KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITTA OSTOSKESKUKSEN RAKENNUSHISTORIASELVITYS Kuopio Puijonlaakso Arkkitehtitoimisto ON Oy

Transkriptio

1 LIITE 5: Rakennushistoriaselvitys ja kuntokartoitus KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITTA OSTOSKESKUKSEN RAKENNUSHISTORIASELVITYS Kuopio Puijonlaakso Arkkitehtitoimisto ON Oy Itkonniemenkatu 13 A KUOPIO puhelin etunimi.sukunimi@arktsto.fi y-tunnus kotipaikka Kuopio

2 SISÄLLYS 1 Esipuhe Rakennushistoria Alueen asemakaavan taustat Kiinteistön yleistiedot Suunnittelu- ja rakennusvaihe Suunnittelija ja arkkitehtoninen ratkaisu Muutoksia ja korjauksia vuosien varrella Liikekeskus; baarin kylmä tila lämpimäksi Matkustajakoti; huoneiston käyttötarkoituksen muutos Hotelli; tilamuutoksia, Liikerakennus; julkisivumuutoksia Hotelli; tilapäisen kolmeksi vuodeksi myönnetyn käyttötarkoitusmuutosluvan voimassaoloajan pidentäminen Hotelli; kellarin käyttötarkoitusmuutos Nykytilanneinventointi Runko Julkisivut Rakennusosat, sisäpintarakenteet ja materiaalit Tilojen nykyinen käyttö Säilyneisyys ja johtopäätökset Alueen rooli kaupunkirakenteessa Rakennukset Yhteenveto Lähteet Kannen kuva: Pekka Punkari, heinäkuu 1975/ Kuopion kulttuurihistoriallinen museo 2 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

3 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS 1 Esipuhe Rakennushistoriallisen selvityksen tavoitteena on esittää Kiinteimistö Oy Puijo-Aitan tontin ja sen rakennusten rakennushistoria, inventoida nykyinen rakennuskanta ja arvioida alueen ja rakennusten rakennustaiteellisia ja kulttuurihistoriallisia arvoja ajankohtaisen suunnittelun ja kaavoituksen tarpeisiin. Selvityksen ensimmäisessä osassa esitetään alueen rakentumisen vaiheet. Toisessa osassa inventoidaan nykytilanne. Rakennus esitellään osakokonaisuuksittain. Huonekohtaista inventointia ei ole tehty. Viimeisessä kappaleessa arvioidaan rakennuksen historiallista, rakennushistoriallista ja rakennustaiteellista merkitystä sekä luonnehditaan tontin tulevaisuutta koskevassa päätöksenteossa huomioitavia rakennuskannan olennaisia ominaispiirteitä. Selvitys perustuu lähdeluettelon kirjallisuuden ohella Kuopion kaupungin rakennusvalvonnan piirustusarkistoon sekä Kuopion kulttuurihistoriallisen museon ja Savon Sanomien valokuva-arkistoihin. Kuvien lähteet esitetään kuvatekstien yhteydessä. Mikäli lähdetieto puuttuu, kuva on tekijän. Selvityksen on tilannut Kiinteimistö Oy Puijo-Aitta (tilaus pvm ). Tilaajaa edustaa isännöitsijä Otto Mikkonen Aktiiva Oy Isännöintipalvelusta. Selvitys on toteutettu Arkkitehtitoimisto ON Oy:ssä helmimaaliskuussa Työhön ovat osallistuneet arkkitehti Olli Nieminen ja muotoilija AMK Kati Kumpumäki. Kuopiossa Olli Nieminen arkkitehti SAFA /ARK 866 Arkkitehtitoimisto ON Oy Itkonniemenkatu 13 A, KUOPIO olli.nieminen@arktsto.fi 3

4 2 Rakennushistoria 2.1 Alueen asemakaavan taustat Alue sijaitsee Kuopion Puijonlaakson (12. kaupunginosa) Hiihtäjäntiellä 1,5 km torilta luoteeseen ja 200 m Puijonlaakson ostoskeskuksesta itään. Puijonlaakso oli syntyessään Kuopion ensimmäinen lähiö, joka ei kasvanut minkään jo olemassa olleen kaupunginosan kylkeen. Puutarhakaupunkimainen asemakaava vahvistettiin 1963 ja sen pohjana oli kilpailuehdotus, jolla Pentti Pajarinen ja Martti Kilpiranta voittivat suunnittelukilpailun vuonna Kaupungin kaavaosasto on sittemmin tiivistänyt ja laajentanut asemakaavaa. Voimassaoleva asemakaava on hyväksytty Kuva Pekka Punkari, heinäkuu 1975/ Kuopion kulttuurihistoriallinen museo, Puijo-Aitta vasemmalla olevan tornitaloryppään takana Puijonlaakson kaupunkirakenne muodostui alun perin useasta asumasolusta joissa kussakin oli kolme kahdeksankerroksista tornitaloa sekä useita kolmekerroksisia lamellitaloja. Lisäksi kuhunkin asumasoluun kuului asioimispaikka, jossa oli vähintään päivittäistavarakauppa. Kiinteimistö Oy Puijo-Aitta toimi asiointipaikkana yhdelle kaavan asumasoluista, ollen niistä laajin ja monipuolisin. Ote voimassa olevasta asemakaavasta (kuvalähde: Kuopion kaupunki, Asemakaavoitus - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma) 4 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

5 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS 2.2 Kiinteistön yleistiedot Osoite Hiihtäjäntie 11, KUOPIO Kiinteistötunnus Omistaja Kiinteimistö Oy Puijo-Aitta, c/o Aktiiva Oy Isännöintipalvelu Alkuperäinen käyttö liike- ja tavaratalot, kauppakeskukset Nykyinen käyttö toimitilarakennus ja matkustajakoti Kerrosluku 1 + kellari Alkuperäinen kerrosala 1 105,6 m 2 Nykyinen kerrosala m 2 (ei varmistettu) Tilavuus m 3 Tontin pinta-ala m 2 Suunnittelija Arkkitehti Kaj Michael/ Arkkitehtitoimisto Kaj Michael, Kuopio Suunnitteluvuosi 1964 Valmistumisvuosi 1965 Valokuva arkkitehdin laatimasta perspektiivipiirustuksesta/ Savon Sanomat (kuvaaja ei tiedossa) 2.3 Suunnittelu- ja rakennusvaihe Kiinteimistö Oy Puijo-Aitta käsittää kaksi erillistä liikerakennusta. Tilat sijaitsevat maastokorkojen vuoksi kerroksen verran eri tasoissa, katutaso on tontin kaakkoispuolella kerrosta alempana luoteispuoleen verrattuna. Rakennusluvan mukaan rakennuksessa on kuitenkin vain yksi kerros, alempi kerros on luokiteltu kellaritiloiksi. Rakennukset valmistuivat vuonna Päärakennus edustaa 1960-luvun lähiörakentamisen kauppakeskusajattelua, jossa on valoisa kauppakäytävä. Sisäänkäynti tapahtui kolmelta sivulta. Erillinen sivurakennus on hotelli- tai muussa majoituskäytössä sauna- ja ravintolatiloineen. Rakennusten välissä on kapea piha, jossa on nurmea ja puita. Rakennusten ulkokehällä kadun varressa on myös kapeat nurmikaistat. Kiinteistön 28 autopaikkaa sijaitsevat viereisellä LPA-tontilla. Päärakennuksen kaakkoisseinällä on lastauslaituri, lastausautojen paikat sekä neljä henkilöautopaikkaa. 5

6 Liiketilat aukeavat katetulle käytävälle. Ostoskeskuksen ulospäin antavat julkisivut ovat umpinaisia, eikä niissä ole sisäänkäyntiä liiketiloihin. Sekä itse ostoskeskus, että sen kainalossa sijaitseva matkustajakoti ovat matalia punatiilirakennuksia, joissa on sisäänpäin kallistetut loivat harjakatot. Rakennuslupapiirustukset on päivätty ja lupahakemus toimitettu virastoon Tuolloin kohteen katuosoite oli vielä Hiihtäjäntie 5, mutta alueen tiivistyessä katunumero on muuttunut nykyiseksi 11:ksi. Hakemuksen allekirjoitti Osmo Pitkänen ja laskutettavana oli Tavara-Aitta Oy (Asemakatu 28 Kuopio), joka oli samaa yritysperhettä kuin pitkät perinteet omaava H.S. Pitkänen. Rakennuksissa on tehty useita erilaisia remontteja luvun alussa tehtiin asemakaavanmuutos, jolla rakennusoikeutta nostettiin, jotta rungon sisäiset tilat voitiin ottaa hyötykäyttöön. Asemapiirustus 2.4 Suunnittelija ja arkkitehtoninen ratkaisu Rakennuksen suunnitteli arkkitehti Kaj Michael ( ). Michaelilla oli Kuopiossa arkkitehtitoimisto ja hän toimi arkkitehtina yli 50 vuotta. Hänen vaikutuksensa Itä-Suomessa on merkittävä. Kaj Michael suunnitteli uransa aikana yli 2000 toteutettua projektia. Kaj Michaelin suunnittelema ratkaisu on selkeä ja hyödyntää tehokkaasti käytettävissä olleen rakennuspaikan korkeuseroineen. Valittu rakennejärjestelmä ja tilallinen ratkaisu sekä käytetyt rakennusmateriaalit edustavat omalle aikakaudelleen tyypillisintä kauppakeskusten rakennustapaa. Valokaivoin valaistu sisäkäytävä vesialtaineen edustaa 60-luvun suunnitteluperiaatteita erinomaisesti. 6 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

7 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS Kellarikerros 1. kerros 7

8 Vesikatto Julkisivu luoteeseen Julkisivu koilliseen Hiihtäjäntielle 8 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

9 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS Julkisivu kaakkoon Sompatielle Julkisivu lounaaseen Sompatielle 9

10 Leikkaus A - A Leikkaus B - B Ensimmäisissä virastoon toimitetuissa kuvissa rakennusmassat oli sidottu toisiinsa kapeilla tiilipalkeilla (kuvat alla), jotka tuli lupaehtojen mukaisesti kuitenkin korvata kevyemmillä puisilla rakenteilla. 10 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

11 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS Hankkeen pääurakoitsijana toimi Rakennusliike Veikko Hiltunen ja vastaavana työnjohtajana rakennusmestari Yrjö Vanninen. Harjannostajaispäivä , kuva Savon Sanomat (kuvaaja ei tiedossa) Rakennusaikaisten muutosten muutoslupahakemus toimitettiin virastoon Lupa on myönnetty tuona samana päivänä. Puijo-Aitta on avattu, kuva Savon Sanomat (kuvaaja ei tiedossa) 11

12 2.5 Muutoksia ja korjauksia vuosien varrella 1967 Liikekeskus; baarin kylmä tila lämpimäksi Ostoskeskuksen itäkulmassa sijainnut baarin ulkoilutarjoilualueeksi varattu kylmä tila muutettiin lämpimäksi. Rakennuslupaa hakivat Hilkka ja Jalmari Timonen. Lupa myönnettiin Muutoksen suunnitteli rakennusmestari Aapeli Ronkainen/ Rakennussuunnittelutoimisto Rytkönen ja K:ni. 12 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

13 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS 1981 Matkustajakoti; huoneiston käyttötarkoituksen muutos Oleskeluhalli muutettiin ruokalaksi, toimisto tarjoilutilaksi, hoitohuone keittiöksi ja keittokomero päivystyshuoneeksi. Muutoksia myös kellarikerroksessa Hotelli; tilamuutoksia, Liikerakennus; julkisivumuutoksia Majoitushuoneisiin lisättiin kylpyhuoneet, pieniä tilamuutoksia henkilökunnan tiloissa, hiihtovälinevaraston ja kellarin huoltooven siirto. Samassa yhteydessä ostoskeskusosan avoimiin sisäänkäynteihin lisättiin lasitus ja ovet. Kaakkoisjulkisivulle lastauslaiturin viereen lisättiin ovi ja ikkuna. Muutoksen suunnitteli Savon Lämpökuvaus Ky. 13

14 1990 Hotelli; tilapäisen kolmeksi vuodeksi myönnetyn käyttötarkoitusmuutosluvan voimassaoloajan pidentäminen Vuonna 1987 kellarikerrokseen tehty ravintolatila, myönnetty tilapäinen lupa, jota on jatkettu saakka Hotelli; kellarin käyttötarkoitusmuutos Kellarikerrokseen vuonna 1987 tehdylle ravintolatilalle haettiin varsinainen rakennuslupa. Tila oli luvattomassa käytössä tilapäisen luvan voimassaolon lakattua Lupamenettelyissä suunnittelijana Savon Lämpökuvaus Ky. 14 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

15 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS 3 Nykytilanneinventointi 3.1 Runko Perustukset Pystyrunko Alapohja Välipohjat Yläpohja Betoninen perusmuuri ja pilariperustus anturoille, perusmaa kalliota ja kivikkoista maata Kantavat teräsbetonipilarit, kantavat väliseinät: 16 cm tiili rapattu molemmin puolin Maanvarainen teräsbetonilattia, lämmöneriste 75mm Otsolevy (OL-75-5) Paikalla valettu teräsbetonilaatta Paikalla valettu teräsbetonilaatta, lämmöneriste 150mm Otsolevy (2xOL-75-5), suojalaasti. Kaakkoissivun elintarvikemyymälässä ristikkorakenteiset puukannattajat, lämmöneriste 150mm vuorivilla. Sisääntulohallin katon kannatteena teräksiset ristikkorakenteiset kannattajat, joiden päällä tulensuoja-aineella käsitellyt puurakenteet 3.2 Julkisivut Sokkeli Julkisivumateriaalit Julkisivuvärit Kattomuoto Katemateriaali Ulko-ovet Ikkunat Sadevesijärjestelmä Ulkorakenteet Halkaistu betonisokkeli, lämmöneriste Otsolevy 75mm (OL-75-5). Puhtaaksimuurattu punatiili, lämmöneriste 1500mm vuorivilla, sisäpuoli ¼-kiven verhomuuraus, rappaus ja maalaus Pääosin harjattu punatiili, tummanharmaa maalattu betonisokkeli, tummanharmaat maalatut betoniset leukapalkit nauhaikkunoiden päällä. Sisäkäytävää vasten alumiinirakenteinen lasiseinä, umpiosissa alumiinipaneeli Sisäänpäin kallistettu loiva harjakatto. Galvanoitu pelti, alustana harva ruodelaudoitus Kauppakäytävän ovet lasiaukollisia alumiini- ja teräsprofiiliovia, huoltotilojen ovet paneelipintaisia puuovia. Ovet ainakin osittain alkuperäiset Maalattuja puuikkunoita, ikkunat on uusittu Sisäpuolinen vedenpoisto Pihan tasoerojen mukaiset tukimuurit tummanharmaita maalattuja betonimuureja. Kaiteet eri aikoina tehtyjä vaihtelevan tyylisiä puukaiteita, maastoportaat puuta 3.3 Rakennusosat, sisäpintarakenteet ja materiaalit Tilakohtaista materiaali-inventointia ei ole tehty. Liiketiloissa ja majoitustiloissa on tehty useita muutoksia. Alun perin sisäpinnat ovat olleet puhtaaksimuurattua tai rapattua tiiltä sekä liiketilojen katoissa kipsilevyä. 3.4 Tilojen nykyinen käyttö Merkittävä osa liiketiloista on tyhjillään, käytössä olevissa tiloissa ei ole myymälätoimintaa. Majoitustilarakennuksessa toimii Hotelli Puijo Koto. Liiketilarakennuksessa on hotellin tilausravintola Tuulikannel sekä entisen elintarvikeliikkeen tiloissa tuoretuotteiden tukkukauppa Kuopion Marja ja Vihannes Oy. Lisäksi rakennuksessa toimii tilausajoyritys Callcab sekä musiikkistudio- ja harjoitustilapalveluja myyvä Yliaho Productions. 15

16 4 Säilyneisyys ja johtopäätökset 4.1 Alueen rooli kaupunkirakenteessa Hiihtäjäntien rakennukset muodostivat yhden Puijonlaakson alkuperäisen suunnitelman neljästä solusta. Yksi kerrallaan solujen sisäinen rakenne on muuttunut ja Sammakkolammentien palvelukeskittymä syönyt asumasolujen palvelut. Hiihtäjäntien solu oli alueen ensimmäinen rakennettu solu ja samalla rakennettu ostoskeskus alueen suurin ja monipuolisin. Kaupunkirakenteen ja kaupan rakenteiden muutos on kohdellut Kiinteimistö Oy Puijo Aitan kaltaista kohdetta kovalla kädellä. Kaupan alan toimijat ovat muuttaneet kannattamattomasta liikepaikasta suurempien massojen ulottuville, eikä uutta kysyntää vanhentuneisiin tiloihin ole. Alkuperäinen asumasoluajatus on nähtävissä, mutta palvelujen kysyntää ei enää solun sisällä ole. 4.2 Rakennukset Rakennukset edustavat hyvin aikansa arkkitehtuuria. Yksittäisenä rakennuskohteena Kiinteimistö Oy Puijo Aitta ei ole erityisen merkittävä suomalaista 1960-luvun arkkitehtuuria tarkasteltaessa, vaan sen suurin merkitys on lähinnä kaupunkirakenteellinen ja liittyy Puijonlaakson alueen alkuperäiseen toiminnalliseen ideaan. Rakennukset ovat säilyttäneet alkuperäisen ilmeensä hyvin. Avonaisten käytävien ummistamisen ja matkustajakodin sisätilamuutosten lisäksi tehdyt muutokset ovat liittyneet miltei poikkeuksetta yritysten valo- ja muihin mainoksiin. 16 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

17 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS Kaupunkikuvassa Kiinteimistö Oy Puijo Aitta on, viereinen selvästi suurempi palvelukeskittymä huomioiden, tällä hetkellä jonkinlainen kummajainen. Siinä missä rakennus itsessään edustaa omaa aikaansa hyvässä, niin kaupunkikuvassa ja toiminnallisuudessa se vastaavasti näkyy negatiivisesti. Liikerakennusosa on nykypäivän katsannossa sulkeutuva, eikä sisäkäytävän lasiovet riitä osoittamaan sen kaupallista sisältöä. Majoitusosa on sijainniltaan syrjäinen ja ulkoiselta ilmeeltään torjuva. 17

18 18 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

19 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS Kiinteimistö Oy Puijo-Aitan liikerakennukset ovat tekniseltä kunnoltaan heikot eivätkä ne vastaa energiataloudeltaan tätä päivää vaan kiinteistön ylläpitokulut ovat tuottoon nähden kohtuuttomat. Rakennuksessa on tyhjillään olevia tiloja, koska palveluille ei alueella ole kysyntää mm. Puijonlaakson varsinaisen palvelukeskuksen läheisyyden vuoksi. Rakennuksessa käytettyjen rakenneratkaisujen sekä tilojen mitoituksen vuoksi sen muuttaminen muuhun kuin myymäläkäyttöön on haastava tehtävä. 19

20 Helsingin kaupunginmuseo on kirjassaan (2004) Ostari lähiön sydän arvottanut Helsingin ostoskeskukset niiden rakennushistoriallisen arvon ja säilyneisyyden mukaan kolmeen luokkaan: - Luokka 1: Sisältää arkkitehtuuriltaan erittäin harkittuja ja viimeisteltyjä, hyvin säilyneitä tai ympäristöarvoltaan erittäin merkittäviä ostoskeskuksia. - Luokka 2: Sisältää arkkitehtuuriltaan harkittuja ja viimeisteltyjä, melko hyvin säilyneitä tai ympäristöarvoltaan merkittäviä ostoskeskuksia. - Luokka 3: Ostoskeskusten arkkitehtoniset, ympäristö tai säilyneisyysarvot eivät ole merkittäviä. (Laitinen 2012) Tässä luokituksessa Kiinteimistö Oy Puijo-Aitta sijoittuu luokkaan Yhteenveto Tässä selvityksessä on todettu Kiinteimistö Oy Puijo Aitan rakennusten kaupunkirakenteellinen arvo osana Puijonlaakson alueen alkuvaiheita. Samoin on todettu sen edustavan 60-luvun alun arkkitehtonista käsitystä siitä, millainen on tyylikäs, keskusta-alueen ulkopuolelle sijoittuva kaupan palvelujen keskus. Toisaalta on todettu myös, että rakennukset eivät ole suomalaisessa arkkitehtuurissa ainutkertaisia, ja että Puijonlaakson kaupunki- ja palvelurakenne ei enää ole kovinkaan selkeästi alkuperäisen soluajattelun mukainen. Kiinteimistö Oy Puijo Aitan rakennusten tekninen kunto on huono. Lisäksi alueen palvelurakenteen muutos on aiheuttanut sen, ettei kiinteistön tiloille ole kysyntää. Kiinteimistö Oy Puijo Aitan rakennusten purkaminen ja korvaaminen kaupunkirakennetta täydentävällä ja tehostavalla rakentamisella voidaan tämän selvityksen valossa katsoa perustelluksi. Vastaavasti rakennusten säilyttämistä ei voida pitää ehdottoman välttämättömänä ja arvioitavissa oleviin korjauskustannuksiin verrattaessa järkevänä. 20 ARKKITEHTITOIMISTO ON OY

21 KIINTEIMISTÖ OY PUIJO-AITAN RAKENNUSHISTORIASELVITYS 5 Lähteet Kuvalähteet Kuopion kulttuurihistoriallinen museo, arkisto Pekka Kankkunen, amanuenssi Savon Sanomat, kuva-arkisto Päivi Kokkinen, arkistonhoitaja Kuopion kaupungin rakennusvalvonnan piirustusarkisto Kirjalliset lähteet Kuopion kaupunki, Kaupunkiympäristön suunnittelupalvelut, Asemakaavoitus Asemakaavan muutoksen selostus Puijonlaakso Kuopion kaupunki, Kaupunkiympäristön suunnittelupalvelut, Asemakaavoitus Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Puijonlaakso Laitinen, Karitta Helsingin ostoskeskukset Uutta, modernia ja kadonnutta (Aalto-yliopiston julkaisusarja TIEDE + TEKNOLOGIA 12/2012) Manninen, Henna Puijonlaakso metsälähiö, Rakennushistoriaselvitys Kuopion XII kaupunginosasta

22 Kuntoarvio Start Kiinteistö Oy Puijo-Aitta Hiihtäjäntie 11 Kuopio Tarkastuspäivä Särkiniementie 14 L3 FI Kuopio p Y-tunnus:

23 Kuntoarvio Start 2/20 Tarkastuspäivä Hiihtäjäntie 1, Kuopio SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO YHTEENVETO KORJAUSEHDOTUKSET VUOSILLE KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA KOHTEEN TIEDOT ASIAKIRJATILANNE KORJAUSHISTORIA KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI ENERGIATALOUS SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT RAKENNUSTEKNIIKAN KUNTOARVIO ULKOALUEET PERUSTUKSET JA RUNKO ULKOSEINÄT JA PARVEKKEET IKKUNAT JA OVET KATTORAKENTEET SISÄTILAT LVI-JÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT ILMANVAIHTO- JA ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT SÄHKÖJÄRJESTELMIEN KUNTOARVIO SÄHKÖTEKNISET JÄRJESTELMÄT Vetotie 3 A FI Vantaa p Y-tunnus:

24 Kuntoarvio Start 3/20 Tarkastuspäivä Hiihtäjäntie 1, Kuopio 1. JOHDANTO Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu asuinkiinteistön kuntoarvion suoritusohjetta (KH ) soveltaen. Tarkastuskäynti ja raportointi on suoritettu yhden rakennusteknisen asiantuntijan toimesta. Tämän raportin tarkoituksena on tuoda esiin vain kaikkein merkittävimmät rakennusosien ja teknisten järjestelmien korjaustarpeet. Raportti ei sovelletusta ja normaalia kuntoarviota kevyemmästä raportointitavasta johtuen täytä esim. kaupunkien / kuntien korjausavustusvaatimuksia. Toimeksiantaja: Kiinteistö Oy Puijo-Aitta (Hiihtäjäntie 11, Kuopio) c/o Aktiiva Oy Isännöintipalvelu Otto Mikkonen Asemakatu A 5 4.krs Kuopio Puh: otto.mikkonen@kiinteistoaktiiva.fi Tämän raportin on laatinut Raksystems Anticimexissä: Rakennustekniikka RI Arto Savinainen Raksystems Anticimex Asuinkiinteistöjen kuntoarvion tilaajaohjeen (KH ) mukaisesti kuntoarvion tavoitteena on muodostaa puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä, selvittää merkittävimmät korjaus- ja tutkimustarpeet. Tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetty PTS-ehdotus 10 vuoden tarkastelujaksolle ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. Kuntoarvio ja PTS:n ajan tasalle saattaminen on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Lisäksi vuosittaisella katselmuksella voidaan arvioida kunnossapidon ja korjausten onnistumista ja esittää mahdolliset parannusehdotukset, jotka edesauttavat kiinteistön arvon säilyttämisessä ja nostamisessa sekä auttavat riskien hallinnassa ja ennakoinnissa. PTS-ehdotuksen kustannukset perustuvat karkeaan määräarviointiin ja tarkastusvuoden alun kustannustasoon. PTS-ehdotuksessa ei ole esitetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä. Energiataloudellisen tarkastelun perustana on karkea arviointi kokonaisuuksien tasolla. Tarkemmat energiansäästömahdollisuudet tulee selvittää erillisen energiakatselmuksen avulla. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa Vetotie 3 A FI Vantaa p Y-tunnus:

25 Kuntoarvio Start 4/20 Tarkastuspäivä Hiihtäjäntie 1, Kuopio 2. YHTEENVETO Kuntoarvioinnin kohteena oli vuonna 1965 valmistunut kiinteistöyhtiö Hiihtäjäntie 11, Kuopiossa. Yhtiö muodostuu kahdesta rakennuksesta, joissa on yhteensä yksi asunto, 11 liiketilaa ja muuntamotila. Rakennusten toiminnalliset liiketilat sijaitsevat ensimmäisessä kerroksessa ja aputilat ovat kellarikerroksissa. Kellarikerroksissa on varastotiloja sekä teknisiä tiloja. Kohde on rakennus-, LVIA- ja sähkötekniikan osalta välttävässä kunnossa KL KORJAUSEHDOTUKSET VUOSILLE Välittömät tai lähiaikojen (0 1 v) toimenpiteet Vuotavien kattovesikaivojen ja syöksytorvien vaurioiden kuntotutkimus ja korjaaminen Ulkoalueiden pinnoitteiden toteaminen lumettomaan aikaan Seinän vierustojen puiden poisto Kantavien seinien vaurioiden kuntotutkimus ja korjaamien Julkisivun kuntotutkimus ja korjaus Puuttuvien ikkunapellitysten uusiminen Kattorakenteen kunnon toteaminen lumettomaan aikaan ja yläpohjarakenteiden kuntotutkimus Viemäriputkien kannakoinnin tarkastus ja korjaaminen Sähkön kulutuksen yli 50% kasvun syyn selvittäminen ja mahdolliset korjaustoimenpiteet 2 5 vuoden kuluessa tehtävät toimenpiteet Sisäpihan pinnoitteiden uusiminen ja maan muotoilu Julkisivun tiilimuurauksen peruskorjaukseen Ikkunoiden ja ovien kunnossapitokorjaus/uusiminen Varautuminen vesikatteen peruskorjaukseen / uusimiseen Sisätilojen vaiheittainen kunnostus, märkätilat 6 10 vuoden kuluessa tehtävät toimenpiteet Sisätilojen vaiheittainen kunnostus, yleiset Alkuperäisten lämmitysjärjestelmän osien uusiminen Alkuperäisten vesi- ja viemärijärjestelmän osien uusiminen Alkuperäisten ilmanvaihto järjestelmän osien uusiminen Alkuperäisten sähköjärjestelmän osien uusiminen Vetotie 3 A FI Vantaa p Y-tunnus:

26 Kuntoarvio Start 5/20 Tarkastuspäivä Hiihtäjäntie 1, Kuopio 2.2. KIINTEISTÖN TEKNINEN PTS Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Kuntoluokka Kustannustaso Hinnat alv 0% Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Rakennetekniikka KL LVIA-tekniikka KL Sähkötekniikka KL Yhteensä Yht. Keskimäärin vuodessa 38,11 / m² / vuosi Huoneistoala m² Kuntoluokat 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 10 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 10 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 10 vuoden 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa Vetotie 3 A FI Vantaa p Y-tunnus:

27 Kuntoarvio Start 6/20 Tarkastuspäivä Hiihtäjäntie 1, Kuopio 2.3. RAKENNUSTEKNIIKAN TEKNINEN PTS Kustannustaso Hinnat alv 0% Vesikattorakenteiden sekä varusteiden kuntotutkimus ja korjaus 2 erää Kasvillisuus, pinnoitteet ja maan muotoilu 3 erää Seinien kuntotutkimus ja peruskorjaus 2 erää Ovet ja ikkunat 2 erää Sisätilojen vaiheittainen kunnostus 2 erä Rakennustekniikka yhteensä LVI-JÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Kustannustaso Hinnat alv 0% Määräarvio Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Toimenpide-ehdotukset Yht. Alkuperäisten lämmitysjärjestelmän osien uusiminen 1 erä Alkuperäisten vesi- ja viemärijärjestelmän osien uusiminen 2 erä Alkuperäisten ilmanvaihto järjestelmän osien uusiminen 1 erä Ilmanvaihtokanavien nuohous ja ilmamäärien säätö 1 kpl LVI-tekniikka yhteensä SÄHKÖJÄRJESTELMIEN TEKNINEN PTS Kustannustaso Hinnat alv 0% Toimenpide-ehdotukset Määräarvio Kustannusarvio (x 1000 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Yht. Alkuperäisten sähköjärjestelmän osien uusiminen ja järjestelmän ylläpito 3 erä Sähkötekniikka yhteensä Vetotie 3 A FI Vantaa p Y-tunnus:

28 Kuntoarvio Start 7/20 Tarkastuspäivä Hiihtäjäntie 1, Kuopio 3. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 3.1. KOHTEEN TIEDOT Kohde: Kiinteistö Oy Puijo-Aitta Lähiosoite: Hiihtäjäntie 11 Postinumero- ja toimipaikka: Kuopio Rakennustyyppi: Liiketalo Huoneistoja: 34 Tilavuus: m 3 Huoneistoala: 1 217,50 m 2 Kerrosluku 1 + kellaritilat Rakennusvuosi: 1965 Rakennukset olivat 1 + kellarikerroksinen. Pihat olivat lumipeitteiset (asfaltti- ja nurmipintaisia) ASIAKIRJATILANNE Pää-, rakenne- tai LVIS-piirustussarjoja ei ollut arviota tehdessä käytettävissä KORJAUSHISTORIA Kohde on valmistunut vuonna Viimeisimmät korjaukset ovat mm. lämpimän käyttöveden siirtimen uusiminen vuonna 2003, ilmanvaihtohormien puhdistus ja ilmavirtojen säätö vuonna 2009 sekä liiketilojen ja varastojen vuotokorjaukset vuonna Muilta osin toimenpiteet ovat olleet normaaleja rakennuksen kuntoa ylläpitäviä korjaus- ja huoltotoimenpiteitä KÄYTTÄJÄKYSELYN PALAUTE Kirjallista käyttäjäkyselyä ei suoritettu. Kiinteistön huoltomies Sampsa Räsänen ja Hotelli Puijon Koton Riitta-Liisa Pulkkinen olivat osin mukana kierroksella. Heidän palautteen mukaisesti vesikaton vuodot ja huonetilojen lämpötilan säädöt ovat jatkuvana riesana. Vetotie 3 A FI Vantaa p Y-tunnus:

29 Kuntoarvio Start 8/20 Tarkastuspäivä Hiihtäjäntie 1, Kuopio 3.5. HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI Kiinteistön huoltotoimia on hoidettu Puijon Kiinteistöpalvelun ja isännöinti Aktiiva Oy Isännöintipalvelun toimesta. Kiinteistön rakennustekniset huoltotoimet, LVI- tekniset laitteet ja sähköjärjestelmät olivat huollettu välttämättömiltä osilta ENERGIATALOUS Lämpöenergian kulutus Kaukolämmön kulutus on ollut vuosina 2010 ja 2013 keskimäärin 83 kwh/rm³. Paikkakunnan vastaavien asuinkiinteistöjen lämpöindeksien vaihtelurajat ovat kwh/rm3 luokkaa. Lämmön kulutus on tähän verrattuna korkealla tasolla, kun huomioidaan että valtaosa liiketiloista ei ole käytössä. Veden kulutus Kiinteistön veden kulutus on ollut 924 m3 vuonna 2013 ja noin 1600 m3 vuosina Kulutuksessa on tapahtunut pienennystä toimintojen päättyessä. Sähkön kulutus Kiinteistösähkön kulutus on ollut vuosina keskimäärin kwh ja vuonna kwh. Tarkastuksen yhteydessä ei saatu selvitettyä sähkönkulutuksen yli 50 % kasvun syytä SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Lämpötila Tarkastettujen tilojen huonelämpötilat olivat aistinvaraisesti korkealla tasolla. Ilman laatu ja vaihtuvuus, sisäilman epäpuhtaudet Huoneistojen ilmanlaatu oli tarkastushetkellä tyydyttävä. Kohteessa on osittain koneellinen poistoilmanvaihto. Tuhoeläimet ja linnut Ongelmakohtia ei havaittu. Valaistus Valaisimina toimivat erilaiset loiste-, hehku ja energiasäästövalaisimet. Melu Ylimääräisiä melulähteitä ei ollut havaittavissa tarkastetuissa tiloissa. Vetotie 3 A FI Vantaa p Y-tunnus:

30 Kuntoarvio Start 9/20 Tarkastuspäivä Hiihtäjäntie 1, Kuopio 3.8. TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT Palovaroittimien asianmukaisuus / paristojen toiminta on syytä tarkastaa säännöllisesti. Sammutuskaluston tarkastukset tulee suorittaa ajallaan. Asbestin käyttö rakentamisessa on ajoittunut pääasiassa ajanjaksolle , minä aikana useat suomalaiset rakennusmateriaalit ovat sisältäneet asbestia. Suomen rakennusaineteollisuus lopetti asbestipitoisten tuotteiden valmistuksen 1988 jälkeen. Asbestipitoisten tuotteiden maahantuonti, valmistus ja myynti on ollut kiellettyä alkaen. Asbestin käyttö rakennusmateriaaleissa on kielletty kokonaan Asbestia sisältävä rakennusmateriaali ei ole terveydelle haitallinen, mikäli rakennusmateriaali on ehjä eikä siitä irtoa asbestikuituja hengitysilmaan. Ehjä, rakenteessa oleva, asbestia sisältävä rakennusmateriaali ei normaalitapauk-sessa aiheuta mitään toimenpiteitä. Asbestin olemassaolo tulee huomioida, mikäli rakennusta korjataan ja asbestia sisältäviä materiaaleja puretaan tai työstetään, sekä silloin, jos asbestia sisältävä materiaali on rikkoutunut siten, että siitä voi irrota asbestikuituja KOSTEUSVAURIOIHIN LIITTYVÄT HAVAINNOT Sisäpihan katoksen kattovesien ohjauksessa havaittiin vuotoja (kohta 4.1 ja 4.5) sekä julkisivun tiilipinnassa havaittiin kosteusjälkiä (kohta 4.3). Vetotie 3 A FI Vantaa p Y-tunnus: