KRUUNUASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS 2012

KRUUNUASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS 2012

Asunto Oy Sodankylän Siilastie 14:n ja 16:n täsmäperusparannushankkeen osana talojen edustalle toteutettiin pihataidetta. Kuvanveistäjä Jorma Parkkarin suunnittelemat ja toteuttamat taiteelliset Jätkänkynttilät on valaistu pimeään aikaan. Sisällys Kansikuva: Vuonna 2012 aloitettiin muun muassa Lahden Hennalan historiallisen talo numero 6:n asuntojen myynti (ylhäällä vasemmalla), sen alla yksi Upinniemen Meritien vuokrataloista, oikealla uudisrakennus Helsingin Viikinki ja alimmaisena syksyinen Tampereen Sotilaankuja 9, jonka mittava perusparannushanke valmistui vuoden 2012 aikana. 2 Kruunuasunnot Oy lyhyesti 3 Tapahtui vuonna 2012 4 Kruunuasunnot Oy:n organisaatio 5 Toimitusjohtajan katsaus 6-7 Tilinpäätös tilikaudelta 1.1. - 31.12.2012 8-14 Toimintakertomus 8-10 Tuloslaskelma 11 Tase 12 Rahoituslaskelma 13 Tilintarkastuskertomus 14 Ilmailun historiasta kertovaa kiinteistötaidetta Tampereen Sotilaankujalla 15 Tässä vuosikertomuksessa ei ole tilinpäätöksen liitetietoja. Täydellinen virallinen tilinpäätös on nähtävissä kotisivuillamme www.kruunuasunnot.fi tai tilattavissa osoitteesta: Kruunuasunnot Oy, Aleksis Kiven katu 45, 00520 Helsinki tai puh. 0207 431 610 sen jälkeen, kun se on varsinaisessa yhtiökokouksessa hyväksytty.

Kruunuasunnot Oy lyhyesti Toimiala Kruunuasunnot Oy on asuntojen ja asumisen kehitysyhtiö, jonka emoyhtiö on valtio-omisteinen Governia Oy. Kruunuasunnot Oy omistaa noin 190 asuintaloa, joissa on noin 2890 vuokra-asuntoa 29 paikkakunnalla Raaseporin Dragsvikista Sodankylään. Yhtiö omistaa myös maa-alueita ja noin 28 liike- ja toimistohuoneistoa. Yhtiö kehittää strategiansa mukaisesti asuntokantaansa monin tavoin kuten peruskorjaamalla, perusparantamalla, rakentamalla ullakkoasuntoja ja muita uusia asuntoja sekä myymällä osan asuntokannastaan. Kehitystoimenpiteisiin liittyvät tärkeinä näkökohtina riskinhallinta, asumisviihtyvyys, energiatalous ja viestintä. Kruunuasuntojen merkittävä vuokralaisasiakas on puolustusvoimat, jolle on vuokrattu noin 1670 asuntoa. Yhtiön toiminnan eräänä tarkoituksena on omalta osaltaan huolehtia puolustusvoimien asuntotarpeen tyydyttämisestä. Noin 40 % yhtiön asuntokannasta vuokrataan kuitenkin yleisille asuntomarkkinoille. Asumisviihtyvyyttä parantavaa kestävää kehitystyötä Kruunuasunnot Oy on perustettu 1999. Perustamisen ensisijainen syy oli tarve tervehdyttää puolustusvoimien omistuksessa ollutta vuokraasuntokantaa. Perustamiseen vaikutti oleellisesti myös valtion uudistunut kiinteistöstrategia, jonka mukaisesti pyritään lisäämään omistajaohjausta ja tehostamaan kiinteistöjen käyttöä. Kruunuasunnot Oy oli perustamisesta vuoden 2004 loppuun Kapiteeli Oyj:n omistuksessa. Vuoden 2005 alusta lukien yhtiön koko osakekannan omisti Solidium Oy 30.4.2008 saakka, jolloin yhtiö jakautui arvopaperiliiketoimintaa harjoittavaksi Solidium Oy:ksi ja kiinteistöliiketoimintaa harjoittavaksi Governia Oy:ksi. Molemmat säilyivät edelleen Valtion omistuksessa. Kruunuasunnot Oy:n osakekanta on ollut jakautumisesta lähtien Governia Oy:n omistuksessa, joka on siten Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö. Kruunuasunnot Oy:n omistukseen siirtyi vuosina 1999-2001 kolmessa vaiheessa noin 5300 puolustusvoimien vuokra-asuntoa. Kruunuasunnot Oy on hankkinut puolustusvoimien asuntokannan lisäksi omistukseensa asuntokantaa myös muualta. Vuosina 1999-2001 yhtiö keskittyi kiinteistöomaisuuden haltuunottoon, organisointiin ja tulevan kehittämisen valmisteluun. Vuoden 2002 alussa käynnistyi kiinteistökannan systemaattinen ja voimakas kehitystyö, joka on edennyt kasvusuuntaisesti vuosina 2003-2012 ja jatkuu edelleen vuosina 2013-2017. Kehitystyö on sisältänyt perusparannusta ja peruskorjausta, asuntojen uustuotantoa, asuntokohteiden ostoja ja erityisesti myyntejä. Kruunuasunnot Oy on perusparantanut eräitä omia asuintalojaan ja rakentanut uusia asuntoja omistamilleen tonteille sekä vuokrausta että myyntiä varten. Eräitä purkutoimenpiteitäkin on toteutettu. Erittäin oleellinen kehitystoimenpide on asemakaavoitus, jota on käynnissä useilla paikkakunnilla. Toimenpiteissä on kiinnitetty ja kiinnitetään edelleen erityistä huomiota kestävään kehitykseen. Asuntokannan energiatalous on nostettu kehitystoimenpiteillä jo varsin kilpailukykyiselle tasolle. Toiminta-ajatus Kruunuasunnot Oy:n toiminta-ajatus on tarjota puolustusvoimien tarpeita vastaavia vuokra-asuntoja ja yleisten markkinoiden tarpeita vastaavia asuntoja sekä kehittää asuntoja ja asumisviihtyvyyttä. Visio Kruunuasunnot Oy on vuonna 2017 kiinteistöjen hallinnointia, kehittämistä, asuntojen vuokrausta ja myyntiä harjoittava erityisen vahva yritys, jonka asuntokanta on tarkoituksenmukaista ja kunkin asuntoalueen kilpailukykyisintä sekä taloudellisesti ja toiminnallisesti tervettä. Yhtiö pystyy tyydyttämään yhteisesti sovittavan osuuden puolustusvoimien ja sen henkilökunnan asuntotarpeesta. Perinteisen Kruununhaka -päivän yhteydessä kaupunginosayhdistys palkitsi perusparannetun Pohjoisranta 24:n pihan (alakuva) Kruununhaan viihtyisämpänä. Lahden Varuskunnanpuisto 5-8 lähellä kaupungin keskustan palveluja edustaa parhaimmillaan rauhallista ja turvallista asuntoaluetta. Jykevät, takorautaiset kaiteet ovat osa kestävää Lahden Hennalan historiallisten tiilirakennusten rakentamisperinnettä. Asunto Oy Mikkelin Tyrjänlinna jakaantui Yhtenä kahdeksi kiinteistökannan yhtiöksi, joista kehittämistoimenpiteenä toinen jää vuokra-asuntokäyttöön toteutettiin Dragsvikin ja toinen perusparannetaan myytäväksi. varuskunnan asuntoalueella talo 25:n purkaminen. Talo tyhjennettiin asukkaista, saatiin kaupungilta purkulupa ja urakoitsijan piti aloittaa purkutyöt kesäkuun alussa. Tervapääskyn asetuttua taloon ympäristökeskus halusi turvata suojellun linnun pesintärauhan ja kielsi talon purkamisen ennen syyskuuta. Talonvaltauksen onnellisesti päätyttyä purkutyöt alkoivat 24. syyskuuta. 3

Tapahtui vuonna 2012 Yhtiön asuntokanta parani jälleen merkittävästi Vuoden 2012 13,8 miljoonan euron suuruinen investointibudjetti toteutui lähes tarkalleen. Investointien ansiosta vuonna 2012 valmistui 150 perusparannettua tai uutta asuntoa. Lisäksi toteutettiin pienimuotoisempia peruskorjaustoimenpiteitä. Vuoden 2012 lopussa Kruunuasunnot Oy:n asuntokannasta on uusia tai perusparannettuja lähes 60 %. Neljällä tärkeimmällä alueella vastaava osuus on jo lähes 80 %. Osa Kruunuasunnot Oy:n isännöintikumppaneista vaihtui 1.9.2012 alkaen. Eniten isännöintipalveluja tuotti edelleen Realia Group. Uusina toimijoina aloittivat eräillä paikkakunnilla Arenna Oy ja Reim Group. Kajaanissa isännöintipalveluista vastasi OP-Kiinteistökeskus Kainuu Oy. Uudet toimijat perehdytettiin talon tapoihin toukokuun alussa kaksi päivää kestäneillä koulutuspäivillä Helsingin Katajanokan entisessä vankilassa. Kiinnostuneita messuvieraita Kruunuasuntojen osastolla kuudensilla kansainvälisillä Turvallisuus- ja puolustusalan messuilla syyskuussa Lahdessa. Osastolla kerrottiin yhtiöstä puolustusvoimien ja myös puolustusvoimien ulkopuolisten vuokra-asuntotarpeiden valtakunnallisena tarjoajana. Kiinnostuneilla oli samalla erinomainen tilaisuus tutustua Lahden Hennalan myytäviin asuntoihin yhtiön asiantuntijoiden opastuksella. Vuoden 2012 kehitysinvestoinnit 13,6 miljoonaa euroa Kiinteistöjen kehitystyö jatkui kertomusvuonna vauhdikkaasti. Osa investoinneista oli vuonna 2011 aloitettujen projektien jatkoa, mutta myös useita uusia hankkeita valmisteltiin. Kaikkiaan yksittäisiä investointihankkeita oli 21, joista suurimmat perusparannushankkeet olivat Tampereella, Kajaanissa, Tikkakoskella, Sodankylässä ja Säkylässä. Varuskuntien lakkautukset vaikuttivat Kruunuasuntoihin vain kohtuullisesti Puolustusvoimien rakennemuutosehdotukseen sisältyi kuuden varuskunnan lakkauttaminen. Niistä vain kolmella eli Keuruulla, Kontiolahdessa ja Lahden Hennalassa oli ehdotuksen julkistamisen hetkellä yhtiön asuntoja. Muilta mahdollisesti lakkautettavilta varuskuntapaikkakunnilta yhtiö vetäytyi ja aiemmin. Kruunuasuntojen asuntoja esityksen mukaan lakkautettavissa varuskunnissa on 220. Lakkautusten perusteella tehtävien toimenpiteiden aikataulutus suunnitellaan yhdessä puolustusvoimien kanssa. Puolustusvoimien rakennemuutos saattaa aiheuttaa myös lisääntyvää asuntokysyntää eräillä paikkakunnilla. Mikkelin Linnanmäenkadulla täsmäperusparannettiin Kruunuasunnot Oy omistaa Mikkelin Vanhalla kasarmialueella, käytännössä kaupungin keskustassa, neljä upeaa puuempire-taloa. Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaat talot on rakennettu vuonna 1881. Kruunuasunnot pitää taloista erityisen hyvää huolta. Keittiöiden ja kylpyhuoneiden täsmäperusparannus valmistui. Samalla uusittiin vesijohdot ja rakennettiin huoneistokohtainen vedenmittaus. Myös ilmanvaihtoa parannettiin. Talojen asunnot on vuokrattu puolustusvoimille. Mikkelin Karkialammenrinteen asuntojen tasoa päätettiin nostaa Puolustusvoimien kanssa solmittiin pitkäaikainen, perusparantamisen käsittävä vuokrasopimus Karkialammella sijaitsevan Karkialammenrinteen kolmen kaksikerroksisen kerrostalon perusparantamisesta. Laajamittaisen perusparantamisen lisäksi yhden talon kaikki asunnot muokataan yksiöiksi. Kohteessa on 30 asuntoa ja perusparannustoimenpiteiden jälkeen 39 asuntoa. Tavoitteena on käynnistää perusparannustyöt viimeistään kesäkuussa 2013. Puolustusvoimien kanssa tehtiin tärkeä yhteistyösopimus Kesällä 2012 allekirjoitettiin puolustusvoimien ja Kruunuasunnot Oy:n välinen yhteistyösopimus, joka syventää entisestään puolustusvoimien henkilökunnan työsuhdeasuntoihin liittyvää yhteistyötä. Sopimuksessa painottuu avoimuus, suunnitelmallisuus ja kummankin osapuolen näkökohtien huomioon ottaminen. Yhteistyösopimukseen liittyen on myös sovittu valtakunnallisten, yhtenäisten vuokrauksen menettelytapaohjeiden noudattamisesta. Osapuolina puolustusvoimien työsuhdeasuntojen vuokraustoiminnassa ovat puolustusvoimat, Puolustushallinnon rakennuslaitos ja Kruunuasunnot. Kajaanin Hoikankankaalla muutettiin jouluksi uusiin koteihin Kajaanin Hoikankangas 9:n vuokratalon laajamittainen perusparannus oli joulukuussa edennyt yli puolivälin. Kahden porraskäytävän asuntojen perusparannus valmistui ja ensimmäiset asukkaat muuttivat uudistettuihin asuntoihin. Perusparannus käsitti tavanomaisten toimenpiteiden lisäksi asuntojen jakamista pienemmiksi sekä porraskäytävätaiteen hankinnan. Talossa oli ennen perusparannusta 24 asuntoa ja hankkeen jälkeen asuntoja on 30. Kalevala-aiheisen lasitaiteen taloon suunnitteli ja toteutti kuvanveistäjä Jorma Parkkari. Harvinainen perusparannustoimenpide oli myös teräksisten parvekkeiden siirtäminen taloon Vekaranjärveltä purettavasta kohteesta. Tätä voi pitää myönteisenä ympäristötekona. Kruunuasunnot Oy ja puolustusvoimat solmivat pitkäaikaisen, laajamittaisen perusparannuksen käsittävän vuokrasopimuksen Tikkakosken Itärannan Nurmeksentie 29-31:n kerrostaloista. Vuonna 2013 Nurmeksentie 29:n talosta alkava perusparannus on yksi Kruunuasunnot Oy:n historian suurimmista. Kohteessa on nyt 67 asuntoa, joista osa muutetaan pienemmiksi. Lahden Hennalassa käynnistyi rakennushistoriallisesti arvokkaiden asuntojen myynti Kahden punatiilisen, 1910 -luvulla rakennetun, kulttuurihistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaan talon myynti asunto-osakkeina aloitettiin. Lisäksi samalla alueella on myytävänä vuonna 1957 valmistuneen talon asunto-osakkeet. 4

Kruunuasunnot Oy:n organisaatio ja henkilöstö maaliskuussa 2013 H A L L I T U S Puheenjohtaja Raimo Korpinen Toimitusjohtaja Governia Oy Matti Niemi Ekonomi Ilpo Nuutinen Hallitusneuvos Jukka Ojala Prikaatikenraali Komentopäällikkö Pääesikunta Toimitusjohtajan assistentti Marja Liiti Toimitusjohtaja Reijo Savolainen Kiinteistöneuvos Kehitysjohtaja Juhani Solkinen Vt. talousjohtaja Susanna Korhonen Asiakaspalvelupäällikkö Helena Nummi Markkinointi-sihteeri Pia Uusikartano-Alatalo Aluepäällikkö Ari Paajanen Projektipäällikkö Timo Rautiainen Pääkirjanpitäjä Outi Heidrich Kirjanpitäjä Tuija Roivainen Asiakaspalvelusihteeri Maarit Pentikäinen Asiakaspalvelusihteeri Seija Roivainen Isännöitsijä Markku Strömmer Isännöitsijä Eero Puranen Controller Eeva-Maria Stening Talousassistentti Salla Lampinen vanhempainvapaalla vanhempainvapaalla Kiinteistösihteeri Minna Huttunen Controller Maija Härmä Talousassistentti Jussi Vehviläinen Projektikirjanpitäjä Aija Ratilainen vuorotteluvapaalla 2.4. - 30.11.2013 Kruunuasunnot Oy:n johtoryhmän muodostavat: Toimitusjohtaja Reijo Savolainen, kiinteistöneuvos, taloustieteiden maisteri, KJs, HTM, LKV, HHJ Vt. talousjohtaja Susanna Korhonen, KITA, KED Kehitysjohtaja Juhani Solkinen, rakennusmestari, LKV 5

Toimitusjohtaja Reijo Savolainen Oulun Kenttätien perusparannettuja kerrostaloja, joista suurin osa on myyty jo aikaisempina vuosina. Myynnissä ovat vielä Kenttätie 14 ja 16. Kontiolahden varuskunnan lakkauttamisen myötä näiden talojen asunto-osakkeet todennäköisesti myydään. Mikkelin Karkialammenrinteen perusparannushanke on suunnitteluvaiheessa. Jälleen monta askelta eteenpäin Puolustusvoimien uudistuksen varmistuminen vauhditti kehitystoimintaa Puolustusvoimien uudistuksen varmistuminen poisti Kruunuasuntojen kehitystoiminnasta merkittävästi epävarmuutta. Tilanteen epävarmuus heijastui useita vuosia investointien toteutukseen. Nyt tehdyt päätökset antoivat pohjan toimenpiteille, joita lähdettiin välittömästi päätösten jälkeen valmistelemaan puolustusvoimien johdon ja varuskuntien kanssa. Tilikauden aikana aloitettiin useiden merkittävien puolustusvoimien kohteiden perusparannuksen valmistelu. Näistä kohteista suurin on Tikkakosken Nurmeksentie 29-31, jonka suunnittelu lähti liikkeelle tilikauden aikana ja varsinaiset työt pääsevät käyntiin vuoden 2013 aikana. Tämä helpottaa ratkaisevasti Tikkakosken asuntotilannetta. Muita eteenpäin nytkähtäneitä hankkeita ovat Mikkelin Karkialammenrinteen kolmen kerrostalon perusparannushanke ja Kajaanin Hoikankangas 9. Viimeksi mainitun hankkeen osalta perusparannustöitä on jo tehty ja osa asunnoista otettu jo vuoden vaihteessa käyttöön. Myös muita puolustusvoimien hankkeita on valmistelussa. Toisaalta puolustusvoimien rakennemuutos mahdollisti toimenpiteiden valmistelun paikkakunnilla, joilla varuskunnat lopettavat toimintansa. Kolmelta lakkautettavalta paikkakunnalta Kruunuasunnot oli poistunut jo aikaisemmin. Tulevaisuudessa lakkautettavilla alueilla; Keuruulla, Lahdessa ja Kontiolahdessa, joilla Kruunuasunnoilla on vielä asuntokantaa, näkymät ovat selkeät. Keuruulla jouduttaneen purkutöihin, toisaalta rivitaloasuntoja myydään. Lahden Hennalassa vuokra-asuntoja jää edelleen yhtiön pysyväisomistukseen ja osasta luovutaan. Kontiolahdessa edessä näyttäisi olevan asunto-osakkeiden myynti. Kokonaisuudessa vuoden 2012 investointibudjetti toteutui suunnitelmien mukaisesti Vuoden 2012 kehitysinvestoinnit olivat 13,6 miljoonaa euroa eli ne toteutuivat budjetoidulla tasolla. Kiinteistökanta kehittyi vuoden 2012 aikana 33 uudella asunnolla ja 117 perusparannetulla asunnolla. Suhdanteet ja taloudelliset realiteetit toivat jo muutama vuosi sitten perusparantamiseen käsitteen täsmäperusparantaminen. Se tarkoittaa tarkoin harkittuja ja rajattuja perusparannustoimenpiteitä. Tavoitteena on pitää vuokratason nousu mahdollisimman pienenä. Tämä erityisesti keittiöihin ja kylpyhuoneisiin kohdistuva täsmäperusparantaminen jatkui tilikaudella Sodankylässä ja jatkuu edelleen vuonna 2013. Henkilöstö nauttii työnteosta Kehitystoiminnan systemaattinen eteneminen ja asetettujen tavoitteiden saavuttaminen on vaikuttanut myönteisesti myös henkilöstön mielialoihin. Syksyllä 2012 toteutetussa tutkimuksessa henkilöstö antoi Kruunuasunnoista työpaikkana asteikolla 1-7 kokonaisarvosanan 6,1. Erittäin tyytyväisiä Kruunuasuntoihin työpaikkana on noin 60 prosenttia ja melko tyytyväisiä noin 40 prosenttia. Tämä antaa erinomaisen pohjan tulevaisuuden työnteolle. Tilikaudella jatkunut matalasuhdanne hillitsi asuntojen myyntiä Toteutunut 55:n asunnon myynti ei määrällisesti täyttänyt asetettuja tavoitteita, mutta taloudellinen tulos oli kuitenkin tavoitteiden mukainen. Eniten asuntoja myytiin Oulussa. Tilikauden aikana saatettiin loppuun monen asuntokohteen viimeisten asuntojen myynti. Lahden Hennalassa käynnistetyt kolmen asuntokohteen myynnin valmistelut johtivat konkreettisiin tuloksiin vasta vuoden 2013 puolella. Mielenkiinto kulttuurihistoriallisesti arvokkaisiin, 1910 -luvulla rakennettuihin punatiilisiin rakennuksiin on ollut erittäin suuri. Yhtiön talous vahvistui tilikaudella entisestään Toimintakertomuksessa julkistettujen tunnuslukujen mukaan yhtiön talous vahvistui kaikilla rintamilla. Yhtiön talous on vahva, vaikka toimialasta ja jatkuvasta peruskorjaustoiminnasta johtuva sijoitetun pääoman tuotto on vaatimaton. Talouden vahvuutta korostaa, että yhtiön asuntokannasta on nyt perusparannettu tai peruskorjattu lähes 80 prosenttia. Huonokuntoisen asuntokannan osuus eli perusparannusvelka on kutistunut pieneksi. Siten myös yhtiön riskienhallinnan ote on vahvistunut. Energiatalouden hallinta on elämisen edelletys Kruunuasuntojen toiminta lähti liikkeelle taistelusta sekä talotekniikan ongelmien että erittäin korkeiden hoitokulujen kanssa. Hoitokulutaakasta energiakulut muodostavat raskaimman osan. Toimintaa käynnistettäessä vuonna 2002 lämmön ominaiskulutus oli noin 60 kwh rakennuskuutiometriltä ja veden vuorokausikulutus lähes 200 litraa/henkilö. Nyt on tehty kymmenen vuotta töitä energiasyöppöjä taloja perusparantamalla, myymällä ja purkamalla sekä isännöintiä ja huoltotoimintaa tavoitteellistamalla, seuraamalla ja valvomalla. Vuonna 2012 lämmön ominaiskulutus oli hieman yli 40 kwh rakennuskuutiometriltä ja veden vuorokausikulutus 120 litraa/henkilö. Saavutukset ovat varsin merkittäviä. Energiatalouden kehittäminen on edelleen kesken. Taistelu kohoavia energian hintoja vastaan jatkuu asumisviihtyvyydestä tinkimättä. Kohtuuttoman korkeita asuntolämpötiloja emme salli. Noudatamme viranomaisten antamia ohjeita. Ongelmana on sähkön kulutuksen kasvu, joka on väistämätöntä sähköön perustuvan tekniikan kasvamisen myötä. Sitäkin on jatkossa hillittävä. 6

Huhtikuussa paljastettiin Asunto Oy Helsingin Viikingin viikinkien historiasta kertovat porraskäytävälasityöt. Lasityöt suunnitteli kuvanveistäjä Jorma Parkkari. Kuvassa vasemmalla Viikinkien maailma ja oikealla Maailmanpuu. Messinkilaatoissa on tarkempaa historiatietoa. Lämmön, veden ja sähkön kokonaiskulutus vuosina 2007-2012 kwh / R-m 3 60 Lämpö Vesi Sähkö 50 40 30 litraa/asukas/ vrk 150 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 7

Tilinpäätös tilikaudelta 1.1. - 31.12.2012 TOIMINTAKERTOMUS TILIKAUDELTA 1.1. 31.12.2012 Kruunuasunnot Oy:n perustaminen ja toiminnan lähtökohtia Kruunuasunnot Oy on asuntojen ja asumisen kehitysyhtiö, jonka emoyhtiö on valtio-omisteinen Governia Oy. Kruunuasunnot Oy:n perustamiskirja allekirjoitettiin 1.4.1999 ja yhtiö merkittiin kaupparekisteriin 4.6.1999. Yhtiö perustettiin osana valtion kiinteistöstrategian uudistusta, jonka tavoitteena oli omistajaohjauksen lisääminen ja kiinteistöjen käytön tehostaminen. Kruunuasunnot Oy:n perustamisen erityisenä syynä oli tarve tervehdyttää puolustusvoimien erittäin huonokuntoista ja kannattamatonta vuokra-asuntokantaa. Yhtiön omistukseen siirtyi valtiolta vuosina 1999 2001 5329 asuntoa. Yhtiö on sittemmin hankkinut omistukseensa asuntokantaa myös muualta. Kruunuasunnot Oy aloitti laajamittaisen asuntokantansa kehittämisen vuonna 2002. Kehitystyöt jatkuivat laajamittaisina kuluneellakin tilikaudella. Kehitysinvestointien ohella asuntojen myynti on ollut tärkeä osa toimintaa sekä kiinteistökannan rakenteen kehittämisen että rahoituksen näkökulmasta. Asuntokanta on toimenpiteiden myötä supistunut oleellisesti. Konsernirakenne Kruunuasunnot -konsernin muodostivat emoyhtiö Kruunuasunnot Oy, A-Kruunu Oy sekä 97 asunto- ja kiinteistöosakeyhtiötä. Kruunuasunnot Oy omisti pääosan tytäryhtiöistään kokonaan. Lisäksi emoyhtiö omisti 27 erillistä asunto-osaketta seitsemällä eri paikkakunnalla ja yhteensä 18 kiinteistöä. Kruunuasunnot -konsernin omistuksessa oli 31.12.2012 2890 asuntoa. Asuinkiinteistöjä Kruunuasunnoilla oli 29 paikkakunnalla. A-Kruunu Oy on valtion asuntorahaston nimeämä, niin sanottu yleishyödyllinen yhtiö, johon kuuluu neljä aravasäännösten alaista erillistä vuokranmääritysyksikköä ja yksi aravarajoitteista vuonna 2010 vapautettu vuokratalo. A-Kruunu Oy:n hallituksen valinnassa ja toiminnassa on noudatettu yhteishallinnosta vuokrataloissa annettua lakia. Kruunuasunnot Oy:n asuntoyhtiöissä on harjoitettu oma-aloitteisesti asukasdemokratiaa asukkaiden kokousten ja asukastoimikuntien kautta. Kruunuasunnot -konserniin on yhdistelty emoyhtiö, A-Kruunu Oy ja pitkäaikaiseen omistukseen eli pysyviin vastaaviin määritellyt 74 tytäryhtiötä. Myytäväksi tarkoitetut kiinteistökohteet, jotka eivät kokonsa, sijaintinsa tai kiinteistötyyppinsä vuoksi vastaa yhtiön strategisia tavoitteita, ovat vaihto-omaisuutta. Vaihtuviin vastaaviin luokiteltuja 23 tytäryhtiötä ei ole yhdistelty. Hallinto Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö on Governia Oy, joka on keskitetyn omistajaohjauksen piiriin kuuluva valtion erityistehtäviä hoitava yhtiö ja sen toimiala on sijoitustoiminta. Kruunuasunnot Oy:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 28.3.2012. Hallitus kokoontui tilikaudella yhdeksän kertaa (edellisellä tilikaudella kymmenen kertaa). Hallituksen jäsenten kokouksiin osallistumisaste oli 100 % (97,5 %). Yhtiön hallitukseen kuuluivat varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka Governia Oy:n toimitusjohtaja Raimo Korpinen, hallituksen puheenjohtajana sekä kenraalimajuri Sakari Honkamaa, ekonomi Matti Niemi ja hallitusneuvos Ilpo Nuutinen. Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen yhtiön hallitukseen kuuluivat toimitusjohtaja Raimo Korpinen, hallituksen puheenjohtaja, ekonomi Matti Niemi ja hallitusneuvos Ilpo Nuutinen sekä kenraalimajuri Sakari Honkamaa 30.6.2012 saakka ja prikaatikenraali Jukka Ojala1.7.2012 alkaen. Yhtiön toimitusjohtajana toimi kiinteistöneuvos Reijo Savolainen, taloustieteiden maisteri, KJs. Yhtiön johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi kehitysjohtaja Juhani Solkinen, rakennusmestari ja 8.1.2013 saakka talousjohtaja Riitta Kilpelä, kauppatieteiden maisteri, KJs. Tytäryhtiön A-Kruunu Oy:n hallituksen puheenjohtajana on toiminut Reijo Savolainen. A-Kruunu Oy:n hallitukseen on lisäksi kuulunut kaksi asukkaiden edustajaa ja kolme toimihenkilöä Kruunuasunnot Oy:stä. A-Kruunu Oy:n toimitusjohtajana toimi 31.3.2012 saakka Reijo Savolainen ja 1.4.2012 alkaen Eero Puranen, joka päätyönään toimii isännöitsijänä Kruunuasunnot Oy:ssä. Kruunuasunnot Oy:n toimihenkilöt ovat osallistuneet hallitustyöskentelyn kautta myös muiden tytäryhtiöiden toiminnan johtamiseen ja koordinointiin. Tilikauden tilitarkastajana on toiminut Tuokko Tilintarkastus Oy KHTyhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Jari Miikkulainen, KHT. Henkilöstö Kruunuasunnot Oy:n palveluksessa oli tilikauden aikana keskimäärin 20 (18) henkilöä. Tilikauden lopussa palveluksessa oli 17 vakinaista henkilöä ja kolme määräaikaista toimihenkilöä eli yhteensä 20 henkilöä, joista naisia oli 13 ja miehiä seitsemän. Henkilöstön keskiikä oli tilikaudella keskimäärin 49 (51) vuotta. Kaikki palveluksessa olevat henkilöt ovat kokoaikaisessa työsuhteessa. Vain emoyhtiössä on henkilökuntaa. Henkilöt ovat tilikauden aikana osallistuneet kiinteistöalan sekä taloushallinnon täydennyskoulutukseen. Isännöinti oli ulkoistettu Helsinkiä, Tuusulaa, Riihimäkeä, Dragsvikia ja Upinniemeä lukuun ottamatta. Konserni osti isännöintipalveluita ensisijaisesti Realia Group:iin ja Reim Group:iin kuuluvilta yhtiöiltä sekä Arenna Oy:ltä. Vuokrauspalveluja hankittiin Ovenia Oy:ltä sekä Realia Group -konsernin yhtiöiltä. Sekä isännöintipalvelujen että vuokrauspalvelujen osalta yhteistyökumppaneissa tapahtui muutoksia, jotka perustuivat tarjouskilpailuun. Pääkaupunkiseudulla vuokraus hoidetaan itse. Kiinteistönhoitopalveluja hankittiin useilta palvelujentuottajilta tarjouskilpailujen perusteella. Liiketoiminnan keskeiset tapahtumat Tilikauden aikana Kruunuasunnot Oy jatkoi vuonna 1999 aloittamaansa toimintaa asuntojen ja asumisen kehitysyhtiönä yhtiön hallituksen vahvistaman toiminta-strategian, alueellisten kehityssuunnitelmien ja vuoden 2012 toimintasuunnitelman pohjalta. Tilikaudella kiinteistökannan suunnitelmallinen kehitystyö eteni tavoitteiden mukaisesti lukuun ottamatta myyntejä, jotka toteutuivat hieman odotettua hitaammin. Kehitystoimenpiteisiin sisältyi perusparantamista, peruskorjausta, kunnossapitotoimia, energiahuollon rationalisointeja, asunto-osakkeiden myyntejä, asemakaavoitusta ja yhden asuntokohteen purkaminen Raaseporin Dragsvikissa. Investoinnit perusparannus- ja peruskorjausluonteisiin hankkeisiin sekä purkuhankkeeseen olivat yhteensä noin 11,8 miljoonaa euroa ja asuntojen uustuotantoon noin 1,8 miljoonaa euroa. Konsernin ulkopuolelle myytiin tilikauden aikana 55 asuntoa. Eniten asuntoja myytiin Oulussa. Asuntojen ja kiinteistöjen myyntituotot olivat yhteensä 5,6 miljoonaa euroa velattomin myyntihinnoin. Myyntien taloudellinen tulos oli hyvä. Yhtiön omistamien maa-alueiden asemakaavoitus on tärkeä kehitystoimenpide, joka on käynnissä useilla paikkakunnilla. Tärkein asemakaavoitettava asuntoalue sijaitsee Tuusulan Hyrylässä. Yhteistyö puolustusvoimien kanssa oli tilikauden aikana tiivistä ja tuloksellista. 8

Neuvotteluja asuntokohteiden kehittämisestä käytiin monella tasolla alkaen pääesikunnasta ja puolustushaaraesikunnista aina joukko-osastoihin saakka. Tuloksena oli useita sopimuksia ja kehityshankkeita. Tärkeimpiä vuonna 2012 valmistuneita kehityshankkeita puolustusvoimia varten olivat Säkylän kerrostalo 25:n julkisivujen perusparannus, Mikkelin Linnanmäenkatu 2-4:n täsmäperusparannus, Sodankylän Siilastie 14:n ja 16:n täsmäperusparannus sekä Säkylän Huovinrinteen talo 4:n perusparantaminen yksiöiksi. Kaikki asunnot mainituista kohteista on vuokrattu puolustusvoimille. Lisäksi Tampereen Sotilaankuja 9:n perusparannetuista asunnoista suuri osa on vuokrattu puolustusvoimille. Perusparannushankkeiden ohella tilikaudella toteutettiin myös asuntojen uustuotantoa. Helsingin Laajasaloon Svanströminkuja 9:ään rakennettu uusi asuintalo valmistui huhtikuussa 2012. Taloon tuli 33 vuokra-asuntoa. Talon omistaa Asunto Oy Helsingin Viikinki, jonka osakekanta on kokonaan Kruunuasunnot Oy:n omistuksessa. Puolustusvoimille oli vuoden 2012 lopussa vuokrattu 1666 (1738) asuntoa. Muille vuokralaisille oli vuokrattu 948 asuntoa. Vuokrauskelpoisia asuntoja oli tyhjillään yhteensä 62 (51), korjattavina oli 61 (64) asuntoa ja käytöstä poistettuja 150 (137) asuntoa. Vuokrauskelpoisista asunnoista oli tilikauden lopussa vuokraamatta 2,2 (1,9) %. Riskienhallinta ja ympäristöasiat Tilikauden aikana sovellettiin hallituksen hyväksymää riskienhallintajärjestelmää, joka sisältää määritellyt riskialueet ja niihin kohdennettavat toimenpiteet. Riskialueita on kuusitoista ja niistä tärkeimpiä ovat asuntokannan tekninen kunto, yhteistyö puolustusvoimien kanssa, asuntojen vuokraus, perusparannus- ja peruskorjaustoimenpiteet sekä henkilöstö. Vuonna 2012 omaksi riskialueekseen otettiin A-Kruunu Oy. Kullekin riskialueelle on nimetty vastuuhenkilö. Kaikki vastuuhenkilöt raportoivat toteuttamistaan riskienhallintatoimenpiteistä ja vastuualueellaan realisoituneista riskeistä toimitusjohtajalle kuukausittain. Yhtiön hallitukselle raportoidaan riskienhallinnasta vuosittain. Riskienhallintaa toteutettiin vuoden 2012 toimintasuunnitelman ja hallituksen hyväksymien erillisten tavoitteiden mukaisesti. Korjausrakentamisessa otetaan huomioon ekologiset näkökohdat ja toimitaan ympäristöystävällisesti. Energiatalous on jatkuvasti esillä sekä rakentamisessa että kiinteistönpidossa. Energiankulutuksen hallinta perustuu vuosittaisiin tavoitteisiin ja jatkuvaan seurantaan. Tulokset ovat olleet hyviä. Lämmön ominaiskulutus Kruunuasunnot Oy:n kiinteistökannassa laski vuonna 2012 edellisestä vuodesta 3,8 %. Veden kulutus laski 7,6 %. Sitä vastoin sähkön kulutus jatkoi tekniseen kehitykseen liittyen kasvuaan ja nousi vuonna 2012 6,4 %. Lämmön ominaiskulutus tilikauden aikana oli 40,8 kwh/r-m 3, veden kulutus 122 l/hlö/vrk ja sähkön kulutus 7,3 kwh/r-m 3. Konsernin tuloslaskelma Konsernin liikevaihto oli 28,7 (30,0) miljoonaa euroa, josta 22,1 (21,7) miljoonaa euroa kertyi vuokratuotoista ja 1,1 (1,0) miljoonaa euroa käyttökorvauksista. Liikevaihtoon sisältyy 5,6 (7,3) miljoonaa euroa kiinteistöomaisuuden myyntejä. Lisäksi varaston muutoksena kirjattiin viidestä vaihto-omaisuuskohteesta yhteensä 0,4 (1,7) miljoonan euron arvonalennukset. Suunnitelman mukaiset poistot olivat 5,97 (5,3) miljoonaa euroa. Liikevoitto oli 2,0 (1,5) miljoonaa euroa ja nettomääräiset rahoitustuotot ja -kulut olivat -1,4 (-1,4) miljoonaa euroa sisältäen pääomalainan korkokulut. Voitto ennen satunnaiseriä, tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 0,6 (0,1) miljoonaa euroa. Tilikauden tappio oli 0,6 miljoonaa euroa. Vuonna 2011 tulos oli 0,5 miljoonaa euroa tappiollinen. Konsernitase Konsernin taseen loppusumma oli 174,7 (176,5) miljoonaa euroa. Pitkäaikaiseen omistukseen tarkoitettuja pysyviä vastaavia oli 140,5 (137,3) miljoonaan euroa. Omaisuutta kasvattivat investoinnit perusparannushankkeisiin sekä uustuotantoon. Vaihtuviin vastaaviin siirrettiin kolme kohdetta pysyvistä vastaavista. Siirtojen nettovaikutus vähensi pitkäaikaisia omistuksia 0,5 miljoonalla eurolla. Vaihtuvien vastaavien 34,2 (39,2) miljoonaan euroon sisältyvät myytäviksi luokitellut kiinteistö- ja osakeomistukset 7,7 (9,9) miljoonaa euroa, myyntisaamiset 0,2 (0,2) miljoonaa euroa ja muut erilaiset saamiset yhteensä 0,8 (0,8) miljoonaa euroa. Rahoitusomaisuus oli 25,5 (28,3) miljoonaa euroa ja se koostui pankkitileistä ja määräaikaisista talletuksista suomalaisissa rahoituslaitoksissa. Konsernin oma pääoma vähemmistöosuudet mukaan lukien oli 68,0 (68,6) miljoonaa euroa. Konsernilla oli vierasta pääomaa 106,7 (107,9) miljoonaa euroa. Vieraasta pääomasta 5,8 (6,0) miljoonaa euroa oli lyhytaikaista ja 100,9 (101,9) miljoonaa euroa pitkäaikaista. Vieraasta pääomasta 59,5 (59,5) miljoonaa euroa oli pääomalainaa emoyhtiö Governia Oy:ltä. Emoyhtiön tuloslaskelma Kruunuasunnot Oy:n liikevaihto oli 26,0 (27,7) miljoonaa euroa. Liikevaihdossa vuokratuotot ja käyttökorvaukset olivat 20,5 (20,4) miljoonaa euroa. Liikevaihtoon sisältyy 5,6 (7,3) miljoonaa euroa kiinteistöomaisuuden myyntejä. Lisäksi varaston muutoksena kirjattiin kolmesta vaihto-omaisuuskohteesta yhteensä 0,4 (1,7) miljoonan euron arvonalennukset. Vastikekulut 12,6 (11,9) miljoonaa euroa sisälsivät normaalien tilikauden aikana maksettujen hoito-, korjaus- ja hankevastikkeiden lisäksi 1,2 (1,7) miljoonaa euroa etukäteen kerättyjä hankevastikkeita konsernin asunto-osakeyhtiöissä tulevina vuosina toteutettavia korjaushankkeita varten. Näitä vastaan yhtiöissä on kirjattu samansuuruinen asuintalovaraus, joka puretaan, kun hanke toteutetaan. Suunnitelman mukaisia poistoja kirjattiin 127,8 (26,3) tuhatta euroa. Tilikauden voitto ennen satunnaisia eriä, tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 4,76 (4,3) miljoonaa euroa. Tilikauden voitto oli 3,59 (3,2) miljoonaa euroa. Emoyhtiön tase Kruunuasunnot Oy:n taseen loppusumma oli 173,8 (172,0) miljoonaa euroa. Pysyvien vastaavien 140,4 (133,9) miljoonaan euroon sisältyy pitkäaikaiseen omistukseen tarkoitetut kiinteistösijoitukset sekä lainasaamiset pysyviin vastaaviin sisältyviltä kiinteistöyhteisöiltä. Vaihtuvien vastaavien määrä oli 33,4 (37,7) miljoonaa euroa. Kiinteistöomistukset olivat 7,7 (9,8) miljoonaa euroa ja siirto- ja muita saamisia oli 1,3 (1,3) miljoonaa euroa. Rahoitusomaisuus oli 24,4 (26,6) miljoonaa euroa. Emoyhtiön oma pääoma oli 72,2 (68,7) miljoonaa euroa. Vierasta pääomaa oli kaikkiaan 101,6 (102,9) miljoonaa euroa sisältäen 59,5 miljoonan euron pääomalainan emoyhtiö Governia Oy:ltä. Vieraasta pääomasta 85,9 (87,8) miljoonaa euroa oli pitkäaikaista ja 15,7 (15,1) miljoonaa euroa oli lyhytaikaista. Pääomalaina on vakuudeton ja erääntyy maksettavaksi 30.6.2014. Lainalle maksetaan kuuden (6) kuukauden euriborin, kuitenkin enintään neljän (4) prosentin suuruista vuotuista korkoa. Vuoden 2012 korko oli 0,66 (0,9) miljoonaa euroa ja se kirjattiin tilinpäätöksessä velaksi. Pääomalainan pääasialliset ehdot on kerrottu liitetietojen kohdassa 17. 9

Taloudellista toimintaa kuvaavat tunnusluvut vuosilta 2010-2012 ovat: Kruunuasunnot konserni Kruunuasunnot Oy, emo 2012 2011 2010 2012 2011 2010 2012 2011 2010 2012 2011 2010 oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu Liikevaihto M 28,7 30,0 32,7 28,7 30,0 32,7 26,0 27,7 30,8 26,0 27,7 30,8 Liikevoitto M 2,9 3,3 2,5 2,5 1,5 2,3 6,9 8,4 7,5 5,3 5,0 5,2 Liikevoitto %:a liikevaihdosta 10,2 10,9 7,7 8,7 5,1 7,0 26,3 30,3 24,4 20,2 17,9 17,0 Oman pääoman tuotto- % 3,7 1,2 0,6 - - - 4,4 5,7 5,0 5,0 4,6 5,2 Sijoitetun pääoman tuotto- % 1,9 2,0 1,7 1,6 1,0 1,5 4,5 5,3 5,7 3,6 3,3 4,2 Omavaraisuusaste- % 39,1 39,5 43,4 39,0 38,9 43,3 42,4 41,6 43,1 41,5 40,0 41,7 Quick ratio 4,5 4,9 1,9 4,5 4,9 1,9 1,6 1,8 0,6 1,6 1,8 0,6 Current ratio 5,7 6,4 4,5 5,7 6,4 4,5 2,0 2,4 1,6 2,0 2,4 1,6 Nettovelkaantumisaste 26,4 23,8 21,2 113,9 110,5 107,6 21,2 20,3 26,6 105,1 109,4 120,8 Tunnusluvut on laskettu sekä konsernin että emon osalta seuraavasti: Liikevoitto -% = liikevoitto x 100 liikevaihto Oman pääoman tuotto -% = tulos ennen satunnaiseriä verot x 100 oma pääoma + (vähemmistöosuus) Sijoitetun pääoman tuotto -% = tulos ennen satunnaiseriä + korko- ja muut rahoituskulut x 100 tase 31.12.2012 korottomat velat Omavaraisuusaste -% = oma pääoma + (vähemmistöosuus) x 100 tase 31.12.2012 saadut ennakot Quick ratio = Current ratio = rahoitusomaisuus lyhytaikaiset velat - saadut ennakkomaksut rahoitusomaisuus + vaihto-omaisuus lyhytaikaiset velat Nettovelkaantumisaste = (korolliset velat - likvidit rahavarat) x 100 oma pääoma + vähemmistöosuus Tunnusluvuissa on tehty seuraavat oikaisut: Liikevoittoa ja tulosta ennen satunnaiseriä on oikaistu tilinpäätöksen arvonalennuksilla ja etukäteisillä hankevastikekuluilla (emo) palauttaen ne ao. tunnusluvun voittoerään liikevoitto -%:a sekä oman pääoman ja sijoitetun pääoman tuotto -%:a laskettaessa. Oman pääoman tuotto -%:a laskettaessa on tuottoerään palautettu pääomalainan korko. Oikaistujen tunnuslukujen omaa pääomaa ja taseen loppusummaa on oikaistu tuloksen oikaisua vastaavasti. Oman pääoman tuotto -%:a laskettaessa on omaan pääomaan lisätty pääomalaina ikään kuin se olisi oman pääoman erä. Nettovelkaantumisastetta laskettaessa on oikaistuun tunnuslukuun otettu mukaan vain korolliset rahalaitoslainat, ei pääomalainaa. Toimintaympäristö ja tulevaisuuden näkymät Omistusasuntojen kysyntä oli koko vuoden parhaita vuosia heikompi ja ainakaan vahvaa kysynnän nousua ei ole alkuvuonna 2013 näkyvissä. Kruunuasunnot Oy tulee myymään sekä perusparantamiaan että myös peruskuntoisia kohteita eräillä paikkakunnilla lähinnä yksittäisinä osakekauppoina. Vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt ennallaan tai hieman lisääntynyt ainakin väestömäärältään kasvavilla paikkakunnilla. Kruunuasunnot Oy:n asuntojen vuokraustilanne heikkeni alkuvuonna, mutta koheni loppuvuodesta. Vuosi 2013 tullee olemaan vuokrauksen osalta pitkälti edellisen vuoden kaltainen. Vuokra-asuntojen perusparannusta tullaan jatkamaan vuonna 2013 sekä markkinoiden että erityisesti puolustusvoimien tarpeiden pohjalta. Emoyhtiölle oleva pääomalaina 59,5 miljoonaa euroa erääntyy maksettavaksi 30.6.2014. Pääomalainan takaisinmaksua varten on laadittu suunnitelmat. Niitä lähdetään käynnistämään vuoden 2013 lopulla, ellei lainaehtojen muuttamisesta sovita. Yhtiön taloudellisen tilanteen ennakoidaan pysyvän alkaneen tilikauden aikana nykyisellä tasolla. Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelemisestä: Konsernin voitonjakokelpoiset varat 31.12.2012 olivat 15.923.261,20 euroa sen jälkeen, kun pääomalainalle on kirjattu maksettava korko 656.489,94 euroa. Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2012 olivat 23.727.253,44 euroa. Kruunuasunnot Oy:n tilikauden tulos osoittaa voittoa 3.588.058,03 euroa. Hallitus esittää, että tilikauden voitto kirjataan taseen vapaan oman pääoman lisäykseksi ja että osinkoa ei jaeta. 10

Tuloslaskelma Kruunuasunnot Kruunuasunnot Kruunuasunnot Oy Kruunuasunnot Oy konserni konserni emoyhtiö emoyhtiö 1.1.-31.12.2012 1.1.-31.12.2011 1.1.-31.12.2012 1.1.-31.12.2011 LIIKEVAIHTO 28 712 539 30 043 878 26 035 277,15 27 706 573,64 Liiketoiminnan muut tuotot 144 811 77 034 522 294,45 452 990,75 Materiaalit ja palvelut Aineet, tarvikkeet ja tavarat Ostot tilikauden aikana 1 039 532 3 771 133 1 039 532,15 3 771 132,54 Varastojen lisäys (-) tai vähennys (+) 2 628 078 2 563 719 2 628 078,13 2 563 718,60 Ulkopuoliset palvelut 407 425-4 075 035 503 447-6 838 299 407 424,55-4 075 034,83 503 447,36-6 838 298,50 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot 1 308 995 1 115 734 1 308 394,73 1 114 053,65 Henkilösivukulut Eläkekulut 221 017 203 352 221 016,94 203 351,71 Muut henkilösivukulut 42 267-1 572 278 35 088-1354 174 42 266,53-1 571 678,20 35 088,53-1 352 493,89 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot -5 970 024-5 276 914-127 791,81-26 340,29 Liiketoiminnan muut kulut -15 154 477-15 112 453-15 520 753,78-14 969 881,81 LIIKEVOITTO 2 085 537 1 539 072 5 262 312,98 4 972 549,90 Rahoitustuotot ja - kulut Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 0 0 686 960,30 565 051,67 Muilta 301 836 141 420 292 620,15 132 507,76 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille -656 490-886 565-734 815,44-931 539,58 Muille -1 078 308-1 432 962-692 344-1 437 489-748 236,73-503 471,72-442 042,07-676 022,22 VOITTO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ 652 575 101 583 4 758 841,26 4 296 527,68 Satunnaiset erät Satunnaiset tuotot 105 375 359 506-97 598,60 Satunnaiset kulut -358 780-253 404-59 890 299 616 - - 97 598,60 VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖS- SIIRTOJA JA VEROJA 399 171 401 199 4 758 841,26 4 394 126,28 Tilinpäätössiirrot Poistoeron lisäys (-) tai vähennys (+) 0 0 0 0-5 449,89 964,21 Tuloverot Tilikauden ja aikaisempien tilikausien verot -1 165 333-1 190 985-1 121 389,98-1 146 881,13 Laskennalliset verot 164 938-1 000 395 258 654-932 331-43 943,36-1 165 333,34 - -1 146 881,13 Vähemmistöosuudet 13 412 12 892 TILIKAUDEN VOITTO -587 812-518 240 3 588 058,03 3 248 209,36 11

Tase V a s t a a v a a Kruunuasunnot Kruunuasunnot Kruunuasunnot Oy Kruunuasunnot Oy konserni konserni emoyhtiö emoyhtiö 31.12.2012 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2011 PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 72 900 5 000 - - Muut pitkävaikutteiset menot 1 424 334 1 497 234 817 971 822 971 1 413 952,78 1 413 952,78 807 589,60 807 589,60 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 11 129 389 11 364 208 153 600,00 153 600,00 Rakennukset ja rakennelmat 122 838 759 116 763 879 683 368,70 703 791,71 Koneet ja kalusto 702 213 849 699 29 263,60 41 956,73 Muut aineelliset hyödykkeet 1 998 088 2 217 718 1 510,00 2 265,00 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 2 292 736 138 961 185 5 243 331 136 438 835-867 742,30-901 613,44 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 0 0 111 757 384,19 102 313 289,52 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 0 0 26 380 422,13 29 845 422,13 Muut osakkeet ja osuudet 3 508 3 508 - - Muut saamiset 18 671 22 179 18 668 22 176-138 137 806,32-132 158 711,65 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus Muu vaihto-omaisuus 7 743 895 9 862 479 7 701 420,35 9 820 004,23 Saamiset Pitkäaikaiset Muut saamiset 2 561 Lyhytaikaiset Myyntisaamiset 242 959 214 429 75 257,34 62 644,75 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 172 703 55 112 891 927,82 624 234,13 Lainasaamiset 796 61 477 796,12 2 388,42 Muut saamiset 304 461 5 314 177 816,56 5 313,55 Siirtosaamiset 302 469 1 023 388 694 930 1 031 262 157 859,51 1 303 657,35 562 463,91 1 257 044,76 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit 0 0 - - Rahat ja pankkisaamiset 25 467 116 28 288 053 24 414 057,26 26 599 072,36 V a s t a a v a a y h t e e n s ä 174 717 559 176 465 776 173 838 636,36 171 544 036,04 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma 13 000 000 13 000 000 13 000 000,00 13 000 000,00 Ylikurssirahasto 35 515 663 35 515 683 35 515 662,94 35 515 662,94 Edellisten tilikausien voitto 19 772 760 20 295 515 20 139 195,41 16 890 986,05 Tilikauden voitto - 587 812-518 240 3 588 058,03 3 248 209,36 Vähemmistöosuudet 301 728 310 622 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero 22 013,36 16 563,47 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Pääomalaina 59 500 000 59 500 000 59 500 000,00 59 500 000,00 Lainat rahoituslaitoksilta 40 313 464 41 180 778 26 392 592,75 28 274 074,21 Laskennalliset verovelat 1 058 425 100 871 889 1 223 364 101 904 142-85 892 592,75-84 774 074,21 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta 2 291 209 2 361 933 1 881 481,46 1 881 481,46 Saadut ennakot 136 247 154 734 74 982,87 112 309,74 Ostovelat 1 014 407 1 148 446 133 764,87 323 435,14 Velat saman konsernin yrityksille 812 789 1 071 421 12 589 307,39 12 032 925,49 Muut velat 812 363 760 665 612 117,30 537 155,32 Siirtovelat 776 317 5 843 331 460 875 5 958 074 389 459,98 15 681 113,87 211 232,86 15 098 540,01 V a s t a t t a v a a y h t e e n s ä 174 717 559 176 465 776 173 838 636,36 171 544 036,04 12

Rahoituslaskelma Konserni Konserni Emoyhtiö Emoyhtiö 2012 2011 2012 2011 Liiketoiminnan rahavirta Liikevoitto 2 085 537,04 1 539 072,00 5 262 312,98 4 972 549,90 Oikaisut: Poistot ja arvonalentumiset 5 970 023,72 5 276 914,00 127 791,81 26 340,29 Muut oikaisut 469 977,00 2 003 599,00 420 919,00 1 744 482,68 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 8 525 537,76 8 819 585,00 5 811 023,79 6 743 372,87 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten korottomien liikesaamisten muutos 126 824,06 3 490 053,44-444 781,04 2 998 929,35 Vaihto-omaisuuden muutos 1 697 664,65 1 269 001,00 2 207 159,13 819 235,92 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos 29 299,97 498 248,85 697 609,30 109 475,79 Lyhytaikaisten korollisten velkojen muutos 0,00 0,00 73 750,00-1 579 394,71 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 10 379 326,44 14 076 888,29 8 344 761,18 9 091 619,22 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -1 808 115,92-1 346 144,00-1 715 780,97-1 104 013,03 Saadut korot liiketoiminnasta 182 885,28 127 600,56 860 630,05 683 740,11 Maksetut välittömät verot -1 165 333,05-2 315 391,85-604 271,13-2 315 391,98 Rahavirta ennen satunnaisia eriä 7 588 762,75 10 542 953,00 6 885 339,13 6 355 954,32 Liiketoiminnan satunnaisista eristä johtuva rahavirta 0,00 97 598,60 Liiketoiminnan rahavirta (A) 7 588 762,75 10 542 953,00 6 885 339,13 6 453 552,92 Investointien rahavirta Nettoinvestoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -9 182 605,04-12 423 661,00-700 238,85-798 629,60 Investoinnit muihin sijoituksiin -0,17 85 146,00-9 953 588,92-9 387 664,70 Luovutustulot muista sijoituksista Myydyt tytäryhtiöosakkeet 0,00 0,00 - - Myönnetyt lainat 0,00 0,00 0,00-32 216,00 Lainasaamisten takaisinmaksu 0,00 0,00 3 465 000,00 6 498 212,39 Investointirahavirran muut oikaisut -302 463,15-50 236,00 - - Investointien rahavirta (B) -9 485 068,36-12 388 751,00-7 188 872,77-3 720 297,91 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot/takaisinmaksut -70 729,10 160 829,00 0,00 0,00 Pitkäaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut -867 314,32 18 089 191,00-1 881 481,46 13 118 518,54 Rahoituksen rahavirran muut oikaisut 13 412,00 187 531,00 - - Rahoituksen rahavirta (C ) -924 631,42 18 437 551,00-1 881 481,46 13 118 518,54 Rahavarojen muutos (A+B+C) -2 820 937,03 16 591 753,00-2 185 015,10 15 851 773,55 Rahavarat tilikauden alussa 28 288 053,00 11 696 300,00 26 599 072,36 10 747 298,81 Rahavarat tilikauden lopussa 25 467 115,97 28 288 053,00 24 414 057,26 26 599 072,36-2 820 937,03 16 591 753,00-2 185 015,10 15 851 773,55 13

Tilintarkastuskertomus TILINTARKASTUSKERTOMUS Kruunuasunnot Oy:n yhtiökokoukselle Olemme tilintarkastaneet Kruunuasunnot Oy Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1. 31.12.2012. Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko emoyhtiön hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan, taikka rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Lausunto Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös, jossa emoyhtiön tuloslaskelma osoittaa voittoa 3.588.058,03 euroa, ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Muut lausunnot Puollamme tilinpäätöksen vahvistamista. Hallituksen esitys taseen osoittaman voiton käyttämisestä on osakeyhtiölain mukainen. Puollamme vastuuvapauden myöntämistä hallituksen jäsenille sekä toimitusjohtajalle tarkastamaltamme tilikaudelta. Helsingissä 18. päivänä maaliskuuta 2013 Tuokko Tilintarkastus Oy, KHT-yhteisö Jari Miikkulainen KHT 14

Ilmailun koko kuva Tampereen Sotilaankujalla Tampereen Sotilaankuja 9:n portaat somistettiin perusparantamisen osana ilmailua ja sen historiaa esittävillä kiinteistötaideteoksilla. Kuvanveistäjä Jorma Parkkarin portaisiin D - H taidokkaasti toteuttamat lasityöt ja turkulaisten kuvataiteilijoiden, Joona Huotarin ja Jussi Lepistön, suurikokoiset ilmavoimien lentokalustoa taivaan sinessä kuvaavat taideteokset portaisiin A-C viimeistelivät puolustusvoimien henkilökunnalle vuokrattujen asuinrakennusten porraskäytäviä. Osa asunnoista vuokrattiin vapaille asuntomarkkinoille. Helikopterin periaatteen esitti jo 1400- luvulla italialainen taidemaalari ja keksijä Leonardo da Vinci. Silloisella tekniikalla helikopteria ei kuitenkaan kyetty toteuttamaan. Kuumailmapallo on vanhin lentolaite, jolla on onnistuneesti pystytty lentämään. Sen keksijöinä pidetään ranskalaisia Montgolfierin veljeksiä. Ensimmäisen miehitetyn kuumailmapallolennon tekivät 21. marraskuuta 1783 Pariisissa Pilâtre de Rozier ja markiisi d Arlandes. Amerikkalaisia Brewster -koneita oli Suomen talvisodassa ja jatkosodassa käytössä 44 ja niillä pudotettiin 470 viholliskonetta. Teoksessa Brewster 239 -parvi lennossa vuonna 1942. Wrightin veljeksiä, Orville ja Wilbur Wrightia, pidetään yleisesti ensimmäisen toimivan lentokoneen suunnittelijoina ja rakentajina sekä ensimmäisen ohjatun, moottorikäyttöisen ilmaa raskaamman lennon suorittajina. Ensilentonsa he toteuttivat vuonna 1903. Saksalainen insinööri Otto Lilienthal oli riippuliidon pioneeri 1800-luvun loppupuolella tehden useita onnistuneita lentoja 1891-1896 omatekoisella liitimellä. Lilienthal lensi kaikkiaan yli 2000 onnistunutta lentoa ennen kuin menehtyi 1896 eräässä lentokokeessaan. 1960-luvun loppupuolella amerikkalainen insinööri Francis Rogallo suunnitteli yksinkertaisen ja helposti painopisteellä ohjattavan deltasiiven, jota myös NASA oli myöhemmin kehittämässä omiin tarkoituksiinsa. Suomen ilmavoimilla oli neuvostoliittolaisia Mig 21 F-13 -hävittäjäkoneita käytössä vuosina 1963-1986. Mig 21 on maailman eniten valmistettu yliääninen suihkulentokone. Maalauksessa Mig 21 F-13 -hävittäjiä iltataivaalla 1960- luvulla. LZ 127, Graf Zeppelin, oli 1920-luvulla rakennettu saksalainen jäykkärunkoinen ilmalaiva, joka nimettiin saksalaisen ilmailun pioneerin kreivi Ferdinand von Zeppelinin mukaan. Ilmalaivan ensilento oli 18. syyskuuta 1928. Rungon pituus oli 236,6 metriä ja rungon tilavuus105 000 m³. Neitsytlentonsa aikaan alus oli maailman suurin ilmalaiva. Suurin nopeus omin konein lennettäessä oli 128 km/h. Ilmalaiva kiersi maapallon ja vuonna 1931 alus teki tutkimusmatkan pohjoisnavalle. Graf Zeppelin vieraili Helsingissä 24.9.1930. Ensimmäiset Hornet F-18C -jokasään hävittäjäkoneet hankittiin Suomeen vuonna 1995. Osa koneista on koottu Suomessa Teoksessa F-18C Hornet tankkaa ilmassa RAF:n VC10 - tankkauskoneesta vuonna 2012. 15

Vanhoihin, osin paikkansapitämättömiin, piirustuksiin tukeutunut vaativa täsmäperusparannustyö Mikkelin historiallisella kasarmialueella saatiin valmiiksi. Linnanmäenkatu 2-4:n perusparannuksen harjannostajaiset olivat heinäkuussa. Talojen asunnot ovat erittäin kysyttyjä. Kruunuasunnot Oy Aleksis Kiven katu 45 00520 Helsinki www.kruunuasunnot.fi puhelin 0207 431 610