ASEMAKAAVASELOSTUS päivättyyn Oulun kaupungin Kaakkurin kaupunginosan kortteleita sekä niihin liittyviä virkistys- ja katualueita

Transkriptio

1 ASEMAKAAVASELOSTUS päivättyyn Oulun kaupungin Kaakkurin kaupunginosan kortteleita sekä niihin liittyviä virkistys- ja katualueita koskevaan asemakaavamuutokseen (Metsokankaantie, Pesätie) KAAKKURIN LIIKEKESKUS kaavatunnus AM2073 Dnro 3764/2009 Projektinro Kaupungin valtuusto hyväksynyt Kaava on tullut voimaan

2 Sisältö 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti ja koko Kaavan nimi ja tarkoitus Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Maanomistus Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Kaava-aluetta koskevat selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö Asemakaavan tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen Suunnitelmiin nähtävillä olon jälkeen tehdyt muutokset Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Kaavan vaikutukset Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Vaikutukset kaupunkikuvaan ja maisemaan Vaikutukset ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön Vaikutukset liikenteeseen Vaikutukset kaupallisiin palveluihin Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja määräykset Nimistö ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus... 31

3 1 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Oulun kaupungin Kaakkurin kaupunginosan kortteleita sekä niihin liittyviä virkistys- ja katualueita. Asemakaavan muutoksella muodostuvat Oulun kaupungin Kaakkurin kaupunginosan kortteli 95 sekä virkistys- ja katualueita. Kaavan nimi Kaavatunnus Kaavan laatija: KAAKKURIN LIIKEKESKUS AM2073 Timo Vanhala, kaavoitusarkkitehti Virpi Rajala, kaavoitusarkkitehti Oulun kaupunki / tekninen keskus / asemakaavoitus Uusikatu 26, PL 32, Oulun kaupunki virpi.e.rajala(at)ouka.fi Kaavan vireilletulo: Asemakaava on tullut vireille Vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa Hyväksyminen: Tekninen lautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaavan Asemakaava on tullut voimaan Kaava-alueen sijainti ja koko Asemakaavan suunnittelualue käsittää Kaakkurinojantien, Metsokankaantien, Pesätien ja Kaakkurinpolun välisen alueen Kaakkurin kaupunginosassa n. 7 km kaupungin keskustasta kaakkoon. Suunnittelualueen pinta-ala on n. 14,9 ha. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaava-alueesta käytetään nimeä Kaakkurin liikekeskus ja kaavan tarkoituksena on rakentaa kortteleihin kauppakeskus. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Asemakaavan seurantalomake Liite 2. Kaakkurin liikekeskuksen viitesuunnitelmat: - Arkkitehtitoimisto Pekka Lukkaroinen Oy:n käyttösuunnitelma Plaana Oy:n liikenteen yleissuunnitelma ja - VSU Oy:n ympäristön yleissuunnitelma

4 2 Erillinen liite: Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset, / FCG - Finnish Consulting Group 1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys, (hyv ) 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaupunginhallitus päätti ( 493) yhteistyökumppanin hakemisesta Kaakkurinkolmion eli kortteleiden kehittämiseksi. Kaupunginhallitus valitsi ( 729) jätetyistä hakemuksista asemakaavan muutoksen ja toteutuksen yhteistyökumppaniksi Kesko Oyj:n ja Plantagen Finland Oy:n. Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu Kalevassa Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä Mielipiteitä ei esitetty. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma esiteltiin tekniselle lautakunnalle ( 264). Viranomaisneuvottelu järjestettiin Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskuksessa. Asemakaavaluonnos on ollut MRL 62 :n ja MRA 30 :n mukaisesti mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä Teknisen lautakunnan päätös ( 264). Kaavaluonnoksesta esitettiin yksi pyydetty lausunto ja 5 kpl mielipiteitä. Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä välisen ajan (MRL 65 :n tarkoituksessa / MRA 27 :ssä säädetyllä tavalla). Teknisen lautakunnan päätös ( 229). Kaavaehdotuksesta esitettiin neljä lausuntoa ja yksi muistutus. Kaupunginhallitus käsitteli asemakaavamuutoksen Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavamuutoksen Asemakaava on tullut voimaan Asemakaava Suunnitelmassa K-citymarket laajenee osaksi moottoritien puoleiselle paikoitusalueelle ja osaksi huoltopihalle. Laajennusosa jatkuu K-citymarketin korkuisena kaarevana linjauksena kohti Pesätietä. Tiimipolun eteläpuolelle sijoittuvat Keskon 2. rakennus ja Plantagenin puutarhamyymälä. Puistoalue erottaa liikealueen Pesätien asuntoalueesta. Uuden liiketilan edustalle moottoritien puolelle sijoittuvat paikoitusalueet, joille käynti tapahtuu Metsokankaantieltä ja Pesätieltä. Paikoitustilaa liikekeskuksessa on yhteensä 1544 ap. Huoltopihat sijoittuvat rakennusten taakse itäsivulle. Korttelin 95 pinta-ala on n. 12,9 ha, rakennusoikeus k-m2 ja tonttitehokkuus e=0.26. Voimassa olevan kaavan rakennusoikeus on k-m2. Nykytilanteeseen verrattuna, jolloin

5 3 eteläosan KTY-korttelit ovat rakentamattomia, tulee asemakaavaan uutta rakennusoikeutta k-m2. Tonttien nro 5 ja 7 KM-korttelialueille saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Tontin nro 5 I- kerroksessa rakennusoikeutta on k-m2 ja II-kerroksessa 1460 k-m2, yhteensä k- m2. Korttelialueelle saa sijoittaa päivittäistavarakaupan myymälätiloja enintään 4000 m2. Tontille nro 7 saa sijoittaa rakennusoikeutta yhteensä 4840 k-m2. Tontille nro 7 ei saa sijoittaa päivittäistavarakaupan myymälätiloja. Plantagenin liikerakennuksen koko on 4000 k-m2 ja kaavamerkintä liikerakennusten korttelialue (KL). Tälle alueelle ei myöskään saa sijoittaa päivittäistavarakaupan myymälätiloja. Kerrosalat: Liikerakennus nykyinen 3000 k-m2 Citymarket nykyinen k-m2 (2. krs 300 k-m2) Citymarket laajennus 8160 k-m2 (2. krs 1160 k-m2) Kesko 2.liikerakennus 4840 k-m2 Plantagen 4000 k-m2 Liikekeskus yhteensä k-m2 2.3 Asemakaavan toteuttaminen. Sitova tonttijako osoitetaan asemakaavassa. Liikekeskuksen rakennussuunnittelun ja toteutuksen on tarkoitus alkaa asemakaavan valmistuttua. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualueen pinta-ala on 14,9 ha. Korttelissa 95 sijaitsee K-citymarket ja siinä on myös toinen liikerakennus, jossa toimii mm. kodinkoneliike. Lisäksi korttelissa on laaja yhteinen paikoitusalue. Kortteleita ei ole rakennettu, sillä kysyntä toimistorakentamiselle on ollut vähäistä. Kaakonpuistossa kulkeva Kaakonpolku on rakennettu Luonnonympäristö Suunnittelualueen kasvillisuusalueet käsittävät Kaakonpuiston pohjoisosan koivuvaltaisen metsikön, jossa kasvaa myös muutamia pienempiä mäntyjä ja kortteleiden rakentamattomien tonttien pajukoituneen vanhan peltoalueen, jonka eteläosassa kasvaa suurempia koivuja ja mäntyjä ja jossa muualla tiheä koivutaimikko valtaa alaa. Lähinnä Pesätien ja Metsokankaantien liittymää nykyinen Kaakonpuisto on puutonta viheraluetta. Pieni kuusivaltainen sekametsikkö sijaitsee citymarketin tontilla, paikoitusalueen luoteiskulmassa voimassa oleva kaavan säilytettävä puusto-merkinnän alueella. Lepolanpolku on reunustettu koivuilla, samoin pysäköintialueen saarekkeille on istutettu koivuntaimia Rakennettu ympäristö Alueella sijaitsee K-citymarket sekä pysäköintialuetta rajaamassa toinen matalampi liikerakennus. Liikerakennukset ovat 1-2-kerroksisia ja julkisivuiltaan harmaata julkisivupeltiä, lasia ja kuultokäsiteltyä okranväristä vaakalautaverhousta. Citymarketin julkisivuissa on lisäksi käytetty toissijaisesti valkobetonia ja punatiiltä. Paikoitusalueen länsipuolella sijaitsee mainostorni. Muutoin suunnittelualue on rakentamaton.

6 4 Lähiympäristössä kaavamuutosalueen itäpuolella sijaitsee Kaakkurin asuntoalueen asuinkerrostaloja, jotka ovat 2-, 4- ja-6-kerroksisia lukuun ottamatta Sirius-tornitaloa, joka on 12- kerroksinen. Pesätien varren kerrostalot ovat 4-kerroksisia ja talojen julkisivuissa on käytetty kadunpuolella kermanvaaleaa tiiltä ja matalammissa osissa punatiiltä. Asuinkerrostalot ovat pulpettikattoisia. Suunnittelualueen rakentamattomat korttelit pohjoisesta katsottuna. Etualalla K-citymarket. Suunnittelualueen olevaa rakennuskantaa eli K-citymarket ja matala liikesiipi paikoitusalueineen lännestä katsottuna. Oikealla rakentamaton osa suunnittelualueesta Maanomistus Kesko Oyj omistaa korttelin 95 tontin nro 3. Tontti nro 2 (erikoisliikkeet) ja tontti nro 1 (paikoitusalue) ovat kaupungin vuokratontteja. Myös muu osa suunnittelualueesta on kaupungin omistuksessa.

7 5 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaava Ympäristöministeriön vahvistamassa Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alakeskukseksi (ca). Moottoritien ympäristöä koskee kaavassa Oulun seudun laatukäytävä -merkintä, joka tarkoittaa mm. kaupallisten palvelujen sijoittumista vyöhykkeelle ja joka edellyttää ympäristöltä korkeaa laatua ja hyvää joukkoliikenteen tasoa. Ote Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavasta. Ote Oulun seudun yleiskaavasta 2020.

8 6 Oulun seudun yleiskaava 2020 Ympäristöministeriö vahvistamassa ja lainvoimaiseksi tulleessa Oulun seudun yleiskaavassa 2020 kaavamuutosalueen pohjoisosa on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C-3), joka on seudullinen aluekeskus ja joka on tarkoitettu pääasiassa useamman kaupunginosan asukkaiden käyttämille palveluille, keskustaan sopiville työpaikoille ja keskusta-asumiselle. Alueella voi olla myös seudullisia palveluja sekä MRL 114 :n mukainen vähittäiskaupan suuryksikkö. Kaavamuutosalueen eteläosa on osoitettu työpaikka-alueeksi (TP), joka on tarkoitettu vähän tilaa vaativaa, ympäristöhäiriöitä aiheuttamatonta palvelu- ja työpaikkatoimintaa varten. Alue sisältää myös työpaikkatoiminnalle tarpeelliset palvelut, alueen sisäiset liikenneväylät, pysäköinti- ja virkistysalueet. Alue on osa Oulun seudun laatukäytävää. Oulun yleiskaava 2020 Kaupunginvaltuuston hyväksymässä yleiskaavassa 2020 suunnittelualue on osoitettu aluekeskustoimintojen alueeksi (CA-1), jota koskee seuraava yleiskaavamääräys: Aluekeskus varataan suuralueen tai useamman kaupunginosan asukkaiden käyttämille julkisille palveluille, kaupalle ja muille yksityisille palveluille. Aluekeskukseen saa sijoittaa MRL 114 :n tarkoittaman vähittäiskaupan suuryksikön. Suunnittelualueen eteläosa on osoitettu työpaikkaalueeksi (TP): Alue varataan monipuolisille työpaikkatoiminnoille, kuten palveluille, hallinnolle ja sellaiselle teollisuustuotannolle, josta ei aiheudu ympäristöön merkittävää melua, ilman pilaantumista tai muuta haittaa. Vähäinen asuminen alueella on sallittua. Asemakaavoituksella tulee edistää hyvän kaupunkikuvan ja viihtyisän ympäristön muodostumista. Käsillä olevassa asemakaavan muutoksessa liikekeskus laajenee tälle työpaikka-alueelle. Yleiskaavan selostuksessa todetaan lisäksi: Pohjois-eteläsuuntaisen kaupunkirakenteen vahvistaminen Kaakkurin ja Ritaharjun alueiden rakentamisella parantaa nykyisen joukkoliikennejärjestelmän toimintaedellytyksiä. Jos vahvojen aluekeskusten muodostamisessa kaupungin pohjois- ja eteläosiin onnistutaan, kyetään sillä hillitsemään ajoneuvoliikenteen kasvua ja turvaamaan palvelujen alueellinen saatavuus. Ote Oulun yleiskaavasta Voimassa oleva asemakaava Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaava, jossa kortteliin 95 on osoitettu liikerakennusten korttelialue (KL-3), jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksi-

9 7 kön, jonka rakennusoikeus on k-m2 ja jonka rakennusoikeudesta 3000 k-m2 voi olla päivittäistavaraa. Korttelissa on myös liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K), jonka rakennusoikeus on 3000 k-m2. Lisäksi korttelissa on laaja yhteinen paikoitusalue (LPA-4). Korttelit on osoitettu toimisto- ja liikerakentamiseen sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattoman teollisuuden käyttöön merkinnöin KTY III ja K I 2/3. Korttelit on suunniteltu pääasiassa toimistorakentamiseen rakennusoikeudella k-m2. Ote voimassa olevasta asemakaavasta. Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt rakennusjärjestyksen Tonttijako ja kiinteistörekisteri Oulun kaupunki toimii kiinteistörekisterin pitäjänä asemakaava-alueella. Suunnittelualue on merkitty kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Korttelialueelle laaditaan tonttijako asemakaavan yhteydessä. Rakennuskiellot Alue ei ole rakennuskiellossa. Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen n:o 1284/ mukainen ja vastaa olosuhteita Maankäyttösopimukset Hankkeesta laaditaan maankäyttösopimus, jonka osapuolina ovat Oulun kaupunki ja Kesko Oyj.

10 Kaava-aluetta koskevat selvitykset Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys 2030 Oulun seudun kaupallisessa palveluverkkoselvityksessä 2030 Kaakkurin liikekeskus on mukana yhtenä kehitettävänä liikepaikkana. Seutuhallitus hyväksyi esityksen kaupan toimintojen sijoittamisesta ohjeellisena seudun yleiskaavan tarkistamisen pohjaksi ja taustaselvitykseksi. Selvityksessä on esitetty Kaakkurin keskuksen ohjeelliseksi liiketilan lisätarpeeksi k-m2, josta 1000 k-m2 päivittäistavarakauppaa. Kauppapaikan luonteeksi on esitetty Oulun aluekeskus, jossa päivittäistavarakauppaa, tilaa vaativaa erikoiskauppaa ja muuta erikoiskauppaa. Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset Finnish Consulting Group on selvittänyt kaavaluonnosvaiheessa asemakaavanmuutoksen kaupalliset vaikutukset. Raportti erillisenä liitteenä. Yhteenveto raportista kohdassa 5.4. Kaavan vaikutukset. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kaakkurin keskus on yksi Oulun kolmesta aluekeskuksesta tulevaisuudessa. Kaakkurin asukaslukuarvio vuosikymmenen lopulla on n asukasta. Aluekeskuksessa sijaitsee hypermarket ja sen yhteydessä useita pienehköjä erikoisliikkeitä. Lisäksi korttelissa on liikerakennus, jossa toimii mm. kodinkoneliike. Palveluvarustuksesta voidaan todeta, että Kaakkurin palvelukeskuksessa on aluekeskustasoon nähden niukasti erikoistavaratarjontaa. Sen sijaan päivittäistavarakaupan tilanne on kehittymässä Kaakkurissa tasapainoiseksi kauppojen koko ja sijainti huomioon ottaen. Nykyisin alueella on K-citymarket, Siwa, Tokmanni ja Teboilin liikennemyymälä. Palokankaantien ja Oulunlahdentien risteykseen rakennetaan parhaillaan S-markettia ja Ouluntullin läheltä Osuuskauppa Arina on varannut tontin päivittäistavarakaupalle. Lisäksi Metsokankaan itäosaan on kaavoitettu tontti lähikaupalle. Kaakkurin liikekeskuksen eteläpuolella olevat KTY-korttelialueet eivät ole lähteneet rakentumaan koska tonteilla ei ole ollut kysyntää. Kaakkuri on seudullinen aluekeskus ja hyvien liikenneyhteyksiensä takia vetovoimainen liikealue, mistä syystä Oulun kaupunki päätti hakea yhteistyökumppania alueen kehittämiseen. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaakkurinkolmion liikealueen yhteistyökumppanin haku Kaupunginhallitus päätti ( 493) yhteistyökumppanin hakemisesta Kaakkurinkolmion eli kortteleiden kehittämiseksi tarkoituksella parantaa Kaakkurin palvelu- ja työpaikkaomavaraisuutta. Yhteistoiminta- ja laatusopimus Kaupunginhallitus päätti , että Kesko Oyj:n ja Plantagen Finland Oy:n kanssa käynnistetään yhteistoiminta- ja laatusopimusneuvottelut, jotka koskevat kortteleiden lisäksi myös asemakaavan käynnistämistä Kesko Oyj:n omistamalla korttelin 95 tontilla 3. Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että lopullinen varaus edellyttää yhteistyökumppanin sitoutumista mm. alla oleviin kaavallisiin seikkoihin:

11 9 - Kaavoitus ja rakentaminen toteutetaan yhdessä sovittavan aikataulun pohjalta, yhdessä vaiheessa. - Maankäyttö ja lopulliset rakennusoikeuksien määrät määritellään asemakaavatyön yhteydessä. - Liikenne-, ja pysäköinti- ja ympäristöratkaisuja kehitetään yhteistyössä kaupungin kanssa ja erityistä huomiota kiinnitetään kevyen liikenteen turvallisuuteen ja viihtyisyyteen. Kaupunki edellyttää, että yhteistyökumppani nimeää suunnitteluryhmään ammattitaitoisen liikenne- ja väyläsuunnittelijan sekä ympäristösuunnittelijan. - Asemakaavamuutoksen edellyttämän maankäyttösopimuksen tekemiseen koskien Keskon omistamaa tonttia Tekninen lautakunta päätti ( 620), että Kesko Oyj:n ja Plantagen Finland Oy:n kanssa tehdään yhteistoiminta- ja laatusopimus Kesko Oyj, Plantagen Finland Oy ja Oulun kaupunki ovat allekirjoittaneet yhteistoiminta- ja laatusopimuksen helmikuussa Ohjausryhmä Alueen kaavoitusta varten asetettiin ohjausryhmä Ohjausryhmän kokoonpano: - Matti Karhula, pj Teke / asemakaavoitus - Timo Vanhala ( alkaen Virpi Rajala) Teke / asemakaavoitus - Kaija Puhakka Teke / maa ja mittaus - Eero Keski-Oja Teke / maa ja mittaus - Erkki Martikainen Teke / katu- ja viherpalvelut - Liisa Kääriä-Fischer Teke / katu- ja viherpalvelut Lisäksi ohjausryhmään ovat muut hallintokunnat nimenneet seuraavat henkilöt: - Veli-Matti Hyyrynen Oulun Vesi - Reijo Lammasniemi Rakennusvalvontavirasto Lisäksi ohjausryhmään on kutsuttu Kesko Oyj:n ja Plantagen Finland Oy:n edustajat. Konsultteina liikekeskuksen suunnittelussa ovat toimineet: Arkkitehtitoimisto Pekka Lukkaroinen Oy/ maankäytön suunnittelu, Plaana Oy/ liikenne- ja katusuunnittelu sekä VSU Oy/ ympäristösuunnittelu. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti osallisia kaavamuutosasiassa ovat suunnittelu- ja vaikutusalueen alueen kiinteistönomistajat, tontinhaltijat, asukkaat ja muut, joiden oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä ne viranomaiset ja yhteisöt joiden toimialaa asemakaavan muutos koskee. Asemakaavahankkeesta on tiedotettu eri käsittelyvaiheissa seuraavia osapuolia: - Pohjois-Pohjanmaan liitto - Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus - Tekninen lautakunta - Keskushallinnon talous ja strategia -ryhmä - Rakennusvalvontavirasto - Kempeleen kunta - Oulunsalon kunta - Oulun seutu, maankäyttö - Oulun seudun ympäristötoimi

12 10 - Oulun elinkeinoliikelaitos - Oulun kihlakunnan poliisilaitos - Oulu-Koillismaan pelastuslaitos - Oulun kaupungin vammaisneuvosto - Oulun Vesi - Oulun Energia, sähkön siirto - Oulun Energia, kaukolämpö - Fingrid Oyj - DNA Oy - Kaakkurin suuralueen yhteistyöryhmä - Kaakkuri-Oulunlahden asukasyhdistys ry - lähiympäristön kiinteistönomistajat - ja asukkaat Vireilletulo Asemakaava on tullut vireille Vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutoksesta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on esitetty tekniselle lautakunnalle ( 264). Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin nähtävillä Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei esitetty mielipiteitä. Asemakaavan muutosluonnos, lausunnot ja mielipiteet Asemakaavaluonnos on ollut MRL 62 :n ja MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä Kaavaluonnoksesta saatiin yksi pyydettyä lausunto ja 6 kpl mielipiteitä. Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen, ks. kohta Asemakaavaehdotus, muistutukset ja lausunnot Kaavamuutosehdotus on ollut MRA 27 :n mukaisesti nähtävillä Kaavaehdotuksesta esitettiin neljä lausuntoa ja yksi muistutus. Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen ks. kohta Viranomaisyhteistyö Viranomaisneuvottelu Viranomaisneuvottelu pidettiin Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskuksessa. Yhteenveto viranomaisten kannanotoista: ELY-keskus/ Hankkeessa on kyseessä olevan toiminnan täydentäminen. Kaupallisten toimintojen osalta on seudulla paljon paineita ja siksi seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys on tärkeä seudun kaupallisen tasapainon kannalta. Oleellista on kysymys siitä, voidaanko hankkeessa lähteä etenemään yleiskaavan vastaisesti. Liikenteen osalta paineet kasvavat alueella. Lisäselvityksiä tulee laatia vaikutuksista ympäristökuntiin ja ympäröivän alueen kaupan kehittymiseen ja säilymiseen (erikoistavarakauppa ja päivittäistavarakauppa). Seudun kaupallinen selvitys ei korvaa tätä puutetta. Suunnitelma on erittäin hyvä, erityisesti kaupunkikuvallisesti. Pysäköintialueen lähestyminen olevia kerrostaloja on hyvän suunnitelman negatiivinen piirre. Ongelman korjaaminen olisi suotavaa eli paremman näköesteen muodostaminen asuintaloille esim. puistovyöhykettä leventämällä tai puistoalueen istutuksia vahvistamalla. Tiimipolun varren istutusalue puolustaa paikkaansa, koska se katkaisee laajaa pysäköintialuetta. Viranomaisten antamat lausunnot Kaavaluonnoksen nähtävillä olon aikana esitettiin yksi pyydetty lausunto, josta tiivistelmä ohessa ja asemakaavoituksen vastine siihen.

13 11 Fingrid Oyj/Verkkopalvelut/Ympäristö/projektipäällikkö Mika Penttilä kirjoittaa pyydettynä lausuntonaan : Asemakaavaluonnokseen on merkitty Fingridin vaara-alue siten, että se kattaa johtoalueen, joten Fingridillä ei ole huomauttamista kaavamerkinnästä. Lähtökohtaisesti voimajohtoalueella tai sen läheisyydessä tapahtuva toiminta ei saa ristiriidassa sähköturvallisuuden kanssa eikä toiminta voi aiheuttaa vaaraa voimajohdon käytölle ja kunnossa pysymiselle. Asemakaavaluonnoksessa ei ole osoitettu tulkintamme mukaan muutoksia Fingridin voimajohdon voimajohtoalueelle, Asemakaavoituksen vastine: Lausunto ei aiheuta kaavan muutostarvetta. Kaavaehdotuksen nähtävillä olon aikana esitettiin neljä lausuntoa, jotka ohessa sekä asemakaavoituksen vastineet niihin. Fingrid Oyj/Verkkopalvelu/Ympäristö/projektipäällikkö Mika Penttilä kirjoittaa lausuntonaan : Kiitämme lausuntopyynnöstänne ja lausumme seuraavaa: Asemakaavan länsi- ja pohjoispuolella sijaitsee Fingrid Oyj:n 110 kv (kilovoltin) voimajohto Pikkarala - Kalajoki. Olemme toimittaneet tiedot voimajohdosta ja antaneet lausuntomme kaavaluonnoksesta Fingridillä ei ole huomauttamista kaavaehdotuksesta, sillä siinä ei ole voimajohtojen kannalta merkittäviä muutoksia luonnokseen nähden. Aiemmassa lausunnossa mainitut periaatteet voimajohtojen rajoituksista suunnittelulle on kuitenkin otettava huomioon myös jatkosuunnittelussa. Pyydämme lähettämään meille tietoa kaavan etenemisestä. Tätä kaavoitusasiaa Fingrid Oyj:ssä hoitaa Mika Penttilä puh Yleis- ja asemakaavat, joissa on Fingrid Oyj:n voimajohtoja, pyydämme lähettämään lausunnolle osoitteella Fingrid Oyj, Ympäristö, PL 530, HELSINKI. Asemakaavoituksen vastine: Lausunto ei aiheuta kaavan muutostarvetta. Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus / Alueidenkäyttöyksikön päällikkö Liisa Koski-Ahonen ja arkkitehti Taina Törmikoski kirjoittavat pyydettynä lausuntonaan : Pohjois-Pohjanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus toteaa lausuntonaan seuraavaa: Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavan muutos koskee kortteleita sekä niihin liittyviä virkistys- ja katualueita. Alueella voimassa olevassa asemakaavassa kortteliin 95 on osoitettu liikerakennusten korttelialue (KL-3), jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Korttelissa on lisäksi liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K) sekä yhteinen paikoitusalue (LPA-4). Korttelit on osoitettu toimisto- ja liikerakentamiseen sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattoman teollisuuden käyttöön (KTY ja K). Asemakaavan muutoksella liikekeskus osoitetaan yhdeksi kortteliksi nro 95, johon on osoitettu alueet liikerakennuksille (KM, KL) sekä liike- ja toimistorakennuksille (K). Vähittäiskaupan suuryksikön saa sijoittaa vain korttelialueelle KM, johon saa sijoittaa päivittäistavaran myyntitilaa enintään 4000 k-m2. Asemakaavan muutosehdotuksessa on osoitettu Kaakkurin liikekeskukseen kortteliin 95 kerrosalaa yhteensä k-m2. Nykyisin voimassa olevassa asemakaavassa alueelle on osoitettu k-m2, joten kerrosalan lisäys asemakaava-alueella on 1960 k-m2. Vähittäiskaupan suuryksikön sallivan liikerakentamisen kerrosala kasvaa 9000 neliömetrillä nykyiseen asemakaavaan nähden. Oulun yleiskaavassa 2020 suunnittelualue on osoitettu aluekeskustoimintojen alueeksi (CA-1) sekä osittain työpaikka-alueeksi (TP). Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alakeskukseksi (ca).

14 12 Maankäyttö- ja rakennuslain 71 d :n mukaan (voimaantulo ) vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tätä tarkoitusta varten. Tämä koskee myös vähittäiskaupan suuryksikön laajentamista. Kaakkurin liikekeskukseen osoitettava vähittäiskaupan suuryksikön laajennus sijoittuu osittain Oulun yleiskaavan 2020 työpaikkaalueelle (TP). ELY-keskuksen näkemyksen mukaan Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavan muutos on mahdollista laatia ilman, että Oulun kaupungin yleiskaavaa ensin muutetaan. Kaakkurin keskus on yksi Oulun kolmesta aluekeskuksesta. Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys 2030 on hyväksytty seutuhallituksessa ohjeellisena käytettäväksi seudun yleiskaavan tarkistamisen pohjana ja taustaselvityksenä. Kaakkurin keskus on palveluverkkoselvityksen mukaan yksi niistä kohteista, joissa päivittäis- ja erikoiskaupan lisärakentaminen täydentää kestävällä tavalla seudun kaupallista palveluverkkoa. Alue on osoitettu Pohjois- Pohjanmaan maakuntakaavassa keskustatoimintojen alakeskukseksi (ca). Vähittäiskaupan suuryksikkö sijoittuu pääosin Oulun kaupungin yleiskaavan aluekeskustoimintojen alueelle (CA-1). Kaakkurin liikekeskus sijaitsee tulevaisuudessa asukkaan asumakunnan keskuksessa. Se on saavutettavissa myös joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen yhteyksillä. ELYkeskuksen näkemyksen mukaan Kaakkurin liikekeskuksen laajennushanke voidaan toteuttaa, koska hanke soveltuu hyvin seudulliseen aluekeskukseen ja Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys osoittaa liikekeskushankkeen soveltuvan mitoitukseltaan ja sijainniltaan Kaakkurin alueelle. Asemakaavoituksen vastine: Lausunto ei aiheuta kaavan muutostarvetta. Pohjois-Pohjanmaan liitto / Suunnittelujohtaja Tuomo Palokangas ja kaavoituspäällikkö Olli Eskelinen kirjoittavat pyydettynä lausuntonaan : Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavassa suunnittelualueella on keskustatoimintojen alakeskuksen (ca) kohdemerkintä. Aluetta koskee myös Oulun seudun laatukäytävän kehittämisperiaatemerkintä. Asemakaavan ohjeena on Oulun yleiskaava 2020, jossa osa alueesta on aluekeskustoimintojen aluetta (CA-1) ja liikekeskuksen laajennusosa työpaikka-aluetta (TP). Asemakaavan maankäyttö on maakuntakaavan mukainen. Kaavaehdotuksessa on kiinnitetty huomiota korkeatasoisen kaupunkikuvan muodostumiseen liikekeskuksessa maakuntakaavan laatukäytävä-merkinnän mukaisesti. Esitetty kaupan suuryksikön mitoitus vastaa Oulun seudun kauppapaikkaselvityksessä esitettyä suositusta, jonka seutuhallitus on hyväksynyt ohjeellisena yleiskaavoituksen taustaselvitykseksi. Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan uudistamiseen liittyen on vireillä maakunnallinen kaupan palveluverkkoselvitys, joka valmistuu syksyllä Se perustuu Oulun seudun osalta edellä mainittuun seudulliseen selvitykseen, johon on tarkoitus tehdä vain tarvittavia päivityksiä ja maakuntakaavan sisältövaatimusten edellyttämiä täydennyksiä. Pohjois-Pohjanmaan liitolla ei ole asemakaavan muutosehdotuksesta maakuntakaavoituksen kannalta huomautettavaa. Asemakaavoituksen vastine: Lausunto ei aiheuta kaavan muutostarvetta. Kempeleen kunta antaa pyydettynä lausuntonaan kunnanhallituksen päätöksen : 272/10/102/2011 KHALL 192 Oulun kaupunki tekninen lautakunta on asettanut Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavan muutoksen julkisesti nähtäville saakka ja muistutukset on toimitettava viimeistään klo tuona päivänä tekniselle lautakunnalle osoitettuna kaupungin kirjaamoon. Muutos koskee Kaakkurin City-marketin ja sen viereisen kodinkoneliikkeen tontteja sekä niiden pysäköintialuetta ja tämän kokonaisuuden eteläpuolelle sijoittuvia rakentamattomia kortte-

15 13 lialueita. Asemakaavan muutoksessa nykyinen k-m2:n suuruinen City-market laajenee nykyisen puutarhamyymälän paikalle sekä osittain myös pysäköintialueelle k-m2:llä. Sen eteläpuolella oleva tontti 7 sijoittuu osittain seudun yleiskaavan mukaiselle TP-alueelle samoin kuin Plantagen-yhtiölle osoitettu 4000 k-m2. Kehitysjohtaja: Esitetty Kaakkurin asemakaavan muutos poikkeaa merkittävästi alueella voimassa olevasta seudun yleiskaavasta. Asemakaavalla ollaan laajentamassa seudullista kaupallista keskittymää. Kaavaehdotuksessa kaupan suuryksiköitä esitetään sijoitettavaksi seudun yleiskaavan työpaikka-alueelle (TP). Voimassa olevassa asemakaavassa korttelit on osoitettu toimistorakentamiseen ja ympäristöhäiriöttömään teollisuuteen (KTY). Käyttötarkoituksen muuttaminen liikerakentamiseen ja vähittäiskaupan lisärakentaminen on merkittävää seudulliselta kannalta ja silloin täytyy ottaa huomioon koko seudun kaupallisen palveluverkon muotoutuminen. Selvitys maakuntakaavan muutosta varten on käynnissä eikä mitoituksesta ole vielä tietoa. Kempeleen kunta katsoo, ettei kaavahanketta voi viedä eteenpäin ennen maakuntakaavan pohjaksi laadittavan palveluverkkoselvityksen hyväksymistä. KUNNANJOHTAJA: Kunnanhallitus antaa asemakaavaehdotuksesta kehitysjohtajan valmisteleman lausunnon. PÄÄTÖS: Päätösesitys hyväksyttiin. Asemakaavoituksen vastine: Kaavamuutosalueella on voimassa Oulun yleiskaava 2020, jossa alue on osoitettu aluekeskustoimintojen alueeksi (CA-1) ja työpaikka-alueeksi (TP). Oulun seudun yleiskaavassa 2020 kaavamuutosalue on osoitettu seudulliseksi aluekeskukseksi (C-3) ja työpaikka-alueeksi (TP) ja alue on osa Oulun seudun laatukäytävää. Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksessa osa vähittäiskaupan suuryksikön korttelialueesta (KM) ulottuu seudun yleiskaavassa ja Oulun yleiskaavassa merkitylle työpaikkaalueelle (TP). Oulun seudun yleiskaavan keskustatoimintojen C-3-merkintä on muotoiltu enemmän Oulunlahdentien suuntaiseksi kuin moottoritien suuntaiseksi ulottuen Höyhenkujalle asti sisältäen voimassa olevan asemakaavan kolme asuinkerrostalokorttelia. Nyt laadittavassa asemakaavamuutoksessa liikekeskuksen laajennus on sijoitettu liiketoiminnalle vetovoimaisemmalle ja asumiselle epäedullisemmalle alueelle moottoritien varteen. Kaakkurin liikekeskuksen yleiskaavan mukainen TP-alue, joka voimassa olevassa asemakaavassa on esitetty liike- ja toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KTY), ei ole lähtenyt kehittymään, koska tonteille ei ole ollut kysyntää. Siitä syystä Oulun kaupunki lähti hakemaan asemakaavan muutoksen ja toteutuksen yhteistyökumppania alueen kehittämiseksi. Nyt laadittavassa asemakaavamuutoksessa esitetty Citymarketin laajennus 8160 k-m2 (KM I- II) sijoittuu kokonaisuudessaan Oulun seudun yleiskaavan keskustatoimintojen alueelle (C-3). Sen eteläpuoleinen tontin nro 7 vähittäiskaupan suuyksikön korttelialue 4840 k-m2 (KM I-II) sijoittuu osittain seudun yleiskaavan keskustatoimintojen alueelle (C-3) ja osittain työpaikkaalueelle (TP). Käyttösuunnitelmassa Plantagenille osoitettu tontin nro 8 liikerakennusten korttelialue 4000 k-m2 (KL I-II) sijoittuu seudun yleiskaavan työpaikka-alueelle (TP). Voimassa olevassa asemakaavassa kevyen liikenteen väylän eteläpuolisten korttelialueiden kaavamerkintä KTY mahdollistaa toimistorakentamisen ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten ohella myös liikerakentamisen, joten liiketoiminta kyseisellä alueella olisi jo voimassa olevan asemakaavan mukaan mahdollista. Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys hyväksyttiin seutuhallituksessa ohjeellisena seudun yleiskaavan tarkistamisen pohjaksi ja taustaselvitykseksi. Kaupallisessa palveluverkkoselvityksessä Kaakkurin aluekeskus on yksi niistä kohteista, joissa päivittäis- ja erikoistavarakaupan lisärakentaminen täydentää kestävästi seudun kaupallista palveluverkkoa. Selvityksen esitys kaupan laskennallisen lisätarpeen optimimitoitukseksi Kaakkurin liikekeskukseen on k-m2.

16 14 Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus kirjoittaa kaavaehdotuksesta antamassaan lausunnossaan: ELY-keskuksen näkemyksen mukaan Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavan muutos on mahdollista laatia ilman, että Oulun kaupungin yleiskaavaa ensin muutetaan. ELY-keskuksen näkemyksen mukaan Kaakkurin liikekeskuksen laajennushanke voidaan toteuttaa, koska hanke soveltuu hyvin seudulliseen aluekeskukseen ja Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys osoittaa liikekeskushankkeen soveltuvan mitoitukseltaan ja sijainniltaan Kaakkurin alueelle. Pohjois-Pohjanmaan liitto kirjoittaa kaavaehdotuksesta antamassaan lausunnossaan: Esitetty kaupan suuryksikön mitoitus vastaa Oulun seudun kauppapaikkaselvityksessä esitettyä suositusta, jonka seutuhallitus on hyväksynyt ohjeellisena yleiskaavoituksen taustaselvitykseksi. Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan uudistamiseen liittyen on vireillä maakunnallinen kaupan palveluverkkoselvitys, joka valmistuu syksyllä Se perustuu Oulun seudun osalta edellä mainittuun seudulliseen selvitykseen, johon on tarkoitus tehdä vain tarvittavia päivityksiä ja maakuntakaavan sisältövaatimusten edellyttämiä täydennyksiä. Pohjois-Pohjanmaan liitolla ei ole asemakaavan muutosehdotuksesta maakuntakaavoituksen kannalta huomautettavaa. Oulun kaupungin asemakaavoitus katsoo, että ottaen huomioon Oulun seudun yleiskaavan yleispiirteisyyden, Kaakkurin keskustan aluekeskusmaisuuden Oulun kaupunkirakenteessa ja asemakaavan vähäisen poikkeamisen seudun yleiskaavan rajoista vähittäiskaupan suuryksikön osalta Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen noudattaa seudun yleiskaavan tarkoitusta ja tarkkuutta ja maankäytön ohjauksen tarkoitusta. Viitaten Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskuksen ja Pohjois-Pohjanmaan liiton antamiin kaavaehdotusta koskeviin lausuntoihin ei Kaakkurin liikekeskuksen kaavahankkeen ole tarvetta odottaa maakunnallisen kaupan palveluverkkoselvityksen valmistumista. Lausunto ei aiheuta kaavan muutostarvetta. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Kaupunginhallitus päätti yhteistyökumppanin hakemisesta Kaakkurinkolmion eli kortteleiden kehittämiseksi tarkoituksella parantaa Kaakkurin palvelu- ja työpaikkaomavaraisuutta. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Kaakkurinkolmion liikealueen yhteistyökumppanin haku Yhteistyökumppanin hakuaikana jätettiin seitsemän hakemusta. Kaupunginhallitus valitsi hakemuksista asemakaavan muutoksen ja toteutuksen yhteistyökumppaneiksi Kesko Oyj ja Plantagen Finland Oy. Ohessa muiden hakijoiden esittämät suunnitelmat ja niiden arviointi. 1)) Kodin Kastelli Maankäytön rakenne on oikeansuuntainen. Rakennus on kehityskelpoinen joskin kaavamainen. Tontille esitetty rakennusoikeuden määrä on liian suuri. Noutopihavarasto on liian hallitseva ja sieltä suora näkymä viereisille asuinkerrostaloille. Kevyen liikenteen ratkaisuja on tutkittu onnistuneesti. Puistovyöhyke puuttuu Pesätien puolelta. 2) Lujatalo Oy Maankäyttöratkaisu soveltuu paikalle. Tyypillinen Retail park-ajatus. Rakennuksen sisältö ja hahmo anonyymeja, mutta edelleen kehitettynä kaariajatus toimii hyvin Citymarketin parina. Arkkitehtuuri soveltuu paikalle. 3) Sjælsø Gruppen A/S Maankäyttöratkaisu on oikean suuntainen. Suurimman liiketilan sijainti ei ole perusteltu asutuksen edessä. Pohjakaavio ja runkosyvyys ovat joustamattomia, koska perustuvat pieniin lii-

17 15 kehuoneistoihin. Huoltopihan on suojattu hyvin. Suojaava vihervyöhyke Pesätielle on liian kapea. kevyenliikenteen ratkaisuja on tutkittu onnistuneesti. 4) NCC Paikkaan tehty oikeansuuntainen ratkaisu. Maankäyttöratkaisu liittyy luontevasti Kaakkurin kaupunkikuvaan ja olevaan Citymarkettiin. Selkeä massoittelu, jossa isot ja pienet liiketilat ovat yhdistettävissä. Huoltopiha kätkeytyy hyvin puistovyöhykkeen sisään. Suora liittymä Metsokankaantielle ei mahdollinen. Kevyen liikenteen ratkaisu on tutkittu onnistuneesti. 5) Masku Kiinteistöt Oy Ei esitetty paikkaan tehtyä maankäyttöratkaisua. Maankäyttöratkaisua ei voida arvioida. 6)Palmberg-Rakennus Oy Mitoitus ja liikenneratkaisut vastaavat kaupungin asettamia lähtökohtia. Tukeutunut hakumateriaalin maankäyttöratkaisuun. 1) 2) 3) 4) 5) 6)

18 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Valitun yhteistyökumppanin suunnitelma Kaupunginhallitus valitsi hakemuksista asemakaavan muutoksen ja toteutuksen yhteistyökumppaneiksi Kesko Oyj ja Plantagen Finland Oy. Heidän ehdotustaan arviointiryhmä arvioi mm. seuraavasti: Hakemuksen maankäytöllinen ratkaisu on mielenkiintoinen ja innovatiivinen. Se soveltuu luontevasti aluekeskukseen sekä tuo olennaista lisäarvoa paikalle. Kaupunkikuvallisesti muodostaa ehyen kokonaisuuden. Hakemuksessa yhdistetään Kaakkurinkolmion alue olemassa olevaan kaupan alueeseen, johon sijoittuu K-citymarketin lisäksi mm. pien- ja erikoisliikkeitä, kahviloita, ravintoloita ja kuntokeskus sekä Plantagen-puutarhamyymälä. Ratkaisu mahdollistaa Citymarketin varassa olevan palvelukeskuksen kasvamisen luontevasti nykyaikaiseksi kauppakeskukseksi sekä seudullisesti täysin uuden toimijan Plantagenin tulemisen Ouluun. Samalla Kaakkurin kaupallinen palveluvarustus täydentyy erittäin hyvälle tasolle. Kaakkurin liikekeskus, havainnekuva / Arkkitehtitoimisto Pekka Lukkaroinen Oy / Kesko Oyj:n ja Plantagen Oy:n hakemus Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen Kaavaluonnoksen nähtävillä olon aikana esitettiin yksi pyydetty lausunto (ks. kohta Viranomaisyhteistyö) ja 5 kpl mielipiteitä. Ohessa tiivistelmät mielipiteistä sekä asemakaavoituksen ja katu- ja viherpalveluiden vastineet niihin. 1) Kempeleen kunnanhallitus/kunnanjohtaja Kari Ahokas kirjoittaa : Huomautus Kaakkurin asemakaavan muutoksesta. Oulun kaupunki on asettanut nähtäville Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavan muutoksen laatimisvaiheen kuulemista varten. Kaavaluonnos on nähtävillä saakka, johon mennessä huomautukset tulee esittää. Muutos koskee Kaakkurin City-marketin ja sen viereisen kodinkoneliikkeen tontteja sekä niiden pysäköintialuetta ja tämän kokonaisuuden eteläpuolelle sijoittuvia rakentamattomia korttelialueita. Asemakaavan muutoksessa nykyinen k-m2:n suuruinen City-market laajenee nykyisen puutarhamyymälän paikalle sekä osittain myös pysäköintialueelle. Ensimmäisen kerroksen liiketilat laajenevat k-m2 ja toiseen kerrokseen on mahdollista rakentaa k- m2 kuntosalia varten. Laajennetun City-marketin lisäksi muutoksessa mahdollistetaan Keskon toisen k-m2:n liikerakennuksen ja saman suuruisen liikerakennuksen rakentaminen Plantagen-yhtiölle. Nykyinen kodinkoneliikkeen kerrosala säilyy k-m2:n suuruisena. Muutoksen jälkeen liikekeskuksen kokonaiskerrosala on k-m2. Tästä on uutta rakentamista on k-m2, josta k-m2 on kaupan tiloja.

19 17 Esitetty Kaakkurin asemakaavan muutos poikkeaa merkittävästi alueella voimassa olevasta seudun yleiskaavasta. Asemakaavalla ollaan laajentamassa seudullista kaupallista keskittymää. Kaavaluonnoksessa kaupan suuryksiköitä esitetään sijoitettavaksi seudun yleiskaavan työpaikka-alueelle (TP). Voimassa olevassa asemakaavassa korttelit on osoitettu toimistorakentamiseen ja ympäristöhäiriöttömään teollisuuteen (KTY). Käyttötarkoituksen muuttaminen liikerakentamiseen ja vähittäiskaupan k-m2:n lisärakentaminen on merkittävää seudulliselta kannalta ja silloin täytyy ottaa huomioon Oulun seudun kaupallisen palveluverkkoselvityksen suositukset. Selvitys on vielä kesken eikä mitoituksesta ole päästy yhteisymmärrykseen. Kempeleen kunta katsoo, ettei kaavahanketta voi viedä eteenpäin ennen palveluverkkoselvityksen hyväksymistä. Asemakaavoituksen vastine mielipiteeseen: Kaavamuutosalueella on voimassa Oulun yleiskaava 2020, jossa alue on osoitettu aluekeskustoimintojen alueeksi (CA-1) ja työpaikka-alueeksi (TP). Oulun seudun yleiskaavassa 2020 kaavamuutosalue on osoitettu seudulliseksi aluekeskukseksi (C-3) ja työpaikka-alueeksi (TP) ja alue on osa Oulun seudun laatukäytävää. Maankäyttö- ja rakennuslain 4 :n mukaan yleiskaavassa osoitetaan alueiden käytön pääpiirteet kunnassa ja 35 :n mukaan yleiskaavan tarkoituksena on kunnan tai sen osan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen sekä toimintojen yhteen sovittaminen. Asemakaavalla taas tarkennetaan yleispiirteisissä kaavoissa tehtyjä ratkaisuja ja siinä voidaan tehdä tarkennuksia ja joitakin muutoksia aluevarauksissa. (lähteet: Hallberg- Haapanala-Koljonen-Ranta. Uusi maankäyttö- ja rakennuslaki, 2000 sekä Maankäyttö- ja rakennuslaki Opas 13 Yleiskaavan sisältö ja esitystavat). Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksessa osa vähittäiskaupan suuryksikön korttelialueesta (KM) ulottuu seudun yleiskaavassa ja Oulun yleiskaavassa merkitylle työpaikkaalueelle (TP). Oulun seudun yleiskaavan keskustatoimintojen C-3-merkintä on muotoiltu enemmän Oulun lahdentien suuntaiseksi kuin moottoritien suuntaiseksi ulottuen Höyhenkujalle asti sisältäen voimassa olevan asemakaavan kolme asuinkerrostalokorttelia. Nyt laadittavassa asemakaavamuutoksessa liikekeskuksen laajennus on sijoitettu liiketoiminnalle vetovoimaisemmalle ja asumiselle epäedullisemmalle alueelle moottoritien varteen. Kaakkurin liikekeskuksen yleiskaavan mukainen TP-alue, joka voimassa olevassa asemakaavassa on esitetty liike- ja toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KTY), ei ole lähtenyt kehittymään, koska tonteille ei ole ollut kysyntää. Siitä syystä Oulun kaupunki lähti hakemaan asemakaavan muutoksen ja toteutuksen yhteistyökumppania alueen kehittämiseksi. Nyt laadittavassa asemakaavamuutoksessa esitetty Citymarketin laajennus 8160 k-m2 (KM I- II) sijoittuu kokonaisuudessaan Oulun seudun yleiskaavan keskustatoimintojen alueelle (C-3). Sen eteläpuoleinen tontin nro 7 vähittäiskaupan suuyksikön korttelialue 4840 k-m2 (KM I-II) sijoittuu osittain seudun yleiskaavan keskustatoimintojen alueelle (C-3) ja osittain työpaikkaalueelle (TP). Käyttösuunnitelmassa Plantagenille osoitettu tontin nro 8 liikerakennusten korttelialue 4000 k-m2 (KLI-II) sijoittuu seudun yleiskaavan työpaikka-alueelle (TP). Voimassa olevassa asemakaavassa kevyen liikenteen väylän eteläpuolisten korttelialueiden kaavamerkintä KTY mahdollistaa toimistorakentamisen ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten ohella myös liikerakentamisen, joten liiketoiminta kyseisellä alueella olisi jo voimassa olevan asemakaavan mukaan mahdollista. Oulun seudun kaupallinen palveluverkkoselvitys hyväksyttiin seutuhallituksessa ohjeellisena seudun yleiskaavan tarkistamisen pohjaksi ja taustaselvitykseksi. Kaupallisessa palveluverkkoselvityksessä Kaakkurin aluekeskus on yksi niistä kohteista, joissa päivittäis- ja erikoistavarakaupan lisärakentaminen täydentää kestävästi seudun kaupallista palveluverkkoa. Selvityksen esitys kaupan laskennallisen lisätarpeen optimimitoitukseksi Kaakkurin liikekeskukseen on k-m2. Kaakkurin liikekeskus sijoittuu ihanteellisesti kaupunkirakenteessa. Se sijaitsee tulevaisuudessa asukkaan asumakunnan keskuksessa, johon on hyvät autoliikenteen, kevyen liiken-

20 18 teen ja joukkoliikenteen yhteydet. Kaakkurissa väestö asuu lähes kokonaisuudessaan 2 km:n pyöräilyetäisyydellä Kaakkurin liikekeskuksesta. Ottaen huomioon Oulun seudun yleiskaavan yleispiirteisyyden, Kaakkurin keskustan aluekeskusmaisuuden Oulun kaupunkirakenteessa ja asemakaavan vähäisen poikkeamisen seudun yleiskaavan rajoista vähittäiskaupan suuryksikön osalta, voidaan katsoa Kaakkurin liikekeskuksen asemakaavamuutoksen noudattavan seudun yleiskaavan tarkoitusta ja tarkkuutta ja maankäytön ohjauksen tarkoitusta. Mielipide ei aiheuta kaavan muutostarvetta. 2) Tellervo Jokinen kirjoittaa : Plantagenin rakentaminen asuinalueen keskelle on todella erikoinen ratkaisu. Muualla Suomessa Plantagen myymälät on pyritty sijoittamaan kauas asutuksesta, kuten yleensäkin suuret puutarhamyymälät. Niiden ulkomyyntialueet eivät ole koskaan kovin esteettisiä ja häiritsevät näin ollen asutuksen viihtyisyyttä. Aiemmin Oulussa on sijoitettu onnistuneesti asutusta häiritsemättömälle alueelle esimerkiksi Kaakkurin kulman Bauhaus ja sen yhteydessä olevat myymälät. Ongelmakohtia ko. asemakaavan muutoksessa on lukuisia. Ensinnäkin viereisen kerrostalon ikkunoista ja parvekkeilta katsottuna maisemat muuttuvat huomattavasti huonompaan suuntaan. Nykyisen luonnonvaraisen viheralueen sijaan näkyminä tulevat olemaan suuri paikoitusalue ja Plantagen myymälän ulkomyyntialue. Toiseksi liikenne ja varsinkin siitä aiheutuva meteli kerrostalojen edessä tulevat lisääntymään valtavasti ihmisten kulkiessa paikoitusalueelle ja huoltopiha-alueille Pesätien kautta. Katu on jo tällä hetkellä ahdas, mutta muutoksen mukanaan tuoma liikenteen määrän lisääntyminen aiheuttaa merkittävää tukkoisuutta Pesätielle. Tämä puolestaan heikentää Pesätien kevyen liikenteen turvallisuutta ja lisää huomattavasti pakokaasujen määrää asuinalueen ja asuntojen hengitysilmassa. Alun perin, vuonna 2005, Pesätien alkupäähän on ollut kaavoitettuna neljä kolmen kerroksen pienkerrostaloa, jolloin alue olisi säilynyt siistinä ja rauhallisena. Alueelta asunnon ostaneet ovat uskoneet hankkineensa kodin viihtyisästä kaupungin osasta, mutta asemakaavan muutos tulee kuitenkin laskemaan Pesätien asuntojen viihtyisyyttä ja arvoa rajusti. Jos Plantagen ja sen ulkomyyntialueet kuitenkin päätetään sijoittaa asemakaavan muutoksessa mainitulle paikalle, tulee kaupungin huolehtia alueen viihtyisyydestä ottamalla huomioon Pesätien kerrostalojen näkökanta. Paikoitusalue tulee ehdottomasti siirtää kauemmas Pesätien asutuksesta, nykyisin olemassa olevan paikoitusalueen yhteyteen. Pesätien ja paikoitusalueen väliin tulee jäädä huomattavasti suunniteltua laajempi viheralue, jolloin asuintaloille tarjotaan rauhallisemmat näkymät Pesätien suuntaan. Lisäksi Pesätieltä suunniteltu käynti paikoitusalueelle tulee siirtää Metsokankaantien puolelle, jolloin liikenteestä aiheutuvat haitat poistuvat asutuksen edustalta ja liikenne Pesätiellä pysyy entisellään. Metsokankaantien puolella on hyvin tilaa rakentaa uusi käynti lisäkaistoineen suunnitellulle paikoitusalueelle. Plantagenin ulkomyyntialue saadaan esteettisemmän näköiseksi rakentamalla katettu ulkomyyntialue, joka edistää asuintalojen viihtyisyyttä muuttamalla näkymät ylempiin kerroksiin siistimmiksi. Toisena vaihtoehtona on ulkomyyntialueen siirtäminen kauemmas Pesätiestä esimerkiksi rakennusten väliin nykyisen Citymarketin ulkomyyntialueen tilalle. Asemakaavoituksen ja katu- ja viherpalveluiden vastine mielipiteeseen: Pesäpuistoon on osoitettu matalat maisemavallit puu- ja pensasistutuksineen peittämään noutopihaa asutuksen suunnalta. Asemakaavamuutoksesta huolimatta maisemat Pesätien varren asunnoista muuttuisivat alueen rakentamisen yhteydessä joka tapauksessa ja luonnonvarainen viheralue pienenisi merkittävästi, sillä voimassa olevassa asemakaavassa Pesätien länsipuolelle kortteleihin 96, 97 ja 99 on osoitettu liike- ja toimistorakennusten sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueet (KTY III) sekä kortteliin 98 liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K I2/3). Kyseinen kaava mahdollistaa liikerakentamisen, joten nyt esitetty asemakaava ei poikkea käyttötarkoituksen osalta aiemmasta muutoin kuin vähittäiskaupan suuryksikön osalta (KM-merkintä). Viheraluetta voimassa olevassa asemakaavassa on laajemmin Metsokankaantien varressa, mutta Pesätien asuntojen lähellä vähemmän

21 19 kuin nyt esitetyssä asemakaavamuutoksessa. Pesätien puolella ulkomyyntialue määrätään kaavassa aidattavaksi, mikä antaa näkösuojaa piha-alueelle. Kaakkurin keskus sijaitsee liikenteellisesti edullisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen reittien varrella lähellä asutusta, mikä vähentää oman auton käyttöä asiointiliikenteessä. Uudet palvelut lisäävät ja monipuolistavat tarjontaa, mikä osaltaan vähentää liikennetarvetta alueen ulkopuolelle. Lisäliikenne jää siten kohtuulliseksi. Uuden pysäköintialueen liikenteestä pääosa tulee käyttämään Metsokankaantien parannettavaa liittymää. Pesätien liikenne lisääntyy arviolta muutamalla kymmenellä ajoneuvolla huipputunnin aikaan. Pesätien ja Metsokankaantien liittymää parannetaan ja siinä varaudutaan liikennevalo-ohjaukseen sujuvan liikenteen turvaamiseksi jatkossakin. Uusia tonttiliittymiä pääkatuna toimivalle Metsokankaantielle ei voida sallia liikenneturvallisuussyistä. Mielipide ei aiheuta kaavan muutostarvetta. 3) Asunto Oy Oulun Pesätie 2:n hallitus/reijo Leskelä, Anikka Autio, Anja Kaukonen ja Eero Korhonen kirjoittavat : Katsomme, että kaavaluonnoksessa esitetty liittymä parkkialueelle Pesätieltä ei ole onnistunut. Se on toinen parkkialueen vain kahdesta liittymästä. Kyseisessä kohdassa kapeaa Pesätietä käyttää alueen terveyskeskuksen ja koulun vuoksi ajoittain vilkkaan henkilöautoliikenteen lisäksi myös runsaasti Kaakkurin, Metsokankaan ja Kempeleen joukkoliikennettä. Parkkialueelle mennessään Metsokankaantieltä tuleva ajoneuvo joutuisi heti Pesätielle päästyään kääntymään parkkialueelle ajosuunnastaan vasemmalle ja tukkimaan liikennettä. Lisäliittymien rakentaminen Metsokankaantieltä onnistunee huomattavasti helpommin. Myös yhteys Kaakkurin liikekeskuksesta Limingantielle helpottaisi tilannetta. Viheralue, joka on suunnitelmassa sijoitettu Metsokankaantien varrelle, tulisi sijoittaa Metsokankaantien ja Pesätien kulmaukseen. Näin sijoitettuna parkkipaikan pakokaasut jäävät kauemmaksi asutuksesta eivätkä haittaisi asukkaiden hengitysilmaa. Tällä tavalla myös kauppakeskus ja asuinalue saisivat selvästi toisistaan erottavaa aluetta lisää. Asemakaavoituksen ja katu- ja viherpalveluiden vastine mielipiteeseen: Kaakkurin keskus sijaitsee liikenteellisesti edullisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen reittien varrella lähellä asutusta, mikä vähentää oman auton käyttöä asiointiliikenteessä. Uudet palvelut lisäävät ja monipuolistavat tarjontaa, mikä osaltaan vähentää liikennetarvetta alueen ulkopuolelle. Lisäliikenne jää siten kohtuulliseksi. Uuden pysäköintialueen liikenteestä pääosa tulee käyttämään Metsokankaantien parannettavaa liittymää. Pesätien liikenne lisääntyy arviolta muutamalla kymmenellä ajoneuvolla huipputunnin aikaan. Pesätien ja Metsokankaantien liittymää parannetaan ja siinä varaudutaan liikennevalo-ohjaukseen sujuvan liikenteen turvaamiseksi jatkossakin. Uusia tonttiliittymiä pääkatuna toimivalle Metsokankaantielle ei voida sallia liikenneturvallisuussyistä. Autoliikenteen katuyhteys moottoritien ali ei myöskään ole teknisesti ja taloudellisesti mahdollinen. Sen sijaan olemassa oleva kevyen liikenteen pääreitti alikäytävineen Perävainion suuntaan on turvallinen asiointi- ja koululiikenteen käyttöön. Viheralue pysäköintialueiden välissä on tärkeässä roolissa katkaisemassa laajaa asfalttikenttää. Myöskään kevyen liikenteen linjausten takia ei autopaikkoja ole voitu sijoittaa lähemmäksi kevyen liikenteen alikulkua ja siirtää tuolloin viheralue etelämmäksi. Tällöin on toisaalta voitu säilyttää olevaa puustoa, jota taas puolestaan ei ole olemassa Pesätien ja Metsokankaantien liittymän tuntumassa. Mielipide ei aiheuta kaavan muutostarvetta. 4) Seppo M. Lehto kirjoittaa : Ruohotason kauppa Kaakkurin kaupunginosan kortteli Underground Shops Ratkaisu olisi maan alle rakennetut betonibunkkerit joissa ei ole muuta kuin näyteikkuna/ovi (ja sen eteen vedettävä metalliverho). Koko olisi esim. 3 m leveä, 5 m syvä ja korkeus 2,6m. Koska ideana se että paikat olisivat todella halpoja vuokrata myös nuorisolle, niiden varustus olisi