Metsäsijoittaminen maailmalla ja Suomessa

Suomessa on edelleen perusedellytykset kilpailukykyiseen metsäntuotteiden jalostukseen: edullinen raaka-aine ja energia, tehokas logistiikka, teknologia sekä tietotaito. Maailman väestön ja talouksien kasvaessa metsän tuotteita tarvitaan eri muodoissa yhä enemmän. Tropiikin metsät ja istutukset eivät tähän riitä eikä kehittyvien markkinoiden kilpailuetu ole pysyvä. Vaikuttaa siltä, että maailma tarvitsee edelleen Pohjolan metsiä. Metsäsijoittaminen on pitkällä tähtäimellä järkevää myös Suomessa, vaikka nopeita suuria tuottoja on turha odottaa. 2 Copyright 2015 Indufor Oy

Taloudellinen kasvu on suurinta kehittyvillä alueilla 2011-2015 Mature markets GDP Growth (%/a) USA 2.2 Germany, France 2.1 France 2.1 Australia 3.2 2011-2015 GDP Growth (%/a) Emerging markets Russia 5.5 Brazil 4.5 Colombia 8.8 China 9.5 India 8.2 Indonesia 9.6 Vietnam 7.2 Ethiopia 8.1 Mozambique 7.7 Tanzania 7.2 Ghana 7.0 Nigeria 6.8 6 Copyright 2015 Indufor Oy

Tulevaisuuden metsän jalosteita enemmän vähemmästä Jalostusarvo ja yksikköhinta kasvaa Lääkkeet ja kosmetiikka Tulevaisuus Esim. biopolymeerit ja komposiitit Biomateriaalit Esim. suojaavat aineet Esim. hake, pelletit, bioöljy ja -kaasu Biokemikaalit Liikenteen biopolttoaineet Bioenergia: lämmitys ja sähkön tuotanto teollisuudelle sekä kotitalouksille Seuraavan polven biodieselin päästöt 85% alemmat kuin fossiilisilla polttoaineilla Volyymi kasvaa Selluloosa, pakkauskartonki, hygienia paperit, perinteiset puutuotteet kuten sahatavara ja levyt Osaamisemme on erikoistunut suurien biomassa määrien käsittelyyn 13 Copyright 2015 Indufor Oy

Metsäsijoittamisen kehitys 1980 luvulta nykypäivään Alueet USA USA, Uusi Seelanti USA, Oseania, Brasilia, Uruguay, Chile, Eurooppa USA, Latinalainen Amerikka, Oseania, Eurooppa, Aasia, Muutamat Afrikan maat Omistusmuot o Vaikutin Metsäyhtiöt Inflaatioon suoja, portfolion sijoituksen tasapainottaminen Taseen optimointi. Instrumentit institutionaalisille ja yksityisille metsäsijoituksille kasvavat USA:ssa ns. TIMO:t ja REIT:it (institutionaalisten sijoittajien instrumentit) omistavat jo yli 50% maan metsistä. Nopeasti kasvat Eurooppalaiset ja Latinalaisen Amerikan metsärahastot Diversifioinnin hyödyt lisääntyvät: puun kysyntä lisääntynyt, uusia markkinoita, paremmat metsän kasvuedellytykset etelässä. Maan hinnalla spekulointi kiihtyy. Valtion omistuksen yksityistäminen ja restituutio (yksityisen omaisuuden palauttaminen Itä-Euroopassa). Lisääntynyt yhteistoiminta eri omistusmuotojen kesken Diversifioinnin hyödyt edelleen lisääntyvät: kasvava puun kysyntä kehittyvillä markkinoilla, ilmaston muutoksen ehkäisy, kestävä sijoittaminen. 1980 1990 2000 2010 Lähde: Indufor. 15 Copyright 2015 Indufor Oy

Metsäsijoittamisen tuotot Metsäsijoittamisen 3 klassista teesiä: - Tuotto ei korreloi, tai korreloi heikosti, muiden sijoituskohteiden kanssa (portfolio) - Metsän reaalihinta kehittyy vähintään inflaation verran johtuen tuotteiden luonteesta (inflaatiosuoja) - Hyvä absoluuttinen tuotto, eräiden tilastojen mukaan parempi kuin muissa investointiluokissa NCREIF timberland index nominal return since 1987 compared to other asset classes Correlation of assets with NCREIF Timberland Index Russell 2000 MSCI EM S&P 500 MSCI World T-Bill 3 MO JP Morgan Aggregated Bond NCREIF Property Golds Commodity Rogers Intl Commodity -0,2-0,1 0 0,1 0,2 0,3 0,4 Correlation coefficient Correlation of assets with inflation (U.S. CPI, lagged with 6 MO) NCREIF Timberland NCREIF Property GOLDS Commodity Rogers Intl Commodity T-Bill 3 MO JP Morgan Aggregated Bond Russell 2000 MSCI EM S&P 500 MSCI World -0,2-0,1 0 0,1 0,2 0,3 Correlation coefficient Lähde: Indufor, data Bloomberg. 16 Copyright 2015 Indufor Oy

Metsäsijoittamisen tuotot - Yhdysvallat Metsäsijoittaminen alkaa, metsäyhtiöiden taseen keventäminen ja sijoittajien tarve kohtaavat. Vähän ostajia. Markkinahäiriö spotted owl nostaa puun hintoja. Poikkeuksellisten tuottojen aika ohi, metsäteollisuus hinnoittelee metsät täyteen tuotantoarvoon. Lisää ostajia. Heikot puun hinnat 2001 lamassa. Rakennusbuumi ja korkeat puun hinnat. Osana buumia Highest and Best Use (HBU) kehitystä eli tonttikauppaa etc joka nosti hintoja. Finanssikriisin ja puhjenneen asuntokuplan seurauksena puun hinnat alas. HBU käytetty. Lähes täydellinen markkinainformaatio. 14% Keskimääräinen nominaalinen vuotuinen tuotto (NCREIF) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1987-2014 1998-2014 2004-2014 2009-2014 Lähde: Indufor, data NCREIF. 17 Copyright 2015 Indufor Oy

Markkinoiden tehostuessa kehittyvien maiden metsäinvestointien tuotto lähenee universaalia tasoa, joka saavutetaan tehokkailla markkinoilla Tuotto, reaalinen 15 % Africa: Mozambique, Tanzania Malaysia, Indonesia, China 10% N/NE Brazil, Colombia S/SE Brazil, Uruguay, Chile, South Africa Baltic countries US, Nordic countries, Australia, NZ 3 % Markkinoiden tehokkuus Kehittyvät ja frontier markkinat: Markkinat ovat läpinäkymättömät, toimintaympäristö haastava. Tieto epätäydellistä. Ainutlaatuisia tuottomahdollisuuksia, korkeammalla riskiprofiililla. Kypsät markkinat: Runsas kaupankäynti tuo lähes täydellisen tiedon kaikkien saataville. Mahdollisuudet poikkeuksellisiin tuottoihin ovat harvassa. Sopii osaksi sijoittajien portfolioita tasapainottamaan. Tasainen tuotto korostuu, joka syntyy biologisesta kasvusta. Lähde: Indufor. 18 Copyright 2015 Indufor Oy

Megatrendien vaikutus metsäsijoittamiseen Tulevien vuosikymmenien aikana maailma tulee muuttumaan oleellisesti joka vaikuttaa myös metsäsijoittamiseen Väestön kasvu: 2100 vuonna maailman väestö on 11-12 miljardia ja 90% väestöstä asuu kehittyvillä markkinoilla, teollisuusmaiden ulkopuolella Talouden siirtymä: 2050 mennessä 7 suurimman kehittyvän talouden BKT on tuplasti suurempi kuin nykyisten G7 maiden Biotalous: Siirtymä fossiiliseen energiaan perustuvasta taloudesta biomassaan pohjautuvaan energiaan ja talousmalliin. Ilmaston muutos: Vaikutukset lämpötilaan (kuivuus, uudet kasvualueet), merenpintaan ja sitä kautta talouksiin. Kasvava energian tarve, myös biomassaan perustuvalle energialle (kiinteät ja nestemäiset polttoaineet). Kasvava kysyntä bulkkituotteille, myös metsäteollisuustuotteille (rakentaminen, pakkaus). Kasvava kysyntä ekosysteemipalveluille; hiilen sidonta, ilmastonmuutokseen sopeutuminen, biodiversiteetti, maiseman ja vesien suojelu. Kilpailu maasta kiristyy; energiantuotanto, maatalous ja ruoan tuotanto, asuminen, metsä. Metsät muuttuvat entistä niukemmiksi luonnonvaroiksi, johtaen positiiviseen hintakehitykseen 19 Copyright 2015 Indufor Oy

Metsäsijoittamisen tuotot - Suomi Suurimmat metsänomistajat metsäteollisuusyrityksiä. Hyvä kysyntä raakapuulle ja uusia investointeja kapasiteettiin. Metsämaan hinta kohoaa. Osa metsäteollisuudesta myy tai yhtiöittää metsäomistuksensa ja keventää tasetta. Tiedon määrä metsästä lisääntyy, puun hintakehitys heikkoa vaikka kysyntä on korkea. Metsämaan hinnat kohoavat. Metsäteollisuus myy enenevässä määrin metsiä, sijoittajien kiinnostus metsiin kasvanut. Toimijoiden määrä markkinoilla kasvaa, suuria myyjiä silti vähän. Lähes täydellinen markkinainformaatio. 7% Keskimääräinen nominaalinen vuotuinen tuotto (METLA) 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1993-2000 2001-2006 2006-2012 Lähde: Indufor, data METLA. 21 Copyright 2015 Indufor Oy

Top 10 metsänomistajat Suomessa ja maailmalla Maailmanlaajuisesti metsäsijoittajat hallinnoivat noin USD 70-100 miljardin pääomaa. Koko investointiuniversumi arvioitu noin USD 600 miljardiin, josta osa metsäteollisuuden hallussa ja osa vielä kehittämätöntä uusien istutusmetsien perustamista. Myös valtion metsäomaisuuden yksityistäminen on väistämätöntä ainakin kehitysmaissa, joissa metsänhoito on hoidettu vastuuttomasti ja kestämättömästi. Suomessa suurimmat omistajat ovat edelleen perinteisiä ; metsäteollisuus ja yhteismetsät. TOP 10 joukossa ei yhtään puhdasta metsäsijoittajaa. Maailmalla TOP 10 joukkoon yltää puhtaita metsäsijoittajia ja volyymit ovat suuria (tosin REITit vielä omistavat prosessointia). 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 ha UPM Tornator Finsilva Kuusamon Sallan yht.metsä Ahlström Kemijärven Enontekiön Posion yht.metsä Inarin yht.metsä 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 ha Plum Creek Timber Hancock (HTRG) Weyerhaueser SCA Bergvik Skog The Forestland Campbell Global UPM RMS Holmen Huom. pois lukien valtiot Lähde: Indufor. 22 Copyright 2015 Indufor Oy

Metsäkauppoja Suomessa ja maailmalla Suomessa alkuvuonna 2014 metsäkauppojen arvo noin EUR 218 miljoonaa. Kaupan keskikoko on ollut 22 hehtaaria. Maailmalla alkuvuonna 2014 metsäkauppojen arvo noin EUR 1 500 miljoonaa. Aineisto sisältää vain sijoittajien kaupat. 200 000 ha 1 000 000 ha 160 000 800 000 120 000 600 000 80 000 400 000 40 000 200 000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 - ytd 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 - ytd Lähde: Indufor, data MML ja RISI. 23 Copyright 2015 Indufor Oy

Top 10 metsäkauppoja Suomessa ja maailmalla Suomessa on 2013-2014 tehty suurehkoja kauppoja, joista suurin osa on institutionaalisten sijoittajien rahoilla tehtyjä. Kaupat ovat kooltaan EUR 2 15 miljoonaa (lainaraha). Pvm Ostaja Koko, ha 5-2014 Taalerintehtaan Yhteismetsä 1 110 9-2014 Nordic Forest Fund I Ky 1 150 9-2014 Finland Forest Land Investment Oy 3 420 6-2014 MTK 740 6-2014 Security Forest Oy 2 350 5-2014 Nordic Forest Fund I Ky 250 12-2013 Taalerintehtaan Yhteismetsä 4 530 11-2013 Neukirchen Metsä Oy 2 850 9-2013 Taalerintehtaan Yhteismetsä 1 110 6-2013 ZE. Metsä Oy 5 920 Brasiliassa teollisuus ostaa edelleen metsää, mutta sijoittajat ovat vahvasti mukana partnereina. Maanhinnat ovat nousseet voimakkaasti. Kaupat ovat suuria, +USD 100 m. Pvm Ostaja Koko, ha 7-2014 Suzano 45 000 4-2014 Amata 10 000 3-2014 Duratex 20 500 11-2013 Parkia 210 000 12-2012 Celulose Riograndese (CMPC) 100 000 10-2012 Rio Negrinho Participações (GFP) 40 000 6-2012 Fundo Florestas do Brasil 16 100 2-2012 Klabin/Arauco 107 000 9-2011 The Forest Company 32 640 5-2011 CMNPAR Four Participacoes (GFP) 21 500 Lähde: Indufor, data MML ja Brookfield. 24 Copyright 2015 Indufor Oy

Metsäkauppoja Suomessa Suomessa metsämaan hinnat ovat nousseet varsin nopeasti tällä vuosituhannella; finanssikriisin aikana hintakehitys hidastui mutta hinta on taas kaikkein aikojen korkeimmalla tasolla. Suomessa metsäkaupoissa on havaittavissa määräalennus : pienet tilat ovat kalliita mutta pinta-alan kasvaessa hinta/ha laskee. Metsät tosin voivat erota rakenteeltaan. 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 USD/ha 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 EUR/ha Q3 2012 Latifundium Q2 2013 Q4 2013 Taaleritehdas Neukirchen Q3 2012 Metsä Latifundium Q3 2014 Nordic Forest Fund Q3 2009 Catella Q2 2010 Catella Q2 2014 Security Forest Q2 2013 Taaleritehdas Q4 2013 Q3 2013 ZE. Metsä Taaleritehdas Q4 2012 Dasos Q3 2014 Finland Forest Land Investment 1 000 0 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 Size of transaction (ha) Lähde: Indufor, data MML. 25 Copyright 2015 Indufor Oy

Muutoksia suomalaisessa metsänomistuksessa Vanha totuus: metsänomistajat omistavat keskimäärin vähemmän metsää, vanhenevat, eläköityvät ja urbanisoituvat (city mummot). Tarkempi analyysi: Yli 200 ha hehtaaria omistavien metsänomistajien joukko kasvaa nopeimmin ja pinta-alat keskittyvät. Pienmetsänomistajien (Suomen mittakaavassa alle 100 ha) joukko on edelleen suurin, ja se tulee kasvamaan perinnönjakojen myötä, mutta tämä ei ole koko totuus. 20-100 ha kategoriasta 25% pirstoutuu ja 75% myydään yli 100 ha omistaville. 200 ha metsäomaisuuden arvo on EUR ~600 000 joten velkarahalla on usein rooli tässä (joko suoraan henkilöllä tai yrityksen/maatilan kautta). Ammattimainen metsänomistus yleistyy Suomessa. Yksityisen metsämaan omistus Suomessa ja muutos CAGR 0.2% CAGR 1.5% CAGR 0.3% CAGR -0.3% <20 ha 20-99 ha 100-200 ha >200 ha Lähde: Indufor, data METLA. 26 Copyright 2015 Indufor Oy

Suomi (ja muut pohjoismaat) Tuoton muodostumisen tekijät Muut tekijät: Markkinan kypsyys Transaktiot Kiinnostavien kohteiden tarjonta Biologinen kasvu: Hidas, hyvin rajalliset mahdollisuudet kiihdyttää merkittävästi. Markkinat: Vakaat markkinat ja vahva kysyntä, toimivat puumarkkinat. Maa: Kallista (tuottoon verrattuna), arvonnousu jatkuu. Kehittyvä markkina ammattimaisille sijoittajille, muodostuu jatkossa entistä houkuttelevammaksi. Lähes täydellinen informaatio, ei poikkeuksellisia tuottoja odotettavissa. Ei tuoreita suuria kauppoja, joitakin keskisuuria kauppoja, paljon pieniä kauppoja (Suomessa yli 3000 kauppaa vuonna 2014). Muutamia suuria kohteita potentiaalisesti tarjolla. Investointiluokan kohteita jonkin verran tarjolla. Ensimmäistä kertaa myyntiin tulevia metsiä voi tulla. Odotettu reaalinen tuotto Nyt 3-5%, ei merkittäviä muutoksia odotettavissa. 27 Copyright 2015 Indufor Oy

Puun käytös lisäys Suomessa Paperi- ja massateollisuuden raakapuun käyttö, 2004-2013 60 miljoonaa m³ 50 40 30 Tuonti Kotimaa 20 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 29 Copyright 2015 Indufor Oy

Puun käytös lisäys Suomessa Metsäteollisuuden ilmoitetut investoinnit 2013-2017 Yritys Paikkakunta / tuote Investointi, M EUR Puun käytön lisäys Metsä Group Äänekoski 1 300 000 t sellua + muita tuotteita 1 100 4 000 000 m 3 havukuitua lisää. Nykyinen käyttö 2 300 000 m 3 havuja lehtikuitua. Ajankohta 2017, vahvistettu Stora Enso Varkaus LVL 100 000 m 3 43 250 000 m 3 havutukkia Q2 2016 Stora Enso Varkaus 310 000 t sellua (+390 000 t kraftliner) 110 1 100 000 m 3 havukuitua lisää. Samanaikaisesti 800 000 m 3 vähennys koivukuidun käytössä. Q4 2015 UPM Kymi 170 000 t sellu lisäys 160 600 000 m 3 havuja koivukuitua Q3 2015 Keitele Kemijärvi Lappi Timber 150 000 m 3 sahatavaraa / liimapuu 32 300 000 m 3 havutukkia Q1 2015 UPM Pietarsaari sellu lisäys ja saha laajennus 50 75 000 m 3 havukuitua ja 75 000 m 3 havutukkia Q2 2014 Keitele Crown Timber Alajärvi 100 000 m 3 Myllyahon sahan uudelleenkäynnistys Hamina 100 000 m 3 Havesan sahan uudelleen käynnistys 200 000 m 3 havutukkia (suunnitelma kaksinkertaistaa tuotanto) Q4 2013 200 000 m 3 havutukkia Q4 2013 6 000 000 m 3 havukuidun ja tukin käytön lisäys 2013-2017 Finnpulp Kuopio 1 100 000 t sellua + muita tuotteita 1 400 ~6 000 000 m 3 havukuitua Projektista ilmoitettu Q1 2015 Kemijärvi, projekti Kemijärvi 400 000 t sellua + muita tuotteita 750 ~2 200 000 m³ havukuitua Projektista ilmoitettu Q1 2015 Lähde: Indufor, yhtiöiden tiedotteet. 2015. 30 Copyright 2015 Indufor Oy

Suomessa ainespuun hakkuita voitaisiin teoriassa kasvattaa kestävästi 15-20 miljoonaa kuutiota vuodessa ja kolminkertaistaa metsähakkeen käyttö. Avainkysymys: kuinka paljon ja millä hinnalla saadaan riittävästi puuta markkinoille? 32 Copyright 2015 Indufor Oy