Citycon Yhtiökokous 13.3.2008
Sisältö Strategiset tavoitteet Toimintaympäristö Vuoden 2007 kohokohdat Tulos Kiinteistöhankinnat Kiinteistökehitys Osakeannit Oma pääoman ja kiinteistöomaisuus Avainluvut ja rahoitus Tuloslaskelma, tase, tunnusluvut Rahoitus Osake Iso Omena 2
Strategiset tavoitteet Tavoite Kasvu Kiinteistökannan ja sen arvon kasvattaminen Oma kiinteistöjohto Kiinteistökehitystoiminta Strategia Sijoitukset vain liikekiinteistöihin Maantieteellinen keskittyminen: kasvukeskukset Suomessa, Ruotsissa ja Baltiassa j Heikintori, Espoo Markkina-asema Markkinajohtaja Suomen kauppakeskuksissa Vahva asema Ruotsissa ja Baltiassa Vahva liiketoiminnan nettokassavirta Erikoistuminen liikekiinteistöihin ja rahoitukseen Koskikeskus, Tampere 3
Toimintaympäristö 4
Toimintaympäristö BKT:n kasvu (% pa) Yksityisen kulutuksen kasvu (% pa) Lähde: Nordea 5
Toimintaympäristö Kuluttajien luottamusindikaattorin tulokset Suomi Ruotsi Viro Liettua 25,0 25,0 15,0 15,0 20,0 20,0 10,0 10,0 15,0 10,0 5,0 15,0 10,0 5,0 5,0 0,0-5,0-10,0-15,0 5,0 0,0-5,0-10,0 00 0,0 00 0,0-20,0-15,0 01/04 01/05 01/06 01/07 01/8 01/04 01/05 01/06 01/07 01/08 01/04 01/05 01/06 01/07 01/08 01/04 01/05 01/06 01/07 01/08 Lähde: Eurostat 6
Toimintaympäristö Kaupan positiivinen vire on tuonut uusia kansainvälisiä vähittäiskaupan toimijoita markkinoille. Vuokrataso ei ole noussut samassa tahdissa vähittäiskaupan kasvun kanssa. Kiinteistömarkkina on rahoitusmarkkinoiden turbulenssista huolimatta pysynyt Suomessa ja Ruotsissa vilkkaana ja ykköskohteiden hintataso ei ole laskenut. Baltiassa kiinteistömarkkina on jäähtynyt inflaation nousun vuoksi. Kiinteistösijoittajien kiinnostus on kuitenkin edelleen vahvaa tulevaisuuden mahdollisuuksien i vuoksi. Rakennuskustannukset nousseet 2007: Suomessa 5,6% Ruotsissa 5,4% Virossa 12,7% Vähittäiskaupan kasvu *), tammikuu -08 14,1 % 11,0% 7,8% 3,9 % 3,6 % 3,2 % *) ei-inflaatio korjattu Lähde: Reuters Knowledge, Tilastokeskus 7
Kohokohdat 2007 8
Kohokohdat 2007 Maantieteellinen jakauma Suomi 73,2 % nettotuotoista vuonna 2007 Ruotsi (Me) 1587,0 Suomi (Me) Nettovuokratuottojen kasvu 10,1% 75,7 milj. euroon. Yhtiön historian suurin investointi Iso Omena 517,5 39,0 35,4 21.6 104,3 100,7 75,7 Yhtiöllä on meneillään merkittäviä kehityshankkeita Ruotsi Markkinaarvo Liikevaihto Brutto- Vuokratuotto Netto- Vuokratuotto Markkinaarvo Liikevaihto Brutto- Vuokratuotto Netto- Vuokratuotto Nettovuokratuottojen kasvu 133,6% 21,6 milj. euroon. Nettotuoton osuus 20,9% Cityconin nettotuotoista 111,2 Baltia (Me) Cityconin suurin kehityshanke Tukholmassa. Baltia 8,0 7,7 6,0 Nettovuokratuottojen kasvu 25,4% 6,0 milj. euroon. Markkina- Liike- Brutto- Netto- Vuoden aikana yhtiö osti kauppakeskus Magistalin ja arvo Vaihto Vuokratuotto Vuokratuotto panostaa kauppakeskus Rocca al Maren kehitykseen Tallinnassa. 9
Kohokohdat 2007 Voitto ennen veroja oli 253,5 milj. euroa sisältäen 213,4 milj. euroa käyvän arvon nousua Nettovuokratuotot kasvoivat 24,9% 103,4 milj. euroon Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 6,2 % Operatiivinen tulos/osake (ilman käyvän arvon muutosta) 0,18 euroa (0,20) Liiketoiminnan nettorahavirta/osake 0,20 euroa (0,20) Bruttoinvestoinnit yhteensä 531,33 milj. euroa uushankintoihin ja 71,8 milj. euroa kehityshankkeisiin Omavaraisuusaste 43,9% Cityconilla on 33 kauppakeskusta k k ja 52 muuta liikekiinteistöä 10
Kohokohdat 2007 11
Kohokohdat 2007 Hankinnat 1) Milj. Euroa 01 / 2007 02 / 2007 05 / 2007 07 / 2007 09 / 2007 09 / 2007 Tumba Centrum Hansa (Trio) Strömpilen & Länken Magistral Iso Omena Asemak. 2 (Espoontori) 12 1) Yli10 miljoonaa euroa
Kohokohdat 2007 Iso Omena Avainlukuja Citycon osti 14.9. kauppakeskus Ison Omenan noin 329 milj. eurolla (vastaa 4,5% nettotuottoa kaupantekohetkellä). Yhtiö myi helmikuussa 40% Isosta Omenasta GIC:lle 131,6 milj. eurolla, joka vastaa 40 % osuutta Cityconin maksamasta ostohinnasta. Citycon vastaa jatkossakin kauppakeskuksen johtamisesta t ja kehittämisestä. i tä Avattu 2001 Vuokrattava pinta-ala, m 2 61 300 vähittäiskaupan osuus, m 2 49 000 Bruttoala, m 2 138 458 Rakennuksen tilavuus, m 3 761 500 Käyttämätön rakennusoikeus, m 2 ~7 000 Liikkeiden ja ravintoloiden lukumäärä yli 120 Vuokrausaste 98,5 % Myynti, 2007, milj. 212,2 Kävijämäärä 2007, milj. 8,4 Parkkipaikkojen määrä (86% katettuja) 2200 Nettovuokratuottoja aiotaan kasvattaa: Laajentamalla myymäläpinta-alaa Vuokralaiskokoonpanoa kehittämällä Tehokkaammalla markkinoinnilla 13
Kohokohdat 2007 14
Kohokohdat 2007 - Kiinteistöhankintoja Strömpilen *) - Uumaja Vuokrattava pinta-ala 25 000 m 2 Vuorausaste 84,3% Magistral - Tallinna Vuokrattava pinta-ala 9 500 m 2 Vuorausaste 100 % Myynti, 2007 (verollinen) 88,6 milj. euroa Myynti, 2007 17,7 milj. euroa Kävijämäärä, 2006 2,0 milj. Kävijämäärä, 2007 3,5 milj. Hankintahinta (05/07) 52,9 milj. euroa Hankintahinta (07/07) 16,2 milj. euroa Nettotuotto kaupantekohetkellä 55% 5,5% Nettotuotto kaupantekohetkellä 65% 6,5% Kehitysmahdollisuudet 5 000 m 2 + 20 000 m 2 Suuri päivittäistavarakauppa ankkurivuokralaisena Käyttämätön rakennusoikeus 8 500 m 2 Päivittäistavarakauppa ankkurivuokralaisena Strömpilen Magistral 15 *) Citycon osti 75% Strömpilenistä ja liikekeskus Länkenistä.
Kohokohdat 2007 Duo & Trio Kauppa&Keskus Duo Duo sijaitsee Hervannassa, yhdessä Suomen suurimmista lähiöistä. Hanke toteutettiin onnistuneesti kahdessa vaiheessa. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on 15 500m 2 : Hervannan liikekeskus (5 200 m 2 ) Laajennusosa (10 300 m 2 ) 2007 myynti oli 29,4 milj. ja kävijämäärä 2,5 milj. Yhtiö on investoinut hankkeeseen 25,5 milj. euroa. Duo Kauppa&Keskus Duon laajennusosan avajaiset 27.4.2007 16
Kohokohdat 2007 Duo & Trio Kauppakeskus Trio Cityconin vastuullisen rakentamisen pilottihanke, joka sijaitsee Lahden ydinkeskustassa. Citycon yhdistää neljä erillistä rakennusta yhdeksi kauppakeskuskokonaisuudeksi, jonka jälkeen vuokrattavaa pinta-alaa on noin 35 000 m 2. Uudistettu osa Trioa avattiin yleisölle marraskuussa 2007 ja kehityshanke valmistuu vuoden 2008 lopulla. Hankkeeseen investoidaan yhteensä 60 milj. euroa. Trio 17
Kohokohdat 2007 Käynnissä olevat kehityshankkeet Kohde Paikkakunta Cityconin nyt Hankkeen kokonaisinvestointiarvio (uusi omistama vuokrattava pintaala, m pääoma), Me 2 Valmistumisvuosi, tavoite Liljeholmstorget Tukholma 20 100 117,4 2009 Uuden kauppakeskuksen rakennusprojekti. Pilottiprojekti kiinteistöjen kestävässä kehityksessä. Rocca al Mare Tallinna 28 600 68 2009 Kauppakeskusta uudistetaan ja laajennetaan huomattavasti. Pilottiprojekti kiinteistöjen kestävässä kehityksessä. Trio Lahti 32 000 60 2008 Kauppakeskusta uudistetaan ja laajennetaan. Pilottiprojekti kiinteistöjen kestävässä kehityksessä. Lippulaiva Espoo 18 000 65-70 *) 2010/2011 Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. Laajennuksen kaavavalitus hylätty ja hankkeen suunnittelu jatkuu. Åkersberga Centrum Österåker 26 000 38 2010 Olemassa olevaa kauppakeskusta uudistetaan ja laajennetaan. Tumba Centrum Tukholma 30 000 35-37 *) 2011 Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennus. Kaksivaiheinen, laajempi IIvaihe on tarkoitus käynnistää 2009. Torikeskus Seinäjoki 11 300 4,0 2009 Kauppakeskuksen uudistaminen. *) Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet. Toinen vaihe vaatii Cityconin hallituksen päätöksen. 18
Kohokohdat 2007 - Kehityshankkeet Lippulaiva nyt ja arkkitehdin hahmotelma tulevaisuudesta Liljeholmstorget nyt ja hankkeen valmistumisen jälkeen 19
Kohokohdat 2007 Onnistuneet osakeannit Yhtiö järjesti kaksi onnistunutta osakeantia vuonna 2007: Suunnatun osakeannin 12. - 13.2.2007 Merkintäoikeusannin 19.9. - 3.10.2007 Suunnattu osakeanti Toteutettiin nopeutetussa tarjousmenettelyssä Suunnattu suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille tionaalisille sijoittajille 25 miljoonaa uutta osaketta Merkintähinta 5,35 euroa/osake. Nettovaroja kerättiin 132,22 miljoonaa euroa Merkintäoikeusanti Järjestettiin kauppakeskus Ison Omenan hankinnan rahoittamiseen 27 594 782 uutta osaketta Osakekohtainen merkintähinta oli 3,60 euroa Merkintäsuhde oli 7:1 Merkintäoikeuksilla käytiin aktiivisesti kauppaa pörssissä 20
Oma pääoma ja kiinteistöomaisuus Iso Omena vahvistaa kiinteistöomaisuutta Milj. euroa tuhansina 2 500 2 000 Kehitystoiminta täydessä käynnissä Ydinliiketoimintaan kuulumattomien kohteiden myynti 1 500 Ensimmäiset kansaiväliset hankinnat 1 000 500 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2005 2006 2007 Oma pääoma sisältäen pääomaainan ja vaihtovelkakirjalainan, milj. euroa Kiinteistöomaisuuden käypä arvo, milj. euroa 21
Avainluvut 22
Avainluvut Vuokrasopimuskanta 3700 (3080) vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen voimassaoloaika on 3,0 (2,9) vuotta Vuokrattava pinta-ala ala kasvoi 25% 923 980 m 2 :n Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta oli 8,6% (vertailukelpoisissa kohteissa) Vuoden lopussa 16,1 % (2006: 11%, 2005: 5%) vuokrasopimuksista oli sidottu vuokralaisen liikevaihtoon. Lähes kaikki vuokrasopimukset ovat lisäksi sidottu elinkustannusindeksiin. Vuokrasopimuskanta Q4/2007 Q4/2006 2007 2006 Nettovuokratuotto, Me 27,1 22,1 103,4 82,8 Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset 1) 164 102 512 369 Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, m 2 27 854 14 822 103 408 73 300 Vuokrausaste kauden lopussa,% 95,7% 97,1% Vuokrasopimusten keskimääräinen voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 3,0 2,9 Nettotuotto-% (toteutunut) 2) 5,8 7,1 Nettotuottovaatimus (ulkopuolisen arvioijan määrittelemä), % 5,6 6,6 1) Luvussa ei ole mukana hankinnoissa siirtyneitä sopimuksia. 2) Sisältää kehityshankkeet ja tontit. 23
Avainluvut Tuloslaskema, lyhennelmä Q4/2007 Q4/2006 2 007 2 006 Bruttovuokratuotto 40,6 31,7 143,7 115,1 Liikevaihto 43,33 33,0 151 119,4 Nettovuokratuotto 27,1 22,1 103,4 82,8 Hallinnon kulut 3,9 3,2 16,5 12,9 Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään 0,7 23,1 213,4 120,1 arvoon Liikevoitto 24,5 42,5 300,7 196,5 Rahoituskulut (netto) 14,5 8,7 47,3 30,9 Voitto ennen veroja 10,0 33,8 253,5 165,6 Tilikauden tulokseen perustuvat verot 3,2-1,0-3,4-7,4 Laskennalliset verot -3,3-6,3-46,2-31,8 Katsauskauden voitto 9,9 26,4 203,9 126,4 Tulos/osake, euroa 0,04 0,15 1,00 0,76 Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,04 0,13 0,91 0,73 Operatiivinen tulos/osake laimennettu, (Diluted EPRA EPS), euroa 0,06 0,05 0,18 0,20 Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 0,06 0,06 0,20 0,20 24
Avainluvut - Tase ja tunnusluvut Tase, milj. euroa 2 007 2 006 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 2215,7 1447,9 Pitkäaikaiset varat 2260,5 1453,33 Lyhytaikaiset varat 48,1 33,1 Varat 2308,6 1486,4 Oma pääoma 1010,9 580,3 Velat 1297,7 906,1 Oma pääoma ja velat 2308,6 1486,4 Avainlukuja 2 007 2006 Omavaraisuusaste, % 43,9 39,1 Nettovelkaantumisaste, % 111,8 136,6 Oma pääoma / osake, 4,44 3,30 Nettovarallisuus (EPRA NAV), 4,83 3,53 Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV), 4,42 3,14 25
Avainluvut Konsernin tuloslaskema, IFRS Miljoonaa euroa 1.1. 31.12.2007 1.1. 31.12.2006 Kokonaistuotot 373,1 325,1 Kokonaiskulut pl. rahoituskulut -72,4-128,6 Bruttovuokratuotto 143,7 115,1 Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 7,7 4,2 Liikevaihto 151,4 119,4 Hoitokulut 47,8 36,0 Vuokraustoiminnan muut kulut 0,3 0,6 Nettovuokratuotto 103,4 82,8 Hallinnon kulut 16,5 12,9 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,5 0,6 Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta 220,9 131,3 Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -7,5-11,2 Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään 213,4 120,1 Sijoituskiinteistöjen myyntituotot 0,2 73,9 Myytyjen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvo -0,3-67,9 Tappiot/voitot sijoituskiinteistöjen j myynneistä -0,1 5,9 Liikevoitto 300,7 196,5 Rahoitustuotot 10,6 12,2 Rahoituskulut -57,9-43,0 Rahoituskulut (netto) -47,3-30,9 Voitto ennen veroja 253,5 165,6 Tilikauden tulokseen perustuvat verot -3,4-7,4 Laskennalliset verot -46,2-31,8 Tuloverot -49,6-39,2 Tilikauden voitto 203,9 126,4 Emoyhtiön omistajille 200,3 124,9 Vähemmistölle 3,6 1,5 Emoyrityksen omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos: Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 1,00 0,76 Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos 0,91 0,73 Operatiivinen tulos 35,7 32,4 Ei-operatiivinen tulos 164,6 92,5 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto 200,3 124,9 26
Avainluvut Konsernin tase, IFRS Miljoonaa euroa 31.12.2007 31.12.2006 VARAT Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt 2215,7 1447,9 Rakenteilla olevat kiinteistöt 33,2 - Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 0,9 0,6 Aineettomat hyödykkeet 0,5 0,3 Johdannaissopimukset 10,1 4,5 Pitkäaikaiset varat yhteensä 2260,5 1453,3 Lyhytaikaiset varat Myyntisaamiset ja muut saamiset 22,7 11,3 Johdannaissopimukset 1,2 0,4 Rahavarat ja pankkisaamiset 24,2 21,3 Lyhytaikaiset varat yhteensä 48,1 33,1 Varat yhteensä 2308,6 1486,4 OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 259,6 225,7 Osakeanti - 0,1 Ylikurssirahasto 131,1 131,1 Arvonmuutosrahasto 4,9-1,3 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 199,3 - Muut rahastot 0,0 0,0 Muuntoerot -0,3 0,0 Kertyneet voittovarat 387,3 209,7 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 982,0 565,3 Vähemmistön osuus 28,9 15,0 Oma pääoma yhteensä 1010,9 580,3 VELAT Pitkäaikaiset velat Pitkäaikaiset korolliset velat 1049,3 726,3 Johdannaissopimukset 2,3 4,8 Muut pitkäaikaiset korottomat velat 0,2 0,1 Laskennalliset verovelat 88,1 40,4 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1139,9 771,7 Lyhytaikaiset velat Lyhytaikaiset korolliset velat 104,7 87,6 Ostovelat ja muut velat 53,1 46,8 Lyhytaikaiset velat yhteensä 157,8 134,4 Velat yhteensä 1297,7 906,1 Oma pääoma ja velat yhteensä 2308,6 1486,4 27
Avainluvut Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS Miljoonaa euroa 1.1.-31.12.2007 1.1.-31.12.2006 Liiketoiminnan rahavirta Voitto ennen veroja 253,5 165,6 Oikaisut: Poistot ja arvonalennukset 0,5 0,2 Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -213,4-120,1 Tappiot/voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,1-5,9 Rahoitustuotot -10,6-12,2 Rahoituskulut 57,9 43,0 Muut oikaisut 0,6 0,9 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 88,5 71,6 Käyttöpääoman muutos 0,2-0,5 Liiketoiminnan rahavirta 88,8 71,1 Maksetut korot ja muut rahoituskulut -42,7-34,1 Saadut korot ja muut rahoitustuotot 3,1 0,9 Maksetut välittömät verot -10,0-5,9 Liiketoiminnan nettorahavirta 39,3 32,0 Investointien rahavirta Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla -517,6-331,8 Sijoituskiinteistöjen hankinnat -16,0-33,6 Investoinnit sijoituskiinteistöihin -39,3-35,6 Investoinnit rakenteilla oleviin kiinteistöihin sekä aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -24,5 - Sijoituskiinteistöjen myynti 0,3 73,9 Investointien nettorahavirta -597,1-327,1 Rahoituksen rahavirta Osakeannista saadut maksut 232,4 77,4 Lyhytaikaisten lainojen nostot 773,1 421,2 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -727,9-392,2 Pitkäaikaisten lainojen nostot 535,8 675,3 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -228,9-461,8 Maksetut osingot -23,4-19,2 Rahoituksen nettorahavirta 561,1 300,8 Rahavarojen muutos 3,3 5,7 Rahavarat tilikauden alussa 21,3 15,6 Valuuttakurssien muutosten vaikutus -0,4 0,0 Rahavarat tilikauden lopussa 24,2 21,3 28
Avainluvut Rahoitus 500 450 400 350 Lainakanta ja korkosuojaukset 2007-2016 EUR 1,171.4m EUR 584.5m5m EUR 50.0m 433 Korollisten velkojen jakautuminen Vaihtuvakorkoinen velka Kiinteäkorkoinen velka 32% 18% 300 250 200 194 253 150 100 50 0 105 112 92 83 70 72 71 40 50 20 20 2 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Loans Fixed to floating swaps Inflation swaps Kiinteäkorkoiset suojausinstrumentit 50% Joulukuun lopussa noin 68% veloista oli kiinteään korkoon sidottuja Lainojen keskipituus oli 3,6 vuotta ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 3,0 vuotta. Nämä tunnusluvut kasvoivat uuden pitkäaikaisen luoton noston seurauksena Rahoitus kunnossa myytyään 40% Iso Omenasta Cityconilla on käytössään kassaa ja luottolimiittejä noin EUR 300 miljoonaa ja noin 78% velasta on kiinteään korkoon sidottua 29
Avainluvut - Velkasalkku Velkatyypit Velkojen valuuttajakauma Yritystodistukset 5% Muut 14% Syndikoidut pankkilainat 52% LTL 1% EEK 3% EUR 67% Pitkäaikaiset luottolimiitit 14% SEK 29% Joukkolainat 15% Yhtiön rahoitus perustuu syndikoituihin pankkiluottoihin, pitkäaikaisiin luottolimiitteihin ja joukkovelkakirjalainoihin, jotka kattavat 81% korollisesta velasta Vuoden 2007 lopussa tilikauden keskikorko nousi 0,07% edellisestä vuosineljänneksestä ja oli 4,68% (2006: 4,35%). 31.12.2007 lainasalkun keskikorkotaso oli 5,02%. Cityconilla oli 150 miljoonaa euroa käyttämättömiä luottolimiittejä 31.12.2007 ja on käyttänyt Iso Omenan myynnistä saamansa varat lainojen lyhennyksiin 30
Avainluvut Osakkeen kurssikehitys 1) 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1.1.2004 1.7.2004 1.1.2005 1.7.2005 1.1.2006 1.7.2006 1.1.2007 1.7.2007 1.1.2008 FTSE EPRA OMX Helsinki CAP Citycon 31 1) FTSE EPRA indeksin ja OMX Helsinki CAP indeksin arvot 3.1.2007 on määritelty Cityconin osakearvoon 2,23 euroa.