KUNTA-ASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS

Transkriptio

1 KUNTA-ASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS

2 SISÄLLYSLUETTELO Kunta-asunnot Oy... 2 Toiminta-ajatus... 3 Toimitusjohtajan katsaus... 4 Kunnan kumppani... 6 Vastuullisuus... 8 Organisaatio Asukastoiminta...10 Hallitus Toimintakertomus Tuloslaskelma konserni Tase konserni Tuloslaskelma emoyhtiö Tase emoyhtiö Rahoituslaskelma konserni Rahoituslaskelma emoyhtiö Allekirjoitukset KAS VUOSIKERTOMUS

3 Kunta-asunnot Oy on valtakunnallinen vuokra-asuntoyhtiö Kunta-asunnot Oy (KAS) on valtakunnallinen vuokra-asuntoyhtiö, joka vuokraa asuntoja edullisesti eri elämäntilanteisiin. Kunta-asunnoilla on noin 8100 vuokra-asuntoa 30 eri paikkakunnalla. Yritys on aloittanut toimintansa vuonna 2001 ja sen omistaa 39 kuntaa. Suurin osa Kunta-asuntojen omistamista asunnoista on rakennettu valtion rahoituksella. Asunnot ovat aravarajoitusten alaisia ja niiden vuokra perustuu omakustannusperiaatteeseen. Vuokrauksessa noudatetaan ARA:n asettamia asukasvalintaperusteita. Näiden lisäksi Kunta-asunnot -konsernilla on vapaarahoitteisia vuokrataloja, joihin ei sisälly rajoituksia. Kunta-asunnot Oy kehittää jatkuvasti asuntokantaansa vastaamaan alueiden vuokraasuntojen kysyntää ja asukkaiden maksukykyä. Konsernin liikevaihto oli 53,3 M euroa vuonna Konsernin palveluksessa on 53 henkilöä. Kunta-asuntojen kumppanina kunta siirtää vuokra-asuntonsa yhtiölle, jolloin myös velat ja kaikki vastuut siirtyvät Kunta-asunnoille. Samalla kunta saa Kunta-asuntojen osakkeita, joilla se voi omistajana vaikuttaa yhtiön toimintaan. Vuokra-asunnot säilyvät edelleen kunnassa ja Kunta-asunnot hoitaa niitä ammattimaisesti isona yhtiönä. Yhtiön vuokra-asuntojen sijaintikunnat Liikevaihto, 1000 Osakkeen arvon kehitys Omavaraisuusaste, % Osakkeen nimellisarvo, Oma pääoma/osake, 2 KAS VUOSIKERTOMUS 2014

4 Toiminta-ajatus strategiakaudelle Kunta-asunnot on merkittävä, yleishyödyllinen vuokra-asuntotoimija. Tavoitteena on luoda hyvät edellytykset vuokraustoiminnalle siten, että rahoitusrakenne, talous ja käyttöaste ovat kestävällä pohjalla. Kannattavuus turvataan sopeuttamalla vuokrattavaa asuntokantaa nykykysyntää vastaavaksi. Tämä toteutetaan siten, että vanhempaa asuntokantaa realisoidaan ja uudistuotanto vastaa asiakkaan nykytarpeita. Tavoitteena on saavuttaa tarjonnan ja kysynnän tasapaino, tarjota vuokra-asuntoja kohtuuhintaan ja luoda asukkaille eri elämäntilanteisiin turvallista asumista. Visio 2025 Kunta-asunnot on vakavarainen, luotettava, yleishyödyllinen vuokra-asuntotoimija. Vuokra-asuntokanta vastaa vuokralaisten tarpeita ja luo turvallista asumista. Missio Luotettavaa, turvallista ja kohtuuhintaista asumista Arvot Luotettavuus - Luotettava kumppani Turvallisuus - Turvallista asumista Vastuullisuus - Yhteiskunta- ja ympäristövastuu KAS VUOSIKERTOMUS

5 Toimitusjohtajan katsaus Strategisten linjausten vuosi Vuosi 2014 oli yhtiön tulevaisuuden kannalta merkittävä. Useita toimenpiteitä saatiin toteutetuksi ja luotua näin uusia pysyviä toimintamalleja tuleviin vuosiin. Ennen kaikkea vuoden aikana työstetty strategia vuosille saatiin valmiiksi ja hallituksessa hyväksytyksi. Strategian taustatyö oli tarkoin suunniteltua ja tulevia suuntaviivoja voitiin toteuttaa jo kuluneen vuoden aikana. Strategian valmistuminen oli luonnollinen jatkumo sille, että tervehdyttämistoimet olivat tuottaneet toivottua tulosta ja näin yhtiö pystyi suunnittelemaan tulevaisuuttaan pidemmän aikavälin näkökulmasta. Erityisen tyytyväinen voi olla siitä, että strategia valmistui aikataulussa ja sen linjaukset saatiin luotua hyvässä hengessä hallituksen asettamien reunaehtojen mukaisesti. Henkilöstön osallistuminen jo valmisteluvaiheessa sitouttaa kaikki toteuttamaan yhteisiä tavoitteita, mikä on ensiarvoisen tärkeää, koska vain tekemällä vahvasti tiimityönä asioita oikein voidaan tavoitteet saavuttaa. Vuosi oli talouden näkökulmasta tarkasteltuna toinen peräkkäinen onnistunut vuosi ja edellisvuoden tapaan yhtiössä hyvä tulosvuosi. Tulos on vain hieman alhaisempi kuin edellisvuonna, vaikka vuosikorjauksiin käytettiin yli 1,7 M enemmän euroja kuin edellisvuonna ja eniten /m 2 kuin koskaan aiemmin yhtiön historiassa. Näistä lähtökohdista mahdollistui myös käyttöasteen taittuminen kasvusuuntaan syksyllä Käyttöaste parani nimenomaan loppuvuotta kohti ja suunta on säilynyt samana alkuvuoden 2015, mikä näkyy myös tyhjien asuntojen määrän vähentymisenä. Näin tämä yhtiön keskeinen tavoite, käyttöasteen nostaminen, on alkanut toteutua oikeaan suuntaan. Vaikka vuosikorjauksiin käytettiin eniten euroja, niin rahoitustulokset paranivat ja rahoitusrakenne vahvistui entisestään ollen paremmalla tasolla kuin koskaan aiemmin. Terve rahoitusrakenne laskee osaltaan rahoituskuluja ja tätä tuki vielä se, että lainoja lyhennettiin jälleen huomattavasti enemmän kuin vuosittaiset lainanlyhennykset olisivat olleet. Lainakanta on vähentynyt liki 100 miljoonaa euroa viimeisen neljän vuoden aikana ja tämä osaltaan edesauttaa yhtiön tulevaa kehitystä. 4 KAS VUOSIKERTOMUS 2014

6 Kunta-asunnot kehittyy myönteisesti strategiaa noudattamalla Korjausvelkaista vuokraukseen sopimatonta kiinteistökantaa myytiin maltillisesti ja tällä hetkellä mitään erityisen kiirettä sen poistamiseen ei ole, vaan tarkastelu tehdään tarkoin analyysein ennen kohteista luopumista. Erityisen tärkeää oli se, että Rovaniemen tiettyjen kiinteistöjen osalta käydyt pitkälliset neuvottelut tuottivat tulosta ja loppuvuodesta päästiin sopimukseen noin 200 asunnon salkusta, josta keskeisimmät kaupat on tehty jo alkuvuonna Tämä vaikuttaa positiivisesti kiinteistökannan parempaan alueelliseen jakaumaan. Strategian mukaisesti uudistuotantoa aletaan toteuttamaan lähivuosina ensivaiheessa pääkaupunkiseudun kehyskuntiin ja näin kiinteistökanta nuorenee entisestään kun samalla on myyty pois vanhaa korjausvelkaista kantaa. Tämä on yksi selkeä strateginen linjaus, joka vahvistaa yhtiön asemaa toimijana ja edesauttaa käyttöasteen nostamista. Samalla luodaan kohtuuhintaista asumista niille alueille, joilla sille on erityisen kova tarve. Osakaskunnat kehyskunnissa ovat ensisijaisia kuntia uudistuotannolle ja näissä kunnissa käyttöaste on vahvalla tasolla sekä kysyntä pienemmille asunnoille suurempi kuin tarjonta. Useat onnistuneet toimenpiteet ovat luoneet mahdollisuuden sille, että vuokria korotettiin vuodelle 2014 vain yhden prosentin verran ja vuodelle 2015 vuokria ei korotettu lainkaan. Tämä on omiaan edesauttamaan kohtuuhintaisen asumisen säilymistä omistajakunnissa. Samalla kiinteistökantaa on pystytty korjaamaan enemmän ja kuntien takausvastuut ovat alentuneet voimakkaasti lainakannan vähentymisen myötä. Samoilla toimintatavoilla jatkaen jatkossakin pysyy yhtiön toiminta vakaana. Yhtiön imago on kehittynyt viime vuosina positiivisempaan suuntaan. Yhteistyö osakaskuntiin ja sidosryhmiin on ollut mutkatonta sekä molemmin puolin rakentavaa. Asukastoiminta on ollut hyvin toimivaa ja asukashallitukselle on annettu tarpeellisia katsauksia. Henkilökunta on tehnyt motivoituneesti työtä yhteisten tavoitteiden eteen ja näin niitä on mahdollista saavuttaa. Uskon, että tuleva vuosi on yhtiössä strategiaa noudattamalla edelleen myönteisen kehityksen aikaa. Jarmo Kuosa toimitusjohtaja KAS VUOSIKERTOMUS

7 Kunnan kumppani vuokra-asumisessa Kunta-asunnot Oy neuvottelee aktiivisesti uusien kuntien kanssa niiden omistamien vuokra-asuntojen siirtämisestä Kunta-asunnot Oy-konsernin omistukseen. Kunta hyötyy omistamiensa vuokra-asuntojen siirtämisestä Kunta-asunnot Oy:lle monella tapaa: Kunta saa luotettavan yhteistyökumppanin. Kunta saa testatun ja tehokkaan toimintatavan vuokra-asunnoilleen. Omistajavastuu jakaantuu ja kunnan riskit pienentyvät. Kunta saa sekä osakkeita että rahaa ja vuokratalojen kaikki lainat siirtyvät Kunta-asunnot Oy:lle. Kunta-asunnot Oy:n osakkeille voidaan maksaa osinkoa. Kunta-asunnot Oy kehittää asuntokantaa kunnan tarpeiden mukaan. Kunta-asunnot Oy:n yhdenmukaiset prosessit tehostavat vuokra-asuntojen paikallista isännöintiä ja parantavat tuottavuutta. Mikäli kunta siirtää omistamansa asunnot Kunta-asunnot Oy:lle, se johtaa edelleen asuntopolitiikkaa ja jatkaa asuntojen omistajana. Asunnot pysyvät vuokra-asuntokäytössä ja vuokrataloyhtiön ja/tai vuokrataloja palvelleen kunnan työntekijät siirtyvät vanhoina työntekijöinä yhtiön palvelukseen. Kunta päättää myös edelleen asukasvalinnoista ja isännöinti- ja huoltosopimukset jatkuvat sopimuksen mukaan. Omistajavastuu jakaantuu riskit pienenevät Jos kunnan omistamat asunnot siirtyvät Kunta-asunnot Oy:lle, asukkaiden vuokrasopimukset pysyvät ennallaan eivätkä vuokrat nouse. Myös asukkaat hyötyvät siirrosta: Päivystys (huolto ja isännöinti) 24/7, vuoden jokaisena päivänä. Asuntoja korjataan suunnitelmallisesti. Sähköinen asuntojen haku ja markkinointi parantaa palvelua. Isännöinti ja huolto hankitaan läheltä. Kunta-asuntojen koko valtakunnallisen asuntokannan kattava ostotoiminta hyödyttää asukkaita. Esim. vakuutusten kilpailuttaminen toi edellisellä kerralla euron säästön yritykselle. Mitä suurempi Kunta-asunnot Oy on yhtiönä, sitä enemmän kaikki mukana olevat osapuolet hyötyvät. Aina kun uusi kunta lähtee mukaan, skaalaedut kasvavat ja riskit hajautuvat. 6 KAS VUOSIKERTOMUS 2014

8 KAS VUOSIKERTOMUS

9 Vastuullisuus toiminnan lähtökohtana Kunta-asunnot Oy on luotettava ja vastuullinen yhteistyökumppani, joka tarjoaa kunnille mahdollisuuden järjestellä vuokra-asuntojensa omistamista kestävällä tavalla. Yhtiö tukee omalla toiminnallaan kuntien asuntopoliittisten tavoitteiden saavuttamista. Konsernin vuokra-asunnoista 90 % on yleishyödyllisissä vuokrataloyhtiöissä, jotka eivät tavoittele toiminnallaan taloudellista voittoa. Näiden vuokratalokohteiden vuokrat määritellään omakustannusperiaatteella. Kunta-asunnot Oy tarjoaa asukkailleen hyvän asumisturvan. Yhtiö kannustaa asukkaitaan osallistumaan ja vaikuttamaan. Se edistää asukkaiden yhteistoimintaa niin paikallisesti, alueellisesti kuin valtakunnallisesti. Yhtiö panostaa palveluprosessiensa ja sähköisten palvelujensa jatkuvaan kehittämiseen. Tällä pyritään kustannusten optimointiin sekä entistäkin joustavampaan asiakaspalveluun. Vuokratalokohteita korjataan säännöllisesti, suunnitelmallisesti pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman (PTS) ja huoltokirjan mukaisesti, jotta asuntojen käyttöikä ja asumisviihtyvyys lisääntyisi. PTS auttaa isännöitsijöitä laatimaan esityksiä sekä jaksottaisiin korjauksiin että vuosikorjauksiin ja sitä päivitetään vuosittain. Huoltokirja pitää sisällään ilmoitushallinnan lisäksi kaikki kiinteistöön ja sen asuntoihin tehdyt korjaukset sekä muut toimenpiteet. Lisäksi se auttaa vuokrausneuvottelijoita toteamaan huoneiston kunnon Tampuuriohjelmasta. Koko kiinteistökannan kunnossapidon hallinnalla voidaan säilyttää kohteiden kunto ja arvo, ja hankkeiden alueellisella suunnittelulla saavuttaa säästöjä. Kunta-asunnot Oy:n toiminta ottaa huomioon ympäristöasiat. Vuokratalokohteiden energian, veden ja sähkön kulutusta seurataan jatkuvasti. Tavoitteena on säästää energiaa ja luonnonvaroja vähentämällä energian, veden ja sähkön kulutusta vuokratalokohteissa. Tämä takaa myös edullisemmat asumiskustannukset. Säännöllinen kulutuksen seuranta ja kulutuksen vähentämiseen liittyvät toimenpiteet ovat selvästi tuottaneet tuloksia; Kunta-asunnot Oy:n kohteissa energian, veden ja sähkön kulutus on vähentynyt vuosi vuodelta (kts. taulukko). Vuonna 2014 Kunta-asunnot Oy:n kaikissa kiinteistöissä kului: sähköä MWh (vuonna 2013: ) vettä m 3 (vuonna 2013: ) lämpöä MWh (vuonna 2013: ) Ryhmän nimi: KAS kaikki kohteet Vesi I/Rm 3 Norm.lämpö kwh/rm 3 Sähkö kwh/rm kwh/rm I/Rm KAS VUOSIKERTOMUS 2014

10 Kunta-asunnot Oy tarjoaa asukkailleen hyvän asumisturvan Korjaukset TEUR Korjaukset /m Korjaukset kiinteistöissä v Säännöllinen huolto ja korjaus nostaa asuntojen käyttöikää ja lisää asumisviihtyvyyttä Teur/m eur/m Budj. 0 KAS VUOSIKERTOMUS

11 Organisaatio HALLITUS Toimitusjohtaja Johdon assistentti ASUKASVALINTA JA HALLINTO Asiakkuuspäällikkö ISÄNNÖINTI Kiinteistöpäällikkö Lakimies TALOUS Talouspäällikkö Asukasvalinta Helsinki ja Rovaniemi Rovanapa Oy Isännöinti ja huolto Isännöintiyritykset TALOUSHALLINTO Helsinki ja Rovaniemi Asukasvalinta Kunnat Huolto- ja siivous Vuokrasopimukset Isännöitsijät KAS:n henkilökunta ostettu palvelu Kunta-asunnot Oy ostaa isännöinti- ja huoltopalvelut ulkopuoliselta toimijalta lukuunottamatta Rovaniemen kohteita, joiden isännöinti ja huolto hoidetaan konserniin kuuluvan Rovanapa Oy:n toimesta. Asukasvalintaa hoitavat pääosin omat asukasvalitsijat. Viiden kunnan osalta Kunta-asunnot Oy:n asuntoihin asukasvalintaa hoitavat kunnan asukasvalitsijat (Hausjärvi, Hämeenkoski, Muhos, Sipoo, Ylöjärvi). Asukastoiminta Kunta-asunnot Oy kannustaa ja tukee asukkaitaan aktiiviseen toimintaan yhteisöllisyyden ja asukasviihtyvyyden parantamiseksi. Nivavaaran asukastoimikunta järjesti KAS:n Kasi tapahtuman, jossa juostiin leikkimielisesti kahdeksan kilometrin lenkki. Aurinkoinen sää, KAS Kasi-paidat, liikunta ja makkaranpaisto yllätyspusseineen kruunasi hienon päivän. Tapahtumasta onkin tarkoitus tehdä jokavuotinen kertoo asukastoimikunnan puheenjohtaja Satu Inkerö. 10 KAS VUOSIKERTOMUS 2014

12 Hallitus Hallituksen puheenjohtaja Martti Anttila Apulaiskaupunginjohtaja Rovaniemi Hallituksen varapuheenjohtaja Ritva Rissanen Ekonomi Raasepori Hallituksen jäsen Marjo Kolehmainen Toimitusjohtaja Oulu Hallituksen jäsen Tuija Sundberg Varatuomari Vihti Hallituksen jäsen Päivi Terävä Kunnanjohtaja Hausjärvi Asukasedustaja Helena Norvapalo Asukashallituksen puheenjohtaja Rovaniemi Kunta-asunnot Oy Jarmo Kuosa Toimitusjohtaja Kunta-asunnot Oy Laura Laine Lakimies Hallituksen sihteeri KAS VUOSIKERTOMUS

13 Toimintakertomus ajalta Toimintaympäristö Yleinen talouden epävarmuus ja heikko talouskasvu jatkui vuonna Vuokra-asuntojen kysyntä pysyi kuitenkin hyvällä tasolla. Erityisesti pienet vuokra-asunnot olivat kysyttyjä. Isojen asuntojen vuokrausta helpotti yhtiön maltilliset vuokrantarkistukset vuoden 2014 aikana. Korkotaso pysyi alhaisena vuonna 2014, joka heijastui positiivisesti konsernin rahoituskuluihin. Liikevaihto ja tulos Yhtiön taloudellinen tila selviää oheisesta tuloslaskelmasta ajalta ja taseesta Konsernin liikevaihto oli toimintavuonna 53,3 (56,3) miljoonaa euroa. Liikevaihtoa pienensivät korjausvelkaisen kiinteistökannan myynnit. Tämän vaikutuksena yhtiön taloudellinen asema vahvistui ja riskitaso pieneni, kun korjausvelkaista kiinteistökantaa pystyttiin myymään tuloksellisesti. Tilikauden liikevoitto oli 14,0 (16,2) miljoonaa euroa, joka on 26,2 (28,8) prosenttia liikevaihdosta. Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 7,9 (8,4) miljoonaa euroa ja tilikauden tulos 6,3 (7,4) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy kiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita siten, että myyntivoitot olivat 3,9 miljoonaa euroa. Konsernin tuloskehitykseen ovat vaikuttaneet kiinteistöjen myynnit ja toiminnan järkeistämisen kautta saadut kustannussäästöt. Lisäksi korkokulut ovat pienentyneet olennaisesti rahoituksen uudelleenjärjestelyjen ja alhaisen korkotason ansiosta. Kunta-asunnot Oy:n (emo) tilikauden tulos oli 0,7 (1,3) miljoonaa euroa ja oma pääoma vuoden 2014 lopussa oli 38,0 (37,3) miljoonaa euroa. Alakonserneista Kunta-aravat -konsernin tilikauden tulos oli 5,4 (5,3) miljoonaa euroa ja oma pääoma 41,3 (35,7) miljoonaa euroa. Fuusioiden ja myyntien ansiosta konsernirakenne on selkeytynyt. Tase Kunta-asunnot -konsernin taseen loppusumma tilikauden lopussa oli 322,1 (339,9) miljoonaa euroa. Oman pääoman määrä oli 47,3 (41,8) miljoonaa euroa. Vieraan pääoman määrä koko konsernissa oli 274,2 (297,3) miljoonaa euroa. Kiinteistöjen myynnit vahvistivat konsernin kassaa. Vuoden lopussa 30,0 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta ulkona olevien emissioiden määrä oli 12,8 (14,8) miljoonaa euroa. Konsernilla on emoyhtiö Kunta-asunnot Oy:n ottama 6,0 (6,0) miljoonan euron pääomaehtoinen debentuurilaina. Konsernin omavaraisuusaste oli 14,9 % (12,6 %) ja debentuurilaina huomioiden 16,8 % (14,3 %). Emoyhtiön oma pääoma vuoden 2014 lopussa oli 38,0 (37,0) miljoonaa euroa, jossa oli lisäystä 0,7 miljoonaa euroa. Omavaraisuusaste oli 49,0 % (47,1 %) ja pääomaehtoinen debentuurilaina huomioiden 56,5 % (54,5 %). Rahoitus Tilikauden lopussa korollisen vieraan pääoman määrä oli 261,1 (284,4) miljoonaa euroa. Lyhytaikaista korollista vierasta pääomaa oli 28,4 (28,8) miljoonaa euroa ja pitkäaikaista 232,7 (255,6) miljoonaa euroa. Uusia, pitkäaikaisia lainoja ei nostettu lukuun ottamatta vajaan 150 tuhannen euron tertiäärilainan konvertointia. Pitkäaikaista lainaa lyhennettiin 21,3 (33,8) miljoonaa euroa kiinteistökaupoissa siirtyneet lainat huomioiden. Korollisen velan keskikorko vuoden vaihteessa oli 2,3 %, kun vastaava korko vuonna 2013 oli 2,8 %. Rahoituskuluja maksettiin tilikauden aikana 6,5 (8,7) miljoonaa euroa. Rahoituskulujen alenemiseen vaikutti alhaisen korkotason lisäksi konsernin kolmelle tytäryhtiölle Valtiokonttorin myöntämä lainaehtojen muutos. Valtiokonttorin päätös koski korkeakorkoisia vuosimaksulainoja, joiden saldo tilikauden lopussa oli 26,2 miljoonaa euroa. Yritystodistusohjelma ja rahoituslimiitti olivat käytössä kertomusvuoden aikana. Yritystodistusohjelmaa ja rahoituslimiittiä käytetään lainojen uudelleen rahoittamiseen ja kausivaihteluista johtuvan operatiivisen kassavirran vaihtelun väliaikaiseen rahoitukseen. Yritystodistuksia lyhennettiin ja rahoituslimiittiä ei käytetty vuoden 2014 aikana. Kiinteistöjen investoinnit ja realisoinnit Kunta-asunnot konsernin kannattavuus ja kassavirta pysyivät hyvällä tasolla vuoden 2014 kiinteistömyyntien myötä. Asuntoja myytiin Akaassa (25 kpl), Paimiossa (35 kpl) ja Vihdissä (80 kpl). Turussa luovuttiin osaomisteisesta 12 KAS VUOSIKERTOMUS 2014

14 palveluasumisen kohteesta, jossa konsernin omistuksessa oli 82 asuntoa. Lisäksi tehtiin huoneisto- ja osaomistuskohteiden myyntejä, yhteensä 13 asuntoa. Toimenpiteiden tavoitteena oli nostaa käyttöastetta pidemmällä aikavälillä luopumalla korjausvelkaisesta, asuntokooltaan ja sijainniltaan sopimattomasta sekä käyttöasteeltaan heikosta kannasta. Myyntien ansiosta asuntojen korjaamiseen käytetty raha saatiin kohdistettua tehokkaammin säilytettävään kiinteistökantaan. Korjauksiin käytettiin tilikauden aikana 7,7 (6,0) miljoonaa euroa. Korjausten määrä tilikauden keskimääräistä neliömäärää kohden oli reilusti yli 16 euroa, kun se edellisenä vuonna oli hieman yli 12 euroa. Taloudelllista kehitystä kuvaavat tunnusluvut TOIMINNAN LAAJUUS Liikevaihto, Muutos ed. vuodesta, % -5,4 % -3,9 % -2,7 % Taseen loppusumma, KANNATTAVUUS Liikevoitto, % liikevaihdosta 26,2 % 28,8 % 23,7 % Tilikauden voitto % liikevaihdosta 11,7 % 13,2 % 4,3 % Oman pääoman tuotto, % (ROE) 13,9 % 19,2 % 7,6 % Sijoitetun pääoman tuotto, -% (ROI) 4,5 % 5,1 % 4,1 % RAHOITUS JA TALOUDELLINEN ASEMA Omavaraisuusaste, % 14,9 % 12,6 % 9,9 % Korollinen vieras pääoma, Tilikauden 2014 aikana jatkettiin kiinteistöjen teknisen kunnon kartoituksia, jotka perustuvat Talokeskus Yhtiöt Oy:n kanssa tehtyyn puitesopimukseen. Kuntoarvioiden tietojen pohjalta laaditaan kiinteistöille pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmat, jotka antavat kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista. Konsernin kiinteistöjen arvonmääritystä ovat tehneet Catella Property Oy Rovaniemellä ja Newsec Valuation Oy muualla Suomessa sijaitsevilla paikkakunnilla. Tilikauden 2012 aikana aloitettuja arvonmäärityksiä on jatkettu ja jatketaan edelleen tulevina vuosina jatkuvana prosessina. Vuonna 2014 Kunta-asunnot Oy tehosti ostamiaan energianhallinta- ja kunnossapitopalveluja tiivistämällä yhteistyötä Talokeskus Yhtiöt Oy:n kanssa. Kaikkiin kiinteistöihin tulivat mm. voimassa oleva huoltokirja sekä PTS, jota tullaan päivittämään vuosittain. Sopimuksen laajennus tulee parantamaan asumisviihtyvyyttä, kiinteistöjen ja asuntojen kunnon seurantamahdollisuuksia sekä teknistä palvelua vuokralaisille. Vuokraustoiminta Tilikauden keskimääräinen käyttöaste oli 84,0 (84,1) prosenttia. Tehtyjen toimenpiteiden ansiosta käyttöaste nousi selkeästi loppuvuoden aikana, ollen 85,4 % joulukuussa. Käyttöasteen lasku johtui pitkälti isojen asuntojen kysynnän vähenemisestä sekä väestön muuttamisesta kasvukeskuksiin, joissa konsernilla ei ollut tarjota kysyntää vastaavia huoneistokokoja. Paikkakunnilla, joissa asuntojen käyttöasteet ovat pudonneet, vuokra-asuntomarkkinoille on tullut myös toimijoita. Lisäksi asumisen tukijärjestelmät ja asumiskustannusten merkittävä nousu ovat vaikeuttaneet pienituloisimpien asuntokuntien mahdollisuuksia vuokrata heidän asumistarpeitaan vastaavia asuntoja. Kunkin kunnan oma asuntopoliittinen linjaus vaikuttaa myös vahvasti vuokra-asuntojen kysyntään. Käyttöasteen vahvistaminen on yhtiön keskeisin strateginen ja operatiivinen tavoite. Käyttöasteen nostamiseksi vuokrantarkistukset ovat olleet maltilliset. Vuokria korotettiin tammikuussa 2014 keskimäärin 1,0 (2,7) prosenttia. KAS VUOSIKERTOMUS

15 Tammikuussa 2015 vuokrat pidetään pääosin ennallaan eli nykyisellä vuokratasolla. Vuokrantarkistukset ovat koko konsernissa painotettuna jopa alle 0 %, jolloin mahdolliset tarkistukset ovat joko hyvin matalia kohdistuen lähinnä pieniin asuntoihin ja isompien asuntojen vuokria on osin alennettu. Kiinteistöt on analysoitu tarkasti liiketoiminnan, käyttöasteen, tasearvon, velan ja kohteen kunnon mukaan. Heikon käyttöasteen ja korjausvelkaisen kiinteistökannan osalta on päädytty kohteiden myyntiin. Lisäksi heikon käyttöasteen kohteiden tilankäyttöä on uudistettu muuttamalla huoneistokokoja kysyntää vastaavaksi. Tutkimus- ja kehittämistoiminta Konserni on panostanut henkilökunnan ja sopimuskumppanien kouluttamiseen. Konsernin henkilökunta on osallistunut oman ammattitaidon kehittämiseen liittyviin koulutus- ja opintotilaisuuksiin. Toimintavuoden aikana on kiinnitetty huomiota konsernin eri toimintojen prosessien kehittämiseen. Taloushallinnon prosesseja on tarkennettu ja tehostettu sekä talouden raportointia kehitetty. Huomiota on kiinnitetty erityisesti asiakaspalvelun jatkuvaan kehittämiseen, jonka avuksi otettiin käyttöön uusi puhelinjärjestelmä Arvio toiminnan merkittävistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä Kunta-asunnot konsernin riskienhallinta perustuu hyvän hallintotavan mukaisiin ohjeisiin sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin kuuluvaan riskikartoitukseen. Konsernin omaisuus-, vastuuvahinko- ja keskeytysriskit on suojattu vakuutuksilla. Yhtiön sisäisen tarkastuksen arviointityö kohdentuu vuokraustoiminnan sisäisen valvonnan järjestämiseen, isännöintitoimintaan, vuokranmääritykseen, asukashallintoon sekä ARA:n säännösten noudattamiseen. Sisäinen tarkastaja raportoi johdolle sekä tarkastuskohteelle. Johto esittelee sisäisen tarkastuksen raportit hallitukselle korjaustoimenpiteineen. Tehtyjen tarkastusten keskeiset tulokset raportoidaan asukashallitukselle. Strategiset riskit Vuokraustoiminnan merkittävimmät riskit liittyvät asuntojen käyttöasteen laskuun, vaihtuvuuden lisääntymiseen sekä vuokrasaatavien kasvuun. Käyttöasteen, vaihtuvuuden ja vuokrasaatavien muutoksia seurataan kuukausittain. Kiinteistökannan korjaustoiminnalla ja rakenteen uudistamisella pyritään asuntojen käyttöasteen nostamiseen sekä vaihtuvuuden pienentämiseen. Konsernin hallitus on määritellyt ne taloudelliset ja toiminnalliset kriteerit, jotka kunnan vuokratalojen tai vuokrataloyhtiöiden on täytettävä apporttiluovutuksen ja ostojen yhteydessä tai uustuotantoa käynnistettäessä. Apporttipäätöksen tehneiden ja omaisuuden siirtosopimuksen allekirjoittaneiden kuntien kanssa sovitaan niin taloudellisesta kuin teknisestä vastuunjaosta. Pääperiaate on, että luovuttava kunta tai omistaja vastaa kaikesta toiminnasta omistuksen siirtopäivään asti ja konserniyhtiöt siitä eteenpäin. Operatiiviset riskit Operatiiviset riskit liittyvät henkilöstön riittävyyteen, osaamiseen, organisaation tehokkuuteen sekä tietoturvariskeihin. Organisaatiorakenne on muodostettu sellaiseksi, että se toimii selkeästi ja jokaisen vastuualueet on tarkoin määritelty. Henkilöstön määrä on optimoitu yhtiön tarpeita vastaavaksi. Eri toimintojen prosesseja kehitetään jatkuvasti. Kunta-asunnot konsernin toiminta on riippuvaista ulkoisista IT-palveluista ja ratkaisuista. Yhtiö pyrkii käyttämään luotettavia IT-ratkaisuja ja tietoturvahallintoa välttääkseen käyttökatkokset ja tietoturvariskit. Rahoitusriskit Yhtiön rahoituksen riskienhallinta on määritelty hallituksessa. Konserni käyttää vain euromääräistä rahoitusta, jolloin valuuttamuutosriskejä ei ole. Rahoituksessa konserni käyttää useita korkokoreja korkoriskien minimoimiseksi. Osa luotoista on myös suojattu koronvaihtosopimuksilla. Vahinkoriskit Merkittävimmät vahinkoriskit, kuten tulipalot ja vesivahingot, liittyvät kiinteistöihin. Vahinkoriskit on suojattu kiinteistön täysarvovakuutuksilla sekä ennaltaehkäisevällä turvallisuustyöllä. Ympäristövastuu Kunta-asunnot Oy ottaa toiminnassaan huomioon ympäristöasiat. Vuokratalokohteiden energian, veden ja sähkön kulutusta seurataan jatkuvasti. Tavoitteena on säästää energiaa ja luonnonvaroja vähentämällä energian, veden ja sähkön kulutusta vuokratalokohteissa. Tämä takaa myös edullisemmat asumiskustannukset. Vuonna 2014 Kunta-asunnot Oy:n kaikissa kiinteistöissä kului: - sähköä MWh (vuonna 2013: ) - vettä m3 (vuonna 2013: ) - lämpöä MWh (vuonna 2013: ) 14 KAS VUOSIKERTOMUS 2014

16 Konsernirakenne ja asuntokanta Konsernissa toteutettiin tilikauden aikana tytäryhtiösulautumisia Kunta-aravat Oy:öön sekä Kunta-korkotuki Oy:öön. Sulautumisen tavoitteena oli Kunta-asunnot konsernin konsernirakenteen selkeyttäminen sekä sulautuvien yhtiöiden toiminnallisuuden tehostaminen, yhtiöiden talouden vakauttaminen ja hallinnon rationalisointi. Konsernin emoyhtiö on Kunta-asunnot Oy. Emoyhtiöllä on suorassa omistuksessa tytäryhtiöitä, joista yksi muodostaa alakonsernin omistamiensa kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöiden kautta. Tilikauden lopussa konserniin kuului emoyhtiön lisäksi 35 yhtiötä. Asunnoista 90 % on aravarajoitusten alaisia ja 10 % vapaarahoitteisia. Konserniin kuuluvilla tytäryhtiöillä oli omistuksessaan vuoden 2014 lopussa asuntoja seuraavasti: Kunta-asunnot Oy Kunta-aravat Oy Kunta-korkotuki Oy Kunta-talot Oy Hopeakodit Oy Yhteensä 283 kpl kpl 480 kpl 3 kpl 54 kpl kpl Hallinto Yhtiökokoukset Varsinainen yhtiökokous pidettiin Yhtiökokouksessa äänestysrajoitus on asetettu siten, että yksikään osakas ei voi äänestää yli 19,9 prosentin äänimäärällä. Osakkaat Emoyhtiöllä oli osakkeita kpl. Yhtiön osakkeita ei ollut yksityishenkilöiden omistuksessa. Yhtiön osakkeet jakautuvat A- ja B- sarjan osakkeisiin. Kukin A-sarjaan kuuluva osake tuottaa yhtiökokouksessa 20 ääntä ja kukin B-sarjan osake yhden äänen. B-sarjaan kuuluvalle osakkeelle maksetaan osinkoa 1,1-kertainen määrä A-sarjaan kuuluvaan osakkeeseen verrattuna. Yhtiön päätösvaltaa käyttävä A -osakesarja säilyy kuntien omistuksessa. Tämä luo luottamusta eri sidosryhmiin, kun yhtiön omistajana on luotettava ja vastuullinen omistajataho. A -osakesarjaa ei tosin voi yhtiön osakassopimuksen mukaan omistaa muu taho kuin kunta, kuntayhtymä tai Suomen Kuntaliitto ry. (kts. osakerekisteri s. 16) KAS VUOSIKERTOMUS

17 Osakkeita merkinneinä olivat seuraavat osakkaat: A-OSAKKEET Osakkeiden lukumäärä B-OSAKKEET Osakkeiden lukumäärä Akaan kaupunki Hausjärven kunta Hämeenkosken kunta 409 Inkoon kunta Karkkilan kaupunki Kärkölän kunta Muhoksen kunta Mynämäen kunta Myrskylän kunta Orimattilan kaupunki Oulun kaupunki Paimion kaupunki Paraisten kaupunki Pornaisten kunta 370 Pukkilan kunta Raaseporin kaupunki Rovaniemen kaupunki Salon kaupunki Sipoon kunta Siuntion kunta Vesilahden kunta Vihdin kunta Ylöjärven kaupunki A-osakkeet yhteensä Hallitus Martti Anttila Ritva Rissanen Marjo Kolehmainen Tuija Sundberg Päivi Terävä puheenjohtaja varapuheenjohtaja jäsen jäsen jäsen Hallitus on kokoontunut tilikauden aikana yhdeksän kertaa. Toimitusjohtaja Toimitusjohtajana on toiminut Jarmo Kuosa ja toimitusjohtajan varahenkilönä lakimies Laura Laine. Tilintarkastaja Tilintarkastajana on toiminut tilintarkastusyhteisö BDO Oy, vastuunalaisena tilintarkastajana Hannu Riippi, KHT. Akaan kaupunki 30 Askolan kunta 30 Eurajoen kunta 60 Hattulan kunta 30 Hausjärven kunta 30 Hopeakodit Oy Hämeenkosken kunta 25 Hämeenlinnan kaupunki 90 Inkoon kunta 25 Jyväskylän kaupunki 160 Keravan kaupunki 80 Kouvolan kaupunki 30 Kärkölän kunta 25 Lappeenrannan kaupunki 80 Lohjan kaupunki 110 Lopen kunta 30 Muhoksen kunta 25 Muuramen kunta 30 Mynämäen kunta 30 Myrskylän kunta 30 Mäntsälän kunta 30 Orimattilan kaupunki 30 Oulun kaupunki 30 Paimion kaupunki 30 Paraisten kaupunki 25 Pirkkalan kunta 30 Pornaisten kunta 30 Porvoon kaupunki/koy Peiponaho 80 Pukkilan kunta 30 Raaseporin kaupunki 59 Riihimäen kaupunki 50 Rovaniemen kaupunki 50 Salon kaupunki 80 Sipoon kunta 25 Siuntion kunta 25 Suomen Kuntaliitto Turun kaupunki 500 Vesilahden kunta 25 Vihdin kunta 50 YH Länsi Oy 300 YH VS-Rakennuttaja Oy 200 Ylöjärven kaupunki 80 B-osakkeet yhteensä KAS VUOSIKERTOMUS 2014

18 Henkilöstö Palkat ja palkkiot, Henkilöstö keskimäärin Konsernihallinnon henkilöstömäärä oli vuoden lopussa 25 henkilöä, joista 19 työskenteli Helsingin toimipisteessä ja 6 Rovaniemellä. Muiden konserniyhtiöiden palveluksessa oli keskimäärin 28 henkilöä. He olivat lähinnä Rovanapa Oy:n palveluksessa olevaa hallinto- ja kiinteistöhuollon henkilöstöä. Koko konsernin henkilöstömäärä vuoden aikana oli 53 henkilöä. Tilikauden 2014 palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 1,9 (1,9) miljoonaa euroa. Ehdotus tilikauden tuloksen käsittelystä Hallitus ehdottaa, että tilikauden tulos ,66 euroa kirjataan voitto/tappiotilille eikä osinkoa jaeta. Vuoden 2015 alkuvuoden toiminnasta Alkuvuoden keskeiset toimenpiteet ovat liittyneet käyttöasteen vahvistamiseen ja kiinteistökannan rakenteen uudistamiseen. Alkuvuonna 2015 on myyty muutama kiinteistö ja lisäksi valmisteilla on muutamia kiinteistökauppoja vanhemmasta korjausvelkaisesta kiinteistökannasta. Nämä toimenpiteet yhdessä vahvalla panostuksella vuosikorjauksiin ja vuokrien pysyessä ennallaan ovat alkaneet kääntää käyttöastetta noususuuntaan. Erityisesti kiinteistöjen myynnit ovat painottuneet Rovaniemen kannan vähentämiseen ja tämä parantaa entisestään yhtiön tilannetta kiinteistöjen omistamisen jakaantuessa tasaisemmin alueellisesti. Myös poistuva vanhempi ja isoja asuntoja sisältävä kiinteistökanta parantaa yhtiön asuntojen vuokrattavuutta. Erilaisia neuvotteluja kiinteistöjen hankkimiseksi yhtiölle on menossa ja kuntien kanssa on neuvotteluja vireillä. Yhtiön kriteerit ovat tosin melkoisen tiukat ja kunnan tulee täyttää yhtiön asettamat ehdot osakkuudelle yhtiössä varsinkin, jos kiinteistökantaa aletaan siirtämään yhtiölle. Uusimman kiinteistöjä siirtävän kunnan, Eurajoen, kiinteistökannasta noin puolet siirtyy yhtiölle ja loppuosa jää Eurajoen kunnan vastuulle, joten erilaiset variaatiot ovat myös mahdollisia. Eurajoen sovittu kiinteistökanta on tarkoitus siirtää yhtiölle kesällä Käyttöasteen vahvistamiseksi asuntojen markkinointia on tehostettu ja myös asuntojen esittelyyn on panostettu. Yhtiön nettisivujen uudistaminen on aloitettu ja uudet sivut on tarkoitus julkaista kevään 2015 aikana. Nämä kaikki toimenpiteet alkavat hitaasti, mutta vakaasti edesauttamaan käyttöasteen kasvua. Käyttöaste ei ole itsetarkoitus, vaan se on tehtävä kannattavasti ja kestävälle pohjalle vaihtuvuus minimoiden. Yhtiö on aloittanut myös strategian mukaisesti neuvottelemaan tonttien saamiseksi pääkaupunkiseudun kehyskunnista ja nämä neuvottelut ovat edenneet myönteisissä merkeissä. Tulevaisuuden näkymät Strategia vuosille hyväksyttiin hallituksessa joulukuussa Uusi strategia antaa yhtiön johdolle suuntaviivat ja henkilöstö pystyy toimimaan selkeiden yhteisten tavoitteiden eteen. Strategian työstäminen tehtiin pitkällä aikajänteellä ilman konsultteja ja näin se hyvin tarkasti valmisteltu sekä siihen sitoutuminen on selkeää kaikille eri tasoille yhtiön organisaatiossa. Strategian toteuttamisella on tärkeä asema yhtiön menestykselle jatkossa. Yhtiön rahoitusrakenne on saatu kestävälle pohjalle ja yhtiön taloudelliset tunnusluvut ovat hyvällä tasolla. Tulevina vuosina jatketaan edelleen vuosikorjausten pitämistä oikealla tasolla, vuokrankorotukset maltillisena, myydään epäkuranttia kiinteistökantaa, käyttöastetta nostetaan pysyvästi paremmalle tasolle ja uudistuotanto aloitetaan vuoden aikana. Talousmallinnukset, jotka on tehty 10 vuoden ajanjaksolle strategian yhteydessä, antavat osoittaa, että yhtiön kokonaistilanne on parantunut voimakkaasti ja oikeilla toimilla yhtiö menestyy tulevina vuosina. Taloudellinen vahvistuminen antaa myös mahdollisuuksia laajempiin toimiin tarpeen mukaan ja myös heikompien vuosien varalle on vahva vapaa oman pääoma sekä rahoituksessa on laajemmat mahdollisuudet käytettävissä kuin aiemmin. KAS VUOSIKERTOMUS

19 TULOSLASKELMA KONSERNI EUR Konserni Konserni LIIKEVAIHTO Liiketoiminnan muut tuotot Jälkiperintätuotot ja oikaisuerät Materiaalit ja palvelut Henkilöstökulut Poistot ja arvonalentumiset Liiketoiminnan muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö ja huolto Ulkoalueiden huolto Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä Luottotappiot Liiketoiminnan muut kulut Osuus osakkuusyritysten tuloksesta LIIKEVOITTO (-TAPPIO) Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä TULOS ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA Tuloverot Laskennalliset verot Vähemmistöosuudet TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) KAS VUOSIKERTOMUS 2014

20 TASE KONSERNI EUR V A S T A A V A A Konserni Konserni Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineelliset hyödykkeet Sijoitukset Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset Lyhytaikaiset saamiset Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ Konserni Konserni V A S T A T T A V A A Oma pääoma Osakepääoma Ylikurssirahasto Ed. tilikausien voitto (tappio) Tilikauden voitto (tappio) Oma pääoma yhteensä Vähemmistöosuudet Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Lyhytaikainen vieras pääoma Vieras pääoma yhteensä VASTATTAVAA YHTEENSÄ KAS VUOSIKERTOMUS