INTERAVANTI VUOSIKERTOMUS 2012
INTERAVANTI LYHYESTI Interavanti Oyj on kiinteistösijoitusyhtiö, joka on pääasiallisesti keskittynyt liike-, teollisuus- ja varastotilojen vuokraamiseen, rakentamiseen ja myymiseen. Sijoituskohteet sijaitsevat Suomessa, Puolassa, Unkarissa ja Virossa. Lisäksi konserniin kuuluu lihanjalostustoimintaa harjoittava Yrjö Wigren Oy. Sisältö Page Hallituksen toimintakertomus 3-9 Tuloslaskelma 11 Tase 13 Rahoituslaskelma 14 2
Hallituksen toimintakertomus tilikaudelta 1.1.2012 31.12.2012 Interavanti Oyj on vuonna 1987 perustettu kiinteistösijoitusyhtiö, joka on pääasiallisesti keskittynyt liike-, teollisuus- ja varastotilojen vuokraamiseen, rakentamiseen ja myymiseen. Sijoituskohteet sijaitsevat Suomessa, Puolassa, Unkarissa ja Virossa. Lisäksi konserniin kuuluu lihanjalostustoimintaa harjoittava Yrjö Wigren Oy. Olennaiset tapahtumat tilikaudella Delistautuminen Interavanti Oyj hakeutui pois Helsingin pörssistä. Viimeinen kaupankäyntipäivä Helsingin pörssissä oli 21.12.2012. Osana delistaushanketta Interavanti Oyj teki vapaaehtoisen julkisen ostotarjouksen omista osakkeistaan. Yhtiön hallussa oli 31.12.2012 yht. 171 320 osaketta. Kiinteistöliiketoiminta Tilikaudella tehtiin kiinteistöliiketoiminnan investointeja 2,6 milj. eurolla (1,5). Interavantin tytäryhtiö osti Tampereella sijaitsevan kiinteistön, joka lisäsi Suomessa sijaitseviin sijoituskiinteistöihin 6 627 m2. Muut investoinnit kohdistuivat pääsääntöisesti kotimaan perusparannuksiin. Tilikauden aikana myytiin sijoituskiinteistöjä yhteensä 4 862 m2, n. 4,5 milj. eurolla kiinteistöyhtiön koko osakekanta; Helsinki, 2 446 m2 seitsemän liikehuoneistoa; Helsinki, 489 m2 kolme toimistotilaa; Tampere, 1 927 m2 Vaikutus konsernin tulokseen oli n. 2,0 milj. euroa. Lihanjalostusliiketoiminta Tilikaudella Interavantin tytäryhtiö Yrjö Wigren Oy hankki Wigren Catering Oy:n koko osakekannan. Tilikaudella tehtiin lihanjalostusliiketoiminnan investointeja 0,4 milj. eurolla. K Oy Tampereen Patamäenkatu 2, 6 627 m2 3
Konsernin liikevaihto Konsernin liikevaihto oli 12,1 milj. euroa (9,1). Konsernin liikevaihto sisältää Yrjö Wigren Oy:n liikevaihdon 7,9 milj. euroa (5,1). Konsernin tulos Konsernin tilikauden tulos oli 0,8 milj. euroa (0,6). Sijoitusomaisuus Interavanti Oyj:n omistuksessa on 31.12.2012 sijoituskiinteistöjä yhteensä 65 617 m2 (63 852) jakautuen seuraavasti: m2 vuokrausaste Suomi 22 988 81 % Viro 24 073 97 % Puola 6 486 100 % Unkari 12 070 100 % Sijoituskiinteistöihin sisältyy omassa käytössä olevia tiloja 545 m2 (662). Vuokrattujen tilojen keskimääräinen nettovuokratuotto on 10,3 % (9,6). Rahoitus Konsernin korolliset velat ovat yhteensä 15,9 milj. euroa (17,2), josta alle vuoden kuluttua erääntyvien osuus 1,5 milj. euroa (1,8) sisältyy taseen lyhytaikaisiin velkoihin. Konsernin rahavarat ovat 1,7 milj. euroa (0,4) ja nettovelka 14,3 milj. euroa (16,8). Tilikauden lopussa konsernilla on yhteensä 3,6 milj. euroa (3,4) shekkitililimiittiä, josta käyttämättä on 3,0 (2,5) milj. euroa. Konsernilla oli katsauskauden päättyessä vaihtuvakorkoista lainaa 14,5 milj. euroa (15,2), josta 10,8 milj. euroa (12,7) on suojattu koronvaihtosopimuksella. Tunnusluvut taloudellisesta asemasta ja tuloksesta Konsernin tunnusluvut FAS 2012 FAS 2011 Liikevaihto milj. euroa 12,1 9,1 Liikevoitto milj. euroa 1,2 0,6 % liikevaihdosta 9,9 6,6 Oman pääoman tuotto % 2,5 1,3 Omavaraisuusaste % 55,1 55,7 Selvitys tutkimus- ja kehitystoiminnasta Tilikauden aikana ei ole ollut merkittäviä tutkimus- ja tuotekehitystoimintaa. 4
Henkilöstö Konsernin palveluksessa oli tilikauden aikana keskimäärin 52 (39) henkilöä. Henkilöstömäärä kasvoi tilikauden aikana, kun konsernin lukuihin liitettiin tytäryhtiö Yrjö Wigren Oy:n tytäryhtiö Wigren Catering Oy:n henkilöstö. Tilikaudella muodostui palkka- ja palkkiokuluja yhteensä 1,9 (1,3) milj. euroa. Hallituksen valtuutukset ja omat osakkeet Varsinainen yhtiökokous 7.3.2012 valtuutti hallituksen päättämään enintään 20 000 000 kpl uuden osakkeen antamisesta yhdessä tai useammassa erässä. Uusia osakkeita voidaan antaa osakkeenomistajille heidän osakeomistusten suhteessa tai osakeomistajien etuoikeudesta poiketen suunnatulla annilla. Uusien osakkeiden antamisohjelmaa ei ole käynnistetty. Ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 8.10.2012. Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta yhtiön vapaalla omalla pääomalla osakeyhtiölain 15 luvun 5 :n 2 momentin mukaisesti. Valtuutus koskee enintään 601.818 oman osakkeen hankkimista yhdessä tai useammassa erässä ja on voimassa 31.12.2013 asti. Hallitus valtuutettiin päättämään osakkeiden hankintahinnasta ja hankkimisen muista ehdoista. Osakkeen tarjoushinnaksi tulisi kuitenkin muodostua vähintään 2,50 euroa ja enintään 3,50. Valtuutuksen mukainen omien osakkeiden hankinta voidaan toteuttaa yhtiön tekemällä julkisella ostotarjouksella tai julkisessa kaupankäynnissä sellaisissa pörsseissä, joiden säännöt sallivat yhtiöiden käydä kauppaa omilla osakkeillaan. Valtuutuksen mukaan hallituksella on oikeus hankkia omia osakkeita muussa kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa. Omien osakkeiden hankinta liittyy yhtiön julkiseen ostotarjoukseen omista osakkeistaan, mistä julkaistiin pörssitiedote 17.10.2012. Yhtiön hallitus päätti valtuutuksen perusteella tehdä julkisen ostotarjouksen enintään 601.818 oman osakkeen hankkimiseksi. Yhtiön hallitus hyväksyi ostotarjouksen tarjousasiakirjan ja tarjouksen lopulliset ehdot 17.10.2012 pidetyssä kokouksessa. Ostotarjouksen tarjousaika alkoi 18.10.2012 ja päättyi 9.11.2012. Ostotarjouksen myötä yhtiö osti tilikauden aikana omia osakkeitaan yhteensä 171 320 kpl. Osakkeet Yhtiöllä on yksi osakelaji. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa eikä enimmäismäärää. Kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa ja kaikilla osakkeilla on samanlainen oikeus osinkoon sekä yhtiön varoihin. Osakkeiden lukumäärä 31.12.2012 oli 9 703 206, joista yhtiön hallussa oli 171 320 kpl, joka on 1,8 % kaikkien osakkeiden määrästä. Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä oli 9 531 886 kpl, joka on äänioikeutettujen osakkeiden määrä, 98,2 % kaikkien osakkeiden määrästä. 5
Varasto Estonia Oü, 24 073 m2 6
Lähipiirilainat ja vastuut Tilikauden aikana yhtiö sai lyhytaikaiseksi tarkoitetun lainan lähipiiriin kuuluvilta yhtiöiltä. Lainalla rahoitettiin uuden kiinteistön hankinta. Hallitus, johto ja tilintarkastaja Interavanti Oyj:n hallitukseen on tilikaudella kuulunut 4 jäsentä: Lasse Jokinen, Pekka Saarenpää, Jorma Lindström sekä Veikko M Vuorinen, joka on myös toiminut yhtiön toimitusjohtajana. Tilintarkastajaksi valittiin edelleen KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana toimii Samuli Perälä, KHT. Tulevaisuuden näkymät Kiinteistöliiketoiminnan vuokrausaste on hyvä ja on syytä olettaa, että näin on jatkossakin. Sen sijaan toimialan käyttökulut ovat kasvaneet inflaatiota nopeammin, mikä vaikuttaa negatiivisesti kiinteistöjen tuottotasoon. Toiminnan riskit Delistauksen myötä yhtiön vuosittaisten kustannusten odotetaan pienenevän, ja yhtiön johdolla on suhteessa aikaisempaan tilanteeseen paremmat mahdollisuudet keskittyä liiketoiminnan kehittämiseen, jolloin liiketoiminnan uskotaan tehostuvan entisestään. Lihanjalostustoiminnan arvioitua enemmän kohonneiden kustannusten, joita ei ole täysimääräisesti pystytty viemään myyntihintoihin ja liiketoiminnan uudelleenjärjestelyjen pitkittymisen seurauksena lihanjalostustoiminnan tuloksen odotetaan olevan tappiollinen. Puolassa vuokrasopimus päättyy syyskuun lopussa 2013. Tilojen vuokrausmarkkinointi on aloitettu paikallisen asiantuntijan avustuksella. Yhtiö jatkaa Puolassa omistamansa maa-alueen II vaiheen rakentamisen suunnittelua. Yhtiö etsii edelleen kiinteistösijoituskohteita sekä osakkuuksia kasvuyrityksistä. Kiinteistöliiketoiminnan riskit Interavantin kiinteistöliiketoiminnan merkittävimmät riskit ovat lähinnä asiakasja rahoituskeskeisiä. Loppuvuonna 2008 alkanut maailmanlaajuinen lama ja taloudellinen epävarmuus ovat heijastuneet myös Interavanti Oyj:n toimintaan siten, että yleisen taloudellisen tilanteen heikentyminen ja pitkittyminen on vaikuttanut epäsuotuisasti yhtiön asiakkaisiin ja sitä kautta se voi vaikuttaa myös Interavanti Oyj:n liiketoimintaan. Edellä mainittu kehitys ja epävarmuus ovat jatkuneet katsausajankohtaan asti ja jatkunevat edelleen. Yhtiön ulkomailla sijaitsevat kohteet on vuokrattu pitkäaikaisilla sopimuksilla vakavaraisille vuokralaisille. Interavantin vuokrasopimukset Puolassa ja Unkarissa ovat euromääräisiä. Yhtiö haluaa edelleen pitää maksuvalmiuden ja omavaraisuusasteen hyvänä ja välttää kohtuuttomia riskejä. 7
Warasto Hungary Kft. 12 070 m2 8
Lihanjalostusliiketoiminnan riskit Lihanjalostusliiketoiminnan kannattavuuteen voivat vaikuttaa liharaaka-aineen markkinahinnan muutokset sekä muutokset suomalaisen liharaaka-aineen tuotantomäärissä ja saatavuudessa. Myös muutokset lihan kulutustottumuksissa voivat vaikuttaa lihanjalostustoiminnan kannattavuuteen ja liiketoiminnan laajuuteen. Yrjö Wigren Oy pyrkii suojautumaan epäsuotuisien tuotantokustannusten hintakehityksen vaikutukselta tarvittaessa tuotannollisin sopeutuksin ja pyrkii ennakoimaan muutokset lopputuotteiden hinnoittelussa. Elintarvikkeiden valmistukseen liittyy aina raaka-aineiden, valmisteiden ja tuotantoprosessin laatuun ja turvallisuuteen liittyvät riskit. Yrjö Wigren Oy:llä on käytössään menetelmät tuotantoprosessien turvallisuuden varmistamiseksi. Omavalvonnalla varmistetaan tuotannon laatu. Suomalainen elintarvikealan vähittäiskauppa on hyvin keskittynyttä. Riippuvuus yksittäisistä asiakkuuksista voi tällöin muodostua suuremmaksi. Wigren tunnetaan lähes satavuotiaasta perinteestään ja korkealaatuisista tuotteistaan, mikä antaa vahvan pohjan yhtiön tulevaisuuden kehittämiselle. Yrjö Wigren Oy:n arvostettu tuotemerkki vahvistaa yhtiön asemaa elintarvikkeiden tuotantoketjussa. Tilinpäätöshetken jälkeiset tapahtumat Tilinpäätöshetken jälkeen ei ole ollut merkittäviä tapahtumia. Hallituksen ehdotus emoyhtiön varojen käyttämisestä Emoyhtiön tilikauden tulos osoittaa voittoa 2 655 680,49 euroa. Hallitus ehdottaa varsinaiselle yhtiökokoukselle, että tilikauden voitosta jaetaan osinkona osakkaille 0,12 euroa/ osake yhteensä 1 143 826,32 euroa ja että loput tilikauden voitosta, 1 511 854,17 euroa, kirjataan edellisten tilikausien voittovarojen tilille. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Ehdotettu varojenjako ei vaaranna hallituksen näkemyksen mukaan yhtiön maksukykyä. 9
Varasto Poland Sp. z o.o., 6 486 m2 10
Tuloslaskelma Konserni Emoyhtiö Euroa Liite 1.1. 31.12.2012 1.1. 31.12.2011 1.1. 31.12.2012 1.1. 31.12.2011 LIIKEVAIHTO 1 12 069 962,11 9 140 508,19 1 584 683,56 1 486 261,41 Valmiden ja keskeneräisten tuotteiden varastojen lisäys (+) tai vähennys (-) 48 075,07 65 393,62 0,00 0,00 Liiketoiminnan muut tuotot 2 2 099 346,55 475 933,25 1 764 181,24 485 530,40 Materiaalit ja palvelut ( ) 3-4 529 074,86-2 567 670,21 0,00 0,00 Henkilöstökulut ( ) 4-2 374 981,93-1 551 207,78-235 002,99-242 195,49 Poistot ja arvonalentumiset ( ) 5-1 965 043,37-1 473 027,45-211 804,69-370 287,66 Liiketoiminnan muut kulut ( ) 6-4 148 534,95-3 486 371,75-1 669 108,39-1 659 976,18 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 1 199 748,62 603 557,87 1 232 948,73-300 667,52 Rahoitustuotot ja -kulut (+/ ) 7-446 777,93-367 988,92 1 422 731,76-97 504,34 VOITTO (TAPPIO) ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ, TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 752 970,69 235 568,95 2 655 680,49-398 171,86 Tuloverot 8-159 952,62 100 132,44 0,00 0,00 Vähemmistöosuudet 178 936,82 238 388,12 0,00 0,00 TILIKAUDEN TULOS 771 954,89 574 089,51 2 655 680,49-398 171,86 11
Varasto Estonia Oü, 24 073 m2 12
Tase Konserni Emoyhtiö Euroa Liite 31.12.2012 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2011 Vastaavaa PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet 9 1 708 724,72 2 091 070,43 127 933,41 186 459,93 Aineelliset hyödykkeet 10 32 146 669,26 32 296 853,93 30 122,30 37 330,17 Sijoitukset 11 Osuudet saman konsernin yrityksissä 0,00 0,00 21 959 899,87 23 536 181,85 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 222 085,88 329 454,92 312 085,80 439 454,80 Muut osakkeet ja osuudet 2 726 400,38 3 934 285,09 2 503 144,92 3 707 778,50 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 36 803 880,24 38 651 664,37 24 933 186,30 27 907 205,25 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus 12 472 441,22 358 977,93 0,00 0,00 Pitkäaikaiset saamiset 13 806 705,27 1 401 762,36 11 359 984,07 10 083 985,99 Lyhytaikaiset saamiset 14 2 587 169,65 4 222 168,55 1 905 256,88 3 541 594,71 Rahat ja pankkisaamiset 1 724 696,48 419 818,22 1 358 509,03 120 730,05 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 5 591 012,62 6 402 727,06 14 623 749,98 13 746 310,75 Vastaavaa yhteensä 42 394 892,86 45 054 391,43 39 556 936,28 41 653 516,00 Vastattavaa 31.12.2012 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2011 OMA PÄÄOMA Osakepääoma 13 584 488,40 13 584 488,40 13 584 488,40 13 584 488,40 Ylikurssirahasto 5 787 442,12 5 787 442,12 5 787 442,12 5 787 442,12 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1 258 122,34 4 145 315,56 1 258 122,34 4 145 315,56 Edellisten tilikausien voitto 1 867 268,18 895 006,81 0,00 0,00 Tilikauden tulos 771 954,89 574 089,51 2 655 680,49-398 171,86 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 15 23 269 275,93 24 986 342,40 23 285 733,35 23 119 074,22 VÄHEMMISTÖOSUUS 38 413,45 49 796,75 0,00 0,00 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma 16 14 567 419,01 16 135 339,72 13 588 598,15 15 920 356,36 Lyhytaikainen vieras pääoma 17 4 519 784,47 3 882 912,56 2 682 604,78 2 614 085,42 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 19 087 203,48 20 018 252,28 16 271 202,93 18 534 441,78 Vastattavaa yhteensä 42 394 892,86 45 054 391,43 39 556 936,28 41 653 516,00 13
Rahoituslaskelma Konserni Emoyhtiö 1 000 euroa 1.1. 31.12.2012 1.1. 31.12.2011 1.1. 31.12.2012 1.1. 31.12.2011 Liiketoiminnan rahavirta: Liiketulos 1 200 604 1 233-301 Oikaisut: Poistot ja arvonalentumiset 1 965 1 473 211 370 Muut oikaisut -2 084 0-1 746 0 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 1 081 2 077-302 70 Käyttöpääoman muutos: 0 0 0 0 Lyhytaikaisten korottomien liikesaamisten lisäys/vähennys 11-1 012 45 186 Vaihto-omaisuuden lisäys/vähennys -84-131 0 0 Lyhytaikaisten korottomien velkojen lisäys/vähennys 165 981 204 119 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 1 173 1 915-53 375 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -627-784 -649-743 Saadut osingot liiketoiminnasta 108 121 108 121 Saadut korot liiketoiminnasta 3 348 163 442 Maksetut välittömät verot ( ) -55 0 0 0 Liiketoiminnan rahavirta (A) 602 1 600-431 194 Investointien rahavirta: Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin ( ) -841-1 384-8 -176 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot 70 15 7 18 Ostetut tytäryhtiöosakkeet 0-15 Myydyt tytäryhtiöosakkeet 4 964 4 964 Luovutustulot muista sijoituksista 1 674 0 1 672 0 Myönnetyt lainat ( ) 0 0-1 643-1 480 Investoinnit tytäryhtiöihin ( ) -2 159 0 0-132 Liiketoimintakauppa 0-2 128 0 0 Lainasaamisten takaisinmaksut 0 411 0 815 Saadut osingot ja pääoman palautukset 0 0 1 543 950 Investointien rahavirta (B) 3 708-3 086 6 520-5 Rahoituksen rahavirta: Vähemmistöomistajien sijoitukset yhtiöön 0 70 0 0 Omien osakkeiden hankkiminen ( ) -548 0-548 0 Pitkäaikaisten lainojen nostot 2 245 2 532 0 861 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut ( ) -2 759-947 -2 362-947 Maksetut osingot ja muu varojenjako ( ) -1 943-485 -1 941-485 Rahoituksen rahavirta (C) -3 005 1 169-4 851-571 Rahavarojen muutos (A + B + C) 1 305-317 1 238-382 Rahavarat tilikauden alussa 420 737 121 503 Rahavarat tilikauden lopussa 1 725 420 1 359 121 14
15
INTERAVANTI OYJ Mannerheimintie 118, 9. krs 00270 HELSINKI FINLAND www.interavanti.fi +358 9 477 7220 Y 0680026-0 16