Kruunuasunnot Oy lyhyesti

KRUUNUASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS 2011

Vasemmalla keskellä rakenteilla olevan Asunto Oy Helsingin Viikingin kerrostalon rakennustyöt olivat loppuvuodesta hyvässä vauhdissa. Viisikerroksiseen rakennukseen tulee 33 vuokra-asuntoa, joiden huoneistoala on 1826 m 2. Sisällys Kansikuva: Tampereen Turtolassa sijaitseva Sotilaankatu 9 on vuonna 1964 valmistunut puolustusvoimien työsuhdeasuntokäyttöön rakennettu kerrostalo. Talon ensimmäinen laajamittainen perusparannus käynnistyi syyskuussa. Hanke toteutetaan vaiheittain. Ensimmäinen vaihe valmistui jouluksi 2011 ja koko hanke valmistunee elokuussa 2012. Asunnoista osa vuokrataan puolustusvoimille, mutta myös yleisille vuokra- asuntomarkkinoille riittää tarjottavaa. Kruunuasunnot Oy lyhyesti 3 Tapahtui vuonna 2011 4 Kruunuasunnot Oy:n organisaatio 5 Toimitusjohtajan katsaus 6 Tilinpäätös tilikaudelta 1.1. - 31.12.2011 8-14 Toimintakertomus 8-10 Tuloslaskelma 11 Tase 12 Rahoituslaskelma 13 Tilintarkastuskertomus 14 Sibeliustaidetta Haminan Sibeliuskadulla 15 Tässä vuosikertomuksessa ei ole tilinpäätöksen liitetietoja. Täydellinen virallinen tilinpäätös on nähtävissä kotisivuillamme www.kruunuasunnot.fi tai tilattavissa osoitteesta: Kruunuasunnot Oy, Aleksis Kiven katu 45, 00520 Helsinki tai puh. 0207 431 610 2

Kruunuasunnot Oy lyhyesti Toimiala Kruunuasunnot Oy on asuntojen ja asumisen kehitysyhtiö. Yhtiö omistaa, vuokraa ja kehittää asuntoja. Asuntokantaa kehitetään perusparantamalla, myymällä, purkamalla ja rakentamalla uusia asuntoja. Yhtiöjärjestys mahdollistaa erittäin laaja-alaisen toiminnan kiinteistöalalla. Yhtiön pääasiakas on vuokrausmäärien jatkuvasta pienenemisestä huolimatta edelleen puolustusvoimat, mutta kehitysratkaisuissa otetaan aina huomioon myös yleiset vuokra-asuntomarkkinat sekä omistusasuntomarkkinat. Asumisviihtyvyyttä parantavaa kestävää kehitystyötä Kruunuasunnot Oy on perustettu 1999. Perustamisen ensisijainen syy oli tarve tervehdyttää puolustusvoimien omistuksessa ollutta vuokraasuntokantaa. Perustamiseen vaikutti oleellisesti myös valtion uudistunut kiinteistöstrategia, jonka mukaisesti pyritään lisäämään omistajaohjausta ja tehostamaan kiinteistöjen käyttöä. Kruunuasunnot Oy:n osakekanta on valtio-omisteisen Governia Oy:n omistuksessa, joka on siten Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö. Kruunuasunnot Oy:n omistukseen siirtyi vuosina 1999-2001 kolmessa vaiheessa noin 5300 puolustusvoimien vuokra-asuntoa. Kruunuasunnot Oy on hankkinut puolustusvoimien asuntokannan lisäksi omistukseensa asuntokantaa myös muualta. Vuoden 2002 alussa käynnistyi kiinteistökannan systemaattinen ja voimakas kehitystyö, joka on edennyt vauhdikkaasti vuosina 2003-2011 ja jatkuu edelleen vuosina 2012-2016. Kehitystyö on sisältänyt perusparannusta ja peruskorjausta, asuntojen uustuotantoa, asuntokohteiden ostoja ja erityisesti myyntejä. Eräitä purkutoimenpiteitäkin on toteutettu. Erittäin oleellinen kehitystoimenpide on asemakaavoitus, jota on käynnissä useilla paikkakunnilla. Toiminta-ajatus Kruunuasunnot Oy:n toiminta-ajatus on tarjota puolustusvoimien tarpeita vastaavia vuokra-asuntoja ja yleisten markkinoiden tarpeita vastaavia asuntoja sekä kehittää asuntoja ja asumisviihtyvyyttä. Visio Kruunuasunnot Oy on vuonna 2016 kiinteistöjen hallinnointia, kehittämistä, asuntojen vuokrausta ja myyntiä harjoittava erityisen vahva yritys, jonka asuntokanta on tarkoituksenmukaista sekä taloudellisesti ja toiminnallisesti tervettä. Yhtiö pystyy tyydyttämään yhteisesti sovittavan osuuden puolustusvoimien henkilökunnan asuntotarpeesta. Lahden Hennala on kulttuurihistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas aluekokonaisuus ja asuntoalue on viihtyisä. Vuonna 2011 toteutettiin vuonna 1967 rakennetun talon nro 91 laajamittainen perusparantaminen. Samalla Lahden neljä Varuskunnanpuisto isoa huoneistoa jaettiin 5-8 lähellä pienemmiksi. kaupungin Perusparannushankkeen keskustan palveluja toteutuksen edustaa yhteydessä parhaimmillaan sama urakoitsija rauhallista teki ja turvallista myös pienimuotoisia asuntoaluetta. peruskorjaustoimenpiteitä taloihin 4 ja 6 sekä 92. Talon 91 porraskäytävät siirtyivät nykyaikaan digitaalisten ilmoitustaulujen myötä. Pääosa talon asunnoista vuokrattiin puolustusvoimille toistaiseksi voimassaolevalla sopimuksella. Joitakin asuntoja vuokrattiin myös markkinoille. Talon 91 porraskäytäviä kaunistettiin taidemaalauksilla, joiden innoittajina olivat entisajan muurarit ja tiilirakentaminen. Asunto Oy Mikkelin Tyrjänlinna jakaantui kahdeksi yhtiöksi, joista toinen jää vuokra-asuntokäyttöön ja toinen perusparannetaan myytäväksi. Yhtenä kiinteistökannan kehittämistoimenpiteenä toteutettiin Ylöjärven Lakialan alueen pientalokannan osittainen purkaminen. Tässä kuitenkin vuonna 2010 perusparannettu talo, joka pysyy. 3

Tapahtui vuonna 2011 Vaalimaalla purettiin Kruunuasunnot Oy omisti Vaalimaalla lähellä rajavyöhykettä vuonna 1968 valmistuneen kerrostalon, jonka asunnot olivat rajavartiolaitoksen ja tullilaitoksen käytössä. Asuntotarpeen pienennyttyä ja talotekniikan tultua elinkaarensa päähän asuminen talossa lopetettiin kokonaan jo vuonna 2010. Talo purettiin turvallisuusriskien poistamiseksi ja alue maisemoitiin. Purkutyöt valmistuivat maaliskuussa. Purkutoimenpiteet ovat olleet eräs osa Kruunuasunnot Oy:n kehitystyötä vuosina 2002 2010, jona aikana on purettu lähes 300 asuntoa. Asuntoja oli runsaasti myynnissä Kruunuasunnot Oy:llä oli ennätyksellinen määrä asuntoja kaupan. Myyntikohteita oli Oulussa, Rovaniemellä, Kajaanissa ja Lahdessa. Lisäksi yksittäisiä asunto-osakkeita oli myynnissä eri paikkakunnilla, kuten Helsingissä, Hämeenlinnassa ja Lappeenrannassa. Asuntomarkkinat hiljenivät syksyllä ja asuntoja jäi myytäväksi vuoden 2012 puolelle. Oulun Kenttätien asunnoista tehtiin kokonaisratkaisu Kruunuasunnoille siirtyi Oulun Intiöstä vuonna 2001 kahdeksan peruskorjaustarpeessa ollutta kerrostaloa. Ne kaikki perusparannettiin vuosina 2003-2009 ja kuuteen rakennettiin ullakkoasuntoja. Kenttätie 18:n, 20:n ja 22:n asunnot myytiin jo aiemmin. Nyt olivat myynnissä Kenttätie 10:n, 12:n, 14:n ja 16:n asunnot. Alueelle jää pysyväisluontoisesti Kruunuasunnot Oy:n omistukseen Kenttätie 8, jossa toteutettiin laajamittainen perusparannus 2009. Talon asuntoja vuokrattiin pääosin puolustusvoimille, mutta osa jäi vuokrattavaksi siviileille. Kruunuasunnot Oy:n tytäryhtiön, A-Kruunu Oy:n, omistamista asunnoista valtaosa on Helsingin Laajasalossa, Svanströminkuja 7:ssä. Svanströminkuja 7 perusparannettiin vuosina 2006-2007. Keväällä 2010 aloitettiin viidennen kerroksen rakentaminen jokaiseen kolmeen taloon. Uusia upeita asuntoja rakennettiin 33. Kokonaisuudessaan hanke valmistui kesällä 2011. Aravakruunu Oy:stä tuli A-Kruunu Oy Kruunuasunnot Oy:n tytäryhtiö, A-Kruunu Oy, on aravalain tarkoittama yleishyödyllinen rakennuttaja. Yhtiö omistaa 222 asuntoa, joista 153 Helsingin Laajasalossa. Yhtiön toiminimen muuttaminen perustui osaltaan siihen, että yhtiöllä on myös vapaarahoitteisia asuntoja. Kruunuasunnot Oy solmi energiatehokkuussopimuksen Kruunuasunnoille järkevä energiankäyttö on tärkeä arvo, johon liittyy myös taloudellisia tavoitteita. Yhtiö solmi energiataloutensa tehostamisen tueksi kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen. Kysymys on sitoutumisesta puitesopimukseen, jonka ovat solmineet ympäristöministeriö, työ- ja elinkeinoministeriö ja RAKLI. Kruunuasunnot on erityisesti mukana vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelma VAETS:ssa. Ohjelman tavoitteena on oman toiminnan energiankäytön tehostaminen, asukkaiden energiankäytön tehostaminen ja kiinteistönhoitoon ja ylläpitoon liittyvä energiataloudellinen toiminta. Kruunuasunnot Oy oli mukana kehittämässä uusia toimintamalleja korjausrakentamiseen Kruunuasunnot osallistui sopimusperusteisesti rakennus- ja kiinteistöalan kehittämiseksi perustettuun kansalliseen TUKEFIN -hankkeeseen. Sen taustavoimina ovat TEKES, ARA, Rakennusteollisuus RT ja RAKLI. Tavoitteena on muun muassa parantaa osallistuvien organisaatioiden tuottavuutta ja vähentää kustannuksia esimerkiksi perusparannushankkeissa. Tuottavuutta parannetaan hankintojen ja yhteistyön innovatiivisuutta lisäämällä, projektien läpimenoaikoja lyhentämällä ja kiinteistöjen energiatehokkuutta kohentamalla. Tampereen Sotilaankatu 9:n perusparannettavien asuntojen vuokraus alkoi marraskuussa. Tampereen Sotilaankatu 9:ssä käynnistyi laajamittainen perusparannus, jonka jälkeen kohteessa on 72 nykyaikaista, kilpailukykyistä vuokra-asuntoa. Kahden ensimmäisen portaan asunnot valmistuivat joulukuussa 2011. Kruunuasunnot Oy:n asuntokannan kilpailukyky jatkoi kasvuaan Kruunuasunnot Oy:n asuntokanta pienentyi vuoden 2002 noin 5300 asunnosta 2920 asuntoon vuoden 2011 loppuun mennessä. Silti asuntokannan käypä arvo oli suurempi kuin vuonna 2002. Se selittyy kilpailukyvyn merkittävästä kasvusta, joka on toteutunut lähes 190 miljoonan euron investointien kautta. Vuoden 2011 lopussa asuntokannasta oli uusia tai perusparannettuja 55 %. Lisäksi pienimuotoisempia perusparannustoimenpiteitä on tehty noin 15 %:iin asuntokannastamme. Tärkeimmillä neljällä paikkakunnalla, Helsingissä, Tuusulassa, Tampereella ja Hämeenlinnassa perusparannettuja tai uusia oli jo lähes 80 %. 4

Kruunuasunnot Oy:n organisaatio ja henkilöstö maaliskuussa 2012 H A L L I T U S Puheenjohtaja Raimo Korpinen Toimitusjohtaja Governia Oy Sakari Honkamaa Prikaatikenraali Komentopäällikkö Pääesikunta Matti Niemi Ekonomi Ilpo Nuutinen Hallitusneuvos Toimitusjohtaja Reijo Savolainen Kiinteistöneuvos Viestintäsihteeri Marja Liiti Talousjohtaja Riitta Kilpelä Kehitysjohtaja Juhani Solkinen Asiakaspalvelupäällikkö Helena Nummi Markkinointisihteeri Pia Uusikartano-Alatalo Controller Eeva-Maria Stening Talouspäällikkö Susanna Somero Aluepäällikkö Ari Paajanen Projektipäällikkö Timo Rautiainen Isännöitsijä Markku Strömmer Isännöitsijä Eero Puranen Kiinteistösihteeri Minna Huttunen Asiakaspalvelusihteeri Maarit Pentikäinen Asiakaspalvelusihteeri Seija Roivainen Pääkirjanpitäjä Outi Heidrich Pääkirjanpitäjä Tuija Roivainen vuorotteluvapaalla 1.3. - 30.11.2012 Projektikirjanpitäjä Aija Ratilainen Talousassistentti Salla Lampinen Kruunuasunnot Oy:n johtoryhmän muodostavat: Toimitusjohtaja Reijo Savolainen, kiinteistöneuvos, taloustieteiden maisteri, KJs, HTM, LKV, HHJ Talousjohtaja Riitta Kilpelä, kauppatieteiden maisteri, KJs Kehitysjohtaja Juhani Solkinen, rakennusmestari, LKV 5

Epävarmuudesta voimaa Suhdannetilanne ei estänyt hyviä tuloksia Toimitusjohtaja Reijo Savolainen Lahden Vapaudenkatu 12:n tilat perusparannettiin vastaamaan Lahden Handelsbankenin konttorin tilatarpeita. Pankki muutti Kruunuasuntojen tiloihin helmikuussa 2012. Perusparannetut tilat vuokrattiin Handelsbankenille pitkäaikaisella sopimuksella. Vuoden 2011 kehitysohjelma onnistui lähes täydellisesti Yksi suuri kehityskohde lykkääntyi puolustusvoimien uudistukseen liittyen. Yhdessä kohteessa syntyi yllättäviä lisäkustannuksia, toisaalta suuressa osassa kehityskohteita onnistuttiin painamaan kustannukset alle budjetoidun tason. Kiinteistökanta kehittyi vuoden 2011 aikana 33:lla uudella asunnolla ja noin 120:lla perusparannetulla asunnolla. Vuoden 2011 investoinnit olivat joka tapauksessa mittavat eli noin 15 miljoonaa euroa. Useat vuonna 2011 aloitetut hankkeet ovat käynnissä edelleen vuoden 2012 puolella. Suhdanteet ja taloudelliset realiteetit ovat tuoneet perusparantamiseen uuden käsitteen, täsmäperusparantamisen. Se merkitsee tarkkaan harkittuja ja tarkkaan rajattuja perusparannustoimia tavoitteena pitää vuokratason nousu myös mahdollisimman pienenä. Täsmäperusparantaminen kohdistuu useimmiten keittiöihin ja kylpyhuoneisiin. Tällainen täsmäperusparannushanke toteutui vuonna 2011 Sodankylän Välitie 2:ssa ja 4:ssä. Tulokset olivat hyviä, myös asukkaiden mielestä. Laajasalon Svanströminkuja 7 osoittautui yhtiölle myönteiseksi kehityskohteeksi. Helsingin kaupungin ansiosta syntynyt uusi asemakaava mahdollisti kortteliin merkittävän lisärakentamisen. Tontilla olleisiin kolmeen neljäkerroksiseen taloon rakennettiin viidennet kerrokset, yhteensä uutta 33 asuntoa. Hanke valmistui tilikauden aikana. Asunnot ovat olleet verrattain haluttuja, eikä tyhjäkäyntiä ole esiintynyt. Samainen asemakaavamuutos toi kortteliin uuden rakennuspaikan. Jo vuoden 2010 puolella aloitettiin viisikerroksisen 33 asuntoisen uuden kerrostalon rakentaminen Kruunuasuntojen omistamalle Asunto Oy Helsingin Viikingille. Asunnot valmistuvat keväällä 2012. Asuntojen ostajat olivat odottavalla kannalla Vuoden 2011 loppupuolella asuntojen myynnit hidastuivat selkeästi ja asuntojen ostajat jäivät ihmettelemään suhdanteiden kehitystä. Tästä syystä Kruunuasuntojen myyntitavoitteeseen,105 asuntoa, ei päästy. Kauppoja syntyi vuoden aikana 87 asunnosta. Kruunuasunnot reagoi syksyllä esiin tulleeseen myyntien hidastumiseen lisäämällä yhtiön vierasta pääomaa 15 miljoonalla eurolla. Yhtiön rahoitus on turvattu useiksi vuosiksi ilman suuria rahoituksessa tarvittavia myyntiprojekteja. Likviditeetti on hyvä ja tavallaan epävarmuus antoi tältäkin osin voimavaroja. Riskienhallinta on jatkuva prosessi Yhtiön kehittämisessä esiintyneet epävarmuustekijät rohkaisivat omalta osaltaan rakentamaan vuonna 2006 yhtiölle riskienhallintajärjestelmän. Riskienhallintajärjestelmä on osoittautunut toimivaksi ja kehitystoiminnan voiman lähteeksi. Riskienhallintaan on järjestelmän mukaisesti osallistunut yhtiön koko henkilökunta. Riskienhallintanäkökohdat on otettu huomioon kaikissa investoinneissa ja muissa kehittämistoimenpiteissä. Kaikkia riskejä ei voi torjua, mutta niihin voi ainakin jossain määrin varautua. Huolen aiheena tällä hetkellä ovat vielä perusparantamattomaan asuntokantaan liittyvät epävarmuustekijät. Yhtiön henkilöstö on oppinut elämään epävarmuudessa Kruunuasunnot Oy:n toimintaan liittyneet epävarmuustekijät eivät ole vieneet uskoa yhtiön henkilöstöltä. Vuonna 2011 syksyllä toteutetun henkilöstötutkimuksen mukaan henkilökunta viihtyy varsin hyvin. Tutkimuksessa henkilöstö antoi yhtiölle kokonaisarvosanan 5,7 / 7,0. Tulosta on pidettävä olosuhteisiin nähden hyvänä. Oulun Kenttätien kahdeksasta perusparannetusta kerrostalosta jäi pysyväisluontoisesti Kruunuasunnot Oy:n omistukseen Kenttätie 8, jossa toteutettiin laajamittainen perusparannus 2009. Talon päädyssä oleva Käpy-reliefi on yksi alueen viidestä tervan polttoa, käsittelyä ja matkaa maailman markkinoille kuvaavista kiinteistötaideteoksista. Puolustusvoimien supistukset ovat merkittävä tulevaisuuden taustatekijä Puolustusvoimien varuskuntarakenteen muutosten varmistuminen luo omalta osaltaan selkeän pohjan tuleville ratkaisuille. Päätöksenteko yhteistyössä puolustusvoimien kanssa helpottuu näiden päätösten jälkeen. Tehdyt päätökset antavat suunnan tehtäville kehitystoimenpiteille. Vuonna 2012 käydään keskusteluja toteutettavista toimenpiteistä myös niillä paikkakunnilla, joilla on luopumisen aika. Kehitystoimenpiteet eivät aina ole pelkästään positiivisia, vaan myös luopumista ja purkamista. Yhdessä puolustuvoimien kanssa sovitaan mielekkäät toimenpiteet lakkautettavien varuskuntien viimeisten toimintavuosien aikana. Kruunuasunnot tekee parhaansa, jotta hyvätasoinen asuminen turvataan puolustusvoimien henkilöstölle myös tässä murrosvaiheessa. Vuodelle 2012 budjetoidut investoinnit ovat kaikki vähintäänvalmisteluvaiheessa ja investointien toteutuminen näyttää hyvältä. 6

Asunto Oy Haminan Häkin laajamittainen perusparannusurakka valmistui puolustusvoimien ja Puolustushallinnon rakennuslaitoksen käyttöön. 6000 5000 Asuntojen kokonaismäärä Puolustusvoimille vuokratut Rakennusten päädyssä oleva viulureliefi kertoo talojen nimihistoriasta ja perusparannustyön toteuttamisesta. 4000 3000 60 % 59 % 63 % 56 % 53 % 51 % 59 % 62 % 2000 57 % 61 % 59 % 1000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kruunuasunnot Oy:n asuntojen kokonaismäärän kehitys vuosina 2001-2011 ja puolustusvoimille vuokrattujen asuntojen osuus kokonaismäärästä. Ristilukin portaassa olevat hämähäkinseitit ovat oleellinen osa lasitaidetyön vaikuttavaa viestiä. Teoksen taustalla on Jean Sibeliuksen vuonna 1898 säveltämä Ristilukki. 7

Tilinpäätös tilikaudelta 1.1. - 31.12.2011 TOIMINTAKERTOMUS TILIKAUDELTA 1.1. 31.12.2011 Kruunuasunnot Oy:n perustaminen ja toiminnan lähtökohtia Kruunuasunnot Oy on asuntojen ja asumisen kehitysyhtiö, jonka emoyhtiö on valtio-omisteinen Governia Oy. Kruunuasunnot Oy:n perustamiskirja allekirjoitettiin 1.4.1999 ja yhtiö merkittiin kaupparekisteriin 4.6.1999. Yhtiö perustettiin osana valtion kiinteistöstrategian uudistusta, jonka tavoitteena oli omistajaohjauksen lisääminen ja kiinteistöjen käytön tehostaminen. Kruunuasunnot Oy:n perustamisen erityinen syy oli tarve tervehdyttää puolustusvoimien moniongelmaista vuokra-asuntokantaa. Yhtiön omistukseen siirtyi valtiolta vuosina 1999 2001 5329 asuntoa. Yhtiö on sittemmin hankkinut omistukseensa asuntokantaa myös muualta. Kruunuasunnot Oy aloitti laajamittaisen asuntokantansa kehittämisen vuonna 2002. Asuntokantaa on kehitetty monin tavoin. Kehitystyöt jatkuivat laajamittaisina kuluneellakin tilikaudella. Kehitysinvestointien ohella asuntojen myynti on ollut tärkeä osa toimintaa sekä kiinteistökannan rakenteen kehittämisen että rahoituksen näkökulmasta. Asuntokanta on toimenpiteiden myötä supistunut oleellisesti. Konsernirakenne Kruunuasunnot -konsernin muodostivat emoyhtiö Kruunuasunnot Oy, A-Kruunu Oy sekä 97 asunto- ja kiinteistöosakeyhtiötä. Kruunuasunnot Oy omisti pääosan tytäryhtiöistään kokonaan. Lisäksi emoyhtiö omisti erillisiä asunto-osakkeita 39 eri yhtiössä ja yhteensä 18 kiinteistöä. Kruunuasunnot -konsernin omistuksessa oli 31.12.2011 28 paikkakunnalla 200 rakennuksessa 2910 asuntoa. A-Kruunu Oy on valtion asuntorahaston nimeämä, niin sanottu yleishyödyllinen yhtiö, johon kuuluu neljä aravasäännösten alaista erillistä vuokranmääritysyksikköä ja yksi aravarajoitteista vuonna 2010 vapautettu vuokratalo. Yhtiön toiminimi oli 17.5.2011 saakka Aravakruunu Oy. Yhtiön hallituksen valinnassa ja toiminnassa on noudatettu yhteishallinnosta vuokrataloissa annettua lakia. Kruunuasunnot Oy:n asuntoyhtiöissä on harjoitettu oma-aloitteisesti asukasdemokratiaa asukkaiden kokousten ja asukastoimikuntien kautta. Kruunuasunnot -konserniin on yhdistelty emoyhtiö, A-Kruunu Oy ja pitkäaikaiseen omistukseen eli pysyviin vastaaviin määritellyt 77 tytäryhtiötä. Myytäväksi tarkoitetut kiinteistökohteet, jotka eivät kokonsa, sijaintinsa tai kiinteistötyyppinsä vuoksi vastaa yhtiön strategisia tavoitteita, ovat vaihto-omaisuutta. Vaihtuviin vastaaviin luokiteltuja 18 tytäryhtiötä ei ole yhdistelty. Hallinto Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö on Governia Oy, joka on keskitetyn omistajaohjauksen piiriin kuuluva valtion erityistehtäviä hoitava yhtiö ja sen toimiala on sijoitustoiminta. Kruunuasunnot Oy:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 30.3.2011. Hallitus kokoontui tilikaudella kymmenen kertaa kuten edelliselläkin tilikaudella. Hallituksen jäsenten kokouksiin osallistumisaste oli 97,5 % (93,0 %). Yhtiön hallitukseen kuuluivat varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka toimitusjohtaja Raimo Korpinen, hallituksen puheenjohtaja sekä prikaatikenraali Sakari Honkamaa, VTM Kari Iho ja ekonomi Matti Niemi. Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen hallitukseen kuuluivat Raimo Korpinen, hallituksen puheenjohtaja, Sakari Honkamaa, Matti Niemi ja hallitusneuvos Ilpo Nuutinen. Yhtiön toimitusjohtajana toimi kiinteistöneuvos Reijo Savolainen, taloustieteiden maisteri, KJs. Yhtiön johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi kehitysjohtaja Juhani Solkinen, rakennusmestari ja 31.12.2011 saakka talousjohtaja Riitta Blauberg, kauppatieteiden maisteri. Yhtiön talousjohtajana ja johtoryhmän jäsenenä on 1.1.2012 alkaen toiminut Riitta Kilpelä, kauppatieteiden maisteri, KJs. Tytäryhtiön A-Kruunu Oy:n hallituksen puheenjohtajana ja toimitusjohtajana on toiminut Reijo Savolainen. A-Kruunu Oy:n hallitukseen on lisäksi kuulunut kaksi asukkaiden edustajaa ja kahdesta kolmeen toimihenkilöä Kruunuasunnot Oy:stä. Kruunuasunnot Oy:n toimihenkilöt ovat osallistuneet hallitustyöskentelyn kautta myös muiden tytäryhtiöiden toiminnan johtamiseen ja koordinointiin. Yhtiön esityksestä Tasavallan Presidentti on myöntänyt talousjohtaja Riitta Blaubergille Suomen Leijonan I luokan ritarimerkin ja pääkirjanpitäjä Tuija Roivaiselle Suomen Valkoisen Ruusun I luokan mitalin. Yhtiön esityksestä Suomen Kiinteistöliitto on myöntänyt kultaisen kunniamerkin kehitysjohtaja Juhani Solkiselle ja hopeisen kunniamerkin aluepäällikkö Ari Paajaselle sekä isännöitsijä Markku Strömmerille. Tilintarkastajana on toiminut Tuokko Tilintarkastus Oy KHT-yhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Timo Tuokko, KHT. Henkilöstö Kruunuasunnot Oy:n palveluksessa oli tilikauden aikana keskimäärin 18 (17) henkilöä. Tilikauden lopussa palveluksessa oli 19 vakinaista henkilöä ja yksi määräaikainen toimihenkilö eli yhteensä 20 henkilöä, joista naisia oli 14 ja miehiä kuusi. Henkilöstön keski-ikä oli tilikaudella keskimäärin 51 (55) vuotta. Kaikki palveluksessa olevat henkilöt ovat kokoaikaisessa työsuhteessa. Vain emoyhtiössä on henkilökuntaa. Henkilöt ovat tilikauden aikana osallistuneet kiinteistöalan sekä taloushallinnon täydennyskoulutukseen. Isännöinti oli ulkoistettu Helsinkiä, Tuusulaa, Riihimäkeä, Dragsvikia ja Upinniemeä lukuun ottamatta. Konserni osti Isännöintipalveluita ensisijaisesti Realia Group:iin kuuluvilta yhtiöiltä. Vuokrauspalveluja hankittiin Ovenia Oy:ltä sekä Realia Group -konsernin yhtiöiltä. Pääkaupunkiseudulla vuokraus hoidetaan itse. Kiinteistönhoitopalveluja hankittiin useilta palvelujentuottajilta tarjouskilpailujen perusteella. Liiketoiminnan keskeiset tapahtumat Tilikauden aikana Kruunuasunnot Oy jatkoi vuonna 1999 aloittamaansa toimintaa asuntojen ja asumisen kehitysyhtiönä yhtiön hallituksen vahvistaman toiminta-strategian, alueellisten kehityssuunnitelmien ja vuoden 2011 toimintasuunnitelman pohjalta. Tilikaudella kiinteistökannan suunnitelmallinen kehitystyö eteni tavoitteiden mukaisesti lukuun ottamatta myyntejä, jotka toteutuivat syyskaudella odotettua hitaammin. Kehitystoimenpiteisiin sisältyi perusparantamista, peruskorjausta, kunnossapitotoimia, energiahuollon rationalisointeja, asunto-osakkeiden myyntejä, asemakaavoitusta ja yhden asuntokohteen purkaminen Virolahden Vaalimaalla. Investoinnit perusparannus- ja peruskorjausluonteisiin hankkeisiin sekä purku-hankkeeseen olivat yhteensä noin 8,9 miljoonaa euroa ja asuntojen uustuotantoon noin 4,6 miljoonaa euroa. Konsernin ulkopuolelle myytiin tilikauden aikana 87 asuntoa. Eniten asuntoja myytiin Oulussa, Kajaanissa ja Lahdessa. Asuntojen ja kiinteistöjen myyntituotot olivat yhteensä 7,3 miljoonaa euroa velattomin myyntihinnoin. Yhtiön omistamien maa-alueiden asemakaavoitus on tärkeä kehitystoimenpide, joka on käynnissä useilla paikkakunnilla. Yhteistyö puolustusvoimien kanssa oli tilikauden aikana tiivistä ja tuloksellista. Neuvotteluja asuntokohteiden kehittämisestä käytiin monella tasolla alkaen pääesikunnasta ja puolustushaaraesikunnista aina joukko-osastoihin saakka. Tuloksena oli useita sopimuksia ja kehityshankkeita. Tärkeimpiä vuonna 2011 valmistuneita kehityshankkeita puolustusvoimia varten olivat Haminan Häkki, Lahden Hennala 91, Sodankylän Välitie 2 ja 4. Säkylän Huovinrinteen talo 4:n perusparantaminen yksiöiksi valmistui vuoden 2012 tammikuussa. 8

Kaikki asunnot mainituista kohteista on vuokrattu puolustusvoimille. Vaativin ja suurin tilikauden aikana aloitetuista hankkeista on Tampereen Sotilaankatu 9. Kohteessa on vuonna 2012 valmistuvan perusparannuksen jälkeen 72 asuntoa, joista osa vuokrataan puolustusvoimille. Perusparannushankkeiden ohella myös asuntojen uustuotannolla oli tilikaudella suuri merkitys. Helsingin Laajasalossa valmistui tytäryhtiö A-Kruunu Oy:n omistaman Svanströminkuja 7:n kolmen kerrostalon korottaminen yhdellä kerroksella. Viidenteen kerrokseen tuli 33 pitkäaikaisella korkotukilainalla rahoitettua asuntoa. Helsingin Laajasaloon Svanströminkuja 9:ään rakennettava uusi asuintalo valmistuu keväällä 2012. Taloon tulee 33 vuokra-asuntoa. Kaikkiaan puolustusvoimille oli vuoden 2011 lopussa vuokrattu 1738 (1810) asuntoa. Puolustushallinnon henkilökunnalle oli vuokrattu suoralla sopimuksella 37 asuntoa ja ulkopuolisille vuokralaisille 883 asuntoa. Vuokrauskelpoisia asuntoja oli tyhjillään yhteensä 51, korjattavina oli 64 asuntoa ja käytöstä poistettuja 137 asuntoa. Vuokrauskelpoisista asunnoista oli tilikauden lopussa vuokraamatta 1,9 %. Riskienhallinta ja ympäristöasiat Tilikauden aikana sovellettiin hallituksen hyväksymää riskienhallintajärjestelmää, joka sisältää määritellyt riskialueet ja niihin kohdennettavat toimenpiteet. Riskialueita on kuusitoista ja niistä tärkeimpiä ovat asuntokannan tekninen kunto, yhteistyö puolustusvoimien kanssa, asuntojen vuokraus, perusparannus- ja peruskorjaustoimenpiteet sekä henkilöstö. Kullekin riskialueelle on nimetty vastuuhenkilö. Kaikki vastuuhenkilöt raportoivat toteuttamistaan riskinhallintatoimenpiteistä ja vastuualueellaan realisoituneista riskeistä kuukausittain. Yhtiön hallitukselle raportoidaan riskienhallinnasta vuosittain. Riskienhallintaa toteutettiin vuoden 2011 toimintasuunnitelman ja hallituksen hyväksymien erillisten tavoitteiden mukaisesti. Korjausrakentamisessa otetaan huomioon ekologiset näkökohdat ja toimitaan ympäristöystävällisesti. Energiatalous on jatkuvasti esillä sekä rakentamisessa että kiinteistönpidossa. Energiankulutuksen hallinta perustuu vuosittaisiin tavoitteisiin ja jatkuvaan seurantaan. Tulokset ovat olleet hyviä. Lämmön ominaiskulutus Kruunuasunnot Oy:n kiinteistökannassa laski vuonna 2011 edellisestä vuodesta 1,0 %. Sähkön kulutusindeksi pysyi ennallaan. Veden kulutus valitettavasti nousi 12,4 %. Silti veden kulutuksen tasoa, 127 l/hlö/vrk, voidaan edelleen pitää kohtuullisen hyvänä. Konsernin tuloslaskelma Konsernin liikevaihto oli 30,0 (32,7) miljoonaa euroa, josta 21,7 (21,0) miljoonaa euroa kertyi vuokratuotoista ja 1,0 (0,9) miljoonaa euroa käyttökorvauksista. Liikevaihtoon sisältyy 7,3 (10,8) miljoonaa euroa kiinteistöomaisuuden myyntejä. Lisäksi varaston muutoksena kirjattiin viidestä vaihto-omaisuuskohteesta yhteensä 1,7 (0,1) miljoonan euron arvonalennukset. Suunnitelman mukaiset poistot olivat 5,3 (4,7) miljoonaa euroa. Liikevoitto oli 1,5 (2,3) miljoonaa euroa ja nettomääräiset rahoitustuotot ja -kulut olivat -1,4 (-1,2) miljoonaa euroa sisältäen pääomalainan korkokulut. Voitto ennen satunnaiseriä, tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 0,1 (1,1) miljoonaa euroa. Tilikauden tappio oli 0,5 miljoonaa euroa. Vuonna 2010 tulos oli 0,6 miljoonaa euroa voitollinen. Konsernitase Konsernin taseen loppusumma oli 176,5 (159,2) miljoonaa euroa. Pitkäaikaiseen omistukseen tarkoitettuja pysyviä vastaavia oli 137,3 (126,6) miljoonaan euroa. Omaisuutta kasvattivat investoinnit perusparannus- ja -luonteisiin hankkeisiin sekä uustuotantoon. Pysyviin vastaaviin siirrettiin kaksi kiinteistökohdetta vaihtuvista vastaavista ja vaihtuviin siirrettiin kaksi kohdetta pysyvistä. Siirtojen nettovaikutus kasvatti pitkäaikaisia omistuksia 3,5 miljoonalla eurolla. Vaihtuvien vastaavien 39,2 (32,6) miljoonaan euroon sisältyvät myytäviksi luokitellut kiinteistö- ja osakeomistukset 9,9 (16,4) miljoonaa euroa, myyntisaamiset 0,2 (0,2) miljoonaa euroa ja muut erilaiset saamiset yhteensä 0,8 (4,3) miljoonaa euroa. Rahoitusomaisuus oli 28,3 (11,7) miljoonaa euroa ja se koostui pankkitileistä ja määräaikaisista talletuksista suomalaisissa rahoituslaitoksissa. Sijoituksia kasvatti joulukuussa nostetusta 15 miljoonan euron GBP-EUR -lainajärjestelystä syntynyt likviditeetin lisäys, mikä vastaavasti nosti pitkäaikaisen velan määrää. Konsernin oma pääoma vähemmistöosuudet mukaan lukien oli 68,6 (68,8) miljoonaa euroa. Konsernilla oli vierasta pääomaa 107,9 (90,4) miljoonaa euroa. Vieraasta pääomasta 6,0 (6,2) miljoonaa euroa oli lyhytaikaista ja 101,9 (84,2) miljoonaa euroa pitkäaikaista. Vieraasta pääomasta 59,5 miljoonaa euroa oli pääomalainaa emoyhtiö Governia Oy:ltä. Emoyhtiön tuloslaskelma Kruunuasunnot Oy:n liikevaihto oli 27,7 (30,8) miljoonaa euroa. Liikevaihdossa vuokratuotot ja käyttökorvaukset olivat 20,4 (19,9) miljoonaa euroa. Liikevaihtoon sisältyy 7,3 (10,8) miljoonaa euroa kiinteistöomaisuuden myyntejä. Lisäksi varaston muutoksena kirjattiin kolmesta vaihto-omaisuuskohteesta yhteensä 1,7 (0,1) miljoonan euron arvonalennukset. Vastikekulut 11,9 (12,8) miljoonaa euroa sisälsivät normaalien tilikauden aikana maksettujen hoito-, korjaus- ja hankevastikkeiden lisäksi 1,7 (2,2) miljoonaa euroa etukäteen kerättyjä hankevastikkeita konsernin asunto-osakeyhtiöissä tulevina vuosina toteutettavia korjaushankkeita varten. Näitä vastaan yhtiöissä on kirjattu samansuuruinen asuintalovaraus, joka puretaan kun hanke toteutetaan. Suunnitelman mukaisia poistoja kirjattiin 26 (23) tuhatta euroa. Tilivuoden voitto ennen satunnaisia eriä, tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 4,3 (4,6) miljoonaa euroa. Tilikauden voitto oli 3,2 (3,4) miljoonaa euroa. Emoyhtiön tase Kruunuasunnot Oy:n taseen loppusumma oli 172,0 (157,0) miljoonaa euroa. Pysyvien vastaavien 133,9 (125,8) miljoonaan euroon sisältyy pitkäaikaiseen omistukseen tarkoitetut kiinteistösijoitukset sekä lainasaamiset pysyviin vastaaviin sisältyviltä kiinteistöyhteisöiltä. Vaihtuvien vastaavien määrä oli 37,7 (31,2) miljoonaa euroa. Kiinteistöomistukset olivat 9,8(16,8) miljoonaa euroa ja siirto- ja muita saamisia oli 1,3 (3,7) miljoonaa euroa. Rahoitusomaisuus oli 26,6 (10,7) miljoonaa euroa. Rahoitusomaisuutta kasvatti joulukuussa nostetun 15 miljoonan euron lainan nosto, joka määrä oli sijoitettuna kotimaisten rahalaitosten pankkitileille, mikä vastaavasti näkyi pitkäaikaisen vieraan pääoman nousuna. Emoyhtiön oma pääoma oli 68,7 (65,4) miljoonaa euroa. Vierasta pääomaa oli kaikkiaan 102,9 (91,6) miljoonaa euroa sisältäen 59,5 miljoonan euron pääomalainan emoyhtiö Governia Oy:ltä. Vieraasta pääomasta 87,8 (74,6) miljoonaa euroa oli pitkäaikaista ja 15,1 (17,0) miljoonaa euroa oli lyhytaikaista. Pääomalaina on vakuudeton ja erääntyy maksettavaksi 30.6.2014. Lainalle maksetaan kuuden (6) kuukauden euriborin, kuitenkin enintään neljän (4) prosentin suuruista vuotuista korkoa. Vuoden 2011 korko oli 0,9 (0,6) miljoonaa euroa ja se kirjattiin tilinpäätöksessä velaksi. Pääomalainan pääasialliset ehdot on kerrottu liitetietojen kohdassa 17. 9

Taloudellista toimintaa kuvaavat tunnusluvut vuosilta 2009-2011 ovat: Kruunuasunnot konserni Kruunuasunnot Oy, emo 2011 2010 2009 2011 2010 2009 2011 2010 2009 2011 2010 2009 oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu Liikevaihto M 30,0 32,7 29,4 30,0 32,7 29,4 27,7 30,8 27,8 27,7 30,8 27,6 Liikevoitto M 3,3 2,5 2,6 1,5 2,3 1,3 8,4 7,5 6,5 5,0 5,2 3,0 Liikevoitto %:a liikevaihdosta 10,9 7,7 8,9 5,1 7,0 4,5 30,3 24,4 23,6 17,9 17,0 10,9 Oman pääoman tuotto- % 1,2 0,6 1,1 - - - 5,7 5,0 5,0 4,6 5,2 2,5 Sijoitetun pääoman tuotto- % 2,0 1,7 1,8 1,0 1,5 1,0 5,3 5,7 4,9 3,3 4,2 2,6 Omavaraisuusaste- % 39,5 43,4 43,7 38,9 43,3 43,2 41,6 43,1 42,3 40,0 41,7 40,4 Quick ratio 4,9 1,9 2,3 4,9 1,9 2,3 1,8 0,6 2,3 1,8 0,6 0,9 Current ratio 6,4 4,5 5,0 6,4 4,5 5,0 2,4 1,6 2,0 2,4 1,6 2,0 Nettovelkaantumisaste 23,8 21,2 17,0 110,5 107,6 104,4 20,3 26,6 25,1 109,4 120,8 124,5 Tunnusluvut on laskettu sekä konsernin että emon osalta seuraavasti: Liikevoitto -% = liikevoitto x 100 liikevaihto Oman pääoman tuotto -% = tulos ennen satunnaiseriä verot x 100 oma pääoma + (vähemmistöosuus) Sijoitetun pääoman tuotto -% = tulos ennen satunnaiseriä + korko- ja muut rahoituskulut x 100 tase 31.12.200X korottomat velat Omavaraisuusaste -% = oma pääoma + (vähemmistöosuus) x 100 tase 31.12.200X saadut ennakot Quick ratio = Current ratio = rahoitusomaisuus lyhytaikaiset velat - saadut ennakkomaksut rahoitusomaisuus + vaihto-omaisuus lyhytaikaiset velat Nettovelkaantumisaste = (korolliset velat - likvidit rahavarat) x 100 oma pääoma + vähemmistöosuus Tunnusluvuissa on tehty seuraavat oikaisut: Liikevoittoa ja tulosta ennen satunnaiseriä on oikaistu tilinpäätöksen arvonalennuksilla ja etukäteisillä hankevastikekuluilla (emo) palauttaen ne ao. tunnusluvun voittoerään liikevoitto -%:a sekä oman pääoman ja sijoitetun pääoman tuotto -%:a laskettaessa. Oman pääoman tuotto -%:a laskettaessa on tuottoerään palautettu pääomalainan korko. Oikaistujen tunnuslukujen omaa pääomaa ja taseen loppusummaa on oikaistu tuloksen oikaisua vastaavasti. Oman pääoman tuotto -%:a laskettaessa on omaan pääomaan lisätty pääomalaina ikään kuin se olisi oman pääoman erä. Nettovelkaantumisastetta laskettaessa on oikaistuun tunnuslukuun otettu mukaan vain korolliset rahalaitoslainat, ei pääomalainaa. Toimintaympäristö ja tulevaisuuden näkymät Omistusasuntojen kysyntä hiipui loppuvuonna 2011 ja ainakaan vahvaa kysynnän nousua ei ole alkuvuonna 2012 näkyvissä. Kruunuasunnot Oy tulee myymään sekä perusparantamiaan että myös peruskuntoisia kohteita eräillä paikkakunnilla lähinnä yksittäisinä osakekauppoina. Vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt ennallaan tai hieman lisääntynyt ainakin väestömäärältään kasvavilla paikkakunnilla. Kruunuasunnot Oy:n asuntojen vuokraustilanne kokonaisuudessaan pysyi hyvänä koko tilikauden. Vuosi 2012 tullee olemaan vuokrauksen osalta pitkälti edellisen vuoden kaltainen. Vuokra-asuntojen perusparannusta tullaan jatkamaan vuonna 2012 sekä markkinoiden että erityisesti puolustusvoimien tarpeiden pohjalta. Tilikauden aikana tulee valmistumaan Helsingissä käynnissä oleva uustuotantohanke. Puolustusvoimien varuskuntarakenteeseen esitetyt supistukset eivät vuonna 2012 oleellisesti vaikuta Kruunuasunnot Oy:n toimintaan ja tilanteeseen. Kuluvan vuoden aikana suunnitellaan tulevina vuosina toteutettavia toimenpiteitä yhteistyössä puolustusvoimien kanssa. Yhtiön taloudellisen tilanteen ennakoidaan pysyvän alkaneen tilikauden aikana nykyisellä tasolla. Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelemisestä: Konsernin voitonjakokelpoiset varat 31.12.2011 olivat 16 007 310,57 euroa sen jälkeen, kun pääomalainalle on kirjattu maksettava korko 884 814,58 euroa. Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2011 olivat 20 139 195,41 euroa. Kruunuasunnot Oy:n tilikauden tulos osoittaa voittoa 3 248 209,36 euroa. Hallitus esittää, että tilikauden voitto kirjataan taseen vapaan oman pääoman lisäykseksi ja että osinkoa ei jaeta. 10

Tuloslaskelma Kruunuasunnot Kruunuasunnot Kruunuasunnot Oy Kruunuasunnot Oy konserni konserni emoyhtiö emoyhtiö 1.1.-31.12.2011 1.1.-31.12.2010 1.1.-31.12.2011 1.1.-31.12.2010 LIIKEVAIHTO 30 043 878 32 704 875 27 706 573,64 30 758 811,74 Liiketoiminnan muut tuotot 77 034 144 278 452 990,75 661 616,85 Materiaalit ja palvelut Aineet, tarvikkeet ja tavarat Ostot tilikauden aikana 3 771 133 5 869 935 3 771 132,54 5 869 934,72 Varastojen lisäys (-) tai vähennys (+) 2 563 719 1 954 882 2 563 718,60 1 954 882,10 Ulkopuoliset palvelut 503 447-6 838 299 608 343-8 433 160 503 447,36-6 838 298,50 581 217,28-8 406 034,10 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot 1 115 734 1 083 037 1 114 053,65 1 081 597,64 Henkilösivukulut Eläkekulut 203 352 306 703 203 351,71 306 703,33 Muut henkilösivukulut 35 088-1354 174 34 961-1 424 701 35 088,53-1 352 493,89 34 929,56-1 423 230,53 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot -5 276 914-4 659 982-26 340,29-23 255,49 Liiketoiminnan muut kulut -15 112 453-16 048 699-14 969 881,81-16 342 692,45 LIIKEVOITTO 1 539 072 2 282 611 4 972 549,90 5 225 216,02 Rahoitustuotot ja - kulut Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 0 16 565 051,67 459 712,55 Muilta 141 420 50 677 47 578,15 47 578,15 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille -886 565-627 299-931 539,58-670 339,83 Muille -692 344-1 437 489-626 472-1 203 078-442 042,07-676 022,22-492 090,11-655 139,24 VOITTO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ 101 583 1 079 533 4 296 527,68 4 570 076,78 Satunnaiset erät Satunnaiset tuotot 359 506 406 399 97 598,60 - Satunnaiset kulut -59 890 299 616 0 406 399-97 598,60 - - VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖS- SIIRTOJA JA VEROJA 401 199 1 485 932 4 394 126,28 4 570 076,78 Tilinpäätössiirrot Poistoeron vähennys 0 0 964,21-7 404,34 Tuloverot Tilikauden ja aikaisempien tilikausien verot -1 190 985-1 190 062-1 146 881,13-1 190 046,56 Laskennalliset verot 258 654-932 331 333 471-856 591 - -1 146 881,13 - -1 190 046,56 Vähemmistöosuudet 12 892 4 518 TILIKAUDEN VOITTO -518 240 633 859 3 248 209,36 3 372 625,88 11

Tase V a s t a a v a a Kruunuasunnot Kruunuasunnot Kruunuasunnot Oy Kruunuasunnot Oy konserni konserni emoyhtiö emoyhtiö 31.12.2011 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2010 PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 5 000 12 700 - - Muut pitkävaikutteiset menot 817 971 822 971 14 081 26 781 807 589,60 807 589,60 11 200,00 11 200,00 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 11 364 208 10 910 294 153 600,00 2 600,00 Rakennukset ja rakennelmat 116 763 879 108 438 411 703 791,71 206 255,04 Koneet ja kalusto 849 699 918 620 41 956,73 57 512,17 Muut aineelliset hyödykkeet 2 217 718 2 394 349 2 265,00 3 020,00 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 5 243 331 136 438 835 3 787 227 126 448 901-901 613,44-269 387,21 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 0 0 102 313 289,52 89 197 274,34 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 0 0 29 845 422,13 36 311 418,52 Muut osakkeet ja osuudet 3 508 80 617 - - Muut saamiset 18 668 22 176 26 702 107 316-132 158 711,65-125 508 692,86 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus Muu vaihto-omaisuus 9 862 479 16 410 370 9 820 004,23 16 768 399,83 Saamiset Lyhytaikaiset Myyntisaamiset 214 429 244 583 62 644,75 113 735,86 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 55 112 3 018 947 624 234,13 3 544 030,50 Lainasaamiset 61 477 2 388,42 - Muut saamiset 5 314 24 479 5 313,55 5 313,55 Siirtosaamiset 694 930 1 031 262 1 219 487 4 507 496 562 463,91 1 257 044,76 61 956,03 3 725 035,94 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit 0 0 - - Rahat ja pankkisaamiset 28 288 053 11 696 300 26 599 072,36 10 747 298,81 V a s t a a v a a y h t e e n s ä 176 465 776 159 197 167 171 544 036,04 157 030 014,65 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma 13 000 000 13 000 000 13 000 000,00 13 000 000,00 Ylikurssirahasto 35 515 663 35 515 660 35 515 662,94 35 515 662,94 Edellisten tilikausien voitto 20 295 515 19 556 686 16 890 986,05 13 518 360,17 Tilikauden voitto 633 859 633 859 3 248 209,36 3 372 625,88 Vähemmistöosuudet 310 622 135 983 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero 16 563,47 17 527,68 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Pääomalaina 59 500 000 59 500 000 59 500 000,00 59 500 000,00 Lainat rahoituslaitoksilta 41 180 778 23 091 587 28 274 074,21 15 155 555,67 Laskennalliset verovelat 1 223 364 101 904 142 1 572 754 84 164 341-84 774 074,21-74 655 555,67 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 2 361 933 2 201 104 1 881 481,46 1 881 481,46 Saadut ennakot 154 734 121 227 112 309,74 78 183,06 Ostovelat 1 148 446 903 144 323 435,14 170 833,71 Velat saman konsernin yrityksille 1 071 421 1 009 779 12 032 925,49 13 246 712,32 Muut velat 760 665 767 792 537 155,32 595 961,65 Siirtovelat 460 875 5 958 074 1 187 592 6 190 638 211 232,86 15 098 540,01 977 110,11 16 950 282,31 V a s t a t t a v a a y h t e e n s ä 176 465 776 159 197 167 171 544 036,04 157 030 014,65 12

Rahoituslaskelma Konserni Konserni Emoyhtiö Emoyhtiö 2011 2010 2011 2010 Liiketoiminnan rahavirta Liikevoitto 1 539 072,00 2 282 611,00 4 972 549,90 5 225 216,02 Oikaisut: Poistot ja arvonalentumiset 5 276 914,00 4 659 982,00 26 340,29 23 255,49 Muut oikaisut 2 003 599,00 358 459,00 1 744 482,68 127 207,00 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 8 819 585,00 7 301 052,00 6 743 372,87 5 375 678,51 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten korottomien liikesaamisten muutos 3 490 053,44 1 710 745,00 2 998 929,35 1 724 012,23 Vaihto-omaisuuden muutos 1 269 001,00 560 994,00 819 235,92 1 827 675,10 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos 498 248,85-13 409,00 109 475,79 1 689 616,05 Lyhytaikaisten korollisten velkojen muutos 0,00 0,00-1 579 394,71 90 310,05 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 14 076 888,29 9 559 382,00 9 091 619,22 10 707 291,94 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -1 346 144,00-1 797 163,00-1 104 013,03-1 723 458,22 Saadut korot liiketoiminnasta 127 600,56 49 653,00 683 740,11 506 251,05 Maksetut välittömät verot -2 315 391,85-582 294,00-2 315 391,98-582 278,32 Rahavirta ennen satunnaisia eriä 10 542 953,00 7 229 578,00 6 355 954,32 8 907 806,45 Liiketoiminnan satunnaisista eristä johtuva rahavirta 97 598,60 Liiketoiminnan rahavirta (A) 10 542 953,00 7 229 578,00 6 453 552,92 8 907 806,45 Investointien rahavirta Nettoinvestoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -12 423 661-10 997 796,00-798 629,60-46 740,78 Investoinnit muihin sijoituksiin 85 146,00 0,00-9 387 664,70-5 226 745,90 Luovutustulot muista sijoituksista Myydyt tytäryhtiöosakkeet 0,00 0,00 - - Myönnetyt lainat 0,00 0,00-32 216,00-4 099 000,00 Lainasaamisten takaisinmaksu 0,00 0,00 0,00 340 980,00 Investointirahavirran muut oikaisut -50 236,00 176 057,00 - - Investointien rahavirta (B) -12 388 751,00-10 821 739,00-3 720 297,91-9 372 486,68 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot/takaisinmaksut 160 829,00-133 582,00 0,00 0,00 Pitkäaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut 18 089 191,00 1 316 599,00 13 118 518,54-1 881 481,46 Rahoituksen rahavirran muut oikaisut 187 531,00 140 501,00 - - Rahoituksen rahavirta (C ) 18 437 551,00 1 323 518,00 13 118 518,54-1 881 481,46 Rahavarojen muutos (A+B+C) 16 591 753,00-2 268 643,00 15 851 773,55-2 346 161,69 Rahavarat tilikauden alussa 11 696 300,00 13 964 943,00 10 747 298,81 13 093 460,50 Rahavarat tilikauden lopussa 28 288 053,00 11 696 300,00 26 599 072,36 10 747 298,81 16 591 753,00-2 268 643,00 15 851 773,55-2 346 161,69 13

Tilintarkastuskertomus TILINTARKASTUSKERTOMUS Kruunuasunnot Oy:n yhtiökokoukselle Olemme tilintarkastaneet Kruunuasunnot Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1. 31.12.2011. Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko emoyhtiön hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan, taikka rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimis-periaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Lausunto Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös, jossa emoyhtiön tuloslaskelma osoittaa voittoa 3.248.209,36 euroa, ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Muut lausunnot Puollamme tilinpäätöksen vahvistamista. Hallituksen esitys taseen osoittaman voiton käyttämisestä on osakeyhtiölain mukainen. Puollamme vastuuvapauden myöntämistä hallituksen jäsenille sekä toimitusjohtajalle tarkastamaltamme tilikaudelta. Helsinki 21. päivänä maaliskuuta 2012 Tuokko Tilintarkastus Oy, KHT-yhteisö Timo Tuokko, KHT 14

Sibeliustaidetta Haminan Sibeliuskadulla Sikaariportaaksi nimitetyn C-portaan lasitaidetyö kuvaa säveltäjämestari Jean Sibeliusta ystävineen vaativan luovan prosessin pauloissa Kämpissä. Joutsenten portaan lasitaidetyötä hallitsee mustanpuhuva Tuonelan Joutsen. Asunto Oy Haminan Häkin neljä porrasta saivat Sibelius-henkiset nimet. Jean Sibeliuksen isä palveli sotilaslääkärinä linjalaiva Finlandialla, josta lasitaidetyötä selostava messinkikylttikin kertoo. 15

Säkylän Huovinrinteellä viisiasuntoisesta rivitalosta numero 4 muokattiin viidentoista modernin yksiön vuokratalo ja samalla siinä tehtiin laajamittaiset perusparannustoimenpiteet. Yksiöt tarvittiin puolustusvoimien henkilöstön käyttöön. Kruunuasunnot Oy Aleksis Kiven katu 45 00520 Helsinki www.kruunuasunnot.fi puhelin 0207 431 610