Kiinteistöarviointi 1/15 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti1 Kiinteistöarviointi 1/15
HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Jukka Lahtinen Kiinteistönvälitys Lahtinen LKV Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen juhana.hiironen@aalto.fi TALOUDENHOITAJA Juhana Hiironen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 1/15
Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 1/2015 Pääkirjoitus 4 Asuntorahastot Suomessa - Katsaus markkinaan 6 Vuosikokous 2015: Asialista 10 Toimintakertomus 11 Toimintasuunnitelma ja talousarvio 12 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 14 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista 18 Tulevia tapahtumia 19 Kannen valokuva: Dipoli. Espoon matkailu Tutustu yhdistyksen kotisivuihin osoitteessa: www.kiinteistöarviointi.com Kiinteistöarviointi 1/15 3
Pääkirjoitus Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry (SKAY) perustettiin 37 vuotta sitten. Yhdistyksen perustamiskokous pidettiin 14.11.1978 Teknillisen korkeakoulun maanmittausosastolla. Paikalla perustamiskokouksessa olivat Heikki Enomaa, Matti Heinistö, Ossi Heiskanen, Veikko O. Hyvönen, Veikko Kanerva, Lauri Kantee, Martti Koivumäki, Ilmari Koppinen, Jouko Meriluoto, Väinö Meuronen, Paavo Mustonen, Olavi Myhrberg, Jouko Peltola, Antti Pohjola, Pekka Raitanen, Viljo Ryynänen, Aarre Terho, Pekka V. Virtanen ja Paavo Välisalmi. Näistä ns. perustajajäsenistä vielä kahdeksan (listassa alleviivatut) on yhä tänäkin päivänä yhdistyksen jäseniä. Yhdistys on tarkoitettu alun alkujaan asiantuntijoiden yhteisöksi. Auktorisointijärjestelmän kehittäminen aloitettiin virallisesti vuonna 1989. Tuolloin Olavi Myhrberg, SKAY:n silloisena puheenjohtajana, kutsui koolle palaverin, jossa edustettuina olivat mm. Keskuskauppakamari ja Suomen Pankkiyhdistys. Kehittämistyö kuihtui kasaan muutaman vuoden ajaksi sen jälkeen, kun Keskuskauppakamari torjui esityksen auktorisoinnin organisoinnista. Vuonna 1994 auktorisointiasiaa lähdettiin ajamaan uudestaan, ja vuonna 1995 kiinteistöarvioijien ammattitaidon kehittämiseksi ja yhteistoiminnan edistämiseksi perustettiin Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry (perustuskokous 5.1.1995, rekisteröinti 29.5.1997). Tämän yhdistyksen myötä luotiin Suomeen siis kiinteistöarvioijien auktorisointijärjestelmä. Auktorisoitujen kiinteistöarvioijien ammattitaitoa, tunnettuisuutta, ammattitaidon arvostusta ja edunvalvontaa edistämään perustettiin vuonna 1997 (31.12.2997) Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Vuonna 2004 auktorisointitoiminta siirrettiin Keskuskauppakamarin hoidettavaksi, minkä jälkeen Kiinteistöarvioinnin Auktorisointiyhdistys KA ry lakkautettiin (8.9.2005). Yhdistyksen varat siirrettiin SKAY:n haltuun käytettäväksi ensisijaisesti kiinteistöarvioinnin kansainväliseen toimintaan. Aika tarkalleen kaksi vuotta sitten, tällä samaisella foorumilla, kirjoitti Kauko Viitanen Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n tulevaisuudesta (Kiinteistöarviointi 1/2013, pääkirjoitus). Viitanen kuvasi tuolloin arvioinnin käyttöalan laajentumista kiinteistöistä (luotonanto) yritysten arvonmääritykseen (osakemarkkinat) ja laskentatoimeen (IFRS). Lopuksi hän esitti kysymyksen, tulisiko meidänkin siirtyä yhdistyksenä samaan suuntaan? Taustalla Viitasella oli ajatus yhdistysten (mm. SKAY, KHT-yhdistys, analyytikkoyhdistys) sulauttamisesta yhteen. 4 Kiinteistöarviointi 1/15
Nyt noin kaksi vuotta myöhemmin, vuoden 2013 vuosikokouksessa pohdittu asia, on jätetty käyttöalan laajentumisen osalta ainakin toistaiseksi pöydälle. Varsinainen toiminnan laajentaminen ja rationalisointi on edelleen ajankohtaista. Tästä johtuen neuvotteluja onkin käyty Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n ja Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n välillä. Molempien yhdistysten vuosikokouksessa hyväksyttäväksi esitettävään toimintasuunnitelmaan on kirjattu yhdistysten yhdistymispyrkimys ja sulautuminen toisiinsa. Yhdistymistavoitteen takana on operatiivisen toiminnan rationalisointi ja yhdistysten julkikuvan selkiytyminen. Noin puolet yhdistysten (SKAY ry, AKA ry) jäsenistä kuuluvat molempiin yhdistyksiin. Oman kokemukseni perusteella vaikuttaa siltä, että edes yhdistysten jäsenet eivät useinkaan tiedä, mitä ero näillä yhdistyksillä on ja kumpi yhdistys tekee mitäkin (mm. standardien kääntäminen, koulutustilaisuudet). Monen arvioijan näkökulmasta yhdistykset ovat jo yhdistyneet. Yhdistyksen kotisivut ovat samassa osoitteessa (www.kiinteistöarviointi.com), posti (niin perinteinen kuin sähköpostikin) tulee samasta osoitteesta, koulutukset järjestetään yhteisesti molempien yhdistysten jäsenille jne. Näyttääkin siltä, että ainoastaan hallinto ja kirjanpito ovat yhdistyksissä erillään. Etuja erillään olosta on vaikea löytää. Yhdistysten tulevaisuudesta, ei hallitus halua tai voi yksin päättää. Päätös vaatii kaksi peräkkäistä sääntömääräistä kokousta. Mikäli toimintasuunnitelmaehdotus hyväksytään, ja asiaa lähdetään viemään eteenpäin, tullee yhdistyminen tapahtumaan vuoden 2016 aikana. Toivotamme kaikki, sekä SKAY ry:n ja AKA ry:n jäsenet, turvetulleiksi yhdistysten vuosikokoukseen tiistaina 31.3 klo 16:30 alkaen (Tieteiden talo, Helsinki) keskustelemaan asiasta ja päättämään toimintasuunnitelmien hyväksymisestä ja siten yhdistymisvalmistelujen aloittamisesta. Juhana Hiironen, Hallituksen sihteeri, AKA ry, SKAY ry Kiinteistöarviointi 1/15 5
Asuntorahastot Suomessa katsaus markkinaan Kiinteistösijoittaminen ja sen mahdollisuudet ovat muuttuneet Suomessa merkittävästi viimeisen kymmenen vuoden aikana niin asunto- kuin toimitilapuolella. Epäsuorat eli välilliset kiinteistösijoitukset erilaisten instrumenttien, kuten kiinteistöpääomarahastojen, kautta ovat kasvattaneet suosiotaan ja niiden tarjonta on monipuolistunut. Asuntorahasto on Suomessa kansainvälisesti verrattuna nuori sijoitusinstrumentti. Ylipäänsä ensimmäinen suomalainen kiinteistörahasto perustettiin vajaa kymmenen vuotta sitten ja ensimmäinen asuntorahasto vuonna 2006. Sijoittajakunta koostui tuolloin institutionaalisista sijoittajista. Asuntoihin sijoittavia kiinteistörahastoja on perustettu tähän mennessä 29, joista suurin osa on lähinnä ammattimaisille sijoittajille tarkoitettuja kommandiittiyhtiömuotoisia kiinteistöpääomarahastoja. Viime vuosina markkinoille on tullut asuntorahastosijoitusmahdollisuuksia myös pienemmille sijoittajille erikoissijoitusrahastojen ja REIT-rahaston muodossa. Asuntorahastot ovat saaneet markkinoiden kasvaessa paljon huomiota julkisuudessa ja niiden osuus kaikista perustetuista kiinteistörahastoista on lähes puolet. Asuntorahastojen markkinoita sekä sijoitusnäkökulmasta että kokonaisuudessaan asuntomarkkinoiden kannalta tutkittiin loppuvuodesta 2014valmistuneessa diplomityössä Asuntorahastot Suomessa markkinakatsaus. Työn ohjauksesta vastasi ICECA- PITAL. Tutkimus toteutettiin kesä-marraskuussa 2014. Työssä haastateltiin yhteensä kymmentä asuntorahastojen asiantuntijaa, joista puolet oli asuntorahastoihin sijoittavia institutionaalisia tahoja ja puolet asuntorahastoja hallinnoivia rahastomanagereja. Lisäksi tietoja asuntorahastoista kerättiin suoraan managereilta sekä julkisista lähteistä. Asuntorahasto voi oikeudelliselta muodoltaan olla kommandiittiyhtiömuotoinen pääomarahasto, erikoissijoitusrahasto tai REIT-rahasto. Kullakin on oma toimintalogiikkansa ja pääasiallinen sijoittajakohderyhmänsä. Kommandiittiyhtiömuotoisten rahastojen sijoittajat koostuvat ammattimaisista sijoittajista ja erityisen varakkaista yksityissijoittajista. Erikoissijoitusrahasto kerää eri osuussarjoilla sijoituksia sekä tavallisilta yksityissijoittajilta että ammattimaisilta ja varakkailta sijoittajilta. Tutkimuksen perusteella on kuitenkin havaittavissa, että erikoissijoitusrahastoa pidetään markkinoilla parempana sijoitusinstrumenttina ennemminkin yksityissijoittajalle kuin institutionaaliselle sijoittajalle. REIT-rahasto taas tavoittelee sijoittajikseen kotimaisten sijoittajien lisäksi kansainvälisiä sijoittajia. Muuten suomalaiset asuntorahastot ovat hyvin paikallinen sijoitusmuoto. Sijoittajakohderyhmien lisäksi eri asuntorahastomuodoilla on erilaisia ominaisuuksia liittyen esimerkiksi tarvittavan pääomapanok- 6 Kiinteistöarviointi 1/15
sen suuruuteen, rahaston toimintakauteen, sijoittajien vaikutusmahdollisuuksiin, rahasto-osuuden likviditeettiin, tuotonjakoon ja toiminnan julkisuuteen. Rahastomuotojen toimintalogiikka on erilainen ja siihen vaikuttaa hyvin pitkälti lainsäädäntö. Haastattelututkimuksen mukaan näihin kolmeen asuntorahastomuotoon ollaan yleisesti tyytyväisiä ja niitä pidetään suhteellisen toimivina instrumentteina. Asuntorahastojen yhteenlaskettu kokonaispääoma oli tutkimusajankohtana noin 2,2 miljardia euroa. Rahastojen kokonaispääoman tavoite kohoaa yhteensä noin 3,3 miljardiin euroon. Asuntorahastojen osuus ammattimaisilla asuntosijoitusmarkkinoilla on kasvanut viime vuosina, vaikka asuntorahastoja pidetään yleisesti vielä marginaalisena toimijana suhteutettuna koko asuntomarkkinaan, jonka arvon on estimoitu olevan noin 330 miljardia euroa. Yhteensä kymmenellä eri taholla oli hallinnoitavanaan asuntorahastoja ja rahastoissa oli yhteenlaskettuna noin 9 200 sijoittajaa (mukaan lukien Oravan osakkeenomistajat) syksyllä 2014. Tutkimuksessa estimoitiin, että asuntorahastoilla oli tutkimusajankohtana hallussaan yhteensä noin 14 500 sijoitusasuntoa ympäri Suomen, painottuen pääkaupunkiseudulle ja muihin kasvukeskuksiin. Kiinteistöarviointi 1/15 7
Asuntorahastot Suomessa - katsaus markkinaan... jatkuu... Asuntorahastojen kysynnän kasvuun ovat vaikuttaneet muun muassa asuntosijoitusten hyvä tuotto, korkotason alhaisuus, asuntorahastosijoituksen vaivattomuus sekä eläkeyhtiöllä velkavivun käytön mahdollistaminen. Tutkimuksen aikana hallitus teki lakiesityksen, jossa esitettiin velkavivun väliaikaista sallimista tietyin edellytyksin eläkevakuutusyhtiöiden tytäryhtiöiden toteuttamissa suorissa asuntosijoituksissa. Tämän tavoitteena on lisätä vuokra-asuntotuotantoa. Lakimuutos hyväksyttiin ja se astui voimaan 1.1.2015. Luotonottomahdollisuus on käytettävissä kolmen vuoden ajan. Asuntorahasto-osuudella on sijoittajan salkussa lähinnä vakauttava ja hajautushyötyä tuova rooli, sillä asunnot koetaan turvallisina sijoitusinstrumentteina. Tutkimuksen perusteella on nähtävissä, että sijoittajalla on hyvin valinnanvaraa asuntorahastomarkkinoilla ja rahastoja olisi enemmän tarjolla kuin on kysyntää. Yleisesti ottaen managerit näkivät asuntorahastojen sijoituskysynnän tason hieman parempana kuin sijoittajat itse. Sekä managerien että sijoittajien keskuudessa pelätään rahastojen joutuvan maksamaan ylihintaa hyvistä sijoituskohteista kilpailun kiristyessä. Kilpailu parhaista kohteista voi myös aiheuttaa rahastolle ongelmia salkun hajauttamisessa halutulla tavalla. Haastatteluissa tuli esille myös muita seikkoja, jotka koettiin haasteena tai kehittämisen kohteena markkinassa. Kysynnän kasvun seurauksena kiinteistö- ja asuntorahastojen manageripohja on kasvanut ja laajentunut. Managerien määrän ei uskota enää kasvavan samaan tahtiin, vaan markkinoilla voi olla odotettavissa managerien yhdistymisiä, managerien segmentoitumista ja jopa managerien poistumista markkinoilta kilpailun kiristyessä. Rahastojen, sijoittajien ja 8 Kiinteistöarviointi 1/15
managerien määrän kasvu on johtanut markkinoilla tilanteeseen, että asuntorahastojen kehityksen uskotaan osittain saavuttaneen tietynlaisen huippunsa ja kehityksen odotetaan olevan maltillisempaa jatkossa. Toisaalta markkinoilla on myös näkemyksiä, joiden mukaan markkina ei ole vielä kyllästymispisteessä. Asuntorahastomarkkinan odotetaan kasvavan lähivuosina pääasiassa sijoitusvolyymiltään. Sijoittajakohderyhmä on tällä hetkellä niin laaja kuin se voi Suomen markkinoilla olla ja manageripuolella nähdään jo nyt olevan pientä kilpailuasetelmaa niin sijoittajista kuin hyvistä sijoituskohteista. Uudenlaisia rahastomuotoja ei ole näköpiirissä. Asuntorahastot ovat siis tuoneet asuntomarkkinoille uuden merkittävän vuokranantajan, uuden sijoittajan, monenlaisille sijoittajille uuden sijoitustuotteen sekä monelle hallinnointiyhtiölle uuden liiketoiminta-alueen. Tutkimuksessa havaittiin, että asuntomarkkinoilla on vaikutuksensa asuntorahastojen toimintaan ja toisin päin. Viime vuosina asuntorahastojen vaikutukset ovat olleet varsin positiivisia, muun muassa yhteiskunnallisia ja työllistäviä vaikutuksia merkittävän vuokra-asuntotuotannon osuuden johdosta. Tällä hetkellä markkinoilla on ilmassa merkkejä siitä, että niin sanottu asuntorahastobuumi olisi heikkenemässä hetkellisesti. Tutkimuksen perusteella uusia asuntorahastoja on kuitenkin suunnitteilla, mutta suurten institutionaalisten sijoittajien osalta markkinassa ei juuri nähdä kasvumahdollisuuksia tällä hetkellä. Pidemmällä aikavälillä tarkasteltuna asuntorahastojen ajatellaan olevan pysyvä osa markkinoita muodossa tai toisessa. DI Iida Kuusenaho iida.kuusenaho@tkoy.fi Kiinteistöarviointi 1/15 9
Vuosikokous 2015: Asialista 1. Kokouksen avaus. 2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta. 3. Pöytäkirjan tarkastajien ja ääntenlaskijoiden valinta. 4. Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen. 5. Kokouksen työjärjestyksen hyväksyminen. 6. Yhdistyksen vuosikertomuksen ja tilinpäätöksen sekä tilintarkastajien lausunnon esittäminen. 7. Tili- ja vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle taikka niistä toimenpiteistä päättäminen, joihin yhdistyksen hallinto ja tilintarkastajien antama lausunto ehkä antavat aihetta. 8. Kuluvan vuoden jäsenmaksujen suuruudesta päättäminen. Ehdotus: jäsenmaksuja nostetaan ja lasketaan seuraavasti: henkilöjäsenet 40 euroa (aiemmin 35 euroa), eläkeläisjäsenet 20 euroa (aiemmin 15 euroa), nuoret jäsenet 10 euroa (aiemmin 15 euroa), yhteisöjäsenet 400 euroa (aiemmin 350 euroa) ja kannattajajäsenet 1500 euroa sekä kunniajäsenet 0 euroa. 9. Kuluvan vuoden talousarvion ja toimintasuunnitelman hyväksyminen. Ehdotus: SKAY ry ja AKA ry yhdistämistä aletaan valmistelemaan. 10. Hallituksen puheenjohtajan valinta. 11. Hallituksen jäsenten valinta erovuoroisten tilalle. 12. Kahden varsinaisen ja kahden varatilintarkastajan valinta tarkastamaan kuluvan vuoden tilejä ja hallintoa. 13. Yhdistyksen jäsenyydet kansainvälisissä arviointiorganisaatioissa. Ehdotus: Yhdistys ei hakeudu TEGoVA:n jäseneksi. 14. Jäsenlehti. Ehdotus: Painettu jäsenlehti jatkossa vain verkkojulkaisuna. 15. Muut hallituksen tai yhdistyksen jäsenten esittämät asiat. 16. Kokouksen päättäminen. 10 Kiinteistöarviointi 1/15
Toimintakertomus Yhdistys on vuonna 2014 toiminnallaan edistänyt kiinteistöarviointitoiminnan edellytyksiä ja ylläpitänyt yhteyksiä kansainväliseen arviointikenttään. Vuoden 2014 aikana yhdistys suomensi talkootyöllä Kansainväliset arviointistandardit 2013, tekniset ohjeet 1-4, Pätevyyskehys ammattimaisille arvioijille ja Eettisten periaatteiden säännöstö ammattimaisille arvioijille teokset ja julkaisi ne internet sivuillaan avoimeen käyttöön. Yhdistys on vuoden aikana järjestänyt kaksi esitelmätilaisuutta, joissa on käsitelty asuntomarkkinoiden hintajoustoa (21.10.2014: Eero Valtonen) ja kiinteistömarkkinoiden nykytilaa (31.3.2014: Juhani Väänänen). Yhdistys organisoi ja isännöi 4-6.9.2014 Espoossa järjestetyn Baltic Valuation Conferencen. Konferenssiin osallistui noin 80 kiinteistöarvioijaa 10 eri maasta. Lisäksi yhdistys järjesti yhdessä Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry:n kanssa sekä Ab Seaside Oy:n avustuksella kaksipäiväisen koulutustilaisuuden (11.-12.9.2015, Kemiönsaari) mm. vapaa-ajankiinteistöjen arviointiin liittyen. Jäsenlehti Kiinteistöarviointi ilmestyi vuoden aikana neljä kertaa. Hallituksen sihteeri Juhana Hiironen edusti Suomen Kiinteistöarviointiyhdistystä Latviassa (23-25.10.2014 Riika) pidetyssä TEGoVA:n vuosiseminaarissa. Yhdistys jakoi opinnäytetyöpalkintona kaksi 250 euron suuruista stipendiä. Palkitut olivat: Hilma Puranen: Jälleenhankintatakuun toteutuminen metsämaan lunastuksissa, ja Eero Valtonen: Asuntotarjonnan hintajouston alueelliset erot ja niiden syyt Suomessa. Yhdistyksen kokoukset ja organisaatio Yhdistyksen vuosikokous pidettiin 31.3.2014 Tieteiden talolla. Kokoukseen osallistui 15 yhdistyksen jäsentä. Vuosikokous valitsi erovuorossa olleet Seppo Koposen, Antti Oraman ja Jyrki Halomon jatkamaan yhdistyksen hallituksessa. Uutena jäsenenä hallituksen varajäseneksi vallittiin Jukka Lahtinen. Vuosikokous valitsi yhdistyksen toiminnantarkastajiksi Erkki Luotosen ja Risto Peltolan. Yhdistyksen hallitus on kokoontunut toimintavuoden aikana kaksi kertaa ja käsitellyt mm. seuraavia asioita: 3.3-5.3.2014. Sähköpostikokouksessa keskusteltiin vuosikokous- Kiinteistöarviointi 1/15 11
asioista (käsiteltiin tilit, toimintakertomus ja -suunnitelma; päätettiin kokouksen paikka ja ajankohta; sovittiin esitelmästä). 23.9.2014. Kokouksessa keskusteltiin TEGoVA:n jäseneyydestä. Päätettiin lähettää Hiironen TEGoVA:n vuosiseminaariin keskustelemaan jäsenehdoista. Kokouksessa keskusteltiin myös ansioituneista opinnäytetöistä ja päätettin myöntää Hilma Puraselle ja Eero Valtoselle opinnäytetyöpalkinnot. Kokouksessa käsiteltiin lisäksi IVS:n käännöstyön etenemistä sekä kuultiin Kemiönsaaren arviointikoulutuksen ja Espoon Baltic Valuation Konferenssin palautteet. Jäsenasiat Toimintavuoden lopussa jäsenmäärä oli 178 (vähennystä 6). Lisäksi yhdistyksellä on yhteisöjäseniä 17 (ennallaan). Yhdistys toimi International Valuation Standards Councilin (IVSC) ja Tieteellisten seurain valtuuskunnan (TSV) jäsenseurana. Yhdistyksen jäsenmaksu on ollut toimintavuonna 35 varsinaisilta jäseniltä sekä 15 eläkeläisjäseniltä ja nuorilta jäseniltä. Yhteisöjäsenten jäsenmaksu on ollut 350. Talous Vuonna 2014 talous oli 1.964,66 alijäämäinen. Yhdistyksen maksuvalmius on kuitenkin aikaisemmin kerätyn varallisuuden vuoksi hyvä (tase 31.12.2014: varat 53.241,06 euroa, ei velkoja). Yhdistyksen tuloslaskelma on esitetty jäljempänä talousarvion yhteydessä. Toimintasuunnitelma ja talousarvio Yhdistyksellä on yksi päätavoite vuodelle 2015: toiminnan rationalisointi ja sitä kautta toiminnan jatkuvuuden varmistaminen. Yhdistys selvittää yhdistymismahdollisuutensa Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n kanssa toiminnan päällekkäisten toimien ja kulujen välttämiseksi. Lisäksi yhdistys tulee järjestämään esitelmä- ja koulutustilaisuuksia aikaisempien vuosien tapaan sekä jakamaan opinnäytetyöpalkinnon. 12 Kiinteistöarviointi 1/15
Yhdistys jatkaa aktiivista yhteistoimintaa Keskuskauppakamarin, AKA ry:n, Kiinteistöalan koulutuskeskuksen ja Aalto-yliopiston sekä muiden alan organisaatioiden kanssa. Yhdistys julkaisee toimintavuoden aikana neljä jäsenlehteä, joissa muun muassa kerrotaan yhdistyksen toiminnasta, julkaistaan arviointialalta valmistuneiden opinnäytetöiden tiivistelmiä ja muita alaa käsitteleviä artikkeleita. Lisäksi lehdessä tiedotetaan IVSC:n asioista ja arviointialan tulevista tapahtumista. Yhdistyksen Internet -sivut pidetään ajantasaisena tietolähteenä yhdistyksen toimintaan. Talousarvio 1.1-31.12.2015 (arvio) 1.1-31.12.2014 (toteutunut) 1.1-31.12.2014 (arvio) TUOTOT Jäsenmaksut -Yhteisöjäsenet 6800,00 5600,00 5950,00 -Henkilöjäsenet 6000,00 5190,00 5750,00 Koulutus -BVC 2014 0,00 986,46 0,00 -Arviointikoulutus 500,00 396,09 2500,00 Sekalaiset 1000,00 5000,00 5000,00 Sijoitukset 100,00 90,07 500,00 KULUT Henkilöstökulut -2600,00-3211,16-2600,00 Jäsenkulut -Jäsenlehti -5000,00-5946,04-6000,00 -Jäsenmaksut -5000,00-4582,27-5000,00 Matkakulut -600,00-778,39 0,00 Kokouskulut -300,00-270,95-300,00 Muut kulut -Huomionosoitukset -500,00-500,00-500,00 -Postikulut -200,00-178,90-200,00 -Pankkikulut -200,00-220,77-200,00 -Kotisivut -400,00-439,05-300,00 -Taloushallinto -600,00-580,00-600,00 -Muut kulut 0,00-2519,75-4000,00 TUOTTO JA KULUJÄÄMÄ -1000,00-1964,66 0,00 Kiinteistöarviointi 1/15 13
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen alla esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. Huom. Lehden edellisessä numerossa (4/2014) olivat otsikot ja tiivistelmät menneet Eeva Härkösen ja Hanna Tuomisen diplomitöiden osalta sekaisin. Alla on esitetty oikeat tiivistelmät oikeiden otsikoiden alla. DIPLOMITYÖT Tekijä: Eeva Härkönen Työn nimi: Kerros- ja rivitalotonttien arviointi asuinhuoneistojen hinnan perusteella. Asuinkerrostalotonttien ja -rivitalotonttien arvioiminen ainoastaan kauppahintarekisteriin (KHR) tallennettujen tietojen perusteella on haastavaa vähäisten kauppojen johdosta. Koska asuintonttien hinta määräytyy asuntojen hintojen perusteella varsinkin lyhyellä aikavälillä, jolloin tonttien tarjonta on joustamatonta, voidaan tontin hinta johtaa asuntojen hinnoista. Tämän diplomityön päätavoitteena oli selvittää asuinkerrostalotontin (AK-tontin) hinnan markkinalähtöinen suhde asuinkerrostalohuoneiston hintaan sekä asuinrivitalotontin (AR-tontin) hinnan markkinalähtöinen suhde asuinrivitalohuoneiston hintaan Tampereella, Turussa ja Vantaalla. Lisäksi tavoitteena oli kehittää hintasuhde, jota olisi mahdollista hyödyntää yksittäisten AK- ja AR- tonttien arvioinnissa. Tavoitteen toteuttamiseksi haettiin asuntojen hintaseurantapal- 14 Kiinteistöarviointi 1/15
velusta tiedot n. 10 000-25 000 asuntohuoneistokaupasta Tampereen, Turun ja Vantaan alueilta kuntakohtaisesti sekä kiinteistöjen kauppahintarekisteristä tiedot noin 420 AK-tonttikaupasta, noin 100 AL-tonttikaupasta ja noin 230 AR-tonttikaupasta. Kauppojen sijainnillisia tekijöitä analysoitiin paikka-tieto-ohjelman avulla. Tutkimuksen empiirisessä osassa määritettiin näiden kauppojen perusteella yhteensä 8 regressiomallia: kerros- ja rivitalohuoneistoregressiomallit jokaisesta tarkastelun kohteena olevasta kunnasta ja AK- ja AR- tonttiregressiomallia 8 kunnan alueelta. Regressiomallit määritettiin pienimmän neliösumman menetelmällä (PNS). Mallien selitysasteet vaihtelevat 64 % - 88 % välillä ja variaatiokertoimet 1,1 % - 6,0 % välillä. Kaikki mallit kärsivät heteroskedastisuusogelmasta, mutta tästä huolimatta mallien tunnuslukuja pidettiin kokonaisuutena kohtuullisen hyvinä. Tärkeimpinä arvo-tekijöinä sekä tontti- että huoneistoregressiomallien osalta nähtiin aikatekijä ja sijaintimuuttujat. Tonttiregressiomalleissa pinta-ala sekä rakennusoikeus olivat tärkeimpiä tonttikohtaisia muuttujia. Huoneistoregressiomalleissa tärkeimpinä talo- ja huoneistokohtaisina muuttujina olivat asunnon pinta-ala, rakennusvuosi, kohteen käyttö ennen myyntiä (käyttämätön tai käytetty asunto) ja kunto. Regressiomalleista johdettiin AK- ja AR- tonttien ja huoneistojen väliset hintasuhteet. Tämän tutkimuksen perusteella AK-hintasuhde vaihtelee Tampereella noin 8-25 %:in välillä, Turussa noin 6-23 %:in välillä ja Vantaalla noin 12-25 %:in välillä. AR-hintasuhde vaihtelee taas Tampereella 11-33 %:in välillä, Turussa 6-27 %:in välillä ja Vantaalla 18-36 %:in välillä. Hintasuhteet ovat korkeimmat näistä kolmesta paikkakunnasta Vantaalla ja matalimmat Turussa. AR-hintasuhteet ovat keskimäärin korkeammat kuin AK-hintasuhteet. Tutkimuksen päätavoitteet saavutettiin, ja saatuja tuloksia voidaan hyödyntää tukimenetelmänä yksittäisten AK- ja AR-tonttien arvioinnissa. Tekijä: Hanna Tuominen Työn nimi: Länsimetron rakentamisen vaikutukset asuinhuoneistojen arvoon Länsimetron suunnittelu käynnistyi vuonna 2007. Espoon ja Helsingin kaupunginvaltuustot päättivät Länsimetron rakentamisesta vuonna 2008. Rakennustyöt aloitettiin vuonna 2009 ja metrolinja avataan suunnitelmien mukaan liikenteelle loppuvuodesta 2015. Kiinteistöarviointi 1/15 15
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Länsimetro muodostuu Ruoholahti-Matinkylän välillä liikennöitävästä metrolinjasta. Asemia on yhteensä yhdeksän. On ollut paljon spekulaatioita siitä, kuinka Länsimetron rakentaminen vaikuttaa kiinteistöjen hintoihin. Metron rakentamisen seurauksena, matka-aika keskustaan (palveluihin, työpaikkoihin jne.) lyhenee. Matka-aikakustannusten pieneneminen lisää asuinkuntien hyvinvointia, minkä seurauksena asuntojen kysyntä metron lähettyvillä kasvaa. Kysynnän kasvusta johtuen asuntojen hinnat kohoavat aina siihen pisteeseen saakka, kunnes hyvinvointi on palautunut (so. laskenut) entiselle tasolleen asuinkustannusten kohoamisen seurauksena. Tämän tutkimuksen tarkoituksena on selvittää, vaikuttaako saavutettavuuden muutos asuinhuoneistojen arvoon ja jos, niin kuinka paljon. Lisäksi halutaan selvittää, kuinka suuri on metron vaikutus prosentuaalisesti asuinhuoneiston arvoon. Lisäksi tutkitaan, kuinka paljon metro vaikuttaa euromääräisesti asuinalueen arvoon. Tutkimustulokset saatiin suorittamalla kvantitatiivinen tutkimus. Tutkimus jakautuu teoria- ja empiiriseen osuuteen. Tutkimusmenetelminä käytetään kirjallisuustutkimusta ja lineaarisen regressioanalyysin perusteella muodostettavaa hintamallia. Päälähteitä ovat Internetistä löytyvät kerrostalo-asuinhuoneistojen hintatiedot ja Seutu CD 2013 -tietolevyltä saatavat rakennusten ominaisuustiedot. Asuinhuoneistojen arvonmuutos määritettiin Helsingin keskustaan tapahtuvan matka-ajan muutoksen perusteella ennen ja jälkeen metron rakentamisen. Tarkastelualueiksi valittiin Koivusaaren, Tapiolan, Urheilupuiston ja Matinkylän metroasemat. Tutkimustulokset osoittavat, että saavutettavuus vaikuttaa asuinhuoneistojen arvoihin niitä nostavasti. Tulosten mukaan Länsimetron rakentaminen nostaa asuinhuoneistojen arvoa minimivaikutusalueella, 400 metriä, vaihteluvälillä 15-35 % ja maksimivaikutusalueella, 800 metriä, vaihteluvälillä 11-28 %. Tulokset osoittavat lisäksi, että metron rakentaminen vaikuttaa asuinalueiden arvoon minimivaikutusalueella 41.480.997-122.082.629 ja maksimivaikutusalueella 101.115.446-192.613.276. 16 Kiinteistöarviointi 1/15
Kutsu arviointiyhdistysten vuosikokouksiin 2015 Aika ja paikka: ti 31.3.2015, Tieteiden talo, Sali 404 (Kirkkokatu 6, Helsinki) Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry klo 16:30 alkaen Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry klo 17:00 alkaen Kokousten jälkeen pidetään esitelmätilaisuus, jonka aiheena on energialuokan vaikutus asuntojen markkinaarvoon. Aiheesta puhumassa ovat Aalto-yliopiston asiantuntijat; energiatutkija Ari Laitala ja arviointispesialisti Juhana Hiironen. Arvioijat eivät luo markkinainformaatiota, vaan tulkitsevat sitä. Mikäli energialuokka ei vaikuta markkinaosapuolten käyttäytymiseen ja edelleen hinnanmuodostukseen, ei se voi vaikuttaa markkina-arvon määrittämiseenkään. Juhana Hiironen Tilaisuus on kaikille avoin. Kahvitarjoilu. Tervetuloa! Kiinteistöarviointi 1/15 17
Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista Kansainväliset arviointistandardit 2013 saatavilla suomeksi! Suomen Kiinteistöarviointiyhditys on kääntänyt IVS:n seuraavat osiot suomeksi: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Käännökset ovat saatavilla sähköisesti osoitteessa (löytyvät sivuilta vuoden loppuun mennessä): www.kiinteistöarviointi.com Painettuja versioita käännöksistä ei tehdä niiden vähäisen myynnin vuoksi. PDF-julkaisujen käyttöä ei myöskään rajoiteta eikä niistä myös peritä maksua. 18 Kiinteistöarviointi 1/15
Tulevia tapahtumia 31.3.2015 Arviointiyhdistysten vuosikokous ja seminaari Lisätietoa: www.kiinteistöarviointi.com 16.-17.4.2015 Maanmittauspäivät 2015 (Espoo) Lisätietoa: www.maankaytto.fi/mmp2015. 17.-21.5.2015 FIG Working Week (Sofia, Bulgaria) Lisätietoa: http://www.fig.net/fig2015/ 25.5.2015 Kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaari 2015 Luvassa on ajankohtainen ja interaktiivinen seminaari. Luennot, lyhyet kommenttipuheenvuorot ja keskustelut ryydittävät tämänkertaista tapahtumaa. Markkina- ja suhdannetilanne, arvioinnin toimintaympäristön muutos ja sen vaikutukset arvioinnin riskienhallintaan, onko arvioijan rooli murroksessa, hyvän arviokirjan edellytykset, näkemykset arvioinnin tarkkuudesta sekä uudet näkökulmat käytännön arviointitilanteisiin ovat päivän antia. Tilaisuuden ohjelma ja ilmoittautuminen seuraavasta: www.kiinko.fi/162027 RICS-, SKAY- ja AKA:n jäsenille Kiinko myöntää 10 %:n alennuksen osallistumismaksusta. Jäsenyydestä mainittava ilmoittautumislomakkeella. 29.10.2015 Maankäyttötieteiden päivät 2015 Lisätietoa: http://www.maanmittaustieteidenseura.fi/ 19
YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt Kiinteistöarviointi 1/15 20