s. 1 / 10 Alue 211835 Vuoritonttu Asemakaavan muutos Asianumero 5604/10.02.03/2015 Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa entinen Outokummun toimistoalue pääosin asuinkerrostaloalueeksi, joka täydentää ja tiivistää Niittykummun metroaseman ympäristön kaupunkikokonaisuutta. Alueen mitoituksen lähtökohtana on noin 70000 80000 k-m 2 uutta asuinrakentamista ja 8000 9000 k-m 2 uutta toimitilarakentamista. Kuva: suunnittelualueen sijainti opaskarttapohjalla. Kuva: alustava suunnittelualueen rajaus ortoilmakuvapohjalla Espoo kaupunki 2013.
s. 2 / 10 LÄHTÖKOHDAT Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Niittykummussa Riihitontuntien pohjois- ja Tonttumaan puistoalueen eteläpuolella. Varsinaisen kaavamuutoksen aluerajaus tarkentuu suunnittelun edetessä. Espoon eteläosien yleiskaavassa alue on varattu työpaikka-alueeksi. Alueen nykytilanne Suunnittelualue liittyy tulevaan Niittykummun keskuksen tiiviiseen kaupunkirakenteeseen. Alue rajautuu myös Tontunmäen pientaloalueeseen sekä Tonttumaan laajaan puistoalueeseen. Tällä hetkellä alueella on entisen Outokummun pääkonttorin toimistorakennuksia 1960-80-luvuilta sekä niihin liittyviä pysäköintialueita ja ajoyhteyksiä. Korttelikokonaisuus liittyy katuverkkoon Riihitontuntiellä. Maanomistus Korttelialueet ovat yksityisessä omistuksessa. Katuja virkistysalueet omistaa Espoon kaupunki. Kaavoitustilanne Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu YM 8.11.2006) alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Alueella kulkee pohjois-eteläsuuntainen viheryhteystarve. Kuva: Ote voimassa olevasta yleiskaavasta (1/2014) Espoon kaupunki. Alueella on voimassa asemakaava Tontunmäki, Tontunmäki muutos ja Olarinluoma (alue 211829, lainvoimainen 21.1.2005). Korttelit 15030 ja 15031 sekä osa korttelista 15024 on siinä osoitettu toimitilarakennusten korttelialueiksi (KTY) ja autopaikkojen korttelialueiksi (LPA). Kaava-alueella on myös puistoalue (VP). Kuva: Ote Uudenmaan maakuntakaavasta (lähde: Uudenmaanliiton karttapalvelu 1/2014 Uudenmaan liitto ja Itä-Uudenmaan liitto, Maanmittauslaitos lupa nro 744/MYY/06). Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta (1/2014) Espoo kaupunki.
s. 3 / 10 Aloite ja perittävät maksut Asemakaavan muutosta on 9.12.2015 hakenut kaavamuutosalueen maanomistaja. Hakija maksaa kaavanmuutoksen laatimiskustannukset (MRL 59 ). Sopimukset Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimuksen (MRL 91b ) tai muun toteuttamissopimuksen laatimista. Maankäyttösopimusneuvottelut hoitaa tonttiyksikkö. MITÄ JA MITEN SUUNNITELLAAN? Tavoitteet Tavoitteena on muuttaa entinen Outokummun toimisto-alue pääosin asuinkerrostaloalueeksi, joka täydentää ja tiivistää Niittykummun metroaseman ympäristön kaupunkikokonaisuutta. Alueen mitoituksen lähtökohtana on noin 70000 80000 k-m 2 uutta asuinrakentamista ja 8000 9000 k-m 2 uutta toimitilarakentamista. Kaavamuutos lisää asuntotonttivarantoa hyvän saavutettavuuden alueella valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja MAL-toteutusohjelman mukaisesti. Suunnittelussa huomioidaan erityisesti alueen liittyminen osaksi Niittykummun keskustakokonaisuutta. Espoon kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 14.9.2016 asemakaavan muutoksen tavoitteiksi: 1.1 Yleisperiaatteet Entinen Outokummun toimistoalue muutetaan pääosin asuinkerrostaloalueeksi, joka täydentää ja tiivistää Niittykummun metroaseman ympäristön kaupunkikokonaisuutta. Alueen mitoituksen lähtökohtana on noin 70000 80000 k-m 2 uutta asuinrakentamista ja 8000 9000 k-m 2 uutta toimistorakentamista. Nykyisiä toimistoja säilyy noin 15000 k-m 2. Alueen korttelitehokkuudeksi tavoitellaan noin 1,5 1,6. 1.2 Kokonaisrakenne Suunnittelualue sijaitsee Niittykummun metroaseman välittömässä läheisyydessä ja liittyy suoraan Riihitontuntien eteläpuolelle suunniteltuun tiiviiseen kaupunkirakenteeseen. Toisaalta alue rajautuu myös Tontunmäen pientaloalueeseen sekä Tonttumaan laajaan puistoalueeseen, joten sillä on tärkeä merkitys kokonaisuudessa välittävänä elementtinä. Samalla alueesta muodostuu Niittykummun keskustalle selkeä kaupunkirakenteellinen pohjoisreuna. Kokonaisuutena Vuoritontun alue suunnitellaan tiiviiksi kaupunkimaiseksi rakenteeksi, joka täydentää Niittykummun kokonaisuutta. Alueen visuaalisena ja toiminnallisena runkona tutkitaan lounais/koillissuuntaista jalankulkuraittia, joka muodostaa alueen erityisidentiteetin. Tämän yli ohjautuva ajoliikenne suunnitellaan jalankulkuraittia alistuvana. Tarvetta tarkistaa asemakaavaalueen rajausta lännessä selvitetään. 1.3 Kaupunkikuva Riihitontuntien varrelle muodostetaan uusista asuinrakennuksista vastinpari Riihitontun kaava-alueen 6 8-kerroksisille rakennuksille. Niin Riihitontuntien kuin alueen sisäisen kadunkin katutila jäsennellään selkeästi rajautuvaksi. Erityistä huomiota kiinnitetään katutilan mittakaavaan ja vaihtelevuuteen sekä pohjakerrosten suunnitteluun ja katujen päätteisiin. Alueen ytimeen tutkitaan omaleimaista rakennusten ja aukion kokonaisuutta. Matalimmat rakennukset sijoitetaan Tontunmäen 2 3-kerroksisen pientaloalueen puolelle, alueen mittakaava huomioiden. Länsireunan toimistorakennuksia säilytetään ja niitä täydennetään uudella toimistorakentamisella. Suunnittelualueen ytimeen tutkitaan koko aluetta palvelevan pysäköintilaitoksen sijoittamista. Samalla tutkitaan toimisto- ja asuinrakentamisen yhdistäminen aidosti sekoittuneena rakenteena toimistokeskustakonseptin sijaan ja sen vaikutusta toimistorakentamisen mitoitukseen ja sijoittumiseen, sekä pysäköintilaitoksen sopivuutta alueen muihin osiin suunnittelualueen ytimeen sijoittamisen sijaan. Tonttumaan puistoalueelle sekä Olarin kirkon suuntaan avataan mahdollisimman paljon näkymiä niin katutiloista, pihoilta kuin asunnoistakin. Myös rakennusten sijoittelua ja suuntaamista selvitetään. 1.4 Liikenne Alueelta suunnitellaan turvalliset ja toiminnalliset kävely- ja pyöräily-yhteydet metroasemalle sekä ympäröiville kevyen liikenteen reiteille. Tontunmäen pientaloalueen ja Tonttumaan puistoalueen välille mahdollistetaan itä-länsi-suuntainen kävely- ja pyöräily-yhteys parantamaan Tontunmäen ja Olarin välistä liikennettä. Asuinrakennusten ja toimistojen pysäköintiä tutkitaan sijoitettavaksi myös pysäköintilaitoksiin. Pysäköintilaitosten sijoittelua ja niille tapahtuvan ajamisen yhteyksien reittivaihtoehtoja selvitetään. Tutkitaan mahdollisuutta sijoittaa alueelle metron liityntäpysäköinnin mahdollistava pysäköintilaitos. 1.5 Viherympäristö Korttelin sisällä olevat metsäinen kumpare ja lampi säilytetään osana korttelin sisäisiä viheralueita. Lampea hyödynnetään julkisena vesiaiheena. Alueen hulevesien käsittely tonteilla, viivyttäminen ja johtaminen Gräsanojaan tulee suunnitella tarkoin. Korttelin reunojen suunnittelussa huomioidaan rakentamisen vaikutus Tonttumaan puistoalueen ympäristöön sekä Gräsanojan vartta myötäilevään liito-oravan ekologiseen yhteyteen.
s. 4 / 10 Kaavaan liittyvät muut suunnitelmat Alue liittyy suoraan Riihitontuntien eteläpuolelle suunnitellun Riihitontun kaava-alueen tiiviiseen kaupunkirakenteeseen. Suunnitelman kuvaus Alustavan suunnitelman mukaan Vuoritontun alue suunnitellaan tiiviiksi kaupunkimaiseksi rakenteeksi, joka täydentää Niittykummun kokonaisuutta ja toimii välittävänä elementtinä Tontunmäen pientaloalueelle ja Tonttumaan puistoon. Katutilat jäsennellään selkeästi rajautuviksi. Länsireunan toimistorakennuksia säilytetään ja niitä täydennetään uudella toimistorakentamisella. Erityistä huomiota kiinnitetään alueen kävely- ja pyöräily-yhteyksien toiminnalliseen ja turvalliseen laatuun. Pysäköintiä tutkitaan sijoitettavaksi myös pysäköintilaitoksiin. Korttelin sisällä olevat metsäinen kumpare ja lampi säilytetään ja niiden toiminnallisuutta kehitetään. Alueen hulevesien käsittely tonteilla, viivyttäminen ja johtaminen Gräsanojaan suunnitellaan tarkoin. Suunnittelussa huomioidaan vaikutus Tonttumaan puistoalueen ympäristöön sekä Gräsanojan vartta myötäilevä liito-oravan ekologinen yhteys. Suunnitelman kokonaisrakennusoikeus on noin 70000 80000 k-m 2 uutta asuinrakentamista ja 8000 9000 k-m 2 uutta toimistorakentamista. Nykyisiä toimistoja säilyy noin 15000 k-m 2. Kuvamateriaalia suunnitelmasta on tämän osallistumis- ja arviointisuunnitelman lopussa. Suunnittelun toteuttaminen Asemakaavamuutoksesta laaditaan viitesuunnitelma, jota tarkennetaan suunnittelun edetessä. Asemakaavakartta laaditaan kaavaehdotusvaiheessa. Vaikutusten arviointi Viitesuunnitelman pohjalta kaavoituksen yhteydessä arvioidaan asemakaavan muutoksen merkittävimmät vaikutukset. Soveltuvin osin arvioidaan vaikutuksia yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön, liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen, luontoon, maisemaan, ihmisten elinoloihin sekä yhdyskuntatalouteen. Tärkeimmät vaikutukset esitetään kaavaselostuksessa. Vaikutusalueena ovat korttelit 15030 ja 15031, osa korttelista 15024 sekä näiden lähiympäristö. Vaikutusarvioinnissa hyödynnetään aikaisempia alueen kaavoituksen yhteydessä tehtyjä selvityksiä ja tarvittaessa tehdään lisäselvityksiä kullekin aihepiirille tarkoituksenmukaisin menetelmin. Olemassa olevia selvityksiä ovat mm.: - Gräsanojan asemakaavatasoinen puistosuunnitelma. LOCI maisema-arkkitehdit 2016 - Niittykummun ekologiastrategia. Ramboll 2016 - Niittykummun luontoselvitys. Luontotieto Keiron 2011 - Niittykummun asemakaava-alueen luontoarvojen täydennysselvitys. Enviro 2010 - Niittykummun asemakaava-alueen luontoarvot. Enviro 2009
s. 5 / 10 OSALLISTUMISEN JA VUOROVAIKUTUKSEN JÄRJESTÄMINEN Osalliset Osallisia ovat suunnittelualueen sekä lähialueiden asukkaat, maanomistajat, hallintaoikeuden omistajat, kaupunginosayhdistykset, yhteisöt, yrittäjät ja muut tahot, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä lisäksi viranomaiset. Viranomais- ja muu asiantuntijayhteistyö järjestetään työn kuluessa erikseen sovittavin neuvotteluin. (MRL 63 ) Asemakaavatyö on käynnistynyt tämän osallistumis- ja arviointisuunnitelman laatimisella. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on kaupungin esitys yhteistyöstä osallisille. Se määrittelee kaavan valmistelussa ja kaavan vaikutusten arvioinnissa noudatettavat osallistumisen ja vuorovaikutuksenperiaatteet ja tavat. Osallisilla on mahdollisuus esittää Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle (ELY) neuvottelua osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyydestä ennen kuin asemakaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville. Mielipiteet (MRA 30 ) Osalliset voivat osallistua kaavatyön valmisteluun kertomalla mielipiteensä suunnitelmasta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä 9.1.2017 7.2.2017. Kirjallisia mielipiteitä voi jättää 7.2.2017 klo 15.45 mennessä osoitteella: Kaupungin kirjaamo, PL 1, 02070 ESPOON KAUPUNKI tai sähköpostiosoitteella: kirjaamo@espoo.fi. Kirjaamon käyntiosoite on Siltakatu 11, kauppakeskus Entresse. Kaavan nimi, alue- ja asianumero (Vuoritonttu, 211835, 5604/2015) on mainittava. Saatujen mielipiteiden lyhennelmiin ja vastineisiin voi tutustua kaavaehdotuksen nähtävilläolon yhteydessä. Tiedotus- ja keskustelutilaisuus järjestetään Olarin kirkon seurakuntasalissa (Olarinluoma 4) tiistaina 24.1.2017 kello 17.30. Suunnittelijat ovat paikalla kello 17.00 alkaen. Kaavaehdotus (MRL 65 ja MRA 27 ) Kaupunkisuunnittelukeskus laatii suunnitelmien ja selvitysten pohjalta kaavaehdotuksen. Tavoitteena on, että se käsitellään kaupunkisuunnittelulautakunnassa vuoden 2017 aikana. Kaavaehdotus on tämän jälkeen julkisesti nähtävillä 30 päivän ajan, jolloin siitä on mahdollisuus jättää muistutus. Muistutus tulee toimittaa kirjallisena nähtävilläolokuulutuksessa mainitulla tavalla ja aikataululla. Viimeistään ehdotusvaiheessa pyydetään tarvittavat lausunnot viranomaisilta. Kaavan hyväksyminen (MRL 52 ) Kaupunkisuunnittelulautakunta käsittelee kaavaehdotuksen sekä siitä saadut muistutukset ja lausunnot. Käsittelyn jälkeen lähetetään kaupungin kannanotto kunkin muistutuksen ensimmäiselle osoitteensa ilmoittaneelle allekirjoittajalle. Jos kaavaehdotukseen tehdään oleellisia muutoksia, se asetetaan uudelleen nähtäville (MRA 32 ). Lautakunnan puoltama kaavaehdotus lähetetään kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Kaavan hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto. Valtuuston hyväksymispäätöksestä on mahdollista valittaa Helsingin hallinto-oikeuteen. Tiedottaminen Nähtävilläoloista ja mahdollisista tiedotus- ja keskustelutilaisuuksista kuulutetaan kaupungin ilmoituslehdissä, Länsiväylässä ja Hufvudstadsbladetissa. Lisäksi kaava-alueen ja lähinaapuruston maanomistajille sekä asukasyhdistykselle lähetetään kirje. Kaavan hyväksymispäätöksestä tiedotetaan kaupungin ilmoituslehdissä ja kirjeitse niille muistuttajille, jotka ovat osoitteensa ilmoittaneet. Kaava-aineiston virallinen nähtävilläolopaikka on Espoon teknisen ja ympäristötoimen asiakaspalvelu (käyntiosoite: Virastopiha 2 C, 1. kerros, Espoon keskus). Eri kaavavaiheissa aineistoa on esillä myös Tapiolan yhteispalvelupisteessä (Espoon kulttuurikeskus, Kulttuuriaukio 2) ja kaupungin verkkosivuilla: www.espoo.fi/kaavoitus Lisätietoja Hankkeeseen liittyen voi ottaa yhteyttä koko kaavoitusprosessin ajan: Sampo Sikiö, p. 046 877 3474 Katariina Peltola (maisemasuunn.), p. 043 825 5200 Marno Hanttu (liikennesuunn.), p. 046 877 2749 Sähköpostit muotoa: etunimi.sukunimi@espoo.fi Lyhenteet: MRL = maankäyttö- ja rakennuslaki MRA = maankäyttö- ja rakennusasetus Päiväys ja allekirjoitus Espoossa, 12.12.2016 Torsti Hokkanen, kaupunkisuunnittelujohtaja
s. 6 / 10 KUVIA SUUNNITELMASTA Asemakaavan valmisteluaineistoon kuuluvat seuraavat kuvalähteinä toimineet selvitykset/suunnitelmat: Periaatekaavio lähtökohdista
Periaatekaavio maankäytöstä Vuoritonttu asemakaavan muutos, alue 211835 s. 7 / 10
Havainnekuva. Lähde: hakijan konsultti Arkkitehtuuritoimisto B & M Oy Vuoritonttu asemakaavan muutos, alue 211835 s. 8 / 10
Ilmakuva lounaasta. Lähde: hakijan konsultti Arkkitehtuuritoimisto B & M Oy Vuoritonttu asemakaavan muutos, alue 211835 s. 9 / 10
Katunäkymä Riihitontuntieltä. Lähde: hakijan konsultti Arkkitehtuuritoimisto B & M Oy Vuoritonttu asemakaavan muutos, alue 211835 s. 10 / 10