14.4.2008 TECHNOPOLIS OYJ PERUSESITE Tämän perusesitteen ( Perusesite ) on laatinut Technopolis Oyj, Suomessa rekisteröity julkinen osakeyhtiö. Technopolis Oyj:n osake on julkisen kaupankäynnin kohteena OMX Nordic Exchange Helsinki Oy:n ( Helsingin Pörssi ) pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella TPS1V. Tämä Perusesite on voimassa 12 kuukautta siitä, kun Perusesite on julkistettu. Uusien osakkeiden tai Technopolis Oyj:n osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden liikkeeseenlaskua koskeva esite voi 12 kuukauden ajan tämän Perusesitteen julkistamisesta lähtien koostua Perusesitteestä sekä kutakin liikkeeseenlaskua koskevasta, erikseen hyväksyttävästä tiivistelmästä ja arvopaperiliitteestä. Tämä Perusesite sisältää tietoja Technopolis Oyj:stä sekä sen liiketoiminnasta ja taloudellisesta asemasta. Kukin arvopaperiliite sisältää tiedot kulloinkin tarjottavista tai julkisen kaupankäynnin kohteeksi haettavista arvopapereista.
PERUSESITETTÄ KOSKEVIA TIETOJA Tämä Perusesite on laadittu seuraavien säädösten mukaisesti: Suomen arvopaperimarkkinalaki (26.5.1989/495), Suomen valtionvarainministeriön asetus arvopaperimarkkinalain 2 luvussa tarkoitetusta esitteestä (23.6.2005/452), Euroopan komission asetus (EY) N:o 809/2004, annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivin 2003/71/EY täytäntöönpanosta esitteiden sisältämien tietojen, esitteiden muodon, viittauksina esitettävien tietojen, julkistamisen ja mainonnan osalta, sekä Rahoitustarkastuksen säännöt ja määräykset. Perusesitteestä on laadittu englanninkielinen käännös. Mikäli kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva. Rahoitustarkastus on hyväksynyt tämän Perusesitteen suomenkielisen version mutta ei vastaa siinä esitettyjen tietojen oikeellisuudesta. Rahoitustarkastuksen hyväksymispäätöksen diaarinumero on 28/250/2008. Perusesitteessä termit Yhtiö, Technopolis tai Konserni tarkoittavat Technopolis Oyj:tä ja sen tytäryhtiöitä yhdessä ellei asiayhteydestä ilmene, että termillä tarkoitetaan ainoastaan Technopolis Oyj:tä tai tiettyä tytäryhtiötä tai liiketoimintaa. Viittauksilla Yhtiön osakkeisiin, osakepääomaan ja hallintotapaan tarkoitetaan kuitenkin Technopolis Oyj:n osakkeita, osakepääomaa ja hallintotapaa. Osakkeenomistajien ja mahdollisten sijoittajien tulee luottaa ainoastaan Perusesitteen sisältämiin tietoihin sekä Technopoliksen julkistamiin pörssitiedotteisiin. Technopolis ei ole valtuuttanut ketään antamaan mitään muita kuin tähän Perusesitteeseen sisältyviä tietoja tai lausuntoja. Tämän Perusesitteen luovuttaminen ei missään olosuhteissa merkitse sitä, että sen sisältämät tiedot pitäisivät paikkaansa muulloin kuin Perusesitteen päivämääränä tai että Technopoliksen liiketoiminnassa ei olisi tapahtunut muutoksia Perusesitteen päivämäärän jälkeen. Mikäli tässä Perusesitteessä kuitenkin ilmenee ennen mahdollisen tarjouksen voimassaoloajan päättymistä tai arvopaperin ottamista julkisen kaupankäynnin kohteeksi virhe tai puute, jolla saattaa olla olennaista merkitystä sijoittajille, Perusesitettä täydennetään arvopaperimarkkinalain mukaisesti. Tämän Perusesitteen sisältämät tiedot eivät ole Technopoliksen vakuutus tai takuu tulevista tapahtumista, eikä niitä tule pitää sellaisina. Ellei toisin mainita, Technopoliksen tai sen toimialaan liittyvästä markkinakehityksestä esitetyt arviot perustuvat Yhtiön johdon kohtuullisella tavalla varmistamiin arvioihin. HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE Lainsäädäntö voi rajoittaa tämän Perusesitteen sekä tähän Perusesitteeseen liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän jakelua sekä Yhtiön osakkeiden, merkintäoikeuksien ja osakkeiksi vaihdettavien tai osakkeisiin oikeuttavien arvopapereiden tarjoamista ja myyntiä. Tämän Perusesitteen tai siihen liittyvän arvopaperiliitteen ja tiivistelmän haltuunsa saavia henkilöitä kehotetaan ottamaan selvää kyseisistä rajoituksista. Tämä Perusesite sekä arvopaperiliite ja tiivistelmä eivät muodosta Yhtiön osakkeita, merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita koskevaa tarjousta tai kehotusta hankkia Yhtiön osakkeita, merkintäoikeuksia tai osakkeiksi vaihdettavia tai osakkeisiin oikeuttavia arvopapereita missään valtiossa, jossa kyseinen tarjous taikka kehotus on lainvastaista. TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN Technopolis on siirtynyt Euroopan komission asetuksen 1606/2002/EY mukaisesti raportoimaan taloudellisista tiedoistaan IFRS-tilinpäätösperiaatteiden (International Financial Reporting Standards) mukaisesti 1.1.2005 lähtien. Ennen kyseistä siirtymistä Yhtiön tilinpäätökset laadittiin suomalaisen tilinpäätöskäytännön (Finnish Accounting Standards, FAS) mukaisesti. Yhtiön keskeisiä tilinpäätöksen laadintaperiaatteita on käsitelty kohdassa "Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Keskeiset tilinpäätöksen laadintaperiaatteet". IFRS-tilinpäätösperiaatteiden mukaiseen raportointiin siirtymistä sekä IFRS:n ja suomalaisen tilinpäätöskäytännön keskeisiä eroja on kuvattu tähän Perusesitteeseen viittauksin sisällytetyn Technopoliksen vuoden 2005 konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa. Tämä Perusesite sisältää Konsernin tilintarkastetun konsernitilinpäätöksen 31.12.2007 päättyneeltä tilikaudelta ja tilintarkastetun emoyhtiön tilinpäätöksen 31.12.2007 päättyneeltä tilikaudelta. 31.12.2006 ja 31.12.2005 päättyneiden tilikausien tilintarkastetut konserni- ja emoyhtiön tilinpäätökset on sisällytetty tähän Perusesitteeseen viittauksin, ja ne ovat saatavilla Yhtiön Internet-sivuilta osoitteesta www.technopolis.fi. Konsernin tilinpäätökset 31.12.2007, 31.12.2006 ja 31.12.2005 päättyneiltä tilikausilta on laadittu IFRStilinpäätösperiaatteiden mukaisesti. Tässä Perusesitteessä "euro" ja "EUR" viittaavat Euroopan talous- ja rahaliittoon kuuluvien Euroopan unionin (EU) jäsenmaiden rahayksikköön. Yhtiön tilinpäätösten rahayksikkö on euro. Lukemisen helpottamiseksi Venäjän ruplina olevat rahamäärät on tässä Perusesitteessä esitetty euroina. Tätä ei tule ymmärtää siten, että Venäjän ruplat vastaisivat tarkalleen mainittua euromäärää tai että ne voitaisiin vaihtaa euroiksi käytetyllä tai muulla valuuttakurssilla. Ellei toisin mainita, Venäjän ruplat on muunnettu euromääräisiksi siten, että Yhtiön lainoissa on käytetty tilinpäätöshetkellä voimassa ollutta valuuttakurssia ja Yhtiön hankinnoissa hankinnan julkistamisen ajankohtana voimassa ollutta valuuttakurssia. Tämän Perusesitteen sisältämät tilinpäätöstiedot sekä tietyt muut taulukkomuodossa esitetyt tiedot on saatettu pyöristää lähimpään kokonais- tai desimaalilukuun. Siten tietyissä tapauksissa taulukon sisältämien lukujen summa ei välttämättä vastaa täysin sarakkeelle laskettua kokonaissummaa. Lisäksi tietyt prosenttimäärät, kuten prosenttimääräiset kausivaihtelut, on laskettu taustatiedoista ennen pyöristämistä, joten ne eivät välttämättä täysin vastaa niitä prosenttilukuja, jotka saataisiin tulokseksi, jos kyseiset laskutoimitukset suoritettaisiin pyöristämisen jälkeen saaduilla luvuilla.
SISÄLLYSLUETTELO Sivu PERUSESITETTÄ KOSKEVIA TIETOJA... 2 HUOMAUTUS SIJOITTAJILLE... 2 TALOUDELLISEN JA MUUN TIEDON ESITTÄMINEN... 2 RISKITEKIJÄT... 7 YHTIÖN TOIMINTAYMPÄRISTÖÖN LIITTYVIÄ RISKEJÄ... 7 Talouskasvun hidastuminen Yhtiön liiketoiminta-alueilla... 7 Muutokset korkotasossa... 7 Muutokset kiinteistöjen markkina-arvossa... 7 Vuokratasoon ja kiinteistöjen vuokrausasteeseen vaikuttavat tekijät... 7 Rakentamiseen ja operatiiviseen toimintaan liittyvien kustannusten nousu... 8 Lisääntynyt kilpailu kiinteistömarkkinoilla... 8 Riippuvuus viranomaisista... 8 Mahdolliset muutokset lainsäädännössä... 8 Venäjän poliittiset, taloudelliset, yhteiskunnalliset ja juridiset epävarmuudet... 9 YHTIÖÖN JA SEN LIIKETOIMINTAAN LIITTYVIÄ RISKEJÄ... 9 Kiinteistöomaisuuden keskittyminen ja riippuvuus teknologiateollisuudesta... 9 Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset... 9 Riippuvuus vuokrasopimuksista merkittävimpien vuokralaisten kanssa... 10 Riski epäonnistuneista hankinnoista ja kehitysprojekteista... 10 Kyky integroida hankittuja kohteita menestyksekkäästi... 10 Rakentamiseen liittyvät vastuut... 10 Yhtiön liiketoiminnan laajentuminen Suomen ulkopuolelle...10 Valuuttakurssien vaihteluun liittyvät riskit... 11 Rahoituskustannukset ja rahoituksen saatavuus... 11 Riippuvuus ammattitaitoisesta johdosta ja avainhenkilöstöstä... 11 Sopimuskumppaniriski... 11 Vakuutusturvan riittävyys... 12 Ympäristökysymykset... 12 Riski maineen vahingoittumisesta... 12 Kansainvälisten tilinpäätösnormien muutokset... 12 YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVIÄ RISKEJÄ... 12 Osakkeiden markkinahinta... 12 Muiden kuin suomalaisten osakkeenomistajien mahdolliset merkintäetuoikeuksien rajoitukset... 12 Tulevat osingot... 13 PERUSESITTEEN SAATAVILLA OLO... 14 PERUSESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS... 14 ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT... 14 TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT... 15 OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA... 16 OSAKEMARKKINATIETOJA... 17 ERÄITÄ TALOUDELLISIA TIETOJA... 18 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET... 20 3
LIIKETOIMINNAN TULOS, TALOUDELLINEN ASEMA JA TULEVAISUUDENNÄKYMÄT... 22 LIIKETOIMINNAN TULOKSEEN VAIKUTTAVIA TEKIJÖITÄ... 22 VIIMEAIKAISET TAPAHTUMAT... 24 Viimeaikaiset hankinnat ja käynnissä olevat kehityshankkeet...24 Muut tilikauden 2007 jälkeiset tapahtumat... 24 TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT VUODELLE 2008... 25 INVESTOINNIT JA MYYNNIT SEKÄ KEHITYSHANKKEET VUOSINA 2005 2008... 25 Pääkaupunkiseutu... 26 Muu Suomi... 27 Venäjä... 29 SUUNNITTEILLA OLEVAT HANKKEET 2008... 30 KESKEISET TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET... 30 Konsolidointiperiaatteet... 30 Julkiset avustukset... 31 Tuloverot... 31 Osakekohtainen tulos... 31 Aineettomat hyödykkeet ja aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet... 31 Sijoituskiinteistöt... 31 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat... 32 Vuokrasopimukset... 33 Vieraan pääoman menot... 33 Rahoitusinstrumentit... 33 Työsuhde-etuudet... 33 Osakeperusteiset maksut... 34 Uusien tai muutettujen IFRS-standardien soveltaminen... 34 LIIKETOIMINNAN TULOS... 34 31.12.2007 päättynyt tilikausi verrattuna 31.12.2006 päättyneeseen tilikauteen... 35 31.12.2006 päättynyt tilikausi verrattuna 31.12.2005 päättyneeseen tilikauteen... 35 31.12.2005 päättynyt tilikausi verrattuna 31.12.2004 päättyneeseen tilikauteen... 36 RAHOITUSRISKIEN HALLINTA... 37 Korkoriski... 37 Varainhankintariski... 37 Valuuttakurssiriski... 38 MAKSUVALMIUS JA PÄÄOMALÄHTEET... 38 Rahavirrat... 38 Pääomalähteet... 38 Velkaantuneisuus... 39 TOIMIALAKATSAUS... 42 YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE... 42 Suomi... 42 Venäjä... 42 TEKNOLOGIATEOLLISUUS SUOMESSA... 42 SUOMEN JA VENÄJÄN KIINTEISTÖMARKKINAT... 43 Suomi... 43 Venäjä... 47 TECHNOPOLIKSEN LIIKETOIMINTA... 49 YLEISKATSAUS... 49 HISTORIA... 49 STRATEGIA... 50 Keskittyminen... 50 Kustannustehokkuus... 50 Kasvu- ja kansainvälistyminen... 50 Liiketoimintariskin hajautus... 50 KESKEISET VAHVUUDET... 50 Ainutlaatuinen liiketoimintakonsepti... 50 4
Kokemus suunnitella, toteuttaa ja hankkia kiinteistöjä... 50 Erinomainen asiakastuntemus... 51 Hyvä yhteistyö julkisen sektorin kanssa... 51 Kokenut johto ja osaava henkilöstö... 51 LIIKETOIMINNAN KUVAUS...51 ASIAKASKUNTA... 51 VUOKRAKANTA... 52 TOIMINTA-ALUEET... 53 RAKENTEILLA JA HARKINNASSA OLEVAT KEHITYS- JA UUDISTUSHANKKEET... 55 YMPÄRISTÖKYSYMYKSET... 56 IMMATERIAALIOIKEUDET... 56 VAKUUTUKSET... 56 HENKILÖSTÖ... 56 OIKEUDENKÄYNNIT... 56 JURIDINEN RAKENNE... 56 LÄHIPIIRILIIKETOIMET... 57 TECHNOPOLIKSEN KIINTEISTÖOMAISUUS... 58 HALLINTO... 62 YLEISTÄ... 62 TECHNOPOLIKSEN HALLINTO... 62 Hallitus... 62 Hallituksen työskentely... 65 Johtoryhmä... 66 VIIMEAIKAISET MUUTOKSET YHTIÖN ORGANISAATIOSSA... 69 HALLITUKSEN JA JOHTORYHMÄN OMISTUKSET... 69 HALLITUKSEN JA JOHDON PALKKIOT JA ETUUDET... 70 OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA... 71 YLEISTÄ... 71 TIEDOT OSAKKEISTA... 71 Yleistä... 71 Valtuutukset... 71 Optio-oikeudet... 72 OMISTUSRAKENNE... 73 YHTEENVETO YHTIÖN OSAKKEISIIN LIITTYVISTÄ OIKEUKSISTA... 73 Merkintäetuoikeudet... 73 Yhtiökokous... 73 Äänioikeus... 74 Osinko ja muun vapaan oman pääoman jakaminen...74 Velvollisuus tehdä pakollinen ostotarjous sekä lunastusvelvollisuus ja -oikeus... 75 SUOMEN ARVOPAPERIMARKKINAT... 76 YLEISTÄ... 76 KAUPANKÄYNTI JA SELVITYS HELSINGIN PÖRSSISSÄ... 76 ARVO-OSUUSJÄRJESTELMÄ... 77 Yleistä... 77 Rekisteröintimenettely... 77 Arvopapereiden säilyttäminen ja hallintarekisteröinti... 78 SIJOITTAJIEN KORVAUSRAHASTO... 78 TILINTARKASTAJAT... 79 VIITTAUKSINA ESITETYT TIEDOT... 79 NÄHTÄVILLÄ PIDETTÄVÄT ASIAKIRJAT... 79 5
LIITTEET Technopolis Oyj:n hallituksen toimintakertomus, tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus 31.12.2007 päättyneeltä tilikaudelta Liite 1 Tilintarkastajan lausunto Perusesitteeseen sisältyvistä tulosennusteista Liite 2 Technopoliksen 31.3.2008 päivätty kiinteistöjen arviointilausunto Liite 3 6
RISKITEKIJÄT Sijoitusta harkitsevien tulee huolellisesti perehtyä seuraaviin riskitekijöihin muiden tässä Perusesitteessä esitettyjen tietojen lisäksi. Jokainen esitetyistä riskeistä saattaa vaikuttaa olennaisesti Technopoliksen liiketoimintaan, taloudelliseen asemaan ja toiminnan tulokseen. Myös muut kuin tässä kuvatut riskit ja epävarmuustekijät voivat vaikuttaa Technopoliksen liiketoimintaan. Lisäksi tällä hetkellä tuntemattomat tai vähäisinä pidettävät riskit ja epävarmuustekijät voivat vaikuttaa haitallisesti Technopoliksen liiketoimintaan. Tiettyjä muita Technopoliksen liiketoimintaan liittyviä seikkoja, joita tulisi harkita ennen sijoituksen tekemistä, on selvitetty muun muassa kohdissa "Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät" sekä "Technopoliksen Liiketoiminta". Tässä Perusesitteessä esitettyjen riskitekijöiden esitysjärjestyksellä ei ole tarkoitus osoittaa niiden toteutumisen todennäköisyyttä tai mahdollista vaikutusta Technopoliksen liiketoimintaan. Yhtiön toimintaympäristöön liittyviä riskejä Talouskasvun hidastuminen Yhtiön liiketoiminta-alueilla Kiinteistömarkkinoihin ja vuokrattavien tilojen kysyntään vaikuttavat talouden suhdannevaihtelut. Talouskasvun hidastuminen Yhtiön liiketoiminta-alueilla saattaa vähentää toimitilojen kysyntää ja lisätä Yhtiön kiinteistöjen vajaakäyttöastetta. Talouskasvun hidastumisella ja vajaakäyttöasteen nousulla voi olla vaikutusta Yhtiön kiinteistöjen vuokratasoihin. Merkittävällä talouskasvun hidastumisella, vajaakäyttöasteen kasvulla ja/tai vuokratasojen laskulla saattaa olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Muutokset korkotasossa Yleisen korkotason muutoksilla on merkittävä vaikutus kiinteistötoimialaan. Korkotason olennainen nousu saattaa vaikuttaa asiakkaiden vuokranmaksukykyyn tai johtaa Yhtiön toimitilojen vajaakäyttöasteen kasvuun. Korkotason nousulla voi olla myös olennainen, suora vaikutus Yhtiön nykyisiin ja tuleviin rahoituskustannuksiin (katso jäljempänä Riskitekijät Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä Rahoituskustannukset ja rahoituksen saatavuus ). Korkotason olennaisella nousulla saattaa varsinkin pitkällä aikavälillä olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Muutokset kiinteistöjen markkina-arvossa Kiinteistöjen hintatasoon ja markkina-arvon kehitykseen vaikuttavat monet tekijät, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, kiinteistöjen kysyntä- ja tarjontatilanne, talouden ja rakentamisen suhdannetilanne sekä rahoitusmarkkinoiden olosuhteet ja verotus, vaihtoehtoiset sijoitusmahdollisuudet ja niiden tuotot ja riskit sekä kilpailutilanne. Makrotaloudellisista tekijöistä merkittävimpiä kiinteistöjen yleiseen hintatasoon vaikuttavia tekijöitä ovat korko- ja inflaatiokehitys. Lisäksi kaupunkisuunnittelu- ja rakennusprojektit sekä muutokset kilpailutilanteessa saattavat vaikuttaa kiinteistöjen arvoon. Konsernin liiketoiminnalle on ominaista kiinteistöomaisuuden ja siihen liittyvän liiketoiminnan maantieteellinen keskittyminen Oulun seudulle ja pääkaupunkiseudulle, mikä aiheuttaa riippuvuutta alueellisista tekijöistä. Alueelliset markkinatilanteen muutokset saattavat siten vaikuttaa merkittävästi Konsernin kiinteistöomaisuuden arvoihin ja tätä kautta Konsernin liiketoimintaan ja taloudelliseen asemaan. Markkinoiden tuottovaatimusten muutokset saattavat vaikuttaa Yhtiön tuloskehitykseen merkittävästi. Tuottovaatimusten noustessa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat ja tuottovaatimusten laskiessa kiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Tuottovaatimusten nousulla saattaa siten olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Lisätietoja tuottovaatimusten muutoksen vaikutuksesta on esitetty kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Liiketoiminnan tulokseen vaikuttavia tekijöitä. Vuokratasoon ja kiinteistöjen vuokrausasteeseen vaikuttavat tekijät Muutokset kansallisissa ja paikallisissa talouksissa sekä alueellisissa kiinteistömarkkinaolosuhteissa vaikuttavat kiinteistöjen vuokratasoon ja -asteeseen ja sitä kautta kiinteistöjen hintoihin. Paikallisilla kiinteistömarkkinoilla 7
vuokrakohteiden menestymiseen vaikuttavat muun muassa vaihtoehtoisten kiinteistöjen saatavuus, kilpailu vuokralaisista, kaavoituspäätökset, merkittävä uudisrakentaminen ja markkinoiden tilavaatimukset. Ei ole takeita siitä, että Yhtiö voi säilyttää omistamiensa kiinteistöjen nykyisen, korkean vuokrausasteen ja vuokratason tulevaisuudessa. Avainasiakkaiden menettämisellä ja tästä seuraavalla käyttöasteen pienenemisellä tai negatiivisilla vuokratason muutoksilla saattaa olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Konsernin liiketoiminnan kannattavuus ja sen omistamien kiinteistöjen arvot ovat merkittävästi riippuvaisia tarjottavien toimitilojen kysynnän ja vuokrien muutoksista. Konserni on pystynyt pitämään kiinteistöjensä vuokrausasteet korkeina ja vuokratason hyvänä Konsernin tarjoaman kokonaiskonseptin kilpailukykyisyyden ja pitkäaikaisten vuokrasopimusten ansiosta. 31.3.2008 Konsernin taloudellinen vuokrausaste oli 96,8 prosenttia, kun se oli 94,5 prosenttia 31.3.2007. Toimistotilojen tarjonnan kasvu ja/tai asiakastoimialojen työttömyyden lisääntyminen Konsernin toimialueilla voisivat laskea vuokratasoja ja/tai kasvattaa vapaana olevien toimistotilojen määrää. Lisäksi teknologian kehittyminen on mahdollistanut myös etätyön tekemisen, mikä voi osaltaan vähentää toimitilojen kysyntää, kun yhä suurempi osa töistä voidaan tehdä kotona tai työmatkoilla. Toimitilojen kysynnän heikentymisellä ja vuokratasojen laskulla voi toteutuessaan olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Rakentamiseen ja operatiiviseen toimintaan liittyvien kustannusten nousu Rakennustoimialalla suhdannetilanteen ja rakentamisen kasvaneen kysynnän johdosta rakennuskustannukset saattavat edelleen nousta merkittävästi, mikä puolestaan toteutuessaan vaikeuttaa Yhtiön strategian mukaisten uusien toimitilojen rakentamista sekä olemassa olevien kiinteistöjen uudistamista ja laajentamista. Kustannusten nousua Yhtiölle aiheuttaa myös Yhtiön nykyisten kiinteistöomistusten vähittäinen vanheneminen ja niihin liittyvien saneeraustarpeiden lisääntyminen. Yhtiö joutuu tekemään perus- ja kunnossapitokorjauksia kiinteistöissään ja toimitiloissaan. Peruskorjausten, erityisesti putkisto-, sähkö-, julkisivu-, vesikatto- ja ikkunasaneerausten, aiheuttamat kustannukset ovat huomattavia. Vaikka Technopolis pystyy vaikuttamaan tulevien rakennushankkeiden sekä jossain määrin saneerauksien ajoitukseen ja kustannuksiin, on mahdollista, että tulevien putkisto- ja muiden saneerauksien kasvava kysyntä nostaa saneerausten kustannuksia huomattavasti, millä voi olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Lisääntynyt kilpailu kiinteistömarkkinoilla Viime vuosina myös sijoittajien mielenkiinto kiinteistösijoituksia kohtaan on kasvanut, mikä on laskenut tuottovaatimuksia ja nostanut kiinteistöjen hintoja. Suomen kiinteistömarkkinat ovat vakiinnuttaneet asemansa kansainvälisten kiinteistösijoittajien sijoituskohteena. Suomen kiinteistömarkkinoille odotetaan myös uusia kiinteistösijoittajia. Sijoittajat ovat pääasiassa suuria kansainvälisiä kiinteistöyhtiöitä ja muita sijoittajia, joiden resurssit mahdollistavat markkinoille tulon ja suurten kiinteistöhankintojen toteuttamisen. Lisäksi hidas kaavoitusvauhti saattaa rajoittaa uusien toimitilojen rakentamista, mikä entisestään saattaa kiristää kiinteistösijoittajien välistä kilpailua Yhtiön kannalta haitallisella tavalla. Toisaalta lisääntyneen kilpailun myötä lisääntynyt likviditeetti ja korkeammat kiinteistöjen hinnat parantavat kiinteistömarkkinoiden toimintaa. Kilpailun lisääntymisellä voi kuitenkin olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Riippuvuus viranomaisista Technopoliksella on suunnitteilla lukuisia kehitys- ja uudistushankkeita. Kaikki harkinnassa olevat hankkeet saattavat muuttua esimerkiksi kaupunkisuunnitteluun ja kaavoitukseen liittyvien seikkojen vuoksi. Viranomaisilla, kuten kunnilla, on yksinomainen valtuutus kaavoittaa maa-alueita ja antaa niihin liittyviä suunnitteluohjeita. Lisäksi kehityshankkeet vaativat viranomaislupia. Technopoliksen liiketoiminta riippuu yhteistyöstä niiden viranomaisten kanssa, joiden toimivaltaan kuuluu Yhtiön liiketoimintaan liittyviä tehtäviä. Epäedulliset viranomaismenettelyt tai viranomaisprosessien viivästyminen voivat vaikuttaa haitallisesti kehityshankkeiden etenemiseen ja tätä kautta niillä saattaa olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Mahdolliset muutokset lainsäädännössä Yhtiön toimintaa sääntelee niiden maiden lainsäädäntö, joissa Yhtiö kulloinkin toimii. Lisäksi Yhtiön toimintaan saattaa vaikuttaa alueellinen tai ylikansallinen sääntely, kuten EU-lainsäädäntö. Yhtiön johdon näkemyksen mukaan Yhtiö täyttää tämän Perusesitteen päivämääränä lainsäädännön ja muun sääntelyn vaatimukset. Lainsäädäntö ja muu sääntely voi kuitenkin muuttua, eikä Yhtiö voi taata, että se ilman olennaisia toimenpiteitä täyttäisi 8
muuttuneen lainsäädännön tai sääntelyn aiheuttamat vaatimukset. Esimerkiksi muutokset ympäristönsuojelua, työvoimaa ja verotusta koskevilla oikeudenaloilla voivat vaikuttaa olennaisen haitallisesti Yhtiön toimintaan. Toimintojen sopeuttaminen tällaisiin muutoksiin voi aiheuttaa Yhtiölle vaikeasti ennakoitavia kustannuksia, millä puolestaan voi olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Venäjän poliittiset, taloudelliset, yhteiskunnalliset ja juridiset epävarmuudet Yhtiö on laajentanut strategiansa mukaisesti liiketoimintaansa Venäjälle. Yhtiön Suomen ulkopuolisiin toimintoihin liittyy lisäriskejä, kuten erilaiset liiketoimintakulttuurit, muutokset lainsäädännössä, hallinnolliset vaikeudet, työvoimaan liittyvät seikat ja epäedulliset verovaikutukset. Venäjä on alttiimpi suuremmalle poliittiselle, taloudelliselle ja yhteiskunnalliselle epävarmuudelle kuin Suomi tai muut valtiot, joiden institutionaaliset rakenteet ovat kehittyneemmät. Venäjän toimintaympäristön, lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna, mukaan lukien Venäjän oikeusjärjestelmän, hallintomenettelyn ja lakien täytäntöönpanomekanismien puutteet, voivat aiheuttaa Yhtiölle merkittäviä uusia riskejä. Millä tahansa yllä mainituista riskeistä saattaa toteutuessaan olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Yhtiöön ja sen liiketoimintaan liittyviä riskejä Kiinteistöomaisuuden keskittyminen ja riippuvuus teknologiateollisuudesta Yhtiö on strategiansa mukaisesti keskittynyt tarjoamaan toimitiloja erityisesti teknologiayrityksille, joiden toimialat vaihtelevat langattomasta teknologiasta muun muassa informaatio-, kommunikaatio-, koneenrakennus-, automaatio-, opto-, nano-, hyvinvointi-, vesi- ja ympäristöteknologiaan. Koska Yhtiön tämänhetkinen kiinteistöomaisuus sijaitsee pääasiassa Suomen suurimmissa kaupungeissa, erityisesti Oulun talousalueella ja pääkaupunkiseudulla, voimakas keskittyminen Suomeen ja riippuvuus teknologiateollisuuden menestyksestä ovat kuitenkin Technopoliksen liiketoiminnalle riskejä, joilla toteutuessaan saattaa olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryhmään: määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Monet vuokrasopimuksista tehdään myös ensin määräaikaisina, minkä jälkeen ne muuttuvat toistaiseksi voimassaoleviksi. Vuokrasopimukset solmitaan joustaviksi joko vuokralaisten pyynnöstä, mikä on tärkeää Technopoliksen asiakasyritysten palvelemiseksi niiden liiketoiminnan kasvaessa, supistuessa tai sijoittuessa maantieteellisesti uudelleen, taikka jotta Technopolikselle jää joustava mahdollisuus vaihtaa tulevaisuudessa vuokralaista kasvuyritysten tarpeiden täyttämiseksi tai korottaa vuokraa mahdollisuuksien mukaan. 12 kuukauden ajanjaksolla 1.4.2008 31.3.2009 nykyisen vuokrasopimuskannan irtisanottavissa ja uudelleen neuvoteltavissa olevat toistaiseksi voimassa olevat sopimukset kattavat 218.000 jyvitettyä neliömetriä (50 prosenttia Yhtiön koko kiinteistökannan jyvitetyistä neliömääristä), mikä vastaa 60 prosenttia Konsernin 12 kuukauden ajanjaksolla 1.4.2008 31.3.2009 saatavista arvioiduista vuokratuotoista. Näiden sopimusten irtisanomisaika jakaantuu siten, että 25 prosentin osalta irtisanomisaika on kolme kuukautta tai alle, 51 prosentin osalta yli kolme mutta alle kuusi kuukautta, 16 prosentin osalta kuudesta yhdeksään kuukautta ja 8 prosentin osalta yli yhdeksän kuukautta. Toistaiseksi voimassa oleviin sopimuksiin sisältyy riski siitä, että merkittävä määrä vuokrasopimuksia irtisanotaan samanaikaisesti yleisen taloudellisen tilanteen, uudisrakentamisen tai muiden tekijöiden vuoksi. Ei ole varmuutta siitä, että Yhtiö pystyy hankkimaan uusia vuokralaisia kiinteistöihin, jotka on vuokrattu toistaiseksi voimassa olevien vuokrasopimusten perusteella, mikäli nämä vuokrasopimukset päättyvät. Merkittävän vuokrasopimusmäärän samanaikaisella päättymisellä saattaisi olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Lisätietoja Yhtiön vuokrasopimuksista on esitetty jäljempänä kohdassa Technopoliksen liiketoiminta Vuokrakanta. 9
Riippuvuus vuokrasopimuksista merkittävimpien vuokralaisten kanssa Technopoliksella on Yhtiön johdon käsityksen mukaan hyvät suhteet merkittävimpiin asiakkaisiinsa, joista useiden kanssa yhteistyö on kestänyt yli 20 vuotta. Konsernilla on laaja asiakaspohja. Asiakkaita on yhteensä noin tuhat eikä yhdenkään asiakkaan osuus liikevaihdosta ylitä 12 prosenttia. Asiakkaat edustavat teknologiateollisuuden eri toimitaloja. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakasriskien hallintaan liittyen Technopoliksen vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Ei voida kuitenkaan taata sitä, että joku tai useat Yhtiön asiakkaista eivät siirtyisi sopimusten päätyttyä toisiin tiloihin tai että joku tai useat asiakkaat eivät pyrkisi tulevaisuudessa neuvottelemaan Yhtiön kannalta ajallisesti ja/tai taloudellisesti epäedullisempia vuokrasopimuksia. Nämä tekijät saattavat toteutuessaan heikentää Yhtiön liiketoiminnan tulosta ja taloudellista asemaa. Olennaiset haitalliset muutokset keskeisten asiakasyritysten toimintaympäristössä tai toimintatavoissa voivat vastaavasti vaikuttaa olennaisen haitallisesti Yhtiön liiketoimintaan. Riski epäonnistuneista hankinnoista ja kehitysprojekteista Yhtiölle on vuosien kuluessa kehittynyt vakiintunut hankintaprosessi, jota se noudattaa harkitessaan kiinteistöinvestointeja ja uusien teknologiakeskusten ostamista. Tämä prosessi sisältää huolellisen valmistelun, jossa ostettavaksi aiottu kohde tarkastetaan ja analysoidaan tarkasti. Vaikka Yhtiö valmistelee kaikki hankintansa huolellisesti, on mahdollista, ettei hankinnan kohde jälkeenpäin arvioiden täytä sille asetettuja vaatimuksia ja että hankinta osoittautuu siten suunniteltua huonommaksi. Epäonnistuneilla hankinnoilla tai kehitysprojekteilla voi olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan sekä Yhtiön kasvutavoitteiden toteutumiseen. Lisätietoja Yhtiön noudattamista prosesseista kiinteistöjä hankittaessa ja kehitettäessä on esitetty jäljempänä kohdassa Technopoliksen liiketoiminta Keskeiset vahvuudet Kokemus suunnitella, toteuttaa ja hankkia kiinteistöjä. Kyky integroida hankittuja kohteita menestyksekkäästi Yhtiön kasvu on vaatinut ja sen odotetaan yhä vaativan merkittäviä hallinto- ja henkilöstöresursseja sekä taloudellisia resursseja. Yhtiö on kehittänyt toimintatapoja kasvun hallitsemiseksi ja lisännyt henkilöstön määrää sekä hankkinut tarvittavia resursseja. Hankittujen kiinteistöjen onnistunut integrointi Yhtiön olemassa olevaan liiketoimintaan on olennaista Yhtiön kyvylle kasvaa kannattavasti. Mikäli Yhtiö ei kuitenkaan onnistu integroimaan hankittuja kohteita Konserniin, sillä saattaa olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Rakentamiseen liittyvät vastuut Technopolis on itse toiminut rakennuttajana lähes kaikissa omistamissaan kohteissa. Kiinteistöjen omistajana Yhtiö vastaa kohteissa mahdollisesti ilmenevistä virheistä sekä muista kohteisiin liittyvistä suorista ja epäsuorista vahingoista. Mahdolliset rakentamiseen liittyvät vahingot ja niistä seuraavat vastuut saattavat vaarantaa Yhtiön liiketoiminnan kannattavuutta sekä laskea Yhtiön omistuksessa olevien kiinteistöjen arvoa, millä saattaa olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Yhtiön liiketoiminnan laajentuminen Suomen ulkopuolelle Yhtiö on laajentanut strategiansa mukaisesti liiketoimintaansa Venäjälle, Pietariin, jossa Yhtiö omistaa yhden tontin ja on vuokrannut noin 530 neliömetriä tiloja. Yhtiön strategisena tavoitteena on toimia vuonna 2011 Suomen ja Venäjän lisäksi 1 2 muussa maassa. Technopolis aikoo strategiansa mukaisesti laajentaa liiketoimintaansa Venäjällä ja muihin maihin, joista Yhtiöllä ei ole aikaisempaa kokemusta. Vaikka Yhtiöllä on huomattava kokemus Suomen kiinteistö- ja toimitilamarkkinoista, poikkeavat muiden maiden ja erityisesti Venäjän kiinteistö- ja toimitilamarkkinat Suomen markkinoista, eikä ole varmuutta siitä, että Yhtiö kykenee tekemään kansainvälisestä toiminnastaan taloudellisesti kannattavaa. Suomen ulkopuolisiin toimintoihin liittyy lisäriskejä, kuten erilaiset liiketoimintakulttuurit, muutokset lainsäädännössä, hallinnolliset vaikeudet, työvoimaan liittyvät seikat ja epäedulliset verovaikutukset. Kansainvälinen toiminta edellyttää myös, että Yhtiö hallitsee tehokkaasti kielelliset ja kulttuuriset eroavaisuudet. Millä tahansa yllä mainituista riskeistä saattaa toteutuessaan olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. 10
Valuuttakurssien vaihteluun liittyvät riskit Venäjän ruplan ja euron välisten valuuttakurssien muutokset voivat vaikuttaa Yhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja toimintaan. Ruplamääräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän valuuttakurssiin, ja niiden euroiksi muuntamisesta aiheutuneet valuuttakurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja -tuottoihin. Pietarin maa-alueen hankinta on rahoitettu ruplissa. Valuuttakurssiriskiä hallitaan valuuttajohdannaissopimuksilla. Lisätietoja valuuttariskeistä on esitetty jäljempänä kohdassa Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät Rahoitusriskien hallinta Valuuttakurssiriski. Mikäli Yhtiö tulevaisuudessa laajenee myös muualle euroalueen ulkopuolelle, tämä lisää Yhtiön altistumista valuuttakurssiriskeille. Rahoituskustannukset ja rahoituksen saatavuus Technopoliksen liiketoiminnan ja sen kasvun rahoittaminen ovat riippuvaisia ulkopuolisesta rahoituksesta. Konsernin kiinteistöomaisuuden kasvattaminen joko rakentamalla tai ostamalla vaatii vieraan pääoman ja/tai oman pääoman ehtoista rahoitusta, mutta rahoituksen hankinta voi tapahtua myös Yhtiön kiinteistökohteita myymällä. Technopoliksen keskeinen rahoitusriski on vieraan pääoman ehtoiseen rahoitukseen kohdistuva korkoriski. Yhtiön rahoitusstrategian tavoitteena on hajauttaa lainasopimusten korkoriski eri maturiteeteille kulloinkin vallitsevan markkinatilanteen ja Yhtiön korkonäkemyksen pohjalta. Tarvittaessa Yhtiö käyttää korkojohdannaissopimuksia rahoitusriskin hallitsemiseksi. Technopolis pyrkii käyttämään laajaa rahoittajapiiriä sekä pitämään yllä hyvää vakavaraisuutta. Technopoliksen 31.12.2007 lainasalkun rakennetta kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia vuositasolla 1,2 miljoonaa euroa. Lainoihin liittyvän korkoriskin johdosta korkoperusteet on hajautettu siten, että 69,5 prosenttia pitkäaikaisista lainoista oli 29.2.2008 sidottu vaihtuvaan korkoon. Konserni luovuttaa pitkäaikaisten lainojen vakuudeksi rahoittajille kiinteistökiinnityksiä ja kiinteistöyhtiöiden osakkeita. Mikäli rahoittajat kiristävät vakuuskäytäntöään, se voi jatkossa vaikeuttaa rahoituksen saatavuutta. Yhtiön lainajärjestelyihin sisältyy tavanomaisia kovenantteja, joista merkittävin on Yhtiön omavaraisuusasteen säilyttäminen lainasopimusten määrittämällä tasolla. Yhtiö on uusia teknologiakeskuksia hankkiessaan käyttänyt maksuvälineenä Yhtiön osaketta järjestämällä myyjätaholle osakeannin. Yhtiön liiketoimintaan sisältyvät riskit kuten korkotason ja tuottovaatimusten nousu ja käyttöasteiden aleneminen sekä osakemarkkinoiden yleinen lasku voivat vaikuttaa haitallisesti Yhtiön osakkeen markkina-arvoon ja näin rajoittaa Yhtiön mahdollisuutta käyttää osakeanteja uusien teknologiakeskusten hankintojen yhteydessä. Rahoitusmarkkinoiden pitkittyvä levottomuus voi aiheuttaa ongelmia Yhtiön rahoituksen saatavuudessa, nostaa Yhtiön rahoituskustannuksia ja kiristää lainarahoituksen ehtoja. Lisäksi rahoitusmarkkinoiden levottomuus voi vähentää kiinteistömarkkinoiden likviditeettiä. Tämä voi muodostua riskiksi, mikäli Yhtiön olisi realisoitava kiinteistöomaisuuttaan vaikeassa markkinatilanteessa. Millä tahansa yllä mainituista riskeistä saattaa toteutuessaan olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Riippuvuus ammattitaitoisesta johdosta ja avainhenkilöstöstä Yhtiön menestys riippuu olennaisesti Yhtiön johdon ja työntekijöiden ammattitaidosta sekä Yhtiön kyvystä sitouttaa nykyinen johto ja palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä erityisesti, kun toimintaa on tarkoitus laajentaa uusille maantieteellisille alueille. Ei ole takeita siitä, että Yhtiö onnistuu tulevaisuudessakin rekrytoimaan tarpeeksi uutta henkilöstöä tai sitouttamaan nykyisen johdon jäsenet tai avainhenkilöt. Yhtiön johdon tai avainhenkilöiden menettämisellä ja kyvyttömyydellä palkata uutta, ammattitaitoista henkilöstöä saattaa olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Sopimuskumppaniriski Yhtiö käyttää liiketoiminnassaan merkittävissä määrin ulkopuolisia alihankkijoita Yhtiön kiinteistöjen rakennuttamiseen ja suunnitteluun sekä Yhtiön asiakkailleen tarjoamiin tukipalveluihin liittyen. Näiden ulkopuolisten palvelujen saatavuus, ehdot, hinta, laatu sekä mahdollisuus siirtää näiden palveluiden kustannusten nousut asiakkaille on Yhtiön liiketoiminnalle oleellista. Epäonnistuminen alihankintana ostettavien palveluiden hankkimisessa tai niihin liittyvän kustannusten nousun siirtämisessä asiakkaille voi vaikuttaa olennaisen haitallisesti Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. 11
Vakuutusturvan riittävyys Yhtiö on hankkinut sen kiinteistöt ja rakennukset kattavan vakuutusturvan, jonka se katsoo olevan toimialan yleisen käytännön mukainen. Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksella ja vakuutuksiin sisältyy myös vastuuvakuutus kolmansille osapuolille aiheutettujen vahinkojen varalta. Lisäksi Technopoliksella on voimassa liiketoiminnan keskeytysvakuutus. Vakuutusturvalle on kuitenkin asetettu rajoja ja rajoituksia, eikä vakuutus välttämättä kata kaikkia riskejä. Vaikka vakuutus riittäisikin korvaamaan Yhtiön välittömät menetykset, kiinteistöjen kärsimät muut vahingot ja vahingon aikaansaamat tulonmenetykset saattavat vaikuttaa Yhtiöön haitallisesti. Yhden tai useamman yllämainitun vahingollisen tapahtuman toteutumisella tai riittämättömällä vakuutusturvalla saattaa olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Ympäristökysymykset Konsernin omistamissa tai hallinnoimissa tiloissa toimii yrityksiä, joiden toiminta saattaa aiheuttaa ympäristöhaittoja tilanteissa, joissa toimintaa ei harjoiteta asianmukaisella tavalla. Konserni saattaa joutua väärinkäytösten sattuessa merkittävien ympäristöhaittojen osalta osalliseksi oikeudellisiin toimiin, jotka liittyvät Konsernin asiakkaiden aiheuttamiin ympäristöhaittoihin tai niihin rinnastettaviin toimiin. Tällaisilla oikeudellisilla toimilla saattaa olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Riski maineen vahingoittumisesta Technopoliksen kyky hankkia ja säilyttää vuokralaisia sekä pitää palveluksessaan henkilöstöä saattaa kärsiä, jos Yhtiön maine vahingoittuu. Maineeseen vaikuttavia seikkoja voivat olla muun muassa toimitilojen laatuun ja turvallisuuteen liittyvät seikat sekä lainsäädännön ja viranomaismääräysten noudattaminen. Mikäli Yhtiön maine vahingoittuu esimerkiksi edellä mainittujen seikkojen johdosta, sillä voi olla olennaisen haitallinen vaikutus Yhtiön liiketoimintaan, tulokseen ja taloudelliseen asemaan. Kansainvälisten tilinpäätösnormien muutokset Technopolis laatii konsernitilinpäätöksensä IFRS:n mukaisesti. Kansainvälisten tilinpäätösnormien muutokset saattavat vaikuttaa Yhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteisiin. IAS 40 -standardin osalta on ehdotettu, että sijoituskiinteistöksi rakenteilla oleva kiinteistö arvostettaisiin jo rakennusaikana käypään arvoon samoin periaattein kuin jo käytössä olevat kiinteistöt. Mikäli ehdotettu standardimuutos hyväksytään, Technopoliksen tulee soveltaa muutettua standardia sen tultua voimaan. Standardimuutos voi toteutuessaan vaikuttaa Yhtiön tilikauden tulokseen. Yhtiön osakkeisiin liittyviä riskejä Osakkeiden markkinahinta Yhtiön osakkeiden markkinahinta saattaa vaihdella. Markkinahinnan vaihtelu riippuu useista tekijöistä, kuten Technopoliksen toimintaan vaikuttavan lainsäädännön muutoksista taikka Technopoliksen toiminnan tuloksesta tai liiketoiminnan kehityksen muutoksesta. Osakkeiden hinnat ja vaihdettujen osakkeiden määrät vaihtelevat osakemarkkinoilla ajoittain huomattavasti, mikä vaikuttaa arvopapereiden hintoihin eikä välttämättä liity Technopoliksen liiketoiminnan menestyksellisyyteen tai tulevaisuudennäkymiin. Lisäksi Technopoliksen liiketoiminnan tulos ja tulevaisuudennäkymät voivat joskus alittaa markkina-analyytikkojen ja sijoittajien odotukset. Viime aikoina kiinteistösijoitusyhtiöiden osakekurssit ovat laskeneet pääasiassa kansainvälisiin markkinoihin liittyvien epävarmuustekijöiden takia, minkä ovat osaltaan aiheuttaneet Yhdysvalloissa esille tulleisiin korkeariskisiin asuntolainoihin (subprime-lainat) liittyvien taloudellisten riskien toteutuminen. Osakemarkkinoiden yleinen lasku tai osakkeisiin verrattavien arvopaperien hintojen lasku saattavat vaikuttaa olennaisen haitallisesti Yhtiön osakkeiden kysyntään ja likviditeettiin. Muiden kuin suomalaisten osakkeenomistajien mahdolliset merkintäetuoikeuksien rajoitukset Osakeyhtiölain mukaisesti yhtiön osakkeenomistajilla on osakeomistuksensa suhteessa etuoikeus merkitä annissa uusia osakkeita, optio-oikeuksia tai vaihtovelkakirjoja, ellei kyseistä antia koskevassa yhtiön päätöksessä toisin mainita. Osakeyhtiölain mukaan merkintäetuoikeudesta voidaan poiketa vain, jos päätös hyväksytään 12
vähintään kahden kolmasosan enemmistöllä kaikista annetuista äänistä ja kaikista yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista. Ne Technopoliksen osakkeenomistajat, jotka asuvat tai joilla on virallinen osoite muualla kuin Suomessa, eivät välttämättä voi käyttää osakkeisiinsa liittyviä merkintäetuoikeuksia tai muita ensisijaisuusoikeuksia, ellei osakkeilla ole kyseisen maan arvopaperilakien mukaista voimassa olevaa rekisteröintiä tai ellei niihin sovellu jokin rekisteröintivaatimuksia koskeva poikkeus. Tulevat osingot Technopolis ei voi taata, että se maksaa tulevaisuudessa osinkoa Yhtiön liikkeeseen laskemille osakkeille. Mahdollisesti maksettavan osingon määrää ei myöskään voida taata. Osingon maksu ja määrä riippuu Technopoliksen hallituksen harkinnasta ja viime kädessä Yhtiön yhtiökokouksen päätöksestä sekä kassavaroista, arvioiduista rahoitustarpeista, Technopoliksen tuloksesta, taloudellisesta asemasta ja mahdollisista Technopolista tai sen tytäryhtiöitä sitovista lainasopimusten ehdoista sekä muista asiaan vaikuttavista seikoista. 13
PERUSESITTEEN SAATAVILLA OLO Tämä Perusesite on saatavilla 17.4.2008 alkaen suomenkielisenä Yhtiön Internet-sivuilta osoitteesta www.technopolis.fi sekä painettuna suomen- ja englanninkielisenä Yhtiöstä osoitteesta Technopolis Oyj, Elektroniikkatie 8, 90570 Oulu ja Helsingin Pörssin palvelupisteestä OMX Way:stä osoitteesta Fabianinkatu 14, 00100 Helsinki. PERUSESITETTÄ KOSKEVA VAKUUTUS Yhtiö on laatinut tämän Perusesitteen ja vastaa sen sisältämien tietojen oikeellisuudesta. Yhtiö vakuuttaa varmistaneensa riittävän huolellisesti, että sen parhaan ymmärryksen mukaan tässä Perusesitteessä esitetyt tiedot vastaavat tosiseikkoja eikä tiedoista ole jätetty pois mitään asiaan todennäköisesti vaikuttavaa. ULKOPUOLISISTA LÄHTEISTÄ OLEVAT TIEDOT Mikäli Perusesitteen sisältämä tieto on peräisin ulkopuolisesta lähteestä, kyseinen lähde on yksilöity. Yhtiön parhaan tietämyksen mukaan Perusesitteeseen sisältyvät ulkopuolisista lähteistä tuotetut tiedot on toistettu Perusesitteessä asianmukaisesti, ja sikäli kun Yhtiö tietää ja on pystynyt kyseisissä ulkopuolisissa lähteissä esitettyjen tietojen perusteella varmistamaan, tiedoista ei ole jätetty pois seikkoja, jotka tekisivät toistetuista tiedoista harhaanjohtavia tai epätarkkoja. 14
TULEVAISUUTTA KOSKEVAT LAUSUMAT Eräät tässä Perusesitteessä esitetyt lausumat, kuten kohdissa "Riskitekijät", "Osingot ja osinkopolitiikka", "Liiketoiminnan tulos, taloudellinen asema ja tulevaisuudennäkymät", "Toimialakatsaus" sekä "Technopoliksen liiketoiminta" esitetyt lausumat, perustuvat Yhtiön johdon näkemyksiin ja oletuksiin sekä Yhtiön johdon tiedossa tällä hetkellä oleviin seikkoihin, ja näitä lausumia voidaan siten pitää tulevaisuutta koskevina lausumina. Muun muassa lausumia, jotka sisältävät verbin "uskoa", "odottaa", "ennakoida", "aikoa", "suunnitella" tai näitä vastaavan verbin tai ilmaisun, voidaan pitää tulevaisuutta koskevina lausumina. Tällaisiin tulevaisuutta koskeviin lausumiin liittyy tunnettuja ja tuntemattomia riskejä, epävarmuustekijöitä sekä muita tärkeitä tekijöitä, joiden seurauksena Technopoliksen todellinen tulos, toiminnan taso, saavutukset tai sen toimialan tulokset saattavat poiketa merkittävästikin tulevaisuutta koskevissa lausumissa esitetyistä tai arvioiduista tuloksista, toiminnan tasosta tai saavutuksista. Kohdassa "Riskitekijät" esitetään esimerkkejä näistä riskeistä, epävarmuustekijöistä ja muista tekijöistä. Tällaisia ovat muun muassa yleiset taloudelliset ja liiketaloudelliset suhdanteet, muutokset markkinoiden kilpailutilanteessa, kyky hankkia rahoitusta suotuisilla tai Technopoliksen odotuksia vastaavilla ehdoilla, toiminta- ja rahoituskustannuksissa tapahtuvien muutosten vaikutus, mukaan lukien muutokset koroissa, sekä lainsäädännössä tai yleisessä taloudellisessa kehityksessä tapahtuvat muutokset. Edellä mainittu luettelo ei ole tyhjentävä ja aika ajoin voi ilmetä uusia riskejä. Jos yksi tai useampi näistä tai muista riskeistä tai epävarmuustekijöistä toteutuisi tai jos taustaolettamukset osoittautuisivat vääriksi, Technopoliksen liiketoiminnan todellinen tulos tai sen taloudellinen asema saattaa erota huomattavasti siitä, mitä tässä Perusesitteessä kuvataan odotetuksi, uskotuksi, arvioiduksi tai ennakoiduksi. 15
OSINGOT JA OSINKOPOLITIIKKA Yhtiön tavoitteena on maksaa osinkoa säännöllisesti joka vuosi. Yhtiön hallitus aikoo noudattaa vakaata ja aktiivista osinkopolitiikkaa. Technopoliksen osinkopolitiikkana on jakaa osinkoina Yhtiön osakkeenomistajille vuosittain 40 50 prosenttia tuloksestaan huomioiden Yhtiön pääomatarpeet ja muut tekijät. Vaikka tämän osinkopolitiikan muuttaminen ei ole suunnitteilla, ei voida taata, että osinkoa todella maksetaan tulevaisuudessa, eikä takeita voida myöskään antaa minään tiettynä vuonna maksettavien osinkojen määrästä. Osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous päättää osinkojen jakamisesta Yhtiön hallituksen esityksen perusteella. Osinkoa jaetaan yleensä kerran vuodessa, ja osinko voidaan maksaa vasta sen jälkeen, kun yhtiökokous on hyväksynyt Yhtiön tilinpäätöksen. Osingonjakoon liittyviä rajoituksia kuvataan kohdassa Osakkeet ja osakepääoma Yhteenveto Yhtiön osakkeisiin liittyvistä oikeuksista Osinko ja muun vapaan oman pääoman jakaminen. Technopolis on maksanut 31.12.2005 päättyneeltä tilikaudelta 0,13 euron osakekohtaisen osingon, 31.12.2006 päättyneeltä tilikaudelta 0,14 euron osakekohtaisen osingon ja 31.12.2007 päättyneeltä tilikaudelta 0,15 euron osakekohtaisen osingon. 16
OSAKEMARKKINATIETOJA Yhtiöllä oli 11.4.2008 yhteensä 44.111.801 osaketta. Kukin osake tuottaa omistajalleen yhden äänen Yhtiön yhtiökokouksissa. Osakkeiden kirjanpidollinen vasta-arvo on 1,69 euroa. Osakkeet ovat julkisen kaupankäynnin kohteena Helsingin Pörssin pörssilistalla kaupankäyntitunnuksella TPS1V. Seuraavassa taulukossa esitetään Yhtiön osakkeen ylimmät ja alimmat kurssit, kauden keskihinta ja kaupankäyntimäärillä painotettu keskihinta sekä osakevaihdon määrä Helsingin Pörssissä kunakin esitettävänä kautena. Technopoliksen osakkeen päätöskurssi Helsingin Pörssissä 11.4.2008 oli 5,80 euroa. Osakekurssi Helsingin Pörssissä, euroa 2005 2006 2007 2008 (1) Ylin 5,23 7,99 8,31 6,48 Alin 3,17 4,41 4,55 4,45 Kauden lopussa 5,00 7,70 5,81 5,80 Kauden keskihinta 4,10 6,01 6,85 5,23 Kaupankäyntimäärillä painotettu keskihinta 4,03 6,04 6,82 5,12 Kaupankäyntivolyymi Helsingin Pörssissä Osakkeiden määrä, 1000 kpl 21.690 23.294 21.520 6.589 % osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä 65,02 62,16 51,97 14,94 Lähteet: Helsingin Pörssi ja Bloomberg (1) Tiedot ajanjaksolta 2.1.2008 11.4.2008 17
ERÄITÄ TALOUDELLISIA TIETOJA Seuraavissa taulukoissa esitetään eräitä 31.12.2007, 31.12.2006 ja 31.12.2005 päättyneiden tilikausien tilintarkastettuja konsernitilinpäätöstietoja, jotka on laadittu IFRS-tilinpäätösperiaatteiden mukaisesti. Tiedot ovat peräisin tämän Perusesitteen liitteenä 1 olevasta Konsernin tilinpäätöksestä 31.12.2007 päättyneeltä tilikaudelta ja tähän Perusesitteeseen viittauksin sisällytetyistä Konsernin tilinpäätöksistä 31.12.2006 ja 31.12.2005 päättyneiltä tilikausilta, ja tietoja tulee tarkastella yhdessä tilinpäätöstietojen ja niiden liitetietojen kanssa. TULOSLASKELMA milj. euroa 2007 2006 2005 1.1. 31.12. Liikevaihto 56,899 44,837 31,730 Liiketoiminnan muut tuotot 1 5,237 3,863 2,418 Henkilöstökulut -8,992-6,572-4,354 Poistot, arvonalentumiset ja konsernireservin tuloutus -0,623-0,561-0,171 Sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset 14,550 16,075 1,218 Liiketoiminnan muut kulut -24,513-19,429-12,308 Liikevoitto 42,558 38,213 18,533 Rahoitustuotot yhteensä 0,858 0,262 0,115 Rahoituskulut yhteensä -10,523-5,427-3,537 Voitto ennen veroja 32,893 33,047 15,110 Tuloverot -8,809-8,460-2,284 Tilikauden tulos 24,083 24,588 12,826 Tilikauden tuloksen jakautuminen Emoyhtiön osakkeenomistajille 24,039 23,736 12,679 Vähemmistöosakkaille 0,044 0,852 0,147 Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä, keskimäärin 41.407.380 37.472.329 33.358.468 Osakekohtainen tulos, laimentamaton, euroa 0,58 0,63 0,38 Osakkeiden lukumäärä, laimennettu, keskimäärin 41.469.091 37.619.867 33.526.874 Osakekohtainen tulos, laimennettu, euroa 0,58 0,63 0,38 TASE milj. euroa Varat Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 2,486 2,632 0,220 Sijoituskiinteistöt 468,760 392,160 249,325 Aineelliset käyttöomaisuus-hyödykkeet 26,902 2,442 8,609 Osuudet osakkuusyhtiöissä 12,343 10,769 1,092 Sijoitukset ja saamiset 9,879 11,054 0,341 Laskennalliset verosaamiset 2,414 1,769 3,663 Pitkäaikaiset varat yhteensä 522,784 420,826 263,249 Lyhytaikaiset varat Lyhytaikaiset saamiset 8,420 7,732 4,515 Rahoitusarvopaperit 0,004 0,033 - Rahat ja pankkisaamiset 1,076 2,803 2,397 Lyhytaikaiset varat yhteensä 9,500 10,568 6,913 Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 1,872 - - 18
2007 2006 2005 1.1. 31.12. Varat yhteensä 534,156 431,394 270,162 Oma pääoma ja velat Oma pääoma Osakepääoma 74,542 67,319 60,590 Ylikurssirahasto 18,551 18,551 12,727 Arvonmuutosrahasto 0,072 0,048 0,018 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 27,311 7,322 - Muut rahastot - - 0,006 Muu oma pääoma 0,553 0,320 0,123 Edellisten tilikausien voitto 61,702 43,404 35,272 Tilikauden voitto 24,039 23,736 12,679 Oma pääoma ennen vähemmistön osuutta yhteensä 206,769 160,700 121,416 Vähemmistön osuus 0,398 4,576 3,391 Oma pääoma yhteensä 207,167 165,276 124,807 Velat Pitkäaikaiset velat 229,367 184,668 107,958 Laskennalliset verovelat 35,080 22,682 11,620 Lyhytaikaiset velat 62,542 58,768 25,777 Velat yhteensä 326,989 266,117 145,355 Oma pääoma ja velat yhteensä 534,156 431,394 270,162 TIIVISTELMÄ RAHAVIRTALASKELMASTA milj. euroa Liiketoiminnan rahavirta 16,249 16,351 12,178 Investointien rahavirta -78,154-59,101-33,028 Rahoituksen rahavirta 60,178 43,155 21,589 Maksetut osingot -5,677-4,664-3,540 TUNNUSLUVUT JA LIIKETOIMINTATIEDOT Liikevaihdon muutos, % 26,90 41,31 10,02 Liikevoitto/liikevaihto, % 74,80 85,23 58,41 Käyttökate, milj. euroa 28,631 22,700 17,486 Käyttökatteen muutos, % 26,13 29,82 9,75 Oman pääoman tuotto (ROE), % 12,93 16,95 11,77 Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % 9,87 11,94 8,26 Omavaraisuusaste, % 38,96 38,49 46,44 Nettovelkaantumisaste, % 133,60 137,14 98,31 Korkokate, % 412,57 708,78 527,22 Henkilöstö keskimäärin konserniyhtiöissä 142 113 74 OSAKEKOHTAISET TIEDOT Tulos/osake, laimentamaton, euroa 0,58 0,63 0,38 Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,58 0,63 0,38 Oma pääoma/osake, euroa 4,69 4,03 3,39 Osinko/osake, euroa 0,15 0,14 0,13 19
2007 2006 2005 1.1. 31.12. Osakkeiden (osakeantioikaistu) lukumäärä, keskimäärin 41.407.380 37.472.329 33.358.468 Osakkeiden (osakeantioikaistu) lukumäärä, kauden lopussa 44.107.501 39.833.582 35.852.046 MUUT TUNNUSLUVUT Kiinteistökannan nettovuokra-tuotto, % 7,45 7,73 8,56 Taloudellinen vuokrausaste, % 96,8 94,4 95,7 Bruttoinvestoinnit taseen pysyviin vastaaviin, 1.000 euroa 88.962 137.974 46.011 P/E-luku 10,01 12,16 13,16 Osinko tuloksesta, % 25,84 22,10 34,20 Efektiivinen osinkotuotto, % 2,58 1,82 2,60 Osakkeiden markkina-arvo, euroa 256.264.581 306.718.581 179.260.230 Osakkeiden vaihto, kpl 21.519.642 23.293.922 21.690.055 Osakkeiden vaihto keskimääräisestä lukumäärästä, % 51,97 62,16 65,02 Osakekurssit, euroa Ylin kurssi 8,31 7,99 5,23 Alin kurssi 4,55 4,41 3,17 Keskikurssi 6,85 6,01 4,10 Jakson päätöskurssi 5,81 7,70 5,00 1 Liiketoiminnan muut tuotot koostuvat kehityspalveluihin saaduista toiminta-avustuksista, joita vastaavat samansuuruiset kehityspalveluiden kulut on kirjattu liiketoiminnan kuluihin. Tunnuslukujen laskentaperiaatteet Käyttökate, euroa Käyttökate, % Oman pääoman tuotto (ROE), % Sijoitetun pääoman tuotto, (ROI) % Omavaraisuusaste, % Nettovelkaantumisaste, % Korkokate, % Tulos/osake, laimentamaton Liikevoitto + poistot ja arvonalentumiset +/- sijoituskiinteistöjen arvonmuutos Liikevoitto + poistot ja arvonalentumiset +/- sijoituskiinteistöjen arvonmuutos Liikevaihto Voitto tai tappio ennen veroja verot Oma pääoma + vähemmistöosuus tilikaudella keskimäärin Voitto tai tappio ennen veroja + korkokulut ja muut rahoituskulut Taseen loppusumma korottomat velat Oma pääoma + vähemmistöosuus Taseen loppusumma saadut ennakot Korolliset velat rahat, pankkisaamiset ja rahoitusarvopaperit Oma pääoma + vähemmistöosuus Tulos ennen satunnaisia eriä + rahoituskulut Rahoituskulut Tulos ennen satunnaisia eriä verot +/- vähemmistöosuus Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä tilikaudella keskimäärin * 100 * 100 * 100 * 100 * 100 * 100 20