Täydennysrakentamisen esteet ja kannusteet

Transkriptio

1 Täydennysrakentamisen esteet ja kannusteet Kuntakentän keskustelunavaus Uudenmaan liitto

2 Uudenmaan liitto 2014 Valokuvat: Tuula Palaste-Eerola (ellei toisin mainita) Uudenmaan liitto // Nylands förbund Uusimaa Regional Council // Helsinki-Uusimaa Region Esterinportti 2 B Helsinki Finland toimisto@uudenmaanliitto.fi uudenmaanliitto.fi 2

3 Sisällys JOHDANTO... 5 OSA I KYSELY... 6 Kyselyn tausta ja toteutus... 6 Kyselyn yhteenveto... 7 Esteet ja kannusteet -kyselyn tuloksia... 8 Uudet ja joustavammat toimintatavat... 8 Valitusoikeuden rajaaminen ja valitusten käsittelyn nopeuttaminen... 9 Asunto-osakeyhtiölain tarkistaminen Normien, ohjeistuksen ja tulkinnan uudelleen tarkastelu Kumppanuushankkeet Maankäyttösopimusten kannusteet Kehittämiskorvausten ja kehittämisaluemenettelyn kehittäminen Tontinluovutus ja kaavojen toteutumisen varmistaminen Valtion tuet ja verotusporkkanat Kyläalueiden suunnittelun ja haja-asutuksen ohjaaminen Muita hyviä käytäntöjä ja kokeiluhankkeita OSA II TYÖSEMINAARI Työseminaarin toteutus Seminaarin yhteenveto Kuntien mahdollisuuksia sujuvoittaa täydennysrakentamista Kokonaisnäkemys ja vuorovaikutus täydennysrakentamisen mahdollisuuksista Kaavahankkeen ja rakennusluvan kytkeminen toisiinsa Päätöksenteon delegointi Autopaikoituksen järjestäminen tarkoituksenmukaisesti Maankäyttösopimusten mahdollisuudet Tietojärjestelmien yhtenäistäminen

4 Lainsäädännön tarkistustarpeita Asunto-osakeyhtiölain tarkistaminen Kevennettyjen rakentamis- ja kaavamääräysten kokeilulain laajentaminen Planning permit uusi kevennetty menettely? Valitusoikeuden rajaaminen ja valitusten käsittelyn nopeuttaminen Melutason ohjearvojen tarkistaminen Kehittämisaluemenettelyn tarkistaminen Valtion ohjaus- ja tukipolitiikan muuttamistarpeita ARA:n infra-avustusten suuntaaminen uudella tavalla Valtion tukipolitiikka ja viranomaisohjaus joustavammaksi JATKOTOIMENPITEET LIITTEET Kyselyyn vastanneet Työseminaariin osallistuneet

5 JOHDANTO Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) on aikanaan laadittu pitkälti uusien alueiden kaavoitusta ajatellen. Tänä päivänä merkittävä osa kaupunkiseutujen kasvusta mahdollistetaan kuitenkin nykyrakennetta tiivistämällä ja täydentämällä. Siihen velvoittavat tarkistetut valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteetkin (VAT). Täydennysrakentamisen merkitys on tunnistettu ja tunnustettu myös kuluvana vuonna valmistuneessa maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisarvioinnissa 1. Kunnat voivat tehdä paljon itse täydennysrakentamiseen kannustamiseksi ja siksi hyvien käytäntöjen jakaminen on järkevää. On kuitenkin myös tilanteita, joissa MRL tai muu lainsäädäntö tulevat täydennysrakentamisen esteeksi tai vähintään hidasteeksi. Nyt on oikea aika arvioida lainsäädännön joustavuutta täydennysrakentamisen näkökulmasta ja ideoida uutta keinovalikoimaa sen tueksi. Jatkossa myös alueiden sekä maan eri osien erilaisuus voitaisiin huomioida suunnittelujärjestelmässä nykyistä paremmin, sillä kasvavien kaupunkiseutujen ja taantuvien pienten paikkakuntien suunnittelukysymyksiin tarvitaan ehkä hyvinkin erilaisia menettelyitä ja ohjausvälineitä. Uudenmaan lokakuussa 2014 vahvistetussa 2. vaihemaakuntakaavassa otettiin käyttöön uusi tiivistettävän alueen kehittämisperiaatemerkintä, jolla osoitetaan tiivistettävät taajama- ja keskustatoimintojen alueet, jotka tukeutuvat kestävään liikennejärjestelmään. Myös Uudenmaan liiton intresseissä on siis löytää kuntien käyttöön uusia ja entistä parempia välineitä täydennys- ja tiivistämisrakentamisen edistämiseksi. Uudenmaan maapolitiikkaryhmä avasi syksyllä 2014 kuntakentällä keskustelun täydennysrakentamisen esteistä ja kannusteista. Aluksi toteutettiin nopea sähköpostikysely ja sen tuloksia jatkojalostettiin työseminaarissa. Tähän raporttiin on koottu tulokset näistä kahdesta vaiheesta. Työtä on tarkoitus jatkaa ensi vuonna keskustelulla rakennusalan edustajien sekä valtion tahojen kanssa sekä kokoamalla laajemmin hyviä käytäntöjä kuntien hyödynnettäväksi. Tämä raportti on kuntakentän puheenvuoro ja avaus keskustelulle, joka toivottavasti jatkuu hyvin vilkkaana. Tekijä kiittää lämpimästi kaikkia kyselyyn ja työseminaariin osallistuneita tärkeästä panoksesta asian edistämiseksi. Helsingissä marraskuussa 2014 Kristiina Rinkinen maakunta-arkkitehti Uudenmaan maapolitiikkaryhmän valmistelija Uudenmaan liitto 1 Arviointi maankäyttö- ja rakennuslain toimivuudesta 2013, Suomen ympäristö 1/2014, Helsinki. 5

6 OSA I KYSELY Kyselyn tausta ja toteutus Täydennysrakentamisen esteet ja kannusteet -kysely toteutettiin nopeana sähköpostikyselynä lokakuun alussa Kysely suunnattiin maapolitiikan, kaavoituksen, asumisen ja liikenteen asiantuntijoille Uudellamaalla sekä maapolitiikan, kaavoituksen ja asumisen asiantuntijoille kymmenellä suurimmalla kasvavalla kaupunkiseudulla Suomessa. Kysely lähetettiin yhteensä 33 kuntaan ja Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymään (HSY). Uudenmaan maapolitiikkaryhmä lähestyy kahdella täydennysrakentamiseen liittyvällä kysymyksellä: 1. Esteet tai hidasteet: Miten lainsäädäntöä tulisi muuttaa, jotta täydennysrakentaminen olisi sujuvampaa? 2. Kannusteet: Mikä on paras vinkkisi (kokeiltu tai vasta ideoitu) tiivistys- ja täydennysrakentamisen edistämiseksi? Lyhyt ja vapaamuotoinen sähköpostivastaus riittää. Näkökulma on vapaa; ei tarvitse rajoittua maapolitiikkaan eikä edes maankäyttö- ja rakennuslakiin. Vastauksia kyselyyn saatiin puolentoista viikon kuluessa 23. Osa niistä oli yksittäisten asiantuntijoiden palautteita, osaan oli koottu laajemmin kunnan viranhaltijoiden näkemyksiä tai jonkin aikaisemmin toteutetun aihetta käsitelleen tilaisuuden tai koosteen aineistoja. Vastaajat kävivät sähköpostien jakelulistoilla myös keskinäistä keskustelua ja ottivat kantaa toistensa näkemyksiin. Tällä tavalla jotkut teemat vaikuttivat saavan enemmän painoarvoa kuin toiset. Toisaalta saattoi käydä myös niin, että jo esiin tuotua näkökulmaa pidettiin tärkeänä, mutta tyhjentävästi esitettyä asiaa ei nähty enää tarpeelliseksi toistaa seuraavissa vastauksissa. Kyselyn osalta painotukset ovatkin lähinnä suuntaa antavia. Vastaukset on tiivistetty ja ryhmitelty asiakokonaisuuksiin nopeaa silmäilyä varten raportin osassa I. Kannusteet ja esteet lomittuivat odotetustikin toisiinsa saumattomasti, eikä niitä ole kyselyä purettaessa eroteltu toisistaan. Lain tarkistustarpeita ja hyviä käytäntöjä ei myöskään vielä tässä vaiheessa jaoteltu erilleen. Vastauksia on lyhennetty ja kiteytetty tähän raporttiin pyrkien kuitenkin säilyttämään alkuperäinen sävy ja kaikki kehittämisen kannalta olennainen tieto. Useasti toistuneita näkökulmia on yhdistetty samojen teemojen alle. Kyselyn tuloksia hyödynnettiin lähtöaineistona Uudenmaan maapolitiikkaryhmän järjestämässä Täydennysrakentamisen esteet ja kannusteet -työseminaarissa , jonka tuloksia avataan raportin osassa II. Jotkut kyselyssä nousseista teemoista tai yksityiskohdista jäivät melko vähäiselle käsittelylle työseminaarissa, jossa priorisoitiin kiireellisimpiä muutostarpeita. Jotta hyvät ideat ja jatkopohdinnan arvoiset yksityiskohdat eivät menisi hukkaan, on myös kyselyn tulokset koettu tarpeelliseksi julkaista omana kokonaisuutenaan. 6

7 Kyselyn yhteenveto Kyselyssä tärkeimpinä nousseet kokonaisuudet Vastauksissa mainintoja viisi tai enemmän (eivät ole tärkeysjärjestyksessä) Kevennetyt menettelyt, kuten alueelliset poikkeamispäätökset tai planning permit Lainsäädännön joustavampi tulkinta (mukanaan kauttaaltaan vastauksissa) Valitusoikeuden rajaaminen ja valitusten käsittelyn nopeuttaminen täydennysrakentamiskaavoissa Asunto-osakeyhtiölain tarkistus (yksimielisestä päätöksestä enemmistöpäätökseen) Pysäköintinormien lieventäminen Maankäyttösopimusten kannusteet (tähän suhtauduttiin myös osin varauksella) Valtion tuet ja verotusporkkanat täydennysrakentamisessa (erityisesti ARA-infra-avustus) Muita tärkeitä aihekokonaisuuksia mm. Täydennysrakentamisen kokonaistarkastelu ja neuvonta Kaavainstrumentin joustavuus Melu-, palomääräys-, esteettömyys-ja väestönsuojien vaatimusten uudelleentarkastelu Luonto-, virkistys- ja kulttuuriympäristötekijöiden väljempi tulkinta Kumppanuushankkeiden kehittäminen Kehittämiskorvauksen ja kehittämisaluemenettelyn kehittäminen Tontinluovutusmenettelyt ja kaavojen toteutumisen varmistaminen Kyläalueiden suunnittelun ja haja-asutuksen ohjaaminen + joukko muita hyviä käytäntöjä ja kokeiluhankkeita kunnissa ja maailmalla 7

8 Esteet ja kannusteet -kyselyn tuloksia Uudet ja joustavammat toimintatavat Kevennetyt menettelyt Määräaikainen planning permit -menettely täydennysrakentamishankkeissa: Eräänlainen kevytkaava, sovellettaisiin vain jo asemakaavoitetuilla alueilla, jossa olemassa oleva ympäristö rajoittaa tai ohjaa rakentamista. Hakemuksen perusteella kiinteistönomistajalle kaavalliset reunaehdot tontin (korttelin) kehittämiseen, rakennuslupa haettaisiin sen mukaisesti. Rakennuslupaprosessiin lisäksi menettely, jossa raati (kaavoittaja mukana), arvioisi hankkeen laatua. Määräaikainen; lupa lakkaa ja kaavatilanne säilyy ennallaan jos hanke ei etene. Kansalaisten vaikutusmahdollisuudet turvattaisiin planning permit -vaiheessa. Planning permitin reunaehdot ja rakennuslupavaiheen raati korvaisivat tiukat kaavamääräykset. Pieniä hankkeita voidaan nykyisinkin toteuttaa poikkeamismenettelyllä, mutta käyttötarkoituksen muutokset ja rakennusoikeuden korotukset vaativat (vähintään rinnalle) asemakaavan muutoksen, jotta myöhemmät muutokset esim rakennuslupavaiheessa eivät johda toistuvaan poikkeamiskierteeseen. Kevennetyt menettelyt nostettiin esiin ainakin 3 muussakin vastauksessa. Ehdotettiin mm. Nykyistä laajemman poikkeamisen sallimista kunnan päätöksellä tai Poikkeamismenettelyn lakia pysyväksi ja sen tulkintaa täydennysrakentamismyönteiseksi sekä Alueellisten poikkeamispäätösten ns. ullakkorakentamispykälän laajentamista koskemaan myös muuta lisärakentamista. Innovatiivisia projektiryhmiä peräänkuulutettiin täydennysrakentamisen piloteiksi useassa vastauksessa. Toivottiin myös rohkeutta vaihtoehtojen kokeilemiseen; hidasteista ja kuulemisen haasteista huolimatta. Kokonaistarkastelun merkitys Yleisluonteinen täydennysrakennustarkastelu ja täydennysrakennuskaava laajemmalle alueelle kuin yksittäiselle tontille (koko taajama, kaupunginosa). Voi toimia lääkkeenä myös nimby-ilmiöön (2 vastaajaa) Asukkaat kannattavat usein täydennysrakentamista mutta ei kuitenkaan juuri tässä paikassa, tai ihmettelevät, miksi naapurit saivat täydennysrakentaa mutta he eivät. Tarkastelua ei pidä rajoittaa hallinnollisiin kaupunginosa- tai kuntarajoihin Kartta + selvitys mahdollisista täydennysrakentamiskohteista tarjoaa informaatiota asukkaiden lisäksi myös rakennuttajille, päättäjille jne. Porkkanana rahallista hyötyä ja neuvontaa täydennysrakentamisprosessissa taloyhtiöille Taloudellinen yhtälö ratkaisee hankkeen käynnistymisen (2 vastaajaa), siksi kaupungin aktiivisesti tarjoamat kannusteet, helpotukset ja tiedotus ovat tärkeitä. Rahaa on jäätävä tarpeeksi taloyhtiölle sekä rakennusliikkeelle / rakennuttajalle, mutta myös kaupungille. 8

9 Lakien joustavampi tulkinta Ongelmana lain tulkinta, eivät lakipykälät sinänsä pelisääntöjä tulee kehittää: Kunnat ja valvovat viranomaiset voisivat yhdessä avartaa ja väljentää käytäntöjä lain tulkinnassa. Maankäyttö- ja rakennuslain tulkintaohjeissa tulisi korostaa suunnittelun ja terveen järjen merkitystä, että lain henki toteutuu niin vanhojen alueiden täydennysrakentamisessa kuin uusien alueiden toteuttamisessa. Maankäyttö- ja rakennuslain lisäksi suunnittelu- ja lupajärjestelmää ohjaa joukko muitakin lakeja (vesilaki, metsälaki, luonnonsuojelulaki jne.), joita kukin sektoriviranomainen tulkitsee kapeasta näkökulmastaan. Täydennysrakentamisessa päällekkäisten, toisensa poissulkevien tai rinnakkaisten säädösten tulkinta vaatii uudenlaista hallintokulttuuria. Sama koskee tietysti myös oikeuskäytäntöjä. Esimerkkejä joustavasta tulkinnasta edempänä muiden otsikoiden alla Kaavainstrumentin tarkoituksenmukaisempi käyttö Kaavamuotojen välisiä eroja tulisi selkiyttää lainsäädännössä. Maakuntakaavoihin vain ylikunnallisia asioita. Yleiskaavoitus olisi kunnan strateginen valinta yhdyskuntarakenteen kehittämiseksi. Asemakaava olisi nopea ja tehokas hankkeiden toteuttamiseen panostava kaavamuoto. Kaavatasoista tulisi poistaa liiallinen epämääräisyys ja tulkinnallisuus, erityisesti joustavuuden käsitettä tulisi avata paremmin. Vaikutusten arviointi vastaamaan paremmin kaavatason tarpeita (kuntataloudelliset ratkaisut ja strategisuus). Nyt viranomaiset vaativat asemakaavatasoista tarkkuutta yleiskaavoissa. Yleiskaavaa tulisi pelkistää ja siihen tulisi konkreettisemmin liittää kuntatalouden vaikutukset. Kuntakaavojen kaavamääräyksiä voisi tarkastella innovatiivisesti (kantavana ajatuksena kaavamääräyksen selkeys). MRL 9 :n tarkistusta selvitysten riittävyyden tulkinnasta (joka etenee parhaillaan), on hyvä asia. Valitusoikeuden rajaaminen ja valitusten käsittelyn nopeuttaminen Tarve rajata täydennysrakentamiskaavojen valitusoikeutta ja/tai nopeuttaa valitusten käsittelyä oikeusasteissa otettiin esiin ainakin 9 vastauksessa. Yksityiskohtaisia ehdotuksia: Valitusoikeutta rajattava seuraaavasti: Vain välittömät naapurit tai naapurit, joiden toteutunut/rakennusluvan saanut rakennus on enintään uudisrakennusten 1½ korkeuden päässä (juridiset omistajat, ei yksittäinen asukas) Vahvistetun kaavan mukaisesta rakennushankkeesta ei valitusoikeutta rakennuslupavaiheessa muutoin kuin poikkeamien osalta. Poikkeamislupien osalta poistetaan oikeus valittaa kilpailua edistävästä kaavahankkeesta, ellei suoraan vaikeuta elinkeinonharjoittajan tontille pääsyä tai tontin autopaikkamääriä (olevan liike- tms. tilan määrä tai ylitarjonta tai katupysäköintipaikkojen vähentäminen eivät olisi laillisia valitusperusteita) Tiukka valitusoikeuden seulonta hallinto-oikeudessa heti kun valitus saapuu (onko lain mukaan valitusoikeutta, valitus juridisen maanomistajan nimissä + yhteisön päätös ja selvitys sen laillisuudesta, koskeeko valitus suoraan kaavaa vai liittyykö vaikkapa kaavaillustraation väritykseen, lyhytaikainen vaatimus puutteellisen valituksen täydentämiselle uhalla. että valitusoikeus muutoin menetetään) ja välitön hylkääminen ilman valitusoikeutta jos todetaan asiattomaksi Yleiskaavojen sekä asuntotuotantoa koskevien asemakaavojen valitusten käsittelyä nopeutettava hallinto-oikeuksissa. 9

10 Eroteltava ja käsiteltävä nopeammin valitukset, jotka kohdistuvat tarkoituksenmukaisuusratkaisuihin. Tarkistukset MRL:n ja kuntalakiin. Valitusoikeuden muuttaminen siten, että yleiskaavoissa säilyisi kunnallisvalitus ja asemakaavoihin tulisi hallintovalitus muuttaisi muutoksenhakijoiden ja osallisten panosta kaavaprosessissa. Muutoksenhakijalla olisi asemakaavassa oma erityinen intressi, joka loisi perusteen valitukselle. Nyt muutoksenhakujärjestelmä ja osalliselle syntynyt käsitys omasta roolistaan (rinnastaa itsensä kaavoittajaan tai suunnittelijaan) vääristävät sekä kaavoitusmonopolin perimmäistä tarkoitusta että lainsäädännössä määriteltyä osallisen roolia. Asunto-osakeyhtiölain tarkistaminen Asunto-osakeyhtiölain muuttaminen niin, että enemmistöpäätös riittää yksimielisen päätöksen sijasta nostettiin esiin ainakin 5 vastauksessa nykyistä menettelyä pidettiin merkittävimpänä täydennysrakentamisen esteenä. Lakia on tarvetta tarkistaa vähintään siten, että lisärakentaminen ja rakennusten purkaminen on (tarkemmin määriteltyjen) ehtojen vallitessa mahdollista enemmistöpäätöksellä. Normien, ohjeistuksen ja tulkinnan uudelleen tarkastelu Pysäköintinormit ja muut liikenneratkaisut Autopaikoituksen järjestäminen nimettiin täydennysrakentamisen pullonkaulaksi ainakin 11 vastauksessa. Pysäköintinormeja ei kuitenkaan säädellä lailla, vaan kunnat voivat itse harkita pysäköintivaatimusten lieventämistä tarkoituksenmukaisilla paikoilla ja tarkoituksenmukaisissa tilanteissa. Muutamia esimerkkejä: Pysäköintinormeja ei ole määritelty laissa, mutta normit muodostavat paljon esteitä maankäytön kehittämiselle. Pysäköintipaikkojen kriittinen tarkastelu tarpeen täydennysrakentamishankkeissa (ja muutenkin) etenkin silloin kun alueiden tiivistäminen lisää joukkoliikenteen kysyntää. Pysäköintipaikkojen hinta selkeästi esiin ja vain paikan haluavat maksavat. Täydennysrakentamisalueella / tiiviissä ympäristössä, hyvän joukkoliikenteen piirissä yksityisautoilu vähenee ja ympäristö, palvelut sekä joukkoliikenteen tarjonta paranevat kun käyttäjiä tulee lisää. Paikoitusmääräyksiin vyöhykeperiaate (esim. Rovaniemellä; Suojeltavien rakennusten ja nykyisen rakennuskannan merkitys täydennyskaavoituksen paikoitusnormistossa ohjaa mitoitusta vyöhykeperiaatteen lisäksi). Asukaspysäköinnin salliminen pienemmissäkin kaupungeissa ja keskusta-alueilla, taksat asianmukaisiksi. VSS- vuorottaiskäyttö usean käyttötarkoituksen kohteissa (pilotoidaan Jyväskylässä Kankaan alueella) 10

11 Peruskorjausavustus uusiin pysäköintiratkaisuihin ja täydennyskaavoituksen vaatiman vanhan asuintalon uudelle pysäköintiratkaisulle (vrt. hissi- tai muu peruskorjausavustus) Liikennesuunnittelunormeista poikkeaminen tai valtion teiden muuttaminen kaduksi. Väyläverkon suunnittelu kokonaisuutena siten että ohjataan erilaiset tietoliikennelinjat sekä energiansiirtoverkot samoihin käytäviin liikenneväylien kanssa. Paljon synergiaetuja, vaikka yleisiä teitä koskevan lain ja tienpitäjän kannalta haasteena onkin yhteensovittaminen. Voi edellyttää väyläsuunnittelun perusteiden ja esimerkiksi tie- ja katupoikkileikkausten uudelleen hahmottamista. Melunormit Melumääräykset saatettava nykypäivän vaatimusten mukaisiksi. Yhdyskuntarakenne hajautuu, kun liikenneyhteyksien varteen ei saa rakentaa asuntoja melumääräysten takia. Valtioneuvoston päätös vuodelta 1992 on vanhentunut (kuka tarvitsee pihalla yöllä erityistä hiljaisuutta?). Melunormeista voitava poiketa kaupunkialueilla. Tiivistämisellä voidaan parantaa melutilannetta, sillä suurin ongelma asuntokortteleissa pihamelun saaminen melunormien puitteisiin. Rakennusten rakenteiden melunormit täyttyvät jo tiukentuneen energiansäästönkin kautta, ja lähes pakollinen koneellinen ilmanvaihto korjaa aiemmin olleen tuloilma-ongelman. Esteettömyysvaatimukset Esteettömyyttä koskevia lakipykäliä tulisi tulkita väljemmin täydennysrakentamishankkeissa. Tiukkoja esteettömyysvaatimuksia piti hidasteena ainakin 4 vastaajaa. Väestönsuojat Väestönsuojien rakentamisvelvoitteesta luovuttava ainakin täydennysrakentamisessa. Lisäkustannusvaikutus on 5-10 %. Pienistä väestönsuojista luovuttava. Tiivistämisrakentamisessa pienten väestönsuojien toteuttaminen pohjakerrokseen tuottaa kuollutta, ikkunatonta tilaa lähinnä polkupyörien säilytykseen. Uudisrakennusten pitäisi voida tuoda elävyyttä kortteliin ja korjata menneiden vuosikymmenten virheitä mahdollistaen pohjakerrokseen esim. liike- ja kerhotiloja yms. Palomääräykset Palomääräykset ongelmallisia täydennysrakentamisessa tiiviissä ympäristössä. Palomääräyksiä kehitettävä siten, että nostolava-autojen pelastustietarpeet voidaan ratkaista toisin ja että yli 8-kerroksisia asuinrakennuksia voidaan rakentaa tehokkaammin (vrt. Hollanti). 11

12 Luonto-, virkistys- ja kulttuuriympäristötekijöiden väljempi tulkinta EU:n direktiivilajit, NATURA ja luonnonsuojelu sekä muinaismuistot: lainsäädäntöä pitää voida soveltaa ja tulkita nykyistä joustavammin. Yleisen edun vaatimusten asemaa pitää parantaa. Luonnonsuojelulakia tulisi tulkita avarammin kaupunkialueilla: yksilöiden suojelusta laajempien kokonaisuuksien turvaamiseen. Liito-orava hidasteena ja kustannustekijänä epätarkoituksenmukaiset kaavarakenteet (alueita jää kokonaan rakentamatta) kaupunkirakenteen hajautuminen kerrannaisvaikutuksineen (mm. liikkumiskustannukset) aikatauluviiveistä johtuvat kustannusnousut (pahimmillaan useiden vuosien viiveitä) konsulteille maksettavat toistuvat liito-oravaselvitykset ylimääräiset konsulttityöt (kaava-, vesihuolto-, katu-, viher-, maasto- ja pohjatutkimukset) kaupungin ylimääräinen työpanos, ylimääräiset palaverikustannukset rakentamatta jääneet tontit ja niiden arvo, rakentamatta jääneet asunnot ja työpaikat rakentamatta jääneet asuntojen, rakennusten ja infran työllisyysvaikutukset (menetetyt työpaikat) kalliimmat rakentamisen ratkaisut (edullisin ja järkevin aluerakenne ei toteudu) louhintakustannusten lisääntyminen aikataulujen muuttuminen viime hetkillä (seurauksena monesti infran rakentamisen valmisteluaika lyhyt, johtaa samalla kalliimpiin rakennuskustannuksiin) Asemakaavoitettujen ja vähällä käytöllä olevien laajojen viheralueiden (VL) rakentamiskäyttöön ottamisen helpottaminen. Rakennettua ympäristöä koskevia lakipykäliä tulisi tulkita avarammin kaupunkialueilla; ei aluesuojelua vaan yksittäisten arvokkaiden rakennusten käsittelemistä rakennetun ympäristön kerrostumana. Kumppanuushankkeet Kiinteistökehittämishankkeet asuntotuotannon lisäämisessä ja keskustan elävöittämisessä tärkeitä: Pienet hankkeet poikkeamismenettelyllä, mutta käyttötarkoituksen muutokset ja rakennusoikeuden korotukset vaativat asemakaavan muutoksen, etteivät johda poikkeamiskierteeseen. Varhaiset neuvottelut kiinteistönomistajien kanssa. Kaavamuutos voidaan laatia yhtä aikaa rakennussuunnittelun kanssa. Ennakoiminen, prosessin aikatauluttaminen ja hallinnollisen tyhjäkäynnin välttäminen on kaikkien osapuolten (myös kiinteistökehittäjien ja osallistenkin) etu. Kaava syntyy tarvittaessa alle vuodessa jos kaikki käy kuin Strömsössä. Samanaikaisessa rakennussuunnittelussa, kiinteistönomistajan päätöksenteossa, maankäyttösopimusten viimeistelyssä yms. kuluu helposti ainakin kaksinkertainen aika. Tärkeää, että kunnalla on selkeät ja tunnetut käytännöt ja että eri maanomistajia kohdellaan yhdenvertaisesti. Hankkeet vahvasti riippuvaisia taloudellisesta tilanteesta: jos hanke viivästyy, rahaa ei enää ehkä olekaan. Monikumppanuuskaavalla hälvennetään kaavoituksen ja hankevalmistelun, kaava-, lähiympäristö- ja rakennussuunnittelun rajapintoja täydennysrakentamisessa. (Jyväskylässä jo 7 kohdetta on menestyksekkäästi tehty tai käynnissä). Aluesuunnittelukohteessa aktiiviset neuvottelut maanomistajien- ja haltijoiden kanssa, koska he vastaavat kaupungin laatimien asemakaavojen toteutumisesta ilman pakkotoimia (rakentamiskehotukset, kehittämiskorvaus). (esim. Rovaniemen Lampelan teollisuusalueen kaavoitus). 12

13 Hanke- ja kumppanuuskaavoitus sekä kansainväliset toteuttamistavat vahvemmin asemakaavoituksen lähtökohdaksi. Ilman hanketta ei kaava toteudu, joten tontinluovutuskilpailut tai hankekaavat antavat realistisemman kuvan tulevasta kehityksestä kuin yleisiin visioihin perustuva perinteinen asemakaavoitus. Muotosidonnainen, virheitä poissulkeva kaavoitusprosessi sekä viranomaisten tiukat laintulkinnat ja osallisen muutoksenpelko rajoittavat innovointia: panostetaan siihen että kaavat pärjäävät muutoksenhaussa. Painopiste on lainsäädännön ohjauksen ja tulkinnan vuoksi siirtynyt varmistavaan ja varovaiseen sekä kankeaan kaavoitukseen. Kaavoista tulisi oikeasti tehdä joustavampia ja rakennussuunnittelullekin pitäisi antaa tilaa. Ulkomaiset esimerkit hyödyllisiä. Ns. kohtuuhintaisen rakentamisen monikumppanuushankkeet löytyisikö kilpailuasetelmalla innovatiivisuutta? Maankäyttösopimusten kannusteet Maankäyttösopimuskorvauksen alentaminen täydennysrakentamisalueilla nostettiin keskeiseksi kannusteeksi ja esille ainakin 9 vastauksessa. Alla vastaajien esimerkit: Vuokratonteilla vuokralainen saa kolmasosan hyödystä. Yksityisillä tonteilla maankäyttösopimuskorvauksen kynnysehto sopimukselle on asuntotonttien täydennysrakentamisessa muita korkeampi. Uudiskaavoitusta pienempi maankäyttökorvaus (pitäisi olla automaatio, kun kaupungin kustannuksetkin ovat pienemmät; jos maankäyttömaksu perustuu arvonnousuun, huomioidaan arvonnousua alentavana tekijänä vanhan talon pihaväljyyden pieneneminen ja uuden pysäköintiratkaisun rakentaminen sekä vanhan purku). Maankäyttökorvaukset poistetaan asunto-osakeyhtiöiden tonteilta kaupunki saa joka tapauksessa verohyötyä eikä infran rakentamiskustannuksia juuri muodostu. Vastaavasti vuokratonteilla koko arvonnousu tulee antaa vuokralaisen hyväksi. Täydennysrakentamisen maankäyttökorvausta (50 % arvonnoususta) lasketaan Vantaalla 35 %:iin (asuntotontin jo kaavoitetusta rakennusoikeudesta tulee olla käytetty yli 50 %, ja asunto-osakeyhtiön osakkaina tulee pääsääntöisesti olla talon asukkaat). Arvonnousua alentavina tekijöinä huomioidaan purkukulut, maanpuhdistuskuluja sekä asumisen täydennysrakentamiskohteiden osalta olemassa olevien autopaikkojen korvaaminen rakenteellisilla autopaikoilla säilytettävien asuinrakennusten osalta. Maankäyttösopimuksissa kannusteena joko erittäin kevyet korvaukset tai luovuttava niistä kokonaan. Kaavoituksesta aiheutuvat kulut tulisi tietysti maksaa. Täydennysrakentamisen maankäyttösopimusmenettely toimijalle kevyemmäksi kuten minimihyödyn raja, sopimusten hinnoittelu, pysäköinnin ja purkujen huomioiminen yms. (Jyväskylässä Piia Sipinen tutkii diplomityössään). 13

14 Asuinkortteleiden täydennyksessä kriteerit, joiden perusteella maankäyttösopimuskorvaus voi alentua. Vuokratonttien täydentämiseen tietyt perusteet nykyisen vuokran alentamiselle mikäli tontille sijoittuu uutta rakentamista. Toistaiseksi ei ole törmätty yhdenvertaisuusongelmaan. 3 vastaajaa suhtautui em. ehdotuksiin varauksella: Emme kannata maankäyttökorvauksen alentamista tai sen poistamista täydennysrakentamisen yhteydessä. Maankäyttösopimusten korvausten alennuksiin suhtaudutaan varauksella tasapuolisuus vaikeaa toteuttaa jos eri ryhmille asetetaan erilaisia sääntöjä. Ja vieläkin helpommin saadaan sitten riita aikaiseksi niiden tulkinnasta. Kaavan tuomaa hyötyä arvioitaessa otettava huomioon kaavan tuoman rakennusoikeuden käyttöönsaamiseksi tarvittavat erityiskulut, kuten purkaminen ja olemassa oleville rakennuksille aiheutuva haitta piha-alueen pienentymisestä yms. jolloin hyöty ja sopimuskorvaus usein jäänevät kovin pieniksi. Lisäksi kunta voisi sitoutuneemmin suunnitella ko. rahojen käytön konkreettisesti täydennysrakennuskohdetta hyödyttäväksi, esim. lähialueiden kevyen liikenteen raittien, leikkipaikkojen tms. peruskorjaus - tai rakentaminen. Yksittäisten omakotitonttien asemakaavanmuutoksissa tehdään tontin arvonnoususta 50 %:n leikkaus maankäyttösopimuksella. Muunlainen menettely nostaa maan ja tonttien hintaa. Maankäyttösopimuksen laatiminen niin, että korvaus (ja kiinteistönveron nousu) laukeaisivat vasta kun hanke on esim. lupavaiheessa: Yksityinen taloyhtiö tai maanomistaja (muu kuin ammattimainen kiinteistökehittäjä tai rakennuttaja) lähtee tonttinsa täydennysrakentamisessa liikkeelle hitaasti ja varovaisesti. Suurin osa hankkeista kaatuu jo ennen asemakaavan aloittamista. Ne, jotka etenevät kaavoitukseen, pysähtyvät helposti sopimuskeskusteluihin, jos maankäyttökorvauksen maksamista edellytetään heti kaavan valmistumisen jälkeen. Silloin ei yleensä vielä ole hanketta tai toimijaa, joka korvauksen maksaisi. Toimija, joka on kiinnostunut uudesta rakennusoikeudesta löytyy helpommin, kun asemakaava on valmis, eikä ikuisessa luonnos/valitusvaiheessa. Taloyhtiö/maanomistaja uskaltaa edetä kaavan kanssa loppuun asti, kun tietäisi ettei se vielä nosta taloyhtiön kustannuksia. Kehittämiskorvausten ja kehittämisaluemenettelyn kehittäminen Edellisestä menettelystä oli kuitenkin myös vastakkainen mielipide: Kehittämiskorvaussäädöksiä (MRL 91a-91p ) tulisi muuttaa maankäyttösopimusten suuntaan, paitsi olisi pakollinen niille maanomistajille, joiden mukaan saaminen johonkin kaavoituskokonaisuuteen on välttämätöntä. Kaavoituskorvaus pitäisi voida periä tontinomistajalta silloin kun asemakaava on lainvoimainen ja kunnallistekniikka tontille rakennettu. Nyt korvaus on sidottu siihen, että omistaja hakee rakennusluvan ja silloinkin luvan volyymi vaikuttaa korvaukseen. Kehittämisaluemenettely paremmaksi, jäänyt toistaiseksi käyttämättä. Kuntaliitto pohtii ko. pykälän kehittämistä MRL:n kokonaisarvioinnin yhteydessä. 14

15 Kehittämiskorvausmenettely tulisi kytkeä jotenkin kehittämisaluesäädöksiin (MRL ), nyt ovat eri asioita. 112 :n kolmannen kohdan kehittämismaksu ja sen muodostumisperuste on jäänyt vieraaksi. Tontinluovutus ja kaavojen toteutumisen varmistaminen Tontinluovutuskilpailut ja toteuttajan sitominen kilpailuun jo varhaisessa vaiheessa varmistavat parhaiten hankkeen mahdollisuudet toteuttamisen. (Rovaniemen esimerkkinä Lapinaukean tontinluovutuskilpailu ja Valionrannan kaksivaiheinen suunnittelukilpailu). Asemakaavan toteuttamista koskevat toimet erityisesti yksityisen omistamalla maalla ovat kankeita ja poliittisesti vaikeita, jopa kalliita (lunastusluvat, rakentamiskehotukset, kehittämiskorvaus, korotettu kiinteistövero). Valtion tuet ja verotusporkkanat Valtion tukia ehdotettiin kehitettävän täydennysrakentamiseen kannustaviksi ainakin 3 vastauksessa: ARA:n kuntatekniikan avustusta pitäisi uusien alueiden avaamisen sijaan kohdentaa vahvemmin täydennysrakentamishankkeisiin (mm. pysäköinnin uudelleen järjestäminen ja johtosiirrot). Lisäksi tuen saannin ehtona ei voi olla ARA-tuotanto (sosiaalisen eheyden varmistaminen on tärkeämpää täydennysrakentamisessa). Infra-avustukset myös vanhoille alueille täydennysrakentamisen edistämiseksi. Tukea / joustoa ARA-hintoihin, esirakentamiseen haastavilla tonteilla. Purkukustannusten sisällyttäminen ARAn investointitukirahoitukseen (silloin kun tällaisten hankkeiden osoittaminen purkukohdetonteille on järkevää ja perusteltua) Avustusten yms. rahoitusjärjestelmien yksinkertaistaminen kannusteeksi ylipäätään Helpotukset myyntivoiton verotuksessa (2 vastaajaa), esim. uudet kalliimmat pysäköintiratkaisut jäävälle tontinosalle ja vanhojen purku otetaan huomioon myyntivoittoa vähentävänä tekijänä, kun omistaja myy tontistaan osan täydennysrakentamiselle (myös uuden pysäköintiratkaisun kustannusarvio hyväksyttäisiin; verottaja voi tarvittaessa ackreditoida tekijöitä). Kyläalueiden suunnittelun ja haja-asutuksen ohjaaminen Kylien oikeusvaikutteisten osayleiskaavojen alueilla tulee tiivistää rakentamista, etenkin kun vesiosuuskuntien verkosto kattaa alueet lähes kokonaan. Miten kunta voisi saada tuloja ja samalla sallia pienemmät tontit näillä vesiosuuskuntien alueilla? Ongelmana on nyt yksityinen maanomistus ja suuret (noin 5000 neliötä) yksittäiset. Kaavoittamalla kunta saisi kontolleen vain kulut infran toteuttamisen myötä, ja tulot tonttien lohkomisesta saisi maanomistaja. Haja-asutusalueelle haluavat ottamaan vastuuta maksamalla valinnastaan (mm. koulukyydit, jätevesiavustukset jne. kannustimet ). 15