Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 KIINTEISTÖLAUTAKUNTA ESITYSLISTA 10-2017 KOKOUSKUTSU Kokousaika 18.5.2017 klo 16:00 Kokouspaikka Lautakunnan sali, Ksv (Kansakoulukatu 3) Käsitellään Tällä esityslistalla mainitut asiat
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 Asia Sivu VIRASTOPÄÄLLIKKÖ 1 Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen sekä pöytäkirjan tarkastajien valinta 1 2 Asiantuntijoiden kuuleminen 2 3 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle alueen varaamiseksi kaksivaiheisella varausmenettelyllä SRV Yhtiöt Oyj:lle Mannerheimintien ja Malminkadun välisiltä katu- ja puistoalueilta UrBaana-hankkeen tutkimista ja suunnittelua varten 4 Vastaus As. Oy Helsingin Villa Furunäsille kauppahinnan ja maanvuokran alentamista koskevan reklamaation johdosta 3 14 TILAKESKUS 1 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Kalasataman korttelitalon 2. vaiheen hankesuunnitelman hyväksymiseksi 2 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Lapinmäen päiväkodin (Lasten päiväkoti Lapinmäki) hankesuunnitelman hyväksymiseksi 3 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Oulunkylän ala-asteen peruskorjauksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamiseksi 4 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle opetusviraston Stadin ammattiopiston tilojen vuokrasopimuksen jatkamiseksi 5 Viipurinkatu 2:n 4. ja 6. kerroksen peruskorjauksen hankesuunnitelman hyväksyminen 18 23 30 33 36 6 Sturenkatu 2:n väistötilojen hankesuunnitelman hyväksyminen 39 7 Lasten päiväkoti Linnunlaulun sisäilmakorjausten hankesuunnitelman hyväksyminen 8 Töyrynummen ala-asteen vesikaton korjauksen ja tiivistyskorjauksien hankesuunnitelman enimmäishinnan korottaminen 9 Roihuvuoren monipuolisen vanhustenkeskuksen tiiliverhoilun uusiminen; urakoitsijan valinta 43 46 49 10 Jätkäsaaren peruskoulun rakentaminen; urakoitsijan valinta 52
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 11 Sofianlehdon A-talon perusparannushankkeen kokonaisurakan hyväksyminen 12 Botby grundskolanin perusparannusaikaisten väistötilojen hankkiminen ja alueen rakentaminen 13 Jakomäen keskiosan kehittämishankkeen arkkitehtuurikutsukilpailun päättäminen 14 Asunto Oy Kukkaskartanon Palvelutalo -nimisen yhtiön osakkeiden numerot 7018-7198 myyminen 15 Asunto Oy Tehtaankatu 25 -nimisen yhtiön osakkeiden numerot 401-476 myyminen 55 58 61 67 69 16 Tehdaskiinteistöt Oy Kisällintalo -nimisen yhtiön osakkeiden myyminen 71 17 Rakennuksen myyminen osoitteesta Heikinniementie 2 73 18 Asunto Oy Kalastajatorpantie 10 -nimisen yhtiön museohuoneiston myyminen 19 Oikaisuvaatimus kiinteistöviraston tilakeskuksen asuntovuokrauksen vuokrauspäällikön päätöksestä koskien vuokrahyvitystä remontin ajalta 20 Kiinteistölautakunnan lausunto kaupunginhallitukselle kaupunginvaltuutettu Björn Månssonin ym. valtuustoaloitteesta koskien huonokuuloisten ja kuulovammaisten huomioon ottamista 21 Kiinteistölautakunnan lausunto kaupunginhallitukselle kaupunginvaltuutettu Kauko Koskisen ym. valtuustoaloitteesta koskien Malmin lentoaseman lentokonehallin vuokraamista 77 79 81 83 TONTTIOSASTO 1 Katajanokan vanhan satamamakasiinin maanvuokrasopimuksen muuttaminen (Katajanokka, tontti 8188/3) 2 Sato Oyj:lle varatun asuntotontin varausehtojen muuttaminen sekä esitys kaupunginhallitukselle tontin myyntiperusteiden määräämiseksi (Länsisatama, Jätkäsaari, tontti 20828/8) 85 92 3 Määräalan (pientalo) pitkäaikainen vuokraaminen Meilahdesta 99 4 Kaksi oikaisuvaatimusta kiinteistölautakunnan päätöksestä koskien venealan yrittäjille vuokrattujen teollisuustonttien ja määräalojen vuokrasopimusten muuttamista (Lauttasaari, tontit 31129/2 ja 4 ja määräalat tilasta 91-414-1-276) 104
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 5 Pöydälle 20.04.2017 ja 04.05.2017 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Jätkäsaaren tornihotellin ja kongressikeskuksen suunnitellun tontin myymiseksi (Länsisatama, Jätkäsaari, kiinteistöt 20803/4 ja 91-20-9906-101) 110 6 Kiinteistön myyminen Laajasalosta 115 7 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n toiminta-alueen laajentamiseksi sopimusalueelle 2 sekä sopimusmallien ja osakkeiden merkintäperiaatteiden hyväksyminen (Laajasalo, Hopealaakso ja Haakoninlahti 1) 118 8 Ympäristölaboratorioanalyysien hankinnan puitesopimus 134 9 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle maankäyttösopimuksen tekemiseksi Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 7:n ja Asunto Oy Helsingin Kaarenjalka 5:n kanssa liittyen asemakaavan muutosehdotukseen nro 12415 139 10 Hankealueen perustaminen Mellunkylässä 141 11 Tontin pitkäaikainen vuokraaminen Helsingin Osuuskauppa Elannolle perustettavan yhtiön lukuun (Viikki, tontti 36261/1) 12 Pasilan Postipuiston pohjoisosan asuinkortteleita ym. koskevan ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn ratkaiseminen sekä esitys kaupunginhallitukselle toteutus- ja kiinteistökauppojen esisopimusten hyväksymiseksi (korttelit 17114-17118 ja 17120-17122) 13 Määräalan pitkäaikainen vuokraaminen Hyötykasviyhdistys - Nyttoväxtföreningen r.y.:lle perustettavan yhtiön lukuun (Vanhakaupunki, määräala tilasta 91-408-1-0) 14 Helsingin Yrittäjätalo Oy:lle liike-, toimisto- ja teollisuustarkoitukseen tontista 10575/28 vuokratun alueen uudelleen vuokraaminen sekä esitys kaupunginhallitukselle osto-option lisäämiseksi vuokrasopimukseen (Sörnäinen, tontti 10575/28) 15 Teollisuustontin vuokrasopimuksen muuttaminen opetuskäyttöön sekä esitys kaupunginhallitukselle osto-option lisäämiseksi maanvuokrasopimukseen (Lauttasaari, Vattuniemi, tontti 31125/6) 143 146 165 178 184 HALLINTO-OSASTO/KV 1 Kaupungin viranomaisten päätösten seuraaminen 191 VIRASTOPÄÄLLIKKÖ
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 5 Viraston tiedotuksia 192 6 Tämän kokouksen päätösten täytäntöönpano 193
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 1 (193) Vp/1 1 Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen sekä pöytäkirjan tarkastajien valinta Päätösehdotus päättää todeta kokouksen laillisesti koolle kutsutuksi ja päätösvaltaiseksi. Samalla kiinteistölautakunta päättää valita pöytäkirjantarkastajiksi jäsenet Ingervon ja Hytin sekä varatarkastajiksi jäsenet Das Bhowmikin ja Hamidin. Esittelijä virastopäällikkö Jaakko Stauffer Muutoksenhaku Muutoksenhakukielto, valmistelu tai täytäntöönpano
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 2 (193) Vp/2 2 Asiantuntijoiden kuuleminen Päätösehdotus päättää kuulla asiantuntijoita. Esittelijä virastopäällikkö Jaakko Stauffer Muutoksenhaku Muutoksenhakukielto, valmistelu tai täytäntöönpano
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 3 (193) Vp/3 3 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle alueen varaamiseksi kaksivaiheisella varausmenettelyllä SRV Yhtiöt Oyj:lle Mannerheimintien ja Malminkadun välisiltä katu- ja puistoalueilta UrBaana-hankkeen tutkimista ja suunnittelua varten HEL 2014-002080 T 10 01 01 00 Kiinteistökartta 61/672 495, Eteläinen Rautatiekatu Esitysehdotus A esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus varaisi SRV Yhtiöt Oyj:lle UrBaana-hankkeen tutkimista ja jatkokehittämistä varten 31.12.2018 saakka Helsingin kaupungin 2. kaupunginosassa (Kluuvi) sijaitsevasta katualueesta 91-2-9901-100 (Mannerheimintie) ja puistoalueesta 91-2-9906-100 sekä Helsingin kaupungin 4. kaupunginosassa (Kamppi) sijaitsevista katualueista 91-4-9901-100 ja 91-4-9901-0 (Eteläinen Rautatiekatu) sekä puistoalueesta 91-4-9906-100 (Baana kevyen liikenteen raitti) muodostuvan Mannerheimintien ja Malminkadun välille sijoittuvan liitteen nro 1 mukaisen noin 14 138 m²:n suuruisen alueen seuraavin ehdoin: 1. Lähtökohdat Hakijan hakemuksessaan ja sen liitteessä esittämät tavoitteet ja toimintamallit ovat lähtökohtana hankkeen jatkokehittelylle. 2. Hankkeen alustava rakennusoikeus Hakijan ideasuunnitelmassa varausalueelle esitetään täydennysrakentamista noin 50 000 k-m² osittain kansirakenteiden päälle. 3. Toiminnalliset selvitykset Varauksensaajan tulee laatia toiminnallinen selvitys, jossa esitetään kokonaisuuden toiminta-ajatus ideasuunnitelmaa tarkemmin ja osoitetaan likimääräisesti eri käyttötarkoituksien määrät, keskinäiset suhteet ja sijoittuminen sekä toiminnan edellytyksiin vaikuttavat tekijät. Samalla tulee konkretisoida, mitä kansalaisyhteiskunnan tiloilla ja kansalaisten osallistumisella hankkeeseen tarkoitetaan ja miten tämä liitetään suunnitteluun. Toiminta-ajatuksesta tulee ilmetä myös rakennusten ja rakenteiden tulevat omistajat (kaupunki / yksityinen) ja omistusten rajapinnat suhteessa käyttötarkoituksiin. Toiminnallinen selvitys on tärkeää myös alueen sijainnin takia. Se sijaitsee nykyisten keskustatoi-
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 4 (193) Vp/3 mintojen reuna-alueella ja rajautuu Etu-Töölön asuntoalueeseen. Toisaalta vyöhyke yhdistää Länsisataman Töölönlahden alueen ja Keskuspuiston kanssa. 4. Uuden rakennetun ympäristön sijoittuminen ja massoittelu sekä uusi arkkitehtuuri ja muotoilu Varauksensaajan tulee laatia selvitys täydennysrakentamisen tarkennetusta sijoittumisesta, massoittelusta ja korkeuksista sekä kuvata kaikki asiaan vaikuttavat tekijät. Selvityksessä tulee ottaa huomioon aluetta ympäröivä rakennettu ja suunniteltu ympäristö sekä esitettyjen ratkaisujen toteuttamiskelpoisuus. Olemassa olevien tilojen päälle rakentamisen ja kattamisen mahdollisesti edellyttämät tekniset ratkaisut sekä niiden edellyttämät tilavaraukset ja kustannukset tulee huomioida suunnittelussa. Autotalojen ja Tennispalatsin kohdalla tulee tarkastella suunnitelman sellaista variaatiota, joka sijoittuu tai kaartuu (liittyy) lähemmäksi Autotaloja ja Tennispalatsin päätyä. Tämä vaihtoehtosijainti olisi myös lähellä Kamppi-Töölönlahti -osayleiskaavan tarkoittamaa täydennysrakentamista. Myös hakemuksen ajatus innovatiivisesta arkkitehtuurista ja muotoilusta tulee kuvata tarkemmin. Keskustassa kaikista merkittävistä suunnittelukohteista on edellytetty arkkitehtuurikilpailujen järjestämistä. Eri käyttötarkoituksilla on erilaiset toiminnalliset ja lainsäädännöstä johtuvat vaatimukset kohteen suunnittelulle, ominaisuuksille ja lähiympäristölle. Tämä tulee ottaa huomioon jatkoselvityksissä. 5. Keskustatunnelin tilavaraus Keskustatunneli sisältyy oikeusvaikutteisiin maakuntakaavaan, yleiskaavaan 2002, Helsingin uuteen yleiskaavaan (Kvsto 26.10.2016) sekä maanalaiseen yleiskaavaan. Keskustatunnelin tilavaraus sisältyy myös Leppäsuon, Pikkuparlamentin ja Töölönlahden asemakaavoihin. Keskustatunnelin tilavarauksen lähtökohtana on Keskustatunnelin vuoden 2007 asemakaavaehdotus nro 11660 sekä siihen liittyvä liikennesuunnitelma ja rakennetekninen yleissuunnitelma vuodelta 2006. Näissä Keskustatunneli esitetään pintatunnelina. Varauksensaaja esittää ideasuunnitelmassa Keskustatunnelin uudeksi linjausvaihtoehdoksi syvätunnelia. Mikäli varauksensaajan ehdottaa vaihtoehtoista linjausta Keskustatunnelille, tulee sen jatkaa selvittelyä ja suunnittelua toteutuskelpoisen linjauksen löytämiseksi. Linjauksen tulee sopia jo hyväksyttyjen asemakaavojen mukaiseen tilavaraukseen ja kyseisten alueiden jo toteutettui-
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 5 (193) Vp/3 hin rakenteellisiin varauksiin sekä linjauksessa tulee huomioida olemassa olevat kellarit ja maanalaiset tilat. Suunnitelmassa tulee säilyttää Keskustatunnelin liikennesuunnitelmassa ja rakenneteknisessä yleissuunnitelmassa esitetyt yhteydet ja liittymät pysäköintilaitoksiin ja muihin maanalaisiin tiloihin. Mahdolliset muutokset yhteyksiin ja liittymiin tulee selvittää. Lisäksi tulee tarkastaa hyväksyttyjen asemakaavojen maanpäällisten tilavarauksien riittävyys kulkuyhteyksille ja teknisille yhteyksille. Samalla tulee tarkastella, onko varauksensaajan ideasuunnitelmalle syvätunneli ainoa linjausvaihtoehto vai onko nykyisessä pintatunnelissa kehitysmahdollisuuksia. Varauksensaajan laatimaa ideasuunnitelmaa on alustavasti arvioitu kaupunkisuunnitteluvirastossa liikenteellisesti ja maanalaisten tilojen osalta. Tarkastelu osoitti, että suunnitelmassa oli toiminnallisia puutteita ja ristiriitoja olemassa olevien ja suunniteltujen maanalaisten tilojen kanssa. Muun muassa Etu-Töölön korjattu ramppi sijoittuisi asuntokadulle. Varauksensaajan esittämässä suunnitelmassa oli jouduttu käyttämään ohjearvoja ylittäviä liikennetilojen geometrisia elementtejä. Kun syvätunnelin linjauksessa huomioidaan olemassa olevat ja suunnitellut kalliotilat, syvällä olevat ruhjevyöhykkeet ja pidentyneet yhteydet maan pinnalle, tulee Keskustatunnelin syvempi linjaus olemaan hinnaltaan nykyisen pintatunnelin luokkaa. Edellä mainittujen seikkojen takia tulee varauksensaajan esittää vaihtoehtoisesta Keskustatunnelin linjauksesta järjestelmätasoiset suunnitelmat kustannusvaikutuksineen esitettyjen muutosten osalta. Lisäksi liikenteelliset vaikutukset, yhteydet ja liittymät maanalaisiin tiloihin ja mahdollisesti nykyisten maanalaisten tilojen korvaavat tilavaraukset kustannuksineen tulee selvittää. Lisäksi todetaan, että alkuperäisen Keskustatunnelin pintavaihtoehdon kustannusarvio on vanhentunut. Kyseistä kustannusarviota ei voi käyttää Keskustatunnelin investointeja arvioitaessa. 6. Maanalaiset tilat Kampissa on useita erityyppisiä olemassa olevia ja suunniteltuja maanalaisia tiloja sekä tilavarauksia. Ideasuunnitelma perustuu ratakuilun alueelle muodostettavaan kolmiulotteiseen rakenteeseen, jossa käytetään myös maanalaisia tiloja. Tämän takia suunnittelussa tulee ottaa huomioon olemassa olevien ja suunniteltujen maanalaisien kellareiden ja muiden maanalaisien rakenteiden asettamat vaatimukset ja reunaehdot. 7. Kampin pintaliikenne Kampin pintaliikenne tulee suunnitella uudelleen, sekä liikenteen siirtymisestä alueen muulle katuverkolle aiheutuvat vaikutukset tulee selvittää. Suunnitelmassa tulee ottaa huomioon Kampin alueen oma liiken-
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 6 (193) Vp/3 ne, joukkoliikenneterminaalin sujuvat liikenneyhteydet painopistesuuntiin sekä uudisrakennusvyöhykkeen omat liikennetarpeet, kuten esim. saattoliikenne oville. Ideasuunnitelman liikenteellinen arviointi osoitti, että pintakatuverkon ja terminaaliliikenteen toimivuus ja esimerkiksi Pohjoisen Rautatiekadun asuintalojen ja niiden kivijalkaliikkeiden olosuhteet heikkenivät oleellisesti, kun liikenne keskitettiin Pohjoiselle Rautatiekadulle. Pohjoisen Rautatiekadun sulkeminen ja muuttaminen Baanalle avautuvaksi julkiseksi tilaksi Eduskuntatalon kohdalla puolestaan johtaisi pohjoiseen suuntautuvan liikenteen Arkadiankadun ja Mannerheimintien risteykseen, josta liikenteen sujuva johtaminen pohjoiseen on erittäin hankalaa. 8. Huoltoliikenne Huoltoliikenteen järjestelyistä tulee laatia kokonaistarvetta vastaava suunnitelma. Hankkeen kerrosala, monipuoliset toiminnot ja sijoittuminen tiiviiseen kaupunkirakenteeseen edellyttävät huoltoliikennejärjestelyjen suunnittelua. Myös maanalaisten huoltojärjestelyjen käyttö tulee selvittää. Autotalojen pohjoispuoleisen täydennysrakentamisalueen huoltoliikenne on aiemmissa selvityksissä johdettu joukkoliikennetunnelin ja Runeberginkadun alaisen tunnelin kautta uudisrakennusta palvelevaan maanalaiseen huolto- ja lastaustilaan. Tätä yhteyttä ja ratkaisua voidaan kehittää myös UrBaanaa tai sen osaa palvelevaksi. 9. Baanan sijainti ja olosuhteet Baanan sijoittuminen ja sen ominaisuudet ja olosuhteet uudisrakentamisen tilanteessa tulee esittää. Tämä on tärkeää, koska jalankulun ja pyöräilyn akselia kuvataan hakemussuunnitelman oleelliseksi osaksi. 10. Julkiset tilat ja liittyminen kävelykeskustaan Jalankulun yhteyksistä ja alueista sekä eri tasoille muodostuvista julkisista tiloista ja niiden käytettävyydestä tulee laatia suunnitelmaselvitys. Tämä on tärkeää, koska ajatus julkisista tiloista ja eri tasoille muodostuvista julkisista istutetuista terassialueista kuvataan ideasuunnitelmassa. Hankkeen vetovoimaisuuden menestymisen kannalta on tärkeää, millainen korkeatasoinen ja helposti käytettävä julkinen ympäristö sille muodostuu sekä myös miten se liittyy viereiseen Kampin kävelykeskusta-alueeseen ja muihin alueisiin. 11. Kaupungille kohdistuvat kustannukset Varauksensaajan ideasuunnitelmassa esitetään ratkaisuja, jotka aiheuttavat merkittäviä taloudellisia investointeja alueella. Jos varauksensaajan ehdottamat suunnitteluratkaisut edellyttävät kaupungin investointeja alueen toteuttamiseksi tai toteuttamiskelpoiseksi saattamiseksi,
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 7 (193) Vp/3 B C tulee huomioida, että alueelle esitetyn kokonaisratkaisun tulee olla kaupungille kokonaistaloudellisesti kannattava. Varauksensaajan tulee myös selvittää alustavasti, minkälaisella konseptilla ja rahoitusmallilla hanke voisi toteutua sekä mitkä yritykset ja yhteisöt olisivat hankkeen osapuolina. esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunki neuvottelee alueen varsinaisesta suunnitteluvarauksesta varauksensaajan kanssa ja tekee tätä koskevan varauksen, mikäli päätöskohdan A mukaisten selvitysten ja suunnitelmien perusteella suunnitteluvaraukselle on riittävät perusteet ja neuvotteluissa saavutetaan molempia osapuolia tyydyttävä tulos. esittää kaupunginhallitukselle, että päätöskohtien A ja B mukaisissa varauksissa noudatetaan seuraavia yleisiä varausehtoja: 1 Hankkeen suunnittelu, toteutusedellytysten selvittäminen ja varmistaminen, toteutus sekä laadittava asemakaavan muutos on tehtävä yhteistyössä kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosaston keskustaprojektin, kaupunkisuunnitteluviraston, kiinteistöviraston, rakennusviraston ja tarvittavilta osin muiden ympäröivien kiinteistöjen omistajien ja toiminnanharjoittajien kanssa. 2 Varauksensaaja vastaa kustannuksellaan hankkeen viitesuunnittelun sekä jatkosuunnittelun esiin tuomien hankkeen realistisen toteuttamismahdollisuuden varmistamisen edellyttämistä jatkoselvitystarpeista. Lisäksi varauksensaaja vastaa kustannuksellaan hankkeen jatkosuunnittelutarpeiden sekä asemakaavan muutoksen ja toteutuksen edellyttämistä rakennettavuutta, putki- ja johtosiirtoja, muita teknisiä ja toiminnallisia ominaisuuksia ja rahoitusta koskevien selvitysten ja suunnitelmien tekemisestä. Mikäli kaupunki päättää vastaisuudessa alueen tai sen osan varsinaisesta suunnitteluvarauksesta, varauksensaaja on kaupungin niin edellyttäessä velvollinen kustannuksellaan yhteistyössä kaupungin kanssa järjestämään arkkitehtuurikutsukilpailun tai kilpailuja alueen korkeatasoisen suunnittelun ja toteutuksen varmistamiseksi.
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 8 (193) Vp/3 3 Varauksensaaja sitoutuu kustannuksellaan toteuttamaan (suunnittelemaan ja rakentamaan) kokonaisvastuuperiaatteella varausalueelle suunniteltavat tontit ja alueet täysin valmiiksi Helsingin kaupungin ja viranomaisten hyväksymään kuntoon tämän varauspäätöksen, laadittavan asemakaavan muutoksen ja hyväksyttävän rahoitusta ja toteutusta koskevan suunnitelman sekä tehtävien tonttien ja alueiden luovutussopimusten/kauppakirjojen/maanvuokrasopimusten ehtojen mukaisesti hyvää rakentamis- ja rakennuttamistapaa noudattaen. 4 Varauksensaajan on esitettävä hankkeen rahoitusta ja toteutusta koskeva suunnitelma sijoittaja-, omistaja-, käyttäjä-, rakennuttaja- ja urakoitsijatahoineen kiinteistöviraston tonttiosastolle ennen varausalueen tonttien ja alueiden luovutussopimusten tekemistä. Suunnitelman hyväksyy kaupungin toimivaltainen toimielin tonttien ja alueiden luovutus-, myynti- ja vuokrausperusteiden vahvistamisen yhteydessä. Tonttien luovutus tapahtuu käypään arvoon. 5 Varauksensaaja on velvollinen kustannuksellaan hakemaan kaikki hankkeen toteuttamiseksi vaadittavat viranomais- ja muut luvat sekä suostumukset. 6 Varausalueelta hankkeelle kaavoitettavien tonttien ja alueiden luovuttaminen edellyttää, että niitä koskeva asemakaavan muutos saa lainvoiman. Luovutettavien tonttien ja alueiden lopulliset rajat, käyttötarkoitus, rakennusoikeus, yleinen käyttö, ajoyhteydet, rasitteet ym. kaavoitukselliset asiat määräytyvät laadittavassa lainvoimaisessa asemakaavan muutoksessa. 7 Varauksensaaja on velvollinen kustannuksellaan sopimaan luovutettavien tonttien ja alueiden toteuttamisen ja käytön edellyttämistä johto- ja putkisiirroista sekä muista rasitteista ja yhteisjärjestelyistä sekä esittämään rasite- ja yhteisjärjestelysopimukset kiinteistöviraston tonttiosaston hyväksyttäviksi ennen rakennuslupien hakemista. 8 Kaupunki ei vastaa vahingoista, kuten hankkeen suunnittelu-, kilpailu-, selvitys-, tutkimus- ja muista kuluista, joita varauksensaajalle saattaa
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 9 (193) Vp/3 Tiivistelmä aiheutua siitä, että lopullista varausta ei saada aikaan, varausalueelle ei saada voimaan hankkeen mahdollistavaa asemakaavan muutosta tai varausalueen luovutusehdoista ei päästä sopimukseen. 9 Kaupunki päättää varsinaisen suunnitteluvarauksen laajuudesta sekä tarkentavista ja täydentävistä varausehdoista harkintansa mukaan varauksensaajan kanssa neuvoteltuaan. 10 Kaupungilla on kaikissa tilanteissa oikeus seuraamuksitta olla jatkamatta varausta. Varauksensaaja on velvollinen toiminnassaan noudattamaan verotusta, ympäristönsuojelua, työsuojelua, työoloja sekä työehtoja koskevia sekä muita vastaavia lakisääteisiä velvoitteita. Mikäli varauksensaaja ei noudata edellä tarkoitettuja lakisääteisiä velvoitteitaan tai varauksensaaja taikka varauksensaajana toimivan yhtiön johtohenkilö tai edustus-, päätös- tai valvontavaltaa käyttävä henkilö tuomitaan ns. harmaaseen talouteen liittyvästä rikoksesta (esim. verotus) tai muusta vastavasta yritystoimintaan liittyvästä rikoksesta, kaupungilla on oikeus seuraamuksitta määrätä varaus päättymään kesken varausajan. Kaupungilla on edelleen oikeus seuraamuksitta määrätä varaus päättymään kesken varausajan, mikäli varauksensaaja asetetaan konkurssiin tai yrityssaneeraukseen tai muutoin käy ilmeiseksi, ettei varauksensaajalla ole taloudellisia tai muita edellytyksiä hankkeen toteuttamiseksi. esittää kaupunginhallitukselle kaksivaiheista varausmenettelyä, jossa SRV Yhtiöt Oyj:lle varattaisiin alustavasti alue Mannerheimintien ja Malminkadun välisiltä katu- ja puistoalueilta Ur- Baana-hankkeen tutkimista ja suunnittelua varten. Varausalue käsittää osan Pohjoista Rautatiekatua ja Baana-nimistä kevyen liikenteen väylää. SRV Yhtiöt Oyj on tehnyt hakemuksen alueen varaamiseksi UrBaanahankkeelle. UrBaanasta muodostuisi hakemuksen mukaan ainutlaatuinen rakennus- ja puistotilakokonaisuus, joka esittelisi suomalaista rakennusosaamista maailmanlaajuisesti. UrBaana kehittää edelleen suosittua Baana-kulkuväylää myötäillen sen kulkua Mannerheimintieltä länteen Malminkadulle asti. Baanan varteen nousisi hankkeen myötä kolme uutta rakennusta (yhteensä noin 50 000 k-m²).
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 10 (193) Vp/3 Esittelijän perustelut Hakemus Varausmenettelyn ensimmäisessä vaiheessa alue varataan SRV Yhtiöt Oyj:lle 31.12.2018 hankkeen alustavaa tutkimista ja suunnittelua varten. Varausmenettelyn toisessa vaiheessa kiinteistölautakunta tulee tekemään lopullisen varausesityksen kaupunginhallitukselle hankkeesta, jos ensimmäisen vaiheen varausehtojen mukaisten selvitysten ja suunnitelmien perusteella siihen on riittävät edellytykset. SRV Yhtiöt Oyj esittää 14.2.2014 päivätyssä varaushakemuksessaan, että kaupunki varaisi sille UrBaana-hanketta varten alueen Kampista. Hakijan tarkoituksena on toteuttaa poikkeuksellinen kaupunkikuvallinen kokonaisuus, joka sijoittuisi osittain Rautatiekatujen välissä kulkevan vanhaan ratakuiluun toteutetun Baanan yläpuolelle yhdistäen siten Kampin ja Etu-Töölön kaupunkiosat saumattomaksi kokonaisuudeksi veistoksellisella, uudenlaista arkkitehtuuria ja kokeellisia muotoiluja yhdistävällä rakennus- ja puistotilakokonaisuudella. Hankkeen myötä alueelle muodostuisi uudenlainen kaupunkitila, jossa yhdistyisi vapaa-ajan tilaa ja palveluja, puistoa, kevyen liikenteen väylää, asumista, kaupunkilaisten yhteisiä tiloja ja kaupallista toimintaa. Hakemuksessa korostetaan UrBaana-hanketta suomalaisen osaamisen vientituotteena ja tulevaisuudessa matkailun kannalta merkittävänä kaupunkikohteena. Hanke on jaettu viiteen vyöhykkeeseen, joista ensimmäisessä, Parlamentti -vyöhykkeessä, eduskuntatalon ja sen lisärakennuksen välinen alue muutettaisiin puisto- ja virkistysalueeksi ohjaamalla Pohjoisen Rautatienkadun liikenne tältä osin Arkadiankadulle. Virkistysaluetta seuraisi Arkadiankadun ja Rautatiekatujen risteyskohtaan eläinmuseota vastapäätä sijoittuva korkea rakennus, Eläinmuseo, jonka kerrosalaksi on arvioitu noin 5 500 kerrosneliömetriä. Rakennukseen sijoitettaisiin asumisen ja toimistotilan lisäksi esimerkiksi ravintoloita ja kahviloita. Baanan yläpuolelle Tennispalatsin, Valtion virastotalon ja Autotalon vierelle rakentuisi Selkäranka, jota voidaan nimensä mukaisesti pitää hankkeen ytimenä. Kyseessä on 30 000 kerrosneliömetrin suuruinen näyttävä maamerkki ja arkkitehtoninen matkailukohde, johon suunnitellaan katutason yläpuolella kulkeva kevyen liikenteen sisäkulkuväylä. Tämän puistomaisen väylän varrelle sijoitettaisiin kahviloiden ja ravintoloiden terasseja sekä ylempiin kerroksiin liiketiloja. Kokonaisuuden päättäisivät Kaarre ja ratasuora sekä Maria, joista ainoastaan ensimmäinen on osittain toteutettavissa, koska kaupunki on käynnistänyt vuonna 2014 Marian sairaala-alueen kehittämisen omana
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 11 (193) Vp/3 Asemakaava- ja tonttitiedot sairaala-projektinaan ja kortteliin nro 4013 on rakennettu jo asuintalo. Kaarre ja ratasuora -alueelle rakennettaisiin matala rakennus, jossa yhdistettäisiin asumista kauppahallitoimintaan ja muuhun ruokailutarjontaan. Hakemus on liitteenä nro 2 ja UrBaana-suunnitelma liitteenä nro 3. Lisäksi suunnitelmaan voi tutustua UrBaanan verkkosivuilla osoitteessa www.urbaana.fi. Helsingin uuden yleiskaavan valmistelussa Rautatiekatujen alueen täydennysrakentamista on pidetty hyvänä mahdollisuutena. Tällä hetkellä voimassa olevassa yleiskaava 2002:ssa Rautatiekatujen alue on merkitty kaupunkipuistoksi keskustatoimintojen alueen ja kerrostalovaltaisen asumisen ja toimitilojen alueen välissä. Varausalueella on voimassa useita asemakaavoja, jotka koskevat muun muassa katualueita, viheralueita, korttelialueita, maanalaisia tiloja ja eräitä keskustatunnelin tilavarauksia. Maanalainen yleiskaava on tullut alueen osalta voimaan 2011. Varausalueelle on osoitettu maanalaisen liikennetunnelin varaus sekä liikennetunnelin poikki Töölön metron sekä Pisararadan asemakaavan muutosehdotuksen päivitetty tilavaraus. Lisäksi Pisararadan asemakaavan muutosehdotuksessa Baanalle johdetaan Pisararadan savunpoisto. Varausalueen alla on myös eräitä teknisen huollon tunneleita ja tiloja. Kaupunkisuunnitteluviraston lausunto hankkeesta Kaupunkisuunnitteluvirasto on antanut 23.3.2015 kiinteistövirastolle hankkeesta lausunnon. Kaupunkisuunnitteluviraston mukaan alueen kehittämisen ja täydennysrakentamisen selvittäminen on perusteltua ja kaupunkisuunnitteluvirasto puoltaa SRV Yhtiöt Oyj:n hakemusta siten, että se aluksi rajataan koskemaan Mannerheimintien ja Malminkadun välistä aluetta. Varattavaksi esitettävä alue ilmenee liitteestä nro 1. Kaupunkisuunnitteluviraston mielestä suoran varauspäätöksen tekeminen ei ole tässä vaiheessa mahdollista hankkeen eri suunnittelusektoreiden keskinäisen riippuvuuden ja alueella tapahtuneiden muutosten johdosta, vaan suunnitelmia tulee tarkentaa kaksivaiheisessa varausmenettelyssä. Ensimmäisessä vaiheessa hakijan tulee toimittaa lausunnossa nimetyt useat tekniset ja toiminnalliset suunnitelmat ja selvitykset hankkeen to-
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 12 (193) Vp/3 Kaksivaiheinen varausmenettely on perusteltu teutusedellytysten arvioimiseksi. Näiden edellytysten täyttämisen arvioinnin jälkeen on mahdollista tehdä erillinen päätös varsinaisesta suunnitteluvarauksesta. Tässä toisen vaiheen varauksessa on myös tarkoitus määrittää tarkemmin varattava alue ja sen pohjalta aloittaa asemakaavan muutoksen valmistelu. Kaupunkisuunnitteluviraston lausunto on liitteenä nro 4. Esittelijä pitää hanketta mielenkiintoisena päänavauksena kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti kehittyvässä ja uudistuvassa ydinkeskustassa. Hankkeesta voi muodostua keskustan uusi maamerkki ja suosittu nähtävyys. Esittelijän mielestä kaupunkisuunnitteluviraston esittämä kaksivaiheinen varausmenettely Mannerheimintien ja Malminkadun väliselle katuja puistoalueelle on perusteltu, koska hankkeen toteutusedellytykset ovat haastavat kaupunkikuvallisesti, toiminnallisesti ja liikenteellisesti ja ne edellyttävät tarkempaa tarkastelua ja yhteensovittamista ympäristön kanssa ennen varsinaista varauspäätöstä. Varauspäätökseen on tarkoituksenmukaista ottaa kaupunkisuunnitteluviraston esittämien erityisten varausehtojen lisäksi kiinteistöviraston yleiset varausehdot. Erityiset varausehdot ilmenevät päätöskohdasta A ja yleiset varausehdot päätöskohdasta B. Esittelijä Lisätiedot virastopäällikkö Jaakko Stauffer Jukka Helenius, vs. kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 74013 jukka.helenius(a)hel.fi Liitteet 1 Kartta varausalueesta 2 Hakemus 3 UrBaana-suunnitelma 4 Kaupunkisuunnitteluviraston lausunto Muutoksenhaku Muutoksenhakukielto, valmistelu tai täytäntöönpano Otteet Ote Kaupunginhallitus Otteen liitteet
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 13 (193) Vp/3 Varauksensaaja Muutoksenhakukielto, valmistelu tai täytäntöönpano Liite 1 Kiinteistövirasto Liite 1
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 14 (193) Vp/4 4 Vastaus As. Oy Helsingin Villa Furunäsille kauppahinnan ja maanvuokran alentamista koskevan reklamaation johdosta HEL 2016-008011 T 10 01 03 Kiinteistökartta 73/675 493, Seurasaarentie 11 Päätösehdotus Esittelijän perustelut Vahingonkorvausoikeudellinen arviointi päättää kiinteistötoimen johtosäännön 4 :n 2 momentin 8 kohdan valtuuttamana sekä maakaaren 2 luvun 22 :n ja 2 luvun 25 :n perusteella hylätä ostajien esittämän kauppahinnan alennusvaateen sekä toissijaisen vaateen maanvuokran alentamisesta koskien osoitteessa Seurasaarentie 11 sijaitsevaa kiinteistöä Villa Furunäs. Kyseessä on vuonna 1893 rakennettu kaksikerroksinen lautaverhoiltu hirsirakennus, jota on laajennettu vuonna 1903 erkkerillä. Rakennuksessa on tehty Helsingin kaupungin rakennusviraston toimesta kuntokartoitus 25.1.2009, jossa rakennuksen sen hetkinen kunto ja korjaustarpeet on tuotu laajasti esille. Kyseessä on ollut laajaa peruskorjausta vaativa kohde, joka soveltuu nykyisen kaltaiseen käyttöönsä eli toimimaan asuinrakennuksena sen jälkeen, kun se on peruskorjattu. Hakijat ovat ennen kaupantekohetkeä tutustuneet kohteeseen paikan päällä sekä edellä mainittuun kuntokartoitusraporttiin. Hakijat ovat ostaneet kohteen siitä järjestetyn avoimen tarjouskilpailun perusteella. Kilpailu päättyi 31.10.2014 ja kilpailussa jätettiin 12 tarjousta. Kohde myytiin siitä eniten tarjoaville. Hakijat ovat esittäneet 5.7.2016 saapuneeksi leimatulla reklamaatiokirjeellään kiinteistövirastolle ensisijaisesti vaateen kauppahinnan alentamisesta ja toissijaisesti vaatimuksen vuokrahinnan alentamisesta koskien 26.2.2015 tehtyä kiinteistön kauppaa maanvuokrasopimuksin osoitteessa Seurasaarentie 11, 00250 Helsinki. Reklamaation oikea-aikaisuus Ostajan on maakaaren 2:25.1:n mukaan tehtävä myyjälle virheilmoitus kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Mikäli ostaja ei reklamoi ajoissa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti kat-
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 15 (193) Vp/4 sottu, että vaikkakaan kohtuulisen reklamaatioajan pituutta ei voida yksiselitteisesti määritellä johtuen sen tapauskohtaisesta luonteesta, on kohtuulliseksi ajaksi keskimäärin katsottavissa 3-4 kuukautta. Niin ikään liian pitkänä aikana on pidetty 8-9 kuukauden jälkeen tehtyä reklamaatiota. Kiinteistön kaupoissa reklamaatioajan katsotaan alkavan siitä ajankohdasta lukien, kun omaisuuden hallinta on siirtynyt myyjältä ostajalle. Tästä ajankohdasta alkaen on ostajalla mahdollisuus täysipainoisesti tutustua kiinteistöön ja sen ominaisuuksiin ja suorittaa ns. jälkitarkastus. Koska kyseessä on varsin avoin määre, vaikuttaa kohtuullisen ajan arviointiin myös ostajan ennen kaupantekohetkeä saamat tiedot sekä kohteen laatu ja luonne muutoinkin. Reklamaatio voidaan suorittaa myös siten, että ostaja ilmoittaa ensin myyjälle ainoastaan virheestä ja myöhemmin erikseen virheeseen liittyvistä vaatimuksista. Mikäli kyseessä on vanha kiinteistö tai kohde, jonka myynti- ja markkinointimateriaalista on selvästi käynyt ilmi, että kohde on tavalla tai toisella huomattavan huonokuntoinen, ei ostajalle ole tarpeen suoda tavanomaista pidempää aikaa reklamaation tekemiselle. Hänen voidaan jo yleisen elämänkokemuksen perusteella olettaa voineen käsittää, että kohteessa saattaa olla tavanomaista enemmän vikoja, puutteellisuuksia ja muita virheitä. Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että ostaja kantaa riskin liian myöhään tehdyn reklamaation seurauksista, sillä reklamaatiota koskevalla normistolla on tarkoitus suojata sitä luottamusta, joka osapuolten välille on syntynyt kauppaa tehtäessä. Näin ollen ei ole perusteltua venyttää epävarmuuden tilaa tarpeettomasti. Tässä nimenomaisessa tapauksessa hakijat ovat saaneet kohteen hallintaansa 26.2.2015 allekirjoitetulla kauppakirjalla. Hakijoiden reklamaatiokirje on saapunut myyjälle 5.7.2016 eli noin 1,5 vuotta kaupanteon jälkeen. Hakijat ovat katsoneet, että he ovat olleet estyneitä tekemään reklamaatiota aikaisemmin johtuen virheiden piilevästä luonteesta, rakennusluvan myöntämisestä sekä rakentamiselle soveliaasta vuodenajasta. Kun otetaan huomioon, että hakijat ovat tutustuneet kohteeseen paikan päällä ja saaneet käyttöönsä kohteesta 25.1.2009 laaditun kuntoarvion, jossa rakennusta on luonnehdittu huonossa tai melko huonossa kunnossa olevaksi, jolle on hyvä tehdä melko laaja peruskunnostus, eivät hakijat ole perustellusti voineet olettaa pintamateriaalienkaan alla olevien rakenteiden taikka ratkaisujen olevan täysin virheettömiä. Tämä huomioiden on hakijoiden voitu olettaa ryhtyvän selvittämään mahdollisia yllättäviä ja ennalta-arvaamattomia vikoja ja puutteellisuuksia eli
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 16 (193) Vp/4 muita kuin, mitä kuntoarvion perusteella on voinut olettaa kohteessa olevan, lähes välittömästi hallinnan luovutuksen jälkeen. Näin ollen ja täysin riippumatta siitä, mitkä ovat olleet hakijoiden suunnitelmat vaadittujen korjaustöiden suorittamisesta, on selvää, että hakijoilla on ollut riittävä mahdollisuus ns. jälkitarkastuksen suorittamiseen ja kohteen ominaisuuksiin tutustumiseen kesän ja syksyn 2015 aikana. Tällä perusteella katsotaan, että hakijoiden 5.7.2016 saapuneeksi leimattu reklamaatio on tehty liian myöhään ja että he ovat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Hakijat ovat syksyllä 2016 ilmoittaneet haluavansa toimittaa lisäselvitystä talon vesikaton kunnosta. Hakijat ovat toimittaneet lisäselvityksensä 10.5.2017. Lisäselvitys on liitteenä nro 3. Maanvuokrasopimukseen liittyen reklamaatiossa mainitaan vuokra-alueen pinta-ala ja maanvuokran suuruus. Näiden osalta esitetään seuraavaa: Maanvuokrasopimuksen mukaisen määräalan pinta-ala on sama 3 021 m² kuin, mikä mainitaan 13.10.2014 päivätyssä myyntiesitteessä. Reklamaatiossa on toissijaisena korvauksena esitetty maanvuokran alentamista. katsoo, etteivät rakennuksen kuntoon liittyvät seikat voi vaikuttaa maanvuokran määrään. Todettakoon myös, että maanvuokran laskennassa perusteena käytetty 822 euron kerrosneliömetrihinta on hyvin edullinen alueen käypään maanarvoon nähden. Tämä päätös on kaupungin kannanotto kauppahinnan ja maanvuokran alennusvaatimukseen. Mikäli hakijat haluavat saada asiassa kaupunkia oikeudellisesti sitovan ratkaisun, tulee heidän saattaa asia Helsingin käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Esittelijä Lisätiedot virastopäällikkö Jaakko Stauffer Päivi Pakarinen, lakimies, puhelin: 310 32240 paivi.pakarinen(a)hel.fi Liitteet 1 As. Oy Helsingin Villa Furunäs, reklamaatio 28.6.2016, Seurasaarentie 11 2 As. Oy Helsingin Villa Furunäs, reklamaation 28.6.2016 liitteet, Seurasaarentie 11 3 Reklamaation täydennys lausunto 10.5.2017 4 Myyntiesite 13.10.2014
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 17 (193) Vp/4 5 Villa Furunäs kuntoarvioraportti 25.1.2009 Muutoksenhaku Oikaisuvaatimusohje, kiinteistölautakunta Otteet Ote As. Oy Helsingin Villa Furunäs Kv/tilakeskus Kv/tonttiosasto Kv/hallinto-osasto Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kiinteistölautakunta Esitysteksti
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 18 (193) Tila/1 1 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Kalasataman korttelitalon 2. vaiheen hankesuunnitelman hyväksymiseksi HEL 2017-004219 T 10 06 00 Kiinteistökartta 75/674 4958, Polariksenkatu 1 Esitysehdotus Tiivistelmä esittää kaupunginhallitukselle Kalasataman korttelitalon 2. vaiheen 8.5.2017 päivätyn hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 5 664 brm² ja että rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 19 500 000 euroa helmikuun 2017 kustannustasossa. Päätös tehdään ehdolla, että opetuslautakunta antaa hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. päättää oikeuttaa kiinteistöviraston tilakeskuksen jatkamaan tämän hankkeen suunnittelemista odottamatta hankepäätöksen lainvoimaisuutta. Kalasataman uudelle asuinalueelle on suunniteltu Kalasataman korttelitalon 2. vaihe, jossa tulevat toimimaan Kalasataman peruskoulun suomenkielisen perusopetuksen luokkatasot 3-9. Suunniteltu toinen rakennusvaihe liitetään saumattomasti olemassa olevaan Kalasataman korttelitalon 1. vaiheeseen, jossa toimivat peruskoulun luokka-asteet 1-2 ja päiväkoti. Sörnäistenniemeen rakennettavasta 1. - 9. -luokkien koulun ja päiväkodin toiminnallisesta kokonaisuudesta järjestettiin arkkitehtuurikutsukilpailu 7.4. - 18.6.2010 kiinteistöviraston tilakeskuksen ja Suomen Arkkitehtiliitto ry:n yhteistyönä. Kilpailun voitti arkkitehtitoimisto JKMM Oy:n laatima ehdotus Wigwam, joka on ollut 2. vaiheen suunnittelun lähtökohtana. Opetuslautakunnan suomenkielinen jaosto on hyväksynyt 28.3.2017 päätöksellään (19 ) Kalasataman korttelitalon 2. vaiheen 17.3.2017 päivätyn tarveselvityksen. Kalasataman korttelitalon 2. vaiheen hankesuunnitelma on laadittu kiinteistöviraston tilakeskuksen ja opetusviraston yhteistyönä. Arkkitehtuurikilpailuvaiheen jälkeen hankkeen tilaohjelma ja tilajärjestelyt on tarkistettu uuden opetussuunnitelman OPS 2016 mukaisesti. Hankkeen
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 19 (193) Tila/1 Esittelijän perustelut suunnittelun aikana on kuultu asiantuntijoina rakennusvalvontaviraston, rakennusviraston, pelastuslaitoksen ja ympäristökeskuksen edustajia. Hankesuunnitelma on liitteenä nro 1. Hankesuunnitelman tekniset selostukset ovat nähtävinä kiinteistöviraston tilakeskuksessa. Kalasataman korttelitalon 2. vaihe ja Kalasataman peruskoulu Hankesuunnitelma Kalasataman korttelitalosta, 1. - 9. -luokkien koulun ja päiväkodin kahdessa vaiheessa toteutettavasta toiminnallisesta kokonaisuudesta, järjestettiin arkkitehtuurikutsukilpailu 7.4. - 18.6.2010 kiinteistöviraston tilakeskuksen ja Suomen Arkkitehtiliitto - Finlands Arkitektförbund ry:n yhteistyönä. Kilpailu ratkaistiin 18.10.2010 ja sen voitti ehdotus Wigwam, jonka oli laatinut arkkitehtitoimisto JKMM Oy. Kalasataman korttelitalon 2. vaiheen suunnittelu pohjautuu voittaneeseen ehdotukseen, ja hankesuunnitelma on laadittu yhteistyössä arkkitehtitoimisto JKMM Oy:n kanssa. Korttelitalon 1. vaihe suunniteltiin ja toteutettiin voittaneeseen ehdotukseen perustuen. Kalasataman korttelitalon 2. vaiheen rakennuspaikka sijaitsee Sörnäisten kaupunginosassa, Sörnäistenniemen asemakaava-alueella olevan tontin länsiosalla. Tontin itäosassa sijaitsee korttelitalon 2015 valmistunut 1. vaihe, johon toinen vaihe liitetään saumattomasti siten, että rakennus muodostaa tiloiltaan yhtenäisen toiminnallisen kokonaisuuden. Sörnäisten kaupunginosan Kalasataman peruskoulu sijoittuu nykyiselle Aleksis Kiven peruskoulun oppilaaksiottoalueelle suurpiirissä 3. Tietokeskuksen 2016 laatiman ennusteen mukaan peruskouluikäisten määrä Kalasataman alueella on 147 vuonna 2019. Vuonna 2026 ennustetaan peruskouluikäisten määrän olevan noin 970. Toisen vaiheen, luokka-asteille 3-9, valmistuessa Kalasataman peruskoulusta tulee uuden asuinalueen suomenkielisen perusopetuksen pääkoulu. Kalasataman korttelitalon 1. vaihe, luokka-asteille 1-2 ja päiväkodille, on otettu käyttöön 2016. Korttelitalo on osa alueellista palveluverkkoa ja tarjoaa tiloja ilta- ja viikonloppukäyttöön sekä asukas- ja yhdistystoiminnalle että nuorisotoiminnalle. Suunniteltavaan Kalasataman korttelitalon 2. vaiheeseen sijoittuvat suomenkielisen perusopetuksen luokka-asteet 3-9. Koulun tilojen mitoituksen tavoitteena 2. vaiheelle on 550 oppilaspaikkaa sisältäen erityisluokkapaikat neljälle perusopetusryhmälle. Korttelitalon 2. vaiheen
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 20 (193) Tila/1 Hankkeen laajuus ja kustannukset osassa tulee työskentelemään arviolta 49 opettajaa sekä 22-27 muuta henkilökuntaan kuuluvaa. Kalasataman peruskoulussa tulee olemaan vuonna 2020 täydessä laajuudessaan 2. vaiheen valmistuttua 700 oppilaspaikkaa 1-9. luokkaasteille (10 % tehokäytössä 770 oppilaspaikkaa) sisältäen 88 erityisluokan oppilaspaikkaa 11 perusopetusryhmälle. Tilasuunnittelu perustuu uudistettuun opetussuunnitelmaan, jossa painotetaan tutkivaa oppimista ja yhdessä tekemistä. Suunnittelussa huomioidaan Helsingin kaupungin opetuksen digitalisaatio-ohjelma vuosille 2016-2019, jonka tavoitteena on tieto- ja viestintäteknologian integroiminen osaksi oppimisympäristöä. Tilasuunnittelun tavoitteena on visuaalisesti ja toiminnallisesti avoin käytävätön kouluympäristö, jossa aulamaiset suurryhmätilat yhdistävät opetustilat kotisoluiksi. Korttelitalon 2. vaihe yhdistyy 1. vaiheeseen keskeisesti sijaitsevalla sydänalueella, jonka ydinosan muodostaa kaikille käyttäjille yhteinen ruoka-/juhlasali näyttämöineen. Tilat suunnitellaan terveellisiksi, turvallisiksi, viihtyisiksi ja ajanmukaisiksi. Tilojen suunnittelussa tulee huomioida esteettömyys ja hahmotettavuus myös aisti- ja liikuntarajoitteisille lapsille, nuorille ja aikuisille. Suunnittelussa ja toteutuksessa kiinnitetään erityistä huomiota sisäilman laatuun, valaistukseen, paloturvallisuuteen, äänenvaimennukseen ja esteettömyyteen. Tietoteknisissä asennuksissa otetaan huomioon nykyajan ja tulevaisuuden digitaalisen oppimisympäristön vaatimukset. Tilat suunnitellaan huomioiden muuntojoustavuus ja monikäyttöisyys. Hankkeessa tavoitellaan pitkäaikaiskestävää, energiatehokasta ja helposti huollettavaa rakennusta. Rakenteiden, materiaalien, kalusteiden ja varusteiden tulee olla kulutusta kestäviä, helposti puhdistettavia ja käyttökustannuksiltaan edullisia. Liikunta-, keittiö- ja väestönsuojatilat on toteutettu 1. vaiheessa tilakapasiteetiltaan koko korttelitalokokonaisuutta palvelevina. Ruokasali laajennetaan käsittämään 2. vaiheen tarpeet siten, että eri-ikäiset lapset huomioidaan. Kalasataman korttelitalon 2. vaiheen toteutuksessa on kiinnitetään erityistä huomiota siihen, että korttelitalon 1. vaiheen käyttäjien turvallisuus varmistetaan ja ettei toiminnalle aiheudu häiriötä. Hankkeen laajuus on 5 664 brm², 4 906 htm² ja 3 659 hym². Kustannusarvion mukaan hankkeen kokonaiskustannukset ovat kustannustasos-
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 21 (193) Tila/1 Vuokravaikutus Vaikutukset käyttötalouteen Hankkeen rahoitus Toteutus ja aikataulu sa helmikuu 2017 (RI = 100,4 ja THI = 169,0) arvonlisäverottomina yhteensä 19 500 000 euroa (3 443 euroa/brm²). Kalasataman korttelitalon 2. vaiheen vuokra-arvio on noin 110 400 euroa/kk (22,50 euroa/htm²/kk, josta pääomavuokra on noin 18,50 euroa/htm²/kk ja ylläpitovuokra noin 4,00 euroa/htm²/kk). Vuosivuokra on yhteensä noin 1 324 800 euroa. Vuokranmaksun perusteena on 4 906 htm². Tuottovaade on 3 % ja poistoaika 30 vuotta. Pääomavuokra tarkistetaan toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra valmistumisajan ylläpitovuokraa vastaavaksi. Opetusviraston mukaan Kalasataman 2. vaiheen korttelitalon koulun vuosittaiset toimintakustannukset ovat arviolta 3 700 000 euroa. Opetusviraston arvioimat toiminnan käynnistämiskustannukset ovat 524 000 euroa sisältäen tietohallinnon osuuden 160 000 euroa. Käynnistämiskustannukset muodostuvat käyttäjän hankintoina toteuttavista laite- ja irtokalustehankinnoista. Rakennuksen ylläpidosta vastaa kiinteistöviraston tilakeskus (1.6.2017 alkaen kaupunkiympäristön toimialan ylläpidon yksikkö). Hanke sisältyy kaupunginvaltuuston 30.11.2016 hyväksymään talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmaan vuosiksi 2017-2026. Hankkeelle on varattu 19,5 milj. euron määräraha siten, että toteutus ajoittuisi vuosille 2019-2020. Hankkeen alustava suunnittelu- ja toteutusaikataulu on seuraava: - tarve- ja hankesuunnittelu 12/2016-5/2017 - toteutussuunnittelu 6/2017-5/2018 - rakentamisen valmistelu 6/2018-12/2018 - rakentaminen 1/2019-5/2020. Hankkeen toteutuksesta vastaa kiinteistöviraston tilakeskus (1.6.2017 alkaen kaupunkiympäristön toimialan rakennuttamisen yksikkö). Esittelijä tilakeskuksen päällikkö Arto Hiltunen
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 22 (193) Tila/1 Lisätiedot Merja Ikonen, projektinjohtaja, puhelin: 310 22010 merja.ikonen(a)hel.fi Irmeli Grundström, hankepäällikkö, puhelin: 310 42319 irmeli.grundstrom(a)hel.fi Liitteet 1 Kalasataman korttelitalo 2 v hankesuunnitelma Muutoksenhaku Muutoksenhakukielto, valmistelu tai täytäntöönpano Otteet Ote Kaupunginhallitus Opetusvirasto Varhaiskasvatusvirasto Kv/tilakeskus
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 23 (193) Tila/2 2 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Lapinmäen päiväkodin (Lasten päiväkoti Lapinmäki) hankesuunnitelman hyväksymiseksi HEL 2017-004906 T 10 06 00 Kiinteistökartta 87/677 493, Kangaspellontie 6 Esitysehdotus Tiivistelmä esittää kaupunginhallitukselle Lapinmäen päiväkodin 5.5.2017 päivätyn hankesuunnitelman hyväksymistä siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 1 514 brm² lämmintä ja 148 brm² kylmää tilaa ja että rakentamiskustannukset ovat enimmillään arvonlisäverottomina 6,2 milj. euroa kustannustasossa 12/2016. Päätös tehdään ehdolla, että varhaiskasvatusvirasto antaa hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon. päättää oikeuttaa kiinteistöviraston tilakeskuksen jatkamaan tämän hankkeen suunnittelua odottamatta hankepäätöksen lainvoimaisuutta. Etelä-Haagan Kangaspellontien varrelle tulevaa päiväkotia varten on kiinteistöviraston tilakeskuksessa tehty hankesuunnitelma viitesuunnitelmineen. Kaksikerroksinen puurunkoinen uudisrakennus tulee varhaiskasvatusviraston päivähoidon käyttöön ja suunnitellaan 160 tilapaikan päiväkodiksi. Hankesuunnitelma on laadittu kiinteistöviraston tilakeskuksen ja varhaiskasvatusviraston yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina kaupunkisuunnitteluviraston, rakennusvalvontaviraston, ympäristökeskuksen ja pelastuslaitoksen edustajia. Varhaiskasvatusviraston tavoitteena on saada alueen lapsiperheille varhaiskasvatuspalvelut uuteen rakennukseen nykyisen huonokuntoisen ja osittain käyttökieltoisen Lasten päiväkoti Lapinmäen tilalle. Uudet suunnitelmat vastaavat Helsingin kaupungin konseptipäiväkodin käsikirjan mukaista toiminnallista laatutasoa. Rakennusmassa on yksinkertainen noppamainen kappale, joka sisältää uuden päiväkotiajattelun mukaiset tilat. Massoittelun ja materiaalivalintojen avulla tuetaan kohteen energiatehokkuutta ja edullisia kustannuksia. Rakennuksen ulkokehällä sijaitsevat selkeät pienryhmien
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 24 (193) Tila/2 Esittelijän perustelut Alueellinen tarkastelu Toiminnalliset perustelut Tekniset ja taloudelliset perustelut Lapinmäen päiväkodin hankesuunnitelma toimitilat. Rakennuksen ytimessä on luonteeltaan avoin, valoisa ja vaihteleva tilasarja käsittäen ruokailu-, apu- ja pienryhmätiloja. Syvä runko mahdollistaa lyhyet etäisyydet talon sisällä ja tukee tilojen muunneltavuutta. Suunnittelussa ja rakentamisessa kiinnitetään erityistä huomiota kosteudenhallintaan, materiaalivalintoihin ja rakennusvaipan tiiveyteen, jotta rakennus olisi terveellinen, turvallinen ja pitkäikäinen. Rakennuksen puurunko jää toimintatiloissa pääosin näkyviin. Julkisivut on puuverhoiltuja ja peittomaalattuja. Rakennuksen vesikatteena on konesaumattu peltikate. Materiaalivalinnoissa periaatteena on ollut yksinkertaisuus ja ylläpidon helppous. Lasten päiväkoti Lapinmäki sijaitsee Etelä-Haagassa ja on osa alueen pysyvää palveluverkkoa. Alueen päivähoitopalvelut on tarve säilyttää nykyisellä tasolla. Varhaiskasvatusviraston tavoitteena on turvata alueen lapsiperheille riittävät ja oikea-aikaiset varhaiskasvatuspalvelut lähipalveluina ja helposti julkisin liikennevälinein saavutettavina. Lisäksi strategian mukaisesti tiloja toteutettaessa tullaan huomioimaan tilojen tehokas, monipuolinen ja joustava käyttö. Nykyisen Lasten päiväkoti Lapinmäen kiinteistön huonon kunnon ja sisäilmaongelmien takia osa tiloista on käyttökiellossa, joten päiväkodissa on tällä hetkellä vain 100 tilapaikkaa. Näistä syistä päiväkoti on päätetty purkaa ja sen väistötilaksi rakennetaan viereiseen puistoon tilapäinen paviljonkipäiväkoti. Tilapäisen väistötilan tarve Lapinmäen päiväkodin osalta päättyy, kun uusi pysyvä rakennus valmistuu 6/2019. Lapinmäen tontti antaa hyvät lähtökohdat suuren yksikön rakentamiselle, ja mm. huoltotoiminta pystytään hyvin eriyttämään lasten leikkipihasta ja käynti päiväkotiin on lapsille turvallinen. Hankkeen laajuus kasvatettiin mahdollisimman suureksi 160 tilapaikan yksiköksi suunnitteluprosessin aikana kaavoittajan tuella. Suurempi hankekoko varmistaa hyvät taloudelliset toimintaedellytykset, edullisemman suunnitteluratkaisun ja paremmat pedagogiset resurssit. Lisäksi tavoitteena on luopua jatkossa joistain alueen kustannustehottomista päiväkotitiloista.
Helsingin kaupunki Esityslista 10/2017 25 (193) Tila/2 Esteettömyystarkastelu Rakennus on kaksikerroksinen P2-paloluokan puurakennus. Rakennus muodostaa yhden kaksikerroksisen palo-osaston sekä ullakolle sijoittuvan tekniikkatilan palo-osaston. Suunnitelmien toiminnallinen laatutaso perustuu RT- kortiston ja rakennusmääräyskokoelman määräyksiin sekä kiinteistöviraston tilakeskuksen, varhaiskasvatusviraston ja viranomaisten suunnitteluohjeisiin laatutasotavoitteineen. Suunnitelmat vastaavat Helsingin kaupungin kehittämän konseptipäiväkodin käsikirjan mukaista toiminnallista laatutasoa. Rakennusmassa on yksinkertainen noppamainen kappale, joka sisältää uuden toiminnallisen päiväkotiajattelun mukaiset tilat. Massoittelun ja materiaalivalintojen avulla tuetaan kohteen energiatehokkuus- ja kustannustavoitteiden saavuttamista. Tilat on jäsennöity yleispäteviin ja selkeisiin, pienryhmätoimintaa tukevista toimintatiloista koostuviin toiminta-alueisiin, jotka sijaitsevat rakennuksen ulkokehällä. Näiden väliin rakennuksen keskirunkoon jää luonteeltaan avoin ja vaihteleva tilasarja, joka kiertyy ylävalon ympärille käsittäen ruokailu-, apu- ja pienryhmätiloja. Syvä runko mahdollistaa lyhyet etäisyydet talon sisällä ja tukee muunneltavuuden toteutumista. Rakennus perustetaan sepelille maan- ja kallionvaraisesti. Alapohja on alustatilallinen tuulettuva ontelolaatta-alapohja. Rakennusrunko koostuu massiivipuisista CLT-elementeistä ulkoseinillä ja välipohjissa sekä keskialueella liimapuupilareista ja liimapuu- sekä teräspalkeista. Suunnittelussa ja rakentamisessa kiinnitetään erityistä huomiota kosteudenhallintaan, materiaalivalintoihin ja rakennusvaipan tiiveyteen, jotta rakennus olisi terveellinen, turvallinen ja pitkäikäinen. Rakennuksen puurunko jää toimintatiloissa pääosin näkyviin. Julkisivut on puuverhoiltuja ja peittomaalattuja. Sokkelit ja tukimuurit ovat betonia ja niissä vesikatteena on konesaumattu peltikate. Julkisivumateriaaleissa periaatteena on yksinkertaisuus ja ylläpidon helppous sekä soveltuvuus ympäröiviin rakennuksiin. Keittiö on kuumennuskeittiö. Keittiön laitteet, kalusteet ja varusteet ovat Helsingin kaupungin suunnitteluohjeiden mukaisia. Hankesuunnittelussa on noudatettu olosuhteiden sallimissa rajoissa Helsingin kaupungin esteettömyyssuunnitelmaa ja rakennus on suunniteltu esteettömäksi. Rakennuksen pääsisäänkäynti, 1. krs pihasisäänkäynti sekä henkilökunnan sisäänkäynti ovat esteettömiä ja esteettömästi saavutettavissa. Esteettömät wc-tilat ovat kaksipuolisia ja ne toteutetaan kaikkiin kerroksiin. Esteettömyys huomioidaan opasteissa ja valaistuksessa. Rakennuksessa on hissi.