Kaavaselostus LUONNOS KUNNANHALLITUKSEN HYVÄKSYMÄ KUNNANVALTUUSTON HYVÄKSYMÄ KUULUTETTU VOIMAAN TULEEKSI

Transkriptio

1 Kaavaselostus LUONNOS KUNNANHALLITUKSEN HYVÄKSYMÄ KUNNANVALTUUSTON HYVÄKSYMÄ KUULUTETTU VOIMAAN TULEEKSI

2 Kaavaselostus Sivu 1/15 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Suunnittelualueen sijainti ja kuvaus Kaavan nimi ja tarkoitus Selostuksen liiteasiakirjat Kaavatyöhön liittyvät muut asiakirjat, selvitykset ja lähdemateriaali TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet ja aikataulu Asemakaavan tiivistelmä LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Liikenne Kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Maanomistus Pohjakartta Suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Suunnittelun tarve ja tavoitteet Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus ja aluevaraukset Asemakaava perusteluineen Korttelialueet Muut alueet Kaavamerkinnät ja määräykset Kaavan vaikutukset Vaikutukset yhdyskuntarakenteen eheyteen Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja maisemaan Sosiaaliset vaikutukset Taloudelliset vaikutukset Maisemalliset vaikutukset Vaikutukset pintavesiin ja pohjavesiin Vaikutukset muinaismuistoihin ja arvokkaisiin rakennuksiin Epävarmuustekijät Haitallisten vaikutusten lieventäminen Asemakaavamuutoksen suhde muihin kaavoihin ja valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin ASEMAKAAVAMUUTOKSEN TOTEUTUS Toteuttamisen aikataulu Toteuttamisen seuranta... 15

3 Kaavaselostus Sivu 2/15 RUOKOLAHDEN KUNTA ASEMAKAAVAN MUUTOS JAAKKIMAN OPISTON JA SIILOKUJAN ALUEELLA 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Suunnittelualueen sijainti ja kuvaus Suunnittelualueet sijaitsevat Ruokolahden kunnassa Sipiniemessä ja Pikettivuoren alueella. Kaavamuutokset koskevat tilaa Kansanopisto , osittain tiloja Törönlahti , Törölahti ja Vuorela Lisäksi kaava koskee seuraavia yhteisiä vesialueita ja Suunnittelualueen seudullinen sijainti Suunnittelualueen alueellinen sijainti Sipiniemi

4 Kaavaselostus Sivu 3/ Kaavan nimi ja tarkoitus Suunnittelualueen alueellinen sijainti Pikettivuori Kaavan koko nimi on Asemakaavan muutos Jaakkiman opiston ja Siilokujan alueella. Asemakaavan muutostarve on lähtenyt maanomistajien aloitteesta. Jaakkiman kampuksen osalta on tavoitteena tutkia myös asumisen sijoittamista alueelle. Pikettivuoren Siilokujan alueella tutkitaan asemakaavalla yhden erillispientalotontin sijoittamista olemassa olevaa rakennetta täydentämään. Alueet on jo kunnallisteknisten verkostojen piirissä (vesi ja jätevesi). 1.3 Selostuksen liiteasiakirjat Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kaavakartta Kaavamerkinnät Kulttuuriympäristöinventointi Asemakaavan tilastolomakkeet (ehdotusvaihe) 1.4 Kaavatyöhön liittyvät muut asiakirjat, selvitykset ja lähdemateriaali Etelä-Karjalan maakuntakaava Maakuntakaavan vaihekaava I Yleiskaava 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet ja aikataulu Kirkkopalvelut Ry on hakenut asemakaavan muutosta Jaakkiman kampuksen alueelle. on (khall ) päättänyt käynnistää asemakaavan muutoksen.

5 Kaavaselostus Sivu 4/15 Tilan Vuorela 4:189 maanomistaja hakee omistamalleen alueelle kaavamuutosta yhden AO-tontin lisäämiseksi. on (khall ) päättänyt käynnistää asemakaavan muutoksen. Kaavan aloitusvaiheen neuvottelu pidettiin Jaakkiman opistolla Kaavaluonnos valmistui kesäkuussa Kaavaluonnos oli nähtävillä :::::::::::::::: välisenä aikana. Kaavaehdotus oli nähtävillä :::::::::::::::::::::::::::::::: TÄYDENNETÄÄN PROSESSIN AIKANA 2.2 Asemakaavan tiivistelmä Asemakaavalla sijoitetaan yksi uusi AO-tontti Siilokujan alueelle. Samalla viheraluetta laajennetaan toisen tontin kohdalla. Jaakkiman opiston alueella lavennetaan alueen käyttötarkoitus myös palveluasumisen suuntaan huomioiden herkkä ympäristö ja suhteellisen laaja muinaismuistoalue. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Luonnonympäristö Alueiden luonnonympäristöä on selvitetty viimeksi edellisen asemakaavan laadinnan yhteydessä Alueen luonnonympäristöissä ei ole tapahtunut muutoksia 12 vuoden aikana. Jaakkiman opiston rakennukset on rakennettu harjun laelle ja reunustava rantavyöhyke on hyvin puistomaista. Valtapuina ovat iäkkäät männyt. Alueella ei ole suoritettu lainkaan hakkuita. Ainoastaan luontaisesti kaatuneet ja pystyyn kuolleet puut on poistettu. Siilokujan alueen puusto on vuotaa vanhaa sekapuustoa, josta ei voi varsinaista vallitsevaa puulajia määrittää. Kalliopinta on paikoitellen näkyvissä alueella.

6 Kaavaselostus Sivu 5/15 Opiston kaakkoisrannalta kuvattua metsää Opiston pohjoisrantaa Siilokujan alueen metsää

7 Kaavaselostus Sivu 6/ Rakennettu ympäristö Opiston aluetta hallitsee maisemallisestikin merkittävä laaja rakennusmassa. Päärakennuksen pohjapinta-ala on noin m2. Rakennuksessa on useita kerroksia ja sitä on toteutettu vaiheittain. Harjun päällä on toinen rakennus, jota on käytetty opiskelijoiden asuntolana. Se on heti alueelle tultaessa vasemmalla puolella. Opiston toimintoja varten rakennusten yhteyteen on toteutettu laajat pysäköintialueet. Lounaisrannalle on rakennettu suhteellisen lähelle vesirajaa erillinen pienehkö rantasauna. Alueen rakennustilannetta on tarkemmin selostettu liitteenä olevassa rakennusinventoinnissa. Siilokujan kaavamuutosalue on rakentamaton. Opiston päärakennus rannan puolelta kuvattuna Asuntola

8 Kaavaselostus Sivu 7/15 Rantasauna Liikenne Opiston alueelle ajetaan Opistontie nimistä katua pitkin. Katu käytännössä päättyy Opiston tonttiin. Siilokujan alueelle ajetaan Nesteen huoltoaseman vierestä lähtevältä Pikettivuorentietä pitkin Kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Opiston alueella sijaitsee Haukpohjan kivikautinen asuinpaikka. Asuinpaikka sijaitsee Sipiniemen kaakkoisrannalla, Haukpohjan lahden rannalla. Löydöt hiekkarannan yläpuoliselta terassilta ja kuluneesta törmästä. Kyseessä on yhtenäinen ja laaja pitkään käytössä ollut asuinpaikka. Löydöt keramiikkaa, kvartsia. (Muinaisjäännösrekisteri). Opiston alueen kulttuuriympäristöä on selostettu tarkemmin erillisessä rakennusinventointiraportissa Maanomistus Kaava-alueet ovat yksityisten ja seurakunnan omistuksessa Pohjakartta Kaava laaditaan digitaaliselle asemakaavan pohjakartalle. 3.2 Suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) Alueidenkäyttötavoitteiden tehtävänä on:

9 Kaavaselostus Sivu 8/15 varmistaa valtakunnallisesti merkittävien seikkojen huomioon ottaminen maakuntien ja kuntien kaavoituksessa sekä valtion viranomaisten toiminnassa, auttaa saavuttamaan maankäyttö- ja rakennuslain ja alueidenkäytön suunnittelun tavoitteet, joista tärkeimmät ovat hyvä elinympäristö ja kestävä kehitys, toimia kaavoituksen ennakoivan ja vuorovaikutteisen viranomaistyön välineenä valtakunnallisesti merkittävissä alueidenkäytön kysymyksissä sekä edistää kansainvälisten sopimusten täytäntöönpanoa Suomessa Maakuntakaava Uusimmat alueidenkäyttötavoitteet tulivat voimaan Maakuntakaava on maankäyttö- ja rakennuslain mukainen yleispiirteinen suunnitelma maakunnan alueiden käytöstä. Siinä esitetään maakunnan yhdyskuntarakenteen ja alueidenkäytön perusratkaisut sekä maakunnan tavoiteltu kehitys keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä. Maakuntakaavan tehtävänä on myös välittää valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet kuntakaavoitukseen. (Etelä-Karjalan liitto) kuuluu Etelä-Karjalan liittoon ja siten myös sen alaisuudessa laadittavan maakuntakaavan vaikutuspiiriin. Etelä-Karjalan liiton maakuntavaltuusto on kokouksessaan hyväksynyt Etelä-Karjalan maakuntakaavan. Ympäristöministeriö vahvisti maakuntakaavan Yleiskaava Ote Etelä-Karjalan maakuntakaavasta suunnittelualueelta Suunnittelualueilla on voimassa kunnan laatima osayleiskaava vuodelta Yleiskaavan aluevarauksia ovat opetustoimintaa palvelevien rakennusten alue (YO), erillispientalojen alue (AO) ja muinaismuistoalue.

10 Kaavaselostus Sivu 9/15 Ote yleiskaavasta Asemakaava Alueilla on voimassa vuonna voimaan tullut asemakaava. Asemakaavaote Jaakkiman kampusalue

11 Kaavaselostus Sivu 10/15 Asemakaavaote Pikettivuoren Siilokujan alue Asemakaavan aluevarauksia ovat erillispientalojen alue (AO), lähivirkistysalue (VL) ja opetustoiminnan alue, jossa ympäristö säilytetään (YO/s). 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun tarve ja tavoitteet Asemakaavan laatimistarve on lähtenyt liikkeelle maanomistajien aloitteesta. Kunta on tuonut omat kaavalliset tavoitteet prosessin aikana. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Lähialueen asukkaat ja maanomistajat Lähialueen yrittäjät ja yhdistykset Media Viranomaiset Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja kaavaluonnoksesta on mahdollista antaa mielipiteitä. Ne huomioidaan mahdollisuuksien mukaan suunnittelun edetessä. Osallistumista ja vuorovaikutusta on tarkemmin kuvattu liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Kaavaehdotuksesta voi jättää muistutuksen. Valtuuston hyväksymispäätöksestä voi valittaa Itä-Suomen Hallinto-oikeuteen (KuntaLaki 135 ).

12 Kaavaselostus Sivu 11/ Viranomaisyhteistyö Luonnos- ja ehdotusvaiheen kuulemisen aikana pyydetään kirjalliset viranomaislausunnot. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Mitoitus ja aluevaraukset Kaava-alue muodostaa kaksi rakentamisen korttelialuetta 68 ja 166 sekä lähivirkistys- ja vesialueet. Alueen pinta-ala on noin 9,5 ha. rakennusoikeutta kaavaan on osoitettu k-m2. Kaavamuutosaluetta koskeva yksityiskohtainen mitoitus esitetään ympäristöhallinnon asemakaavan seurantalomakkeella. 5.2 Asemakaava perusteluineen Korttelialueet Erillispientalojen korttelialue (AO) Siilokujan alueelle osoitetaan yksi AO-tontti pinta-alaltaan noin m2. Rakennusoikeutta osoitetaan 400 k-m2. Parhaiten rakentaminen onnistuu ns. rinneratkaisuna. Opetus- ja sosiaalitoiminnan korttelialue, jolle voi sijoittaa myös palveluasumista (YOSA) Otsikon mukaiseen käyttöön varataan yksi pinta-alaltaan noin 5,666 ha:n suuruinen tontti. Rakennustehokkuus on 0,40, joka antaa tontille kokonaisrakennusoikeudeksi k-m2. Voimassa olevaan kaavaan nähden rakennusalaa ei ole yhtään laajennettu rannan suuntaan. Ainoa laajennus on tehty asuntolan koillispuolella, jotta rakennuksen poistumisreitit saadaan toimivammaksi. Rakentaminen voi olla 4 kerroksista. Saunan rakennusalaa on siirretty hieman kauemmaksi rannasta. Mikäli nykyinen sauna puretaan ja uusi rakennetaan, se tulisi hieman kauemmaksi rannasta. Saunan rakennusoikeudeksi on määritelty 120 k-m Muut alueet Lähivirkistysalue (VL) Siilokujan alueella noin 600 m2 rakennettua AO-tonttia muutetaan lähivirkistysalueeksi. Vesialue (W) Opiston niemi on kaavassa ympyröity vesialueella. Voimassa olevassa asemakaavassa on ollut tulkintavirhe vesirajan suhteen. Sen takia tontti on kaavallisesti ulottunut koko rannan matkalla metriä veden puolelle. Virhe korjataan kaavoittamalla vesialue rajautumaan oikeaan rantaviivaan.

13 Kaavaselostus Sivu 12/15 Osalle vesialuetta osoitetaan alueen osa laiturien rakentamista varten Kaavamerkinnät ja määräykset Rakennuspaikkojen on liityttävä alueen yleiseen kunnallistekniseen verkostoon. Hulevesien käsittelyssä ja kunnallistekniikan suunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomiota vesiensuojelulliseen näkökulmaan. Hulevesien johtamisesta on esitettävä tarkemmat suunnitelmat kunnallistekniikan suunnittelun ja rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Rakennusten tulisi olla kortteleittain ulkoasultaan, materiaaliltaan ja väritykseltään yhteneväisiä. Talousrakennusten tulee tyyliltään sopeutua päärakennukseen. Rakennusten alin sallittu tulvasta vaurioituva korkeus on + 77,90 m (N60- järjestelmä). Autopaikkoja tulee varata seuraavasti: 1 autopaikka 100 asuinrakennusten kerrosalaneliömetriä kohti - 1 autopaikka 150 opetus- ja sosiaalitoimen kerrosalaneliömetriä kohti 1 autopaikka 150 palveluasumisen kerrosalaneliömetriä kohti Autopaikkojen mitoitus ja sijoittelu tulee esittää rakennuslupahakemusten yhteydessä 5.3 Kaavan vaikutukset Vaikutusten arvioinnin lähtökohtana on maankäyttö- ja rakennuslain 9 :n velvoite: Kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Vaikutusten arviointi perustuu kaavan lähtötietoihin, kunnan ja viranomaisten sekä toimijoiden vastaavan antamiin tietoihin, kaavoituksen yhteydessä laadittuihin selvityksiin sekä karttatarkasteluihin ja maastokäynteihin. Asemakaavan vaikutuksia on tarkasteltu kaava-alueella sekä sen vaikutusalueella. Kaavoituksen alkaessa tunnistettiin alustavasti kaavaan liittyvät vaikutukset ja mietittiin niiden merkittävyyttä mm. aloitusvaiheen neuvottelussa Vaikutukset yhdyskuntarakenteen eheyteen Kaavan toteutuminen täydentää olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta. Määrällisesti rakennusoikeus pinta-alaan nähden on maltillinen. Alueet sijaitsevat välittömässä Ruokolahden ja Imatran palveluiden läheisyydessä. Esimerkiksi ala- ja yläkoulu ovat niin lähellä, että kunnan ei tarvitse järjestää erillisiä lakisääteisiä koulukyytejä. Kaava tukee verkostojen kehittymismahdollisuuksia. Kaava keskittää toimintoja alueelle ja estää palveluiden hajaantumisen eripuolille kuntaa.

14 Kaavaselostus Sivu 13/ Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja maisemaan Sosiaaliset vaikutukset Taloudelliset vaikutukset Asemakaava-alueella ei ole sellaisia rakennuskulttuuriarvoja, joihin kaavan toteutuminen voisi vaikuttaa. Kaavassa on annettu määräyksiä rantapuuston säilyttämisestä ja käsittelystä, joten puusto tulee tarjoamaan riittävän suojan, eikä kaavalla ole merkittäviä vaikutuksia kulttuuriympäristöön tai maisemaan. Lisääntyvä asutus tukee alueen toimintaa. Uusien asukkaiden ansiosta Ruokolahden kunnan palvelutasoa on kyetty ylläpitämään parempana kuin, mitä kunnan vakituinen väkimäärä edellyttäisi. Opiston alue tulee säilymään myös työpaikka-alueena, joka osaltaan parantaa huomattavasti Ruokolahden kunnan työpaikkaomavaraisuutta. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu asemakaavoituksen osalta toteutuu, koska asemakaava-alueiden toteuttaminen tulee tapahtumaan maanomistajien kustannuksella ja riskillä. Vaikutukset ihmisten terveyteen: Asemakaavamuutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia ihmisten terveyteen. Vaikutukset viihtyvyyteen ja virkistykseen Iso osa Opiston tontista tulee säilymään hyvin puistomaisena. Jonkin verran myös muut kuntalaiset käyttävät aluetta liikkumiseen ja virkistykseen. Vaikutukset turvallisuuteen Sijoitettavien toimintojen luonne on sellainen, että asemakaava ei heikennä yleistä turvallisuutta millään tavoin. Kaavan toteuttaminen on pitkälti maanomistajien asia. Lisärakentaminen luo paineita infraverkostojen tehokkaaseen ylläpitoon ja katujen hyvään kuntoon. Suora taloudellinen vaikutus kaavalla on alueen maanomistajiin, koska alueen rakennusoikeus on määritetty. Vahvistettu rakennusoikeus lisää tilojen vakuusarvoa sekä mahdollistaa myös uudisinvestointien rahoituksen. Uudet asukkaat käyttävät kunnan palveluja ja tuovat siten toimeentuloa ja työtä kuntaan. Lisäostovoima näkyy mm. vähittäis-, tekstiili- ja huoltoasemapalveluiden kaupassa. Opiston merkitys on suuri kunnan koko elinkeinoelämälle, koska se tukee nykyisen palvelutason säilymistä paikkakunnalla. Palveluasuminen tulee työllistämään myös hoivapalveluita sekä kiinteistöhuoltoa. Kunnan kannalta on odotettavissa lisää verotuloja (kiinteistövero ja yhteisövero)

15 Kaavaselostus Sivu 14/ Maisemalliset vaikutukset Rakentaminen muuttaa aina väistämättä maisemaa. Asemakaava aiheuttaa toteutuessaan muutoksen paikalliseen maisemaan. Ympäröivä alue on ennestään rakennettua, siten vaikutukset maiseman erityispiirteisiin luonteeltaan myönteisiksi. Maiseman erityispiirteet on huomioitu. Vaikutukset arvioidaan luonnollisiksi, vaikutusten laajuus arvioidaan keskisuureksi Vaikutukset pintavesiin ja pohjavesiin Kaavamuutoksella ei ole merkittävää vaikutusta pinta- tai pohjavesiin. Kaavamääräykset ohjaavat riittävästi näiden suojelua ja kieltävät sellaisten toimintojen sijoittamisen, joka vaarantaisi pohjaveden laatua. Alueella rakentamista ja muuta maankäyttöä saattavat rajoittaa vesilain sekä ympäristönsuojelulain säännökset. Alueelle ei saa rakentaa öljysäiliötä, rakennusta tai laitosta, joka vaarantaa pohjaveden laatua Vaikutukset muinaismuistoihin ja arvokkaisiin rakennuksiin Epävarmuustekijät Asemakaavamääräyksellä on turvattu tunnetun muinaisjäännösalueen säilyminen. Opiston päärakennuksen säilyttämistä on pyritty turvaamaan seuraavalla kaavamääräyksellä: Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä. Rakennuksen keskeiset alkuperäiset ominaispiirteet tulee säilyttää ja niiden tulee olla korjaustöiden lähtökohtana. Rakennuksen ulkoasun korjaus-, muutostyöt on toteutettava rakennuksen ominaispiirteisiin hyvin soveltuvalla tavalla. Vaikutusten arvioinnin tuloksiin liittyy epävarmuustekijöitä. Vaikka asemakaava määrittelee alueiden käyttötarkoituksen, lopputulos saattaa poiketa suunnitellusta, varsinkin jos toteutusaikataulu pitkittyy tai rakentaminen toteutuu esim. suunniteltua paljon pienemmällä volyymillä Haitallisten vaikutusten lieventäminen Kaavan laadinnan kuluessa on pohdittu arvioitujen haitallisten vaikutusten lievennysmahdollisuuksia. Haitallisia vaikutuksia on pyritty ehkäisemään kaavamääräyksillä esimerkiksi säilytettävän puuston merkinnällä Asemakaavamuutoksen suhde muihin kaavoihin ja valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Asemakaava ei ole ristiriidassa voimassa olevan maakuntakaavan eikä yleiskaavan kanssa. Myös valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden vaatimukset täyttyvät tällä asemakaavalla. Valmisteilla oleva kaava jäsentyy ja toimii hyvin muun ympäröivän asemakaavan kanssa.

16 Kaavaselostus Sivu 15/15 6 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN TOTEUTUS 6.1 Toteuttamisen aikataulu 6.2 Toteuttamisen seuranta Kaavan toteutuminen voi alkaa kaavan saatua lainvoiman, edellyttäen että muut luvat ja suunnitelmat ovat valmiina. valvoo viranomaisen roolissa alueen jatkosuunnittelua ja rakentamista. Antti Hirvikallio RI, YKS 371