SPONDAN 9 KUUKAUDEN TULOS HYVÄ KIREÄSSÄ MARKKINATILANTEESSA

1-9SPONDA OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS tammi syyskuu 2004 SPONDAN 9 KUUKAUDEN TULOS HYVÄ KIREÄSSÄ MARKKINATILANTEESSA Spondan liikevaihto laski kiinteistömyyntien ja laskeneen vuokrausasteen vuoksi noin prosentin edellisvuoden vastaavasta kaudesta 73,9 miljoonaan euroon. Kauden tulos nousi myyntivoittojen ansiosta 30 prosenttia, 29,1 miljoonaan euroon. Tuloksen pääkohdat (tuloslaskelman vertailukausi on tammi syyskuu 2003) Spondan liikevaihto muodostuu vuokratuotoista. Liikevaihto katsauskaudella oli 73,9 (74,7) miljoonaa euroa. Taloudellinen vuokrausaste laski vertailukaudesta 1,5 prosenttia ja oli kauden päättyessä 86,9 %. Nettovuokratuotot laskivat liikevaihdon laskun ja vertailukautta hiukan suurempien kiinteistöjen hoitokulujen vuoksi 55,7 (57,0) miljoonaan euroon. Liiketoiminnan muut tuotot, jotka muodostuvat lähinnä kiinteistöjen myynnistä saaduista myyntivoitoista, nousivat 13,8 (3,2) miljoonaan euroon. Liikevoitto nousi yli 18 prosenttia 54,5 (45,9) miljoonaan euroon. Katsauskauden tulos oli 29,1 (22,3) miljoonaa euroa. Vuokraustilanne pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla jatkuu haasteellisena. Spondan vuoden 2004 vuokraustoiminnan tuloksen arvioidaan jäävän vuoden 2003 tuloksesta kiinteistömyyntien sekä kasvaneen vajaakäyttöasteen vuoksi, mutta kiinteistöjen myyntivoitot korvaavat vuokraustoiminnan laskun ja rahoituskulujen kasvun vaikutuksen tulokseen. Liikevoiton arvioidaan ylittävän vuoden 2003 liikevoiton ja tuloksen ennen veroja arvioidaan pysyvän vuoden 2003 tasolla. Vuokrausasteen arvioidaan pysyvän nykyisellä tasolla tai hiukan paranevan. AVAINLUVUT 30.9.2004 30.9.2003 31.12.2003 Liikevaihto, Me 73,9 74,7 100,4 Nettovuokratuotto, Me 55,7 57,0 76,1 Liikevoitto, Me 54,5 45,9 62,7 Osakekohtainen oma pääoma, e 6,39 6,23 6,33 Tulos/osake, e 0,37 0,28 0,39 Omavaraisuusaste, % 45 47 45 Nettovelkaantumisaste, % 117 110 117 SPONDAN STRATEGIA Spondan strategia on kehittää aktiivisesti kiinteistöjään ja niiden vuokraustoimintaa pääkaupunkiseudulla. Sponda muovaa kiinteistöjensä ja asiakasyritystensä toimintaympäristöjä sellaisiksi, että ne tarjoavat parhaat mahdolliset edellytykset Spondan asiakkaan liiketoiminnan menestykselle. Sponda kehittää kiinteistökokonaisuuksia ja niiden hallintoa siten, että niistä muodostuu sijoittajia kiinnostavia ostokohteita Spondalaisten osaamisalueita ovat asiakkaan toimintaympäristön edellytysten ymmärtäminen ja innovatiivinen sijoitustoiminta. 1

Osavuosikatsaus tammi syyskuu 2004 TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE, % Kiinteistön tyyppi * 30.9.2004 30.6.2004 Liiketoiminta-alue 30.9.2004 30.6.2004 Toimisto 84,7 86,2 Helsingin kantakaupunki 87,1 88,9 Liiketila 93,7 93,0 Pääkaupunkiseutu 81,6 82,0 Logistiikka 91,9 90,5 Pääkaupunkiseudun logistiikka 90,4 88,1 Muut 92,7 93,3 Keskiarvo 86,9 87,6 Keskiarvo 86,9 87,6 * Kiinteistön pääkäyttötarkoituksen mukaan. TOIMINTAYMPÄRISTÖ tä likviditeetistä kiinteistömarkkinoilla. Suuri Talouden näkymät ovat tämän hetkisten ennus- kysyntä on aiheuttanut kilpailua sijoituskohteis- teiden mukaan positiiviset ja työllisyyden odote- ta ja alentanut tuottovaatimuksia. taan paranevan. Kuitenkaan talouskasvu ja työl- Nettovuokratuotot kiinteistötyypeittäin 1.1. 30.9.2004 lisyyskehitys eivät vielä tue toimistokysyntää. Catellan mukaan toimistotilojen vuokrausaste VUOKRAUSTOIMINTA Spondan liiketoiminta on jaoteltu kiinteistötyypin perusteella kolmeen alueeseen: toimistot, lii- 26 % pääkaupunkiseudulla on edelleen heikentynyt ja vajaakäyttöaste on hieman yli 9 %. Alueelli- ketilat ja logistiikka. 4 % l r set erot ovat suuria ja pääkaupunkiseudun vajaakäyttöasteet vaihtelevat Vantaan noin 6 %:sta Espoon yli 11 %:iin. Liiketilojen tarjonta jatkuu niukkana ja vuokrausaste on pysynyt hyvänä. Liiketilojen vajaakäyttöaste on vain 1,6 %. Pää- Tammi syyskuussa Sponda solmi yhteensä 164 vuokrasopimusta, joista 104 oli uusia ja 60 jatkettuja sopimuksia. Uusien sopimuksien yhteenlaskettu vuokrattu pinta-ala on noin 50 000 m 2 ja jatkettujen yli 80 000 m 2. Spondan koko sopimus- 70 % kaupunkiseudun logistiikkatilojen kokonaistar- kannan arvo on 417 milj. euroa, asiakkaita on yh- jonta on pysytellyt alkuvuoden tasolla eikä isom- teensä 588 ja vuokrasopimuksia 998. Sopimuk- pia rakennushankkeita ole pääkaupunkiseudulla sista erääntyy tänä vuonna vielä 3,4 %, vuonna vireillä. Logistiikkatilojen vajaakäyttöaste on py- 2005 16,3 % ja vuonna 2010 ja sen jälkeen 23,2 %. sytellyt noin 2 %:ssa. Pääkaupunkiseudun toimi- Erääntyminen lasketaan osuutena kokonais- tilojen vuokratason lasku on alan tutkimuslaitos- vuokratuotoista. ten mukaan pysähtynyt. Spondan kiinteistöjen nettovuokratuotot oli- o Kansainvälisten sijoittajien osuus tänä vuonna tehdyissä kiinteistökaupoissa on jo puolet toimitilakauppojen arvosta, noin 1,25 mrd eurosta. vat yhteensä 55,7 milj. euroa, joista toimistojen osuus oli 70 %, liiketilojen 4 % ja logistiikkatilojen 26 %. Toimisto Liiketila Logistiikka Kansainvälinen kiinnostus johtuu Suomen positiivisista taloudellisista näkymistä ja lisääntynees- Koko kiinteistökannan taloudellinen vuokraus- 2

Osavuosikatsaus tammi syyskuu 2004 Vuokrasopimusten erääntyminen, % 10,9 3,4 16,3 12,1 9,610,0 14,4 23,2 aste laski viimeisen neljännesvuoden aikana 0,7 prosenttia 86,9 prosenttiin (30.6.2004:87,6 %). Vuosi sitten syyskuun lopulla vuokrausaste oli 88,4 %. INVESTOINNIT Sponda osti 30.9.2004 kolme toimistokiinteistöä Elisa Oyj:ltä 25,5 milj. eurolla. Kaartinkaupungissa sijaitsevien Korkeavuorenkatu 35:n ja 37:n sekä Kasarmikatu 36:n yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on noin 11 000 m 2. Elisa on vuokrannut kiinteistöissä teletilaa erittäin pitkällä vuokrasopimuksella. Kiinteistökokonaisuus lähellä Havis Business Centeriä tukee Spondan strategisia tavoitteita Kaartinkaupungissa. Kiinteistöistä Kasarmikatu 36 ja Korkeavuorenkatu 37 ovat täyteen vuokrattuja. Korkeavuorenkatu 35 on tyhjä ja tarvitsee peruskorjauksen, jonka on arvioitu maksavan 2,5 milj. euroa. Ostetut kiinteistöt kasvattavat vuoden 2004 vuokraustoiminnan tulosta noin 0,3 milj. euroa. Sponda myi kiinteistöjä kaudella 1 9/2004 yhteensä 36,6 milj. eurolla ja kirjasi näistä myyntivoittoja yhteensä 13 milj. euroa. Investoinnit uushankintoihin olivat 27,6 milj. euroa, ja investoinnit rakentamiseen, kunnossapitoon ja vuokralaisparannuksiin olivat yhteensä 20,3 milj.euroa. KIINTEISTÖJEN KEHITTÄMINEN Strategiansa mukaisesti Sponda kehittää kiinteistöjä ja niiden toimintaympäristöjä. Kehittämisen painopiste on suurissa kokonaisuuksissa, jollaisia ovat esim. City-Center, Havis Business Center ja Vantaan Honkatalo. City-Centerissä kolmea toimistokerrosta peruskorjataan. Korjattavia toimistotiloja on kauden aikana vuokrattu 1 800 m 2. Neuvottelut City-Centerin julkisivuratkaisuista Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston ja Museoviraston kanssa jatkuvat. Havis Business Centerissä muutostyöt ovat sujuneet aikataulun mukaisesti ja ravintola- ja kokouskeskus Unioninkadun ja Pohjoisen Makasiinikadun kulmassa avasi ovensa lokakuun alussa. Ravintola- ja kokouskeskukselle on vuokrattu yhteensä 3 700 m 2. Koko Havis Business Centerin vuokrattava pinta-ala on noin 38 300 m 2 ja siihen kuuluvat kiinteistöt Unioninkatu 18, 20, 22 ja 24 sekä Fabianinkatu 23. Toimiala RAHOITUS Sponda nosti kauden aikana 300 milj. euron syndikoidun luoton. Luottojärjestely koostui 100 milj. euron 5-vuotisesta ja 100 milj. euron 7-vuotisesta luottoerästä sekä 100 milj. euron 5-vuotisesta luottolimiitistä. Luottojärjestelyl- ASIAKKAIDEN TOIMIALAJAKAUMA %-osuus vuokratuotosta Kauppa 28 Pankki/Sijoitus 18 Rakentaminen/Logistiikka/Liikenne 12 Muut palvelut 9 Tietoliikenne/Media/Kustantaminen 8 Majoitus- ja ravitsemustoiminta 8 Teollisuus/Valmistus 6 Julkinen sektori 6 Terveydenhuolto/Koulutus 5 Energia 1 Toist. 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010- Yhteensä 100 3

Osavuosikatsaus tammi syyskuu 2004 lä jälleenrahoitettiin vuonna 2005 erääntyvä 195 milj. euron syndikoitu luotto. Rahoitustuotot ja -kulut olivat 19,7 ( 17,4) milj. euroa. Korollinen vieras pääoma oli 587,5 milj. euroa (31.12.2003: 582,8 milj. euroa) ja omavaraisuusaste oli 45,2 % (31.12.2003: 45,4 %). Luottojen keskimääräinen laina-aika kasvoi 3,5 vuoteen ja korkosidonnaisuusaika oli 2,8 vuotta. Keskikorko oli 4,5 %. Oma pääoma per osake on 6,39 (31.12.2003: 6,33) euroa. HENKILÖSTÖ Sponda-konsernin keskimääräinen henkilöstön määrä 1.1. 30.9.2004 oli 51 (53) henkilöä, josta emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa oli 46 (52) henkilöä. Syyskuun lopussa Spondan palveluksessa oli yhteensä 51 (53) henkilöä, joista 46 (52) emoyhtiön palveluksessa. KONSERNIRAKENNE JA LASKENTAPERIAATTEET Sponda-konserni koostuu emoyhtiöstä ja sen omistamista keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä. Sponda-konserni siirtyy IFRS-raportointiin vuoden 2005 alusta. Suurin muutos Sponda Oyj:n taloudellisessa raportoinnissa johtuu IAS 40 -standardin mukaisesta sijoituskiinteistöjen arvostamisesta. Sponda Oyj on valinnut sijoituskiinteistöjen arvostusmenetelmäksi konsernitaseessa käyvän arvon menetelmän. Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan. Muita muutoksia laskentaperiaatteissa aiheuttavat säännökset laskennallisten verovaikutusten kirjaamisesta, rahoitusinstrumenttien arvostamisesta ja työsuhde-etuuksista. CORPORATE GOVERNANCE Spondan hallintoa säätelee Suomen laki, yhtiöjärjestys ja Helsingin Pörssin, Keskuskauppakamarin ja Teollisuus ja Työnantajat -järjestön suositus listayhtiöiden hallinnointi- ja ohjausjärjestelmistä. Sponda noudattaa Helsingin Pörssin sisäpiiriohjetta. Hallituksen jäsenet ovat Kaj-Gustaf Bergh, Maija-Liisa Friman, Jarmo Laiho, Harri Pynnä, Anssi Soila ja Jarmo Väisänen. Hallituksen puheenjohtaja on Anssi Soila ja varapuheenjohtaja Jarmo Väisänen. Yhtiön toimitusjohtaja on Kari Kolu. Sponda Oyj:n varsinaiset tilintarkastajat ovat KHT-tilintarkastaja Sixten Nyman ja KHTyhteisö KPMG Wideri Oy Ab sekä varatilintarkastaja KHT Fredrik Westerholm. SPONDAN OSAKE Spondan osakkeen kurssi noudatti heinä syyskuun aikana sijoitus-toimialaindeksiä. Tarkastelujakson tammi syyskuun keskikurssi oli 6,68 euroa alimman kurssin ollessa 6,00 euroa ja ylimmän 7,30 euroa. Päätöskurssi oli syyskuun lopussa 6,81 euroa ja yhtiön osakekannan markkinaarvo 536 milj. euroa. Sponda Oyj:n vuoden 2000 vaihtovelkakirjalainan B-sarjaa vaihdettiin yhtiön osakkeisiin 16.6.2004 siten, että uusia osakkeita merkittiin 275 000 kpl. Tätä vastaava osakepääoman korotus 275 000 euroa merkittiin kaupparekisteriin 13.7.2004. Spondan osakepääoma on koro- 4

Osavuosikatsaus tammi syyskuu 2004 tuksen jälkeen 78 724 275 euroa ja osakkeiden kokonaismäärä on 78 724 275 kappaletta. Yhtiökokous 7.4.2004 valtuutti hallituksen ostamaan omia osakkeita enintään 3 500 000 kappaletta vuoden kuluessa yhtiökokouksesta. Valtuutusta ei ole katsauskauden aikana käytetty. VEROTUS Vuonna 2004 Suomessa toteutettu verouudistus tarkoittaa Spondan osalta sen jakamien osinkojen kaksinkertaista verotusta. Spondan maksamien tuloverojen määrä on riippuvainen kiinteistöistä verotuksessa tehtyjen poistojen suuruudesta. Sponda on aikaisemmin vähentänyt verotuksessa ainoastaan suunnitelman mukaisten poistojen määrän. Vuonna 2004 Sponda aikoo tehdä suunnitelman mukaisten poistojen lisäksi elinkeinoverolain sallimat suuremmat poistot. Lisäpoistojen määrä on noin 20 milj. euroa. Lisäpoistot vähentävät Spondan maksettavaksi tulevia veroja, ja veroasteen arvoidaan vuonna 2004 jäävän n. 6 prosenttiin. Tehtävistä lisäpoistoista kirjataan konsernissa laskennallinen verovelka. NÄKYMÄT VUODELLE 2004 Vuokraustilanne pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla jatkuu haasteellisena. Spondan vuoden 2004 vuokraustoiminnan tuloksen arvioidaan jäävän vuoden 2003 tuloksesta kiinteistömyyntien sekä kasvaneen vajaakäyttöasteen vuoksi, mutta kiinteistöjen myyntivoitot korvaavat vuokraustoiminnan laskun sekä rahoituskulujen kasvun. Liikevoiton arvioidaan ylittävän vertailukauden liikevoiton ja tuloksen ennen veroja arvioidaan pysyvän vuoden 2003 tasolla. Vuokrausasteen arvioidaan pysyvät nykyisellä tasolla tai hiukan paranevan. 28.10.2004 Sponda Oyj Hallitus Ilmaisuilla Sponda, konserni tai yhtiö tarkoitetaan koko Sponda-konsernia. Sponda Oyj:llä tarkoitetaan konsernin emoyhtiötä. Osavuosikatsauksen luvut ovat tilintarkastamattomat. 5

Osavuosikatsaus tammi syyskuu 2004 Vuokrattava pinta-ala kiinteistötyypeittäin Logistiikka 48,2 % Toimisto 49,1 % VUOKRATTAVA PINTA-ALA 30.9.2004 KIINTEISTÖTYYPEITTÄIN Pinta-ala, m 2 % Toimisto 391 193 49,1 Liiketila 21 173 2,7 Logistiikka 383 978 48,2 Yhteensä 796 344 100,0 Kiinteistön pääkäyttötarkoituksen mukaan. Liiketila 2,7 % Vuokrattava pinta-ala alueittain VUOKRATTAVA PINTA-ALA 30.9.2004 ALUETTAIN Pinta-ala, m 2 % 28,5 % 20,7 % 29,1 % 21,7 % k p l m Helsingin kantakaupunki 227 104 28,5 Pääkaupunkiseutu 165 079 20,7 Pääkaupunkiseudun logistiikka 231 518 29,1 Muut 172 643 21,7 Yhteensä 796 344 100,0 Todellisen vuokrattavan pinta-alan mukaan. Luvut sisältävät kehitysneliöt. Helsingin kantakaupunki Pääkaupunkiseutu Pääkaupunkiseudun logistiikka Muut 6

Spondan kiinteistöt yhteensä 1.1. 30.9.2004, Me o r l TOIMISTOKIINTEISTÖT LIIKETILAKIINTEISTÖT LOGISTIIKKA Yhteensä Vuokratuotot 73,9 52,0 3,3 18,6 Ylläpitokulut 18,2 12,9 1,2 4,1 Nettovuokratuotot 55,7 39,1 2,1 14,5 Kiinteistöjen kirjanpitoarvo 31.12.2003 1 084,8 857,9 30,0 196,9 Keskeneräiset kehitysprojektit 20,1 19,1 0,5 0,5 Investoinnit 2004 21,4 17,1 0,5 3,8 Myynnit 2004 21,6 18,9 1,1 1,6 Poistot 11,1 7,4 0,5 3,2 Kirjanpitoarvo 30.9.2004 1 053,4 829,6 28,4 195,4 Vuotuinen nettovuokratuotto / kirjanpitoarvo 30.9.2004 7,0 % 6,2 % 9,9 % 9,9 % Uushankinnat (ei sisällä 30.9.2004 ostettuja kiinteistöjä) 1,1 0,5 0,0 1,6 Rakentaminen 10,7 10,7 0,0 0,0 Kunnossapito 7,1 4,8 0,3 2,0 Vuokralaisparannukset 2,5 2,1 0,2 0,2 Investoinnit 21,4 17,1 0,5 3,8 Kunnossapito (aktiivat) 7,1 4,8 0,3 2,0 Kunnossapito (tuloslaskelma) 3,3 2,6 0,1 0,6 Yhteensä 10,4 7,4 0,4 2,6 Vuokralaisparannukset (aktiivat) 2,5 2,1 0,2 0,2 Vuokralaisparannukset (tuloslaskelma) 0,5 0,5 0,0 0,0 Yhteensä 3,0 2,6 0,2 0,2 7

Konsernituloslaskelma KONSERNI SPONDA OYJ 1.1. 30.9.2004 1.1. 30.9.2003 1.1. 31.12.2003 M M M Liikevaihto 73,9 74,7 100,4 Vuokraustoiminnan kulut 29,3 28,5 38,9 Bruttokate 44,6 46,2 61,5 Myynnin ja markkinoinnin kulut 0,4 0,5 0,8 Hallinnon kulut 3,3 3,0 4,4 Liiketoiminnan muut kulut 0,2 0,1 Liiketoiminnan muut tuotot 13,8 3,2 6,5 Liikevoitto 54,5 45,9 62,7 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksista 0,1 Rahoitustuotot ja -kulut 19,7 17,4 23,1 Voitto ennen veroja 34,8 28,5 39,5 Tuloverot 5,7 6,2 8,8 Konsernin voitto tilikaudelta 29,1 22,3 30,7 8

Konsernitase KONSERNI SPONDA OYJ 30.9.2004 30.9.2003 31.12.2003 M M M VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 0,1 0,4 0,2 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 280,9 268,3 284,6 Rakennukset ja rakennelmat 742,7 712,1 748,8 Koneet ja kalusto 2,9 3,4 3,3 Muut aineelliset hyödykkeet 6,9 7,2 7,3 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 46,6 15,4 19,7 1 080,0 1 006,4 1 063,7 Sijoitukset Osuudet osakkuusyrityksissä 4,0 4,0 4,0 Muut sijoitukset 17,9 17,4 19,0 21,9 21,4 23,0 Pysyvät vastaavat yhteensä 1 102,0 1 028,2 1 086,9 Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset 9,6 5,4 4,3 Rahat ja pankkisaamiset 1,0 1,4 2,8 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 10,6 6,8 7,1 Vastaavaa yhteensä 1 112,6 1 035,0 1 094,0 VASTATTAVAA Oma pääoma 503,4 487,0 496,6 Pitkäaikainen vieras pääoma 475,9 456,7 471,0 Laskennallinen verovelka 4,3 Lyhytaikainen vieras pääoma 129,0 91,3 126,4 Vieras pääoma yhteensä 609,2 548,0 597,4 Vastattavaa yhteensä 1 112,6 1 035,0 1 094,0 Korolliset velat 587,5 535,7 582,8 VASTUUSITOUMUKSET VELAT, JOIDEN VAKUUDEKSI ANNETTU KIINNITYKSIÄ KIINTEISTÖÖN JA OSAKKEITA Rahalaitoslainat 141,3 141,3 141,3 Annetut kiinnitykset 81,7 81,7 81,7 Pantattujen osakkeiden kirjanpitoarvo 56,4 52,4 52,8 Vuokravastuut 22,4 21,0 21,4 Annetut kiinnitykset 2,2 2,2 2,2 Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset, pääoman nimellisarvo 295,9 218,9 218,9 Koronvaihtosopimukset, käypä arvo 6,0 4,1 3,0 Korkokatto-optiot, pääoman nimellisarvo 34,8 34,8 Korkokatto-optiot, käypä arvo 0,1 0,1 9

Konsernin rahoituslaskelma KONSERNI SPONDA OYJ 1.1. 30.9.2004 1.1. 30.9.2003 1.1. 31.12.2003 M M M Liiketoiminnan rahavirta Liikevoitto 54,5 45,9 62,7 Oikaisut liikevoittoon 3,3 8,3 8,8 Käyttöpääoman muutos 1,2 0,8 Saadut korot ja muut rahoitustuotot 0,3 0,1 0,2 Maksetut korot ja muut rahoituskulut 20,0 17,0 21,7 Saadut osingot 0,2 0,1 Maksetut verot 7,4 26,1 28,2 Liiketoiminnan rahavirta 25,5 10,4 21,9 Investointien rahavirta Ostetut konserniyhtiöt 56,5 Investoinnit muihin sijoituksiin 0,1 Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 46,8 15,4 23,3 Myydyt konserniyhtiöt 34,4 7,8 13,2 Myydyt osakkuusyhtiöt 2,4 2,4 Luovutustulot muista sijoituksista 2,0 0,2 0,3 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot 0,7 0,6 Myönnetyt lainat 2,2 2,2 Investointien rahavirta 9,7 7,2 65,6 Rahoituksen rahavirta Osakepääoman korotus liittyen vaihtovelkakirjalainojen käyttöön 1,1 1,2 Omien osakkeiden hankkiminen 11,4 11,5 Pitkäaikaisten lainojen nostot 200,0 20,0 100,0 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 195,0 Lyhytaikaisten lainojen nostot/takaisinmaksut 0,2 59,0 26,2 Maksetut osingot 23,5 70,3 70,3 Rahoituksen rahavirta 17,6 2,7 45,6 Rahavarojen muutos 1,8 0,5 1,9 Rahavarat kauden alussa 2,8 0,9 0,9 Rahavarat kauden lopussa 1,0 1,4 2,8 KÄYTTÖOMAISUUDEN JA LAINOJEN MUUTOKSET Käyttöomaisuuden muutokset Kirjanpitoarvo kauden alussa 1 063,9 1 007,9 1 007,9 Lisäykset 47,8 15,4 23,3 Ostetut konserniyhtiöt 56,3 Myydyt konserniyhtiöt 20,5 5,1 8,1 Vähennykset ja siirrot 0,2 0,4 0,6 Poistot 11,3 11,0 14,9 Kirjanpitoarvo kauden lopussa 1 080,1 1 006,8 1 063,9 Lainojen muutokset Pitkäaikaiset lainat 475,9 456,7 471,0 Lyhytaikaiset lainat 111,6 79,0 111,8 587,5 535,7 582,8 Tilanne kauden alussa 582,8 456,7 456,7 Lainojen nostot 200,0 79,0 126,1 Lainojen lyhennykset 195,3 Tilanne kauden lopussa 587,5 535,7 582,8 10

Osakkeet ja osakkeenomistajat 20 SUURINTA OSAKKEENOMISTAJAA 30.9.2004 Osakkeiden määrä, Osuus osakkeista kpl ja äänimäärästä,% 1 Suomen valtiovarainministeriö 38 689 642 49,1 2 Valtion Eläkerahasto 1 460 000 1,9 3 Nokian Eläkesäätiö 1 044 444 1,3 4 Suomen Ekonomiliitto Finland Ekonomförbund 346 000 0,4 5 Yleisradion Eläkesäätiö 300 000 0,4 6 Etera Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö 292 070 0,4 7 Kaupallisten ja Teknillisten tieteiden tukisäätiö 267 800 0,3 8 Livränteanstalten Hereditas 210 000 0,3 9 Icecapital European Property 204 100 0,3 10 Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia 193 600 0,2 11 Odin Finland 158 800 0,2 12 Liikesivistysrahaston kannatusyhdistys 150 000 0,2 13 Medicinska Understödsföreningen Liv och Hälsa 125 000 0,2 14 Teollisuuden ja Työntantajain Keskusliitto 110 000 0,1 15 Evli-Select sijoitusrahasto 105 200 0,1 16 Veikko Laine Oy 100 000 0,1 17 Ehrnrooth Casimir 90 000 0,1 18 Placeringsfonden Aktia Capital 80 000 0,1 19 Pohjola Finland Value sijoitusrahasto 75 100 0,1 20 Oy Hermitage Ab 75 000 0,1 Yhteensä 44 076 756 55,9 Muut 34 647 519 44,1 Kaikki yhteensä 78 724 275 100,0 HALLINTAREKISTERÖIDYT (ulkomaalaiset) 27 726 919 35,2 Osakkeenomistajia yhteensä 6 286 Osakekannan markkina-arvo, Me Osakkeen kuukausivaihto, Me Osakkeen keskikurssi, e 10/03 11/03 12/03 01/04 02/04 03/04 04/04 05/04 06/04 10/03 11/03 12/03 01/04 02/04 03/04 04/04 05/04 06/04 10/03 11/03 12/03 01/04 02/04 03/04 04/04 05/04 06/04 11

Spondan liiketoiminta-alueet TOIMISTO-, LIIKETILA- JA LOGISTIIKKAKIINTEISTÖT Spondan liiketoiminta on jaoteltu kiinteistötyypin perusteella kolmen alueeseen: toimistot, liiketilat ja logistiikkatilat. Alueellinen jako käsittää Helsingin Kantakaupungin, Pääkaupunkiseudun, joka käsittää Helsingin reuna-alueet, Espoon ja Vantaan sekä Pääkaupunkiseudun Logistiikkakiinteistöt. Spondan toimitilojen taloudellinen vuokrausaste oli syyskuun lopussa 86,9 % (30.6.2004 87,6 %) eli kokonaisvuokrausaste oli kesäkuun lopusta laskenut 0,7 %. Vanhempien toimistotilojen tarjonta pääkaupunkiseudulla on lisääntynyt ja toimistotilojen korkein vajaakäyttöaste on edelleen Espoossa. Tilanne liike- ja logistiikkatilojen osalta oni pysynyt vakaana. TOIMISTOT JA LIIKETILAT Nettovuokratuotoista toimistojen osuus on 70 % ja liiketilojen 4 %. Toimistojen taloudellinen vuokrausaste oli 84,7 % ja liiketilojen 93,7 % (31.3.2004: 86,2 % ja 93,0 %). Vuokrattavien neliöiden määrä toimistoissa on pysynyt ennallaan (382 438 m 2 ). Liiketiloissa neliöiden määrä (21 173 m 2 ) on pysynyt ennallaan, kun lukuja verrataan vuodenvaihteeseen. Toimistotilojen rakentamiseen, kunnossapitoon ja vuokralaisparannuksiin on investoitu kauden aikana yhteensä 17,6 milj. euroa ja liiketiloihin 0,5 milj. euroa. Uusia ja uudistettuja vuokrasopimuksia tehtiin heinä-syyskuun aikana noin 18 400 m 2, joista neliömäärillä mitattuna 35 % tehtiin Ydinkeskustassa, 32 % Espoossa ja 33 % Helsinki-Vantaalla. Spondan suuret kiinteistökokonaisuudet City- Center, Havis Business Center ja Upseerin Avec ovat yhtiön tärkeimpiä kehityskohteita. Vuokraustoiminnan kate 30.9.2004, Me o r l TOIMISTOKIINTEISTÖT LIIKETILAKIINTEISTÖT LOGISTIIKKA Liikevaihto 52,0 Liikevaihto 3,3 Liikevaihto 18,6 Ylläpitokulut 12,9 Ylläpitokulut 1,2 Ylläpitokulut 4,1 Nettovuokratuotot 39,1 Nettovuokratuotot 2,1 Nettovuokratuotot 14,5 Poistot ja arvonalentumiset 7,4 Poistot ja arvonalentumiset 0,5 Poistot ja arvonalentumiset 3,2 Bruttokate 31,7 Bruttokate 1,6 Bruttokate 11,3 12

Spondan liiketoiminta-alueet Kantakaupunki Finnish Design Forum avasi Erottajankatu 7:n katutasossa myymälän ja toiseen kerrokseen, entisiin ravintolatiloihin on kunnostettu toimistotilat, jotka valmistuvat lokakuun lopulla. Vuokrattava pinta-ala on yhteensä noin 1 300 m 2. City-Centerissä tunnelitasolla yksikäytäväratkaisu on valmistunut ja elintarvikeliike, kahvila ja kirjakauppa ovat muuttaneet uusittuihin liiketiloihin. Uusia yrittäjiä tunnelissa ovat nuorten vaate- ja asustemyymälä ja koruliike. Kenkäkauppa avasi myymälän myös uudessa kauppakäytävässä. Asianajotoimisto, valtion virasto ja lääkäriasema ovat vuokranneet toimistotilaa peruskorjatuista toimistokerroksista yhteensä 1 800 m 2. Vuokrakausi alkaa peruskorjauksen valmistuttua tammikuussa 2005. City-Centerin huoltokäytävän kaavamuutos on käsitelty Helsingin kaupunkisuunnitteluvirastossa ja on nähtävänä. Huoltokäytävä tulee liittymään kaupungin huoltokatuun, jonka suunnittelu on aloitettu. Bank-keskuksen tilat (3 700 m 2 ) avattiin yleisölle 1.10. 2004. Pankkisali muuttui noin 1 000 hengen bankettisaliksi, jossa toimii päivisin lounasravintola. Unioninkatu 18:n liiketilat on vuokrattu, ja naisten alusasuliike avattiin Unioninkadun ja Pohjoisen Makasiinikadun kulmassa. Unioninkatu 24:n liiketiloissa on aloittanut kampaamoliike ja kiinteistön toimistotiloissa on solmittu uusi sopimus. Spondan ostamat 3 toimistokiinteistöä Korkeavuorenkatu 35:ssä ja 37:ssä sekä Kasarmikatu 36:ssa liittyvät luontevasti Havis Business Centeriin Kasarmitorin toisella puolella. Vuoden päästä valmistuva Kasarmiparkki Oy:n pysäköintilaitos tulee lisäämään alueen vetovoimaa ja parantamaan palvelutasoa. Espoo Upseerin Avecissa tehtiin kaksi uutta vuokrasopimusta yhteensä noin 600 m 2. Viime syksyllä valmistuneessa peruskorjauksessa uudistettiin sisääntuloaula ja lisättiin neuvottelutiloja. Kohteessa on aula- ja kokouspalvelujen lisäksi koko taloa palveleva lounasravintola ja monipuolinen kuntokeskus. Kiinteistön Aleksanterinkadun puoleinen, keväällä aloitettu julkisivukorjaus valmistui heinäkuun lopulla. Havis Business Centerin ravintola- ja kokouskeskus valmistui syyskuun lopussa ja uudet Länsi-Keskuksessa solmittiin toimistotiloista uusi, noin 1000 m 2 käsittävä vuokrasopimus. Sinimäentiellä solmittiin uusi vuokrasopimus samoin toimistotiloista. Vuokrattava pinta-ala on noin 750 m 2. 13

Spondan liiketoiminta-alueet Helsinki-Vantaa Itäkatu 11:ssä uudistettiin 3 300 m 2 :n vuokrasopimus. 2 700 m 2 vuokrasopimus uusittiin Mäkkylän toimistotalossa ja 1 100 m 2 :n sopimus uudistettiin Gohnt-talossa Sentnerinkuja 3:ssa. Ratapihantie 11:ssä terveydenhoitoalan yritys aloitti uutena vuokralaisena 700 m 2 :n toimistotiloissa. LOGISTIIKKAKIINTEISTÖT Nettovuokratuotoista logistiikkakiinteistöjen osuus on 26 %. Spondan logistiikkakiinteistöissä vuokrausaste on noussut 91,9 %:iin (30.6.2004: 90,5 %). Vuokrattavien neliöiden määrä logistiikkakiinteistöissä (383 454 m 2 ) on sama kuin kesäkuun lopussa. Logistiikkakiinteistöjen rakentamiseen, vuokralaisparannuksiin ja kunnossapitoon on investoitu yhteensä 2,2 milj. euroa. Logistiikkatilojen käyttöaste on pysynyt hyvänä ja lisäksi erikokoisten tilojen kysyntä on huomattavasti vilkastunut elokuusta alkaen. Kysytyt tilakoot vaihtelevat muutaman sadan neliömetrin varastoista useamman tuhannen neliömetrin logistiikkatiloihin. Vantaan Santaradantie 8:ssa uudistettiin lasten turvaistuimia valmistavan yrityksen kanssa noin 2 800 m 2 :n vuokrasopimus ja Matinpurontie 3:ssa uudistettiin noin 2 600 m 2 :n logistiikkatilan vuokrasopimus kangastukun kanssa. 14

Tietoja osakkeenomistajille TALOUSINFORMAATIOTA VUONNA 2005 Tilinpäätöstiedote perjantaina 4.2.2005 Varaus yhtiökokouspäiväksi keskiviikko 23.3.2005 Osavuosikatsaus 1 3/2005 torstaina 12.5.2005 Osavuosikatsaus 1 6/2005 torstaina 11.8.2005 Osavuosikatsaus 1 9/2005 keskiviikkona 9.11.2005 Vuosikertomus, osavuosikatsaukset ja taloudelliset tiedotteet julkaistaan suomeksi ja englanniksi. HENKILÖ- JA OSOITETIETOJEN MUUTOKSET Osakkeenomistajien osoitteenmuutokset pyydämme ystävällisesti ilmoittamaan pankkiin tai Suomen Arvopaperikeskukseen sen mukaan, missä osakkeenomistajalla on arvo-osuustili. Tiedotetilaukset: Sponda Oyj, Tiedotus, PL 940, 00101 Helsinki, puhelin (09)680 581, fax (09) 6805 8222, sähköposti laila.keto-lassas@sponda.fi Seuraavat pankit ja pankkiiriliikkeet ovat ilmoittaneet tekevänsä Spondan toimintaan liittyviä sijoitusanalyyseja. Lista voi olla puutteellinen. Sponda ei vastaa analyyseissa esitetyistä arvioista. Kotimaiset Puhelin D. Carnegie AB Finland (09) 6187 1235 Conventum Oyj (09) 2312 3315 Evli Pankkiiriliike Oyj (09) 476 696 32 FIM Pankkiiriliike Oy (09) 6134 6310 HSH Nordbank (09) 7277 3912 Mandatum Pankkiiriliike Oy 010 236 10 Nordea Securities (09) 3694 9429 Ulkomaiset ABG Sundal Collier (Ruotsi) +46 8 5662 8695 Alfred Berg (Ruotsi) +46 8 723 5908 Merrill Lynch (Iso-Britannia) +44 207 892 468 YHTEYSTIEDOT SPONDA OYJ PL 940 00101 Helsinki Käyntiosoite: Fabianinkatu 23 00130 Helsinki Puhelin (09) 680 581 Faksi (09) 6805 8222 www.sponda.fi etunimi.sukunimi@sponda.fi SIJOITTAJASUHTEET Sari Aitokallio Talousjohtaja Puhelin (09) 6805 8206 Faksi (09) 6805 8258 sari.aitokallio@sponda.fi Pia Arrhenius Viestintäassistentti Puhelin (09) 6805 8459 Faksi (09) 6805 8258 pia.arrhenius@sponda.fi Laila Keto-Lassas Viestintäpäällikkö Puhelin (09) 6805 8230 Faksi (09) 6805 8258 laila.keto-lassas@sponda.fi 15