yhtiöt vuosikatsaus 2010 A-yhtiöt Asumispalveluja vauvasta vaariin - asumisen vahva osaaja www.a-yhtiot.fi

yhtiöt vuosikatsaus 2010 A-yhtiöt Asumispalveluja vauvasta vaariin - asumisen vahva osaaja www.a-yhtiot.fi

VUODEN 2010 merkittävimpiä tapahtumia oli 18. marraskuuta vietetty A-yhtiöiden 45-juhlapäivä. Syntymäpäiviä vietettiin konsernin toimitalossa Vuorikatu 3:ssa lämpimän ruoan ja mukavan tunnelman avointen ovien päivänä. Kuvassa pääomistajan Porvoon kaupungin edustajia. YHTIÖT Sisältö Toimitusjohtajan katsaus 3 A-yhtiöt organisaationa 4 A-yhtiöiden tunnusluvut 2010 5 Konsernitilinpäätös 2010 6 Vuokraustoiminta 10 Aravavuokra-asunnot 13 Vapaarahoitteiset asunnot 13 Rakennuttaminen ja suunnittelu 14 Peruskorjaukset 16 Korjaustoiminta 18 Kiinteistönhuolto 20 Hallinto ja henkilöstö 22 Asukastoiminta 24 Summary of Annual Report 26 Vuosikatsaus 2010. Julkaisija A-yhtiöt. Suunnittelu ja taitto Kaisa Viitanen. Kuvat A-yhtiöt, Erik Lindroth ja Kaisa Viitanen. Kirjapaino Uusimaa 2011. A-yhtiöiden toimisto Vuorikatu 3 06100 Porvoo Puh. (019) 521 3600 Fax (019) 521 3636 toimisto@a-yhtiot.fi Toimistoaika ma-pe 10.00-16.00 Huolto Arkisin 8.00-16.00 (019) 521 3600 Huoltopäivystys 040 592 8505 www.a-yhtiot.fi 2

Toimitusjohtajan katsaus Energiataloudellisuus ja rakentaminen päärooleissa vuonna 2010 A -yhtiöt keskittyi vuonna 2010 energiataloudellisuuden parantamiseen valtion antamien energia-avustusten turvin. Konserni investoi vettä säästäviin hanoihin, ikkuna- ja oviremontteihin, lisälämmöneristämiseen, lämmitysjärjestelmien tasapainotukseen sekä kiinteistöautomaation parantamiseen, ja tulokset ovat olleet hyviä, jopa erinomaisia. Vähintään yhtä myönteistä kehitystä odotetaan A-yhtiöissä tulevilta vuosilta, sillä konsernin Kevätkummun kerrostaloissa on kuluneen talven mittaan tehty energiataloudellisia peruskorjauksia, ikkunanvaihdot kaikkiaan seitsemässä kerrostalossa ja lisäksi yhdessä kiinteistössä julkisivukorjaus lisälämmöneristyksineen. A-yhtiöt on mukana Porvoon kaupungin energiansäästösopimuksessa ja pyrkii omalta osaltaan auttamaan kaupunkikonsernia pääsemään energiansäästötavoitteeseensa. Uudisrakennuspuolella Palomäen palvelukeskus vastaanotettiin 26.11.2010. Palomäen palvelukeskukseen valmistui 55 palveluasuntoa sekä tilat turvakoti Nutulle. Lisäksi tiloissa toimivat päiväsairaala, muistipoliklinikka ja kolme kodinhoidon piiriä. Perusparannusprojekti kohteessa Viikinkitie 7 9 valmistui alkuvuodesta. Kohteelle saatiin valtion myöntämää suhdanneavustusta, joka oli 10 prosenttia hyväksytyistä rakentamiskustannuksista. Kohteen rakennusurakoiden hyväksytty hinta oli noin 1,35 miljoonaa euroa. Yhtiön perusparannus kyseisessä kohteessa palkittiin Porvoon kiinteistöyhdistyksen toimesta vuoden 2009 peruskorjauskilpailussa kunniamaininnalla. Uudisrakennuspuolella kilpailutettiin talojen 90 91 (Aleksanterinkaari 6) rakennusurakat, ja työt aloitettiin heti vuoden 2011 alussa. Rakennukset valmistuvat aikataulun mukaan kesällä 2012. Tontille rakennetaan kaksi liikuntaesteetöntä automaattisella sammutusjärjestelmällä ja automaattisella paloilmoitinjärjestelmällä varustettua kerrostaloa. Pienempään taloon tulee 12-paikkainen ryhmäkoti sekä 11 tukiasuntoa Kårkulla Samkommunin käyttöön. Tontin toiseen rakennukseen tulee yhteensä 32 asuntoa, joista 17 kappaletta on varattu erityisiksi senioriasunnoiksi. Peruskorjauspuolella kilpailutettiin julkisivu-urakat osoitteisiin Ilmarisentie 4 ja Ilmarisentie 6 sekä ikkunoiden ja parvekeovien vaihtourakat osoitteisiin Ilmarisentie 2b, Ilmarisentie 8, Joukahaisentie 3 ja Jousitie 8. Kaikkiin kohteisiin haettiin ja saatiin valtion myöntämää energiapainotteista korjausavustusta, jonka suuruus on 15 % hyväksytyistä kustannuksista. Urakat aloitettiin vuoden 2010 lopulla ja valmistuvat vuoden 2011 alkupuolella. MIKA VUORI (rakennusinsinööri, AITisännöitsijä, ISA) on toiminut A-yhtiöiden toimitusjohtajana kesästä 2006 alkaen. Vuori on pitkän linjan kiinteistöalan ammattilainen, jonka työkokokemukseen kuuluvat kiinteistöalan toimet aina huoltomiehen tehtävistä osaketalojen isännöintiin. Lisäksi hän toimii työnsä ohella aktiivisesti eri kiinteistöalan järjestöissä. 3

Viittä vaille viisikymppinen Asumisen vahva osaaja A -yhtiöt on asuntojen vuokraukseen ja vuokra-asuntojen rakentamiseen keskittynyt, innovatiivinen ja jatkuvasti kehittyvä porvoolainen konserni. Emoyhtiö Porvoon A-asunnot Oy on perustettu 18.11.1965 ja merkitty kaupparekisteriin 18.2.1966. Yhtiö on Porvoon kaupungin tytäryhtiö. Porvoon kaupunki omistaa osakepääomasta 99,21 % ja Ensto Oy 0,40 % sekä Norpe Oy 0,39 %. Porvoon A-asunnot Oy:n tehtäviin kuuluu tuottaa ja ylläpitää arava- ja korkotukirahoitteista kiinteistökantaa ja tuottaa koko konsernille kirjanpitoon, hallintoon ja isännöintiin kuuluvia palveluita. Konsernin tytäryhtiö Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab on perustettu 20.8.2003 ja merkitty kaupparekisteriin 20.10.2003. Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab omistaa Asunto Oy Suomentalon sekä Kiinteistö Oy Hansatie 10:n. A-Lukaalin tehtävä on ylläpitää vapaarahoitteista kiinteistökantaa ja tuottaa konsernille huolto-, ylläpito- ja asiakaspalvelutehtävät. A-yhtiöiden huoneistoja 31.12.2010 oli 1415, joista emoyhtiössä oli 1 196 huoneistoa. Asukkaiden määrä tilikauden lopussa oli emoyhtiössä 2 199 henkilöä ja koko konsernissa 2607. Konsernin liikevaihto 2010 oli tilikaudella 10 144 785,15 euroa, josta emoyhtiön osuus 8 767 948,86 euroa. A-yhtiöille on laadittu vuonna 2007 strategia, jonka toteutumista seurataan vuosittain. Strategia on laadittu vuosille 2007-2015. Konsernin visiona on: A-yhtiöiden organisaatiokaavio Porvoon A-asunnot Oy Isännöinti Kirjanpito Vuokranvalvonta Hallinto Arava-asuntojen vuokraus Aravatuotannon rakennuttaminen Aravakiinteistöjen omistaminen Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab Kiinteistöhuolto Siivous Vapaarahoitteisten asuntojen vuokraus Aravasta vapautuneiden omistaminen Asiakaspalvelu Kiinteistö Oy Hansatie 10 Omistaa Hansatie 10:n As Oy Suomentalo Omistaa Runeberginkatu 36:n A-yhtiöt Asumispalveluja vauvasta vaariin - asumisen vahva osaaja VIEREISEN SIVUN taulukossa on esitetty sekä konsernin että emoyhtiön tunnusluvut sellaisina, kuin ne toimialalla esitetään. Konsernin lukemiin vaikuttavat sisäiset eliminoinnit ja tilastointitavat. 4

A-yhtiöiden tunnusluvut 31.12.2010 Käyttöaste Keskimääräinen käyttöaste ajalla 1.1.-31.12.2010 (asunnot) KONSERNI EMOYHTIÖ Tuloutetut vuokratuotot 1-12/2010 9 489 457,02 7 992 349,66 Laskennalliset vuokratuotot 1-12/2010 9 510 706,37 99,78 % 8 003 930,21 99,86 % Vaihtuvuus % Vaihtuvuus ajalla 1.1.-31.12.2010 Irtisanomisten määrä (myös as.vaihdot) 228 16,16 % 193 16,19 % Asuntojen lukumäärä yhteensä 1 411 1 192 Saamiset kiinteistön tuotoista (myös liikehuoneistot) Vuokra- ja jälkiper.siirretyt saamiset per 31.12.2010 34 678,63 29 970,01 Vuokralla olevat huoneistoneliöt per 31.12.2010 86 907,00 0,40 /m2 72 418,50 0,41 /m2 Keskineliövuokra asunnot (lasketaan huhtikuun mukaan) Huhtikuun 2010 laskennalliset vuokratuotot 787 624,45 9,47 /m2/kk 666 743,36 9,51 /m2/kk Huoneistoneliöt per 30.4.2010 83 152,50 70 081,00 Keskimääräiset hoitokulut (myös liikehuoneistot, mukaan ei lasketa pääoma-, korjaus- ja tontinvuokrakuluja) Hoitokulut 1.1.-31.12.2010 2 831 698,86 2,72 /m2/kk 3 485 130,56 4,01 /m2/kk Huoneistoala per 31.12.2010 86 907,00 72 418,50 Korjauskustannukset (myös liikehuoneistot) Korjauskustannukset 1.1.-31.12.2010 1 644 612,80 1,58 /m2/kk 978 423,51 1,13 /m2/kk Huoneistoala per 31.12.2010 86 907,00 72 418,50 5

VALTAOSA A- yhtiöiden aravavuokra-asunnoista sijaitsee eri-ikäisissä kerrostaloissa, mutta tarjolla on myös esimerkiksi paritalotyyppistä asumista Johannesbergin alueella. 6

Tuloslaskelma Liikevaihto Henkilöstökulut Poistot ja arvonalentumiset Liikevoitto/-tappio KONSERNI EMOYHTIÖ 1.1.-31.12.2010 1.1.-31.12.2009 1.1.-31.12.2010 1.1.-31.12.2009 Vuokrat 10 355 609,33 10 039 781,14 8 719 733,86 8 983 135,98 Käyttökorvaukset 62 212,00 62 819,10 48 215,00 53 080,00 Isännöinti- ja huoltopalvelut, ALV 1 414,03 2 686,66 0,00 0,00 Suoritettava alv -274 450,21-264 498,16 0,00 0,00 Liikevaihto yhteensä 10 144 785,15 9 840 788,74 8 767 948,86 9 036 215,98 Palkat ja palkkiot 774 569,36 790 927,79 259 381,62 260 026,44 Henkilösivukulut 34 419,36 49 219,29 10 440,98 9 855,61 Eläkekulut 128 269,27 130 833,26 43 193,84 43 704,00 Henkilöstökulut yhteensä 937 257,99 970 980,34 313 016,44 313 586,05 Poistot 3 118 320,17 2 428 734,26 2 677 078,95 1 991 135,27 Poistot ja arvonalentumiset 3 118 320,17 2 428 734,26 2 677 078,95 1 991 135,27 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut: Hallinto 196 577,65 179 340,09 114 998,09 105 323,98 Käyttö ja huolto 288 249,05 235 726,71 1 255 204,78 1 248 234,83 Siivous 184 782,95 200 612,49 202 510,81 219 432,18 Lämmitys 993 335,21 885 667,85 805 232,50 775 647,59 Vesi ja jätevesi 383 373,52 373 104,95 314 930,64 333 779,54 Sähkö 258 545,42 247 844,11 216 792,08 221 709,22 Jätehuolto 234 344,83 197 577,66 199 265,69 176 165,74 Vahinkovakuutukset 64 471,07 53 882,36 42 913,78 36 844,07 Vuokrat 9 901,45 25 076,50 87 318,00 100 898,50 Kiinteistövero 224 782,30 150 849,40 190 586,76 134 602,90 Korjaukset 1 644 612,80 1 606 130,55 978 423,51 818 596,13 Muut hoitokulut 57 867,26 73 508,73 55 377,43 66 868,21 Vähennettävä alv -64 531,85-62 622,28 0,00 0,00 Kiinteistön hoitokulut yht. 4 476 311,66 4 166 699,12 4 463 554,07 4 238 102,89 Luottotappiot 399,82-1 006,86 5 109,99-1 006,93 1 613 295,15 2 273 368,16 1 319 409,39 2 492 384,84 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot muista pysyvien vast. sij. 4 118,75 1 200,00 4 118,75 1 200,00 Muut korko- ja rahoitustuotot 24 378,59 17 280,39 21 886,09 15 021,32 Korko- ja muut rahoituskulut 1 834 118,15 2 503 209,14 1 569 238,08 2 280 685,92 Rahoitustuotot ja -kulut yht. -1 805 620,81-2 484 728,75-1 543 233,24-2 264 464,60 Satunnaiset tuotot 0,00 0,00 0,00 621 851,81 Satunnaiset tuotot ja kulut yht. 0,00 0,00 0,00 621 851,81 Voitto/ tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja -192 325,66-211 360,59-223 823,85 849 772,05 Tilinpäätössiirrot Asuintalovarauksen muodost. 1 075 070,00 1 036 540,00 613 000,00 838 000,00 Asuintalovarauksen purku -1 036 540,00-398 650,00-838 000,00 0,00 Tilikauden voitto/-tappio -230 855,66-849 250,59 1 176,15 11 772,05 7

PALOMÄEN palvelukeskus oli vuoden merkittävin rakennushanke. Panoraamakuva Adlercreutzinkadun julkisivusta alkusyksyltä 2010, kun rakennustöitä viimeisteltiin. Tase 31.12.2010 Vastaavaa Pysyvät vastaavat KONSERNI EMOYHTIÖ 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2009 Aineelliset hyödykkeet Maa-alueet 9 056 932,66 8 512 804,66 7 984 644,47 7 440 516,47 Rakennukset ja rakennelmat 61 840 390,97 63 737 613,71 56 024 332,07 58 159 379,22 Koneet ja kalusto 1 208 876,70 1 540 406,93 1 028 195,26 1 315 878,46 Muut aineelliset hyödykkeet 17 381,75 19 381,75 11 381,75 11 381,75 Enn.maksut ja muut kesker.hankinnat 5 950 489,01 3 977 989,04 301 872,19 120 172,02 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 78 074 071,09 77 788 196,09 65 350 425,74 67 047 327,92 Sijoitukset Osakkeet ja osuudet 21 023,49 21 023,49 258 153,31 258 153,31 Pysyvät vastaavat yhteensä 78 095 094,58 77 809 219,58 65 608 579,05 67 305 481,23 Vaihtuvat vastaavat Saamiset Pitkäaikaiset saamiset Saamiset kiinteistön tuotoista 649,12 4 167,10 649,12 4 167,10 Lyhytaikaiset saamiset Saamiset kiinteistön tuot/lyhytaik. 34 029,51 31 875,39 29 320,89 29 221,13 Muut saamiset 33 125,52 59 388,88 2 763,55 2 135,42 Siirtosaamiset/lyhytaik. 12 058,22 32 579,12 1 191,90 17 925,71 Saamiset yhteensä 79 862,37 128 010,49 33 925,46 53 449,36 Rahat ja pankkisaamiset 1 538 206,46 1 909 436,77 328 373,74 1 608 745,75 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 1 618 068,83 2 037 447,26 362 299,20 1 662 195,11 Vastaavaa yhteensä 79 713 163,41 79 846 666,84 65 970 878,25 68 967 676,34 8

Vastattavaa KONSERNI EMOYHTIÖ 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2009 Oma pääoma Osake- ja muu sitä vastaava pääoma 6 542 424,00 6 542 424,00 6 542 424,00 6 542 424,00 Rakennusrahasto 6 467,02 6 467,02 6 467,02 6 467,02 Edellisten tilik. voitto/tappio -2 362 629,94-1 513 379,35-45 390,74-57 162,79 Tilikauden voitto/tappio -230 855,66-849 250,59 1 176,15 11 772,05 Oma pääoma yhteensä 3 955 405,42 4 186 261,08 6 504 676,43 6 503 500,28 Vapaaehtoiset varaukset Asuintalovaraukset 1 075 070,00 1 036 540,00 613 000,00 838 000,00 Vapaaehtoiset varaukset yhteensä 1 075 070,00 1 036 540,00 613 000,00 838 000,00 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 25 937 944,15 24 984 853,47 11 310 704,51 12 611 965,23 Valtiokonttorilainat 43 825 162,47 45 203 945,79 43 825 162,47 45 203 945,79 Muut velat 247 705,88 224 832,81 199 108,35 189 190,94 Pitkäaikainen vieras pääoma 70 010 812,50 70 413 632,07 55 334 975,33 58 005 101,96 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 1 856 009,32 1 657 654,32 1 301 260,72 1 301 260,72 Valtiokonttorilainat 1 439 795,33 1 184 687,00 1 439 795,33 1 184 687,00 Saadut ennakot 124 257,38 161 710,26 101 075,45 136 338,53 Ostovelat, lyhytaikaiset 692 315,92 392 934,52 242 953,32 308 010,95 Velat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00 1 314,25 5 352,66 Muut velat 66 563,03 52 056,10 32 770,15 22 305,11 Siirtovelat 492 934,51 761 191,49 399 057,27 663 119,13 Lyhytaikainen vieras pääoma 4 671 875,49 4 210 233,69 3 518 226,49 3 621 074,10 Vieras pääoma yhteensä 74 682 687,99 74 623 865,76 58 853 201,82 61 626 176,06 Vastattavaa yhteensä 79 713 163,41 79 846 666,84 65 970 878,25 68 967 676,34 9

Vuokraustoiminta KONSERNI vuosi UUSIA VUOKRALAISIA ASUNNONVAIHTOJA YHT. vanhoihin uudis- tai perus- vanhoihin uudis- tai perustaloihin korjauskohteisiin taloihin korjauskohteisiin 2010 175 0 50 0 225 EMOYHTIÖ vuosi UUSIA VUOKRALAISIA ASUNNONVAIHTOJA YHT. vanhoihin uudis- tai perus- vanhoihin uudis- tai perustaloihin korjauskohteisiin taloihin korjauskohteisiin 2007 133 49 78 23 266 2008 182 32 37 10 261 2009 173 12 57 2 244 2010 148 0 42 0 190 10

A-YHTIÖIDEN uusinta aravarakennuskantaa edustaa vuoden 2009 alussa valmistunut Laamanninpolku 2. Vuokraustoiminta A -yhtiöt on Porvoon suurin vuokranantaja. Konsernilla oli tilikauden 2010 päättyessä yhteensä 89 valmista vuokrataloa. Näistä emoyhtiö Porvoon A-asunnot Oy omisti 77 taloa. Kaikki rakennukset sijaitsevat yhtiön omilla tonteilla. A-yhtiöiden taloista vanhin on vuonna 1941 valmistunut Vuorikatu 3, joka toimii nykyisin yhtiön toimitalona. Uusin valmistunut asuinkerrostalo on vuonna 2009 valmistunut Laamanninpolku 2. Vuoden 2010 lopulla käyttöön otettu Palomäen palvelukeskus ei näy vielä A-yhtiöiden tilastoinneissa. Konsernin huoneistojen määrä 31.12.2010 oli 1 415, joista emoyhtiössä oli 1 196. Asunnoista yli puolet on kysynnän mukaisesti pieniä asuntoja, yksiöitä ja kaksioita. Asukkaita A-yhtiöissä oli vuoden päättyessä kaikkiaan 2 607, heistä emoyhtiön Porvoon A- asunnot Oy:n vuokralaisina 2 199 henkilöä. Asu- A-yhtiöiden huoneistojen tyyppijakauma 31.12.2010 4 MÄÄRÄ/ kpl HUONEISTOT %-OSUUS Konserni Emo Konserni Emo 261 209 1 huone+k/kk/tk/kt 11,56 17,47 685 598 2 huonetta+k/kk 43,49 50,00 349 289 3 huonetta+k/kk 30,65 24,16 103 84 4 huonetta+k * 11,27 7,03 13 12 5 huonetta+k 2,03 1,00 4 4 6 huonetta+k ja isommat 0,99 0,34 1415 1196 Kaikki yhteensä 100 % 100 % * sisältää päiväkodit, 4 kpl 4 h+k kastiheys on 1,84 henkilöä/ huoneisto. Asuntojen ohella A-yhtiöillä on tarjota vuokrattavaa liiketilaa. Konsernissa on huoneistoja liiketilakäytössä yhteensä 20. Autotalleja on kolmessa talossa, Huuhkajantie 5 ja Kurjentie 6, yhteensä 29 kappaletta. Autojen sähkölämmityspaikkoja on 945 kappaletta. A-yhtiöiden asunnot ovat erittäin kysyttyjä. Konsernissa ei ole lainkaan varsinaista asuntojen tyhjäkäyntiä, mutta muuttokorjausten vuoksi huoneistoja oli tilikaudella tyhjänä muutamasta päivästä yhteen kuukauteen. Tavallista vuokrahuoneistoa hakevien jonossa on ollut vuoden 2010 mittaan keskimäärin 402 hakemusta. Hakijamäärä ei ole juurikaan muuttunut edellisestä vuodesta. Vanhusten palveluasuntohakemukset menevät Porvoossa nykyään SAP ryhmän kautta. Vuokra-asuntomarkkinoilla tarjottavien asuntojen ja erityisesti asuinympäristön taso ratkaisevat usein vuokrasuhteen syntymisen ja etenkin vuokrasuhteen keston. Siksi A-yhtiöt panostaa asukasviihtyvyyteen ja satsaa asuntojen korjauksiin. VUOKRARÄSTIT ovat A-yhtiöissä alhaisella tasolla. Vuokrasaamisten määrä oli tilikauden päättyessä koko konsernissa 24,58 euroa/ huoneisto eli 34 029,51 euroa, joista emoyhtiön saamiset 29 320,89 euroa. Luottotappioita konsernissa kirjattiin tilikaudella yhteensä 7862,38 euroa, joista emoyhtiössä 3 151,93 euroa. A-yhtiöissä ei tehty vuoden 2010 aikana yhtään häätöpäätöstä. 11

12

2000-LUVUN aikana A-yhtiöt on rakennuttanut useita aravavuokrakohteita muun muassa Porvoon keskusta-alueen länsiosiin. Kuvassa Hornhattulassa sijaitseva F.E. Sillanpään katu 4, joka valmistui vuonna 2007. Aravavuokraasunnot P orvoon A-asunnot Oy:ssä on käytössä vuokrantasaus. Asukasdemokratialain mukaan voidaan tasata joko pääomavuokra, hoitomenovuokra tai molemmat. Yhtiö käyttää koko vuokrantasausjärjestelmää siten, että talot on asukasdemokratiaelimen toimesta luokiteltu eri tasausryhmiin. Alun perin tasausryhmät tehtiin sen perusteella, mikä oli talon ikä, varustetaso ja sijainti sekä mielikuva kohtuullisesta vuokrasta kullekin talolle. Sittemmin tehdyt peruskorjaukset ja rakennustoiminta ovat muuttaneet tasausryhmien sisältöä, joita yhteistyössä asukasdemokratiaelinten ja Porvoon kaupungin asuntoyksikön kanssa pyritään järkeistämään. Tilikauden alussa vuokrantasausryhmiä oli 7 kappaletta. Halvimmassa tasausryhmässä neliövuokra oli vuonna 2010 8,50 euroa ja kalleimmassa 12,40 euroa. Keskineliövuokra oli vuonna 2010 9,51 euroa. Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot S itä mukaa kun alun perin aravavuokrataloiksi rakennetut kiinteistöt ovat vapautuneet aravaehdoista, niitä on siirretty Porvoon A-asuntojen tytäryhtiön Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab:n omistukseen. Emoyhtiöltä A-Lukaaliin on siirretty Viikinkitie 7-9 ja Hansatie 4-6. Lisäksi A-Lukaalilla on vapaarahoitteisia vuokrahuoneistoja osoitteessa Hansatie 10 ja Runeberginkatu 36. Edellä mainittujen kiinteistöjen ohella A-Lukaali omistaa yhtiön toimitalon osoitteessa Vuorikatu 3. Vuoden 2010 päättyessä A-yhtiöillä oli yhteensä 219 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Konsernin vapaan vuokranmäärityksen kohteiden vuokrien vaihteluväli oli 7,78 /m2/kk 13,70 /m2/kk. 13

Rakennuttaminen ja suunnittelu U udisrakennuspuolella A-yhtiöiden vuoden 2010 merkittävin hanke oli Porvoon kaupungin tarpeisiin rakennettu Palomäen palvelukeskus, joka vastaanotettiin 26.11.2010. Palomäen monipuoliseen palvelukeskukseen valmistui 55 palveluasuntoa sekä tilat turvakoti Nutulle. Lisäksi tiloissa toimivat päiväsairaala, muistipoliklinikka ja kolme kodinhoidon piiriä. Palomäen palvelukeskuksen rakennustyöt käynnistyivät loppuvuodesta 2008, ja se oli suurena erikoisrakennuskohteena A-yhtiöiden tähänastisen rakennuttamishistorian haastavin. Palomäen palvelukeskus sijaitsee aivan Porvoon ydinkeskustassa, osoitteessa Adlercreutzinkatu 25-27. Vain korttelin päässä siitä on 1990-luvulla A-yhtiöiden rakennuttama Omenamäen palvelukeskus. Myös vuonna 2010 käynnistynyt uusi rakennuttamishanke Porvoonjoen länsirannalla, osoitteessa Aleksanterinkaari 6, on A- yhtiöille merkittävä. A-yhtiöt rakennuttaa tontille kaksi liikuntaesteetöntä, automaattisella sammutusjärjestelmällä ja automaattisella paloilmoitinjärjestelmällä varustettua kerrostaloa. Pienempään taloon tulee 12-paikkainen ryhmäkoti sekä 11 tukiasuntoa Kårkulla Samkommunin käyttöön. Tontin toiseen rakennukseen tulee yhteensä 32 asuntoa, joista 17 kappaletta on varattu erityisiksi senioriasunnoiksi. Vuoden 2010 lopulla saatiin uudiskohteen rakennusurakat kilpailutettua, ja työt aloitettiin heti vuoden 2011 alussa. Rakennukset valmistuvat aikataulun mukaan kesällä 2012. Uudisrakennuspuolella kilpailutettiin vuonna 2010 myös osoitteeseen Peippolankaari 2-4 suunniteltujen talojen rakennusurakat, mutta hanke päätettiin keskeyttää. Konsernin oma henkilökunta on hoitanut rakennusprojektien rakennusaikaisen kirjanpidon, rahoituksen järjestämisen ja yhteydenpidon Rakentamisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:an sekä lainojen kilpailutukset ja muut rakennusprojekteihin liittyvät käytännön asiat. PALOMÄEN palvelukeskus paransi valmistuttuaan loppuvuodesta 2010 merkittävästi Porvoon kaupungin palveluasumistarjontaa. Yläkuva on päätalon ryhmäkodin tiloista, pieni kuva vieressä on julkisivusta Nordenskiöldinkadun puolelta. Talon pääsisäänkäynti Adlercreutzinkadun varrella on tämän julkaisun kansikuvassa. 14

15

Peruskorjaukset A -yhtiöiden erittäin mittava, keväällä 2009 alkanut perusparannusprojekti Kevätkummussa, kohteessa Viikinkitie 7-9, valmistui alkuvuodesta 2010. Viikinkitie 7-9:n talojen peruskorjaukseen saatiin valtion myöntämää suhdanneavustusta, joka oli 10 prosenttia hyväksytyistä rakentamiskustannuksista. Kohteen rakennusurakoiden hyväksytty hinta oli noin 1,35 miljoonaa euroa. A-yhtiöiden perusparannus kyseisessä kohteessa palkittiin Porvoon kiinteistöyhdistyksen toimesta vuoden 2009 peruskorjauskilpailussa kunniamaininnalla. Vuonna 2010 peruskorjauspuolella kilpailutettiin julkisivu-urakat osoitteisiin Ilmarisentie 4 ja Ilmarisentie 6 sekä ikkunoiden ja parvekeovien vaihtourakat osoitteisiin Ilmarisentie 2b, Ilmarisentie 8, Joukahaisentie 3 ja Jousitie 8. Kaikkiin kohteisiin A-yhtiöt haki ja sai valtion myöntämää energiapainotteista korjausavustusta, jonka suuruus on 15 prosenttia hyväksytyistä kustannuksista. Edellä mainitut urakat aloitettiin vuoden 2010 lopulla ja valmistuvat vuoden 2011 alkupuolella. VIIKINKITIE 7-9:n peruskorjatut talot uudessa asussaan keväällä 2010, iso kuva viereisellä sivulla. Pikkukuva on Porvoon kiinteistöyhdistyksen palkitsemistilaisuudesta. ILMARISENTIE 4-6:n taloissa alkoi syksyllä 2010 julkisivuremontti A-yhtiöiden isännöitsijän Lena Kaasisen tekemien suunnitelmien mukaisesti. 16

17

Korjaustoiminta V arsinaisten peruskorjausten ohella myös muu korjaustoiminta oli A-yhtiöissä vuonna 2010 erittäin vireää. Konsernin korjauskustannukset olivat vuonna kokonaisuudessaan 1 658 010,10 euroa, joista emoyhtiön osuus oli 984 318,32 euroa. Konsernitasolla suurin yksittäinen kuluerä olivat huoneistokorjaukset, joita tehtiin vuoden aikana 444 419,71 eurolla. Huoneistokorjaukset emoyhtiössä olivat pääsääntöisesti tasoa ylläpitäviä muuttoremontteja, mutta A-yhtiöissä tehtiin myös muutamia tasoa parantavia, peruskorjaustyyppisiä huoneistoremontteja. Lisäksi viereisen sivun kaaviossa näkyvät kiinteistöjen teknisten järjestelmien korjaukset, yhteensä 301 733,20 euroa, koostuvat ennen kaikkea huoneistoremonttien yhteydessä tehdyistä töistä. Ikkunoiden vaihdot useissa A-yhtiöiden Kevätkummun taloissa maksoivat vuonna 2010 yhteensä 408 416,40 euroa. Talojen ulkopuolella tehtiin kattojen korjauksia ja ulkomaalauksia sekä tie- ja pihatöitä yhteensä 369 469,29 eurolla. Talojen sisäpuolella toteutettiin muun muassa budjetoituja lukitusten uusimisia sekä saunaremontteja yhteensä 120 574,20 eurolla. 18

Korjauskulujen jakauma A-yhtiöissä 2010 500 000 $ e 450 000 $ e 400 000 $ e 350 000 $ e Konserni Emoyhtiö A-YHTIÖT on korjannut asuntoja uudenveroiseksi muun muassa vuonna 1963 rakennetussa Suomentalossa Porvoon ydinkeskustassa. 300 000 $ e 250 000 $ e 200 000 $ e 7,4 150 000 $ e 7,2 100 000 $ e 50 000 $ e 7,0 0 e$ 6,8 LVISA & Hissit Huoneistokorjaukset Ulkopuoliset ja pihaalueet Sisäpuoliset korjaukset Ikkunoiden vaihdot Konserni Emoyhtiö R ivi 250 R ivi 210 6,6 19

Kiinteistönhuolto N iin korjaustoiminnassa kuin kiinteistönhuollossa A-yhtiöiden kantavana ajatuksena on energiataloudellinen toiminta. Osana isännöintiä ja huoltoa A-yhtiöissä seurataan tarkasti lämmön-, veden- ja sähkönkulutuksia sekä panostetaan laitteistojen säätöön ja huoltoon. Vuonna 2010, poikkeuksellisen kylmistä talvijaksoista huolimatta, lämmönkulutus A-yhtiöiden taloissa nousi vain reilut 3 prosenttia, suhteutettuna vuoden lämpötiloihin se jopa laski viitisen prosenttia. Lämmönkulutuksen ohella myös sähkön ja veden kulutukset ovat A-yhtiöissä erinomaisella tasolla johtuen systemaattisista korjaus- ja säätötoimenpiteistä. Sähkönkulutus laski tilivuonna 2010 konsernitasolla edellisvuodesta 2,1 prosenttia. Vedenkulutus A-yhtiöiden kiinteistöissä oli viime vuonna 142,9 litraa/asukas/vuorokausi, kun vastaavien kiinteistöjen keskimääräinen kulutus on 170 litraa/asukas/vuorokausi. A-yhtiöillä on palveluksessaan oma, ammattitaitoinen huoltohenkilöstö, jolla on käytössään työnantajan omistamat kiinteistönhoitoon tarvittavat koneet, laitteet ja työkalut. Kiinteistösiivouspalvelut A-konserni pääosin kilpailuttaa ja ostaa alan yrittäjiltä. A-yhtiöiden huollon ja siivouksen tehtävistä vastaavat isännöitsijä ja palveluesimies. 20

Kulutukset A-yhtiöissä 2010 Lämpöindeksi todellisen kulutuksen mukaan 50,0 49,0 48,0 47,0 46,0 45,0 44,0 43,0 42,0 2008 2009 2010 Sähkön ominaiskulutus kwh/ Rm3 7,3 7,2 7,1 7,0 6,9 6,8 6,7 6,6 6,5 6,4 VAKITUISEN henkilöstön ohella A-yhtiöiden huolto työllistää kesätyöntekijöitä. Vuonna 2010 tehtiin mm. istutusten peruskunnostusta. 6,3 2008 2009 2010 Vedenkulutus litraa/ asukas/ vuorokausi 160,0 7,4 7,2 7,0 6,8 6,6 Huollon asiakaspalvelu on järjestetty niin, että kaikki työtehtävät ja vikailmoitukset tulevat A-yhtiöiden toimiston kautta, jotta ne kirjautuvat seurantajärjestelmään, josta voidaan seurata 7,4 töiden eteneminen ja vasteaika. Toimiston työaikojen ulkopuolella on käytössä huoltopäivystys hätätapauksia varten. Huoltohenkilöstön työtehtäviä on jaettu niin 7,2 kiinteistökohtaisiin vastuualueisiin kuin alueellisille partioille. Konsernin palveluksessa on myös oma korjausmies. 7,0 Keskimääräiset hoitokulut olivat A-konsernissa vuonna 2010 noin 3,5 miljoonaa euroa eli 6,8 4,01 euroa neliöltä kuukaudessa. 6,6 155,0 150,0 145,0 140,0 135,0 130,0 Konserni 2008 2009 2010 Emoyhtiö R ivi 250 R ivi 250 R ivi 210 R ivi 210 21

Hallinto ja henkilöstö A -yhtiöiden emoyhtiö Porvoon A-asunnot Oy:n toiminta keskittyy hallinto-, kirjanpito- ja isännöintipalveluiden tuottajaksi koko konsernille sekä arava- ja korkotukiasuntojen vuokraukseen ja omistamiseen Porvoon A-asunnot Oy:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 31.3.2010. Kokouksessa käsiteltiin yhtiöjärjestyksen määräämät asiat sekä kaupunginhallituksen evästykset uudelle hallitukselle. Ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 14.12.2010, jossa nimettiin uusi hallitus sekä kaupunginhallituksen evästykset. Porvoon A-asuntojen hallitukseen kuuluu kolme Porvoon kaupungin valitsemaa ja yksi asukkaiden valitsema jäsen. Tytäryhtiön Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab:n toiminta jatkui vuonna 2010 palveluiden tuottajana koko konsernille. Varsinainen yhtiökokous pidettiin 24.3.2010 ja varsinaisen yhtiökokouksen jatkokokous 6.4.2010. Kokouksissa käsiteltiin yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. A-yhtiöiden toimitusjohtajana toimii Mika Vuori. Toimitusjohtaja, kiinteistöpäällikkö ja talouspäällikkö muodostavat konsernin johtoryhmän. Koko konsernin henkilökunnan kokonaismäärä oli vuoden 2009 päättyessä 22 henkilöä, joista 6 oli emoyhtiö Porvoon A- asuntojen palveluksessa ja 16 tytäryhtiö A-Lukaalin palveluksessa. Osaava, motivoitunut ja jaksava henkilöstö on voimavara, josta A-yhtiöissä pyritään pitämään hyvää huolta niin työterveyshuollon ja työsuojelun toimin kuin tukemalla kouluttautumista ja järjestämällä säännöllisesti työmotivaatiota parantavia päiviä. Porvoon A-asunnot Oy Hallitus 31.3.-14.12. 2010 Puheenjohtaja: Matti Nuutti Varapuheenjohtaja: Johan Nyholm Jäsenet: Kirsti Nuotio Aarne Laakso Hallitus 14.12. 31.12.2010 Puheenjohtaja: Jukka-Pekka Ujula Varapuheenjohtaja: Raija Vaniala Jäsenet: Börje Boström Aarne Laakso Kiinteistö Oy A-Lukaali Ab Hallitus 1.1.-31.12. 2010 Matti Nuutti Johan Nyholm Kirsti Nuotio Toimitusjohtaja Mika Vuori, AIT-isännöitsijä, ISA Tilintarkastaja Oy Audiarev Ab, päävastuullisena tarkastajana Tuulikki Tuononen, KHT, JHTT A-YHTIÖIDEN henkilöstön liikunnallisia TYKY-päiviä vietetään vuosittain. Vuoden 2010 petankkikisan mitalistijoukkueet. 22

A-YHTIÖILLÄ käytössä henkilöstön kannustinpalkinto, vuosittain yhtiön syntymäpäivänä marraskuussa nimettävä ja palkittava Vuoden lukaalilainen. Vuoden 2010 lukaalilaisena palkittiin asiakaspalvelusihteeri Päivi Nousiainen. 23

Asukastoiminta Vuokralaisdemokratia L akia yhteishallinnosta aravavuokrataloissa eli nk. asukasdemokratialakia on toteutettu A-yhtiöissä siten, että jokaisessa vuokranmäärityskohteessa on asukkaiden päätöksellä valittu luottamushenkilöitä tai kiinteistö on päättänyt hoitaa asukasdemokratian aina asukaskokouksella. Luottamushenkilöt muodostavat asukasdemokratiaryhmän, jonka tehtävänä on toimia yhteishallintolain edellyttämällä tavalla työkenttänään yhtiön talo- ja asuntokanta kokonaisuudessaan. Vuonna 2010 asukasdemokratiaryhmän työtä johti Sebastian von Etter. Taloissa pidetään asukaskokouksia luottamushenkilöiden, asukkaiden tai yhtiön edustajien kutsusta. Vuokralaskelmat seuraavalle vuodelle käsitellään syksyllä asukasdemokratiakokouksessa. Talokohtaiset tiedot esitetään luottamushenkilöille heidän niin halutessaan. Yhtiö pitää kaikille asukkailleen tarkoitetun ison A-asukaskokouksen vuosittain, heti tilinpäätöksen vahvistamisen jälkeen. Siinä käsitellään sekä tilinpäätös että asukasdemokratiaan liittyvät valinnat ja muut ajankohtaiset asiat. Vuonna 2010 iso asukaskokous pidettiin 23. maaliskuuta Omenamäen palvelukeskuksessa. Asukkaiden edustus yhtiön hallituksessa alkoi vuonna 1990, kun laki yhteishallinnosta aravavuokrataloissa tuli voimaan. Asukkailla on hallituksessa yksi edustaja. Tilivuonna Porvoon A-asunnot Oy:n hallituksessa asukkaiden edustajana toimi 30.3.2010 asti Frank Larsson, yhtiökokouksesta 31.3.2010 alkaen Aarne Laakso. KEVÄTTALKOOT ovat yksi suurimpia vuosittaisia asukastapahtumia A-yhtiöissä. Vuonna 2010 ne pidettiin 15. toukokuuta. Vapaamuotoinen asukastoiminta A-yhtiöiden vuokralaisten keskuudessa on vahva perinne erityyppiseen vapaamuotoiseen asukastoimintaan. Aiemmin toiminta oli lähinnä asukasluottamushenkilöiden varassa, mutta kuusi vuotta sitten A-yhtiöiden vuokralaiset perustivat oman rekisteröidyn asukasyhdistyksen, A-asukasyhdistys ry:n. Yhdistys järjestää vuosittain useita eri tapahtumia, muun muassa erilaisia juhlia ja retkiä. Vuokranantaja tukee asukasyhdistyksen toimintaa taloudellisesti. A-asukasyhdistystä johti vuonna 2010 Aarne Laakso. 24

VUODEN 2010 isona pihatapahtumana järjestettiin kaikille A-yhtiöiden vuokralaisille suunnattu soppajuhla Tarmolan A-taloissa. Tilaisuudessa esiintyi muun muassa nuori taikuri Filipp Akulenko. 25

Summary of Annual Report 2010 Energy efficiency brought savings for A-companies T he past years record cold winters have tried the Finnish realestate owner s purses. A-companies that belong to the Porvoo City Consolidated Corporation cleared the financial year 2010 with significantly small additional costs. Although both late winter and late autumn of 2010 were exceptionally cold, the heating consumption in the Concerns properties rose only about 3 per cent and related to last year s temperatures it even sank with some five per cent. For the A-companies that own 89 properties, the exceptionally cold weather year 2010 caused only a 46 000 euros additional heating costs exceeding the budget. The cause of the significantly smaller additional bill is the systematic energy economical repair and saving measures over the years. The A-companies expect at least similar positive development for the years ahead. Since autumn 2010 in several blocks of flats in Kevätkumpu new energy economical renovations are carried out. In altogether seven blocks of flats windows are replaced and furthermore, one of the houses gets a façade repair with additional thermal insulation. The A-companies spent altogether 1 658 010 euros for repairs of their properties and flats in year 2010. Besides heating consumption, also electricity and water usage are on excellent level in the A-concern housing company. On Concern level, the consumption of electricity during financial year 2010 decreased with 2.1 per cent compared to the previous year. Last year s water consumption in the A-companies properties was 142, 9 liter/resident/24 hours, as it in similar properties was 170 liters/resident/24 hours. All in all the A-companies financial statements give a good message not only to company itself but also to its tenants. The Concern with a turnover of over 10 million euros managed to keep the costs excellently within the budget and the economy stable. The A-companies parent company is Porvoon A-asunnot Oy that as an arava (a state subsidized housing company) is a rental company without aim for economic profit. The ground principle is that the rents collected from the residents cover the costs, but without no profit or loss, was very well realised also last year. In the last year s financial statement Porvoon A-asunnot Oy entered a profit of 1176 euros. On Concern level the financial sta- 26

Key Figures 2010 Cornern Porvoon A-asunnot Oy Turnover, million 10,14 8,77 Balance sheet, total amount, million 79,71 65,97 Average usage capacity % 99,78 99,86 Residents turnover % 16,16 16,19 Average rent per square meter /m 2 /month 9,47 9,51 Average maintenance costs /m 2 /month 2,72 4,01 Repair costs /m 2 /month 1,58 1,13 BESIDES many other repairs the A-companies carried out sauna refurbishsments in several houses in 2010. A largescale sauna repair was made in Suomentalo in downtown Porvoo. The sauna facilities were fully refurbished and the former clubroom was converted into meeting facilities. The stylish sauna department can also be leased by outside users. tements show as last year s deficit 230 855 euros, but the deficit is based on accounting and obligatory concern depreciations. The A-companies biggest individual items of expenses are loans, mortgage payments and their interests. By the end of the year 2010, the Concern had a little over 70 million euros of loans of which some 55 million were of those of the parent company Porvoon A-asunnot Oy. During last year the company made the loan payments exactly as planned. In 2010 the interest level stayed stable and the payable interests, as well as the financial expenses paid by the Concern were 173 000 euros less than the estimated expenditure for that year. 27