi tai korvataan uusilla ulkonäöltään vastaavilla. Toimistokerrosten ikkunat vaihdetaan auringon säteilyltä ja liikennemelulta suojaaviin ja energiatehokkaisiin asumismukavuutta parantaviin erikoisikkunoihin. Maantasokerrosta kehitetään liiketiloiksi avaamalla näkymää ja kulkuyhteksiä kaupunkitilaan. Piha palautetaan alkuperäiseen henkeen, esteettömäksi, sopeutetaan osaksi Tapiolan keskustan kehitystä ja maantasokerroksen liiketilojen tarpeita. Julkisivuissa käytetään alkuperäisiä sävyjä ja materiaaleja Mustavalkokuvat: tapiola.ning.com Ilmakuvat: Bing.maps Alkuperäiset piirustukset: Espoo rakennusvavontavirasto 3

6 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma KAUPUNKIKUVA Kohteen kaupunkuvallisista arvoista ja historiasta on laadittu erillinen rakennushistoriallinen selvitys. Studio U2 Arkkitehdit Oy: KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO, Tapiola, rakennushistoriallinen selvitys a Raitinlukkko alkuperäiseltä nimeltään Konttoritalo 2 on ulkoasultaan säilynyt varsin alkuperäisenä. Aikansa ihanteiden mukaisesti rakennus sitoo Tapiolan keskustan, läntisen lähiön puistomaisen asuinalueen ja kokoavan kevyen liikenteen raitin veistoksellisesti suurmaisemaan. Käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä on tarkoitus palauttaa arkkitehti Ervin 1963 rakennuslupapiirrosten ja visualisointien (vasen alla, Rakennustaiteen museon arkisto) maantasokerroksen sisään ja ulos liukuvaa julkista kaupunkitilaa. Piha palautetaan alkuperäiseen henkeen, esteettömäksi, sopeutetaan osaksi Tapiolan keskustan kehitystä ja maantasokerroksen liiketilojen tarpeita. Kohteen länsipuolinen paikoitusalue tullaan muuttamaan istutetuksi puistoksi. Asemapiirros studio U2 arkkitehdit oy s t u d i o U 2 a r k k i t e h d i t o y A J A N T A Konttoritalo II Tapionraitilta 1963 Ervin arkisto c/o Rakennustaiteen museo KOy Raitinlukko Tapionraitilta 2018 Visualisointi studio U2 arkkitehdit oy 4

7 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma RAKENNE Käyttötarkoituksen muutokselle ei ole teknistä estettä. Selvitysten perusteella rakennuksen erityislaatuiset julkisivut, kantava runko ja pihajärjestelyt voidaan säilyttää ja todeta tuottavan lisäarvoa uudessa käyttötarkoituksessa. Säilytetään ja korostetaan tilaratkaisuilla kantavaa sisennettyä pilari/ulokepalkkirunkoa: maantasokerrosta avarretaan, asuinhuoneet ulkoseinille ja aputilat keskelle, kuten alkuperäisessä toimistokäytössä Korostetaan ei-kantavien julkisivujen ikkunanauhoja kuten alkuperäisessä toimistokäytössä: sijoitetaan avoimet huonetilat ja tilasarjat ulkoseinille ja avarretaan maantasokerroksen yläikkunanauhaa lasiseiniksi. Hyödynnetään huonejaossa 2.-8.kerrosten julkisivujen väliseinävaraukset. Maantasokerroksen kantamattomia väli- ja ulkoseiniä puretaan ja avataan liiketiloja ja kulkuyhteyksiä kaupunkitilaan. Viistoilmakuva Espoo karttapalvelu Mallinnus studio U2 arkkitehdit oy Rakennusrungon mallinnus studio U2 arkkitehdit oy Konttoritalo II pääpiirustus Espoo rakennusvalvonnan arkisto 5

8 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma MAANTASOKERROS AVATAAN KAUPUNKITILAAN Tavoitteena on kehittää maantasokerroksen liiketiloja osaksi Tapiolan keskustan nykyistä ja tulevaa ilmettä. Liiketiloihin tullaan sijoittamaan senioriasukkaita palvelevia toimijoita ja asukkaiden palveluita. Konttoritalo II sisäänkäynnin visualisointi 1963 Ervin arkisto c/o Rakennustaiteen museo KOy Raitinlukko sisäänkäynti 2018 Palautetaan 1963 arkistoidussa rakennuslupapiirustuksissa (alla, Espoo rakennusvalvontavirasto) ja visualisoinneissa (oikealla ylhäällä, Ervi, Rakennustaiteen museon arkisto) toteuttamatta jääneitä piirteitä: avointa liiketilaa, lasiseiniä, pääaula ja keskeinen säänkäynti. Piha palautetaan alkuperäiseen henkeen, esteettömäksi, sopeutetaan osaksi Tapiolan keskustan kehitystä ja maantasokerroksen liiketilojen tarpeita. Konttoritalo II pääpiirustus Espoo rakennusvalvonnan arkisto Sisäänkäynnin visualisointi studio U2 arkkitehdit oy 6

9 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma PIHAMUUTOS Tontin käytöstä laadittu erilliset suunnitelmat: pihasuunnitelma - Maisema arkkitehdit Byman & Ruokonen Oy Kiinteistö Oy - Raitinlukko ja liikennesuunnitelma - Trafix Raitinlukko Säilytetään arvokas kasvillisuus, avokalliot ja piharakenteet Palautetaan alkuperäisen pihasuunnitelman piirteitä: Espoon kaupunginmuseon arkisto (alla oikealla) Noudatetaan Tapioladesign manuaalia. Huoltoliikenne mahdollistetaan kellariin johtavalla luiskalla Ambulanssireitti pääovelle Esteetön autopaikka ja vieraspaikka pääoven läheisyyteen Pelastuspaikka kujalle (nosto vesikatolle) Asemapiirros studio U2 arkkitehdit oy Konttoritalo II pihapiirros Jussi Jännes c/o Espoon kaupunginmuseon arkisto Koy Raitinlukko eteläpääty 2018 Visualisointi studio U2 arkkitehdit oy 7

10 Koy Raitinlukko itään 2018 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma IKKUNAMUUTOS 2.-8.KRS Säilytetään ja hyödynnetään alkuperäiset väliseinävaraukset (harmaa), kuten esitetty ark kerrospohjassa 1966 (alla, Rakennusvalvontaviraston arkisto). Väliseinävaraukset tehty 5cm vahvuisille toimistoväliseinille (harmaa). Asuntojen väliset seinät on ääniteknisistä syistä toteutettava vähintään 20cm vahvuisina Säilytetään ikkunanauhojen väliseinävarausten rytmi ja jako juoksevana kauttaaltaan. Säilytetään julkisivun puolella ~20cm levyiset ikkunanpuitteita peittävät umpiosat. Säilytetään ulkoisten sälekaihtimien jako: kiskot kiinnitetty ikkunoiden välisiin umpiosiin omalla rytmillään. Visualisointi studio U2 arkkitehdit oy Konttoritalo II pääpiirustus Espoo rakennusvalvonnan arkisto 8

11 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma IKKUNAMUUTOS Ikkunanauhojen ~20cm levyiset pareittain kerroksissa vaihtuvat i k ku n a n p u i tteita p e i ttävät j u l k i s i v u j e n p u o l e i s et väliseinävaraukset säilytetään ja alkuperäinen sävy palautetaan. Uudet avattavat ikkunat asennetaan sivusuunnassa vanhaan valoaukkoon ja pintakäsitellään tummiksi: Ylä ja alapuite jää rakenteen taakse piiloon kuten alkupeäisessä asennuksessa ja pystypuitteet häivytetään tummalla sävyllä lasinauhan osaksi Ikkunat asennetaan alkuperäiselle syvyydelle julkisivusta. Vanhat ulkoiset kaihtimet lukitaan kiinteästi ylös ilman säätömahdollisuutta, restaurointia odottamaan tai korvataan uusilla vastaavilla Uusiin ikkunoihin auringon lämpösäteilyltä suojaava korkein mahdollinen G-arvo, jolla lasi vielä pysyy lähes värittömänä kuten alkuperäinen. Purettavat rakenteet pisteviivalla Koy Raitinlukko 2018 Visualisointi studio U2 arkkitehdit oy Ikkunaleikkaus 1963 ja 2017 studio U2 arkkitehdit oy 9

12 Koy Raitinlukko 2018 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma Visualisointi studio U2 arkkitehdit oy Ikkunaleikkaus 1965 ja 2017 studio U2 arkkitehdit oy 10

13 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma +13,20 +10,52 Julkisivu itään studio U2 arkkitehdit oy 11

14 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma +13,20 Julkisivu etelään studio U2 arkkitehdit oy 12

15 KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma +37,52 +34,52 +31,52 +28,52 +25,52 +22,52 +19,52 +16,52 +13,22 +13,20 Leikkaus studio U2 arkkitehdit oy +10,52 13

16 Sisäänkäyntikerros, visualisointi studio U2 arkkitehdit oy KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma MAANTASOKERROS MUUTOS Korostetaan leijuvaa 2.-8.kerroksen toimistomassaa: avarretaan jalustan yläikkunanauhaa lasiseiniksi, otetaan pilarirunko esiin, irroitetaan aputilat ulkoseinistä ja kootaan saarekkeiksi. Maantasokerroksessa ei ole ulokepalkkeja, välipohja on kannatettu pilareilla: talotekniikka voi kulkea vapaasti alakatossa. Ulkoseinälinjan kantavat pilarit ja palkit eivät mahdollista ulkoseinälinjan muutoksia oleellisiin rakenteisiin puuttumatta. Parannetaan ulko- ja sisätilan yhteyttä: avataan lasiseiniä, lisätään kulkumahdollisuuksia ja muokataan pihapintoja. +13,20 Pohjapiirros studio U2 arkkitehdit oy Piha, Konttoritalo II pääpiirustus Espoo rakennusvalvonnan arkisto +13,22 +13,20 14

17 1.-3.kerros, visualisointi studio U2 arkkitehdit oy KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma ASUNNOT KERROKSISSA 2-8 Suojellaan alkuperäinen pilarirunko, porrashuone ja varatie kerrostasoilla. Alkuperäinen toimistokäytävä voidaan säilyttää asuntoihin johtavana savusulkuna, jos asemakaavassa sallitaan porrashuoneen ja savusulun 15m2 ylittävät osat kerroksittain toteutettaviksi rakennusoikeuden lisäksi. Noudatetaan alkuperäistä tilajäsennystä: huoneet ikkunaseinille, aputilat ja käytävät rakennusrungon keskelle. Kaytetään alkuperäsiä väliseinävarauksia: huoneistojen ja huoneiden väliseinät linjataan toimistohuoneita jakaneiden varausten kohdille Vanhat hissit saneerataan Pohjapiirros studio U2 arkkitehdit oy

18 1.-8.kerros, visualisointi studio U2 arkkitehdit oy KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma PINTA-ALAT m tontin pinta-ala krs asuinrakennusoikeus krs liikerakennusoikeus 44 ro-ylitys, tekn ja hormit 381 ro-ylitys, porras ja savusulku 15m2 ylittävä osa 0 ro-ylitys seinäpaksuuden >250mm osa 3985 kerrosala yhteensä m3 tilavuus m3 ilmatilavuus 2646 m2 asuinala 297 m2 liketilaa 1010 m2 muu hyötyala 5020 m2 bruttoala, sis ivkh ja kellari 84 asuntoa tai vähemmän 44 1 etap ja 1autopaikkaa pihalla ja muuten pysäköintilaitoksissa 126/63m2 1,5/as ja 0,74m2/as lämmintä polkupyöräpaikkaa, kun 84 asuntoa 25 m2 0,3m2/as lastenvaunuvarastoa, kun 84 asuntoa Pohjapiirros studio U2 arkkitehdit oy 16

19 Ulokepalkit 2.-8.kerroksissa, visualisointi studio U2 arkkitehdit oy KIINTEISTÖ OY RAITINLUKKO Espoo - korttelisuunnitelma KELLARI Mahdollistetaan kiinteistöhuolto ja palokunnan hyökkäysreitti uudella luiskalla Säilytetään kantavat rakenteet Väestösuojat saneerataan Ulkoiluväline, lastenvaunu- ja apuvälinevarastot kellariin Tyypillinen asuintila 2.-8.kerroksissa, visualisointi studio U2 arkkitehdit oy Pohjapiirros studio U2 arkkitehdit oy

20

21

22

23 Pohjantie Heikinkuja Mittakaava 1:1000 Tapionraitti Mittakaava 1:500 AMBULANSSI PITUUS LEVEYS KORKEUS KÄÄNTÖSÄDE = 6,50 m = 2,20 m = 3,00 m = 6,64 m 6.50 pollarit pihakatu 6.30 Mittakaava 1:500 JÄTEAUTO 8,5m PITUUS = 8,5 m LEVEYS = 2,6 m KORKEUS = 4,2 m KÄÄNTÖSÄDE = 10,0 m 8.50 Mittakaava 1:500 PELASTUSTIE TIKASAUTO PITUUS = 12,0 m LEVEYS = 2,6 m KORKEUS = 4,2 m KÄÄNTÖSÄDE = 5,5 m (SISÄ) KÄÄNTÖSÄDE = 12,5 m (ULKO) RAITINLUKKO AJOURATARKASTELUT PIHA-ALUEEN SAATTO, HUOLTO JA PELASTUSTIE SUUNNITTELIJA Tu Nguyen TARKASTAJA - PROJEKTIPÄÄLLIKKÖ Harri Haantio PIIRRUSTUSNUMERO - PÄIVÄMÄÄRÄ KOORDINAATISTO ETRS-GK25 KORKEUSJÄRJESTELMÄ N2000 PAPERIKOKO A3 MITTAKAAVA 1:1000/1:500