Vuosikertomus 2014
SISÄLLYSLUETTELO Toimitusjohtajan tervehdys 3 Toimintakertomus 4 Asukaspalvelu, -demokratia ja -toiminta 4 Vuosikorjaukset, siivous ja kiinteistönhoito 5 Rakennuttaminen 5 Hallinto-osaston toiminta 5 Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa 1986 2014 6 Olennaiset tapahtumat tilikauden jälkeen 7 Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä 7 Riskien ja epävarmuustekijöiden arviointia 7 Käyttöaste 7 Vuokrasaatavat 7 Rahoituskustannukset 8 Ylläpitokorjaukset 8 Yllättävät vahingot 8 Sisäilmaongelmat 8 Kilpailu vuokralaisista 8 Taloudellinen toiminta ja asema 9 Tytäryhtiön tiedot 9 Yhtiökokous, hallitus ja tilintarkastajat 9 Henkilöstötase 10 Vakituisen henkilöstön ammatti ja sukupuolijakauma 10 Nikulaisten ikärakenne 31.12.2014 10 Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä 10 Vakinaisen henkilöstön työsuhteen kesto 11 Esitys tilikauden tulosta koskevaksi toimenpiteeksi 11 Tuloslaskelma 12 Rahoituslaskelma 12 Tase 13 Tunnusluvut 14 Tilintarkastuskertomus 15 Vuosikertomuksen toteutus: Arja Tuura Kuvat: Niiralan Kulman arkisto 2
TOIMITUSJOHTAJAN TERVEHDYS Vuokra-asuntojen kysynnän lasku jatkui kuluneen vuoden aikana. Vuoden lopussa voimassaolevia hakemuksia Niiralan Kulmassa oli 899 kpl, jossa on vähennystä vuoden takaiseen 55 kpl, joka vastaa noin 5,7 % vähennystä edellisvuoteen verrattuna. Koko vuoden käyttöaste oli 99,2 %. Vaihtuvuus yhtiön asunnoissa pysyi edellisvuoden tasolla ollen 20,6 %. Rahoituksen saatavuus pysyi hyvänä koko vuoden ja poikkeuksellisen alhaiset korot vaikuttivat positiivisesti yhtiön tulokseen. Vuoden aikana yhtiön käyttöön ei valmistunut uusia asuntoja, mutta yhtiössä käynnistettiin seuraavan ison uudisrakentamiskohteen, Linnanpellon alueen suunnittelijoiden valinnat. Vuoden 2014 aikana jatkettiin yhtiön toimintojen kehittämisiä, joiden tarkoituksena on tehostaa operatiivista toimintaa ja varautua avainhenkilöiden eläköitymisiin sekä varmistaa ammattitaitoisen työvoiman saanti myös tulevaisuudessa. Vastaaminen ympäröivän maailman muutoksiin, panostaminen asiakaspalvelun laatuun ja kustannustehokkaaseen toimintaan vaatii jatkuvaa ajan hermolla olemista ja uudistumista. Kehittämistoimet kohdistuivat mm. sähköisten järjestelmien uudistamiseen ja it-järjestelmiin. Edellisenä vuonna kaupungin omistamalle Kuhilas Oy:lle ulkoistettujen toimintojen (kirjanpito, sähköinen laskuntarkastus, palkkahallinto ja HR-toiminnot) käytön vakiinnuttaminen jokapäiväiseen työskentelyyn vaati paljon panostamista kaikissa henkilöstöryhmissä. Vuoden alussa kilpailutettiin yhtiölle toiminnanohjausjärjestelmä. Kilpailutuksen voitti Talokeskus Oy:n tuottama järjestelmä nimeltään Tampuuri. Kyseinen järjestelmä on käytössä Suomen suurimmissa vuokrataloyhtiöissä ja se on kehitetty vastaamaan vuokrataloyhtiöiden tarpeita. Tampuurin käyttöönottoprojekti aloitettiin välittömästi sopimuksen tekemisen jälkeen ja se on vaatinut paljon työtunteja, suurta panostusta, vahvaa sitoutumista, paljon koulutusta ja hyvää projektinhallintaa. Käyttöönoton ensimmäisessä vaiheessa otetaan käyttöön asukashallintaan liittyvät osiot, minkä jälkeen otetaan käyttöön kiinteistöihin liittyvät osiot vuoden 2015 aikana. Aikaisemmin aloitettuja energiansäästöprojekteja jatkettiin tarkoituksena vähentää kasvihuonekaasujen syntymistä ja edesauttaa omalta osaltamme omistajan kanssa yhteisesti sovittujen energiansäästötavoitteiden toteutumista. Samalla saavutetut energiankulutuksen vähennykset pienensivät vuokrankorotuspaineita. Yhtiön hallitus hyväksyi joulukuun kokouksessaan 1.3.2015 voimaan tulevat vuokrat. Korotusta tuli 2,4 % vuodenvaihteen tasosta, minkä jälkeen Niiralan Kulma Oy:n keskineliövuokra on 10,24 /m 2 /kk. Kuluneen vuoden aikana yhtiön vaikuttamiskanavaksi vakiintui edellisen vuoden lopulla perustettu Kohtuuhintaisen vuokraasumisen edistäjät ry, lyhyesti KOVA. Yhdistys on Suomen yhdeksän suurimman kaupungin vuokrataloyhtiön perustama ja sen tavoite on edistää kohtuuhintaista vuokra asumista. Lokakuussa yhdistykselle palkattiin toiminnanjohtaja. Suuret kiitokset henkilöstölle hyvästä työstä ja panostuksesta jatkuvasti kiristyvässä toimintaympäristössä. Myös asukkaamme ansaitsevat erityiskiitokset ja toivomuksen, että yhä useampi tulisi mukaan asukastoiminnan järjestämiseen. Kiitokset myös hallituksen jäsenille, Kuopion kaupungille ja yhteistyökumppaneille yhteistyöstä vuonna 2014. KARI KERÄNEN toimitusjohtaja 3
TOIMINTAKERTOMUS Asukaspalvelu Asukaspalveluosaston toiminta Toimintaympäristön muutosten takia ovat työntekijöidemme toimenkuvat ja työskentelytavat jatkuvassa tarkastelussa tehokkaamman toiminnan saavuttamiseksi. Tällä hetkellä toteutamme palveluamme kahdessa tiimissä: hakijapalvelutiimissä ja asukaspalvelutiimissä. Lisäksi Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulman asukaspalvelusta kokonaisuudessaan vastaa yksi asukassihteeri, joka hoitaa myös peruskorjausmuuttojen järjestelyt. Asumishäiriöistä vastaa yksi asukasisännöitsijä. Vuokrasopimusten purkua häiriöiden takia on saatu vähennettyä yhtiön hyvän verkostoyhteistyön ja sitä kautta löydettyjen vaihtoehtoisten ratkaisumallien ansiosta. Asiakaspalveluaulassa on kerätty tietoa asiakaspalvelun laadusta Askpole-palautejärjestelmän avulla. Tulokset ovat olleet hyviä: yli 70 % vastanneista on ollut tyytyväisiä palveluun. Vuoden 2014 aikana toimistolla kirjattiin 4 931 asiakaskäyntiä. Uusia vuokrasuhteita solmittiin 985 kpl ja vaihtoja tehtiin 223 asuntoon. Hakemuksia saapui 230 550 kuukaudessa. Kokonaishakijamäärä vaihteli 900 1400 hakijan välillä. Suurimpana ilmoitettuna syynä asunnontarpeeseen oli avio- tai avoero, toiseksi suurimpana syynä ilmoitettiin liian kallis vuokra nykyisessä asunnossa ja kolmanneksi muutto Kuopioon töiden vuoksi. Asukkaiden oma-aloitteinen asukastoiminta kiinteistöillä on koko yhtiön etu. Yhtiön asukasdemokratiasta vastaavan asukasisännöitsijän tehtävänä on ollut järjestää asukaskokous niihin kiinteistöihin, joissa sitä ei ole pidetty ja avustaa toimikuntia, jotka ovat sitä tarvinneet asukastoiminnan käynnissä pitämiseen. Asukasdemokratia Asukaskoulutusta järjestettiin rakennus- ja kiinteistöosaston toimesta helmikuussa, asukaspalveluosaston koulutus toteutettiin huhtikuussa ja talousosaston koulutus vuokranmääräytymisperusteista lokakuussa. Yhtiön kaikille asukkaille avoin vuokranmääritystilaisuus järjestettiin marraskuussa. Asukasneuvosto Asukasneuvosto on asukkaiden valitsema toimielin, joka vastaa kaikille asukkaille suunnattujen tapahtuminen suunnittelusta ja järjestämisestä, ja käsittelee asukkaita koskevia ehdotuksia. Asukasneuvosto kokoontui vuoden aikana neljä kertaa. Asukasneuvostoon kuuluivat v. 2014 Mauri Pelkonen, Elina Hakulinen eteläiseltä alueelta; Ulla Rissanen, Lasse Kukkonen pohjoiselta alueelta; ja yhtiön hallituksen asukasedustajat Minna Takala ja Keijo Karttunen. Kaksi henkilöä jätti paikkansa asukasneuvostossa ja heidän tilalleen valittiin lokakuussa 2014 asukastoimijoiden kokouksessa Neulamäen aluetoimikunnan puheenjohtaja Jari Kärkkäinen sekä varalle Pekka Yletyinen. Asukastoiminta Vuokranmääritysyksiköt valitsevat asukaskokouksessaan asukastoimikunnan, jolla on käytössä toimintarahaa 13,50 /asunto. Toimintarahaa käytetään esim. kesäkukkien, kuntosalivälineiden tai askarteluvälineiden hankintaan sekä yhteisten tapahtumien, kuten pihajuhlien ja lasten tapahtumien järjestämiseen. Toimintarahan toivotaan mahdollistavan asumisviihtyvyyttä ja yhteisöllisyyttä. Petosen aluetoimikunta osallistui yhteistyössä Petosen asukasyhdistyksen ja seurakunnan kanssa suuren asukastapahtuman järjestelyihin toukokuussa 2014. Joulun alla aluetoimikunta huolehti Petosella asukkaiden puurojuhlan toteuttamisesta. Aluetoimikunta järjesti onnistuneen ja kiitosta saaneen perhematkan Helsinkiin elokuussa. Neulamäkeen syk syllä 2013 perustettu aluetoimikunta järjesti asukkaille petankki-haasteottelun Petosen aluetoimikuntaa vastaan, syysretken neulamäkeläisille Pilpan majalle sekä joulupuurotarjoilun yhdessä seurakunnan kanssa. Vuoden 2014 aikana yhtiössä oli 118 vuokranmääritysyksikköä, joissa asukastoiminta olisi mahdollista. Näistä uusia toimikuntia perustettiin kahdeksaan kohteeseen ja kahteen saatiin yhdyshenkilö. Toimikunnista oli aktiivisia eli sellaisia, joissa pidetään vähintään yksi asukaskokous ja enemmän kuin yksi toimikunnan kokous vuodessa, 51 kpl. Asukasneuvosto julkisti kesällä Nikulaisessa Kukkaloistokilpailun, johon asukkaat saivat osallistua lähettämällä kertomuksia valokuvien kera parvekkeiden, pihojen ja patioiden kukkaloistosta. Tapahtumia: Ulkoilupäivä Kirveslahdessa Asukaspalveluosaston asukaskoulutus Asukastoimijoiden virkistyspäivä Kunnonpaikassa Itä-Suomen vuokralaispäivä Varkaudessa Rannaltaonginta Savilahdessa Asukastoimijoiden kokous Talousosaston asukaskoulutus Myllärintie B-talon peruskorjauksen esittely Avoimet ovet -tapahtumassa Vuokrien määritystilaisuus Asukaslehti Nikulainen Asukaslehti Nikulainen ilmestyi vuoden aikana kolme kertaa: huhtikuussa, syyskuussa ja joulukuussa. Lehti toimitettiin taittoa ja painatusta lukuun ottamatta omana työnä. 4
Vuosikorjaukset, siivous ja kiinteistönhoito Niiralan Kulma Oy:n vuosikorjaus menot pysyivät hyvin laaditussa budjetissa, ylitystä tuli noin 3 %. Ulkoa ostettujen urakoiden kustannukset ylittyivät, mutta omia henkilöstömenoja saimme pienennettyä edellisestä vuodesta. Remonttiyksikössä, jolle kuuluvat myös LVIS-työt, suoritimme yli 11.600 erilaista huolto- ja korjausteh tävää. Koko kiinteistöosastolla suoritimme yli 14.000 työtehtävää. Määrä vastaa vuoden 2013 lukua. Remonttiyksikössä kului vuoden 2014 aikana sisämaalia noin 7.200 ltr ja noin 2.200 rll tapettia. Kasvua edelliseen vuoteen noin 20 %. Asukkaat tekivät 344 kpl omatoimiremonttia, vähennystä edelliseen vuoteen 15 %. Remonttiosastolle kilpailutimme puitejärjestelyin sopimusurakoitsijat tasaamaan remonttitöiden ruuhkahuippuja. Laskutusta tälle sopimukselle kertyi seitsemän kuukauden aikana yli 220.000. Myös kosteuskartoitus- ja kuivausurakoinnin kilpailutimme vastaavalla puitesopimusmallilla. 2013 käyttöön otettu huoneistotarkastusmalli toi meille tehokkuutta ja yhtenäisti vikojen havainnointia ja korjausta. 2014 palkkasimme teknisen isännöitsijän huoneistotarkastustiimin työnjohtoon ylläpitämään ja kehittämään hyväksi havaittua järjestelmää. Huoneistotarkastuksia teimme 1.121 kpl. Kiinteistönhoitajien työtehtävien mitoituksen tarkistimme. Mitoituksessa työtehtävät päivitettiin vastaamaan kiinteistöjen nykytilannetta. Varaston toimintoja lähdimme kehittämään systemaattisesti mm. hyllytyksen, nouto- ja varastokirjanpidon osalta. Tämä projekti jatkuu 2015. Palkkasimme myös uuden varastonhoitajan. Liitimme lisää kiinteistöjä rakennusautomaatioon. Vuoden lopussa etähallinnassa oli yhteensä 36 kohdetta. Kiinteistöjen asemapiirrokset digitalisoitiin ja loppuvuodesta aloitettiin myös asuntopohjien digitalisointi. Myöhemmin liitämme nämä tiedot uuteen Tampuuri-järjestelmään. Koulutimme henkilöstöä tehtävänimikkeisiin liittyvillä koulutuksilla. Henkilöstön työturvallisuu teen ja sairauspoissaoloihin kiinnitimme erityistä huomiota aloittamalla mm. systemaattiset TR-mittauk set työkohteissamme. Rakennuttaminen Vuoden 2014 alussa kilpailutettiin Myllärintie 40 peruskorjausurakat. Korjaustyöt etenivät siten, että kaksi taloa valmistui vuoden 2014 aikana, viimeisin tammikuussa 2015. Justeerikuja 4:ssä peruskorjauksen suunnittelu aloitettiin alkuvuodesta 2014. Justeerikujalla parvekekorjaukset kilpailutettiin omana urakkanaan ja työt tehtiin touko lokakuun 2014 aikana taloittain. Varsinainen peruskorjaus aloitettiin elokuussa ja ensimmäinen talo valmistui korjauksesta marraskuussa. Loput kolme taloa valmistuvat vaiheittain siten, että koko kohde on valmis kesäkuussa 2015. Kesällä 2014 suoritettiin julkisivu- ja parvekekorjaukset Blominkatu 1:ssä. Julkisivut ja parvekkeet pinnoitettiin ja parvekkeiden kaiteet uusittiin. Vuoden 2014 keväällä alkoi kauan suunnittelun alla ollut Alava A2 sairaalaosan rakentaminen. Rakennus kytkeytyy viereiseen ns. sairaalakouluun. Rakennukseen tulee Kuopion kaupungin ja Pohjois-Savon Sairaanhoitopiirin tuottamia lasten ja nuorten palveluja. Työt valmistuvat elokuussa 2015. Gottlundinkatu 5 ja 7 valmistuivat peruskorjauksesta marraskuussa 2014. Vuoden aikana aloitettiin Niiralankatu 8-10 peruskorjauksen suunnittelu. Kohdetta ei saatu urakkalaskentaan, koska suojelumääräysten tulkintaerimielisyys rakennusvalvonnan kanssa viivästytti rakennusluvan saamista. Linnanpellon kaavasta tehtyyn valitukseen Korkein hallintooikeus ei antanut valituslupaa. Alueen pää- ja arkkitehtisuunnittelu laitettiin kilpailutukseen vuoden 2014 lopulla. Päivärannassa Metsäkummuntie 16:n tontille aloitettu kaavoitusprosessi etenee normaalisti. Rakennuttamisyksikkö vahvistui yhdellä henkilöllä, kun joukkoon rekrytoitiin uusi valvoja-rakennuttaja. Hallinto-osaston toiminta Talous- ja henkilöstöhallinnossa vuosi 2014 oli suurten muutosten vuosi. 1.1.2014 alkaen siirsimme palkanlaskennan ja taloushallinnon rutiinitehtävät Kuhilas Oy:lle. Tehtävien siirron yhteydessä omaa henkilöstöä ei irtisanottu eikä ulkoistettu, vaan talous- ja henkilöstöhallinnon henkilöiden toimenkuvia muokattiin huomattavasti. Samassa yhteydessä muutimme osaston nimeä. Otimme käyttöön entisen talousosaston sijasta tehtävien ja töiden moninaisuutta paremmin kuvaavan hallinto-osasto -nimen. Muutoksen myötä uudistimme käytettäviä taloushallinnon järjestelmiä ottamalla käyttöömme Kuhilas Oy:n tarjoamat ratkaisut. Otimme käyttöön myös uusia järjestelmiä, mm. raportoinnin, käyttöomaisuuden hallinnan ja henkilöstöjärjestelmän osalta. Muutoksen avulla pystyimme automatisoimaan toimintoja, ajantasaistamaan ja tarkentamaan raportointia samalla kun irrottauduimme toimintaan liittyneestä henkilösidonnaisuudesta. Yhtiössä siirryttiin 1.1.2014 alkaen noudattamaan Avaintyönantajat AVAINTA ry:n työehtosopimusta (17.3.2014 saakka Palvelualojen työnantajayhdistyksen PTY) aikaisemmin noudatetun KVTES ja TS-sopimusten sijaan. Vuoden alkupuolella Niiralan Kulma Oy otti käyttöön myös koko henkilöstöä koskevan henkilöstön koulutussuunnitelman, jonka toteutumista seurataan ja jota tarvittaessa päivitetään yhtiön kehittämis- ja työsuojelutoimikunnassa, joka kokoontui vuoden aikana viisi kertaa. Kehittämis- ja työsuojelutoimikuntaan kuuluvat yhtiön hallituksen puheenjohtajan johdolla eri henkilöstöryhmien edustajat, joiden joukossa ovat myös työsuojelupäällikkö ja työsuojeluvaltuutettu. Koko henkilöstölle suunnattu työilmapiiritutkimus toteutettiin keväällä ja tutkimuksesta nousseet kehityskohteet on otettu työn alle osastoilla. Hallinnossa toteutettiin lisäksi vuoden päätteeksi vielä sisäisen asiakastyytyväisyyden mittaus ja samoin siitä saatu palaute käsitellään osaston tiimeissä pyrkien löytämään toiminnalle kehityskohteita. 5
Toukokuussa järjestettiin Rauhalahdessa perinteinen työhyvinvointipäivä koko henkilöstölle urheilun, ulkoilun ja luentotietoiskujen ryydittämänä. Marraskuussa vietimme kulttuurillista iltaa konsertissa kuunnellen Seminaarimäen Mieslaulajia. Myös ICT:n osalta vuosi on ollut muutosten aikaa. Tammikuussa 2014 teimme hankintapäätöksen uuden toiminnanohjausjärjestelmän hankinnasta. Kilpailutuksen voitti Talokeskus Yhtiöt Oy Tampuuri kiinteistöhallintajärjestelmällään. Ensimmäisen vaiheen käyttöönotto pitää sisällään asiakas- ja vuokrahallinnan sekä lisäksi huoneistotarkastuksen ja ilmoituksen hallinnan. Tampuurin käyttöönottoon on resursoitu kaikilta osastoilta osaajia ja pyritty erilaisilla järjestelyillä löytämään aikaa heille tähän mittavaan projektiin. Lisäksi erityisesti käyttöönoton tukemiseen haettiin ratkaisuna kouluttaa talon omasta väestä useampia ns. Tampuuritukia, jotka omissa tiimeissään pystyvät olemaan kollegoilleen tukena uuden järjestelmän käyttöönotossa. Järjestelmästä on tarkoitus ottaa useampia osa-alueita käyttöön lähivuosien aikana mm. huoltokalenterin, avainhallinnan, kulutusseurannan ja PTS:n osalta, joten projekti jatkuu vielä pitkään 1.3.2015 tapahtuvan varsinaisen käyttöönoton jälkeenkin. Jotta oma ICT-henkilöstömme pystyi keskittymään tämän haastavan projektin läpiviemiseen, ulkoistimme mobiililaitteiden, työasemien ja kannettavien tuki- ja ylläpitotehtävien hoitamisen kesäkuun alusta lähtien. Tämän toimintamallin vakiinnuttaminen on myös hyvässä vauhdissa. Vuokrien perintä Yhtiö seuraa vuokrakirjanpidossaan alle 15 vuotta vanhoja perimiskelpoisia saamisia, joita pyritään jatkuvasti ulosoton kautta saamaan asiakkailta. Saatavien määrä 31.12.2014 oli 746 922 euroa, joista asuvien asukkaiden osuus oli 258.043 euroa. Taseessa esitetään ainoastaan viimeisimmän vuoden (2014) saatavat, joiden määrä yhtiöstä poismuuttaneiden asukkaiden osalta tilinpäätöksessä oli 92.993 euroa ja yhteensä asuvien asukkaiden velan kanssa 351.036 euroa. Kirjanpidossa vuokrasaamisten arvostusta muutettiin päättyneellä tilikaudella. Aikaisempina tilikausina saatavat on poismuuttaneiden osalta esitetty taseessa kolmen viimeisimmän vuoden osalta. Asukkaiden kyky tai halu hoitaa asumiskustannukset ajallaan on huonontunut entisestään ja poismuuttaneilta jäävät saamiset tulevat tulevaisuudessa kasvamaan, koska haastehakemusten käsittely tuomioistuimessa kestää pisimmillään kolme kuukautta. Vuokravelan takia yhtiöstä jouduttiin häätämään 71 asunnon asukkaat, vastaava luku 2013 oli 58. Maksuhäiriömerkinnöistä johtuen vaadimme yhä useammalta asunnon hakijalta pisimmän kolmen kuukauden vuokravakuuden. Mikäli asukas jättää pois muuttaessaan vuokransa maksamatta, tai muutosta seuraa hoitamaton asunnon siivous- tai korjauslasku emme valitse asukasta uudelleen asumaan ennen kuin entiset velat on maksettu. Asuntojen tyhjyyksistä aiheutunut vuokrien menetys oli tilivuonna 283 388 euroa. Tyhjyydet aiheutuvat vuokralaisten vaihtuessa tehtävistä asuntojen korjaustöistä, häätöjen jälkeisistä tyhjyyksistä seuraavan täyden kuukauden alkuun ja siitä, että asuntoon ei aina vapautuessaan saada heti uusia vuokralaisia. 124 kustannuspaikasta 16:ssa ei ollut lainkaan tyhjiä asuntoja, mutta 53 kustannuspaikassa oli kussakin yhteensä yli kolmen kuukauden tyhjyydet ja näistä 27 kustannuspaikassa yhteensä 6 40 kuukauden tyhjyydet. Jos asunnon tyhjyys aiheutuu vakuutuskorvauksen saamiseen johtavasta vahingosta, saadaan myös vuokratappio katettua. Myös asukkaan aiheuttaman vahingon tyhjyystappiota laskutetaan asukkaalta. Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa 1986 2014 14,00 12,00 12,84 10,00 10,74 9,60 10,96 9,95 8,00 6,00 /m 2 /kk 7,67 6,39 8,55 4,33 5,66 4,00 3,59 2,00 vapaarahoitteiset aravatalot Niiralan Kulma 6
OLENNAISET TAPAHTUMAT TILIKAUDEN JÄLKEEN Vuoden 2015 alussa valittiin Linnanpellon alueen pääsuunnittelija. Neulamäentie 22 peruskorjauksen työt aloitettiin tammikuun alkupuolella. KOY Kuopion Ellankulman liittämistä omistajaan Niiralan Kulma Oy:öön vuoden 2015 lopussa on päätetty alkaa tutkia. ARVIO TODENNÄKÖISESTÄ TULEVASTA KEHITYKSESTÄ Kilpailu Kuopion vuokramarkkinoilla kiristyy tulevaisuudessa, koska Kuopioon on tullut paljon uusia toimijoita kilpailemaan vuokralaisista. Tämä näkyy yhtiön käyttöasteessa, joka on tippunut viime vuosina, mutta on edelleen kohtuullisen korkea verrattuna alan muihin toimijoihin valtakunnallisesti. Erityisesti kauempana keskustasta olevien isojen kaksioiden ja kolmioiden markkinointi vaatii entistä enemmän panostusta tulevaisuudessa, jotta käyttöaste saadaan pidettyä korkeana. Niiralan Kulma rakentaa uusia asuntoja harkitusti, jos tarjolla on tehokkaita tontteja hyviltä paikoilta. Kiinteistökannan kehittämistä jatketaan salkutuksen mukaisesti. Yhtiön toimintoihin soveltumattomien kiinteistöjen pitämistä harkitaan kohdekohtaisesti. Vaihtoehtoina ovat mm. kaavamuutokset, kiinteistöjen myynti ja kiinteistöjen purkaminen. Pe ruskorjausta jatketaan laaditun peruskorjausohjelman mukaisesti ja korjausaste harkitaan kiinteistökohtaisesti. Peruskorjausten tarve kasvaa koko ajan, sillä muutaman vuoden päästä peruskorjausikään tulee iso kiinteistömassa, joka on rakennettu 80- ja 90-luvuilla. Yhtiö varautuu tuleviin korjauksiin, niiden omarahoitusosuuteen ja vuosittain tehtäviin isoihin korjauksiin keräämällä peruskorjausrahastoa. Rakentamisen hinnan nousun taittumista ei ole näköpiirissä. Sekä uudisrakentamisen että peruskorjaamisen hinta alkaa olla niin korkea, että se luo uhkan kohtuuhintaiselle vuokraasumiselle. Vuoden 2015 alussa lainojen korot ovat alhaisella tasolla ja lyhyet korot ovat laskeneet edellisestä vuodesta. Yleisesti korkojen arvioidaan pysyvän alhaisina jopa useamman vuoden, mutta jossakin vaiheessa on odotettavissa korkotason nousu. Yhtiö rakennuttaa ja peruskorjaa kiinteistöjä korkotukilainalla, joissa korkotuki leikkaa sovitun rajan yli menevän koron. Korkotuki tosin pienenee laina-ajan edetessä siten, että se on supistunut nollaan 23 vuoden päästä lainan nostamisesta. Yhtiön ammattitaitoinen henkilökunta, tiukka taloudenhoito, kiinteistöjen oikea-aikainen korjaaminen ja yhtiön johtava asema suurimpana vuokra-asuntotoimijana mahdollistavat laadukkaiden vuokra-asuntojen tarjoamisen kuopiolaisille myös tulevaisuudessa. Yhteiskunnan kahtiajakautuminen, huono-osaisuuden lisääntyminen ja työttömyys tuovat uhkakuvia kaikkien asuntoa tarvitsevien asuttamiseen. Ongelmana ei ole niinkään asuntojen puute, kuin asumiskyvyn puute. Myös asumisen kustannusten nousu yli heikoimmassa asemassa olevien asiakkaiden maksukyvyn on totta jo tällä hetkellä. Yhtiölle on laadittu riskiarviointi ja sisäisen valvonnan suunnitelma jota seurataan kolmannesvuosittain. RISKIEN JA EPÄVARMUUSTEKIJÖIDEN ARVIOINTIA Käyttöaste Merkittävä vuokrataloyhtiön toimintaan liittyvä riski on asuntojen alhainen käyttöaste, joka johtaa tulorahoituksen pienenemiseen, ellei vuokrattuna olevien tilojen vuokria koroteta. Tyhjinä olevien tilojen aiheuttamat käyttö- ja pääomakustannukset kertyvät yhtiön maksettaviksi, eikä tiloista saada vastaavasti tuloja. Niiralan Kulma on budjetoinut tulonsa 100 prosentin käyttöasteen mukaisesti. Yhden prosenttiyksikön käyttöasteen lasku aiheuttaa noin 0,10 euron korotuspaineen yhtiön perimään keskivuokraan. Niiralan Kulman asuntojen käyttöaste tilivuoden aikana oli 99,2 %, mikä on 0,4 % alle tavoitteena olleen käyttöasteen. Tulevaisuudessa käyttöasteen arvioidaan laskevan nykyisestä. Vuokrasaatavat Niiralan Kulma Oy:n saatavat vuokralaisilta ovat kasvaneet kuluneen vuosikymmenen alkupuolelta lähtien. Vuokrasaamisten kasvu on ollut suuri suhteellisesti tarkasteltuna, mutta euromääräisesti ei kuitenkaan ole kyse merkittävästä yhtiön toimintaa uhkaavasta riskistä. Yleinen piittaamattomuus vuokranmaksuvelvoitteiden noudattamisesta näyttää lisääntyneen ja taloudellisesti huono aika lisää paineita vuokrasaatavien kasvulle. Kertyneet vuokrasaatavat eivät aiheuta yhtiön rahoitusasemaan nähden merkittävää riskiä. Poismuuttaneita asukkailta tilinpäätöksessä perittävänä oleva summa kokonaan luottotappioksi kirjattuna vaikuttaisi yhdelle vuodelle tulevana vuokrana 0,13 euroa/m2/kk. 7
Rahoituskustannukset Niiralan Kulman taloudelliseen toimintaan liittyy oleellisena osana suuri vieraan pääoman osuus taseessa. Yhtiöllä on merkittävä määrä korkokustannuksia aiheuttavaa lainaa. Rahoituslainojen keskimääräiset vuosikorot ovat vaihdelleet viimeisten 10 vuoden aikana 1,5 4,7 % välillä. Korkokustannusten hallinta on yhtiön toiminnan kannalta yksi tärkeimmistä osatekijöistä ja korkotason muutokset yksi suurimmista kustannusriskiä aiheuttavista toimintaympäristön muutostekijöistä. Lainasalkun korkorakenteella on pyritty hyötymään lyhyiden korkojen sekä korkojohdannaissopimusten mahdollistamasta alhaisemmasta, tosin riskiäkin sisältävästä korkotasosta. Lyhyiden korkojen nousu kasvattaa yhtiön korkokuluja merkittävästi. Vuoden 2014 lopussa lainasalkkumme keskikorko oli 1,8 %. Vuodelle 2015 olemme budjetoineet pankkilainoille 3,3 prosentin korkotason. Keskipitkällä aikavälillä, vuoteen 2018 saakka, odotamme lainasalkkumme keskikoron vaihtelevan välillä 3,0 4,0 %. Ylläpitokorjaukset Pitkäjänteisen ja kokonaistaloudellisen kiinteistönpidon edellytyksenä ovat riittävät kiinteistöjen ylläpitokorjaukset, joilla vältetään korjausvelan muodostuminen. Ylläpitokorjauksilla saadaan kiinteistöjen haluttavuus vuokra-asuntoina säilymään peruskorjaukseen asti. Niiralan Kulman kiinteistöjen korjaustoiminta on perustunut todettuun korjaustarpeeseen, eikä niitä ole jätetty tekemättä tai lykätty esim. kustannuksiin vedoten, mikäli kiinteistö on tarkoitus säilyttää kiinteistökannassa. Tarvittaessa kiinteistön peruskorjausta on aikaistettu teknisin perustein, jotta kiinteistöjen tekninen taso täyttää laadukkaan asumisen edellytykset. Ylläpitokorjaukset lisääntyvät tulevaisuudessa kiinteistökannan ikääntyessä. Yhtiö on rakennuttanut 80- ja 90-luvulla määrällisesti paljon asuntoja, jotka ovat tulossa korjausikään. Lisääntyvä korjaustarve aiheuttaa tulevaisuudessa vuokrankorotuspaineita, mutta tuleviin korjauksiin varaudutaan etukäteen keräämällä varoja peruskorjausrahastoon, peruskorjausten omarahoitusosuuteen ja isoihin vuosikorjauksiin. Yllättävät vahingot Kiinteistöillä on sattunut tilivuoden 2014 aikana runsaasti vesivahinkoja. Aiheuttajina ovat usein olleet putkistoihin liitetyt koneet ja niiden huolimaton asennus tai valvonnan puute. Myös asukkaan huolimaton asuminen on aiheuttanut vahinkoja, tyypillinen vahinko on ollut pakastimen sulatusvesien kastelema keittiö. Yhtiö käy jokaisessa vesivahingossa tapahtuman kulun läpi vakuutusyhtiön edustajan ja oman henkilöstön kanssa. Tehdyn selvityksen perusteella ryhdytään tarvittaessa toimenpiteisiin ja tiedotetaan asiasta, jotta vahingoilta vastaisuudessa vältyttäisiin. Niiralan Kulman kaikissa asunnoissa on yhtiön toimesta asennetut palovaroittimet, mutta niiden toimintakunnossa pitäminen on asukkaan vastuulla. Yllättävien vahinkojen varalta yhtiön kiinteistöt on vakuutettu täysarvosta vakuutusyhtiö Lähi Tapiolassa. Omavastuuosuus on suhteellisen suuri, jotta vakuutuskustannukset voidaan pitää kohtuullisina. Jos asukas on aiheuttanut vahingon huolimattomuudellaan, yhtiö perii omavastuuosuuden asukkaalta. Sisäilmaongelmat Alavan kiinteistössä rakennuksessa A1 jatkettiin tutkimuksia ja korjauksia sisäilmaongelmien poistamiseksi. Selvää yksittäistä syytä käyttäjien ilmoittamiin sisäilmaongelmiin ei ole voitu osoittaa. Korjausten onnistumista seurataan jatkossa yhteistyössä eri osapuolien kanssa. Lisäksi päätettiin yhteistyössä käyttäjien edustajien kanssa teettää kokonaisvaltainen selvitys rakennuksen kunnosta TTY:llä. Selvityksen perusteella kohteessa tehtiin koekorjaus, jossa tutkittiin välipohjien alipaineistamista, mutta alipaineistus ei onnistunut teknisesti. Korjauksista ja tutkimuksista syntyvät kulut yhtiö perii täysimääräisinä tilojen käyttäjiltä. Myös Alavan rakennuksessa B2 tutkittiin yksittäisten huoneiden osalta sisäilmakorjausten tarvetta ja tehtiin tarvittavat korjaukset. Sisäilmaongelmat ovat lisääntyneet viime aikoina merkittävästi. Kustannukset rakennuksen korjaamiseksi näiden ongelmien poistamiseksi voivat olla huomattavia. Suurin osa tiedossa olevista sisäilmaongelmista on yhtiön liiketiloissa. Koska yhtiöllä ei ole merkittävää määrää liiketiloja, eikä liiketilojen kustannuksia voida tasata olemassa olevaan arava-asuntokantaan, sisäilmakorjaukset muodostavat tulevaisuudessa riskin yhtiön liiketilojen kannattavuudelle. Uusimpien liiketilojen vuokrasopimukset on tehty siten, että tilojen vuokraaja maksaa myös tutkimuksista ja korjauksista aiheutuvat kustannukset. Asunnoissa sisäilmaongelmat lisääntyivät jonkin verran kuluneen vuoden aikana. Kun asukkaalta tai terveystarkastajalta on tullut yhteydenotto epäillyistä ongelmista sisäilmassa, asia tutkitaan ja selvitetään tapauskohtaisesti ja tarvittavat korjaukset tehdään yhtiön kiinteistöosaston toimesta. Kilpailu vuokralaisista Viime vuosina Kuopion vuokra-asuntomarkkinoille on tullut lukuisia uusia toimijoita lisäämään vuokra-asuntojen, asumisoikeusasuntojen ja ns. välimallin asuntojen tarjontaa. Uusina aktiivisina toimijoina mainittakoon Icecapital, TA-asunnot, Lakea ja sijoitusrahastot. Lisäksi Kuopiossa vuokraasumispalveluja tarjoavat monet muut toimijat ja yksityiset vuokranantajat. 8
TALOUDELLINEN TOIMINTA JA ASEMA Vuoden 2014 liikevaihto 40,4 milj. euroa on lähes hyväksytyn budjetin mukainen. Ero tavoitteeseen oli 0,4 prosenttia eli 143 704 euroa budjetoitua pienempi. Vajaakäytöstä aiheutuva vuokravajaus kasvoi, mutta on valtakunnallisiin isoihin vuokranantajiin verrattuna kohtuullisen pieni. TYTÄRYHTIÖN TIEDOT Niiralan Kulma Oy omisti vuonna 2014 koko osakekannan asuntolainoitetussa kiinteistöyhtiö Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulmassa. Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulman muodostavat seuraavat Kuopion eri kylissä sijaitsevat kiinteistöt: Riistavesi: asuntoja yhteensä 32 Katuosoite asuntoja m 2 Koulutie 2 24 1 025,0 Koulutie 4 8 467,5 päiväkoti 1 176,5 Hirvilahti: asuntoja yhteensä 7 Niemisjärventie 47 7 360,0 Kurkimäki: asuntoja yhteensä 12 Kentäntie 2 12 490,0 kerhotila 1 60,0 Vehmersalmi: suorassa omistuksessa asuntoja yhteensä 71 Katuosoite asuntoja m 2 Lempeläntie 11 15 507,0 Miettiläntie 16 10 586,5 Metsätie 3 7 332,0 Saitanjärventie 11 4 179,0 Vierumäentie 1 12 742,0 Vierumäentie 3 10 650,0 Pentinpolku 5 9 535,0 Kohmantie 510 4 213,0 Vehmersalmi: asunto-osakeyhtiöissä Lempeläntie 9 3 237,6 Miettiläntie 7 2 82,0 Miettiläntie 9 1 46,0 Mäntytie 11 1 62,0 -liiketilavuokralaisia yht. 4 196,6 Koko Ellankulmassa asuntoja yhteensä 129 YHTIÖKOKOUS, HALLITUS JA TILINTARKASTAJAT Niiralan Kulman varsinainen yhtiökokous pidettiin 24.4.2014, joka keskeytettiin, koska yhtiökokousedustaja halusi lisäselvityksiä. Laadittua tilinpäätöstä muutettiin siten, että yhtiön taseessa ollut edellisten vuosien tappio katettiin vuoden 2013 tuloksesta. Yhtiökokousta jatkettiin 23.5.2014. Yhtiökokouksessa omistajaa eli Kuopion kaupunkia edusti kaupunginhallituksen omistajaohjausjaoston nimeämänä Jaakko Kekoni. Yhtiökokouksessa käsiteltiin yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Yhtiökokous valitsi tilintarkastajaksi BDO Oy:n. Yhtiökokous valitsi hallitukseen seuraavat henkilöt: Matti Kuronen (sd.) puheenjohtaja Pekka Poikonen (kesk.) varapuheenjohtaja Leena Harju (kesk.) hallituksen jäsen Kirsikka-aho Eini (sd.) Latvaniemi Aku (kok.) Tuomainen Anne (kok.) Ruotsalainen Anne (ps.) Karttunen Keijo (asukasedustaja) Takala Minna (asukasedustaja) Hallitus kokoontui vuoden aikana kolmetoista kertaa. Kokouksiin osallistui keskimäärin 7,8 jäsentä. Yhtiön johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtaja Kari Keränen, johdon asiantuntija Päivi Tolonen, kiinteistöjohtaja Olli Kuronen, asukaspalvelupäällikkö Päivi Vanninen ja hallintojohtaja Raija Elovirta. Valvontatilintarkastajana toimi KHT-yhteisö Ernst & Young Oy. 9