KRUUNUASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS 2009

KRUUNUASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS 2009

Hämeenlinnan Vanhankaupungin puurakenteisten talojen perusparannus valmistui kesän 2007 asuntomessuille. Kuvan talo numero 12 toimi osana messujen oheiskohdetta. Alueen kehitystyön viimeistely on odottanut asemakaavan vahvistumista, joka toteutui syksyllä 2009. Sisällys Kansikuvat: Yläkuvassa Hämeenlinnan Asunto Oy Kasarmimme Eessä joulukuussa 2009. Pienessä kuvassa vasemmalla Hämeenlinnan Vanhassakaupungissa sijaitseva Kenraalintalo, jonka peltikate ja ulkovuori saivat kesällä uuden pinnan. Alimpana Kajaanin Hoikankankaan talo numero 5, joka oli viimeisin asuntoalueelta myydyistä kerrostaloista. 2 Kruunuasunnot Oy lyhyesti 3 Tapahtui vuonna 2009 4 Kruunuasunnot Oy:n organisaatio 5 Toimitusjohtajan katsaus 6 Aluepäällikkö Ari Paajanen: Hämeenlinnaan taidetta ja uusia asuntoja 7 Tilinpäätös tilikaudelta 1.1. - 31.12.2009 8-14 Toimintakertomus 8-10 Tuloslaskelma 11 Tase 12 Rahoituslaskelma 13 Tilintarkastuskertomus 14 Tässä vuosikertomuksessa ei ole tilinpäätöksen liitetietoja. Täydellinen virallinen tilinpäätös on nähtävissä kotisivuillamme www.kruunuasunnot.fi tai tilattavissa osoitteesta: Kruunuasunnot Oy, Aleksis Kiven katu 45, 00520 Helsinki tai puh. 0207 431 610

Kruunuasunnot Oy lyhyesti Toimiala Kruunuasunnot Oy on asuntojen ja asumisen kehitysyhtiö, jonka emoyhtiö on valtio-omisteinen Governia Oy. Kruunuasunnot Oy omistaa noin 220 asuintaloa, joissa on noin 3100 vuokra-asuntoa 29 paikkakunnalla Raaseporin Dragsvikista Sodankylään. Yhtiö omistaa myös maa-alueita ja noin 40 liikehuoneistoa. Yhtiö kehittää asuntokantaansa monin tavoin kuten peruskorjaamalla, perusparantamalla, rakentamalla ullakkoasuntoja ja muita uusia asuntoja sekä myymällä osan asuntokannastaan. Kruunuasuntojen merkittävin vuokralaisasiakas on puolustusvoimat, jolle on vuokrattu noin 1950 asuntoa. Yhtiön toiminnan eräänä tarkoituksena on omalta osaltaan huolehtia puolustusvoimien asuntotarpeen tyydyttämisestä. Noin 40% yhtiön asuntokannasta vuokrataan kuitenkin yleisille asuntomarkkinoille. Lahden Varuskunnanpuisto 5-8 lähellä kaupungin keskustan palveluja edustaa parhaimmillaan rauhallista ja turvallista asuntoaluetta. Lähes kymmenen vuotta kehitystyötä Kruunuasunnot Oy on perustettu 1999. Perustamisen ensisijainen syy oli tarve tervehdyttää puolustusvoimien omistuksessa ollutta vuokra-asuntokantaa. Perustamiseen vaikutti oleellisesti myös valtion uudistunut kiinteistöstrategia, jonka mukaisesti pyritään lisäämään omistajaohjausta ja tehostamaan kiinteistöjen käyttöä. Kruunuasunnot Oy oli perustamisesta vuoden 2004 loppuun Kapiteeli Oyj:n omistuksessa. Vuoden 2005 alusta lukien yhtiön koko osakekannan omisti 30.4.2009 saakka Solidium Oy, jolloin se jakautui arvopaperiliiketoimintaa harjoittavaksi Solidium Oy:ksi ja kiinteistöliiketoimintaa harjoittavaksi Governia Oy:ksi. Molemmat säilyivät edelleen Valtion omistuksessa. Kruunuasunnot Oy:n osakekanta on ollut jakautumisesta lähtien Governia Oy:n omistuksessa, joka on siten Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö. Kruunuasunnot Oy:n omistukseen siirtyi vuosina 1999-2001 kolmessa vaiheessa noin 5300 puolustusvoimien vuokra-asuntoa. Kruunuasunnot Oy on hankkinut puolustusvoimien asuntokannan lisäksi omistukseensa asuntokantaa myös muualta. Vuoden 2002 alussa käynnistyi kiinteistökannan systemaattinen ja voimakas kehitystyö, joka on edennyt kasvusuuntaisesti vuosina 2003-2009 ja jatkuu edelleen vuosina 2010-2014. Kehitystyö on sisältänyt perusparannusta ja peruskorjausta, asuntojen uustuotantoa, asuntokohteiden ostoja ja erityisesti myyntejä. Kruunuasunnot Oy on perusparantanut eräitä omia asuintalojaan ja rakentanut uusia asuntoja omistamilleen tonteille myyntiä varten. Eräitä purkutoimenpiteitäkin on toteutettu. Erittäin oleellinen kehitystoimenpide on asemakaavoitus, jota on käynnissä useilla paikkakunnilla. Toiminta-ajatus Kruunuasunnot Oy:n toiminta-ajatus on tarjota Puolustusvoimien tarpeita vastaavia vuokraasuntoja ja yleisten markkinoiden tarpeita vastaavia asuntoja sekä kehittää asuntoja ja asumisviihtyvyyttä. Visio Kruunuasunnot Oy on vuonna 2014 kiinteistöjen kehittämistä, asuntojen vuokrausta ja myyntiä harjoittava erityisen vahva yritys, jonka asuntokanta on tarkoituksenmukaista sekä taloudellisesti ja toiminnallisesti tervettä. Yhtiö pystyy tyydyttämään yhteisesti sovittavan osuuden puolustusvoimien ja sen henkilökunnan asuntokysynnästä. Edelläkäyvä asukasviestintäjärjestelmä kehittyi edelleen. Kaikkien Kruunuasunnot Oy:n taloyhtiöiden omat nettisivut otettiin käyttöön. Kuvassa uusi digitaalinen porraskäytävänäyttö ja sen alla perinteinen ilmoitustaulu. Asunto Oy Mikkelin Tyrjänlinna jakaantui kahdeksi yhtiöksi, joista toinen jää vuokra-asuntokäyttöön ja toinen perusparannetaan myytäväksi. Vuoden aikana valmistui Oulun Kenttätie 8 :n perusparannus. Samalla paljastettiin viimeinen tervan valmistusta ja käsittelyä kuvaavasta viiden reliefin sarjasta. Reliefin nimeksi annettiin Käpy. 3

Tapahtui vuonna 2009 Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiöksi Governia Oy Valtio-omisteinen Solidium Oy jakautui 30.4.2009 arvopaperiliiketoimintaa harjoittavaksi Solidium Oy:ksi ja kiinteistöliiketoimintaa harjoittavaksi Governia Oy:ksi. Molempien osakekannan omistaa edelleen Suomen Valtio. Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö on nyt Governia Oy. Governia Oy:n toimitusjohtajana toimii Raimo Korpinen. Rakennuslupaa koskeneen valituksen vuoksi pari kuukautta pysähdyksissä olleet työt jatkuivat Hämeenlinnan Kasarmimme Eessä Asunto Oy:n uudisrakennustyömaalla. Yhteistyö puolustusvoimien kanssa syveni uusien sopimusten myötä Vuoden 2008 lopussa päättyivät puolustusvoimien vuokrasopimukset noin tuhannen asunnon osalta. Tilalle solmittiin kuitenkin uusia ajanmukaisia ja tarkennettuja noin 800 asunnon sopimuksia. Sopimukset täsmäneuvoteltiin pääasiakkaamme tarpeisiin. Osa vapautuneista 200 asunnosta purettiin, osa vuokrattiin sellaisenaan yleisille markkinoille ja osa perusparannettiin. Asuntojen vuokraustoiminta ja kehittäminen toteutui vuorovaikutteisen kumppanuussopimuksen hengessä. Perusparannushankkeita puolustusvoimien tarpeisiin käynnistyi peräti kymmenen. Osa ehti jo valmistuakin. Upinniemen varuskunnan asuntomäärä supistui Alueella toteutettujen perusparannushankkeiden jälkeen purettiin kolme heikkokuntoista kerrostaloa. Rantatie 17-19:ssä sijaitsevissa kiinteistöissä oli 72 asuntoa. Purkutyöt saivat viranomaisilta purkuluvan ja niiden toteutus käynnistyi heinäkuussa. Talojen perusparantaminen ei ollut mahdollista varuskunnan asuntotarpeen hiipumisen ja sotilasalueen aiheuttamien markkinarajoitusten vuoksi. Purkutoimenpiteiden jälkeen Upinniemessä on kuitenkin vielä noin 245 asuntoa. Jäljelle jäänyt asuntokanta paranee voimallisesti, kun vuonna 2009 alkanut Rakentajantie 23-24:n perusparannus valmistuu. Savossa perusparannettiin nopeasti Kuopion Puijonlaaksossa sijaitsevan Sompatie 5:n perusparannus valmistui etuajassa kesällä 2009. Perusparannuksessa talon huoneistoja järjesteltiin uudelleen siten, että aikaisemman 33 asemesta vuokrattavaksi tuli 44 pienempää asuntoa. Malliasunnon esittelytilaisuus houkutteli toukokuussa runsaasti kiinnostuneita paikalle. Vain osa asunnoista vuokrattiin puolustusvoimien väelle, joten tasokkaita vuokra-asuntoja oli tarjolla myös siviileille. Asunnot menivät kuin kuumille kiville eikä tyhjäkäyntiä ole esiintynyt. Helsingin Pohjoisranta 24:n perusparannus alkoi ja asuntoja vuokrattiin väliaikaisesti vapaille markkinoille Massiivisen perusparantamisen yhteydessä talon asuntomäärä kasvaa 48:sta 52:een ullakolle rakennettavien uusien näköala-asuntojen ansiosta. Talosta solmittiin vuokrasopimus puolustusvoimien kanssa. Ennen elokuussa 2009 alkanutta perusparannusta vuokrattiin parisenkymmentä asuntoa helmi-maaliskuusta alkaen heinäkuun loppuun saakka. Väliaikainen vuokraus toteutui nopeasti muutamassa päivässä. Asuntojen vuokrauksesta kerrottiin radiomainoksessa ja nettisivuilla. Oulun Kenttätie 8:n porraskäytävässä temmeltävät oravat ovat osa alueen uusinta kiinteistötaidetta. Jämsän Hallissa asuvat uudet omistajat Jämsän Kuoreveden Hallissa Kruunuasunnoilla oli alun perin omistuksessa 97 asuntoa, jotka pääosin sijaitsivat rivitaloissa. Muutaman vuoden aikana tilanne muuttui täysin. Viisi rivitaloa, joissa oli kolmisenkymmentä asuntoa, purettiin pari vuotta sitten. Kaikki muut asunnot myytiin, pääosin yksityisille ostajille. Viimeisimmät kaupat tehtiin lokakuussa. Edellisenä vuonna tehdyt myynnit aiheuttivat jopa pientä ostohysteriaa, mutta viimeisimmät myynnit toteutuivat rauhalliseen tahtiin. Kymmenkunta asuntoa on edelleen puolustusvoimien käytössä, mutta vuokranantaja vaihtui. Sodankylän Everstiä kohennettiin Sodankylän varuskunnan asuntoalueella Asunto Oy Sodankylän Everstin 24 asuntoa täsmäkohennettiin. Hankkeen myötä asuntojen keittiöt ja kylpyhuoneet perusparannettiin. Nyt ei myöskään lumi tule enää sisään, kun ulko-ovet uusittiin. Kohteen kaikki asunnot on vuokrattu puolustusvoimille. Kuopion Sompatie 5:n perusparannus tuotti Oulun Kenttätiellä paljastettiin tervan valmistusta ja käsittelyä kuvaavan kiinteistötaide- kiinteistöön lisää asuntoja. Laadukkaiden vuokra-asuntojen kysyntä oli alueella varsin sarjan viimeinen, Tervahauta -reliefi. hyvä. Laajasalon Svanströminkuja 7 kasvaa ylöspäin Kruunuasunnot Oy:n tytäryhtiö Aravakruunu Oy omistaa Helsingin Laajasalossa muutama vuosi sitten perusparannetut kolme vuokrataloa, joissa on 120 asuntoa. Alkuvuonna 2010 päätettiin aloittaa rakennushanke, jonka myötä talot saavat viidennen kerroksen. Uusia asuntoja taloihin tulee yhteensä 33. Hanke toteutetaan pitkäaikaisen korkotukilainan turvin. Asuntojen taso ja vuokrat näyttävät muodostuvan erityisen kilpailukykyisiksi. Viidennen kerroksen rakentaminen on myös energiatalouden parantamista. Viides kerros lämmitetään alempien kerrosten hukkalämmöllä. 4

Kruunuasunnot Oy:n organisaatio ja henkilöstö maaliskuussa 2010 H A L L I T U S Puheenjohtaja Raimo Korpinen Toimitusjohtaja Governia Oy Sakari Honkamaa Prikaatikenraali Pääesikunta Kari Iho Valtiotieteen maisteri Pekka Kouri Everstiluutnantti Matti Niemi Ekonomi Toimitusjohtaja Reijo Savolainen Viestintäsihteeri Marja Liiti Talousjohtaja Riitta Blauberg Kehitysjohtaja Juhani Solkinen Kiinteistöhallinto Rakennuttajapalvelu Talousassistentti Aija Ratilainen Asiakaspalvelupäällikkö Helena Nummi Kirjanpitotoimihenkilö Aulikki Koistinen Pääkirjanpitäjä Tuija Roivainen Controller Susanna Somero Controller Tarja Talala Kiinteistösihteeri Minna Huttunen Isännöitsijä Tellervo Korpelin Aluepäällikkö Ari Paajanen Isännöitsijä Markku Strömmer Projektipäällikkö Timo Rautiainen Rakennuttajasihteeri Kirsti Räihä Asiakaspalvelusihteeri Maarit Pentikäinen Asiakaspalvelusihteeri Seija Roivainen Kruunuasunnot Oy:n johtoryhmän muodostavat: Toimitusjohtaja Reijo Savolainen, taloustieteiden maisteri, KJs, HTM, LKV Talousjohtaja Riitta Blauberg, kauppatieteiden maisteri, LKV Kehitysjohtaja Juhani Solkinen, rakennusmestari, LKV 5

Toiminnan vuosi 2009 Kestävää kehitystä ja asumisviihtyvyyttä Vuosi 2009 oli Kruunuasuntojen toiminnan 10-vuotisjuhlaa Juhlavuotta vietettiin mitä suurimmassa määrin työn merkeissä. Hankkeita aloitettiin enemmän kuin vuoden alussa tiedettiinkään. Siihen vaikutti valtiovallan hieman yllättävä suhdanneluontoinen avustuspanos. Korjausavustukset tulivat käyttöön helmikuun 2009 alussa. Avustukset aiheuttivat koko maassa vireää toimintaa. Näin myös Kruunuasunnoissa. Kruunuasunnot aloitti useita hankkeita, jotka eivät olisi käynnistyneet ilman korjausavustuksia. Vuonna 2009 puolustusvoimien tarpeisiin käynnistettiin enemmän kiinteistöjen kehityshankkeita kuin koskaan aikaisemmin. Myös vuosi-investoinnit olivat koko yhtiön historian ajan suurimpia. Toimitusjohtaja Reijo Savolainen Asunto Oy Hämeenlinnan Kasarmimme Eessä harjannostajaisia vietettiin syyskuun alussa. Uudisrakennusten ominaisuuksista nousivat erityisesti esiin energiatalous ja monimuotoinen kiinteistötaide. Upinniemen Rantatie 17-19:ssa purettiin kolme taloteknisesti huonossa kunnossa ollutta kerrostaloa. Purkupäätökseen vaikutti myös puolustusvoimien asuntotarpeen pienentyminen. Tampereen Väinölänkatu 22:n perusparannushankkeen harjannostajaiset juhlittiin syyskuussa. Kuvassa talon nuoria asukkaita muistolieriön muurauspuuhissa. Myönteinen kehitys ollut mittavaa kymmenen toimintavuoden aikana Pääosin puolustusvoimilta siirtyneen massiivisen asuntokannan kehittäminen aloitettiin vuonna 2002. Sen jälkeen perusparantamiseen on investoitu yli 140 miljoonaa euroa vuoden 2009 loppuun mennessä. Lisäksi uustuotantoon ja hankintoihin on sijoitettu yli kymmenen miljoonaa euroa. Kehitysinvestoinnit ovat yhteensä siten yli 150 miljoonaa euroa vuoden 2002 jälkeen. Alkutilanteessa koko asuntokanta paria poikkeusta lukuunottamatta oli perusparannuksen tarpeessa. Vuoden 2009 lopussa Kruunuasunnoilla oli noin 3100 asuntoa, joista 1300 on laajamittaisesti perusparannettu ja 800 on pienimuotoisemmin peruskorjattu. Avainalueiden osalta, joita ovat Helsinki, Hämeenlinna, Hyrylä ja Tampere, perusparannusaste on 60. Muutos on ollut todella merkittävä. Ongelmia on edelleen perusparantamattomissa kohteissa ja niissä riskit ovat kasvaneet. Riskien vuoksi perusparannustyötä jatketaan aktiivisesti. Tavoitteena on, että vuoden 2014 loppuun mennessä 70 prosenttia asuntokannasta on perusparannettu ja lisäksi vielä 15 prosenttia on pienimuotoisesti peruskorjattu. Asuntokannan kilpailukyky on merkittävästi kohentunut Vuonna 2009 oli todettavissa, että asuntokannan kilpailukyky oli kohonnut kouluarvosanoin ilmaistuna vuoden 2002 tasolta 4+ tasolle 7. Parantamisen varaa on vielä, mutta vuonna 2014 lähestytään arvosanaa 8. Myös asuntojen kysyntä Kruunuasuntojen toiminta-alueilla oli lähellä arvosanaa 7, kun lähtötilanteessa kysynnän arvosana oli 5-. Juhlavuoden 2009 loppuun mennessä asuntokanta oli rajusti pienentynyt ja yhtä paljon parantunut. Vuonna 2010 jatketaan vuonna 2009 aloitettuja hankkeita ja uusiakin on luvassa. Investoinnit ylittävät todennäköisesti 24 miljoonaa euroa. Tavoitteena on pyrkiä hyödyntämään käytettävissä olevat korjausavustukset. Kestävän kehityksen tiellä Vuosien 2009 ja 2010 teema on kestävä kehitys. Kaikessa toiminnassa pyritään kestäviin ratkaisuihin. Perusparannuksessa otetaan huomioon tehtävien ratkaisujen kestävyys teknisesti sekä asuntojen kysynnän ja asumisviihtyvyyden osalta. Investoinnit perustuvat strategian mukaiseen kiinteistökohtaiseen liikeidea-ajatteluun, joka ottaa huomioon tulevien asukkaiden erityispiirteet, kilpailukykyiset tekniset ratkaisut ja kannattavat kiinteistön hoitotavat. Energiankulutuksen hallintaan pyritään antamalla jokaiselle kohteelle vuosittaiset energiankulutustavoitteet. Alan uusinta tekniikkaa on sääennusteeseen perustuva lämmityksen ohjausjärjestelmä, joka otettiin käyttöön syksyllä 2009 kaikissa kohteissa. Saadut kokemukset ovat olleet hyvin rohkaisevia. Vuodelle 2010 asetettiin energiankulutustavoitteet, jotka kytkettiin isännöintisopimukseen, jossa järkevälle energiankäytölle ojennettiin porkkanoita. Asukasviestinnän kehittäminen oli osa kestävää kehitystä. Ajatuksena on siirtyä yksittäistiedottamisesta viestintäjärjestelmään. Vuonna 2009 jo aikaisemmin hankitun Kruunu TV:n lisäksi työstettiin omat kotisivut jokaiselle asuntokohteelle. Lisäksi aloitettiin digitaalisten porraskäytävänäyttöjen eli sähköisten ilmoitustaulujen hankkiminen. Kertomusvuoden lopussa näitä oli käytössä jo kuusikymmentä. Asumisviihtyvyys on tärkeä kestävän kehityksen elementti. Omaleimainen osa asumisviihtyvyyttä on kiinteistötaide, jota on toteutettu niin julkisivuihin, porraskäytäviin kuin pihoihinkin. Kokemukset ovat erittäin positiivisia. Taide on lisännyt asuntokohteiden tunnettuutta ja kysyntää. Kiinteistötaide toimii kiinteistön eräänlaisena suojelusenkelinä. Tuhrintaa ja töhrintää ei näissä kiinteistöissä käytännössä ole. Kunnossapitotarve tulee näihin kohteisiin viiveellä muihin verrattuna. Riskienhallintajärjestelmä turvaa positiivisen kehityksen vakaan jatkumisen Riskejä ei järjestelmä poista, mutta auttaa varautumaan niihin. Yhtiön henkilöstö on tässä työssä merkittävä voimavara, joka on valmis omaksumaan uusia toimintamalleja. Riskienhallinta sisältää myös kannattamattomien kohteiden alasajoja, joista ei voida tulevaisuudessakaan kokonaan välttyä. 6

Hämeenlinnaan taidetta ja uusia asuntoja Alueen kehittämisessä parhaat mahdolliset ratkaisut Vuokra-asuntojen kysyntä Hämeenlinnassa täytti odotukset Vuoden loppua kohti mentäessä vuokraustilanne osoitti selviä piristymisen merkkejä. Aikaisemmin kiusannut tyhjäkäynti saatiin korjattua ja vapaisiin asuntoihin uudet asukkaat. Helmikuun alussa 2010 täyttyi viimeksi vuokralaisista Myllymäessä Pajakatu 4-6:n kerrostalot eli Asunto Oy Hämeenlinnan Kasarmimme Eessä. Ne muodostavat alueelle aikaisemmin rakennettujen kerrostalojen kanssa Kruunuasunnot Oy:n Hämeenlinnan asuntojen suurimman keskittymän. Käytössä moderni viestintäjärjestelmä Jokaisessa portaikossa on sähköinen näyttötaulu, josta löytyvät talon asukkaiden nimet, isännöitsijätiedotteet, säätiedotus sekä tärkeät puhelinnumerot. Isännöitsijän on helppo päivittää tietoja ja asukkaat ovat oppineet käyttämään taulua. Kruunuasunnoilla on lisäksi käytössä Kruunu TV, josta voi katsoa tiedotteet ja muita asumiseen liittyviä tietoja ja ohjeistuksia oman television kuvaruudulta. Jokaisella asuntoyhtiöllä on omat asukassivut, joiden kautta voi ottaa yhteyttä vaikkapa isännöitsijään. Aluepäällikkö Ari Paajanen Huippuluokan talotekniikkaa Vuokra-asuntojen talotekniikka Kasarmimme Eessä-taloissa on korkeatasoista. Rakennuksissa on lämmön talteenotolla varustettu ilmanvaihto myös yleisissä tiloissa. Yläpohjan lämmöneriste on tavallista paksumpaa ja ikkunoiden u-arvo vaatimusten mukaista korkeampi. Lisäksi asunnoissa on huoneistokohtaiset lämmön talteenotolla varustetut ilmanvaihtojärjestelmät. Talojen energialuokka on varsin korkea B-luokka, joka perustuu mainittuihin rakenneratkaisuihin ja tarkkaan tilankäytön suunnitteluun. Rakennuksissa ei ole hukkatiloja. Asumisviihtyvyyden lähtökohtana koko asuinkortteli Yleisten tilojen viihtyvyyteen kiinnitettiin runsaasti huomiota. Pajakadun talot ovat Myllymäessä, jolla on oma historiansa. Sitä hyödynsivät Hämeenlinnan Ammattikorkeakoulun opiskelijat lopputöissään. Niinpä heidän taidettaan on porrashuoneissa, julkisivussa ja saunassa sekä yhteispihalla. Teosten teemoina ovat alueen historia lasten leikkeineen. Turvallinen korttelipiha syntyi Kruunuasuntojen kahden kerrostalon perusparantamisen ja kahden uuden rakentamisen yhteydessä. Se on talojen keskellä 1940-luvun malliin. Pihasta saatiin luonteva oleskelutila, kun autopaikat sijoitettiin syrjemmälle, sen molemmille sivuille. Leikkipaikkojen lisäksi pihalla on grillikatos, pihataidetta ja kenttä monenlaisille peleille. Vanhassa muuntamossakin lepää nyt silmä, kun se muutettiin pihataiteeksi käyttämällä vanhoja alueen historiakuvia menneiden aikojen Myllymäestä ja Hämeenlinnasta. Erityistä huomiota kiinnitettiin myös pelastusteiden toimivuuteen ja pelastusohjeisiin. Hämeenlinnassa on yhdeksän vuokrauskohdetta Asuntoja on vuoden 2010 alussa 200. Paria asuntoa lukuun ottamatta kaikki on nyt vuokrattu. Myllymäessä on neljä asunto-osakeyhtiötä, kuusi rakennusta ja asuntoja 147. Vanhassakaupungissa yhtiöllä on neljä rakennusta, joista yksi on kokonaan vuokrattu Panssarisoittokunnalle. Siellä on myös kaksi rakentamatonta tonttia. Kruunuasunnot rakennuttaa itse yhdelle tontille kolmen asunnon rivitaloa. Toiselle tontille on mahdollista rakentaa kahdeksan asunnon pienkerrostalo. Kenraalintalossa on nyt viisi asuntoa, mutta niistä suurin aiotaan jakaa kolmeksi asunnoksi. Lisäksi yhtiöllä on Aulangontie 2:ssa 26 asunnon kerrostalo. Runsaasti keskustelua herättäneen Vanhankaupungin laiturisaunan asemakaava sai lainvoiman ja asukkaiden käyttöön tarkoitettu sauna saadaan viimeisteltyä lopulliseen käyttötarkoitukseensa. Asukkaiden yhteisiä tapaamisia ja vaikkapa pieniä perhejuhlia palvelee myös alueen viinikellari. Hämeenlinnan Upseerirannan arvokiinteistön sisäänkäynti varustettiin asiaankuuluvalla teräskatoksella. Muuntamorakennus iltavalaistuksessa. Pajakatu 4-6:n uudisrakennusten ylimmän kerroksen näköalasaunan kaakeleissa elää Myllymäellä leipäjauhoja tuottanut mylly. Kaikkiaan alueella on kiinteistötaideteoksia 19. 7

Tilinpäätös tilikaudelta 1.1. - 31.12.2009 TOIMINTAKERTOMUS TILIKAUDELTA 1.1. - 31.12.2009 Kruunuasunnot Oy:n perustaminen Kruunuasunnot Oy:n perustamiskirja on allekirjoitettu 1.4.1999 ja yhtiö on merkitty kaupparekisteriin 4.6.1999. Yhtiö perustettiin osana valtion uudistunutta kiinteistöstrategiaa, jonka tavoitteena on ollut omistajaohjauksen lisääminen ja kiinteistöjen käytön tehostaminen. Kruunuasunnot Oy:n perustamisen erityinen syy oli tarve tervehdyttää puolustusvoimien moniongelmaista vuokra-asuntokantaa. Yhtiön omistukseen siirtyi valtiolta 5 329 asuntoa vuosina 1999-2001. Konsernirakenne Kruunuasunnot -konsernin muodostivat emoyhtiö Kruunuasunnot Oy sekä 100%:sti omistetut tytäryhtiö Aravakruunu Oy, 98 asuntoosakeyhtiömuotoista tytäryhtiötä sekä kaksi kiinteistöosakeyhtiömuotoista ja yksi osakeyhtiömuotoinen tytäryhtiö. Lisäksi emoyhtiö omisti yhteensä 38 erillistä asunto-osaketta 36:ssa eri yhtiössä sekä yhteensä 16 kiinteistöä, tonttia ja määräalaa. Kruunuasunnot -konserniin on yhdistelty emoyhtiö ja Aravakruunu Oy sekä pysyvään omistukseen kuuluvat muut 78 tytäryhtiötä. Vaihtuviin vastaaviin kuuluvia 23 100%:sti omistettua tytäryhtiötä ei ole yhdistelty. Kruunuasunnot Oy omisti 33 paikkakunnalla edellä mainituissa yhtiöissä ja kiinteistöissä 31.12.2009 yhteensä 223 rakennuksessa 3106 asuntoa, joista kuudessa rakennuksessa oli 188 aravalainoitettua asuntoa. Aravakruunu Oy on aravalain mukainen niin sanottu yleishyödyllinen yhtiö, johon kuuluu neljä aravasäännösten alaista erillistä vuokranmääritysyksikköä ja yhden aravalainoitetun asunto-osakeyhtiön osakkeita. Aravakruunu Oy:n hallituksen valinnassa ja toiminnassa on noudatettu yhteishallinnosta vuokrataloissa annettua lakia. Kruunuasunnot Oy:n asuntoyhtiöissä on harjoitettu asukasdemokratiaa asukkaiden kokousten ja asukastoimikuntien kautta. Hallinto Kruunuasunnot Oy:n osakekannan vuodesta 2005 lähtien omistanut, valtio-omisteinen Solidium Oy jakautui 30.4.2009 Solidium Oy:ksi ja Governia Oy:ksi. Molempien osakekannan omistaa Suomen valtio. Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö on Governia Oy, joka on keskitetyn omistajaohjauksen piiriin kuuluva valtion erityistehtäviä hoitava yhtiö ja sen toimiala on sijoitustoiminta. Kruunuasunnot Oy:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 23.4.2009 ja ylimääräinen yhtiökokous 27.11.2009. Hallitus kokoontui tilikaudella 11 kertaa ja edellisellä tilikaudella 12 kertaa. Hallituksen jäsenten kokouksiin osallistumisaste oli 92,7% (86,7%). Yhtiön hallitukseen kuuluivat varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka toimitusjohtaja Raimo Korpinen, hallituksen puheenjohtaja, sekä neuvotteleva virkamies Kari Iho, toimitusjohtaja Kari Inkinen, lippueamiraali Antero Karumaa ja everstiluutnantti Pekka Kouri. Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen lopputilikauden hallitukseen kuuluivat Raimo Korpinen, Kari Iho, Antero Karumaa, Pekka Kouri ja ekonomi Matti Niemi. Antero Karumaan pyydettyä eroa 1.1.2010 alkaen hänen tilalleen hallituksen jäseneksi valittiin prikaatikenraali Sakari Honkamaa. Yhtiön toimitusjohtajana toimi Reijo Savolainen, taloustieteiden maisteri, KJs. Yhtiön johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi talousjohtaja Riitta Blauberg, kauppatieteiden maisteri ja kehitysjohtaja Juhani Solkinen, rakennusmestari. Tilintarkastajana on toiminut Tuokko Tilintarkastus Oy KHT-yhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Timo Tuokko, KHT. Henkilöstö Kruunuasunnot Oy:n palveluksessa oli tilikauden aikana keskimäärin 18 henkilöä ja edellisenä tilikautena keskimäärin 20. Tilikauden lopussa palveluksessa oli 17 vakinaista henkilöä, joista naisia 11 ja miehiä 6. Henkilöstön keski-ikä oli tilikaudella keskimäärin 53 vuotta. Lukuihin ei sisälly yksi koko tilivuoden vanhempainvapaalla ollut henkilö. Kaikki palveluksessa olevat henkilöt ovat kokoaikaisessa työsuhteessa. Kaikki palveluksessa olevat henkilöt ovat tilikauden aikana osallistuneet joko kiinteistöalan tai taloushallinnon täydennyskoulutukseen. Vain emoyhtiössä on henkilökuntaa. Isännöinti oli ulkoistettu Helsinkiä, Tuusulaa ja Upinniemeä lukuun ottamatta. Isännöintipalveluita ostettiin Kruunuasunnot Oy:lle ja sen tytäryhtiöille Realia Group -konserniin kuuluvilta yhtiöiltä. Vuokrauspalveluja hankittiin Ovenia Oy:ltä sekä Realia Group -konserniin kuuluvilta yhtiöiltä sekä hoidettiin pääkaupunkiseudulla itse. Kiinteistönhoitopalveluja hankittiin useilta palvelujentuottajilta tarjouskilpailujen perusteella. Liiketoiminnan keskeiset tapahtumat Tilikauden aikana Kruunuasunnot Oy jatkoi vuonna 1999 aloittamaansa toimintaa asuntojen ja asumisen kehitysyhtiönä yhtiön hallituksen vahvistaman toimintastrategian ja alueellisten kehityssuunnitelmien pohjalta. Tilikaudella kiinteistökannan suunnitelmallinen kehitystyö toteutui pääosin tavoitteiden mukaisesti. Kehitystoimenpiteisiin sisältyi perusparantamista, peruskorjausta, kunnossapitotoimia, energiahuollon rationalisointeja, kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden myyntejä, asemakaavoitusta ja myös yhden asuntokohteen purkaminen. Investoinnit perusparannus- ja peruskorjausluonteisiin sekä purkuhankkeisiin olivat yhteensä noin 17,3 miljoonaa euroa ja asuntojen uustuotantoon noin 3,0 miljoonaa euroa. Pääosa perusparannushankkeista kohdistui puolustusvoimien käyttöön tuleviin vuokrataloihin. Tilikauden lopussa käynnissä oli merkittäviä, laajamittaisia perusparannushankkeita Helsingissä, Joensuussa, Kirkkonummen Upinniemessä, Valkealan Vekaranjärvellä ja Tampereella. Tilikauden aikana rakennettiin Hämeenlinnassa merkittävää uustuotantokohdetta. Hämeenlinnan Suomen kasarmin vieressä sijaitseva kaksi kerrostaloa, 32 asuntoa, käsittävä hanke valmistui tammikuussa 2010. Asuntoja myytiin konsernin ulkopuolelle tilikauden aikana yhteensä 208 kpl. Asuntomääriltään eniten kauppoja toteutettiin Oulun Kenttätiellä ja Hiukkavaarassa, Rovaniemen Someronharjulla ja Kajaanin Hoikankankaalla. Asuntojen ja kiinteistöjen myyntituotot olivat yhteensä 8,1 miljoonaa euroa. Myytyjen kohteiden velattomat myyntihinnat olivat 8,5 miljoonaa euroa. Yhtiön omistamien maa-alueiden asemakaavoitus on tärkeä kehitystoimenpide, joka on käynnissä useilla paikkakunnilla. Kaupunginvaltuuston hyväksymästä Hämeenlinnan Vanhankaupungin asemakaavasta tehty valitus hylättiin korkeimmassa hallinto-oikeudessa syksyllä 2009 ja siten asemakaavasta tuli vahva. Yhteistyö puolustusvoimien kanssa oli tilikauden aikana tiivistä ja tuloksellista. Neuvotteluja asuntokohteiden kehittämisestä käytiin 8

monella tasolla Pääesikunnasta aina joukko-osastoihin saakka. Tuloksena oli suuri määrä sopimuksia ja kehityshankkeita. Tärkeimpiä vuonna 2009 käynnistyneitä puolustusvoimia varten toteutettavia kehityshankkeita ovat Upinniemen Rakentajantie, Vekaranjärven Vekarankulma 10 ja Helsingin Pohjoisranta 24. Kaikki asunnot mainituista kohteista on vuokrattu puolustusvoimille. Kaiken kaikkiaan puolustusvoimille oli vuoden 2009 lopussa vuokrattu 1776 (2100) asuntoa. Puolustushallinnon henkilökunnalle oli vuokrattu suoralla sopimuksella 50 asuntoa ja muille 902 asuntoa. Vuokrauskelpoisia asuntoja oli tyhjillään yhteensä 86, korjattavia tyhjillään 205 asuntoa ja käytöstä poistettuja 87 asuntoa. Vuokrauskelpoisista asunnoista oli tilikauden lopussa vuokraamatta 3,1 %. Kruunuasunnot Oy omistaa pääosan tytäryhtiöistä kokonaan. Kruunuasunnot Oy:n toimihenkilöt osallistuvat hallitustyöskentelyn kautta tytäryhtiöiden toiminnan johtamiseen ja koordinointiin. Riskienhallinta ja ympäristöasiat Tilikauden aikana sovellettiin edellisen vuoden lopussa hallituksen hyväksymää riskienhallintajärjestelmää, joka sisältää määritellyt riskialueet ja niihin kohdennettavat toimenpiteet. Riskialueita on viisitoista ja niistä tärkeimpiä ovat asuntokannan tekninen kunto, yhteistyö puolustusvoimien kanssa, asuntojen vuokraus sekä perusparannus- ja peruskorjaustoimenpiteet. Kullekin riskialueelle on nimetty vastuuhenkilö. Kaikki vastuuhenkilöt raportoivat toteuttamistaan riskienhallintatoimenpiteistä ja vastuualueellaan realisoituneista riskeistä kuukausittain. Yhtiön hallitukselle raportoidaan riskienhallinnasta vuosittain. Riskienhallinta sisältyy myös hallituksen hyväksymään vuoden 2010 toimintasuunnitelmaan. Vuoden 2010 riskienhallintatoimenpiteistä on laadittu suunnitelma. Korjausrakentamisessa otetaan huomioon ekologiset näkökohdat ja toimitaan ympäristöystävällisesti. Energiatalous on jatkuvasti esillä sekä rakentamisessa että kiinteistönpidossa. Energian kulutuksen hallinta perustuu vuosittaisiin tavoitteisiin ja jatkuvaan seurantaan. Konsernin tuloslaskelma Konsernin liikevaihto oli 29,4 (27,5) miljoonaa euroa. Liikevaihtoa kertyi 21,0 (21,1) miljoonaa euroa vuokratuotoista ja 0,9 (1,0) miljoonaa euroa käyttökorvauksista. Lisäksi liikevaihtoon sisältyy 7,5 (5,4) miljoonaa euroa kiinteistöomaisuuden myyntejä. Suunnitelman mukaiset poistot olivat 4,1 (3,6) miljoonaa euroa. Vertailuvuonna 2008 kirjattiin lisäksi poikkeuksellisina arvonalentumisina 0,9 miljoonaa euroa vaihto-omaisuusosakkeista eli poistot yhteensä olivat 4,5 miljoonaa euroa. Tehdyt arvonalentumiset vaihto-omaisuudesta vuonna 2009 olivat 1,3 miljoonaa euroa. Konsernin liikevoitto oli 1,3 (0,3) miljoonaa euroa ja konsernin nettomääräiset rahoitustuotot ja -kulut olivat -1,8 (-2,0) miljoonaa euroa sisältäen pääomalainan korkokulut. Konsernin tappio ennen satunnaiseriä, tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 0,5 (1,7) miljoonaa euroa. Tilikauden tappio oli 0,2 (1,3) miljoonaa euroa. Konsernitase Konsernitaseen loppusumma oli 157,5 (162,1) miljoonaa euroa. Kiinteistöyhtiöiden yhdistelystä syntyneet konsernierotukset on syntyvuonna kohdistettu kiinteistöomaisuuteen. Konsernin pysyviin vastaaviin, 120,2 (113,2) miljoonaan euroon, luetaan pitkäaikaiset kiinteistösijoitukset. Vaihtuviin vastaaviin, 37,3 (48,9) miljoonaan euroon sisältyvät myytäviksi luokitellut kiinteistö- ja osakeomistukset olivat 17,1 (16,1) miljoonaa euroa, myyntisaamiset olivat 0,2 (0,2) miljoonaa euroa, muut eri saamiset olivat 6,0 (8,6) miljoonaa euroa sekä konsernin rahoitusomaisuus oli 14,0 (23,9) miljoonaa euroa ja se koostui sijoitusrahasto-osuuksista ja pankkitileistä. Konsernin oma pääoma oli 68,1 (68,3) miljoonaa euroa. Konsernilla oli vierasta pääomaa 89,5 (93,8) miljoonaa euroa. Vieraasta pääomasta 6,3 (7,9) miljoonaa euroa oli lyhytaikaista ja 83,2 (85,9) miljoonaa euroa pitkäaikaista sisältäen pääomaltaan 59,5 miljoonan euron pääomalainan emoyhtiö Governia Oy:ltä. Emoyhtiön tuloslaskelma Kruunuasunnot Oy:n liikevaihto oli 27,6 (25,8) miljoonaa euroa. Liikevaihdossa vuokratuotot ja käyttökorvaukset olivat 20,1 (20,4) miljoonaa euroa. Liikevaihtoon sisältyy lisäksi 7,5 (5,4) miljoonaa euroa kiinteistöomaisuuden myyntejä. Vastikekulut sisälsivät normaalien tilikauden aikana maksettujen vastikkeiden ohella 2,2 (1,5) miljoonaa euroa hankevastikkeita Kruunuasunnot Oy:n omistamissa asunto-osakeyhtiöissä toteutettavia korjaus- ja muutostöitä varten. Emoyhtiön suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalentumiset olivat 1,3 (0,9) miljoonaa euroa. Tilivuoden voitto ennen satunnaisia eriä, tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 2,1 (0,6) miljoonaa euroa. Tilikauden voitto oli 1,5 (0,4) miljoonaa euroa. Emoyhtiön tase Emoyhtiön taseen loppusumma oli 153,7 (160,1) miljoonaa euroa. Pysyviin vastaaviin, 117,6 (113,0) miljoonaa euroa, sisältyy pitkäaikaiseen omistukseen kuuluvat kiinteistösijoitukset sekä lainasaamiset pysyviin vastaaviin sisältyviltä kiinteistöyhteisöiltä. Lainasaamiset pysyviin vastaaviin kuuluvilta kiinteistöyhteisöiltä olivat 32,2 (26,3) miljoonaa euroa. Vaihtuvien vastaavien määrä oli 36,1 (47,1) miljoonaa euroa. Vaihtuviin vastaaviin kuuluvat kiinteistö-omistukset olivat 17,6 (16,5) miljoonaa euroa. Myyntisaamiset olivat 0,1 (0,1) miljoonaa euroa ja muut eri saamiset olivat 5,3 (8,3) miljoonaa euroa. Rahoitusomaisuus oli 13,1 (22,1) miljoonaa euroa. Emoyhtiön oma pääoma oli 62,0 (60,5) miljoonaa euroa. Vierasta pääomaa oli kaikkiaan 91,7 (99,6) sisältäen pääomaltaan 59,5 miljoonan euron pääomalainan emoyhtiö Governia Oy:ltä. Vieraasta pääomasta 76,5 (78,4) miljoonaa euroa oli pitkäaikaista ja 15,1 (21,2) miljoonaa euroa oli lyhytaikaista. Pääomalaina on vakuudeton ja erääntyy maksettavaksi 30.6.2014. Lainalle maksetaan kuuden (6) kuukauden euriborin, kuitenkin enintään neljän (4) prosentin suuruista vuotuista korkoa. Vuoden 2009 korko oli 1,2 (2,4) miljoonaa euroa ja se on kirjattu tilinpäätöksessä velaksi. Pääasialliset pääomalainan ehdot on kerrottu liitetietojen kohdassa 17. 9

Taloudellista toimintaa kuvaavat tunnusluvut Kruunuasunnot konserni Kruunuasunnot Oy, emo 2009 2008 2007 2009 2008 2007 2009 2008 2007 2009 2008 2007 oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu Liikevaihto M 29,4 27,5 55,7 29,4 27,5 55,7 27,6 25,8 54,1 27,6 25,8 54,1 Liikevoitto M 2,6 1,2 13,8 1,3 0,3 13,2 6,5 3,6 15,8 3,0 1,2 8,8 Liikevoitto %:a liikevaihdosta 8,9 4,5 24,7 4,5 1,2 23,7 23,6 14,1 29,1 10,9 4,8 16,3 Oman pääoman tuotto- % 1,1 1,1 8,8 - - 12,3 5,0 4,3 11,5 2,5 0,7 8,7 Sijoitetun pääoman tuotto- % 1,8 1,9 12,0 1,0 1,3 8,8 4,9 4,2 13,2 2,6 2,8 6,6 Omavaraisuusaste- % 43,7 42,5 42,4 43,2 42,1 42,2 42,3 38,7 35,2 40,4 37,8 36,4 Quick ratio 2,3 3,1 4,9 2,3 3,1 4,9 0,9 1,1 1,5 0,9 1,1 1,5 Current ratio 5,0 5,1 6,7 5,0 5,1 6,7 2,0 1,8 2,1 2,0 1,8 2,1 Tunnusluvut on laskettu sekä konsernin että emon osalta seuraavasti: Liikevoitto -% = liikevoitto x 100 liikevaihto Oman pääoman tuotto -% = tulos ennen satunnaiseriä verot x 100 oma pääoma + (vähemmistöosuus) Sijoitetun pääoman tuotto -% = tulos ennen satunnaiseriä + korko- ja muut rahoituskulut x 100 tase 31.12.200X korottomat velat Omavaraisuusaste -% = oma pääoma + (vähemmistöosuus) x 100 tase 31.12.200X saadut ennakot Oikaistuissa tunnusluvuissa liikevoittoa ja tulosta ennen satunnaiseriä on oikaistu tilinpäätöksen arvonalennuksilla ja etukäteisillä hankevastikekuluilla (emo) palauttaen ne ao. tunnusluvun voittoerään liikevoitto- %:ia sekä oman pääoman ja sijoitetun pääoman tuotto- %: ja laskettaessa. Lisäksi oman pääoman tuotto- %:ia laskettaessa on tuottoerään palautettu pääomalainan korko. Näiden oikaistujen tunnuslukujen omaa pääomaa ja taseen loppusummaa on oikaistu tuloksen oikaisua vastaavasti. Oman pääoman tuotto- %:a laskettaessa on omaan pääomaan lisätty pääomalaina ikään kuin se olisi oman pääoman erä. Toimintaympäristö ja tulevaisuuden näkymät Omistusasuntojen kysynnässä ja myyntihinnoissa oli tilikauden lopulla havaittavissa nousua, joka jatkui vielä vuoden 2010 alussa. Mahdollinen korkotason nousu saattaa hillitä asuntomarkkinoita alkaneena vuonna. Kruunuasunnot Oy tulee myymään sekä perusparantamiaan että myös peruskuntoisia kohteita eräillä paikkakunnilla lähinnä yksittäisinä osakekauppoina. Vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt ennallaan tai hieman lisääntynyt väestömäärältään kasvavilla paikkakunnilla. Muilla paikkakunnilla vuokra-asuntojen kysynnässä on ollut laskeva suunta. Vuosi 2010 tullee olemaan edellisen vuoden kaltainen. Vuokra-asuntojen perusparannusta tullaan jatkamaan vuonna 2010 laajamittaisesti sekä markkinoiden että puolustusvoimien tarpeiden pohjalta. Perusparannusinvestointeja tukevat rakennusalan matalasuhdanne ja valtiovallan tukitoimenpiteet. Myös eräitä vuokra-asuntojen uustuotantohankkeita on valmisteilla tavoitteena aloittaa rakennustyöt vuoden 2010 aikana. Yhtiön taloudellisen tilanteen ennakoidaan pysyvän alkaneen tilikauden aikana nykyisellä tasolla. Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelemisestä Konsernin voitonjakokelpoiset varat 31.12.2009 olivat 14 134 761 euroa sen jälkeen, kun pääomalainalle on kirjattu maksettavan korkoa 1 187 667,93 euroa. Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2009 olivat 13 518 360,17 euroa. Kruunuasunnot Oy:n tilikauden tulos osoittaa voittoa 1 543 630,51 euroa. Hallitus esittää, että tilikauden voitto kirjataan taseen vapaan oman pääoman lisäykseksi ja että osinkoa ei jaeta. 10

Tuloslaskelma Kruunuasunnot Kruunuasunnot Kruunuasunnot Oy Kruunuasunnot Oy konserni konserni emoyhtiö emoyhtiö 1.1.-31.12.2009 1.1.-31.12.2008 1.1.-31.12.2009 1.1.-31.12.2008 LIIKEVAIHTO 29 367 006 27 485 651 27 615 114,33 25 760 457,75 Liiketoiminnan muut tuotot 840 515 180 832 828 706,27 695 775,33 Materiaalit ja palvelut Aineet, tarvikkeet ja tavarat Ostot tilikauden aikana 2 915 052 5 350 809 2 915 052,05 5 350 809,04 Varastojen lisäys (-) tai vähennys (+) 4 074 038-238 126 4 074 038,00-238 125,94 Ulkopuoliset palvelut 569 658-7 558 748 480 689-5 593 372 556 718,09-7 545 808,14 473 199,87-5 585 882,97 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot 1 111 857 1 183 942 1 089 771,60 1 150 926,72 Henkilösivukulut Eläkekulut 267 407 238 895 263 969,26 233 191,82 Muut henkilösivukulut 31 500-1 410 764 37 636-1 460 473 30 780,61-1 384 521,47 36 721,61-1 420 840,15 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot -4 122 724-3 612 034-21 749,56-22 054,67 Liiketoiminnan muut kulut -15 784 302-16 681 717-16 483 956,62-18 202 116,47 LIIKEVOITTO 1 330 983 318 887 3 007 784,61 1 225 338,82 Rahoitustuotot ja - kulut Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 0 0 829 536,62 1 447 763,35 Muilta 179 667 1 791 409 166 844,93 1 718 361,81 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille -1 187 668-2 403 750-1 286 724,18-2 626 130,27 Muille - 803 900-1 811 901-1 416 741-2 029 082-636 561,82-926 904,45-1 154 313,18-614 318,29 VOITTO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ -480 918-1 710 195 2 080 880,16 611 020,53 Satunnaiset erät Satunnaiset tuotot 580 145 463 048 - - Satunnaiset kulut 0 580 145-549 835-86 787 - - - - VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖS- SIIRTOJA JA VEROJA 99 227-1 796 982 2 080 880,16 611020,53 Tilinpäätössiirrot Poistoeron vähennys 0 0 1 404,91 468,61 Tuloverot Tilikauden ja aikaisempien tilikausien verot -538 685-169 824-538 654,56-163 711,45 Laskennalliset verot 227 884-310 801 673 894 504 070 - -538 654,56-163 711,45 TILIKAUDEN VOITTO -211 574-1 292 912 1 543 630,51 447 777,69 11

Tase Kruunuasunnot Kruunuasunnot Kruunuasunnot Oy Kruunuasunnot Oy konserni konserni emoyhtiö emoyhtiö 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2009 31.12.2008 V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 12 900 13 300 - - Muut pitkävaikutteiset menot 16 321 29 221 18 561 31 661 13 440,00 13 440,00 15 680,00 15 680,00 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 11 433 098 11 857 237 2 600,00 6 845,00 Rakennukset ja rakennelmat 94 929 068 94 732 117 214 044,89 224 834,70 Koneet ja kalusto 815 982 591 638 23 242,03 19 926,64 Muut aineelliset hyödykkeet 2 536 314 2 835 034 3 775,00 4 530,00 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 10 395 082 120 109 544 3 132 071 113 148 097-243 661,92-256 136,34 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 0 0 85 138 834,97 86 442 928,54 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 0 0 32 212 418,52 26 319 398,52 Muut osakkeet ja osuudet 80 614 10 075 - - Muut saamiset 26 702 107 316 35 854 45 929-117 351 253,49-112 762 327,06 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus Muu vaihto-omaisuus 17 098 571 16 127 132 17 554 975,40 16 513 981,20 Saamiset Lyhytaikaiset Myyntisaamiset 214 000 195 477 108 450,02 112 623,15 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 4 447 323 5 903 244 5 217 155,46 6 410 444,32 Muut saamiset 20 064 63 059 18 587,19 5 313,55 Siirtosaamiset 1 535 814 6 217 201 2 669 289 8 831 069 103 815,85 5 448 008,52 1 917 446,02 8 445 827 04 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit 2 320 2 318 2 320,36 2 318,15 Rahat ja pankkisaamiset 13 962 623 23 904 278 13 091 140,14 22 110 342,45 V a s t a a v a a y h t e e n s ä 157 526 796 162 090 484 153 704 799,83 160 106 612,24 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma 13 000 000 13 000 000 13 000 000,00 13 000 000,00 Ylikurssirahasto 35 515 660 35 515 660 35 515 662,94 35 515 662,94 Edellisten tilikausien voitto 19 769 154 21 036 426 11 974 729,66 11 526 951,97 Tilikauden voitto -211 574-1 292 912 1 543 630,51 447 777,69 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero 0 0 10 123,34 11 528,25 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Pääomalaina 59 500 000 59 500 000 59 500 000,00 59 500 000,00 Lainat rahoituslaitoksilta 21 744 988 24 119 822 17 037 037,13 18 918 518,59 Laskennalliset verovelat 1 905 315 83 180 303 2 284 954 85 904 776-76 537 037,13-78 418 518,59 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 2 334 686 2 185 877 1 881 481,46 1 881 481,46 Saadut ennakot 106 666 126 395 71 437,73 83 288,03 Ostovelat 1 107 205 1 008 762 291 987,24 185 561,46 Velat saman konsernin yrityksille 1 432 129 3 098 958 11 937 214,60 17 964 439,06 Muut velat 688 346 829 441 565 243,90 706 618,44 Siirtovelat 604 221 6 273 253 677 101 7 926 534 376 251,32 15 123 616,25 364 784,35 21 186 172,80 V a s t a t t a v a a y h t e e n s ä 157 526 796 162 090 484 153 704 799,83 160 106 612,24 12

Rahoituslaskelma Konserni Konserni Emoyhtiö Emoyhtiö 2009 2008 2009 2008 Liiketoiminnan rahavirta Liikevoitto 1 330 983,00 318 887,000 3 007 784,61 1 225 338,82 Oikaisut: Poistot ja arvonalentumiset 4 122 724,00 3 612 034,00 21 749,56 22 054,67 Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua 0,00 0,00 0,00 0,00 Muut oikaisut 1 369 430,00 1 167 723,00 1 286 168,00 917 960,00 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 6 823 137,00 5 098 644,00 4 315 702,17 2 165 353,49 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten korottomien liikesaamisten muutos 2 439 111,48-1 942 868,22 1 135 911,73-227 745,35 Vaihto-omaisuuden muutos -2 257 607,00-2 398 187,00 2 787 870,00-1 156 085,94 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos - 2 300 436,00 2 662 489,00-1 168 984,80 517 971,18 Lyhytaikaisten korollisten velkojen muutos 0,00 0,00-3 739 017,84-3 310 757,76 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 4 704 205,48 3 420 077,78 3 331 481,26-2 011 264,38 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -3 223 997,00-3 781 347,00-3 121 463,67-3 745 933,86 Saadut korot liiketoiminnasta 354 423,52 1 650 274,22 1 171 137,60 3 024 990,38 Maksetut välittömät verot 1 192 090,00-2 795 023,00 1 192 119,94-2 788 909,94 Liiketoiminnan rahavirta (A) 3 026 722,00-1 506 018,00 2 573 275,13-5 521 117,80 Investointien rahavirta Nettoinvestoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -11 126 384,00-10 726 756,00-14 280,10-2 545,00 Investoinnit muihin sijoituksiin -61 387,00 28 844,00-3 873 986,67-3 686 696,18 Luovutustulot muista sijoituksista Myydyt tytäryhtiöosakkeet 70 293,00 0,00 70 293,00 0,00 Myönnetyt lainat 0,00 0,00-6 234 000,00-4 174 000,00 Lainasaamisten takaisinmaksu 0,00 0,00 340 980,00 390 317,88 Investointirahavirran muut oikaisut 345 128,00-336 550,00 Investointien rahavirta (B) -10 772 350,00-11 034 462,00-9 710 993,77-7 472 923,30 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot/takaisinmaksut 148 809,00 28 985,00 0,00 0,00 Pitkäaikaisten lainojen nostot/takaisinmaksut -2 344 834,00-1 091 347,00-1 881 481,46-1 881 481,46 Maksettu konserniavustus 0,00 0,00 0,00 0,00 Rahoituksen rahavirta (C) -2 196 025,00-1 062 362,00-1 881 481,46-1 881 481,46 Rahavarojen muutos (A+B+C) -9 941 653,00-13 602 842,00-9 019 200,10-14 875 522,56 Rahavarat tilikauden alussa 23 906 596,00 37 509 438,00 22 112 660,60 36 988 183,16 Rahavarat tilikauden lopussa 13 964 943,00 23 906 596,00 13 093 460,50 22 112 660,60-9 941 653,00-13 602 842,0-9 019 200,10-14 875 522,56 13

Tilintarkastuskertomus TILINTARKASTUSKERTOMUS Kruunuasunnot Oy:n yhtiökokoukselle Olemme tarkastaneet Kruunuasunnot Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.- 31.12.2009. Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta ja siitä, että se antaa oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lain mukainen ja että varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty. Tilintarkastajan tulee suorittaa tilintarkastus Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti ja sen perusteella antaa lausunto tilinpäätöksestä. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää ammattieettisten periaatteiden noudattamista ja tilintarkastuksen suunnittelua ja suorittamista siten, että saadaan kohtuullinen varmuus siitä, että tilinpäätöksessä ei ole olennaisia virheellisyyksiä ja että hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja ovat toimineet osakeyhtiölain mukaisesti. Tilintarkastustoimenpiteillä tulisi varmistua tilinpäätöksen lukujen ja muiden tietojen oikeellisuudesta. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan ja arvioihin riskeistä, että tilinpäätöksessä on väärinkäytöksestä tai virheestä johtuva olennainen virheellisyys. Tarvittavia tarkastustoimenpiteitä suunniteltaessa arvioidaan myös tilinpäätöksen laadintaan ja esittämiseen liittyvää sisäistä valvontaa. Lisäksi arvioidaan tilinpäätöksen yleistä esittämistapaa ja laatimisperiaatteita sekä johdon tilinpäätöksen laadinnassa soveltamia arvioita. Tilintarkastus on toteutettu Suomessa noudatettava hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Käsityksemme mukaan olemme suorittaneet tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvia tarkastustoimenpiteitä lausuntoamme varten. Lausunto Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös antaa Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Puollamme tilinpäätöksen vahvistamista. Hallituksen esitys taseen osoittaman voiton käyttämisestä on osakeyhtiölain mukainen. Puollamme vastuuvapauden myöntämistä hallituksen jäsenille sekä toimitusjohtajalle tarkastamaltamme tilikaudelta. Helsingissä 18. maaliskuuta 2010 Tuokko Tilintarkastus Oy KHT- yhteisö Timo Tuokko KHT 14

Asunto Oy Kontiolahden Josefiina päätettiin perusparantaa puolustusvoimien kanssa tehdyn pitkäaikaisen vuokrasopimuksen mukaisesti tarkkaan ohjatuilla toimenpiteillä. Täsmäperusparannustyöhön sisältyvät talojen vesikatot sekä tarvittava osa kylpyhuoneista ja keittiöistä. Työt toteutetaan talojen ollessa asuttuina. Joensuun Kirkkokatu 2:ssa käynnistyi vuonna 2009 laajamittainen, kahta vuokrataloa koskeva perusparannus. Ensimmäinen talo valmistui puolustusvoimien henkilöstön käyttöön tammi-helmikuussa 2010. Harjannostajaisten yhteydessä paljastettiin talon päädyn karjalaisaiheinen, kuvanveistäjä Jorma Parkkarin suunnittelema ja toteuttama Kantele-reliefi. Taideteos helpottaa talojen löytämistä ja tunnistamista. Ainutlaatuiseksi reliefin tekee tasatunnein soiva kantelemusiikki. Tampereen välittömässä tuntumassa Nokialla Viertokuja 16:ssa sijaitsevan Asunto Oy Kalkun Kessun perusparannus aloitettiin joulukuussa. Talossa on 12 asuntoa ja ne tulevat vuokrattaviksi vapaille markkinoille. Talon läheisyyteen tulee aikanaan myös uusia asuintaloja, kun aloitettu asemakaavoitus valmistuu. 15

Hämeenlinnan Vanhankaupungin laiturisaunan asemakaava vahvistettiin. Vuodesta 2007 keskeneräisenä ollut rakennus viimeistellään valmiiksi alueen asukkaiden tarpeisiin mahdollisimman pian. Helsingin Pohjoisranta 24:n asuntomäärä kasvaa 48:sta 52:een uusien ullakolle rakennettavien näköala-asuntojen ansiosta. Kahdeksanteen kerrokseen rakennetaan näköalasauna asukkaiden käyttöön. Kaikki asunnot on vuokrattu puolustusvoimille. Tampereen Väinölänkatu 22:n porraskäytävätaide kuvaa tamperelaislapsia 1950- ja 1960-luvuilla. Kruunuasunnot Oy Aleksis Kiven katu 45 00520 Helsinki www.kruunuasunnot.fi puhelin 0207 431 610