TASEKIRJA Suomen Yliopistokiinteistöt Oy Y-tunnus

2014 TASEKIRJA 31.12.2014 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy Y-tunnus 2268637-3

Sisällysluettelo Toimitusjohtajan terveiset... 1 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy - toimintakertomus... 2 Konsernin tuloslaskelma... 8 Konsernin tase vastaavaa... 9 Konsernin tase vastattavaa... 10 Konsernin rahavirtalaskelma... 11 Konsernin ja emoyhtiön tilinpäätösten laadintaperiaatteet... 12 Konsernin liitetiedot... 14 Tunnuslukujen laskentakaavat... 19 Emoyhtiön tuloslaskelma... 20 Emoyhtiön tase vastaavaa... 21 Emoyhtiön tase vastattavaa... 22 Emoyhtiön rahavirtalaskelma... 23 Emoyhtiön liitetiedot... 24 Tilinpäätösten allekirjoitukset... 28 Tilinpäätösmerkintä... 28 Luettelo kirjanpitokirjoista... 29

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 1 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Vuosi 2014 oli yhtiön viides toimintavuosi. Yhtiön ensimmäinen strategiajakso on päättymässä ja se on tuottanut hyvää tulosta. Panostaminen oppimisympäristöihin ja tilariskin hallintaan on nostanut yhtiön eurooppalaiseen sarjaan kampuskehittäjänä. Vahva panostus oppimis- ja kampusympäristöjen kehittämiseen on tuottanut konkreettisia tuloksia ja osaamisen tasomme on noussut merkittävästi. Kehittyä voi vain kehittämällä toimintaa. Olemme yhdessä yliopistojen kanssa investoineet uuteen ympäristöön uudistavalla, tutkivalla ja kokeilevalla asenteella. Olemme saaneet osaamisellemme myös kansainvälistä huomiota. Kaikki tämä työ pohjautuu nykyiseen strategiaamme, jonka jakso on ollut 2010-2015. Tampereen teknillisen yliopiston kampukselle valmistuu vuonna 2015 kokonainen pilottirakennus, Kampusareena, joka edustaa tulevaisuuden kampusrakennusta parhaimmillaan. Rakennukseen sijoittuu mm. Kampusklubi, joka on uusi avaus yritysten ja yliopiston välillä. Kampusklubin kautta yritys pääsee integroitumaan yliopistoon helposti ja klubi mahdollistaa joustavan T&K&I-ympäristön. Kampusklubissa pääosassa on yliopistoyritysyhteistyö, ei pelkkä tila. Jatkamme kampusten kehittämistä yhdessä pohjoismaisten kumppaneiden kanssa Campus Retrofit -ohjelmassa ja tähyämme myös Eurooppa-tasoiseen kampusten kehittämisyhteistyöhön. Kampusten tulevaisuus on kansainvälinen ja haluamme osaltamme olla osa tätä tulevaisuutta. Investoimme resurssiviisaasti Nyt toteutuksessa olevat useat hankkeet ovat ns. monikäyttäjäympäristöjä, joissa hyödynnetään samaa infrastruktuuria ja palveluja usean eri toimijan kesken resurssiviisaasti. Tämän ajatuksen takana on talouden, luonnon ja osaamisen kestävä käyttäminen, joka näissä hankkeissa on syntynyt yhteisen paikan ja tilan ansiosta ilman laajempaa rakennemuutosta toimijoiden organisaatioissa. Meneillään on merkittäviä investointeja lääketieteen tutkimus- ja opetusympäristöihin Turussa, Tampereella ja Oulussa. Mukana on myös muita toimijoita, kuten Varsinais- Suomen sairaanhoitopiiri, Oulun kaupunki, Terveyden ja hyvinvoinnin laitos ja yrityssektoria. Yliopistot ovat vahvasti mukana näissä hankkeissa. Resurssiviisautta on myös se, että yhä useampi AMK:n yksikkö on löytänyt tiensä yliopistokampuksille käyttämään samoja tiloja, resursseja ja palveluita. Taustalla hyvä asiakastyytyväisyys Vuoden 2014 tutkimustulosten mukaan lähes kaikki vastaajat (97 %) voisivat suositella Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:tä kokemustensa perustella kollegoilleen. Reilu neljännes vastaajista arvioi SYK:n toiminnan parantuneen kokonaisuutena viimeisen vuoden aikana. Enemmistö vastaajista (70 %) arvioi toiminnan pysyneen ennallaan. Tulosten perusteella SYK:n asiakkaiden kokonaistyytyväisyys on hyvällä tasolla. Viime vuosina valittu suunta on ollut oikea ja tehdyillä toimenpiteillä on ollut vaikutusta. Erityisesti innovatiivisten oppimisympäristöjen osalta positiivisia tuloksia on saatu aikaan, mutta kehitettävää on edelleen. Yhtiöllä vahva rahoitusasema SYK Oy on todettu ja koettu vahvaksi sekä turvalliseksi toimijaksi kiinteistöalalla, mikä näkyy uusien toteutettujen rahoituskierrosten tuloksissa. Talouden ja rahoituksen strategiana on turvata investointien kilpailukykyinen rahoitus pitkälle tulevaisuuteen muun muassa vahvana pysyvän suojausasteen avulla. Kohti seuraavaa strategiajaksoa Vuoden 2015 aikana laadimme strategian vuosille 2015-2018. Tämä työ on jo alkanut tätä kirjoittaessa ja tehtävä on erittäin mielenkiintoinen varsin nopeasti muuttuvassa lähitulevaisuudessa. Ilmassa on useita valtakunnallisia teemoja, joilla voi olla vaikutuksia myös kampuksille. Aikoinaan, kun Suomen yliopistorakennuksia rakennettiin merkittävässä määrin, oli valtion tahto: muuttuva ja avoin yhteiskunta, ja muuttuvat ja avoimet yliopistokampukset. Tämä oli ja on edelleen viisas strategia, sitä on kunniakasta jatkaa. Toimitusjohtaja Mauno Sievänen

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 2 SUOMEN YLIOPISTOKIINTEISTÖT OY - TOIMINTAKERTOMUS Suomen Yliopistokiinteistöt Oy on perustettu vuonna 2009. Vuodesta 2010 alkaen yhtiö on vuokrannut ja rakennuttanut tiloja pääosin yliopistojen ja korkeakoulujen tarpeisiin pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Yhtiön omistavat 10 pääkaupunkiseudun ulkopuolista yliopistoa (Itä-Suomen yo, Jyväskylän yo, Lapin yo, Lappeenrannan teknillinen yo, Oulun yo, Tampereen yo, Tampereen teknillinen yo, Turun yo, Vaasan yo ja Åbo Akademi) sekä Suomen valtio. Yhtiö tarjoaa yliopistoille tarkoituksenmukaiset ja kohtuuhintaiset toimitilat sekä kehittää kiinteistöomaisuuttaan myös muiden tilantarvitsijoiden käyttöön. Tavoitteena on luoda kampuksista vetovoimaisia ja kestäviä oppimis- ja innovaatioympäristöjä, jotka tukevat yliopistojen menestymistä myös kansainvälisesti mitattuna. Yhtiö panostaa voimakkaasti tutkimukseen ja kehitykseen ja pyrkii tätä kautta turvaamaan omistajayliopistojen kilpailukyvyn tilaratkaisujen avulla. Vuoden 2014 aikana on jatkettu toiminnan pitkäjänteistä suunnittelua ja toteutusta strategian mukaisesti. Kesällä 2014 toteutetussa organisaatiouudistuksessa tyhjenevien tilojen myynti, konseptikehitys, asiakkuuksien hoitaminen ja kampuskehitys koottiin yhteen toiminnoissa tunnistettujen yhteisten prosessien selkeyttämiseksi. Muutoksella selkeytettiin myös koko organisaation sisäisiä rajapintoja. Yhtiön eteneminen kohti strategiassa määrättyjä tavoitteita ja lupauksia on sujunut erittäin hyvin. Yhtiölle on löydetty selkeä suunta, mitä kohti koko organisaatio sitoutuneesti ponnistelee. Yhtiön toiminta on onnistuttu ottamaan haltuun erinomaisesti - tärkeimmät riskit ovat hallinnassa ja toiminta on saatu pyörimään sujuvasti. Laajan taustaselvitystyön myötä, yhtiössä on aloitettu uuden strategiakauden valmistelu vuosille 2015-2018. Asiakastyytyväisyys on kehittynyt positiivisesti. Viimeisimmän, vuonna 2014 Innolink Research Oy:llä teetetyn asiakastyytyväisyyskyselyn keskiarvo SYK Oy:n toiminnasta oli 3,7 ja vastaajista 97 % voisi suositella SYK Oy:tä omien kokemustensa perusteella kollegoilleen. Kampusten kehittämisen pohjana toimii kampusvisiointityöskentely. Rakennus- ja korjaushankkeita on toteutettu asiakastarpeet huomioiden. Yhtiö on vuoden 2014 aikana jatkanut laajaalaisesti eteenpäin kiinteistökehitystoimia, jatkanut RYM SHOK -tutkimusohjelman toteuttamista käytäntöön, panostanut voimakkaasti korjausrakentamiseen ja sisäilmariskien hallintaan sekä tehostanut kiinteistöjen energiahallintaa. Mittavien investointienkin aikana yhtiön talous on kehittynyt suotuisasti tuloksen ollessa suunnitellun kaltainen sekä omavaraisuusasteen ollessa edelleen toimialalla verrattain korkea. Uusien vuokrasopimusten tuoma kassavirran lisäys oli merkittävä. Vuoden 2014 osalta yritysvastuuraportointia on syvennetty entisestään. Olennaisimmat teemat SYK Oy:n vastuullisuusasioista on tunnistettu sidosryhmäanalyysin sekä oman toiminnan kartoituksen avulla. Raportointi toteutetaan GRI-viitekehyksellä. LIIKETOIMINTA Vuonna 2014 konsernin liikevaihto kasvoi 2,0 milj. euroa edellisestä vuodesta. Keskeisimmät syyt liikevaihdon kasvulle (1,5 %) olivat tilojen korjaustöiden valmistuminen sekä vuokrien indeksikorotukset. Vuonna 2014 tehtiin yhteensä 4,3 milj. euron arvonalennus kahteen rakennukseen, joissa rakennusten kerryttämä tulo-odotus oli muuttunut pysyvästi poistamatonta hankintamenoa merkittävästi pienemmäksi. Yhtiö panosti edelleen merkittävästi ylläpito- ja vuosikorjauksiin kohentaakseen talojen kunto- ja laatutasoa. Rahoitussopimus Pohjoismaiden investointipankin (NIB) kanssa allekirjoitettiin alkuvuodesta 2014. NIB:n sopimuksen myötä yhtiöllä

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 3 on viisi keskeistä rahoittajaa, joiden kesken lainasalkku jakaantuu. Tunnuslukuja, milj. euroa Konserni 2014 Konserni 2013 Konserni 2012 Emoyhtiö 2014 Emoyhtiö 2013 Emoyhtiö 2012 Liikevaihto 139,7 137,7 134,0 139,1 137,0 133,4 Liikevoitto 38,3 35,3 45,0 39,2 36,0 45,9 Tilikauden tulos 19,8 19,2 25,2 20,3 15,8 20,9 Oma pääoma 31.12. 579,1 575,0 576,7 552,0 547,5 552,5 Tase 31.12. 1111,1 1018,7 990,9 1107,4 1014,1 985,6 Omavaraisuusaste 52,1 % 56,4 % 58,2 % 52,0 % 56,3 % 58,0 % Sijoitetun pääoman tuotto % 3,2 % 3,1 % 3,8 % 3,2 % 3,0 % 3,8 % Oman pääoman tuotto % 3,4 % 3,3 % 4,4 % 3,6 % 3,3 % 4,6 % ASIAKKUUDET, KAMPUSKEHITYS SEKÄ VIESTINTÄ Yhtiön vuosille 2011-2015 ulottuvan strategian perustana on asiakasodotuksiin vastaava toimintamalli. Strategian toteutus jalkautuu neljään erilliseen strategiseen hankkeeseen. Tavoitteena on edesauttaa yliopistojen menestymistä kovassa kansainvälisessä kilpailussa. Yrityksen visio, asiakaslupaus ja missio: VISIO: Arvostetuin kampuskehittäjä Euroopassa LUPAUKSEMME: Tuemme yliopistojen menestystä kehittämällä omistamistamme kiinteistöistä vetovoimaisia kampuksia! MISSIO: Turvaamme yliopistojen vakavaraisuutta kehittämällä kiinteistövarallisuutta vastuullisesti. Työ kampusvisioiden luomiseksi aloitettiin vuoden 2014 aikana ja työ jatkuu edelleen aina vuoteen 2016 saakka. Tavoitteena on saada vuorovaikutteisesti työstettyä kaikille yliopistoille niin SYK:n kuin kunkin yliopiston strategianmukainen kampusvisio. Tämän avulla pyrimme asiakkaan kanssa yhdessä löytämään tulevaisuuden oppimista ja tutkimista palvelevia tilaratkaisuja. Yliopistoviestintä 2.0 -hanketta yhdessä Lapin yliopiston ja Työsuojelurahaston kanssa. Hankkeen tavoitteena on saada työstettyä malli kuinka viestinnän keinoin voidaan helpottaa sisäilmakorjauksen alla olleen rakennuksen paluumuuttoa. VUOKRAUSTOIMINTA Vuokrausaste säilyi lähes vertailuvuoden tasolla ja oli vuoden 2014 lopussa 96,7 %. Vuokrasopimusten keskimääräinen pituus kasvoi kahdeksaan vuoteen. Uusien tai uusittujen vuokrasopimusten määrä oli vuonna 2014 yhteensä 18 kpl, kattaen 74 700 m 2. Sopimuksista kahdeksan solmittiin yliopistojen kanssa. Uusien sopimusten keskimääräinen vuokrataso oli 18,70 euroa/m 2 /kk. Sopimusten tuoma kassavirta on 204 milj. euroa, josta yliopistojen osuus on 159,8 milj. euroa. Vuoden 2014 päättyessä yhtiön tiloista noin 39 750 m 2 (3,7 %) oli erilaisten syiden takia tyhjinä. Viestinnässä lähdettiin loppuvuodesta 2014 toteuttamaan koko tulevan vuoden kestävää

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 4 Vuokraustoiminnan avainlukuja: 2014 2013 Vuokrakate, % liikevaihdosta 65,8 65,0 Vuokratuotot keskimäärin 10,7 10,5 /m 2 /kk Vuokrausaste keskimäärin % 96,7 97,8 Vuokrasopimusten keskimääräinen 8,0 6,3 pituus, vuotta Vuokria tuottavat tilat keskimäärin 92,8 93,2 % Vuokrattava huoneistoala, 1,08 1,08 milj. m 2 Vuokrasopimuksia, milj. euroa 966 756,3 INVESTOINNIT Vuonna 2014 yhtiön investoinnit olivat yhteensä 112,9 milj. euroa. Tilinpäätöshetkellä yhtiöllä oli investointihankkeita valmistelu- ja suunnitteluvaiheessa 124 kpl (332 milj. euroa) ja investointivaiheessa 51 kpl (208 milj. euroa). SYK Oy:n yhtiökokousten 15.5.2014 ja 15.5.2013 hyväksymien hankkeiden osalta sekä hankesuunnittelu että rakennuttaminen ovat edenneet. Vuoden 2014 aikana allekirjoitettiin useita merkittäviä vuokrasopimuksia uudisrakennustemme osalta, kuten Oulun hammaslääketieteen uudisrakennus (päätoimijat: Oulun yliopisto, Oulun ammattikorkeakoulu ja Oulun kaupunki), Arvo2 uudisrakennus (päätoimija Tampereen yliopisto) ja Medisiina D (päätoimijat: Turun yliopisto, Turun ammattikorkeakoulu, VSSPH ja THL). YLLÄPITOTOIMINTA Ylläpitotoiminnan keskeisinä painopistealueina ovat olleet energianhallinta, laajojen kuntoarvioiden pohjalta päivitetyt ja toteutetut vuosikorjausohjelmat, ylläpidon toimintamallien mukaisen toiminnan varmistaminen sekä palveluverkoston toiminnan kehittäminen. Teknisten järjestelmien vastaan- ja käyttöönottovaiheen laadunvarmistuksen ohjeistus on julkaistu ja otettu käyttöön. Laadunvarmistuksen tarkoituksena on minimoida vastaanoton jälkeen tapahtuvia selvityksiä ja järjestelmien virheellistä tai puutteellista toimintaa. Ylläpitotoiminnan avainlukuja: *lämmön kulutustiedot sääkorjattuja 2014 2013 Ylläpitokulut keskim. /m 2 /kk 4,3 3,7 Ylläpitokorjaukset milj. euroa 17,3 17,9 Yli 30 milj. Medisiina D monikäyttäjäkohde Turku Rakennusvaihe 1 peruskorjaus Lappeenrannan teknillinen yliopisto Arvo2 lääketieteen uudisrakennus Tampereen yliopisto Mattilanniemen uudisrakennus Jyväskylän yliopisto Kampusareena monikäyttäjäkohde Tampere Hammaslääketieteen uudisrakennus monikäyttäjäkohde Oulu Yli 20 milj. Turun normaalikoulun peruskorjaus Turun yliopisto Luonnontieteiden talo 2 peruskorjaus Turun yliopisto Ruusupuisto uudisrakennus Jyväskylän yliopisto arv. aloitus arv. valm. yhtiökokous 2015 2018 2014 2015 2017 2014 2014 2016 2013 avoin avoin 2013 2013 2015 2013 2014 2016 2013 arv. arv. yhtiöaloitus valm. kokous 2015 2017 2014 2013 2015 2013 2013 2015 2013 Lämpöenergian kulutus*, kwh/brm 2 (- 6 %) Veden kulutus, dm 3 /brm 2 (+1,7 %) Sähkön kulutus, kwh/brm 2 (1,7 %) 146,5 158,6 295,0 267,2 105,0 107,5

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 5 Muut merkittävät rakentamis- tai suunnitteluvaiheessa olevat hankkeet vuoden 2014 lopussa: - Lapin yliopiston F-siiven peruskorjaus - Oulun yliopiston luonnontieteiden tiedekunnan tilojen peruskorjaus ja muutokset - Itä-Suomen yliopiston Futurarakennuksen peruskorjaus, Joensuu - Itä-Suomen yliopiston Metriarakennuksen vanhan osan peruskorjaus, Joensuu - Jyväskylän yliopiston Philologica- Lozzi-rakennuksen sisäilma ja keittiön peruskorjaus - Jyväskylän yliopiston päärakennus C:n sisäilmakorjaus - Turun yliopisto Calonia-rakennuksen peruskorjaus Vuonna 2014 valmistuneet tärkeimmät perusparannus- ja uudisrakennushankkeet olivat: - Jyväskylän yliopiston T-rakennuksen peruskorjaus - Tampereen teknillisen yliopiston R- talon peruskorjaus II-vaihe - Tampereen teknillisen yliopiston puhdastilahanke TUTKIMUS- JA KEHITYSTOIMINTA Vuoden 2014 aikana yhtiön tutkimus- ja kehityspanostukset olivat 1,2 milj. euroa (1,0 milj. euroa 2013). Vuonna 2014 yhtiö sai tutkimushankkeisiin 0,4 milj. euroa avustuksia tai rahoitusosuuksia muilta yhteistyökumppaneilta. Tutkimusta tehdään tiiviissä yhteistyössä omistajayliopistojen ja valittujen yhteistyöyritysten kanssa tavoitteena kehittää kampusten vetovoimaisuutta ja toimivuutta. Tiloja kehitetään oppimista ja uuden tiedon luomista tukeviksi. Yhtiön kehitysalueina ovat erityisesti tutkimus- ja oppimisympäristöt sekä energiatehokkuuden, sisäilman ja olosuhteiden sekä palveluiden kehittäminen. Strategisesti tärkein tutkimushanke on Rakennetun ympäristön Strategisen huippuosaamisen keskuksen (RYM SHOK) Sisäympäristöt -tutkimusohjelmaan kuuluva Oppimisen tilat -työpaketti. Neljän vuoden työpaketti käynnistyi 1.5.2011 ja sen laajuus on yhteensä 10 milj. euroa. Työpaketissa on mukana 16 organisaatiota ja se jakaantuu 28 eri projektiin. Yhtiö on Oppimisen tilat -työpaketin veturiyritys. Ohjelmassa yhtiö tutkii yhdessä 6 yrityspartnerin ja 8 tutkimuspartnerin kanssa, miten oppimisen ja uuden tiedon luomisen tilatarpeet muuttuvat ja vaikuttavat tilavaatimuksiin ja -konsepteihin, käyttäjälähtöisiin suunnitteluprosesseihin ja -ratkaisuihin, käyttäjäkokemuksiin ja palveluihin sekä kestävän kehityksen mukaisiin ratkaisuihin. Tutkimusten pohjalta on käynnistetty erilaisia kokeiluhankkeita, joista tutkimuksellisesti parhaimmiksi ovat osoittautuneet vuoden sisällä toteutettavat pienimuotoiset demot. Oppimisen tilat -työpaketin visiona on, että yliopistokampukset ovat avoimia, innostavia ja kansainvälisiä monialaisten osaajien kohtaamispaikkoja. Uutta tietoa luodaan ja opitaan tehokkaasti, tieto ja osaaminen hyödynnetään nopeasti uudeksi liiketoiminnaksi, kilpailukyvyksi ja yhteiseksi hyvinvoinniksi. KESTÄVÄ KEHITYS Kiinteistöjen tilatehokkuudessa otetaan huomioon myös ajallinen tilankäytön tehokkuus sekä tilojen monikäyttöisyys ja yhteiskäyttöisyys. Yhtiö kehittää kiinteistöjä entistä energiatehokkaammiksi ja ekologisemmiksi ja kiinnittää investoinneissa huomioita ympäristöystävällisten ja pitkäkestoisten ratkaisujen löytämiseen. Yhtiön pitkän aikavälin tavoite on yhdenmukainen kesällä 2010 voimaan tulleen EU:n energiadirektiivin kanssa. Suomen maailmanlaajuisestikin erittäin kattavaan energiatehokkuussopimusjärjestelmään kuuluva Toimitilojen toimenpideohjelma (TETS) on kiinteistöomistajien työkalu, jonka avulla he voivat osallistua kansallisten energiatehokkuustavoitteiden saavuttamiseen. Tämänhetkisten tietojen perusteella TETS:in asettamat energiatehokkuustavoitteet toteutuvat energiamanageerauksen avulla.

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 6 RAHOITUS Rahoitustoiminnon tavoitteena on luoda yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti pitkäjänteinen ja kustannustehokas rahoitusperusta, mikä luo vakaan taloudellisen toimintaympäristön kiinteistöjen ylläpidolle ja niiden kehittämiselle. Vuoden 2014 merkittävin rahoituksellinen toimenpide oli laaja rahoitussopimus Pohjoismaiden investointipankin kanssa, joka allekirjoitettiin tammikuussa 2014, kokonaisarvoltaan 75 milj. euroa. Kyseinen sopimus turvaa omalta osaltaan yhtiön rahoituksellisia tarpeita käynnissä olevan voimakkaan investointivaiheen aikana lisäten sekä kustannustehokkuutta että vakautta. Lisäksi uudelleenrahoitettiin vanhoja lainoja hyödyntäen suotuisaa markkinatilannetta nostaen kokonaissuojausastetta ja korkosidonnaisuutta. Näin saadaan lisätty vakautta ja kustannustehokkuutta koko yhtiön talouteen sekä luonnollisesti vuokriin. Rahoitustoiminnon avainlukuja: 2014 2013 Lainamäärä milj. euroa 512,0 425,0 Laina-aika, keskimäärin 7,0 5,0 vuotta Rahoituksen keskikorko % 2,6 2,6 Korkosidonnaisuusaika, 4,5 3,3 vuotta Korkojen suojausaste % 94 82 Koronmaksukyky (interest 7,2 7,7 coverage ratio) Likviditeetti 31.12. milj. euroa 46,9 23,1 YHTIÖKOKOUS Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n varsinainen yhtiökokous pidettiin Tampereella, hotelli Tammerissa 15.5.2014. Yhtiökokouksessa olivat edustettuna kaikki yhtiön osakkaat. Yhtiökokous vahvisti vuoden 2013 tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Yhtiökokous vahvisti hallituksen jäsenten lukumääräksi kuusi (6). Yhtiökokous valitsi hallitukseen jäseniksi hallituksen puheenjohtaja Petri Lintusen (Tampereen yliopisto), varapuheenjohtaja Juha Lemströmin (Senaatti-kiinteistöt), Matti Paavonsalon (Itä-Suomen yliopisto), Pirjo Kytösalmen (Oulun yliopisto) ja Kalervo Väänäsen (Turun yliopisto) jatkamaan tehtävissään. Uudeksi hallituksen jäseneksi valittiin ylijohtaja Päivi Laajala (valtiovarainministeriö). Hallitus kokoontui vuoden 2014 aikana 10 kertaa. Tilintarkastajaksi valittiin KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajana Hannu Paunikallio, KHT. Yhtiökokous päätti pitää hallituksen jäsenten ja tilintarkastajien palkkioperusteet ennallaan. Yhtiökokous päätti yhtiön investointiohjelmasta suurten (yli 30 milj. euroa) hankkeiden osalta. Yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti jakaa tilikaudelta 2013 osinkoa 6,27 euroa osakkeelta, yhteensä 15 800 000 euroa. HENKILÖSTÖ Toimitusjohtajana toimii Mauno Sievänen. Yhtiön henkilöstömäärä oli keskimäärin 34 työntekijää vuoden 2014 aikana toimien asiakkuudet, kampus- ja konseptikehitys-, rakennuttaminen ja ylläpito-, tai talous-, hallinto- ja vuokraustoiminnoissa. Yhtiön toimintaajatuksena on matala ja asiakasta lähellä oleva organisaatio. Nuorekkaan henkilöstömme keski-ikä on 46,7 vuotta. Vahvistimme organisaatiotamme vuoden aikana rekrytoimalla 4 uutta työntekijää. Yhtiössä on käytössä kannustinjärjestelmä, jonka tavoitteet on johdettu yhtiön strategisista tavoitteista. Kannustinjärjestelmän kustannusvaikutus, mikäli se toteutuu kokonaisuudessaan, on noin 0,2 milj. euroa vastaten noin 7 % henkilöstökustannuksista. Avainlukuja henkilöstön osalta: 2014 2013 2012 Henkilöstö keskimäärin 34 30 26 Henkilöstö kauden lopussa 36 32 26 Henkilöstökulut milj. euroa 2,7 2,3 2,1

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 7 TOIMINNAN RISKIT Yhtiön operatiiviset riskit liittyvät pääosin kiinteistöjen omaisuusriskeihin, rahoitusriskeihin, ylläpidon toimintoihin sekä perusparannus- ja uudishankkeiden projektiriskeihin. Lisäksi voidaan tunnistaa myös sekä rakennustensisäilmaan että tilojen tyhjenemiseen ja niiden uudelleenvuokraukseen liittyvät riskit. Keskeisimmät riskit on tunnistettu ja analysoitu sekä niiden torjumiseksi on laadittu suunnitelmat. Vuoden 2014 aikana yhtiössä tehtiin laaja riskienkartoitus ja sen mukainen toimenpide- ja varautumissuunnitelma, jota noudatetaan organisaation kaikilla tasoilla. Yhtiön rahoitusriskit liittyvät pääosin korko- ja likviditeettiriskeihin. Tunnistettuja rahoitusriskejä hallitaan rahoituspolitiikan mukaisilla likviditeettireserveillä sekä korkosuojauksilla. Yhtiön omaisuuden ja toiminnan vakuutusriskien vakuuttajana toimii If Vahinkovakuutusyhtiö Oy. Rahoitusriskien osalta yhtiö on määritellyt rahoituspolitiikassa keskeisimmät rahoitusriskien hallintaan liittyvät tavoitteet ja menettelytavat. Yhtiön tavoitteena on luoda rahoituspohja, jossa korkoriskiltä suojaudutaan merkittäviltä osin. Yhtiön tavoitteena on 70-90 % korkojen suojausaste sekä 3-5 vuoden korkosidonnaisuusaika. KONSERNIRAKENTEEN MUUTOKSET 2014 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy omistaa suorien kiinteistöomistusten lisäksi kiinteistöosakkeita kuudesta eri yhtiöstä. Kiinteistöosakkeista tytär- ja osakkuusyhtiöt on yhdistelty Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n konsernitilinpäätökseen. Vuonna 2014 konsernirakenteeseen ei tullut muutoksia. YHTIÖN OSAKKEET Yhtiöllä on yksi osakelaji ja yhtiön osakepääoma jakautuu seuraavasti: 1 ääni / osake 2014 2013 2 520 000 2 520 000 kpl kpl Kaikilla osakkeilla on samanlainen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Osakkeita koskee yhtiöjärjestyksen 11 :n lunastuslauseke. NÄKYMÄT VUODELLE 2015 Yhtiö arvioi toimintaympäristön pysyvän vakaana ja liikevaihdon kasvavan edellisvuodesta. Tuloskehityksen odotetaan säilyvän edellisten vuosien tasolla. Vuonna 2015 syvennämme edelleen yhteistyötämme asiakkaidemme sekä keskeisimpien palveluntuottajiemme suuntaan. Tällä varmistamme, että koko kumppaniverkosto toimii samaan suuntaan yhtiön strategisten tavoitteiden kanssa. Vuoden 2015 näkymät ovat positiiviset useiden merkittävien investointien edetessä. Lisäksi vuoden aikana keskitytään kiinteistöliiketoiminnan edelleen kehittämiseen. Vuoden 2015 alkupuolella käynnistynyttä Suomen valtion omistamien Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n osakkeiden myyntiprosessia (33,3 % yhtiön osakkeista) seurataan yhtiössä tarkasti ja mielenkiinnolla. Mahdollisella osakekaupalla saattaa olla muun muassa vaikutuksia nykyisiin rahoituskovenantteihin. ESITYS TULOKSEN JA JAKOKEL- POISTEN VAROJEN KÄYTÖSTÄ Emoyhtiön jakokelpoiset varat ovat 299 985 922,29 euroa, josta tilikauden tulos on 20 320 065,29 euroa. Hallitus ehdottaa, että tilikauden tulos siirretään voittovarojen tilille ja että jakokelpoiset varat käytetään seuraavasti: - osinkoa jaetaan yhteensä 12 300 000 euroa, mikä tarkoittaa osaketta kohden 4,88 euroa/osake - loppuosa jakokelpoisista varoista jätetään omaan pääomaan. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä, eikä ehdotettu voitonjako hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 8 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy KONSERNIN TULOSLASKELMA Liitetieto 1.1.-31.12.2014 1.1.-31.12.2013 LIIKEVAIHTO 1) 139 728 622,47 137 680 726,61 Liiketoiminnan muut tuotot 2) 413 546,31 270 950,00 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot 3) -2 230 865,08-1 933 229,51 Henkilösivukulut Eläkekulut -384 412,30-316 536,05 Muut henkilösivukulut -85 459,58-2 700 736,96-79 570,87-2 329 336,43 Poistot ja arvonalentumiset 9), 10) Suunnitelman mukaiset poistot -41 421 092,76-39 403 326,64 Arvonalentumiset pysyvien vastaavien hyödykkeistä -4 280 159,74-45 701 252,50-7 243 090,09-46 646 416,73 Liiketoiminnan muut kulut 5) -53 206 216,62-53 629 265,14 Osuus osakkuusyritysten voitosta (tappiosta) 11) -197 003,49-59 725,64 LIIKEVOITTO 38 336 959,21 35 286 932,67 Rahoitustuotot ja -kulut 7) Korko- ja rahoitustuotot Korkotuotot 1 599 268,39 2 222 461,77 Muut korkotuotot 38 895,14 2 842,67 Rahoitusvastikkeet 30 852,86 51 590,20 Korkokulut ja muut rahoituskulut Korkokulut -14 585 662,48-13 341 591,77 Muut korko- ja rahoituskulut -400 645,26-13 317 291,35-130 412,06-11 195 109,19 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 25 019 667,86 24 091 823,48 Tuloverot 8) -5 184 884,53-4 810 364,39 Vähemmistön osuus -37 234,82-33 092,22 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 19 797 548,51 19 248 366,87

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 9 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy KONSERNIN TASE VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT Liitetieto 31.12.2014 31.12.2013 Aineettomat hyödykkeet 9) Aineettomat oikeudet 1 080,00 1 080,00 Muut pitkävaikutteiset menot 349 756,99 350 836,99 286 174,69 287 254,69 Aineelliset hyödykkeet 10) Maa- ja vesialueet 60 882 400,10 60 758 626,60 Rakennukset ja rakennelmat 872 266 356,89 875 773 523,67 Koneet ja kalusto 997 260,58 1 039 152,13 Muut aineelliset hyödykkeet 2 287 091,33 1 548 318,35 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 137 024 321,55 1 073 457 430,45 67 120 374,62 1 006 239 995,37 Sijoitukset 11) Osuudet omistusyhteysyrityksissä 4 908 563,54 5 105 567,03 Muut sijoitukset 3 842 520,10 8 751 083,64 3 842 520,10 8 948 087,13 Pysyvät vastaavat yhteensä 1 082 559 351,08 1 015 475 337,19 VAIHTUVAT VASTAAVAT Lyhytaikaiset saamiset 12) Saamiset kiinteistön tuotoista 9 654,96 120 012,19 Siirtosaamiset 748 238,75 2 042 211,02 Muut saamiset 3 330 441,24 4 088 334,95 399 957,10 2 562 180,31 Rahat ja pankkisaamiset 24 474 137,93 698 669,87 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 28 562 472,88 3 260 850,18 VASTAAVAA YHTEENSÄ 1 111 121 823,96 1 018 736 187,37

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 10 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy KONSERNIN TASE VASTATTAVAA Liitetieto 31.12.2014 31.12.2013 OMA PÄÄOMA Osakepääoma 252 000 000,00 252 000 000,00 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 269 080 508,78 269 080 508,78 Edellisten tilikausien voitto/tappio 30 123 996,32 26 675 629,44 Tilikauden voitto/tappio 19 797 548,51 19 248 366,87 Oma pääoma yhteensä 13) 571 002 053,61 567 004 505,09 VÄHEMMISTÖOSUUS 8 082 632,23 8 045 397,41 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen 14) Lainat rahoituslaitoksilta 512 095 999,40 305 162 804,87 Muut velat 269 000,00 512 364 999,40 269 000,00 305 431 804,87 Lyhytaikainen 14) Velat omistusyhteysyrityksille 0,00 19 734,87 Lainat rahoituslaitoksilta 64 000,00 120 063 408,50 Laskennallinen verovelka 15) 5 931 035,39 5 848 017,32 Saadut ennakot 17 518,05 18 738,05 Ostovelat 10 676 428,23 10 367 698,78 Muut velat 148 147,93 69 447,98 Siirtovelat 2 835 009,12 19 672 138,72 1 867 434,50 138 254 480,00 Vieras pääoma yhteensä 532 037 138,12 443 686 284,87 TASE VASTATTAVAA YHTEENSÄ 1 111 121 823,96 1 018 736 187,37

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 11 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA 1.1.-31.12.2014 1.1.-31.12.2013 Liiketoiminnan rahavirta Liikevoitto 38 336 959,21 35 286 932,67 Suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalennukset 45 701 252,50 46 646 416,73 Muut oikaisut, joihin ei liity maksutapahtumaa 197 003,49 59 725,64 Käyttöpääoman muutos 1) -1 352 970,81 1 572 166,04 Saadut korot 1 669 016,39 2 276 894,64 Maksetut korot -12 864 554,23-12 754 469,41 Muut rahoituserät -400 645,26-130 412,06 Maksetut verot -5 642 374,52-7 039 905,28 Liiketoiminnan rahavirta yhteensä 65 643 686,77 65 917 348,97 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -112 982 269,88-72 411 256,87 Investointien rahavirta -112 982 269,88-72 411 256,87 Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot/takaisinmaksut 206 933 194,53 29 938 805,15 Lyhytaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut -120 019 143,37-2 109 710,49 Maksetut osingot -15 799 999,99-20 916 000,00 Rahoituksen rahavirta 71 114 051,17 6 913 094,66 Rahavarojen muutos 23 775 468,06 419 186,76 Rahavarat kauden alussa 698 669,87 279 483,11 Rahavarat kauden lopussa 24 474 137,93 698 669,87 Rahavirtalaskelman liitetiedot 1) Nettokäyttöpääoman muutoksen erittely Lyhytaikaisten saamisten muutos -985 646,60 155 250,98 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos -367 324,21 1 416 915,06-1 352 970,81 1 572 166,04

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 12 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy KONSERNIN JA EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖSTEN LAADINTAPERIAATTEET Yrityksen perustiedot Suomen Yliopistokiinteistöt keskittyy hallinnoimaan, kehittämään ja vuokramaan omistamiaan kiinteistöjä ja toimitiloja pääasiallisesti tutkimus- ja opetustoimintaan sekä näitä tukevaan yritystoimintaan yliopistojen pitkäjänteisen toiminnan turvaamiseksi. Konsernin emoyhtiö on Suomen Yliopistokiinteistöt Oy, joka on suomalainen osakeyhtiö ja jonka kotipaikka on Tampere. Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n osoite on Uimalankatu 1, 33540 Tampere. Tilinpäätöksen laatimisperusta Suomen Yliopistokiinteistöt konsernin ja emoyhtiön tilinpäätökset on laadittu Suomen kirjanpitolain ja -asetuksen sekä osakeyhtiölain mukaisesti. Kyseessä on emoyhtiön ja sen konsernin kuudes tilikausi. Yhtiön varsinainen toiminta on alkanut vuonna 2010. Konsernisuhteet Suomen Yliopistokiinteistöt Oy kuului Senaatti-kiinteistöjen konserniin 31.12.2009 asti. Vuodesta 2010 alkaen Yliopistokiinteistöt on ollut Senaatti-kiinteistöjen osakkuusyhtiö valtion luovutettua 2/3 yhtiön osakkeista 10 pääkaupunkiseudun ulkopuoliselle yliopistolle. Suomen Yliopistokiinteistöt Oy muodostaa itse konsernin emoyhtiön. Yliopistokiinteistöjen konserniin kuuluu kolme tytäryhtiötä sekä yksi osakkuusyhtiö. Nämä tytär- ja osakkuusyhtiöt on yhdistelty ensimmäisen kerran Yliopistokiinteistöjen konsernintilinpäätökseen 31.12.2009 hetkeltä. Suomen Yliopistokiinteistöjen kokonaan omistama tytäryhtiö KiOY Turun Kasarmialue fuusioitui emoyhtiöönsä 30.9.2011. Konsernitilinpäätöksen laskentaperiaatteet Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman ero on kokonaisuudessaan kohdistettu rakennuksiin. Rakennuksiin kohdistetut erät poistetaan ao. käyttöomaisuuserän poistosuunnitelman mukaan. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu. Vähemmistöosuudet on erotettu konsernin omasta pääomasta ja tuloksesta sekä esitetty omana eränään. Osakkuusyhtiö on yhdistelty pääomaosuusmenetelmällä. Arvostus- ja jaksotusperiaatteet Liikevaihto Liikevaihto muodostuu pääosin tilojen vuokratuotoista, käyttökorvauksista ja muista palvelutuotoista. Tuotot kirjataan, kun suorite on luovutettu. Käyttöomaisuuden arvostus Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoonsa ja ne poistetaan niiden taloudellisena vaikutusaikana ennalta laaditun poistosuunnitelman mukaisesti. Poistot on esitetty tuloslaskelmassa suunnitelman mukaisissa poistoissa. Poistot, jotka perustuvat arvioituihin taloudellisiin vaikutusaikoihin, ovat seuraavat Aineettomat oikeudet Muut pitkävaikutteiset menot Rakennukset Rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet 3 vuotta 5 vuotta 25-30 vuotta 15 vuotta 7-10 vuotta 10 vuotta

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 13 Sijoitukset Emoyhtiön sijoitukset käsittävät tytäryhtiöosakkeet ja omistusyhteysyritysten osakkeet sekä lainat saman konsernin yrityksille. Sijoitukset on arvostettu taseessa hankintamenoon. Tutkimus- ja kehitysmenot Tutkimusmenot kirjataan vuosikuluksi. Kehitysmenojen kaltaiset rakennusprojektien menot aktivoidaan silloin, kun projektin tekninen toteutus varmistuu ja hankkeen todetaan tuottavan tuloa useamman vuoden ajan. Muilta osin kehitysmenot kirjataan vuosikuluksi. Rahoitusvarat ja -velat ja johdannaissopimukset Rahoitusvarat ja korottomat velat on kirjattu hankinta-arvoonsa. Korolliset velat on arvostettu jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehtyjä koronvaihtosopimuksia ei ole kirjattu taseeseen, vaan ne on ilmoitettu tilinpäätöksen liitetiedoissa. Valuuttajohdannaisia on käytetty SEK ja GBP -määräisten lainojen valuuttariskin suojaamiseksi. Valuuttariski on kokonaan suojattu. Valuuttamääräiset lainat on arvostettu tilinpäätöksessä sopimus/lainan takaisinmaksuhetken mukaiseen kurssiin tilinpäätöshetken valuuttakurssin sijasta. Tuloverot Tilikaudelle kuuluvat välittömät tuloverot on jaksotettu ja kirjattu tuloslaskelmaan. Konsernitilinpäätökseen on merkitty laskennallinen verovelka emoyhtiön ja tytäryhtiöiden kertyneistä poistoeroista. Tytäryhtiöiden verotuksessa hyllytetyistä poistoista ei ole laskettu laskennallista verosaamista, koska niiden hyödyntäminen tulevaisuudessa on epävarmaa. Muut periaatteet Henkilöstön eläketurva on järjestetty vakuutuksin eläkevakuutusyhtiössä ja vakuutusmaksut on kirjattu kuluksi palkkojen suhteessa.

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 14 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy KONSERNIN LIITETIEDOT Tuloslaskelmaa koskevat liitetiedot: 1.1.-31.12.2014 1.1.-31.12.2013 1) Liikevaihto Vuokrat 139 199 578,93 137 267 442,47 Käyttökorvaukset 416 079,10 369 976,17 Muut kiinteistön tuotot 112 964,44 43 307,97 Yhteensä 139 728 622,47 137 680 726,61 Maantieteellisesti konsernin liikevaihto syntyy Suomessa. 2) Liiketoiminnan muut tuotot 413 546,31 270 950,00 Liiketoiminnan muut tuotot muodostuu tutkimushankkeisiin saaduista avustuksista. 3) Henkilöstökulut ja henkilöstömäärä Palkat ja palkkiot 2 230 865,08 1 933 229,51 Eläkekulut 384 412,30 316 536,05 Muut henkilösivukulut 85 459,58 79 570,87 Yhteensä 2 700 736,96 2 329 336,43 Hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkat ja palkkiot tilikauden aikana 270 173,35 264 499,65 Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 34 30 Henkilöstö tilikauden lopussa 36 32 4) Poistot ja arvonalentumiset Kuvattu tarkemmin liitteessä 9 ja 10 5) Liiketoiminnan muut kulut Hallinto 4 895 985,23 5 148 568,22 Käyttö ja huolto 5 538 991,76 5 506 465,48 Ulkoalueiden hoito 1 270 684,71 1 437 583,32 Siivous 184 063,43 128 841,84 Lämmitys 9 970 362,23 10 280 698,95 Vesi- ja jätevesi 1 204 894,91 1 231 226,74 Sähkö ja kaasu 557 562,22 587 733,65 Jätehuolto 835 859,41 841 614,10 Vahinkovakuutukset 266 098,40 233 264,68 Vuokrat 698 179,80 725 760,00 Kiinteistövero 10 223 443,37 9 447 780,24 Korjaukset 17 642 704,63 18 131 247,07 Muut hoitokulut -82 613,48-71 518,43 Yhteensä 53 206 216,62 53 629 265,86 6) Tilintarkastajien palkkiot KHT-yhteisö KPMG Oy Tilintarkastuspalkkiot 14 443,72 11 689,22 Veroneuvonta 27 579,92 47 974,97 Muut asiantuntijapalkkiot 8 224,20 10 751,43 Yhteensä 50 247,84 70 415,62 KHT-yhteisö Ernst & Young Oy Muut asiantuntijapalkkiot 45 533,14 34 116,00 Yhteensä 45 533,14 34 116,00 7) Rahoitustuotot- ja kulut Korkotuotot 1 599 268,39 2 222 461,77 Muut korkotuotot 38 895,14 2 842,67 Rahoitusvastikkeet 30 852,86 51 590,20 Yhteensä 1 669 016,39 2 276 894,64 Korkokulut 14 585 662,48 13 341 591,77 Muut korko- ja rahoituskulut 400 645,26 130 412,06 Yhteensä 14 986 307,74 13 472 003,83 Rahoitustuotot- ja kulut yhteensä -13 317 291,35-11 195 109,19 8) Tuloverot Tuloverot kuluvalta vuodelta 5 101 866,46 5 214 639,36 Laskennallisten verojen muutos 83 018,07-404 274,97 Yhteensä 5 184 884,53 4 810 364,39

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 15 Taseen vastaavia koskevat liitetiedot 9) Aineettomat hyödykkeet Muut Vuosi 2014 Aineettomat pitkävaikutteiset oikeudet menot Yhteensä Hankintameno 1.1.2014 145 974,86 838 705,13 984 679,99 Lisäykset tilikauden aikana 0,00 264 377,82 264 377,82 145 974,86 1 103 082,95 1 249 057,81 Kertyneet poistot 1.1.2014-144 894,86-552 530,44-697 425,30 Tilikauden poistot 0,00-200 795,52-200 795,52 Kertyneet poistot 31.12.2014-144 894,86-753 325,96-898 220,82 Kirjanpitoarvo 31.12.2014 1 080,00 349 756,99 350 836,99 Muut Vuosi 2013 Aineettomat pitkävaikutteiset oikeudet menot Yhteensä Hankintameno 1.1.2013 145 974,86 838 705,13 984 679,99 Lisäykset tilikauden aikana 0,00 0,00 0,00 145 974,86 838 705,13 984 679,99 Kertyneet poistot 1.1.2013-144 715,61-404 610,41-549 326,02 Tilikauden poistot -179,25-147 920,03-148 099,28 Kertyneet poistot 31.12.2013-144 894,86-552 530,44-697 425,30 Kirjanpitoarvo 31.12.2013 1 080,00 286 174,69 287 254,69 10) Aineelliset hyödykkeet Maa- ja Rakennukset Koneet ja Muut aineelliset Keskeneräiset Vuosi 2014 vesialueet ja rakennelmat kalusto hyödykkeet hankinnat Yhteensä Hankintameno 1.1.2014 60 758 626,60 1 038 593 436,21 1 277 448,89 1 919 752,35 67 120 374,62 1 169 669 638,67 Lisäykset tilikauden aikana 123 773,50 41 634 738,90 104 865,29 994 227,81 110 369 679,35 153 227 284,85 Vähennykset tilikauden aikana 0,00-43 660,37 0,00 0,00-40 465 732,42-40 509 392,79 Hankintameno 31.12.2014 60 882 400,10 1 080 184 514,74 1 382 314,18 2 913 980,16 137 024 321,55 1 282 387 530,73 Kertynet poistot 1.1.2014 0,00-162 819 912,54-238 296,76-371 434,00 0,00-163 429 643,30 Tilikauden poistot 0,00-40 818 085,57-146 756,84-255 454,83 0,00-41 220 297,24 Arvonalennukset 0,00-4 280 159,74 0,00 0,00 0,00-4 280 159,74 Kertyneet poistot 31.12.2014 0,00-207 918 157,85-385 053,60-626 888,83 0,00-208 930 100,28 Kirjanpitoarvo 31.12.2014 60 882 400,10 872 266 356,89 997 260,58 2 287 091,33 137 024 321,55 1 073 457 430,45 Maa- ja Rakennukset Koneet ja Muut aineelliset Keskeneräiset Vuosi 2013 vesialueet ja rakennelmat kalusto hyödykkeet hankinnat Yhteensä Hankintameno 1.1.2013 59 807 722,99 1 001 766 761,77 1 053 810,13 1 494 295,47 33 135 791,44 1 097 258 381,80 Lisäykset tilikauden aikana 950 903,61 36 826 674,44 223 638,76 425 456,88 70 452 868,00 108 879 541,69 Vähennykset tilikauden aikana 0,00 0,00 0,00 0,00-36 468 284,82-36 468 284,82 Hankintameno 31.12.2013 60 758 626,60 1 038 593 436,21 1 277 448,89 1 919 752,35 67 120 374,62 1 169 669 638,67 Kertynet poistot 1.1.2013 0,00-116 619 800,34-107 400,89-204 124,62 0,00-116 931 325,85 Tilikauden poistot 0,00-38 957 022,11-130 895,87-167 309,38 0,00-39 255 227,36 Arvonalennukset 0,00-7 243 090,09 0,00 0,00 0,00-7 243 090,09 Kertyneet poistot 31.12.2013 0,00-162 819 912,54-238 296,76-371 434,00 0,00-163 429 643,30 Kirjanpitoarvo 31.12.2013 60 758 626,60 875 773 523,67 1 039 152,13 1 548 318,35 67 120 374,62 1 006 239 995,37 11) Sijoitukset Osuudet Vuosi 2014 osakkuus- Muut Yhteensä yhtiöissä sijoitukset 31.12.2014 Hankintameno 1.1.2014 5 105 567,03 3 842 520,10 8 948 087,13 Osuus tilikauden tuloksesta -197 003,49 0,00-197 003,49 Hankintameno 31.12.2014 4 908 563,54 3 842 520,10 8 751 083,64 Arvonalennukset 0,00 0,00 0,00 Kertyneet arvonalennukset 31.12.2014 0,00 0,00 0,00 Kirjanpitoarvo 31.12.2014 4 908 563,54 3 842 520,10 8 751 083,64

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 16 Osuudet Vuosi 2013 osakkuus- Muut Yhteensä yhtiöissä sijoitukset 31.12.2013 Hankintameno 1.1.2013 5 165 292,67 3 842 520,10 9 007 812,77 Osuus tilikauden tuloksesta -59 725,64 0,00-59 725,64 Hankintameno 31.12.2013 5 105 567,03 3 842 520,10 8 948 087,13 Arvonalennukset 0,00 0,00 0,00 Kertyneet arvonalennukset 31.12.2013 0,00 0,00 0,00 Kirjanpitoarvo 31.12.2013 5 105 567,03 3 842 520,10 8 948 087,13 Osakkeet ja osuudet konserniin kuuluvissa yrityksissä 31.12.2014 Osuus % Kiinteistö Oy Bioteknia 71,49 % Kiinteistö Oy Kuopion Studentia 56,23 % Kiinteistö Oy Arctic Centre 50 % Kaikki konserniyhtiöt on yhdistelty konsernitilinpäätökseen. Osuudet osakkuusyrityksissä 31.12.2014 Osuus % Kiinteistö Oy F-Medi 24,66 % Osakkuusyhtiö on yhdistelty konsernitilinpäätökseen. Muut sijoitukset 31.12.2014 Merkittävimmät muut sijoitukset kohdistuvat kahteen kiinteistöyhtiöön Osuus % Kiinteistö Oy Kuopion Teknia 18,42 % Kiinteistö Oy Palosaaren laboratoriot 12,98 % 1.1.-31.12.2014 1.1.-31.12.2013 12) Lyhytaikaiset saamiset Saamiset kiinteistön tuotoista 9 654,96 120 012,19 Siirtosaamiset 748 238,75 2 042 211,02 Muut saamiset 3 330 441,24 399 957,10 Yhteensä 4 088 334,95 2 562 180,31 Siirtosaamisten olennaiset erät Tuloverot 540 508,05 1 825 265,92 Muut 207 730,70 216 945,10 Yhteensä 748 238,75 2 042 211,02 Taseen vastattavia koskevat liitetiedot 13) Oman pääoman erittely Osakepääoma 252 000 000,00 252 000 000,00 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 269 080 508,78 269 080 508,78 Kertyneet voittovarat 1.1 45 923 996,31 47 591 629,44 Emoyhtiön maksama osinko -15 799 999,99-20 916 000,00 Tilikauden tulos 19 797 548,51 19 248 366,87 Kertyneet voittovarat 31.12 49 921 544,83 45 923 996,31 Vähemmistöosuus 1.1 8 045 397,41 8 012 305,19 Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta 37 234,82 33 092,22 Vähemmistöosuus 31.12. 8 082 632,23 8 045 397,41 Oma pääoma yhteensä 579 084 685,84 575 049 902,50 14) Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 512 095 999,40 305 162 804,87 Muut velat 269 000,00 269 000,00 Yhteensä 512 364 999,40 305 431 804,87 Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua Lainat rahoituslaitoksilta 202 000 000,00 165 000 000,00 Yhteensä 202 000 000,00 165 000 000,00

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 17 Lyhytaikainen vieras pääoma Lyhytaikainen korollinen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 64 000,00 120 063 408,50 Yhteensä 64 000,00 120 063 408,50 Lyhytaikainen koroton vieras pääoma Velat omistusyhteysyrityksille 0,00 19 734,87 Saadut ennakot 17 518,05 18 738,05 Ostovelat 10 676 428,23 10 367 698,78 Muut lyhytaikaiset velat 148 147,93 69 447,98 Siirtovelat 2 835 009,12 1 867 434,50 Yhteensä 13 677 103,33 12 343 054,18 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 13 741 103,33 132 406 462,68 Siirtovelkojen olennaiset erät Korot ja rahoituserät 1 721 108,25 587 122,36 Muut 1 113 900,87 1 280 312,14 Yhteensä 2 835 009,12 1 867 434,50 Rahoituslimiitit Shekkitililimiitit 2 550 000,00 2 550 000,00 Shekkitililimiittien nostamaton osuus 2 550 000,00 2 550 000,00 Nostamattomat sitovat lainalimiitit 20 000 000,00 20 000 000,00 Rahalaitoslainojen maturiteettijakauma 31.12.2014 Lainojen erääntymisvuosi 2015 64 000,00 2016 60 064 000,00 2017 50 031 999,40 2018 85 000 000,00 2019 115 000 000,00 2024 45 000 000,00 2025 70 000 000,00 2026 30 000 000,00 2029 57 000 000,00 512 159 999,40 Rahalaitoslainojen valuuttajakauma 31.12.2013 15) Laskennalliset verovelat ja -saamiset EUR 427 159 999,40 SEK 85 000 000,00 512 159 999,40 Laskennallinen verovelka konsernin taseessa Kertyneestä poistoerosta 5 931 035,39 5 848 017,32 16) Johdannaissopimukset 1.1.-31.12.2014 1.1.-31.12.2013 Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset, pääoman nimellisarvo 395 000 000,00 320 000 000,00 Koronvaihtosopimukset, käypä arvo -25 549 082,23-13 598 067,70 Korko- ja valuuttajohdannaiset Koron- ja valuutanvaihtosopimukset, pääoman nimellisarvo 85 000 000,00 130 000 000,00 Koron- ja valuutanvaihtosopimukset, käypä arvo -2 926 752,00 3 557 471,00 Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehtyjä koronvaihtosopimuksia ei ole kirjattu taseeseen, vaan ne on ilmoitettu tilinpäätöksen liitetiedoissa. Valuuttajohdannaisia on käytetty SEK ja GBP -määräisten lainojen valuuttariskin suojaamiseksi. Valuuttariski on kokonaan suojattu. Valuuttamääräiset lainat on arvostettu tilinpäätöksessä sopimus/lainan takaisinmaksuhetken mukaiseen kurssiin tilinpäätöshetken valuuttakurssin sijasta. 17) Vakuudet ja vastuusitoumukset Velat, joiden vakuudeksi on kiinteistökiinnityksiä Lainat rahoituslaitoksilta 512 095 999,40 305 162 804,87 Annetut kiinnitykset 819 178 000,00 608 628 000,00 Muut velat 269 000,00 269 000,00 Leasingvuokrasopimusten vastuut Seuraavan vuoden aikana maksettavat 43 564,57 40 515,18 Myöhemmin maksettavat 38 307,91 54 209,85 81 872,48 94 725,03

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 18 Yrityksen keskeisimmät velkaehdot, kovenantit Yhtiön rahoituslaitoslainojen keskeisimmät kovenantit on sidottu konsernin vastuiden kokonaismäärään sekä merkittäviin muutoksiin yhtiön omistusrakenteessa. Muut vastuut Kiinteistöinvestointien arvonlisäveron tarkistusvastuu Perusparannusinvestoinneista tehdyt arvonlisäverovähennykset, AVL 120 :n mukaiset vastuut: 10 vuoden tarkistuskausi 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Yhteensä 93 915,90 256 683,13 2 653 123,43 8 581 042,02 6 804 560,01 9 113 766,66 27 503 091,15 Suojeluvastuu Yhtiön apportti- ja kauppajärjestelyssä hankkimaan yliopistotoimintaa palvelevaan kiinteistövarallisuuteen sisältyy rakennuksia ja alueita, jotka on suojeltu luonnonsuojelulain (1096/1996) tai valtion omistamien rakennusten suojelusta annetun asetuksen (480/85) nojalla taikka joiden suojelusta on muutoin sovittu. Yhtiö on sitoutunut noudattamaan, mitä kunkin kiinteistön tai suojelualueen osalta on suojelusta säädetty, päätetty tai sovittu.

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 19 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT Omavaraisuusaste, % = 100 x Oma pääoma Taseen loppusumma - saadut ennakot Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI) = 100 x Tilikauden tulos + rahoituskulut Taseen loppusumma - korottomat velat (tilikauden alun ja tilikauden lopun keskiarvo) Oman pääoman tuotto, % (ROE) = 100 x Tilikauden tulos Oma pääoma (tilikauden alun ja tilikauden lopun keskiarvo) Vuokrausaste, % = 100 x Vuokrattu pinta-ala Vuokrattava pinta-ala Koronmaksukyky = Käyttökate (liikevoitto + suunn. mukaiset poistot + arvonalennukset) Suoriteperusteiset korkokulut Emoyhtiön tunnuslukuja laskettaessa on kertynyt poistoero ja poistoeron muutos jaettu omaan pääomaan / tilikauden tulokseen ja laskennalliseen verovelkaan.

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 20 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA Liitetieto 1.1.-31.12.2014 1.1.-31.12.2013 LIIKEVAIHTO 1) 139 092 213,10 136 965 622,58 Liiketoiminnan muut tuotot 2) 413 798,47 270 950,00 Henkilöstökulut 3) Palkat ja palkkiot -2 228 250,08-1 930 524,51 Henkilösivukulut Eläkekulut -384 412,30-316 536,05 Muut henkilösivukulut -85 459,58-2 698 121,96-79 570,87-2 326 631,43 Poistot ja arvonalentumiset 9), 10) Suunnitelman mukaiset poistot -40 617 013,30-38 609 997,52 Arvonalentumiset pysyvien vastaavien hyödykkeistä -4 280 159,74-44 897 173,04-7 243 090,09-45 853 087,61 Liiketoiminnan muut kulut 5) -52 757 468,24-53 069 198,45 LIIKEVOITTO 39 153 248,33 35 987 655,09 Rahoitustuotot ja -kulut 7) Korko- ja rahoitustuotot Korkotuotot 1 599 266,35 2 222 460,51 Korkotuotot konserniyrityksiltä 21 778,32 24 889,51 Muut korkotuotot 38 895,14 2 840,24 Korkokulut ja muut rahoituskulut Korkokulut -14 564 946,92-13 329 110,84 Muut korko- ja rahoituskulut -411 219,11-13 316 226,22-130 094,87-11 209 015,45 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 25 837 022,11 24 778 639,64 Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos -415 090,36-3 720 526,23 Tuloverot 8) -5 101 866,46-5 214 639,36 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 20 320 065,29 15 843 474,05

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 21 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy EMOYHTIÖN TASE VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT Liitetieto 31.12.2014 31.12.2013 Aineettomat hyödykkeet 9) Aineettomat oikeudet 727 220,86 834 957,22 Muut pitkävaikutteiset menot 349 756,99 1 076 977,85 286 174,69 1 121 131,91 Aineelliset hyödykkeet 10) Maa- ja vesialueet 60 698 621,98 60 574 848,48 Rakennukset ja rakennelmat 852 124 744,73 854 782 314,27 Koneet ja kalusto 988 825,41 1 034 755,74 Muut aineelliset hyödykkeet 2 267 591,78 1 528 818,80 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 137 024 321,55 1 053 104 105,45 67 120 374,62 985 041 111,91 Sijoitukset 11) Osuudet saman konsernin yrityksissä 14 679 757,34 14 679 757,34 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 543 000,00 633 500,00 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 5 776 476,83 5 776 476,83 Muut sijoitukset 3 834 110,70 24 833 344,87 3 834 110,70 24 923 844,87 Pysyvät vastaavat yhteensä 1 079 014 428,17 1 011 086 088,69 VAIHTUVAT VASTAAVAT Lyhytaikaiset saamiset 12) Saamiset kiinteistön tuotoista 4 086,24 33 563,36 Siirtosaamiset 734 707,89 2 023 108,03 Muut saamiset 3 295 883,90 4 034 678,03 362 444,90 2 419 116,29 Rahat ja pankkisaamiset 24 381 289,28 605 700,94 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 28 415 967,31 3 024 817,23 VASTAAVAA YHTEENSÄ 1 107 430 395,48 1 014 110 905,92

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 22 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy EMOYHTIÖN TASE VASTATTAVAA Liitetieto 31.12.2014 31.12.2013 OMA PÄÄOMA Osakepääoma 252 000 000,00 252 000 000,00 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 269 080 508,78 269 080 508,78 Edellisten tilikausien voitto/tappio 10 585 348,22 10 541 874,16 Tilikauden voitto/tappio 20 320 065,29 15 843 474,05 Oma pääoma yhteensä 13) 551 985 922,29 547 465 856,99 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero 29 655 176,97 29 240 086,61 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen 14) Lainat rahoituslaitoksilta 512 000 000,00 305 000 000,00 Muut velat 269 000,00 512 269 000,00 269 000,00 305 269 000,00 Lyhytaikainen 14) Velat saman konsernin yrityksille 0,00-1 983,52 Velat omistusyhteysyrityksille 0,00 19 734,87 Lainat rahoituslaitoksilta 0,00 120 000 000,00 Saadut ennakot 17 518,05 18 738,05 Ostovelat 10 546 706,19 10 180 254,27 Muut velat 128 023,06 56 054,15 Siirtovelat 2 828 048,92 13 520 296,22 1 863 164,50 132 135 962,32 Vieras pääoma yhteensä 525 789 296,22 437 404 962,32 TASE VASTATTAVAA YHTEENSÄ 1 107 430 395,48 1 014 110 905,92

Liite 3 SYK Oy tasekirja 2014 23 Suomen Yliopistokiinteistöt Oy EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA 1.1.-31.12.2014 1.1.-31.12.2013 Liiketoiminnan rahavirta Liikevoitto 39 153 248,33 35 987 655,09 Suunnitelman mukaiset poistot 44 897 173,04 45 853 087,61 Käyttöpääoman muutos 1) -1 411 828,02 1 613 950,40 Saadut korot 2) 1 659 939,81 2 250 190,26 Maksetut korot 3) -12 843 838,67-12 741 988,48 Muut rahoituserät -411 219,11-130 094,87 Maksetut verot -5 642 374,52-7 039 905,28 Liiketoiminnan rahavirta yhteensä 65 401 100,86 65 792 894,73 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 4) -112 916 012,52-72 407 286,51 Myönnetyt lainat 90 500,00 90 500,00 Investointien rahavirta -112 825 512,52-72 316 786,51 Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot/takaisinmaksut 87 000 000,00 30 000 000,00 Lyhytaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut 0,00-2 109 119,15 Maksetut osingot -15 799 999,99-20 916 000,00 Rahoituksen rahavirta 71 200 000,01 6 974 880,85 Rahavarojen muutos 23 775 588,35 450 989,07 Rahavarat kauden alussa 605 700,94 154 711,87 Rahavarat kauden lopussa 24 381 289,29 605 700,94 Rahavirtalaskelman liitetiedot 1) Nettokäyttöpääoman muutoksen erittely Lyhytaikaisten saamisten muutos -1 075 053,69 235 577,92 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos -336 774,33 1 378 372,48-1 411 828,02 1 613 950,40 2) Saadut korot Korkotuotot 1 599 266,35 2 222 460,51 Korkotuotot konserniyrityksiltä 21 778,32 24 889,51 Muut korkotuotot 38 895,14 2 840,24 1 659 939,81 2 250 190,26 3) Maksetut korot Korkokulut -14 564 946,92-13 329 110,84 Korkokuluihin kuuluva osuus siirtoveloista 1 721 108,25 587 122,36-12 843 838,67-12 741 988,48 4) Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Pysyvien vastaavien sijoitukset netto 1.1. 24 923 844,87 25 014 344,87 Pysyvien vastaavien sijoitukset netto 31.12. -24 833 344,87-24 923 844,87 Pysyvien vastaavien aineelliset ja aineettomat hyödykkeet 1.1. 986 162 243,82 959 608 044,92 Pysyvien vastaavien aineelliset ja aineettomat hyödykkeet 31.12. -1 054 181 083,30-986 162 243,82 Suunnitelman mukaiset poistot -44 897 173,04-45 853 087,61-112 825 512,52-72 316 786,51