POHJOIS-SUOMEN OPISKELIJA-ASUNTOSÄÄTIÖ TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS 2006
SISÄLLYSLUETTELO TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2006... 1 1 Toimitusjohtajan katsaus... 1 2 Vuokraustoiminta... 2 2.1 Asuntojen vuokraus... 2 2.2 Asiakaspalvelu ja asiakastiedottaminen... 2 3 Kiinteistöjen isännöinti rakennuttaminen ja korjaukset... 2 4 Henkilöstö... 3 5 Talous... 3 6 Valtuuskunta... 3 7 Hallitus... 4 8 Tilintarkastajat...4 Tuloslaskelma...5 Tase vastaava...6 Tase vastattavaa...7 Rahoituslaskelma...8 Tunnuslukuja...9 Liitetiedot...10 Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitus...15 Tilintarkastusmerkintä...15
TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2006 1 Toimitusjohtajan katsaus Pohjois-Suomen opiskelija-asuntosäätiö on toiminut sääntöjensä mukaisesti järjestämällä Oulun seudulla toimivien oppilaitosten opiskelijoille ja nuorisolle asuntoja, tukemalla kansainvälistä opiskelija-, tutkija- ja nuorisovaihtoa tarjoamalla asuntoja tähän tarkoitukseen ja parantamalla opiskelijoiden sosiaalisia ja taloudellisia opiskeluedellytyksiä. Ydinliiketoiminta-alueita ovat opiskelija-asuntojen rakennuttaminen, opiskelijakiinteistöjen ylläpito ja opiskelija-asuntojen vuokraus. Hallituksen ja johdon yhteistyönä vuonna 2004 syntynyt liiketoimintojen kehittämisstrategia (VISIO 2014) toimi viitekehyksenä vuoden 2006 toiminnalle. Vision ja strategian painopiste on asiakaspalvelun laadussa ja opiskelija-asumisosaamisen kasvattamisessa. Haluamme tehdä työtä sen eteen, että PSOASilla on hyvä maine opiskelijoiden asumistarpeiden ratkaisijana ja asiakkaillamme on selkeä kuva meistä asumispalvelujen laaja-alaisena asiantuntija-organisaationa. Tämä näkyy kaikissa asiakaspalvelu- ja kiinteistöhuollon toiminnoissa. Koska kiinteistöhuollon palvelut ostetaan entistä laajemmin muilta alan yrityksiltä, kiinnitämme erityistä huomiota yhteistyön toimivuuteen. Haluamme rakentaa pitkiä yhteisiin laatutavoitteisiin sitoutuvia kumppanuussuhteita. Vuoden 2006 elokuussa valmistui yksi uudiskohde Peltolan kaupunginosaan ja perusparantamista tehtiin Linnanmaalla. Jatkossa pääpainopiste on kiinteistöjen perusparantamisessa ja huoneistojen muuttamisessa kysyntää vastaavaksi. Huoneistokokojen muutokset vähentävät asuntopaikkoja ja sen vuoksi hallittu uudisrakentaminen on tarpeellista ja perusteltua. Mahdolliset uudiskohteet tulevat sijaitsemaan oppilaitosten läheisyydessä ja lähellä nykyisiä kiinteistökeskittymiä Linnanmaalla ja Välkkylässä. Talouden osalta keskeistä on hyvän käyttöasteen ja hoitokatteen säilyttäminen läpi vuoden. Myynnillisesti suurin haaste ajoittuu loppukevään ja kesän kuukausiin. Vapaaksi tulevia asuntoja tarjottiin aktiivisesti ja asuntojen käyttöaste saatiin pidettyä erittäin korkealla tasolla läpi vuoden. Asuntojen keskimääräinen käyttöaste oli 97,25 % (v.2005 98,77 %) eli hieman heikompi kuin edellisvuonna. Oulun voimakkaasti kasvaneet vuokra-asuntomarkkinat ja kysynnän keskittyminen yksiöihin ja pieniin kaksioihin näkyivät käyttöasteissa. Tulevankin vuoden haasteena on yhteisasumisen houkuttelevuuden parantaminen. Talousstrategian tavoitteena on luoda vakautta ja pitkäjänteisyyttä PSOASin taloudenhoitoon. Kestävän kehityksen talousstrategia mahdollistaa ydinliiketoimintojen tasaisen ja vakaan kehittämisen. Talousstrategian keskeinen viesti on vahva talous. Tähän pyritään hallitulla vuokratasolla, hyvän hoitokatteen säilyttämisellä, tehokkailla päivittäisrutiineilla ja suunnitelmallisella investointipolitiikalla. PSOASin johto ja hallitus seuraavat aktiivisesti talouden ja korkotason kehitystä. Vuoden aikana jatkettiin vaihtuvakorkoisten lainojen korkosuojaamista. Lainojen keskikorko laski 3,11 %:iin (3,3 % v. 2005) ja omavaraisuusaste nousi 23,9 %:iin (21,8 % v. 2005). Kustannuksista sähkö-, vesi- ja lämmityskustannusten kehittyminen ovat tarkassa seurannassa ja ne nähdään riskitekijöiksi vakaan talouskehityksen kannalta. Sähkön osalta vakautta pyritään rakentamaan usealle vuodelle ulottuvien ostosopimusten avulla. Veden ja energian säästöön pyritään uudistamalla talotekniikkaa ja asuntojen laitteita. Aktiivinen asukastiedottaminen energiaa ja ympäristöä säästävistä elintavoista nähdään myös erittäin tärkeänä. Vuonna 2005 tehdyistä yrityskaupoista saatuja tuottoja käytettiin kiinteistöjen perusparantamiseen ja asuntojen aktiiviseen ylläpitoon. Vuoden 2007 aikana asuntojen kunnostamiseen käytetyissä varoissa tehtiin tasokorotus ja jatkossakin on tarkoituksena kiinnittää huomio entistä enemmän asuntojen aktiiviseen kunnossapitoon. 1 (15)
Vuoden 2006 tulos jatkoi hyvien taloudellisten vuosien sarjaa. Tilikauden voitto oli 2,36 miljoonaa euroa. Asukkaillemme tämä näkyy parempana asuntojen ylläpitona ja edullisena vuokratasona. Kuluneen vuoden aikana asuntojen vuokriin tehtiin keskimäärin 0,17 /m2 vuokrankorotus. Kuluvalle 2 Vuokraustoiminta vuodelle ei ole suunnitelmissa vuokrien korotusta. 2.1 Asuntojen vuokraus PSOAS tarjosi vuoden lopussa 571 yksiötä, 1 005 perhe- ja 1 761 kimppa-asuntoa. Asuntopaikkoja oli yhteensä 4 572. Luvut sisältävät Kiinteistö Oy Linnanmaa Ykkösen asunnot. Vuoden aikana käsiteltiin noin 7 000 hakemusta ja uusia vuokrasopimuksia asuntotoimistossa tehtiin PSOASille 1 996 kappaletta. Asuntotoimistossa solmittiin lisäksi 168 kpl PSOAS-asunnot Oy:n vuokrasopimusta sekä PSOASin isännöimän Domus Botnica-säätiön 31 vuokrasopimusta. 2.2 Asiakaspalvelu ja asiakastiedottaminen Asuntotoimistossa työskenteli keskimäärin 7 henkilöä. Asuntojen tarjoaminen toimintavuonna oli haasteellista johtuen yleisestä markkinatilanteesta. Kysyntä kohdistui suurelta osin yksiöihin, joten erityisesti kimppa-asuntojen tarjoamiseen panostettiin entistä enemmän. Asiakaspalveluun kiinnitettiin huomioita ja asiakkaiden mielipiteitä sekä henkilökohtaisesta palvelusta että puhelinpalvelusta kysyttiin. PSOAS oli mukana aloittavien opiskelijoiden Abi-päivillä yliopistolla. Markkinointia kohdistettiin erityisesti muualta tuleville aloittaville opiskelijoille. Toimintavuonna PSOAS julkaisi myös oman asiakaslehden. Vapaista asunnoista sekä ajankohtaisista asioista tiedotettiin aktiivisesti omilla kotisivuilla netissä. Tulevan vuoden haasteena asuntotoimistossa nähdään erityisesti kimppa-asumiseen liittyvien ennakkoluulojen poistaminen sekä asumisen houkuttelevuuden parantaminen. Tähän pyritään tehostetulla markkinoinnilla, asukkaiden opastuksella sekä kiinnittämällä erityistä huomiota siivousasioihin. 3 Kiinteistöjen isännöinti rakennuttaminen ja korjaukset Rakennuttamisen ja kiinteistöjen ylläpidon osalta PSOAS haluaa tuottaa asumisviihtyvyydeltään, turvallisuudeltaan ja maisemaltaan hyvää kaupunkirakennetta. Viestimme myös asiakkaillemme, että vastuu elinympäristön parantamisesta kuuluu meille kaikille. Opiskelija-asuntojen lisärakentaminen perustuu opiskelija-asumistarpeeseen. Määrääviä tekijöitä ovat mm. Oulun seudun opiskelijamäärien muutokset, Oulun houkuttelevuus opiskelupaikkakuntana kotimaisille sekä ulkomaalaisille opiskelijoille ja alueen vuokra-asuntotuotanto tarkastelujaksolla. Elokuussa valmistui uudiskohde Peltolan kaupunginosaan (PSOAS 24). Uudiskohde käsittää kaksi pienkerrostaloa ja tarjoaa asunnon 91 opiskelijalle. Vuoden 2006 toukokuussa käynnistyi Yliopistokadulla sijaitsevien kahdeksan rakennuksen perusparannus. Kokonaisuudessaan hanke on valmis elokuussa 2007. Alueisännöinnin piiriin kuului toimintakertomusvuoden aikana kaikki PSOASin omat asuntokohteet sekä tytäryhtiöt PSOAS-asunnot Oy ja Kiinteistö Oy Linnanmaan Ykkönen. Asuntopaikkoja näissä kohteissa oli vuoden lopussa n. 5 200 kpl. PSOAS hoiti isännöinnin myös Domus Botnica-säätiön Toivoniemessä sijaitsevan opiskelija-asuntokiinteistön osalta. Kuluvan vuoden aikana työstettiin PSOASin kiinteistönhoidon pitkän tähtäimen suunnitelmia ja valmisteltiin siirtymistä sähköiseen huoltokirjaan. 2 (15)
4 Henkilöstö 5 Talous 6 Valtuuskunta PSOASilla on hyötyjätteiden kierrättämisessä yli kahdenkymmenen vuoden kokemus. Paperinkierrättämisestä alkanut, matkan varrella muihin lajikkeisiin laajentunut kierrätystoiminta on tärkeä osa toimintaamme, sillä näin voimme hillitä vuokriin vaikuttavia jätehuoltomenoja ja säästämme luontoa. 1.1.2007 astui voimaan Oulussakin uudet jätehuoltomääräykset. PSOASin kohteissa jätteitä on kuitenkin lajiteltu tarkemmin kuin mitä tämä uusikaan jätehuoltomääräys edellyttää. Melkein kaikissa kiinteistöissämme on ekopisteissä kierrätyspaikat paperille, kotelo- ja nestepakkauskartongille, lasille, pahville, pienmetallille, loisteputkilampuille, pattereille ja biojätteille. Järjestämme asuntokohteissamme myös sähkö- ja elektroniikkajätekeräystä. PSOASin organisaation rakenne perustuu voimassa olevaan visioon ja strategiaan. Omina toimintoina hoidamme keveän asiakaspalvelu- ja myyntitoiminnot, teknisen isännöinnin ja taloushallinnon. Vuonna 2006 Pohjois-Suomen opiskelija-asuntosäätiön palveluksessa oli keskimäärin 17 henkilöä. Palkkojen ja palkkioiden kokonaismäärä tilikaudella oli 531 923,89 euroa. Henkilökunnan koulutuksessa painotettiin asiakaspalvelun kehittämistä. Henkilökuntaa kannustettiin ylläpitämään kuntoaan mm. kannustamalla omatoimiseen liikuntaharrastukseen ja järjestämällä yhteisiä liikuntatapahtumia. Pohjois-Suomen opiskelija-asuntosäätiö konserniin kuuluvat emoyhtiö PSOASin lisäksi tytäryhtiöt PSOAS-asunnot Oy ja Kiinteistö Oy Linnanmaan Ykkönen sekä PSOAS-asunnot Oy:n tytäryhtiöt Kiinteistö Oy Vanhantullinkatu 4 sekä Kiinteistö Oy Kemin Lippulaiva. Lisäksi konserniin kuuluu osakkuusyritys Kiinteistö Oy Puistomanne. Helmikuussa 2007 PSOAS on myynyt omistamansa osakkeet Oy Y-Daatasta, mikä huomioitiin tilinpäätöksessä. n liikevaihto oli 13 143 292.66 euroa. Hoitokate oli 7 655 092.62 euroa eli 58.24 % liikevaihdosta. Suunnitelman mukaisia poistoja konsernissa tehtiin 3 252 483.78 euroa. Tilikauden voittoa muodostui 2 622 740.30 euroa. PSOASin liikevaihto oli 11 208 667.26 euroa, edellisenä vuonna liikevaihto oli 11 236 741.22 euroa. Muita kiinteistön tuottoja oli 310 636.06 euroa, vertailuvuoden lukuun 1 501 904.81 euroa sisältyy muun muassa liiketoiminnan myyntivoittoa. Suunnitelman mukaisten poistojen määrä PSOASilla oli 2 587 653.80 euroa. Hoitokulujen määrä PSOASilla oli 4 469 967.78 euroa, vuoden 2005 vastaava määrä oli 4 350 084.37 euroa. Sähkön hinnan nousu kasvatti sähkökuluja 336 899.65 euroon, 43.5 % edellisvuotta enemmän. Toimintavuoden ja edellisvuoden vertailussa on huomioitava, että usean kuukauden ajan peruskorjauksessa olleet Yliopistokadun kohteet vaikuttivat alentavasti kulueriin. PSOASin hoitokate oli 6 372 720.67 euroa eli 56.86 % liikevaihdosta. Korkokuluja maksettiin 1 523 790.14 euroa. Tilikauden aikana purettiin asuintalovarauksia 700 000 euroa. Tilikauden tulokseksi muodostui 2 363 276.48 euroa. Valtuuskunnan puheenjohtajana toimi Heikki Riitahuhta ja varapuheenjohtajana Tuomas Rytky. Valtuuskunta kokoontui kaksi kertaa. 3 (15)
Valtuuskunnan jäsenet vuonna 2006 7 Hallitus varsinainen jäsen varajäsen yhteisö Toimikausi 2005-2006 Elina Nuortimo Juha Kerätär OYY Harri Kononen Anu Vähäsöyrinki OYY Kati Ylinampa Hannu Kuivalainen OYY Teemu Haapala Anne Lukkarila OYY Kirsti Koivulampi Tuomas Turpeenoja OYY Pasi Jokinen Matti Honkala OYY Vilho Lantto Esko Suhonen Oulun yliopistoseura ry Ville Tervonen Jarno Kilpinen asukkaiden edustaja Pentti Pajulampi Jorma Keinänen Domus Botnica-säätiö Toimikausi 2006-2007 Hannu Korva Katariina Vaskuri OYY Henna Juusola Johanna Kesti OYY Juha-Matti Sivula Anna-Kaisa Rinkinen OYY Heikki Riitahuhta Juha Mäkitalo OYY Hanna-Leena Roivainen Juha Tiensyrjä OYY Tuomas Rytky Lauri Manner OYY Jouni Kurttila Marja-Leena Olsbo-Rusanen Oulun kaupunki Seppo Eriksson Jari Heikkilä Oulun yliopisto Janne Järnfors Pekka Aho asukkaiden edustaja Hallitukseen kuuluu yksitoista jäsentä. Hallituksen jäsenen toimikausi on kolme vuotta. Hallituksen jäsenet vuonna 2006: Toimikausi 2004 2006 Autio Kaija, 20.4.2004 alkaen Liisanantti Ville Pyörälä Pirjo Rasi Mikko Toimikausi 2005 2007 Hiljanen Mikko Onkalo Juhani Paakkolanvaara Mikko, 29.9.2005 alkaen Sorvisto Paavo Toimikausi 2006 2008 Rasmus Tero Tuppurainen Yrjö Vatja Heidi asukkaiden edustaja Oulun kaupunki asukkaiden edustaja Oulun kaupunki Oulun yliopisto Hallituksen puheenjohtajana toimi Ville Liisanantti ja varapuheenjohtajana Heidi Vatja. Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana seitsemän kertaa. 8 Tilintarkastajat Varsinaiset KHT Tapio Raappana KHT Jari Karppinen Varatilintarkastajat KHT Pirkko Lauste KHT Rauno Sipilä Valvontatilintarkastusta hoitivat tilintarkastusyhteisö KPMG-Wideri Oy ja Ernst & Young Oy. Asukkaiden nimeämänä valvojana toimi Juha-Matti Majuri. 4 (15)
TULOSLASKELMA 1.1.-31.12.2006 1.1.-31.12.2005 1.1.-31.12.2006 1.1.-31.12.2005 LIIKEVAIHTO Vuokrat 13 051 854,23 13 096 089,10 11 132 336,78 11 157 941,32 Käyttökorvaukset 91 438,43 96 204,11 76 330,48 78 799,90 Liikevaihto yhteensä 13 143 292,66 13 192 293,21 11 208 667,26 11 236 741,22 Muut kiinteistön tuotot 226 068,42 1 397 693,03 310 636,06 1 501 904,81 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot 532 283,89 611 609,07 531 923,89 611 169,07 Henkilösivukulut Eläkekulut 119 491,67 115 476,65 119 491,67 115 454,15 Muut henkilösivukulut 23 390,61 27 615,06 23 379,93 27 529,41-675 166,17-754 700,78-674 795,49-754 152,63 Poistot ja arvonalentumiset Poistot -3 252 483,78-3 367 123,32-2 587 653,80-2 686 720,01 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto 63 486,38 91 797,52 16 892,74 47 062,59 Käyttö ja huolto 628 922,26 632 600,84 499 325,50 500 463,33 Ulkoalueiden huolto 23 414,39 9 404,41 16 669,43 8 143,61 Siivous 424 605,25 426 410,39 357 544,77 361 926,02 Lämmitys 902 032,43 885 416,75 704 946,08 703 329,25 Vesi ja jätevesi 591 946,81 619 224,05 485 765,15 506 621,16 Sähkö 517 743,01 365 523,68 336 899,65 234 735,97 Jätehuolto 149 195,52 135 877,60 112 992,44 102 843,49 Vahinkovakuutukset 46 783,97 39 920,16 37 847,86 31 987,65 Vuokrat 462 977,48 484 731,18 967 404,08 953 009,26 Kiinteistövero 192 636,66 165 754,26 147 496,84 129 106,39 Korjaukset 819 751,10 763 759,73 574 970,53 550 776,62 Muut hoitokulut 213 195,25 227 541,26 211 212,71 220 079,03-5 036 690,51-4 847 961,83-4 469 967,78-4 350 084,37 Luottotappiot -2 411,78-12 495,94-1 819,38-12 224,21-5 039 102,29-4 860 457,77-4 471 787,16-4 362 308,58 LIIKEVOITTO 4 402 608,84 5 607 704,37 3 785 066,87 4 935 464,81 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksista 5 872,00 746 651,82 5 450,50 746 493,82 Muut korko- ja rahoitustuotot 146 911,31 94 467,74 102 093,84 68 940,84 Korkokulut -1 913 780,47-2 018 015,77-1 523 790,14-1 659 923,02 Muut rahoituskulut -6 989,94-6 046,56-5 544,59-4 882,96 Osuus osakkuusyritysten tuloksista -11 881,45-20 149,15-1 779 868,55-1 203 091,92-1 421 790,39-849 371,32 VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 2 622 740,30 4 404 612,45 2 363 276,48 4 086 093,49 Tilinpäätössiirrot: Vapaaehtoisten varausten muutos 0,00 0,00 0,00 67 642,30 Tuloverot Tilikauden verot -97 444,45 Laskennalliset verot -6 002,74-105 219,98-103 447,19-105 219,98 TILIKAUDEN VOITTO 2 519 293,10 4 299 392,47 2 363 276,48 4 153 735,79 5 (15)
TASE VASTAAVA VASTAAVAA 31.12.2006 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2005 PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 16 538,46 140 939,00 16 538,46 21 292,67 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 480 739,54 480 739,54 441 739,54 441 739,54 Liittymismaksut 830 055,27 776 805,37 624 328,62 571 078,72 Rakennukset ja rakennelmat 72 899 490,73 71 981 193,64 56 948 922,72 55 692 981,79 Koneet ja kalusto 1 109 207,42 1 421 174,18 400 562,82 534 485,67 Muut aineelliset hyödykkeet 499 109,55 601 416,44 348 269,35 422 825,18 Enn. maksut ja keskeneräiset hankinnat 3 714 456,39 2 509 853,47 3 664 463,42 2 500 824,75 79 533 058,90 77 771 182,64 62 428 286,47 60 163 935,65 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 0,00 0,00 1 676 933,57 1 676 933,57 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 319 239,78 352 615,98 351 270,38 372 765,13 Muut osakkeet ja osuudet 421 986,63 421 986,63 420 876,59 420 876,59 Muut saamiset 58 865,77 58 865,77 58 865,77 58 865,77 800 092,18 833 468,38 2 507 946,31 2 529 441,06 Pysyvät vastaavat yhteensä 80 349 689,55 78 745 590,02 64 952 771,24 62 714 669,38 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus Muu vaihto-omaisuus 76 895,52 76 895,52 Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 93 874,46 72 226,13 74 314,67 42 973,85 Muut saamiset 3 624 807,24 4 358 714,61 2 040 000,00 3 110 465,94 Siirtosaamiset 65 853,55 24 602,39 60 666,78 22 766,87 3 784 535,25 4 455 543,13 2 174 981,45 3 176 206,66 Rahat ja pankkisaamiset 180 643,81 165 390,85 120 798,77 97 529,54 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 4 042 074,58 4 697 829,50 2 295 780,22 3 273 736,20 VASTAAVAA YHTEENSÄ 84 391 764,13 83 443 419,52 67 248 551,46 65 988 405,58 6 (15)
TASE VASTATTAVAA VASTATTAVAA 31.12.2006 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2005 OMA PÄÄOMA Osake-, osuus- tai muu vastaava pääoma Peruspääoma 1 681,88 1 681,88 1 681,88 1 681,88 Lahjoitusrahasto 8 409,40 8 409,40 8 409,40 8 409,40 10 091,28 10 091,28 10 091,28 10 091,28 Muut rahastot Rakennusrahasto 4 288 778,08 4 288 778,08 4 288 778,08 4 288 778,08 Rauhala-rahasto 187 529,54 187 529,54 187 529,54 187 529,54 4 476 307,62 4 476 307,62 4 476 307,62 4 476 307,62 Edellisten tilikausien voitto 10 834 978,22 7 251 463,89 8 529 522,34 4 375 786,55 Tilikauden voitto 2 519 293,10 4 299 392,47 2 363 276,48 4 153 735,79 Oma pääoma yhteensä 17 840 670,23 16 037 255,26 15 379 197,72 13 015 921,24 VÄHEMMISTÖOSUUDET 3 198 426,07 3 198 426,07 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Vapaaehtoiset varaukset 0,00 0,00 698 343,07 1 398 343,07 PAKOLLISET VARAUKSET Eläkevaraus 233 418,00 298 915,82 233 418,00 298 915,82 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 57 602 918,72 58 172 043,88 46 972 314,28 46 983 312,34 Laskennallinen verovelka 619 980,50 520 339,33 58 222 899,22 58 692 383,21 46 972 314,28 46 983 312,34 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 2 525 107,92 2 755 442,89 1 949 121,44 2 165 953,25 Saadut ennakot 77 948,26 78 329,22 67 977,98 65 755,86 Ostovelat 411 143,52 508 425,13 344 982,19 466 893,92 Muut velat 1 201 300,36 1 197 395,58 1 054 760,85 1 050 586,77 Siirtovelat 674 847,81 571 626,36 548 435,93 542 723,31 Laskennallinen verovelka 6 002,74 105 219,98 4 896 350,61 5 216 439,16 3 965 278,39 4 291 913,11 Vieras pääoma yhteensä 63 119 249,83 63 908 822,37 50 937 592,67 51 275 225,45 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 84 391 764,13 83 443 419,52 67 248 551,46 65 988 405,58 7 (15)
RAHOITUSLASKELMA 1.1. - 31.12.2006 1.1. - 31.12.2005 1.1. - 31.12.2006 1.1. - 31.12.2005 Liiketoiminnan rahavirta Liikevoitto 4 402 609 5 607 704 3 785 067 4 935 465 Oikaisut -674 376-674 347-65 498-75 784 Poistot 3 252 484 3 367 123 2 587 654 2 686 720 Käyttöpääoman muutos -69 996 194 442-179 044 216 464 Saadut osingot 5 873 746 652 5 451 746 494 Saadut korot 146 911 94 468 102 094 68 941 Välittömät verot -97 444 Liiketoiminnan rahavirta 6 966 061 9 336 042 6 235 724 8 578 299 Investointien rahavirta Investoinnit pysyviin vastaaviin -5 557 891-3 209 610-5 525 756-3 126 916 Investointien rahavirta -5 557 891-3 209 610-5 525 756-3 126 916 Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen lyhennykset ja takaisinmaksut -3 676 116-2 510 988-3 427 830-2 305 510 Pitkäaikaisten lainojen nostot 3 200 000 3 200 000 Maksetut korot -1 667 267-1 789 086-1 529 335-1 664 806 Rahoituksen rahavirta -2 143 383-4 300 074-1 757 165-3 970 316 Rahavirrat yhteensä -735 213 1 826 358-1 047 197 1 481 067 Rahavarat 1.1. 4 515 857 2 689 498 3 207 996 1 726 928 muutos -735 213 1 826 358-1 047 197 1 481 067 Rahavarat 31.12. 3 780 644 4 515 857 2 160 799 3 207 995 8 (15)
TUNNUSLUKUJA Taloudelliset tunnusluvut 2006 2005 2006 2005 Hoitokate-% 58,24 % 68,03 % 56,86 % 67,83 % Tulos ennen sat.eriä, tpsiirtoja 19,62 % 30,19 % 20,52 % 32,08 % ja veroja (% tuotoista) Henkilöstökulut 5,05 % 5,17 % 5,86 % 5,92 % % tuotoista Vesi ja energia 15,05 % 12,82 % 13,26 % 11,34 % % tuotoista Nettokorot 13,36 % 12,72 % 12,39 % 12,53 % % tuotoista Keskikorko-% 3,16 % 3,24 % 3,11 % 3,30 % Pitkäaik.laina /asuntom2 501 520 474 484 Asuntojen painotettu keski-ikä, v 12,18 11,40 12,00 11,27 Omavaraisuusaste-% 21,14 % 19,22 % 23,91 % 21,84 % Maksuvalmius ** 1,70 1,91 1,14 1,54 Toiminnalliset tunnusluvut * Asuntojen käyttöaste, % 97,37 % 98,95 % 97,25 % 98,77 % Keskineliövuokra /asm2/kk 7,99 7,81 8,02 7,82 Rakennustilavuus, m3 567 351 561 248 496 767 490 664 Asuntoala, m2 125 998 124 247 109 363 107 611 Huoneistoja, kpl 3 697 3 649 3 337 3 289 Asuntopaikkoja, kpl 5 239 5 153 4 572 4 486 * emoyhtiön luvut sis. Kiinteistö Oy Linnanmaan Ykkösen asunnot ** lyhytaikainen vieras pääoma ei sisällä lainojen lyhennyksiä 9 (15)
LIITETIEDOT 1. Tilinpäätöksen laadintaperiaatteet 1.1. tilinpäätös tilinpäätös on laadittu emoyhtiö Pohjois-Suomen opiskelija-asuntosäätiön ja tytäryhtiöt PSOAS-asunnot Oy:n ja Kiinteistö Oy Linnanmaan Ykkösen sekä PSOAS-asunnot Oy:n tytäryhtiöiden Kiinteistö Oy Kemin Lippulaivan ja Kiinteistö Oy Vanhantullinkatu 4:n sekä osakkuusyritys Kiinteistö Oy Puistomannen kesken. tilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmää käyttäen. 1.2. Pysyvien vastaavien arvostus Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen hankintamenoon vähennettynä poistoilla. Tilikaudella tehdyt poistot rakennuksista ovat 4 % koneista ja kalustosta 25 % jäännösarvoista. Muusta käyttöomaisuudesta jatkettiin entisen käytännön mukaisesti mm. aloitettuja tasapoistomenetelmiä. tilinpäätöksen rakennusten arvoon sisältyy myös tilinpäätöksessä syntynyt konserniaktiiva. 1.3. Eläkkeet n henkilökunnan eläketurva on hoidettu ulkopuolisissa eläkevakuutusyhtiöissä. Eläkemenot kirjataan kuluksi kertymisvuonna. Lisäksi henkilökunnalle on otettu etueläkevakuutus, joka mahdollistaa henkilön eläkkeellejäännin 63-vuotiaana. Tästä johtuva eläkevastuu esitetään pakollisena eläkevarauksena, varauksen pienenemisestä johtuva tuotto sisältyy muihin tuottoihin. 2. Tuottojen jaottelu 2006 2005 2006 2005 Vuokraustoiminta 13 143 292,66 13 192 293,21 11 208 667,26 11 236 741,22 Muu 226 068,42 1 397 693,03 310 636,06 1 501 904,81 Yhteensä 13 369 361,08 14 589 986,24 11 519 303,32 12 738 646,03 3. Henkilöstö Maksetut johdon palkat ja osapalkkiot Hallitus ja toimitusjohtaja 100 741,00 86 470,33 100 741,00 86 470,33 Henkilöstön määrä keskimäärin 17 19 17 19 4. Poistot Aineettomista hyödykkeistä 126 125,65 129 445,74 6 479,32 9 799,38 Rakennuksista ja rakennelmista 2 632 833,69 2 642 414,46 2 331 715,48 2 380 263,33 Koneista ja kalustosta 311 966,76 425 959,71 133 922,85 194 149,36 Muista pitkävaikutteisista menoista 145 032,05 131 247,37 115 536,15 102 507,94 aktiivasta 36 525,63 38 056,04 Yhteensä 3 252 483,78 3 367 123,32 2 587 653,80 2 686 720,01 5. Rahoitustuotot ja -kulut Osinkotuotot 5 872,00 746 651,82 5 450,50 746 493,82 Korkotuotot 146 911,31 94 467,74 102 093,84 68 940,84 Korkokulut -1 913 780,47-2 018 015,77-1 523 790,14-1 659 923,02 Muut rahoituskulut -6 989,94-6 046,56-5 544,59-4 882,96 Osuus osakkuusyritysten tuloksista -11 881,45-20 149,15 Yhteensä -1 779 868,55-1 203 091,92-1 421 790,39-849 371,32 10 (15)
2006 2005 2006 2005 6. Korjausavustukset on saanut korjausavustusta Oulun kaupungilta 9 809.00 euroa eri korjauskohteisiin. Avustus kirjattu korjauskulujen hyvitykseksi. 7. Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet tilikauden alussa 21 292,67 31 092,05 21 292,67 31 092,05 + lisäys 1 725,11 0,00 1 725,11 0,00./. poisto -6 479,32-9 799,38-6 479,32-9 799,38 Aineettomat oikeudet tilikauden lopussa 16 538,46 21 292,67 16 538,46 21 292,67 Liikearvo tilikauden alussa 119 646,33 239 292,69./. poisto -119 646,33-119 646,36 Liikearvo tilikauden lopussa 0,00 119 646,33 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 16 538,46 140 939,00 16 538,46 21 292,67 Poisto liikearvosta tasapoistona viidessä vuodessa. Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet tilikauden alussa 480 739,54 480 739,54 441 739,54 441 739,54 + lisäys 0,00 0,00 0,00 0,00 Maa- ja vesialueet tilikauden lopussa 480 739,54 480 739,54 441 739,54 441 739,54 Liittymismaksut tilikauden alussa 776 805,37 776 805,37 571 078,72 571 078,72 + lisäys 53 249,90 0,00 53 249,90 0,00 Liittymismaksut tilikauden lopussa 830 055,27 776 805,37 624 328,62 571 078,72 Rakennukset ja rakennelmat tilikauden alussa 71 068 052,95 73 710 467,41 55 692 981,79 58 073 245,12 + lisäys 3 922 746,26 258 675,94 3 913 484,65 255 689,94./. katettu asuintalovarauksella -335 089,85-258 675,94-325 828,24-255 689,94./. poisto -2 632 833,69-2 642 414,46-2 331 715,48-2 380 263,33 Rakennukset ja rakennelmat tilikauden lopussa 72 022 875,67 71 068 052,95 56 948 922,72 55 692 981,79 aktiiva tilikauden alussa 913 140,69 951 196,73./. poisto -36 525,63-38 056,04 aktiiva tilikauden lopussa 876 615,06 913 140,69 Koneet ja kalusto tilikauden alussa 1 421 174,18 1 845 770,82 534 485,67 727 271,96 + lisäys 204 510,51 94 262,90 200 309,30 93 160,90./. katettu asuintalovarauksella -204 510,51-92 899,83-200 309,30-91 797,83./. poisto -311 966,76-425 959,71-133 922,85-194 149,36 Koneet ja kalusto tilikauden lopussa 1 109 207,42 1 421 174,18 400 562,82 534 485,67 Muut aineelliset hyödykkeet tilikauden alussa 601 416,44 666 202,05 422 825,18 473 755,36 + lisäys 203 301,42 440 040,25 193 562,46 347 576,09./. katettu asuintalovarauksella -181 856,58-373 578,49-173 862,46-295 998,33./. poisto -123 751,73-131 247,37-94 255,83-102 507,94 Muut aineelliset hyödykkeet tilikauden lopussa 499 109,55 601 416,44 348 269,35 422 825,18 11 (15)
2006 2005 2006 2005 Ennakkomaksut ja keskener. hankinnat tk:n alussa 2 509 853,47 45 438,16 2 500 824,75 42 388,16 + lisäys 5 393 609,25 2 768 999,47 5 352 645,00 2 681 927,59./. katettu ARAlta saadulla erityisavustuksella 0,00-223 491,00-223 491,00./. siirto pysyviin vastaaviin -4 189 006,33-81 093,16-4 189 006,33 0,00 Ennakkomaksut ja keskener. hankinnat tk:n lopussa 3 714 456,39 2 509 853,47 3 664 463,42 2 500 824,75 n peruskorjaus Yliopistokadulla, PSOAS-asunnot Oy:n peruskorjauksen suunnittelua Tapiontielle. Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä tk:n alussa 1 676 933,57 1 693 752,36 +/- muutos 0,00-16 818,79 Osuudet saman konsernin yrityksissä tk:n lopussa 1 676 933,57 1 676 933,57 Osuudet omistusyhteysyrityksissä tk:n alussa 352 615,98 372 765,13 372 765,13 372 765,13 +/- muutos -33 376,20-20 149,15-21 494,75 0,00 Osuudet omistusyhteysyrityksissä tk:n lopussa 319 239,78 352 615,98 351 270,38 372 765,13 Muut osakkeet ja osuudet tk:n alussa 421 986,63 421 986,63 420 876,59 420 876,59 +/- muutos 0,00 0,00 0,00 0,00 Muut osakkeet ja osuudet tk:n lopussa 421 986,63 421 986,63 420 876,59 420 876,59 Muut saamiset tk:n alussa 58 865,77 58 865,77 58 865,77 58 865,77 +/- muutos 0,00 0,00 0,00 0,00 Muut saamiset tk:n lopussa 58 865,77 58 865,77 58 865,77 58 865,77 8. Vaihtuvat vastaavat Vaihto-omaisuus osakkeet tilikauden alussa 76 895,52 76 895,52 +/- muutos tilikauden aikana 0,00 0,00 Vaihto-omaisuus osakkeet tilikauden lopussa 76 895,52 76 895,52 9. Aktivoidut korkomenot Aktivoitujen korkomenojen poistamaton osa tase-erässä "Rakennukset ja rakennelmat" muodostuu seuraavasti: Aktivoitu tilikaudella 13 874,44 0,00 13 874,44 0,00 Aktivoituja korkomenoja poistamatta 387 043,71 384 779,01 261 391,58 258 408,46 10. Osakkeet ja osuudet omistusosuus kirjanpito- tilikauden nimellisarvo tulos arvo/osake n tytäryhtiöt: PSOAS-asunnot Oy 67 719 kpl 100 % 1 073 681,25 157 695,55 7,20 Kiinteistö Oy Linnanmaan Ykkönen 31 845 kpl 79.61 % 603 252,32 0,97 8,50 n osakkuusyhtiöt: Kiinteistö Oy Puistomanne 6 018 kpl 46.30 % 351 270,38-25 661,87 16,82 n muut osakkeet 24 340 kpl 420 876,59 n osakkeet yhteensä 2 449 080,54 12 (15)
11. Siirtosaamiset 2006 2005 2006 2005 palovahinkokorvausta Tapiolasta 9 193,17 9 193,17 vakuutusmaksusaamisia Tapiolasta 12 098,18 6 478,16 12 098,18 6 478,16 Oulun Energia saamisia 18 671,30 1 611,41 15 827,82 836,98 pankkikorttisaamiset/asuntotoimisto 500,00 1 452,24 500,00 628,84 Oulun Osuuspankki talletuskorko 1 086,03 3 261,96 615,42 3 024,27 Oulun kaupunki korjausavustussaaminen 7 810,00 1 830,00 7 810,00 1 830,00 korkosuojaus 12 831,64 12 831,64 Kansaneläkelaitos, työterveyskorvaus 3 118,85 3 118,85 muita saamisia 9 737,55 775,45 7 864,87 775,45 65 853,55 24 602,39 60 666,78 22 766,87 12. Oma pääoma Osake-, osuus- tai muu vastaava pääoma tk:n alussa Peruspääoma 1 681,88 1 681,88 1 681,88 1 681,88 Lahjoitusrahasto 8 409,40 8 409,40 8 409,40 8 409,40 Osake-, osuus- tai muu vastaava pääoma tk:n lopussa 10 091,28 10 091,28 10 091,28 10 091,28 Muut rahastot tilikauden alussa Rakennusrahasto 4 288 778,08 4 288 778,08 4 288 778,08 4 288 778,08 Rauhala-rahasto 187 529,54 187 529,54 187 529,54 187 529,54 Muut rahastot tilikauden lopussa 4 476 307,62 4 476 307,62 4 476 307,62 4 476 307,62 Edellisten tilikausien voitto/tappio 11 550 856,36 7 251 463,89 8 529 522,34 4 375 786,55./. aik. vuosien asuintalovarauksilla katettu pysyviä vastaavia -715 878,13 Tilikauden voitto/tappio 2 519 293,10 4 299 392,47 2 363 276,48 4 153 735,79 Oma pääoma yhteensä 17 840 670,23 16 037 255,26 15 379 197,72 13 015 921,24 13. Tilinpäätössiirtojen kertymä Asuintalovaraus tilikauden alussa 0,00 0,00 1 398 343,07 2 098 343,07./. purettu tilikauden aikana 0,00 0,00-700 000,00-700 000,00 Asuintalovaraus tilikauden lopussa 0,00 0,00 698 343,07 1 398 343,07 14. Pakolliset varaukset Etueläkevaraus tilikauden alussa 298 915,82 374 700,00 298 915,82 374 700,00 +/- muutos -65 497,82-75 784,18-65 497,82-75 784,18 Etueläkevaraus tilikauden lopussa 233 418,00 298 915,82 233 418,00 298 915,82 15. Pitkäaikaiset velat Velat, jotka erääntyvät maksettavaksi viiden vuoden tai sitä pitemmän ajan kuluttua Rahalaitoslainat 46 681 740 45 592 979 38 712 000 37 066 047 16. Annetut pantit ja vastuusitoumukset OMASTA VELASTA Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys Rahalaitoslainat 51 447 150,90 51 476 677,27 40 240 560,07 39 698 456,09 Annetut kiinnitykset 88 132 501,98 91 447 499,98 66 026 935,98 69 392 389,98 Osakekirjat 76 895,52 76 895,52 13 (15)
2006 2005 2006 2005 MUUT VASTUUT Leasingvastuut 48 418,17 41 282,83 44 859,93 34 682,10 Leasingsop:sta alkaneelta tilikaudelta maksettavat 30 364,38 22 468,09 28 168,26 19 425,60 Myöhemmin maksettavat 18 053,79 18 814,74 16 691,67 15 256,50 Muut vastuut Rakennusaikainen takaus 54 421,85 54 421,85 0,00 0,00 YHTEENSÄ Kiinnitykset 88 132 501,98 91 447 499,98 66 026 935,98 69 392 389,98 Osakekirjat 76 895,52 76 895,52 Muut vastuut 102 840,02 95 704,68 44 859,93 34 682,10 Taseessa esitettyihin rakennuksiin kohdistuu AVL 33 :n mukaisia käyttörajoituksia. 17. Saadut vuokravakuudet Probar Oy 18 000,00 18 000,00 18 000,00 18 000,00 Club Wellness 38 Oy 16 818,79 16 818,79 16 818,79 16 818,79 Oulun Kuntopalatsi Oy 4 376,35 4 376,35 4 376,35 4 376,35 Michella Oy 7 830,00 7 830,00 7 830,00 7 830,00 Oulun Akvaariosoppi Oy 10 248,00 10 248,00 Kampaamo Mari/Mailis Lahdenperä 1 513,69 1 513,69 Karjula Eija Kauneushoitola Ky 1 274,61 1 274,61 Salvix Huolto Oy 1 337,09 1 337,09 Citymar Oy 0,00 6 039,00 61 398,53 67 437,53 47 025,14 47 025,14 18. Luettelo kirjanpitokirjoista Päiväkirja atk-tulosteena Pääkirjan atk-tulosteena Tasekirja sidottuna 19. Selvitys kirjanpitokirjojen ja tositteiden säilytystavoista Kirjanpitokirjat säilytetään vähintään 10 vuotta ja tositteet vähintään 6 vuotta paperitositteina kirjausjärjestyksessä PSOASilla. 14 (15)
Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitus Oulussa 31. päivänä maaliskuuta 2007 Heidi Vatja Kaija Autio Mikko Hiljanen Puheenjohtaja Juhani Onkalo Mikko Paakkolanvaara Pirjo Pyörälä Tero Rasmus Heikki Riitahuhta Paavo Sorvisto Milja Seppälä Yrjö Tuppurainen Juha Aitamurto toimitusjohtaja Tilintarkastusmerkintä Toimintakertomus ja tilinpäätös on laadittu hyvän kirjanpitotavan mukaisesti. Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu erillinen tilintarkastuskertomus. Oulussa. päivänä huhtikuuta 2007 Tapio Raappana KHT Jari Karppinen KHT 15 (15)