Kouvolan seudun Master Plan. Toteutettavuusselvitystiivistelmät päätösseminaari

Transkriptio

1 Kouvolan seudun Master Plan Toteutettavuusselvitystiivistelmät päätösseminaari

2 Toteutettavuusselvitys Tykkimäki-Saarenmaa Resort 1

3 Sijainti ja soveltuvuus 2

4 Konsepti ja Tilaohjelma Tilaohjelma: 20 huvilaa Lkm Koko (m 2 ) Ravintolat Sijainti Koko (m 2 ) Asiakaspaikat 1-makuuhuone 5 40 Baari/Kahvila Klubi-talo makuuhuonetta Ravintola Klubi-talo Kylpylä Uima-allas & Jacuzzi Suolakammio/rentoutus/hoi dot Saunat ja suihkutilat Pukeutumistilat Kuntosali Kabinetti Klubi-talo Terassi Klubi-talo Koko (m 2 ) Muut 50 Vastaanotto ja aula Klubi-talo - 20 Liiketila Klubi-talo 60 Parkkialue Huvilat + Klubi-talo Yhteensä 210 Source: Christie + Co Analysis 3

5 Majoituskohteen käyttöaste-ennuste Majoituskohteen käyttöastevaihtelut vakiintuneella tasolla: 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% December December December December November November November November October October October October September September September September August August August August July July July July June June June June May May May May April April April April March March March March February February February February January January January January Occupancy Käyttöaste Käyttöaste: 48% Huvilavuokra keskiarvo: 170 (netto) Source: Christie + Co Analysis 4

6 Majoituskohteen kassavirta-analyysi Oletukset: Huvilamäärä: 20 Avaamisajankohta: Tammikuu 2015 Tykkimäki Golf toteutuu 18-reikäisenä Vakiintunut käyttöaste: 48% Vakiintunut keskihuonehinta: 170 (2012 euro) Vakiintunut tuotto: 993,000 (2012 euro) Vakiintunut netto tulos: 119,000 (2012 euro) Henkilöstö: Kesä:26 pax Talvi:12 pax Ravintolat: 80% myynnistä kesällä Kylpylä: 14% kokonaismyynnistä Golf ja muut aktiviteetit: ulkoistettu 5

7 Tykkimäki-Saarenmaa Resort - rakennuskustannusarvio 6

8 Toteutettavuusselvitys - Kylpylähotelli, Kouvola Riikka Moreau 1

9 Sijainti ja soveltuvuus Vahvuudet (Strengths) Matkustajavirta Venäjältä Kouvolan vakiintunut asema kesäisenä vapaa-ajanmatkakohteena Tykkimäki Komeat, luonnonkauniit näkymät Puhtaat metsä- ja vesialueet Hyvä tie- ja raideyhteys Kouvolaan Etelän suuret kaupungit lyhyen ajomatkan päässä Mahdollisuudet (Opportunities) +Välittömässä läheisyydessä ei kilpailevia tuotteita +Alueellinen panostus matkailutuotteisiin ja - markkinointiin +Kasvava kiinnostus lähimatkailuun, ecomatkailuun ja ympäristöasioihin +Hyvinvointi- (ja terveys)matkailun ja aktiivilomailun kasvu Heikkoudet (Weaknesses) +Kysynnän suuret sesonkivaihtelut +Liikematkustuksen pieni volyymi +Suppeahko kokousmatkustuksen määrä +Vapaa-ajan matkustus painottuu vahvasti kesäkuukausiin +Vähän ympärivuotisia kysynnänluojia Uhat (Threats) Saako matkailustrategia vaadittavan pitkäaikaisen sitoutumisen ja mittavat investoinnit? Kotimainen kylpylätarjonta runsasta Suomen rajallinen markkina Venäläisen matkailun kehitys alueella? 2

10 Sijainti ja soveltuvuus 3

11 Sijainti ja soveltuvuus 4

12 Konsepti ja Tilaohjelma Tilaohjelma: 150 huonetta Sijainti Koko (m 2 ) Lkm Ravintolat Sijainti Koko (m 2 ) Asiakaspaikat 2-hh huone Kerros Baari/kahvila Katutaso hh liikuntarajoit. Kerros Ravintola/Kabinetti Katutaso Perhehuone Kerros Kesäterassi Katutaso Asiakas- Kokoustilat paikat Muut 1 tila (jaettavissa) Katutaso Vastaanotto ja aula Katutaso - Aula Katutaso 50 - Kylpylä Katutaso 1, Business Centre Katutaso 8 3 Liiketila Katutaso Yhteensä 158 Parkkialue Katutaso 125 paikkaa Source: Christie + Co Analysis 5

13 Majoituskohteen käyttöaste-ennuste Majoituskohteen vakiintunut käyttöaste ja asiakassegmentit kausittain: Myydyt huoneet 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 Käyttöaste 77% Käyttöaste 46% Käyttöaste 24% Vapaa-aika ryhmä Vapaa-aika ind. Kokous Liikematkustus 2,000 0 Source: Christie + Co Analysis High Shoulder Low High: Pääsiäinen, Vuodenvaihde, kesä-syyskuu Shoulder: Maalis-toukokuu, loka-marraskuu Low: Joulu-helmikuu 6

14 Majoituskohteen kassavirta-analyysi Oletukset: Huonemäärä: 150 Avaamisajankohta: Tammikuu 2015 Vakiintunut käyttöaste: 52% Vakiintunut keskihuonehinta: 95 (2012 euro) Vakiintunut myynti: 5.35m (2012 euro) Vakiintunut netto tulos: 838,000 (2012 euro) Henkilöstö: 60 pax Ravintolat: myynti 43 per myyty huone Kylpylä: myynti 1.36m / vuosi Muut hyvinvointipalvelut ja aktiviteetit: ulkoistettu 7

15 Kylpylähotellin rakennuskustannusarvio 8

16 Ratkaisu Repoveden luontomatkailukeskuksen ideologia toteutetaan täysin uudella tavalla; alueelle rakentuu Repovesikylä! Repovesikylä on dynaaminen, suomalaiseen luontohistoriaan ja luontoympäristöön sulautuva, muotoilultaan ja palvelutarjonnaltaan moderni, kansallispuistoa läheisyydessä toimiva elävä keskus. Luontokeskuspalvelut sijoittuvat Repovesikylän palvelu-rakennusten käytäville, auloihin sekä ravintolatiloihin. Lisäksi asiakkaiden käytettävissä ovat laadukkaat mobiilipalvelut, joista Repoveden palveluihin sekä luontoympäristöön ja sen historiaan voi tutustua.

17 Repovesikylän sijainti Repovesikylän elävä keskus sijaitsee Taipaleenlahdella, jonka vierestä kulkee luonnonpuiston syöttöliikenne Lapinsalmen kautta.

18 4.5 Repovesikylän alustava luonnos 2 Kylän Portti Urbaani Keskiaikakylä Hotelli Villi A la Carte Villi Puoti Wellnes-palvelut Kylänaukio Tapahtumatori Kukkulakylä Saaristokylä, Chalets Venetalakset Kyläntalo aktiviteettipalvelut Risto Oikarinen

19 Repovesikylän erilaistavat tekijät ja periaatteet Asiakaselämys syntyy yritysten yhteistyössä Repoveden alueen yritykset muodostavat tiiviin ja toimivan palveluverkoston, jonka uusia asiakkaita tuovana elävänä keskuksena Repovesikylä toimii. Tulevaisuuden visiossa Repovesikylä on laajempi käsite, johon kaikki alueen palveluyritykset voivat kiinnittyä. Vesi- ja maantiereittejä hyödyntävä tiivis julkinen liikenneyhteys kohteiden välillä tukee yhteistyötä ja asiakkaan elämystä.

20 Palvelutarjonta Kokkaus luonnonhelmassa Opastetut luontoelämyspalvelut Monipuoliset rentoutumispalvelut Elintarvike- & muotoilutuotteet Oma brändi ja tuotesarja Luontoelämyspalvelut Hyvinvointi -palvelut Villi Ruoka & Design Shop Pienkerrostalot Bungalow-alue Teemapohjainen majoitustarjonta Teemapohjainen ravintolamaailma Ruokaan liittyvät kurssit Hotelli Rantamajat Villi Ruoka A la carte Grilli/ulkotuli ruoka Ryhmäruoka

21 Repovesikylän alustavat laskelmat Kustannuslaskelma Hotelli Ranta- Ranta- Pienkerros- Pienkerros- Bungalovw Yhteensä majat 1 majat 2 talot 1 talot 2 alue kem Rakennuskustannukset Rakennusaikaiset korot Tontti Investointikustannukset (kohdat 1-3 yhteensä) Tuottovaade 6% (takaisinmaksuaika n. 15 vuotta) Ylläpitokustannukset Vuokravaade (kohdat 5-6 yhteensä) Hankkeen rakennusinvestointien työllistävän vaikutuksen arvioimme olevan n. 130 henkilötyövuotta.

22 Liiketoiminnan tuloslaskelma TULOSARVIO käyttöaste 47 % 58 % 62 % 66 % 70 % Liikevaihto ainekäyttö % työvoimakustannukset % muut kustannukset % Käyttökate poistot % Liiketulos % asiakkaita hlöä työllisyysvaikutus hlöä

23 Ohjelmapalvelujen liikevaihtoarvio Ohjelmapalveluiden liikevaihtoarvio Majoittujat asiakasmäärä ostoaste 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % Päiväkävijät asiakasmäärä ostoaste 5 % 7 % 9 % 11 % 13 % YHTEENSÄ Työllistävyys hlöä

24 Hankkeen tuomat verotulot kunnalle Yhteisöveron palautuminen kunnalla Rakennusaikaiset Liiketulos Yhteisövero 24,5 % Kunnalle palautuva osuus 22,82 % Kunnallisvero tulo Työvoimakustannukset Bruttopalkka Kunnallisvero 20 % Tulot kunnalle yhteensä

25 Onnistumisen edellytykset Alueen yrittäjien tulee nähdä projektissa oman liiketoiminnan kehittymisen mahdollisuudet. Poliittisten päättäjien sitoutuminen tekemiseen erityisen tärkeää. Roolien selkeys eri osapuolten välillä ja yhteinen suunta. Uskottavan operaattorin löytyminen/hankinta, jonka jälkeen uskottavan investorin löytyminen. Alueen imagon ja houkuttelevuuden voimakas kehittyminen Kansainvälisen vahvan myynnin toimintamallin rakentaminen. Matkailullisen yhteismarkkinoinnin toimintamallin rakentaminen.