29.3.2011 Natalia Nikola Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulu Email: natalia.nikola@gmail.com Puh. 040 311 6068
Agenda Motivaatio Tutkimuksen tavoitteet Tietolähteet ja tärkeimmät muuttujat Tulokset putkiremontin hintavaikutuksesta Absoluuttinen hintavaikutus Hintavaikutus remontin estimoidut kustannukset huomioitaessa Hintavaikutus remontin todelliset kustannukset huomioitaessa Remonttivälin vaikutus tuloksiin Hintaryhmän vaikutus tuloksiin
Motivaatio: Putkiremonteilla merkittävä vaikutus yksilön varallisuuteen 76% keskivertosuomalaisen omaisuudesta koostuu omasta ja vapaa-ajan asunnosta sekä kiinteistösijoituksista (Tilastokeskus 2004). Putkiremontilla merkittävä vaikutus asunnon arvoon Aihe on kiinnostava ostajien, myyjien, asuntosijoittajien, kiinteistövälittäjien ja isännöitsijöiden kannalta. Aihetta ei aiemmin tutkittu Suomen Korkein oikeus määräsi sakkoja SKV:lle tapauksesta, jossa SKV:n kiinteistövälittäjä ei ollut kertonut ostajalle tulevasta putkiremontista riittävän hyvin ja selkeästi (Marras 2009) Putkiremontteja on tehty lähivuosina paljon, mutta niiden määrä kasvaa entisestään Kirjoita teksti tähän kenttään Lähde: Tilastokeskus, Korkein oikeus, lehtien Internet-sivut 3
Tavoite: selvittää remontin vaikutus asunnon hintaan ennen ja jälkeen Tärkeimmät tutkimuskysymykset: Miten putkiremontti vaikuttaa asunnon hintaan? Onko hinnanmuutos riittävä kattamaan putkiremontin kustannukset? Kuinka remonttiajankohdan läheisyys vaikuttaa hintaan? Lisäksi tutkittiin, kuinka remonttien välisen ajan pituus ja asunnon hinta vaikuttavat asunnon hinnoitteluun ennen putkiremonttia
Tietolähteet ja tärkeimmät muuttujat Tiedonlähde Kuvaus Käytetyt muuttujat Myynti-ilmoitukset 2002-2008 Kiinteistömaailman kauppatiedot 1/2005-6/20 Remonttiaika (aloitus- & lopetusvuosi) Kuntotutkimus- ja remonttisuunnitelma-ajat Tontin omistus ja koko Taloyhtiön koko (m 2 ja asuntojen lkm) Remonttiaika (aloitus- & lopetusvuosi) Kuntotutkimus- ja remonttisuunnitelma-ajat (11/2009 6/20) HSP Hintaseurantapalvelu Kiinteistövälittäjien kaupat 1/2000-6/20 Velaton myyntihinta Asunnon koko ja huoneiden lkm Asunnon kunto ja kerros Kauppakuukausi ja-vuosi Postinumero Rakennusvuosi Real estate managers Tiedot noin 40 putkiremontista ja remontoiduista taloyhtiöistä Remontin hinta Remontin laajuus ja remonttitekniikka Perustiedot taloyhtiöistä 5
Tulokset: Tuleva putkiremontti alentaa hintoja selkeästi Hintaero kontrolliryhmään % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % - % -12 % - -9-8 Putkiremontin hintavaikutus -7-6 -4-3 -2-1 Remontti käynnissä Remontin viimeinen vuosi Hintoja laskeva vaikutus alkaen n. 6 vuotta ennen remonttia. Hinnanalennus kasvaa remontin lähestyessä 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Aika remonttiin / remontista Asunnoista maksetaan n. 3 % preemio pian remontin jälkeen
Tulokset: Havaittu hinnanalennus ei riitä kattamaan remontin kustannuksia Putkiremontin hintavaikutus estimoidut kustannukset Hintaero kontrolliryhmään 25 % 20 % 15 % Asunnot selkeästi ylihinnoiteltuja ennen remonttia ts. remontin kustannuksia ei huomioida riittävästi % 5 % 0 % % - % - -9-8 -7-6 -4-3 -2-1 Remontti käynnissä Remontin viimeinen vuosi Ylihinnoittelu vähenee remontin lähestyessä 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Aika remonttiin / remontista Huom. Remontin viimeisen vuoden tulokset eivät ole luotettavia, koska ei tiedetä, onko velka jo lisätty asunnon hintaan
Rem. meneillään Rem. viim. vuosi Esimerkki: Ylihinnoittelun määrä kun asunnon kontrolliryhmän hinta 0,000 Asunnon hinta ja tulevan putkiremontin kustannukset(000 ) 150 Ylihinnoittelu ennen remonttia 0 120 117 116 115 113 112 111 113 118 3 3 3 Yli kontrolliryhmän hinnan maksettava hinta 50 Kontrolliryhmä Putkiremontoitavat asunnot 0-7 -6-4 -3-2 -1 1 2 3 X Axis Huom. Remontin viimeisen vuoden tulokset eivät ole luotettavia, koska ei tiedetä, onko velka jo lisätty asunnon hintaan
Tulokset: Todellisia kustannuksia tarkasteltaessa ylihinnoittelu suurempaa Putkiremontin hintavaikutus todelliset kustannukset Hintaero kontrolliryhmään 50 % 40 % Ylihinnoittelu kustannusestimaatteja käytettäessä 11-19% ja todellisia kustannuksia käytettäessä 16-25% ajankohdasta riippuen 30 % 20 % % 0 % - % -20 % -30 % -40 % - -9-8 -7-6 -4-3 -2-1 Remontti käynnissä Remontin viimeinen vuosi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Aika remonttiin / remontista Huom. Remontin viimeisen vuoden tulokset eivät ole luotettavia, koska ei tiedetä, onko velka jo lisätty asunnon hintaan
Rem. meneillään Rem. viim. vuosi Tulokset: Ennenaikainen remontti lisää ylihinnoittelua Lyhin remonttiväli (alle 45 v.) Pisin remonttiväli (yli 49 v.) Hintaero kontrolliryhmään 30 20 Remonttivälin vaikutus remontin hinnoitteluun Ylihinnoittelu suurinta kun remontti tehdään aikaisin Lyhyt Keskipitkä Pitkä Kaikki havainnot 0 - - -9-8 -7-6 -4-3 -2-1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Years to/from repair
Rem. meneillään Rem. viim. vuosi Tulokset: Ylihinnoittelu suurempaa halvoissa asunnoissa Halvimmat asunnot Kalleimmat asunnot Hintaero kontrolliryhmään 20 15 5 0 Hintaryhmän vaikutus remontin hinnoitteluun Alin hinta 2. kvintiili 3. kvintiili 4. kvintiili Ylin hinta Kaikki havainnot Huom. Ylihinnoittelun taso ei todellinen, johtuen regression spesifikaatiosta Aika remonttiin / remontista - -9-8 -7-6 -4-3 -2-1 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Tulokset tiivistettynä Tuleva putkiremontti alentaa hintoja selkeästi Asuntojen hintojen havaittiin alkavan laskea noin kuusi vuotta ennen remonttia Hinnat sitä alhaisempia mitä lähempänä remontti on (-3% kuusi vuotta ennen ja -9% vuotta ennen remonttia) Remontin jälkeen maksetaan noin kolmen prosentin preemio Havaittu hinnanalennus ei riitä kattamaan remontin kustannuksia Ylihinnoittelu estimoiduilla kustannuksilla laskettuna 18% kuusi vuotta ja 11% vuotta ennen remonttia Todellisilla kustannuksilla laskettaessa ylihinnoittelu vielä suurempaa Halvemmissa asunnoissa ylihinnoittelu ennen remonttia on suhteellisesti suurempaa kuin kalliimmissa asunnoissa Remontin hinta suhteellisesti suurempi verrattuna asunnon hintaan Ennenaikainen remontti lisää ylihinnoittelua Remonttikustannusten arvo ostohetkellä sitä suurempi, mitä lähempänä remontti on