JYVÄSKYLÄN VUOKRA-ASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS

2013 JYVÄSKYLÄN VUOKRA-ASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS

Sisältö Toimitusjohtajan katsaus...3 Konsernirakenne...5 Hallinto...5 Yhtiön muu johto...6 Riskienhallinta...6 Talous...7 Palvelutoiminta...9 Vuokraustoiminta...11 Kulutukset...11 Rakennuttaminen ja ylläpito...11 Tuloslaskelma...13 Tase...15 Rahoituslaskelma...17 Konsernin tuloslaskelma...18 Konsernin tase...20 Konsernin rahoituslaskelma...22 Allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkintä...23

3 Toimitusjohtajan katsaus Vuoden alussa otettiin käyttöön uusi organisaatiomalli, jossa erityisesti isännöinnin ja asiakaspalvelun toimintatapoja muutettiin. Isännöinnissä siirryttiin maantieteellisiin vastuualueisiin perustuvasta yleisisännöintimallista työtehtäviin ja osaamisalueisiin perustuviin toiminnallisiin kokonaisuuksiin. Samalla yhdistettiin isännöinti- ja palvelutoiminnot uudenlaisiksi monialaisiksi asiantuntijaryhmiksi: muuttojen hallinta ja asuntojen markkinointi, haku- ja asukaspalvelut sekä korjaus ja ylläpito. Näistä toiminnoista korjaus ja ylläpito yhdistettiin rakennuttamisen kanssa omaksi linjakseen, joka eriytettiin asiakaspalvelusta. Kevään ja kesän aikana otettiin käyttöön Tampuuri-järjestelmän budjetoinnin osio, jolla tehtiin suunnitelman mukaisesti vuoden 2014 budjetti. Vuoden aikana myytiin kolme vapautettua kiinteistöä (Pupuhuhdantie 20, 55 asuntoa, Muurainkuja 4, 26 asuntoa ja Korpiahontie 13, 6 asuntoa). Lisäksi vuoden aikana myytiin kaksitoista yksittäistä huoneistoa asunto-osakeyhtiöistä. Kesällä käynnistettiin yhteensä 94 asunnon rakentaminen (Palokunnanmäki E ja F-talot sekä Tanhukaari 2). Syksyllä käynnistettiin Palokunnanmäen A-rakennuksen uudishankkeen suunnittelu sekä yhteistyössä Soten ja Tilapalvelun kanssa erityisryhmille tarkoitettujen hankkeiden alustava suunnittelu. Lokakuussa jätettiin Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARA:lle neljän Sotehankkeen investointiavustus- ja korkotukilainahakemukset. Joulukuussa saatiin valmiiksi strategioiden päivitys vuosille 2014-2017. Konsernissa ei ole ollut mainittavaa tutkimus- ja kehitystoimintaa tilikauden aikana. Vuosi 2013 sujui yhtiön toiminnan kannalta lähes tavoitteiden mukaisesti. Toiminnallisena päätavoitteena ollut isännöinnin ja asiakaspalvelun organisaatiomuutoksen toteuttaminen onnistui hyvin, sillä vuoden lopussa tehdyn asukastyytyväisyystutkimuksen tulokset olivat selvästi aikaisempia vuosia paremmat. Käyttöastetavoitetta ei saavutettu ja käyttöaste laski rakenteellisen tyhjäkäytön takia ennätyksellisen alhaiseksi. Sen sijaan asuntojen vaihtuvuus oli ennätyksellisen pieni ja omana työnä tehty perintä pienensi saatavien määrää edellisvuosista. Myös muilta osin toiminnalliset ja taloudelliset tavoitteet toteutuivat hyvin. Jyväskylän kaupunginvaltuuston asettamat tavoitteet ovat myös toteutuneet hyvin: JVA:n toiminta on ollut taloudellisesti kannattavaa ja yhtiö teki sekä rakennuksista että kalustosta maksimipoistot. JVA on huolehtinut omaisuuden arvon säilymisestä riittävällä kunnossapito- ja peruskorjaustoiminnalla ilman kaupungin lisäpanostusta siten, että vuokrataso on pysynyt kohtuullisena ja myös alhaisena kilpailijoihin nähden. JVA on toiminut yhteistyössä kaupungin sosiaalitoimen kanssa palveluasumisen suunnittelussa ja toteutuksessa. Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARA:lle jätettiin neljän Sotehankkeen investointiavustus- ja korkotukilainahakemukset.

4 JVA:n tytäryhtiön Kiinteistö Oy Keski-Suomen Veteraanikodin sulautuminen JVA:han rekisteröitiin 31.12.2013. JVA:lla oli hoidettavanaan vuoden lopussa yhteensä 7 338 pääasiassa arava- ja korkotukilainoitettua vuokra-asuntoa, joista yhtiö omistaa 7 212 asuntoa ja 126 asuntoa omistaa Jyväskylän kaupunki. Asuinneliöitä yhtiön omistamassa asuntokannassa yhteensä 400 459 m 2 ja kaupungin asuntokannassa 7 878 m 2 eli yhteensä 408 337 m 2. JVA:n konsernin vuoden 2014 toiminnan volyymin on arvioitu hieman pienenevän edellisvuodesta ja liikevaihdon arvioidaan pysyvän edellisvuoden tasolla. Kiitän kaikki asukkaitamme rakentavasta ja miellyttävästä yhteistyöstä. Kiitokset myös hallituksen jäsenille sekä ammattitaitoiselle henkilökunnallemme kuluneesta työntäyteisestä vuodesta. Timo Hyttinen toimitusjohtaja

5 Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:n konsernirakenne Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy on Jyväskylän kaupungin kokonaan omistama yhtiö. JVA:n konsernirakenteeseen kuuluu viisi tytäryhtiötä, Asunto Oy Jyväskylän mlk:n Jokileinikki 100 %, As Oy Jyväskylän Alasintie 3, As Oy Jyväskylän Mutkaperä 16-18 ja As Oy Jyväskylän Noukanniementie 4 sekä Asunto Oy Tuulenkylä 51,52 %:a. Hallinto JVA:n vuoden 2013 varsinainen kevätyhtiökokous pidettiin 7.5.2013 ja ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 20.3.2013. Varsinaista syysyhtiökokousta ei pidetty, koska yhtiöjärjestys muutettiin yhden yhtiökokouksen malliksi. Yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä on huolehtinut hallitus. Hallitukseen kuuluu yksitoista varsinaista jäsentä; 1.1.-20.3.2013 Osmo Kääriäinen, pj. Paavo Pitkänen, vpj. Antero Raninen Hilkka Illman Eeva-Kaisa Rouhiainen Nico Holmberg Riitta Gerlach Ritva Nuutinen Arvo Willgren Veikko Salonen Sari Koskinen 20.3.-31.12.2013 Osmo Kääriäinen, pj. Eeva-Kaisa Rouhiainen, vpj. Antero Raninen Tuulikki Väliniemi Markku Ikkala Petri Vähäkangas Irja Berglund Ritva Nuutinen Arvo Willgren Veikko Salonen Paula Rastas Hallituksen kokouksissa esittelijänä ja sihteerinä ovat toimineet toimitusjohtaja Timo Hyttinen ja talous- ja hallintopäällikkö Arja Myöhänen. Yhtiön tilintarkastajayhteisönä on toiminut BDO Oy:n vastuunalainen tilintarkastaja KHT, JHTT Ulla- Maija Tuomela. Kaupungin nimeämänä controllerina on toiminut talousjohtaja Ari Hirvensalo.

6 JVA:n hallitus 2013. Ylärivissä vasemmalta Ritva Nuutinen, Markku Ikkala, Arvo Willgren, Osmo Kääriäinen (puheenjohtaja), Antero Raninen ja Tuulikki Väliniemi. Istumassa vasemmalta Eeva-Kaisa Rouhiainen (varapuheenjohtaja), Irja Berglund, Petri Vähäkangas sekä Paula Rastas. Kuvasta puuttuu Veikko Salonen. Yhtiön muu johto Yhtiössä toimii johtoryhmä, johtoryhmällä ei ole lakiin perustuvaa toimivaltaa, vaan sen pääasiallinen tehtävänä on avustaa toimitusjohtajaa päätöksenvalmistelussa ja päätöksenteossa. Johtoryhmän päätökseksi tulee toimitusjohtajan mielipide. Johtoryhmä koostuu toimitusjohtajasta, joka toimii myös puheenjohtajana, projektipäälliköstä, projekti-insinööri, kiinteistönpitopäälliköstä, asiakaspalvelupäälliköstä ja talous- ja hallintopäälliköstä. Kukin johtoryhmän jäsen tuo omalta sektorilta asioita johtoryhmään käsiteltäväksi ja päätöksentekoa varten. Riskienhallinta Toimintamme kannalta suurimmat tunnistetut riskit ovat lainojen korkoriski ja asuntojen vajaakäyttöriski. Säännöllisesti seurattavan lainasalkun korkoriskitaso on alhainen ja suojausaste korkea toimialan luonteen ja omistajan ohjeistuksen mukaisesti. Yhtiöllä on lisäksi hallituksen hyväksymä korkosuojauspolitiikka. Asuntojen vajaakäyttöriski on hieman noussut, mutta siihen on reagoitu yhtiön päivitetyn strategian mukaisesti luopumalla huonon käyttöasteen asunnoista sekä rakennuttamalla uutta kysyntää vastaavaa asuntokantaa.

7 Talous Tuloslaskelma Vuosi 2013 käynnistyi positiivisin odotuksin vaikkakin yleisesti ottaen talouden näkymät olivat ja ovat edelleen hyvin epävarmat. Yhtiön talous on kuitenkin pysynyt vakaana, tasapainoisena ja maksuvalmius on ollut hyvällä tasolla. Osaltaan vakaaseen talouteen vaikuttaa pitkään alhaisena pysynyt korkotaso. Haasteellisessa taloustilanteessa ja kiristyvässä kilpailussa pyrimme toimintamallejamme kehittämällä ja prosesseja tehostamalla parantamaan tuottavuutta ja tehokkuutta. Toimintavuoden liikevaihto oli 47,8 milj euroa. Yhtiö tekee tilinpäätöksessään JVA:n hallituksen hyväksymän poistosuunnitelman mukaisen 4 %:n maksimipoiston asuinrakennuksista. Poistoja budjetoitiin 9,1 milj. euroa ja ne toteutuivat 8,9 milj. euron suuruisena. Muihin pitkävaikutteisiin menoihin kirjattiin 20 %:n poistot eli yhteensä 93 000 euroa. Kalustoon kirjattiin 25 %:n poistot eli yhteensä 212 000 euroa. Aineettomiin oikeuksiin kirjattiin poistoja yhteensä 126 000 euroa. Rakennusten poistoja kirjattiin yhteensä 8,5 milj. euroa. Luottotappiot ja perintä: Luottotappioita kirjattiin kuluvana vuonna yhteensä 238 000 euroa. Luottotappiot olivat 0,49 % liikevaihdosta. Perintätoimet hoiti perintätoimisto Intrum Justitia vuoden 2013 tammikuuhun asti, jonka jälkeen perintätoimet siirtyivät omaksi toiminnaksi. Jälkiperintä hoidetaan edelleen perintätoimisto Intrum Justitian toimesta. Alla olevassa taulukossa on esitetty vuokrasaatavien osuus liikevaihdosta ja luottotappioiden osuus liikevaihdosta prosentteina vuosilta 2011-2013. 1,80 1,60 1,69 Vuokrasaatavien osuus liikevaihdosta prosentteina Luottotappioiden osuus liikevaihosta prosentteina 1,62 1,51 Vuokrasaamiset liikevaihdosta Luottotappiot liikevaihdosta 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,57 0,46 0,49 0,40 0,20 0,00 2011 2012 2013

8 Liikevoitto on 14,4 milj. euroa eli 30,29 % liikevaihdosta. Korko- ja muut rahoituskulut: Korko- ja muita rahoituskuluja budjetoitiin yhteensä 6,8 milj. euroa ja toteutui 5,1 milj. euroa. Vuokrasaatavat ja vakuudet: Vuokrasaatavia vuoden lopussa oli 722 000 euroa. Positiivista on se, että saatavat ovat edelleen pienentyneet edelliseen vuoteen verrattuna 5,6 %:lla. Vuokrasaatavien määrä oli 1,51 % liikevaihdosta. Lainat: Vuoden alussa lainamäärä rahoituslaitoksilta ja konserniyhtiöltä oli 220,7 milj. euroa ja vuoden lopussa lainamäärä oli yhteensä 214,3 milj. euroa. Uutta lainaa nostettiin yhteensä 5,6 milj. euroa. Palokunnankatu 1 osuus on 4,7 milj. euroa ja Tanhukaari 1:n osuus on 0,9 milj. euroa. Pääoma 31.12.2013 Keskikorko 31.12.2013 Osuus koko lainakannasta Valtiokonttori 93 618 2,87 % 43,69 % Kuntarahoitus Oyj 78 822 1,80 % 36,78 % Pankit 41 808 1,60 % 19,51 % Vakuutusyhtiö 33 5,00 % 0,02 % Yhteensä 214 281 2,23 % 100,00 % Yhtiön lainarakenne 31.12.2013 rahalaitoksittain (1 000 e) Yhtiön osakkeet Yhtiöllä on yksi osakelaji; Yhtiön osakepääoma jakaantuu 1 000 osakkeeseen. Ehdotus tuloksen käytöstä Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta.

9 Palvelutoiminta Kysyntätilanne Asuntojen kysyntä painottui edelleen vahvasti Keskustaan ja Kuokkalaan, jotka ovat ylivoimaisesti halutuimmat alueet. Hakijoita vahvasti kiinnostavia alueita ovat myös Kortepohja, Halssila ja Lohikoski. Keskeinen sijainti lähellä palveluita ja oppilaitoksia kiinnostaa hakijoita, koska he ovat suurelta osin nuoria ja useat myös opiskelijoita. Asukastoiminta Asukastoiminta oli talojen välillä totuttuun tapaan vaihtelevaa. Asukaskokouksia ja asukastoimikunnan kokouksia pidettiin vuoden 2013 aikana yhteensä 498 kpl. Asukas- ja asukastoimikuntien kokouksia oli taloissa 2,54 kpl/talo ja 3,95 kpl/toimikunta. Muita tapahtumia sekä muuta vapaamuotoista toimintaa oli kokousten lisäksi taloissa yhteensä 397 kirjattua tapahtumaa. Toimikuntia oli 126 kohteessa, yhteinen toimikunta jonkun muun yksikön kanssa oli 10 kohteessa ja yhteyshenkilö oli 25 kohteessa. Vuokranmääritysyksiköitä oli yhteensä 200. Hakemusmäärien kehitys Vuonna 2013 asuntohakemuksia oli käsittelyssä 7 326 kpl. Laskua edellisvuoteen oli 324 hakemuksen verran. Pienten asuntojen kysyntä jatkoi suhteellista kasvuaan ja nousi vuositasolla tarkasteltuna 61,39 % kaikista hakemuksista. Vuoden lopussa aktiivisia hakemuksia oli 2167 kpl, mikä jäi 59 hakemusta alle vastaavan ajankohdan vuonna 2012. Poikkileikkaustarkastelu 31.12.2013 aktiivisten hakemusten jakautumisesta: Ruokakunnan koko Hakemuksia kpl muutos v. 2012 v. 2013 1 henkilö 1401 1403 +2 2 henkilöä 499 456-43 3 henkilöä 183 146-37 4 henkilöä tai enemmän 143 162 +19 yhteensä 2226 2167-59 Asuntohakemukset 2500 2276 2167 2000 1500 1410 1403 Vuosi 2011 1000 Vuosi 2012 Vuosi 2013 500 495 456 162 165 146 206 0 1 hlöä 2 hlöä 3 hlöä 4 hlöä yhtee

1965 1757 1494 968 844 692 348 459 416 346 409 387 108 129 110 10 Asukasvalinnat Asukasvalinnat asuntokoon mukaan 2500 2000 1500 Vuosi 2011 Vuosi 2012 Vuosi 2013 1000 500 0 1h+kk/k 2h+k 3h+k 4h+k tai Yhteen Asukasvalintoja tehtiin vuonna 2013 1 494 kpl, mikä jäi 471 kpl alle edellisvuoden. Asukasvalinnat jakautuivat huoneistotyypin mukaan seuraavasti: Asunnon koko v. 2012 v. 2013 muutos 1h+kk/k 409 346-63 2h+kk/k 968 692-276 3h+k 459 348-111 4h+k tai suurempi 129 108-21 yhteensä 1965 kpl 1494 kpl -471 Käyttöasteeksi muodostui 93,9 %. Käyttöasteen laskua selittää laskennassa aiemmin virheellisesti mukana ollut tyhjäkäyntilisän osuus, joka vääristi vuokratuottokertymää ylöspäin. Vuonna 2013 vaihtuvuudeksi muodostui 22,6 %.

11 Vuokraustoiminta Vuokranmääritys perustuu kiinteistön elinkaaren sidottuun omakustannusperiaatteeseen. Vuokrassa peritään kiinteistön hoito- ja pääomakulut sekä varaudutaan pitkän tähtäimen suunnitelmallisiin korjauksiin. Pääomakulut ovat lainojen lyhennyksistä ja koroista sekä kiinteistöverosta ja tontinvuokrasta aiheutuvia kuluja. JVA:n asuntokannassa pääomakulut on tasattu arava- ja korkotukikohteissa. Vuoden 2013 keskivuokra oli 10,34 e / m 2 / kk. Kulutukset 2011 2012 2013 Tilavuus 1 584 603 m 3 1 522 448 m 3 1 517 744 m 3 Huoneistoala 387 008 m 2 387 008 m 2 372 830 m 2 LÄMPÖ VESI SÄHKÖ VUOSI MWh KWh/m 3 m 3 l / rm 3 MWh KWh/m 3 2011 78 226 49,37 689 010 435 8 860 5,59 2012 80 834 53,09 664 970 437 8 135 5,34 2013 73 469 48,41 638 184 420 8 190 5,40 Tilasto ei sisällä pientaloja, sähkölämmityskohteita, palvelutaloja, kaupungilta välivuokrattuja kohteita, JVA:n tytäryhtiöitä eikä As Oy:tä. Rakennuttaminen ja ylläpito Uudisrakentaminen: Maaliskuussa käynnistettiin Palokunnanmäen Autoparkin rakennustyöt. Autoparkin rakennuttajina toimivat Lemminkäinen Talo Oy, NCC Rakennus Oy ja JVA. Kohteen urakoinnista vastaa Lemminkäinen Talo Oy. Kohteen kustannukset ovat 7,2 milj. euroa ja autohalli valmistuu talvella 2014. Urakkasumma jakautuu eri toimijoille tontin rakennusoikeuksien suhteessa. Toukokuussa käynnistettiin Palokunnankatu 1 talojen E ja F rakennustyöt. Kohteen kustannukset ovat 9,7 milj. euroa eli 2 893 euroa/asm 2. Kohteessa on yhteensä 74 asuntoa ja huoneistoala 3 359,5 asm 2 ja kohde valmistuu 30.6.2014. Kohde rahoitetaan korkotukilainalla ja 20 %:n omarahoitusosuudella. Heinäkuussa käynnistettiin Tanhukaari 1 rakennustyöt. Kohteen kustannukset ovat 2,8 milj. euroa eli 2 976 euroa/asm 2. Kohteessa on 20 asuntoa ja huoneistoala 952,0 asm 2 ja talo valmistuu 31.7.2014. Syyskuussa käynnistettiin Palokunnanmäen tontilla talo A:n suunnittelu. Kohteeseen tulee 59 asuntoa, huoneistoala on 2 650 asm 2. Kohteen alustavat kustannukset on 8,3 milj. euroa. Kohde kilpailutetaan keväällä 2014 ja talon alustava valmistuminen on kesä 2015.

12 Peruskorjauskohteet: Kypärätie 12, 14 ja 16 peruskorjaustyö toteutettiin vuoden 2013 aikana. Työ toteutettiin taloittain ja rakennusaika oli 4 kk / talo. Kohteen kustannukset on noin 800 000 euroa. Kypärätie 18, 20 ja 22 peruskorjauksen suunnittelu käynnistettiin syksyllä ja kohde kilpailutettiin marraskuussa. Työt aloitettiin 7.1.2014 ja viimeinen talo valmistuu 31.12.2014 mennessä. Muutoin toteutus kuten jo valmistuneissa taloissa. Soten hankkeet: Syksyn aikana käynnistettiin yhteistyössä Soten ja Tilapalvelun kanssa eritysryhmille tarkoitettujen hankkeiden alustava suunnittelu. Lokakuussa jätettiin kaupungin asuntotoimelle ja edelleen Aralle hankkeiden investointiavustus- ja korkotukilainahakemukset. Ehdolliset päätökset hakemuksille saadaan keväällä 2014 jonka jälkeen ratkeaa hankkeiden jatkotoimet. Ylläpitävä kunnossapito: Vuoden 2013 kohteiden työt valmistuivat pääosin suunnitelmien mukaisesti.

13 Tuloslaskelma 31.12.2013 01.01.2013 31.12.2013 01.01.2012 31.12.2012 LIIKEVAIHTO Vuokrat 47094969,57 46812259,70 Käyttökorvaukset 688 831,97 605 735,39 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ 47 783 801,54 47 417 995,09 Muut kiinteistön tuotot 2 524 314,58 3 992 608,70 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot -1221890,92-1242704,41 Henkilösivukulut -276 432,54-286 227,49 Henkilöstökulut yhteensä -1 498 323,46-1 528 931,90 Poistot ja arvonalentumiset Poistot Poistot aineettomista oikeuksista -126305,00-114516,60 Rakennuksista ja rakennelmista -8 505 142,07-8 962 093,41 Koneista ja kalustosta -212 367,53-277 725,15 Muista pitkävaikutteisista menoista -93 406,02-116 716,59 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä -8 937 220,62-9 471 051,75 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto -1212830,32-1130720,02 Käyttö ja huolto -3 837 212,60-3 585 335,62 Ulkoalueiden hoito -551 328,90-552 787,51 Siivous -143 349,09-140 761,71 Lämmitys -5 741 669,11-6 077 946,07 Vesi ja jätevesi -3 428 208,32-3 381 823,83 Sähkö ja kaasu -1 113 892,60-1 078 527,39 Jätehuolto -870 212,27-856 102,17 Vahinkovakuutukset -305 434,96-270 333,56 Vuokrat -2 458 357,95-2 492 100,98 Kiinteistövero -929 263,28-974 181,31 Korjaukset -3 959 688,68-3 864 137,90 Muut hoitokulut -381 550,36-507 158,98 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä -24 932 998,44-24 911 917,05 Luottotappiot -237 712,84-219 328,83 Myyntitappiot -16 720,11-223 747,75 jatkuu

14 Tuloslaskelma (jatkoa) Muut kiinteistön kulut Muut henkilöstökulut -85695,71-73724,19 Kustannusten korvaukset -40 458,08-49 111,64 Arvonlisäverot -112 602,56-189 247,73 Muut kiinteistön kulut yhteensä -255 476,46-535 831,31 Muut kulut yhteensä -25 426 187,74-25 667 077,19 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 14 446 384,30 14 743 542,95 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot osuuksista saman konsernin yrityksissä Tuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksista Osinkotuotot 0,00 1432,60 Muut korko- ja rahoitustuotot 315443,92 325710,53 Korkokulut ja muut rahoituskulut -5183480,49-7576282,54 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -4868036,57-7249139,41 Muut satunnaiset tuotot Muut satunnaiset tuotot 0,00 0,00 Muut satunnaiset kulut 0,00 0,00 Muut satunnaiset tuotot yhteensä 0,00 0,00 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 9578347,73 7494403,54 Tilinpäätössiirrot Vapaaehtoisten varausten muutos -9578347,73-7494403,54 Muut välittömät verot TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) -0,00 0,00

15 Tase/Vastaavaa PYSYVÄT VASTAAVAT 31.12.2013 31.12.2012 Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 153853,38 221216,35 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 153 853,38 221 216,35 Ainelliset hyödykkeet Maa ja vesialueet 8439676,99 8220297,34 Rakennukset ja rakennelmat 205 144 686,26 215 090 241,74 Koneet ja kalusto 638 409,53 833 175,45 Muut aineelliset hyödykkeet 13 587,77 106 993,79 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 9 246 747,36 1 313 613,25 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 223 483 107,91 225 564 321,57 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 702150,64 709726,66 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 3 451 609,28 3 451 609,28 Muut osakkeet ja osuudet 2 827 311,19 3 296 396,75 Sijoitukset yhteensä 6 981 071,11 7 457 732,69 Pitkäaikaiset saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 2941756,54 3188178,27 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 2 941 756,54 3 188 178,27 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 233 559 788,94 236 431 448,88 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 10146981,97 6694970,78 Muut saamiset 768786,78 959005,73 Siirtosaamiset 77285,63 78286,09 Saamiset yhteensä 10993054,38 7732262,60 Rahat ja pankkisaamiset Rahat ja pankkisaamiset 131267,35 870267,28 Rahat ja pankkisaamiset yhteensä 131267,35 870267,28 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 11 124 321,73 8 602 529,88 VASTAAVAA YHTEENSÄ 244 684 110,67 245 033 978,76

16 Tase/Vastattavaa 31.12.2013 31.12.2012 OMA PÄÄOMA Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma Osake-,osuus, tai muu vastaava pääoma 1385120,56 1385120,56 Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma yht. 1385120,56 1385120,56 Muu oma pääoma Rakennusrahasto 41821,47 41821,47 Muu oma pääoma yhteensä 41821,47 41821,47 Edellisten tilikausien voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitto (tappio) -152716,06-152716,06 Edellisten tilikausien voitto (tappio) yhteensä -152716,06-152716,06 Tilikauden voitto (tappio) Tilikauden voitto (tappio) 0,00 0,00 Tilikauden voitto (tappio) yhteensä 0,00 0,00 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 1 274 225,97 1 274 225,97 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Vapaaehtoiset varaukset Vapaaehtoiset varaukset 23376483,36 17497144,48 Vapaaehtoiset varaukset yhteensä 23376483,36 17497144,48 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ 23 376 483,36 17 497 144,48 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 199756121,33 209278500,02 Lainat saman konsernin yrityksiltä 0,00 1683955,00 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 199756121,33 210962455,02 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 15108240,04 9694194,59 Lainat saman konsernin yrityksiltä 0,00 64768,00 Saadut ennakot 1736584,24 1663641,59 Ostovelat 832921,63 720362,41 Velat saman konsernin yrityksille 943556,73 1124878,22 Muut velat 34201,59 34986,99 Siirtovelat 1621775,78 1997321,49 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 20277280,01 15300153,29 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 220 033 401,34 226 262 608,31 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 244 684 110,67 245 033 978,76

17 Rahoituslaskelma 1.1. 31.12.2013 Liiketoiminnan rahavirta: 2013 2012 Voitto/tappio ennen satunnaisia eriä 9578347,73 7494403,54 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot 8937220,62 9471051,75 Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua -259004,42 0,00 Rahoitustuotot ja -kulut 4868036,57 7249139,41 Muut oikaisut -1474778,57-3180189,36 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 21649821,93 21034405,34 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten korottomien liikesaamistenmuutos (-lisäys, +vähennys) 180180,01 619555,53 Vaihto-omaisuuden muutos (-lisäys, +vähennys) 0,00 0,00 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos (+lisäys, -vähennys) -400831,21-23551,91 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 21429170,73 21630408,96 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -5183480,49-7576282,54 Maksetut välittömät verot 0,00 0,00 Liiketoiminnan rahavirta ( A ) 16245690,24 14054126,42 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -414152,82-3079310,42 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutukset 1474778,57 3180189,36 Myönnetyt lainat 128821,73-3041178,27 Investoinnit muihin sijoituksiin 469085,56 291835,12 Ennakkomaksut ja muut kesken er.hankinnat -9083407,04 1394480,98 Saadut osingot investoinneista 0,00 1432,60 Fuusio, investointien lisäys -1022582,63 0,00 Fuusio, tytäryhtiöosakkeiden vähennys 7576,02 0,00 Fuusio, fuusiovoitto muut liiketoiminnan tuotot 259004,42 0,00 Fuusio, antolainojen vähennys 117600,00 0,00 Fuusio, asuintalovarauksen lisäys 32489,65 0,00 Fuusio, pitkäaikaisten lainojen lisäys 583847,54 0,00 Fuusio, lyhytaikaisten korottomien saamisten muutos -5184,83 0,00 Fuusio, lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos 28680,48 0,00 Investointien rahavirta ( B ) -7423443,35-1252550,63 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot 0,00 0,00 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 0,00 0,00 Pitkäaikaisten lainojen nostot 5570800,00 20900000,00 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -12011703,78-35727346,66 Osakepääoma muutos 0,00 0,00 Edellisen tilikausien tuloksen muutos 0,00-60052,51 Korkotuotot 315443,92 325710,53 Maksetut osingot ja muu voitonjako 0,00 0,00 Maksetut konserniavustukset 0,00 0,00 Rahoituksen rahavirta ( C ) -6125459,86-14561688,64 Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys) ( A + B + C ) 2696787,03-1760112,85 Rahavarat tilikauden alussa (-) -7528813,58-9288926,43 Rahavarat tilikauden lopussa (+) 10225600,61 7528813,58 Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys) 2696787,03-1760112,85

18 Konsernin tuloslaskelma 31.12.2013 LIIKEVAIHTO 2013 2012 Vuokrat 47304139,98 47039131,70 Käyttökorvaukset 698114,62 615567,54 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ 48002254,60 47654699,24 Muut kiinteistön tuotot Muut kiinteistön tuotot 2528347,11 3957881,06 Muut kiinteistön tuotot yhteensä 2528347,11 3957881,06 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Palkat ja palkkiot -1231674,28-1248130,12 Sosiaaliset palkat 8073,36 3480,71 Palkat ja palkkiot yhteensä -1223600,92-1244649,41 Henkilösivukulut Eläkekulut 0,00 0,00 Muut henkilösivukulut -276444,47-286372,63 Henkilösivukulut yhteensä -276444,47-286372,63 Henkilöstökulut yhteensä -1500045,39-1531022,04 Poistot ja arvonalentumiset Poistot Aineettomista oikeuksista -126305,00-114516,60 Rakennuksista ja rakennelmista -8700636,51-9168113,66 Koneista ja kalustosta -215343,30-281693,02 Muista pitkävaikutteisista menoista -93406,02-117692,59 Poistot yhteensä -9135690,83-9682015,87 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä -9135690,83-9682015,87 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto -1239936,71-1158330,58 Käyttö ja huolto -3910869,89-3652986,71 Ulkoalueiden hoito -560612,17-568099,43 Siivous -144290,13-146156,83 Lämmitys -5870249,07-6215049,76 Vesi ja jätevesi -3490056,92-3440557,17 Sähkö ja kaasu -1138509,87-1102011,23 Jätehuolto -888971,69-875617,05 Vahinkovakuutukset -315221,86-277842,37 Vuokrat -1774976,76-1790113,34 Kiinteistövero -954833,54-999621,68 Korjaukset -4052938,63-3931402,79 Muut hoitokulut -384291,37-512384,54 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä -24725758,61-24670173,48

19 Konsernin tuloslaskelma (jatkoa) Luottotappiot Luottotappiot ja muut oikaisuerät -246167,14-220334,42 Luottotappiot yhteensä -246167,14-220334,42 Muut kiinteistön kulut Muut kiinteistön kulut -16720,11-223747,75 Muut henkilöstökulut -86268,83-74181,99 Kustannusten korvaukset -40458,08-49327,64 Arvonlisäverot -112602,56-189247,73 Muut kiinteistön kulut yhteensä -256049,58-536505,11 Muut kulut yhteensä -25 227 975,33-25 427 013,01 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 14 666 890,16 14 972 529,38 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksista Osinkotuotot 0,00 1432,60 Korkotuotot 0,00 0,00 Tuotot muista pysyv.vastaav.sijoituksista yht 0,00 1432,60 Muut korko- ja rahoitustuotot Korkotuotot 173648,22 226664,26 Muut rahoitustuotot 88831,15 12,70 Muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä 262479,37 226676,96 Korkokulut ja muut rahoituskulut Korkokulut -5128605,91-7528700,52 Muut rahoituskulut -82181,88-89454,62 Korkokulut ja muut rahoituskulut yhteensä -5210787,79-7618155,14 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -4 948 308,42-7 390 045,58 Satunnaiset erät Satunnaiset erät yhteensä 0,00 0,00 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 9 718 581,74 7 582 483,80 Tilinpäätössiirrot Tilinpäätössiirrot yhteensä 0,00 0,00 Muut välittömät verot -1 943 713,64-1 857 703,80 Vähemmistön osuus tilikauden tuloksesta -6,57-9,35 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 7 774 861,53 5 724 770,65

20 Tase/konserni/vastaavaa 31.12.2013 PYSYVÄT VASTAAVAT 2013 2012 Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 5108924,70 5152786,38 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 5108924,70 5152786,38 Aineelliset hyödykkeet Maa ja vesialueet 3753587,21 3557708,85 Rakennukset ja rakennelmat 210365412,26 221268780,88 Koneet ja kalusto 647239,36 845079,03 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 9246747,36 1313613,25 Muut aineelliset hyödykkeet 13587,77 106993,79 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 224026573,96 227092175,80 Sijoitukset Osuudet omistusyhteysyrityksissä 3451609,28 3451609,28 Saamiset omistusyhteysyrityksiltä Muut osakkeet ja osuudet 2827647,57 3296733,13 Muut saamiset Sijoitukset yhteensä 6279256,85 6748342,41 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 235 414 755,51 238 993 304,59 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Laskennallinen alatili/konsenitili 10094333,26 6658546,30 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 55926,91 39312,77 Muut saamiset 771433,38 930435,42 Ennakkomaksut 80189,00 80515,16 Siirtosaamiset 0,00 4824,66 Saamiset yhteensä 11001882,55 7713634,31 Rahat ja pankkisaamiset Rahat ja pankkisaamiset 425867,02 1073697,42 Rahat ja pankkisaamiset yhteensä 425867,02 1073697,42 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 11 427 749,57 8 787 331,73 VASTAAVAA YHTEENSÄ 246 842 505,08 247 780 636,32

21 Tase/konserni/vastattavaa 31.12.2013 OMA PÄÄOMA 2013 2012 Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma Osake-,osuus, tai muu vastaava pääoma 1385120,56 1385120,56 Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma yhteensä 1 385 120,56 1 385 120,56 Muu oma pääoma Rakennusrahasto 41821,47 41821,47 Muu oma pääoma yhteensä 41821,47 41821,47 Edellisten tilikausien voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitto (tappio) 10960248,75 7427906,71 Edellisten tilikausien voitto (tappio) yhteensä 10960248,75 7427906,71 Tilikauden voitto (tappio) 7 774 861,53 5 724 770,65 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 20 162 052,31 14 579 619,39 VÄHEMMISTÖOSUUS 669 525,74 669 519,16 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Vapaaehtoiset varaukset Vapaaehtoiset varaukset 0,00 0,00 Vapaaehtoiset varaukset yhteensä 0,00 0,00 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ 0,00 0,00 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 200956653,96 211113933,53 Lainat saman konsernin yrityksiltä 0,00 1683955,00 Tilinpäätössiirtoihin liittyvä verovelkaa 4721573,91 4317134,36 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 205678227,87 217115022,89 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 15143602,16 9772486,71 Lainat saman konsernin yrityksiltä 0,00 64768,00 Saadut vuokraennakot 1737410,11 1663252,15 Ennakkotulot 0,00 5000,00 Ostovelat 821888,26 721631,77 Velat saman konsernin yrityksille 971989,15 1150589,09 Muut velat 34201,59 34986,99 Siirtovelat 1623607,89 2003760,17 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 20332699,16 15416474,88 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 226 010 927,03 232 531 497,77 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 246 842 505,08 247 780 636,32

22 Konsernin rahoituslaskelma 1.1. 31.12.2013 Liiketoiminnan rahavirta: 2013 2012 Voitto/tappio ennen satunnaisia eriä 9718581,74 7582 483,80 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot 9135690,83 9682 015,87 Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua -259004,42 0,00 Rahoitustuotot ja -kulut 4948308,42 7390 045,58 Muut oikaisut -1474778,57-3180 189,36 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 22068798,00 21474 355,89 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten korottomien liikesaamistenmuutos (-lisäys, +vähennys) 147538,72 653 661,32 Vaihto-omaisuuden muutos (-lisäys, +vähennys) 0,00 0,00 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos (+lisäys, -vähennys) -390123,17-37 393,74 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 21826213,55 22090 623,47 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -5210787,79-7618 155,14 Maksetut välittömät verot 0,00 0,00 Liiketoiminnan rahavirta ( A ) 16615425,76 14472 468,33 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -415361,82-6250 280,42 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot 1474778,57 3180 189,36 Myönnetyt lainat 0,00 0,00 Investoinnit / myynnit muihin sijoituksiin 469085,56 302 507,12 Vähemmistöosuus 0,00 0,00 Ennakkomaksut ja muut kesken er.hankinnat -9083407,04 1394 480,98 Saadut osingot investoinneista 0,00 1432,60 Investointien rahavirta ( B ) -7554904,73-1371 670,36 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot 0,00 0,00 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 0,00 0,00 Pitkäaikaisten lainojen nostot 5570800,00 20900 000,00 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -12105687,12-35813 500,80 Osakepääoma muutos 0,00 0,00 Edellisen tilikausien tuloksen muutos 0,00-60 052,51 Korkotuotot 262479,37 226 676,96 Maksetut osingot ja muu voitonjako 0,00 0,00 Maksetut konserniavustukset 0,00 0,00 Rahoituksen rahavirta ( C ) -6272407,75-14746 876,35 Rahavarojen muutos (+lisäys, -vähennys) ( A + B + C ) 2 788 113,28-1 646 078,38 Rahavarat tilikauden alussa -7732243,72-9378 322,10 Rahavarat tilikauden lopussa 10520200,28 7732 243,72 Rahavarojen muutos 2787956,56-1646 078,38

23 Hallituksen ja toimitusjohtajan allekirjoitukset Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitti 20.3.2013 ylimääräisessä yhtiökokouksessa valittu hallitus. 25. Tilinpäätösmerkintä

Puhelinvaihde: (kaupunki) 014 266 0000 www.jva.fi Koteja kaikille