SALLAN KUNTA SALLATUNTURIN MATKAILUKESKUS HUOLTOASEMA-ALUEEN ASEMAKAAVA SELOSTUS Koillismaan Osuuskaupan hanke

Transkriptio

1 SALLATUNTURIN MATKAILUKESKUS HUOLTOASEMA-ALUEEN ASEMAKAAVA Asemakaavan muutos koskee Sallan tunturialueen maatalous- ja katualuetta Koillismaan Osuuskaupan hanke D12573

2 2 Sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan sisältö Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 Yleiskuvaus... 4 Maaperä... 4 Luonnonkasvillisuus... 4 Maanomistus Suunnittelutilanne... 4 Sallatunturin osayleiskaava... 4 Asemakaava... 4 Selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavan tavoitteet... 5 Paikalliset tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vertailu... 5 Luonnosvaihtoehdot... 5 Vaihtoehtojen vertailu ASEMAKAAVAN KUVAUS Korttelialueet... 7 Huoltoasema LH... 7 Palvelurakennusten korttelialue P Virkistys- ja katualueet Asemakaavan vaikutukset... 8 Vaikutukset ympäristöön ja maisemakuvaan... 8 Vaikutukset palvelurakenteeseen... 9 Vaikutukset ihmisten toimintamahdollisuuksiin ja sosiaalisiin oloihin... 9 Vaikutukset kunnallistekniikkaan ja talouteen ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 9 Suunnittelualueen sijainti matkailukeskuksen sisääntulossa

3 3 1 PERUS- JA TUNNISTE- TIEDOT Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Sallan tunturikeskuksessa Hautajärventien (Salla Kuusamo tie, Maantie 950) varressa Tunturintien liittymän yhteydessä. Suunnittelun vaikutusaluetta on Sallatunturin matkailukeskus. Asemakaavan muutos koskee: Sallan tunturialueen tiloja 50:44, 53:34 ja 61:4 sekä Tunturikummuntien katualuetta Asemakaavan muutoksella muodostuu: Sallan tunturialueen korttelit 151 ja 152 sekä viher- ja katualueet Maatalousalue kaavoitetaan yleiskaavan mukaiseksi huoltoasema-alueeksi ja matkailua palvelevaksi korttelialueeksi. Kaava-alueen pinta-ala on 3,2 hehtaaria. Alue on rajattu ajantasakaavaan punaisella viivalla. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kunnanhallituksen vireillepano Kuulutus vireille tulosta Suunnitteluvaiheen kuuleminen Kaavatoimikunnan käsittely syyskuu 2009 Asemakaavaehdotus nähtävillä lokakuu 2009 Kunnanhallitus tekee esityksen valtuustolle marraskuu 2009 Kunnanvaltuusto päätös asemakaavan hyväksymisestä 2.2 Asemakaavan sisältö Rakentamaton liikenteellisesti keskeinen alue muutetaan huoltoasema-alueeksi ja matkailua palvelevaksi korttelialueeksi. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan muutos toteutetaan osana matkailukeskuksen kehittymistä. Ympäristön tiestö ja kunnallistekniikka on toteutettu alueen rajalle.

4 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 4 Yleiskuvaus Kaava-alue on pääosin harvaa mäntymetsää. Hautajärventien (Mt 950) varressa oleva metsäaukio on täyttömaata. Tien rakentamisessa syntyneillä ylijäämämailla on täytetty paikalla ollut syvä suolampi. Alueen ympäristön tiestö ja kunnallistekniikka ovat valmiita, eteläpuolella ET -korttelialueella toimii matkailukeskuksen kaukolämpöasema. Maaperä Alueen geomorfologia koostuu peitemoreenista. Täyttömaan kohdalla rakennettavuus edellyttää perustamisolosuhteiden tarkkaa selvittämistä. Luonnonkasvillisuus Pääosa alueesta on kuivaa harvahkoa kangasmetsää, joka koostuu mäntyvaltaisesta puustosta. Maanomistus Pääosa alueesta on Koillismaan Osuuskaupan omistuksessa. Sallatunturintien ja Tunturikummuntien kulmaus on Sallan kunnan omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne Sallatunturin osayleiskaava Sallan kunnanvaltuusto on hyväksynyt Sallatunturin osayleiskaavan. Osayleiskaavassa asemakaavan muutosalue on huoltoasema-aluetta LH sekä lähivirkistysaluetta VL. LH Huoltoasema-alue - Alueelle saa rakentaa moottorikelkoille ja mönkijöille tarkoitetut pysäköintipaikat. VL Lähivirkistysalue - Alueella saa rakentaa vain virkistäytymistä palvelevia rakennuksia ja rakennelmia. Rakentamistoimenpiteillä ei saa olennaisesti muuttaa alueen luonnonympäristöä. Alueen itäreunassa Sallatunturintien varressa kulkee kevyen liikenteen ja vaellusreitit. Alueelta lähtee moottorikelkkailureitti. Kevyen liikenteen yhteystarve - Tarkka sijainti määritellään yksityiskohtaisemmalla suunnittelulla. Suunniteltaessa ja toteutettaessa kevyen liikenteen reittiä tulee välttää suuria pengerryksiä ja louhintoja. Kevyen liikenteen väylän linjaus tulee määritellä yksityiskohtaisemmalla suunnittelulla siten, että väylän ja Kuusamontien (Hautajärventien) väliin jää viheralueita ja väylä aaltoilee maiseman kohokohtia hyödyntäen. Maisemakuvallisesti tärkeitä ja viihtyvyyttä lisääviä näkymiä järvimaisemaan ja tunturiin tulee pyrkiä säilyttämään ja kehittämään. Moottorikelkkailureitti - Mönkijät voivat käyttää kelkkailureitistön kuivia osia. Asemakaava M-alueen asemakaavan on kunnanvaltuusto hyväksynyt ja Lapin lääninhallitus vahvistanut sen Ympäristön voimassa olevan asemakaavan tavoitteena on ollut sijoittaa Sallatunturin keskuksen toisen sisääntuloliittymän yhteyteen pieni toriaukio sekä keskusta- ja

5 5 matkailupalveluita. Suunnitelmasta on toteutunut asuntovaunualueen palvelurakennus. Alueen itäpuolelle on kunnanhallitus hyväksynyt loma-asuntoalueen asemakaavan muutoksen Selvitykset Osayleiskaavan pohjaksi laaditut selvitykset ovat asemakaavan laadinnan perusaineistona. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloite ja vireille tulo Koillismaan Osuuskauppa on tehnyt aloitteen Sallatunturin keskustaan Tunturikummuntien liittymään suunniteltavan huoltoasemakorttelin asemakaavan laatimisesta. Sallan kunnanhallitus on päättänyt käynnistää Tunturitori 61:4 tilan kaavoittamisen yleiskaavan mukaiseksi huoltoasema-alueeksi. Kaavoituksesta laaditaan käynnistämissopimus ja varsinainen maankäyttösopimus ehdotusvaiheessa ennen ehdotuksen asettamista nähtäville. Kaavan vireille tulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on kuulutettu Osallistuminen ja yhteistyö Suunnittelutyön eri vaiheista on tiedotettu Sallan kunnan ilmoitustaululla sekä Koillis- Lappi lehdessä. Maanomistajille tieto hankkeesta on toimitettu kirjeitse. Suunnitteluvaiheen kuuleminen MRA 30 :n mukaisesti luonnosvaihtoehdot ovat olleet nähtävillä Sallan teknisessä toimistossa välisen ajan. Palautetta suunnitelmista ei ole jätetty. Kaava-asiakirjat ovat olleet kunnan internet-sivuilla /kaavoitus nähtävillä koko kaavaprosessin ajan. 4.3 Asemakaavan tavoitteet Paikalliset tavoitteet Matkailukeskuksen tarjoamat palvelut muodostavat tärkeän osan kunnan elinkeinorakenteessa. Monipuolinen palvelujen tarjonta lisää matkailukeskuksen elinvoimaa. Huoltoasema oheistoimintoineen tarjoaa merkittävän lisän matkailukeskuksen palveluihin. 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vertailu Luonnosvaihtoehdot Asemakaavan pohjaksi on tutkittu kolme vaihtoehtoa, jotka poikkeavat toisistaan rakentamisen laajuuden ja rakennusten sijoittelun osalta. Kaikissa vaihtoehdoissa korttelialue liittyy Tunturikummuntiehen ennen Hautajärventien (Mt 950) liittymää sekä Sallatunturintiehen. Liikenneasemalle varattu osa on liittymän vieressä ja matkailupalvelujen kortteli on alueen eteläosassa. Kaikissa vaihtoehdoissa suojaukseen ohikulkuliikenteen ja huoltoasematoimintojen häiriöiltä on varattu merkittäviä alueita. Suojapuistojen lisäksi kortteleissa on suojaistutuksia.

6 6 A huoltoasema B liikenneasema Vaihtoehto A (huoltoasema) Pienehkö huoltoasema sijoittuu Hautajärventien (Mt 950) liittymän tuntumaan. Tontilta on toinen yhteys Sallatunturintielle. Matkailupalvelujen korttelin rakennusten sijoittelu suojaa osaa korttelista ohikulkuliikenteen häiriöltä. Rakentaminen ja pihankäyttö on väljää ja suojapuustolle on hyvin tilaa. Huoltoaseman rakennusoikeus on 500 k-m 2 ja matkailupalvelujen 1000 k-m 2. C huoltamo ja kauppakylä Vaihtoehto B (liikenneasema) Vaihtoehto koostuu liikenneasemasta palvelu ja myymälätiloineen sekä tiiviistä matkailupalvelujen korttelista. Liikenneaseman ja siihen liittyvien kaupallisten tilojen rakennusoikeus on 1500 k-m 2 ja matkailupalvelujen 2000 k-m 2. Vaihtoehto C (huoltamo ja kauppakylä) Tunturikummuntien ja Sallatunturintien risteys on vaihtoehdossa matkailukeskuksen ydinalueen pääte ja kylämäinen kohtauspaikka. Sitä korostetaan ympäristön kaupallisella maankäytöllä ja rakennusten tiiviillä sijoittelulla. Risteysalueesta kehitetään toriaukio, jonka keskellä on istutettu saareke ja jossa ohikulkevan liikenteen vauhti hidastuu. Huoltoasema sijoittuu osaksi kauppakylää. Matkailukeskuksen palveluista puuttuvat suurten yleisötapahtumien kuten lavatanssien tai muiden viihde- ja kulttuuritilaisuuksien järjestämisen edellyttämät paikat. Tunturikeskuksen hotelli- ja majoitustilat, palvelut, oheistoiminnot ja pysäköintialueet tarjoavat mahdollisuuksia tämänsuuntaisille toiminnoille kaikkina vuodenaikoina. Vaihtoehdossa huoltoaseman ja siihen liittyvien kaupallisten tilojen rakennusoikeus on 1500 k-m 2 ja viihdepalvelujen 3000 k-m 2.

7 7 Vaihtoehtojen vertailu Vaihtoehto A varmistaa tavanomaisten ja realististen hankkeiden toteuttamisen. Suunnitelma olettaa tunturikeskuksen hitaan kehittymisen jatkuvan eikä pyri aktivoimaan kehitystä uusilla visioilla. V aiht oehto B mahdollistaa huoltoaseman ja myymälätilojen sijoittamisen samalle alueelle, jolloin ne yhdessä muodostavat tunturikeskukseen vetovoimaisen liikenneaseman. Matkailupalvelujen korttelin tiiveys luo suojaisaa pienilmastoa sekä kylmiä tuulia että liikenteen häiriöitä vastaan. Matkailukeskuksessa, jonka peruslähtökohtana on luonnon ja maiseman läheisyys, majoituspalveluiden rakentaminen maantien viereen on lähtökohdan vastaista. Vaihtoehto C visioi uutta kohtauspaikkaa tunturikylän toisen sisääntulon yhteyteen. Samansuuntaisia ajatuksia on sisältänyt tunturikeskuksen aikaisempi asemakaava, mutta niistä on luovuttu myöhemmässä kaavanmuutoksessa, kun toteutuskelpoisia hankkeita ei ole syntynyt. Kauppakylän syntyminen tunturikeskukseen edellyttäisi Sallan matkailuun uusia voimakkaita kasvusysäyksiä esimerkiksi Venäjän loma- ja asiointiturismin lisääntymisen muodossa. Asemakaavan pohjana on vaihtoehtojen yhdistelmänä maksimiratkaisu. Siten asemakaava ei rajoita erilaisia toteutusmahdollisuuksia alueen eri osilla. Ainoastaan Tunturikummuntien kauppa-aukio rajautuu pois vaihtoehdoista. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Korttelialueet Korttelialueilla on yhtenäiset rakentamistapaohjeet. Ne ovat sisällöltään samansuuntaisia kuin muualla tunturikeskuksen alueella. Rakentamisen ohjauksen tavoitteena on luoda ympäristöä, joka tunnistetaan luonnonläheisenä, Lapin eksotiikkaa sisältävänä ja rentouttavana Sallatunturina. Huoltoasema LH LH kortteli sijoittuu Hautajärventien ja Tunturikummuntien risteyksen eteläkulmaukseen. Rakennusala on osoitettu Hautajärventien puolelle, jotta pysäköintialueet ja huoltotoiminnot voidaan sijoittaa poispäin ohikulkutiestä. Kortteliin voi toteuttaa huoltoaseman lisäksi moottorikelkkailun vuokraamotukikohta, ajoneuvojen säilytystiloja sekä kaupallisia ym. palvelutiloja. Korttelin pinta-ala on noin m 2 ja kerrosala 1500 k-m 2, mikä vastaa tonttitehokkuutta e = 0,10. Vanhan maantien linjaus jää korttelialueelle

8 8 Palvelurakennusten korttelialue P Yksityisten palvelujen korttelialue P sijoittuu näkyvälle paikalle maantien läheisyyteen metsää kasvavan puistokaistan erottamana liikennealueesta. Kaava-alueen eteläpuolen kaukolämpöasema on vihervyöhykkeen takana. Kortteliin sijoittuvaa toimintaa ei ole tarkemmin määritelty. Käyttötarkoituksen osoittaminen perustuu tavoitteeseen toteuttaa matkailukeskuksesta puuttuvia vaihtoehtoisia vapaa-ajan viettotapoja, lisätä olevien palveluiden käyttöastetta ja pidentää sesonkiaikoja. Kortteliin sopivia toimintoja ovat esim. tanssilava, huvipuisto, pieni eläintarha ja vapaa-ajankeskus. Sijainti sallii toiminnalta jonkin verran ympäristöhäiriön tuottamista ja toiminnoilta edellytetään ohikulkevan liikenteen, huoltoaseman sekä kaukolämpökeskuksen tuottamien häiriöiden kestämistä. Majoitustiloja kaavamääräys ei sisällä. Korttelin toiminnot käyttävät lähiympäristön muita palveluja. Kaavamääräykset eivät sisällä autopaikkavaatimusta sillä yleisötapahtumiin suunnitellun korttelin pysäköintitarpeen tyydyttävät läheiset vajaalla käytöllä olevat yleiset pysäköintialueet. Korttelin pinta-ala on noin 7900 m 2 ja kerrosala 3200 k-m 2, mikä vastaa tonttitehokkuutta e = 0, Virkistys- ja katualueet Hautajärventietä (Mt 950) vasten on osoitettu yleiskaavan edellyttämät viherkaistat siten, että huoltoasemakorttelin kohdalla viherkaista on tontin istutettavaa alueen osaa ja P korttelin kohdalla lähivirkistysaluetta VL. Huoltoasemalle päättyvä moottorikelkkareitti kulkee pitkin VL aluetta päätien suunnassa. Lähivirkistysalue jatkuu P korttelin pohjoisja eteläpuolelle muodostaen metsäisen suojavyöhykkeen ympäröivään maankäyttöön. Viheralueiden pinta-ala on noin 7000 m 2. Tunturikummuntien katualue sisältyy kaavanmuutokseen korttelin liittymäjärjestelyiden osoittamiseksi. Katualueen pinta-ala on noin 2300 m Asemakaavan vaikutukset Vaikutukset ympäristöön ja maisemakuvaan Luonnontilainen tienvarsimaisema muuttuu rakennetuksi ympäristöksi. Rakentaminen vähentää olevaa puustoa ja avaa ohikulkutieltä uusia näkymiä tunturikeskukseen ja sen takana kohoavaan maisemaan. Tämä parantaa matkailukeskuksen ilmettä edellyttäen, että alue suunnitellaan, toteutetaan ja siinä toimitaan pitäen ympäristö viimeisteltynä ja hoidettuna. Kaava-alueelta näkymä Nopeuslaskurinteelle ja tunturipahtaan

9 9 Vaikutukset palvelurakenteeseen Alueen rakentaminen täydentää tunturikeskuksen ja kunnan palvelutarjontaa ja lisää olemassa olevien palveluiden käyttöastetta. Vaikutukset ihmisten toimintamahdollisuuksiin ja sosiaalisiin oloihin Uudet palvelut ja vapaa-ajan toiminnot edistävät viihtymistä alueella. Kaavan toteutus lisää matkailukeskuksen käyttöastetta sekä palvelualan työpaikkoja. Vaikutukset kunnallistekniikkaan ja talouteen Rakennettu kunnallistekniikka saadaan tehokkaampaan käyttöön. Ympäristötalous paranee alueen tiivistyessä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Koillismaan Osuuskaupan suunnitelmissa on toteuttaa paikalle huoltoasema. Muilta osin asemakaava sisältää uusia mahdollisuuksia, joiden toteutumisen ajankohdasta ei ole vielä tietoa. Oulussa Esko Puijola Arkkitehti SAFA liitteet 1. Havainnekuva 2. Asemakaavan seurantalomake Tunturikummuntien liittymän seutu päätielle

10 Liite 1. Havainnekuva 10

11 Liite 2. Asemakaavan seurantalomake 11