Kouvolan seudun Master Plan Toteutettavuusselvitystiivistelmät päätösseminaari 13.3.2013 1
Toteutettavuusselvitys Tykkimäki-Saarenmaa Resort 1
Sijainti ja soveltuvuus 2
Konsepti ja Tilaohjelma Tilaohjelma: 20 huvilaa Lkm Koko (m 2 ) Ravintolat Sijainti Koko (m 2 ) Asiakaspaikat 1-makuuhuone 5 40 Baari/Kahvila Klubi-talo 20 10 2-makuuhuonetta 15 60-75 Ravintola Klubi-talo 70 40 Kylpylä Uima-allas & Jacuzzi Suolakammio/rentoutus/hoi dot Saunat ja suihkutilat Pukeutumistilat Kuntosali Kabinetti Klubi-talo 30 20 Terassi Klubi-talo 60 40 Koko (m 2 ) Muut 50 Vastaanotto ja aula Klubi-talo - 20 Liiketila Klubi-talo 60 Parkkialue Huvilat + Klubi-talo 40 40 Yhteensä 210 Source: Christie + Co Analysis 3
Majoituskohteen käyttöaste-ennuste Majoituskohteen käyttöastevaihtelut vakiintuneella tasolla: 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% December December December December November November November November October October October October September September September September August August August August July July July July June June June June May May May May April April April April March March March March February February February February January January January January Occupancy Käyttöaste Käyttöaste: 48% Huvilavuokra keskiarvo: 170 (netto) Source: Christie + Co Analysis 4
Majoituskohteen kassavirta-analyysi Oletukset: Huvilamäärä: 20 Avaamisajankohta: Tammikuu 2015 Tykkimäki Golf toteutuu 18-reikäisenä Vakiintunut käyttöaste: 48% Vakiintunut keskihuonehinta: 170 (2012 euro) Vakiintunut tuotto: 993,000 (2012 euro) Vakiintunut netto tulos: 119,000 (2012 euro) Henkilöstö: Kesä:26 pax Talvi:12 pax Ravintolat: 80% myynnistä kesällä Kylpylä: 14% kokonaismyynnistä Golf ja muut aktiviteetit: ulkoistettu 5
Tykkimäki-Saarenmaa Resort - rakennuskustannusarvio 6
Toteutettavuusselvitys - Kylpylähotelli, Kouvola Riikka Moreau 1
Sijainti ja soveltuvuus Vahvuudet (Strengths) Matkustajavirta Venäjältä Kouvolan vakiintunut asema kesäisenä vapaa-ajanmatkakohteena Tykkimäki Komeat, luonnonkauniit näkymät Puhtaat metsä- ja vesialueet Hyvä tie- ja raideyhteys Kouvolaan Etelän suuret kaupungit lyhyen ajomatkan päässä Mahdollisuudet (Opportunities) +Välittömässä läheisyydessä ei kilpailevia tuotteita +Alueellinen panostus matkailutuotteisiin ja - markkinointiin +Kasvava kiinnostus lähimatkailuun, ecomatkailuun ja ympäristöasioihin +Hyvinvointi- (ja terveys)matkailun ja aktiivilomailun kasvu Heikkoudet (Weaknesses) +Kysynnän suuret sesonkivaihtelut +Liikematkustuksen pieni volyymi +Suppeahko kokousmatkustuksen määrä +Vapaa-ajan matkustus painottuu vahvasti kesäkuukausiin +Vähän ympärivuotisia kysynnänluojia Uhat (Threats) Saako matkailustrategia vaadittavan pitkäaikaisen sitoutumisen ja mittavat investoinnit? Kotimainen kylpylätarjonta runsasta Suomen rajallinen markkina Venäläisen matkailun kehitys alueella? 2
Sijainti ja soveltuvuus 3
Sijainti ja soveltuvuus 4
Konsepti ja Tilaohjelma Tilaohjelma: 150 huonetta Sijainti Koko (m 2 ) Lkm Ravintolat Sijainti Koko (m 2 ) Asiakaspaikat 2-hh huone Kerros 1-3 22 90 Baari/kahvila Katutaso 40 20 2-hh liikuntarajoit. Kerros 1-3 27 10 Ravintola/Kabinetti Katutaso 180 120 Perhehuone Kerros 1-3 30 50 Kesäterassi Katutaso 30 20 Asiakas- Kokoustilat paikat Muut 1 tila (jaettavissa) Katutaso 100 80 Vastaanotto ja aula Katutaso - Aula Katutaso 50 - Kylpylä Katutaso 1,000 150 Business Centre Katutaso 8 3 Liiketila Katutaso Yhteensä 158 Parkkialue Katutaso 125 paikkaa Source: Christie + Co Analysis 5
Majoituskohteen käyttöaste-ennuste Majoituskohteen vakiintunut käyttöaste ja asiakassegmentit kausittain: Myydyt huoneet 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 Käyttöaste 77% Käyttöaste 46% Käyttöaste 24% Vapaa-aika ryhmä Vapaa-aika ind. Kokous Liikematkustus 2,000 0 Source: Christie + Co Analysis High Shoulder Low High: Pääsiäinen, Vuodenvaihde, kesä-syyskuu Shoulder: Maalis-toukokuu, loka-marraskuu Low: Joulu-helmikuu 6
Majoituskohteen kassavirta-analyysi Oletukset: Huonemäärä: 150 Avaamisajankohta: Tammikuu 2015 Vakiintunut käyttöaste: 52% Vakiintunut keskihuonehinta: 95 (2012 euro) Vakiintunut myynti: 5.35m (2012 euro) Vakiintunut netto tulos: 838,000 (2012 euro) Henkilöstö: 60 pax Ravintolat: myynti 43 per myyty huone Kylpylä: myynti 1.36m / vuosi Muut hyvinvointipalvelut ja aktiviteetit: ulkoistettu 7
Kylpylähotellin rakennuskustannusarvio 8
Ratkaisu Repoveden luontomatkailukeskuksen ideologia toteutetaan täysin uudella tavalla; alueelle rakentuu Repovesikylä! Repovesikylä on dynaaminen, suomalaiseen luontohistoriaan ja luontoympäristöön sulautuva, muotoilultaan ja palvelutarjonnaltaan moderni, kansallispuistoa läheisyydessä toimiva elävä keskus. Luontokeskuspalvelut sijoittuvat Repovesikylän palvelu-rakennusten käytäville, auloihin sekä ravintolatiloihin. Lisäksi asiakkaiden käytettävissä ovat laadukkaat mobiilipalvelut, joista Repoveden palveluihin sekä luontoympäristöön ja sen historiaan voi tutustua.
Repovesikylän sijainti Repovesikylän elävä keskus sijaitsee Taipaleenlahdella, jonka vierestä kulkee luonnonpuiston syöttöliikenne Lapinsalmen kautta.
4.5 Repovesikylän alustava luonnos 2 Kylän Portti Urbaani Keskiaikakylä Hotelli Villi A la Carte Villi Puoti Wellnes-palvelut Kylänaukio Tapahtumatori Kukkulakylä Saaristokylä, Chalets Venetalakset Kyläntalo aktiviteettipalvelut Risto Oikarinen
Repovesikylän erilaistavat tekijät ja periaatteet Asiakaselämys syntyy yritysten yhteistyössä Repoveden alueen yritykset muodostavat tiiviin ja toimivan palveluverkoston, jonka uusia asiakkaita tuovana elävänä keskuksena Repovesikylä toimii. Tulevaisuuden visiossa Repovesikylä on laajempi käsite, johon kaikki alueen palveluyritykset voivat kiinnittyä. Vesi- ja maantiereittejä hyödyntävä tiivis julkinen liikenneyhteys kohteiden välillä tukee yhteistyötä ja asiakkaan elämystä.
Palvelutarjonta Kokkaus luonnonhelmassa Opastetut luontoelämyspalvelut Monipuoliset rentoutumispalvelut Elintarvike- & muotoilutuotteet Oma brändi ja tuotesarja Luontoelämyspalvelut Hyvinvointi -palvelut Villi Ruoka & Design Shop Pienkerrostalot Bungalow-alue Teemapohjainen majoitustarjonta Teemapohjainen ravintolamaailma Ruokaan liittyvät kurssit Hotelli Rantamajat Villi Ruoka A la carte Grilli/ulkotuli ruoka Ryhmäruoka
Repovesikylän alustavat laskelmat Kustannuslaskelma Hotelli Ranta- Ranta- Pienkerros- Pienkerros- Bungalovw Yhteensä majat 1 majat 2 talot 1 talot 2 alue kem2 6600 1100 1200 2200 2200 700 14000 Rakennuskustannukset 15 180 000 3 300 000 3 000 000 3 740 000 3 740 000 1 750 000 30 710 000 Rakennusaikaiset korot 607 200 66 000 60 000 74 800 74 800 35 000 917 800 Tontti 1 320 000 275 000 180 000 330 000 330 000 105 000 2 540 000 Investointikustannukset (kohdat 1-3 yhteensä) 17 107 200 3 641 000 3 240 000 4 144 800 4 144 800 1 890 000 34 167 800 Tuottovaade 6% (takaisinmaksuaika n. 15 vuotta) 1 026 432 218 460 194 400 248 688 248 688 113 400 2 050 068 Ylläpitokustannukset 560 000 44 000 48 000 88 000 88 000 28 000 856 000 Vuokravaade (kohdat 5-6 yhteensä) 1 586 432 262 460 242 400 336 688 336 688 141 400 2 906 068 Hankkeen rakennusinvestointien työllistävän vaikutuksen arvioimme olevan n. 130 henkilötyövuotta.
Liiketoiminnan tuloslaskelma TULOSARVIO 2016-2020 2016 2017 2018 2019 2020 käyttöaste 47 % 58 % 62 % 66 % 70 % Liikevaihto 7959920 9822880 10500320 11177760 11855200 ainekäyttö % 1743222 2151211 2299570 2447929 2596289 työvoimakustannukset % 2380016 2937041 3139596 3342150 3544705 muut kustannukset % 3422766 4027381 4042623 4079882 4090044 Käyttökate 413916 707247 1018531 1307798 1624162 poistot % 318397 392915 420013 447110 474208 Liiketulos % 95519 314332 598518 860688 1149954 asiakkaita hlöä 99499 122786 131254 139722 148190 työllisyysvaikutus hlöä 60 74 80 85 90
Ohjelmapalvelujen liikevaihtoarvio 2016-2020 Ohjelmapalveluiden liikevaihtoarvio 2016-2020 35 2016 2017 2018 2019 2020 Majoittujat asiakasmäärä 99499 122786 131254 139722 148190 ostoaste 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 1 741 233 2 148 755 2 296 945 2 445 135 2 593 325 Päiväkävijät asiakasmäärä 90000 90000 100000 100000 110000 ostoaste 5 % 7 % 9 % 11 % 13 % 157 500 220 500 315 000 385 000 500 500 YHTEENSÄ 1 898 733 2 369 255 2 611 945 2 830 135 3 093 825 Työllistävyys hlöä 19 23 26 28 31
Hankkeen tuomat verotulot kunnalle Yhteisöveron palautuminen kunnalla Rakennusaikaiset 2016 2017 2018 2019 2020 Liiketulos 95 519 314 332 598 518 860 688 1 149 954 Yhteisövero 24,5 % 23 402 77 011 146 637 210 869 281 739 Kunnalle palautuva osuus 22,82 % 5 340 17 574 33 463 48 120 64 293 Kunnallisvero tulo Työvoimakustannukset 2 380 016 2 937 041 3 139 596 3 342 150 3 544 705 Bruttopalkka 3 900 000 1 666 011 2 055 929 2 197 717 2 339 505 2 481 294 Kunnallisvero 20 % 780 000 333 202 411 186 439 543 467 901 496 259 Tulot kunnalle yhteensä 780 000 338 543 428 760 473 006 516 021 560 551
Onnistumisen edellytykset Alueen yrittäjien tulee nähdä projektissa oman liiketoiminnan kehittymisen mahdollisuudet. Poliittisten päättäjien sitoutuminen tekemiseen erityisen tärkeää. Roolien selkeys eri osapuolten välillä ja yhteinen suunta. Uskottavan operaattorin löytyminen/hankinta, jonka jälkeen uskottavan investorin löytyminen. Alueen imagon ja houkuttelevuuden voimakas kehittyminen Kansainvälisen vahvan myynnin toimintamallin rakentaminen. Matkailullisen yhteismarkkinoinnin toimintamallin rakentaminen.