Vuosikertomus 2012
SISÄLLYSLUETTELO Toimitusjohtajan tervehdys 3 Toimintakertomus 4 Olennaiset tapahtumat tilikaudella 4 Rakennuttaminen 4 Asukaspalvelu 4 Vuosikorjaukset, siivous ja kiinteistönhoito 6 Talousosaston toiminta 7 Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa 1986 2012 8 Olennaiset tapahtumat tilikauden jälkeen 9 Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä 9 Riskien ja epävarmuustekijöiden arviointia 10 Käyttöaste 10 Rahoituskustannukset 10 Ylläpitokorjaukset 10 Sisäilmaongelmat 10 Kilpailu vuokralaisista 10 Taloudellinen toiminta ja asema 11 Tytäryhtiön tiedot 11 Ympäristönäkökohtiin liittyvät toimenpiteet 12 Yhtiökokous, hallitus ja tilintarkastajat 12 Esitys tilikauden tulosta koskevaksi toimenpiteeksi 12 Tilintarkastuskertomus 13 Henkilöstötase 14 Vakinaisen henkilöstön työsuhteen kesto 14 Vakituisen henkilöstön ammatti ja sukupuolijakauma 14 Nikulaisten ikärakenne 31.12.2012 15 Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä 15 Henkilöstön koulutusjakauma 15 Tunnusluvut 16 Tase 17 Tuloslaskelma 18 Rahoituslaskelma 19 Vuosikertomuksen toteutus: Arja Tuura Kuvat: Niiralan Kulman arkisto 2
TOIMITUSJOHTAJAN TERVEHDYS Vuokra-asuntojen kysyntä Kuopiossa jatkui koko vuoden korkealla tasolla. Vuoden lopussa voimassaolevia hakemuksia Niiralan Kulmassa oli 1 134 kpl ja asuntojen käyttöaste säilyi tavoitteen mukaisena, ollen 99,7 %. Vaihtuvuus yhtiön asunnoissa pysyi edellisvuoden tasolla ollen 19,0 %. Rahoituksen saatavuus pysyi hyvänä koko vuoden. Vaikka marginaalit kohosivat vuoden aikana, poikkeuksellisen alhaiset korot vaikuttivat positiivisesti yhtiön tulokseen. Toisin kuin Suomessa yleensä, Niiralan Kulmalla oli käynnissä useita ARA-tuotannon uudisrakennuskohteita. Sammonkadulle, Kanavaharjunkadulle ja Ruutikellarinkadulle valmistuu yhteensä 124 uutta asuntoa kuopiolaisille. Näin yhtiö on omalta osaltaan luomassa mahdollisuuksia Kuopion talouskasvulle, sillä yksi perusedellytys yritysten ammattitaitoisen työvoiman saannille on kohtuuhintainen asunto paikkakunnalla. Vuoden 2012 aikana yhtiössä käynnistettiin useita kehittämishankkeita, joiden tarkoituksena on nykyaikaistaa operatiivista toimintaa ja varautua muutaman vuoden päästä tapahtuviin avainhenkilöiden eläköitymisiin sekä varmistaa ammattitaitoisen työvoiman saanti myös tulevaisuudessa. Vastaaminen ympäröivän maailman muutoksiin, panostaminen asiakaspalvelun laatuun ja kustannustehokkaaseen toimintaan vaatii jatkuvaa ajan hermolla olemista ja uudistumista. Kehittämistyön mahdollisti vuoden alussa tehty kehittämispäällikön rekrytointi. Johtoryhmä piti syyskuussa seminaaripäivän, jossa mietittiin vuonna 2011 päivitetyn strategian pohjalta, mitä yhtiö haluaa olla viiden vuoden päästä ja miten näihin tavoitteisiin päästään. Lopputuloksena sovittiin kehitysprojekteista, joiden toteuttaminen on aloitettu. Kehittämistoimet kohdistuivat mm. sähköisten järjestelmien uudistamiseen, it-järjestelmiin ja ohjelmistojen uudistamiseen. Tilivuoden aikana kilpailutettiin kaapeli-tv ja laajakaistayhteydet kaikkiin asuntoihin. Kilpailutus onnistui hyvin ja yhtiö päätti hankkia asuntoihin maksuttoman 2/2 Mt laajakaistayhteyden ja samalla myös kaapeli-tv:n kustannukset alenivat. Toimittajaksi valittiin DNA ja asennustyöt ovat edenneet suunnitellusti ja tarkoituksena on, että kaikki asennustyöt ovat valmiit vuoden 2013 syksyllä. Tilivuoden aikana aloitettiin yhtiön kiinteistökannan kehittäminen tehdyn salkutuksen mukaisesti. Kiinteistökantaan soveltumaton omakotitalo Siikaniemenkadulla myytiin syyskuussa ja vuoden lopulla käytiin neuvotteluja Kaikukadulla sijaitsevien kahden puutalon myymisestä. Kiinteistöjen myymisestä saadut varat käytetään yhtiön muun kiinteistökannan korjauksiin ja korjausten omarahoitusosuuksiin. Vuoden aikana käynnistettiin neuvottelut yhteistyöstä Kuopion kaupungin muiden osakeyhtiöiden kanssa. Tarkoituksena on tiivistää yhteistyötä asteittain sitä mukaa kuin se on yhtiön kannalta tarkoituksenmukaista. Aikaisemmin aloitettuja energiansäästöprojekteja jatkettiin tarkoituksena vähentää kasvihuonekaasujen muodostumista ja edesauttaa omalta osaltamme omistajan kanssa yhteisesti sovittujen energiansäästötavoitteiden toteutumista. Samalla saavutetut energiankulutuksen vähennykset pienensivät vuokrankorotuspaineita. Henkilöstöä rekrytoitiin tarpeen mukaan ja avoinna olleisiin tehtäviin saatiin hyvin ammattitaitoisia hakijoita. Yhtiön hallitus hyväksyi joulukuun kokouksessaan 1.3.2013 voimaan tulevat vuokrat. Korotusta tuli 4,6 %, jonka jälkeen Niiralan Kulma Oy:n keskineliövuokra on 9.55 /m 2 /kk. Vuoden lopulla saatiin päätökseen yhtiön uusien toimitilojen etsiminen ja uudet toimitilat vuokrattiin osoitteesta Puijonkatu 35. Kevään 2013 aikana tiloissa tehdään pieniä muutostöitä ja muutto uusiin tiloihin tapahtuu huhtikuun aikana. Haluan lämpimästi kiittää henkilöstöä hyvin tehdystä työstä vuoden aikana. Kiitän myös asukkaitamme, hallituksen jäseniä, Kuopion kaupunkia ja yhteistyökumppaneita hyvästä yhteistyöstä vuonna 2012. KARI KERÄNEN toimitusjohtaja 3
Toimintakertomus OLENNAISET TAPAHTUMAT TILIKAUDELLA Rakennuttaminen Vuoden 2012 loppupuolella valmistui Sotilaspojankatu 2:een 39 peruskorjattua asuntoa ja Katraantie 14:ään 52 asuntoa. Molempien kohteiden korjausaste oli korkea ja tästä johtuen korjauskustannuksetkin kohosivat neliöhinnaltaan korkeiksi, vaikka tarjouksia kilpailutuksissa saatiin hyvin. Vuoden lopulla valmistui myös 29 asunnon uudiskohde upeiden maisemien äärelle Kanavaharjunkadulle Saaristokaupunkiin. Kohteen rakennuskustannus oli varsin maltillinen vallitsevaan tasoon nähden. Vuoden aikana oli käynnissä myös toinen uudiskohde Sammonkadulla Maljalahdella. Kohde on myös hyvien maisemien ääressä. Sammonkadun sijainti satamassa ja lähellä toria vaikutti siihen, että kohteeseen haki asumaan ennätysmäärä ihmisiä. Vaikeista perustamisolosuhteista, kaavan vaatimista rakennusten muodoista ja autopaikoituksen järjestämisestä johtuen rakentamisen kustannus muodostui kuitenkin korkeaksi. Kohde valmistuu vuoden 2013 alussa. Pihlajaharjuun suunniteltiin vuoden aikana kahteen kerrostaloon 40 asuntoa, joiden rakennustyöt aloitettiin vuoden lopulla. Tarjouskilpailussa saatiin hyvin tarjouksia ja hintatasokin oli ajankohtaan nähden kohtuullinen. Pääurakoitsijaksi saatiin uusi toimija, oululaistaustainen rakennusliike Lapti Oy. Asunnot valmistuvat joulukuussa 2013. Vuoden aikana suunnittelutettiin kaksi peruskorjausta; Katraantie 16 ja Malminkatu11, joiden työt käynnistyivät vuoden lopulla. Suhdannetilanteeseen nähden korjauskustannukset olivat edelleen korkeat. Jatkossa on pakko pohtia toimenpiteitä kustannusten rajun nousun pysäyttämiseksi. Linnapellon puutaloalueelle ja Metsäkummuntien aloitettua kaavoitusprosessia vietiin eteenpäin ja tehtiin uusi kaavamuutoshakemus Sampsankatu 3 kiinteistölle. Peruskorjauksen hinta tämänhetkisellä korjausasteella toteutettuna on niin korkea, että jatkossa etsitään vaihtoehtoisia tapoja pitää kiinteistökanta laadukkaassa kunnossa. Seuraavat peruskorjausohjelman mukaiset korjaukset toteutetaan kevyemmällä korjausasteella, jonka mahdollistaa 80-luvun tuotanto, koska niissä ei tarvitse tehdä niin suuria tilamuutoksia, tekniset järjestelmät eivät tarvitse uusimista ja esim. huoneistosaunojen tekemisestä luovutaan. Asukaspalvelu Asukaspalveluosaston toiminta Asukaspalveluosastolla on vuoden 2012 aikana toteutettu yhteistyössä Savon ammatti- ja aikuisopiston kanssa työvalmennusta, jonka tavoitteena on ollut kehittyä työntekijöinä vastaamaan paremmin nykypäivän asiakaspalvelun haasteisiin. Työvalmennus jatkuu vielä v. 2013. Asukaspalveluosastolla töitä järjesteltiin uudelleen, sillä toimistolle jouduttiin etsimään väistötilat sisätilaongelmien takia. Väistötiloihin siirtyi kaksi työntekijää. Väistötiloissa hoidetaan asukasvalintaa ja sellaisia tehtäviä, jotka eivät vaadi asiakastapaamisia. Vuoden 2012 aikana toimistolla kirjattiin 9146 asiakaskäyntiä, joka on noin 5000 käyntiä vähemmän kuin v. 2011. Vuokrasopimuksia solmittiin 848 kpl ja hakemuksia saapui 288 588 kuukaudessa. Kokonaishakijamäärä vaihteli 1350 1500 hakijan välillä. Suurimpana ilmoitettuna syynä asunnontarpeeseen oli avio- tai avoero, toiseksi suurimpana syynä ilmoitettiin liian kallis vuokra nykyisessä asunnossa ja kolmanneksi muutto Kuopioon muun syyn vuoksi. Asukasisännöitsijöiden (kolme henkilöä) toimenkuvia muutettiin siten, että kukin asukasisännöitsijä vastaa yhdestä vastuualueesta (asumisrauha, asukasvalinnat, asukasdemokratia) kahden kuukauden ajan vuorollaan. Häiriöhäätöjä toteutui vuoden 2012 aikana 35 kpl (24 kpl v. 2011) ja vuokravelkahäätöjä 46 kpl (41 kpl v. 2011). Kiinteistöjen oma-aloitteinen asukastoiminta on yhtiön ja asukkaiden yhteinen etu. Yhtiön asukasdemokratiasta vastaavan asukasisännöitsijän tehtävänä on ollut järjestää asukaskokous niihin kiinteistöihin, joissa sitä ei ole pidetty ja avustaa tarvittaessa asukastoimikuntia toiminnan käynnissä pitämisessä. Asukasdemokratia Asukastoimijoiden kokousaikataulua muutettiin niin, että aikaisempina vuosina tammikuussa järjestetty kokous siirrettiin syksyyn ja siinä yhteydessä valittiin asukasneuvoston jäsenet vuosille 2013 2014 ja asukkaiden ehdokkaat yhtiön hallitukseen 2013 2016. Näin asukastoimikunnille jäi aikaa etsiä ehdokkaita luottamustehtäviin ja pitää asukaskokoukset kiinteistöillään hyvissä ajoin ennen vuodenvaihdetta. Asukaskoulutusta järjestettiin rakennus- ja kiinteistöosaston toimesta helmikuussa, asukaspalveluosaston koulutus toteutettiin huhtikuussa ja talousosaston koulutus vuokranmääräytymisperusteista lokakuussa. Yhtiön kaikille asukkaille avoin vuokranmääritystilaisuus järjestettiin marraskuussa. Kaikille asukkaille suunnatut yhteiset tilaisuudet ovat saaneet valitettavan vähän kiinnostusta, vain n. 20 toimikunnasta osallistutaan säännöllisesti kaikkiin yhtiön järjestämiin tilaisuuksiin ja osallistujien keski-ikä on korkea. 4
Asukastoiminta Vuokranmääritysyksiköt valitsevat asukaskokouksessaan asukastoimikunnan, jolla on käytössä toimintarahaa 13,50 /asunto. Toimintarahaa käytetään esim. kesäkukkien, kuntosalivälineiden tai askarteluvälineiden hankintaan sekä yhteisten tapahtumien, kuten pihajuhlien ja lasten tapahtumien järjestämiseen. Toimintarahan toivotaan mahdollistavan asumisviihtyvyyttä ja yhteisöllisyyttä. Keväällä 2012 asukasneuvosto kävi tutustumassa Kajaanin Pietarin asukastoimintaan, joka on toteutettu alueellisesti. Käynnin perusteella syntyi idea järjestää Petoselle vastaavaa alueellista toimintaa ja perustaa alueellinen toimikunta toiminnan järjestämiseen. Aluetoimikunta mahdollistaa aktiivisten asukkaiden osallistumisen asukastoimintaan, vaikka omassa vuokranmääritysyksikössä ei toimintaa olisikaan. Aluetoimikunnan tempauksista mittavin oli marraskuussa järjestetty kauppamatka Tuuriin kahdella linja-autolla sekä osallistuminen Petosen asukasyhdistyksen kanssa puurojuhlan järjestelyihin Pinarilla. Vuoden 2012 aikana yhtiössä oli 109 vuokranmääritysyksikköä, joissa asukastoiminta olisi mahdollista. Näistä 75 kohteessa oli pidetty asukaskokous. Toimikuntia perustettiin 10 enemmän kuin v. 2011. Toimikunnista oli aktiivisia (=vähintään yksi asukaskokous ja enemmän kuin yksi toimikunnan kokous) 45 kpl (41 %). Tapahtumia: Rakennus- ja kiinteistöosaston asukaskoulutus 23.2.2012 Ulkoilupäivä Neulaniemessä 3.3.2012 Itä-Suomen vuokralaispäivä Kajaanissa 18.4.2012 Asukaspalveluosaston asukaskoulutus 25.4.2012 Rannaltaonginta Savilahdessa 1.9.2012 Asukastoimijoiden kokous 15.10.2012 Talousosaston asukaskoulutus 15.10.2012 Vuokrien määritystilaisuus 20.11.2012 Asukaslehti Nikulainen ilmestyi vuoden aikana kolme kertaa: huhtikuussa, syyskuussa ja joulukuussa. Lehti toimitettiin taittoa ja painatusta lukuun ottamatta omana työnä. Asukasneuvosto Asukasneuvosto on asukkaiden valitsema toimielin, joka vastaa kaikille asukkaille suunnattujen tapahtumien suunnittelusta ja järjestämisestä, ja antaa lausuntoja yhtiön hallitukselle asukkaita koskevista ehdotuksista. Asukasneuvosto kokoontui vuoden aikana neljä kertaa. Asukasneuvostoon kuuluivat v. 2012 Minna Takala, Martti Miettinen ja Raija Miettinen eteläiseltä alueelta; Keijo Karttunen, Pekka Yletyinen ja Ulla Rissanen pohjoiselta alueelta; ja yhtiön hallituksen asukasedustajat Seija Hakola ja Eero Hakulinen. Varahenkilöinä toimivat Mauri Pelkonen eteläiseltä alueelta ja Lasse Kukkonen pohjoiselta alueelta. Lokakuussa asukastoimijoiden kokouksessa valittiin asukasneuvoston jäsenet vuosiksi 2013 2014 ja asukasjäsenehdokkaat yhtiön hallitukseen. 5
Vuosikorjaukset, siivous ja kiinteistönhoito Niiralan Kulma Oy jatkaa energiansäästötoimenpiteitä. Yhtiö kuuluu edelleen Kuopion kaupungin energiansäästösopimukseen. Erilaisia energiaa säästäviä järjestelmiä on käytössä useita. Kaikki yhtiön kiinteistöjen energiatodistukset saatetaan uuden 1.6.2013 voimaan tulevan lain mukaiselle tasolle. Selvitys- ja laskentatyöhön koulutimme kaksi omaa teknistä henkilöä. Huonelämpötilan mittaukseen perustuvia laitteistoja on asennettu lisää yhtiön tavoitteiden mukaisesti. Etäluettavia kiinteistöautomaatiovalvomoja on valmiina kolme asuinkohdetta ja yksi liiketila. Honkasaarentien maalämpöprojekti (valmistui 2011) vähensi kohteen öljynkulutusta n. 350 00 ltr/v, tavoitteen ollessa 50 000 litraa. Laitteiston hyötysuhteen nostamiseksi on tehty uusia toimenpiteitä. Huoneistojen systemaattista lämpötilaseurantaa (tavoite 21 C, ±1 C) toteutettiin edelleen. Tällä pyritään löytämään kulutushuiput. Muillakin, perinteisemmillä tavoilla panostettiin energiansäästöön: useisiin kohteisiin hankittiin säästösuihkukahvoja ja säädettiin virtaamia. Myös asukkaille on annettu tiedotusta ja koulutusta. Uutena järjestelmänä kahdessa kohteessa otettiin käyttöön lämmitysverkoston paine-eromittaukseen perustuva säätöjärjestelmä. Kaikkien toimenpiteiden tuloksena energian kulutus kiinteistöillä on vähentynyt 8 %. Kiinteistöosaston työt tehtiin pääasiassa oman henkilökunnan voimin. Huoneistokorjaustehtäviä (remontti- ja lvis -työt) suoritettiin n. 3 100 kpl, lisäystä edelliseen vuoteen n. 300 tehtävää. Suuremmissa vahinkotapauksissa ostettiin työt ulkopuolisilta tekijöiltä. Kiinteistöosastolla suoritettiin yhteensä 11 400 työtehtävää, kasvua edelliseen vuoteen 2 600 työtehtävää. Huoneistoremontteja tehtiin 279 asunnossa (maalaus, lattiapinnoitteet ja tapetointi), kylpyhuonekorjauksia 135 kpl, saunojen uusimisia 50 kpl. Lisäksi toteutettiin isoja ulkomaalauskohteita (6 kpl) sateisesta kesästä huolimatta. Sisäilmaongelmien lisäksi huolimaton asuminen ja asunnoissa olevan tekniikan väärinkäyttö (ilmanvaihto- ja vesijohtolaitteet) olivat suurimmat syyt korjaustöihin. Korjausten määrä ei näytä vähenevän tulevaisuudessakaan. Vuosikorjausbudjetin suurimpia hankkeita olivat keittiökalusteiden uusinnat, joita tehtiin 98 asunnossa, (vuonna 2011 228). Isoja vesikattosaneerauksia suoritettiin Luistelijantiellä ja Rastaantiellä (jatkuu 2013), iv-kanavien nuohouksia tehtiin 550 asunnossa. Vesikatteiden yleiskuntoon ja ennakoivaan huoltoon ja korjaukseen suunnattiin erityisen paljon huomiota ja rahaa. Korjauskulujen yhteissumma aleni 19 % eli oli 674 000 euroa pienempi kuin edellisenä vuotena. Toteutuneet kustannukset ylittyivät 9 % eli 279 000 euroa. Muutto- ja vaihtotarkastuksia sekä asuntojen määräaikaistarkastuksia tehtiin yhteensä 4 841 kpl, kasvua 29 %. Asukkaiden omatoimisia huoneistoremontteja tehtiin 332 kpl, jossa on vähennystä edelliseen tilikauteen 19 %. Omatoimisiin remontteihin käytettiin noin 4 300 litraa maaleja (kasvua 16 %) ja noin 1 811 rullaa tapettia (kasvua 59 %). Koko yhtiössä sisämaaleja käytettiin noin 8 300 litraa (kasvua 3 %) ja tapetteja noin 3 470 rullaa (kasvua noin 8 %). Kiinteistöosaston koko henkilöstön osaaminen päivitettiin tulityökortti-, ensiapu- ja työturvallisuuskorttikoulutuksella. Lisäksi henkilökuntaa koulutettiin useilla lyhyillä tehtäväkohtaisilla koulutuksilla. Kiinteistöosaston resursseja ylläpidettiin rekrytoinnin avulla mm. eläkkeelle siirtymisen vuoksi. Siivous-, kiinteistönhoito- ja remonttiosastolla työskenteli vakinaisena 87 henkilöä, vähennystä 3 henkilöä. Yhtiössä kiinnitettiin lisää huomiota oman työn kustannusseurantaan tehostamalla suoritteiden raportointia. Yhteistyön tiivistäminen rakennusosaston peruskorjaus- ja uudisrakennushankkeiden parissa koettiin hyviä tuloksia antavaksi. Kiinteistöosasto osallistui aktiivisesti yhtiön laajakaistahankeen käynnistämiseen. Hanke valmistuu 09/2013. 6
Talousosasto Talousosaston tehtävät yhtiön kirjanpidon, sisäisen laskennan, kustannusseurannan ja tilinpäätöksen hoidossa ovat yhtiön laajentuessa vuosi vuodelta lisääntyneet. Myös omistajan, Kuopion kaupungin konsernitilinpäätökseen liittyvät selvitykset ja sisäisten erien vertailut työllistävät talousosastoa varsinkin tilinpäätöksen yhteydessä runsaasti. Tehokkaan kustannusseurannan, sisäisen laskennan ja raportoinnin oikea-aikaisuuden kehittäminen ovatkin lähitulevaisuuden suurimpia haasteita. Taloushallinnon tietojärjestelmäkokonaisuus on tarkoitus uudistaa vuoden 2013 aikana. Vuokrien jyvitysmuutos on viety koko yhtiön osalta läpi vuokrien muutoksissa kolmen vuokranmäärityksen yhteydessä vuosien 2010 2012 aikana. Vuokrien maksaminen yhtiön toimistolla ja käteisen rahan vastaanottaminen yleensäkin loppui maaliskuun 2012 alussa. Käteisen rahan käsittely on ollut sekä työllistävää että henkilöturvallisuuden kannalta haastavaa. Asiakkaat eivät juurikaan moittineet menettelyä. Sairausvakuutus- ja työterveyshuoltolain muutos 1.6.2012 lisäsi työnantajan velvoitteita puuttua ja tukea henkilöstöä sairauslomien pitkittyessä. Käyttöön tuli niin sanottu 30-60-90 toimintamalli: 30 sairauspäivän jälkeen työnantaja selvittää yhdessä työterveyden kanssa työhön paluun tuen tarpeen, 60 sairauspäivän jälkeen Kela selvittää mahdollisen kuntoutustarpeen ja 90 sairauspäivän jälkeen työterveyshuolto laatii B-lausunnon, josta selviää työntekijän jäljellä oleva työkyky ja työnantajan mahdollisuus tukea työhön paluuta. Yhtiössä vuonna 2011 käyttöön otettu varhaisen tuen malli oli jo onnistuneesti osa arkipäivän esimiestyötä. Lain muutokset toivat pitkittyneisiin tai usein toistuviin sairauslomiin puuttumisiin/tukemisiin entistäkin selvemmät raamit ja henkilöstön suhtautuminen tukitoimenpiteisiin muuttui hyväksyvämmäksi. Lakimuutoksen tavoitteina ovat mm. työkyvyttömyyden pitkittymisen ehkäisy, työkyvyn arviointiprosessin toimivuuden parantaminen ja työurien pidentäminen. Lakimuutoksen johdosta koulutusta järjestettiin esimiehille ja asiasta tiedotettiin henkilöstölle. Yhteistyö työterveyshuollon kanssa on ollut lakimuutosten asettamien velvoitteiden suhteen tiivistä ja kokemukset kannustavia. Työkykyä ylläpitävänä toimintana jatkettiin edelleen mitä erilaisimpien harrastusmahdollisuuksien tukemista myymällä 50 %:n omavastuuosuudella liikuntapaikkojen lippuja. Henkilöstöllä oli mahdollisuus myös hankkia yhtiön rahallisesti tukemia lippuja Kupsin ja Kalpan kotiotteluihin. Jooga- ja sählyryhmät kokoontuivat edellisvuotiseen tapaan. Vuoden 2013 alussa otetaan yhtiössä käyttöön liikunta/ kulttuurisetelit. Tällä tavalla lisääntyvät käytettävissä olevat liikuntapaikat ja virkistysmahdollisuudet. Henkilöstön yhteinen tyky-päivä vietettiin toukokuussa Kunnonpaikassa, Vuorelassa. Päivään sisältyi liikuntaa, luentoja ja rentoa yhdessäoloa. Talousosastolla työskenteli tilivuoden aikana talouspäällikön ja laskentapäällikön lisäksi neljä henkilöä vuokrien perintätehtävissä, kolme henkilöä laskennan ja henkilöstöasioiden hoidossa, kaksi henkilöä tietohallintoon ja atk-tukeen liittyvissä tehtävissä ja yksi henkilö yleishallinto- ja tiedotustehtävissä. 7
Vuokrien perintä Yhtiö seuraa vuokrakirjanpidossaan alle 15 vuotta vanhoja perimiskelpoisia saamisia, joita pyritään jatkuvasti saamaan asiakkailta ulosoton kautta. Saatavien määrä oli 31.12.2012 tilanteessa 680.862 euroa. Saatavia poistui perinnästä kuolleiden osalta 7.893 euroa ja velkajärjestelyn saaneiden osalta 5.079 euroa. Saatavista oli vuoden lopussa asuvilta asukkailta 225.891 euroa. Näiden saatavien kasvu oli 27.754 euroa. Taseessa esitetään ainoastaan kolmen viimeisimmän vuoden saatavat, joiden määrä yhtiöstä poismuuttaneiden asukkaiden osalta tilinpäätöksessä oli 147.370 euroa ja yhteensä asuvien asukkaiden velan kanssa 373.261 euroa, mikä on 31.154 enemmän kuin edellisvuonna. Vuokravelan takia yhtiöstä jouduttiin häätämään 46 asunnon asukkaat, vastaava luku 2011 oli 41. Asukkaiden kyky tai halu hoitaa asumiskustannukset ajallaan on huonontunut entisestään ja poismuuttaneilta jäävät saamiset tulevat tulevaisuudessa kasvamaan, koska haastehakemusten käsittely tuomioistuimessa kestää pisimmillään kolme kuukautta. Olemme ottaneet käyttöön sähköisen haastehakemuksen. Lisäksi olemme keskustelleet viranomaisten kanssa mahdollisuudesta nopeuttaa oikeudellista perintää. Maksuhäiriömerkinnöistä johtuen vaadimme yhä useammalta asunnon hakijalta pisimmän kolmen kuukauden vuokravakuuden. Myös asuntojen tyhjyyksistä aiheutunut vuokrien menetys kasvoi viimevuodesta 44 % ja oli tilivuonna 108.362 euroa. Tyhjyydet aiheutuvat vuokralaisten vaihtuessa tehtävistä asuntojen korjaustöistä, kosteusvahingoista, häätöjen jälkeisistä tyhjyyksistä seuraavan täyden kuukauden alkuun ja siitä, ettei asunto aina vapautuessaan käy heti kaupaksi. 131 kustannuspaikasta 35:ssä ei ollut lainkaan tyhjiä asuntoja, mutta 13 kustannuspaikassa oli kussakin yhteensä yli kolmen kuukauden tyhjyydet ja näistä kuudessa yhteensä 6 22 kuukauden tyhjyydet. Pääosa pitkistä tyhjyyksistä on aiheutunut vesivahingoista. Jos asunnon tyhjyys aiheutuu vakuutuskorvauksen saamiseen johtavasta vahingosta saadaan myös vuokratappio katettua. Myös asukkaan aiheuttaman vahingon tyhjyystappiota laskutetaan asukkaalta. Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa 1986 2012 14,00 12,00 11,98 10,00 10,74 9,60 10,25 8,55 9,02 8,00 6,00 /m 2 /kk 7,67 6,39 4,33 5,66 4,00 3,59 2,00 vapaa rahoitteiset aravatalot Niiralan Kulma 8
OLENNAISET TAPAHTUMAT TILIKAUDEN JÄLKEEN Vuoden 2013 alussa käynnistettiin Justeerikuja 4 ja Myllärintie 40 peruskorjauksen suunnittelu. Liian korkeiden peruskorjauskustannusten vuoksi korjausastetta muutetaan keveämmäksi kuin aikaisemmissa peruskorjauksissa. Linnanpellon ja Päivärannan kaavamuutos ei valmistunut alkuperäisessä aikataulussa, mutta ne on tarkoitus saada valmiiksi vuoden 2013 keväällä. Kaavamuutosten valmistumisen lykkäämisestä on sovittu kaavoittajan kanssa, eikä siitä aiheudu haittaa yhtiölle. Yhtiö teki liittymishakemuksen IS-Hankinta Oy:n osakkaaksi tammikuussa 2013. ARVIO TODENNÄKÖISESTÄ TULEVASTA KEHITYKSESTÄ Niiralan Kulma rakentaa uusia asuntoja harkitusti, jos saadaan tehokkaita tontteja hyviltä paikoilta. Peruskorjausta jatketaan laaditun peruskorjausohjelman mukaisesti, mutta korjausaste harkitaan kiinteistökohtaisesti. Kiinteistökannan kehittämistä salkutuksen mukaisesti jatketaan. Yhtiön toimintoihin soveltumattomien kiinteistöjen pitämistä harkitaan kohdekohtaisesti. Vaihtoehtoina ovat mm. kaavamuutokset, kiinteistöjen myynti ja kiinteistöjen purkaminen. Rakentamisen hinnan nousun taittumista ei ole näköpiirissä. Sekä uudisrakentamisen että peruskorjaamisen hinta alkaa olla niin korkea, että se luo uhkan kohtuuhintaiselle vuokraasumiselle. Vuoden 2013 alussa lainojen korot ovat alhaisella tasolla, joskin pientä nousua on jo tapahtunut. Yleisesti korkojen arvioidaan pysyvän alhaisina koko vuoden 2013 ja seuraavan vuoden loppuun asti, mutta korkotasot ja marginaalit nousevat tulevaisuudessa. vuokra-asuntomarkkinat tulevat pysymään vakaina myös tulevaisuudessa, eikä näköpiirissä ole huomattavaa kysynnän laskua, joskin vähemmän halutuilla alueilla, kauempana keskustasta tyhjyydet lisääntyvät. Yhtiön ammattitaitoinen henkilökunta, tiukka taloudenhoito, kiinteistöjen oikeaaikainen korjaaminen ja yhtiön johtava asema suurimpana vuokra-asuntotoimijana mahdollistavat laadukkaiden vuokraasuntojen tarjoamisen kuopiolaisille myös tulevaisuudessa. Yhteiskunnan kahtiajakautuminen ja huono-osaisuuden lisääntyminen tuo uhkakuvia kaikkien asuntoa tarvitsevien asuttamiseen. Ongelmana ei ole niinkään asuntojen puute, kuin asumiskyvyn puute. Myös asumisen kustannusten nousu yli heikoimmassa asemassa olevien asiakkaiden maksukyvyn on totta jo tällä hetkellä. 9
RISKIEN JA EPÄVARMUUSTEKIJÖIDEN ARVIOINTIA Käyttöaste Suurin vuokrataloyhtiön toimintaan liittyvä riski on asuntojen alhainen käyttöaste, joka johtaa tulorahoituksen pienenemiseen, ellei vuokrattuna olevien tilojen vuokria koroteta. Tyhjinä olevien tilojen aiheuttamat käyttö- ja pääomakustannukset kertyvät yhtiön maksettaviksi, eikä tiloista saada vastaavasti tuloja. Niiralan Kulma on budjetoinut tulonsa 100 prosentin käyttöasteen mukaisesti. Yhden prosenttiyksikön käyttöasteen lasku aiheuttaa noin 0,10 euron korotuspaineen yhtiön perimään keskivuokraan. Niiralan Kulman asuntojen käyttöaste on säilynyt tavoitteen mukaisena ja nykyinen asemamme Kuopion vuokra-asuntomarkkinoilla, kilpailukykyiset vuokrat ja palvelun laatu mahdollistivat tavoitteen mukaisen käyttöasteen saavuttamisen myös tilivuonna 2012. Tulevaisuudessa käyttöasteen on arvioitu laskevan nykyisestä. Rahoituskustannukset Niiralan Kulman taloudelliseen toimintaan liittyy oleellisena osana suuri vieraan pääoman osuus taseessa. Yhtiöllä on merkittävä määrä korkokustannuksia aiheuttavaa lainaa. Rahoituslainojen keskimääräiset vuosikorot ovat vaihdelleet viimeisten 10 vuoden aikana 1,4 4,7 % välillä. Korkokustannusten hallinta on yhtiön toiminnan kannalta yksi tärkeimmistä osatekijöistä ja korkotason muutokset yksi suurimmista kustannusriskiä aiheuttavista toimintaympäristön muutostekijöistä. Lainasalkun korkorakenteella on pyritty hyötymään lyhyiden korkojen sekä korkojohdannaissopimusten mahdollistamasta alhaisemmasta, tosin riskiäkin sisältävästä korkotasosta. Talousarviossa korkotaso on budjetoitu 2,8 prosentin mukaan ja lyhyiden korkojen alhaisemmasta korosta säästyneet varat on siirretty peruskorjausrahastoon. Lyhyiden korkojen nousu kasvattaa yhtiön korkokuluja merkittävästi. Vuoden 2012 lopussa lainasalkkumme keskikorko oli 2,08 %. Keskipitkällä aikavälillä, vuoteen 2016 saakka, odotamme lainasalkkumme keskikoron vaihtelevan välillä 3,0 4,0. Vuokrasaatavat Niiralan Kulma Oy:n saatavat vuokralaisilta ovat kasvaneet kuluneen vuosikymmenen alkupuolelta lähtien. Vuokrasaamisten kasvu on ollut suuri suhteellisesti tarkasteltuna, mutta euromääräisesti ei kuitenkaan ole kyse merkittävästä yhtiön toimintaa uhkaavasta riskistä. Yleinen piittaamattomuus vuokranmaksuvelvoitteiden noudattamisesta näyttää lisääntyneen ja taloudellisesti huono aika lisäsi paineita vuokrasaatavien kasvulle. Yhtiön hallitus hyväksyi vuoden 2008 keväällä uuden ohjeistuksen tilanteisiin, joissa asunnonhakijalla on merkintöjä luottotiedoissa. Tämä ohjeistus on auttanut hillitsemään vuokrarästien kasvua. Kertyneet vuokrasaatavat eivät aiheuta yhtiön rahoitusasemaan nähden merkittävää riskiä. 10
Yllättävät vahingot Yllättävien vahinkojen varalta yhtiön kiinteistöt on vakuutettu täysarvosta vakuutusyhtiö Lähi Tapiolassa. Omavastuuosuus on suhteellisen suuri, jotta vakuutuskustannukset voidaan pitää kohtuullisina. Sisäilmaongelmat Alavan kiinteistössä rakennuksessa A1 jatkettiin korjauksia sisäilmaongelmien poistamiseksi. Osa Kuopion kaupungin Tilakeskukselle vuokratuista tiloista tyhjennettiin käyttäjistä, jotta korjaukset voitiin tehdä tehokkaasti häiritsemättä tilojen käyttäjiä. Selvää yksittäistä syytä käyttäjien ilmoittamiin sisäilmaongelmiin ei ole voitu osoittaa. Korjaukset saatiin valmiiksi loppuvuodesta ja käyttäjät muuttavat takaisin korjattuihin tiloihin vuoden 2013 keväällä. Korjausten onnistumista seurataan jatkossa yhteistyössä eri osapuolien kanssa. Korjauksista syntyvät kulut yhtiö perii täysimääräisinä tilojen käyttäjiltä. Alavan kiinteistössä rakennuksessa A2 ilmenneiden sisäilmaongelmien poistamiseksi jatkettiin hankesuunnittelua selvittämällä vaihtoehtoisesti joko peruskorjaaminen tai uudisrakentaminen. Vuoden 2012 alussa ohjausryhmä päätti hankesuunnittelun pohjalta esittää käyttäjän päättäjille uudisrakentamisen vaihtoehtoa. Vuoden lopulla kiinteistöosastolle rekrytoitiin yksi isännöitsijä hoitamaan Alavan kohteiden isännöintiä, korjauksia ja rakentamista. Liiketilojen sisäilmaongelmat ovat lisääntyneet viime aikoina merkittävästi. Kustannukset rakennuksen korjaamiseksi näiden ongelmien poistamiseksi voivat olla huomattavia. Koska yhtiöllä ei ole merkittävää määrää liiketiloja, eikä liiketilojen kustannuksia voida tasata olemassa olevaan arava-asuntokantaan, sisäilmakorjaukset muodostavat tulevaisuudessa riskin yhtiön liiketilojen kannattavuudelle. Uusimpien liiketilojen vuokrasopimukset on tehty siten, että tilojen vuokraaja maksaa myös korjauksista aiheutuvat kustannukset. Asunnoissa sisäilmaongelmat lisääntyivät jonkin verran kuluneen vuoden aikana. Kun asukkaalta tai terveystarkastajalta on tullut yhteydenotto epäillyistä ongelmista sisäilmassa, asia tutkitaan ja selvitetään tapauskohtaisesti ja tarvittavat korjaukset tehdään yhtiön kiinteistöosaston toimesta. Kilpailu vuokralaisista Viime vuosina Kuopion vuokra-asuntomarkkinoille on tullut lukuisia uusia toimijoita lisäämään vuokra-asuntojen, asumisoikeusasuntojen ja ns. välimallin asuntojen tarjontaa. Uusina aktiivisina toimijoina mainittakoon Icecapital, TA-asunnot, S- asunnot ja Lakea. Lisäksi Kuopiossa vuokra-asumispalveluja tarjoavat monet muut toimijat ja yksityiset vuokranantajat. Kuopiolaisten kannalta on hyvä, että kaupungissa on erilaisia toimijoita tarjoamassa monipuolisia asumispalveluja. Niiralan Kulma Oy on Kuopiossa suurin vuokra-asuntojen tarjoaja. Yhtiöllä on kilpailijoihin verrattuna suuruudesta, vuokratasosta ja asumispalvelujen laadusta syntyvä kilpailuetu, joten yhtiö pärjää myös jatkossa kilpailtaessa vuokralaisista. Lisäksi vuonna 2010 hyväksytyn Kuopion uuden strategian mukaisesti Kuopio jatkaa kasvuaan ja kehittymistään paikkakuntana, jossa tarvitaan vuokra-asuntoja monipuolistamaan ihmisten valinnanmahdollisuuksia asumisen suhteen. Vuonna 2012 Kuopion asukasluku kasvoi 1 222 henkilöllä. TALOUDELLINEN TOIMINTA JA ASEMA Vuoden 2012 liikevaihto oli budjetoidun mukainen 36,1 milj. euroa. Pääosin vuokrista koostuva tulorahoitus toteutui hyvin. Vajaakäytöstä aiheutuva vuokravajaus kasvoi, mutta on valtakunnallisiin isoihin vuokranantajiin verrattuna kohtuullisen pieni. Vuoden 2013 liikevaihto on hyväksytyn budjetin mukaan 38,5 milj. euroa. Yhtiön taloudellinen tila ja maksuvalmius olivat hyvät koko tilivuoden ajan. Kustannusseurannan suurimmat säästöt syntyivät henkilöstökulujen, korkokulujen ja hallintokulujen osalta. Tilivuodelta kertyi kustannusseurannan ylijäämää 612 761 euroa ja peruskorjausrahastoon siirretään 2,390 milj. euroa. TYTÄRYHTIÖN TIEDOT Niiralan Kulma Oy omisti vuonna 2012 koko osakekannan asuntolainoitetussa kiinteistöyhtiö Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulmassa. Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulman muodostavat seuraavat Kuopion eri kylissä sijaitsevat kiinteistöt: Riistavesi: asuntoja yhteensä 32 Katuosoite asuntoja m 2 Koulutie 2 24 1 025,0 Koulutie 4 8 467,5 päiväkoti 1 176,0 Hirvilahti: asuntoja yhteensä 7 Niemisjärventie 47 7 360,0 Kurkimäki: asuntoja yhteensä 12 Kentäntie 2 12 490,0 kerhotila 1 60,0 Vehmersalmi: suorassa omistuksessa asuntoja yhteensä 71 Katuosoite asuntoja m 2 Lempeläntie 11 15 507,0 Miettiläntie 16 10 586,5 Metsätie 3 7 332,0 Saitanjärventie 11 4 179,0 Vierumäentie 1 12 742,0 Vierumäentie 3 10 650,0 Pentinpolku 5 9 535,0 Kohmantie 510 4 213,0 Vehmersalmi: asunto-osakeyhtiöissä Lempeläntie 9 5 289,6 Miettiläntie 7 2 82,0 Miettiläntie 9 1 46,0 Mäntytie 11 1 62,0 -liiketilavuokralaisia yht. 4 196,6 Koko Ellankulmassa asuntoja yhteensä 131 11
YMPÄRISTÖNÄKÖKOHTIIN LIITTYVÄT TOIMINTAPERIAATTEET Yhtiön toiminnan keskeisimmät ympäristövaikutukset syntyvät rakennusten energiankulutuksesta ja niistä aiheutuvista päästöistä. Päästöjen vähentämiseksi Niiralan Kulma Oy on sitoutunut valtakunnallisen kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen 2010 2016, vuokra-asuntoyhtiöille suunnatun toimenpideohjelman, VAETS, sekä Kuopion kaupungin energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin vähentää energiankulutusta ja kasvihuonekaasuja. Yhtiössä on käytössä useita osin toisista poikkeavia energiansäästöön tähtääviä järjestelmiä mm. egain Oy:n ja Wisupro (nyk. Lemminkäinen Oyj) toimittama sääennustukseen perustuva ennakoiva lämpötilanohjaus, lisäksi yhtiössä on otettu käyttöön huonelämpötilaan perustuva ohjausjärjestelmä kolmessa kiinteistössä kahdelta eri toimittajalta Ouman Oy ja Fidelix Oy, kahdessa kiinteistössä on lämmitysverkoston paine-eroihin perustuva säätöjärjestelmä Ekonor Oy.ltä, ilmanvaihtopuhaltimia on muutettu taajuusmuuttajakäyttöiseksi. YHTIÖKOKOUS, HALLITUS JA TILINTARKASTAJAT Niiralan Kulman yhtiökokoushenkilönä toimi Kuopion kaupunginhallituksen nimeämänä Pekka Kantanen. Hallituksen jäseninä ovat toimineet Matti Kuronen (puheenjohtaja), Leila Tuomainen (varapuheenjohtaja), Risto Asikainen, Ella Kääriäinen, Antti Mykkänen, Sirkka-Liisa Halimaa, Veikko Tiihonen, Eero Hakulinen ja Seija Hakola. Tilintarkastajana toimi KPMG Julkishallinnon Palvelut Oy ja valvontatilintarkastajana Ernst & Young -tilintarkastusyhteisö. ESITYS TILIKAUDEN TULOSTA KOSKEVAKSI TOIMENPITEEKSI Niiralan Kulma Oy:n hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta ja että tilikauden tulos, voitto 34,32 euroa kirjataan voitto ja tappiotilille. Kuopiossa 26. helmikuuta 2013 Niiralan Kulma Oy:n hallitus 12
Niiralan Kulma Oy:n yhtiökokoukselle TILINTARKASTUSKERTOMUS Olemme tilintarkastaneet Niiralan Kulma Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1. 31.12.2012. Tilinpäätös sisältää taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja että varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty. Tilintarkastajan velvollisuudet Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan, taikka rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Lausunto Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Kuopiossa 12. huhtikuuta 2013 KPMG Julkishallinnon Palvelut OY Paula Hellén-Toivanen JHTT 13
HENKILÖSTÖTASE Henkilöstön työsuhteen kesto 2012 2012 2011 hlö % % 0-2 vuotta 23 19 12 2-4 vuotta 5 4 7 5-9 vuotta 11 9 10 10-19 vuotta 37 30 30 yli 20 vuotta 47 38 40 Vakinaisen henkilöstön ammatti ja sukupuolijakauma Miehiä Naisia Yhteensä Johtoryhmä ja päälliköt 6 5 11 Työnjohto 4 2 6 Toimistotyöntekijät 2 17 19 Siivoojat - 30 30 Kiinteistönhoitajat 30-30 Varastomies, autonkuljettaja ja muut ammattimiehet 4-4 Sähkömiehet, putkimiehet ja muut erikoisammattimiehet 6-6 Maalarit, kirvesmiehet, laatta-asentajat ja mattomiehet 15 2 17 Yhteensä 67 56 123 14
Nikulaisten ikärakenne 31.12.2012 Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä 2012 2011 Johtoryhmä ja työnjohto 5 7 Toimistotyöntekijät 6 9 Siivoojat 21 22 Kiinteistönhoitajat 11 9 Ammattimiehet 33 15 Keskimäärin työpäivää/työntekijä 16,67 13,61 Henkilöstön koulutusjakauma 2012 2012 hlö %-osuus Perusaste 12 10 Ammattikoulu tai -tutkinto, merkantti 81 66 Merkonomi, teknikko, tradenomi 24 19 Korkeakouluaste, insinööri 6 5 Yhteensä 123 100 15
TUNNUSLUVUT 2012 2011 2010 Asuntoja kpl 5 782 5 753 5 714 Asuntopinta-ala m 2 309 726 307 977 306 125 Asukkaita kpl 9 781 9 907 9 815 Asunnon hakijat 31.12. Hakijamäärä kpl 1 134 1 063 1 267 Asunnottomia hakijoita oli kpl 47 36 39 Välittömässä asunnon tarpeessa oli kpl 0 4 0 Käyttöaste % (tyhjyydet/tavoitevuokrakertymä) % 99,67 99,78 99,85 Vapautuneet asunnot keskimäärin kpl/kk 65 71 66 Vaihdot, myös peruskorjausvaihdot, keskimäärin kpl/kk 27 24 33 Vaihtuvuus % (vain vanhat asunnot, ei valmistuneet) % 19,03 19,80 20,58 Tase 207 177 778 201 621 160 195 468 436 Liikevaihto 36 058 855 34 262 307 32 228 493 Liikevoitto + poistot = hoitokate 16 056 238 14 472 316 15 852 974 Hoitokate liikevaihdosta % 44,53 42,24 49,19 Kirjanpidon tulos 34-536 19 Kustannusseurannan ylijäämä 612 761 72 044 513 460 Hoitomenot ja tontinvuokra /asm 2 /kk 5,30 5,24 4,78 Pääomamenot /asm 2 /kk 4,55 4,71 4,24 Keskivuokra asunnoista /asm 2 /kk 8,95 8,54 8,11 Vuokrasaamiset taseessa /asunto 64,56 59,47 62,29 Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,04 1,00 1,10 Saamiset asuvilta asukkailta 225 891 198 137 173 259 Saamiset asuvilta asukkailta /asunto 39,07 34,44 30,32 Vuokravelka asuvat asukkaat % 0,63 0,58 0,54 Perinnässä olevat saamiset 680 862 646 944 631 923 Omavaraisuusaste % 15,40 14,10 12,75 Quick Ratio % 0,93 2,92 1,16 Lainojen hoitokate % 1,15 1,04 1,30 Sijoitetun pääoman tuottoprosentti % 3,96 3,28 4,25 Korot Lainat valtiolta % 3,74 2,68 1,27 Lainat rahoituslaitoksilta % 1,26 2,09 1,54 Lainat kaupungilta % 2,87 3,44 3,19 Lainojen keskikorko % 2,08 2,40 1,45 Lainat valtiolta 53 246 908 55 763 974 58 044 179 Lainat rahoituslaitoksilta 84 822 361 80 992 405 97 821 302 Lainat liiketiloihin 22 088 861 22 823 856 23 469 603 Lainat kaupungilta, ym. 70 160 205 801 484 995 Pitkäaikainen vieras pääoma/asunnot 138 139 428 136 962 180 156 350 477 Asuinneliövelka /asm 2 446 445 511 Korkojen osuus lainoista % 2,76 2,94 2,36 Maksettujen lyhennysten osuus lainoista % 5,99 7,22 6,83 16
TASE 2012 2011 2010 VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 2 903 848 2 871 489 2 865 938 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 280 540 280 540 280 540 Rakennukset ja rakennelmat 169 667 521 168 827 328 164 823 730 Koneet ja kalusto 3 495 779 3 560 936 2 745 903 Muut aineelliset hyödykkeet 1 847 990 1 936 543 2 037 629 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 22 357 813 12 977 783 16 604 914 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 197 649 643 187 583 130 186 492 717 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 2 084 094 2 084 094 2 084 094 Muut osakkeet ja osuudet 39 403 39 403 39 403 Sijoitukset yhteensä 2 123 497 2 123 497 2 123 497 Pysyvät vastaavat yhteensä 202 676 989 192 578 115 191 482 153 VAIHTUVAT VASTAAVAT Lyhytaikaiset saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 86 914 64 913 35 322 Vuokrasaamiset 373 261 342 107 355 943 Siirtosaamiset 58 848 126 886 47 023 Muut saamiset 5 988 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 525 012 533 906 438 287 Rahat ja pankkisaamiset 3 975 778 8 509 139 3 547 996 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 4 500 789 9 043 045 3 986 283 Vastaavaa yhteensä 207 177 778 201 621 160 195 468 436 VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma 12 608 840 12 608 840 12 608 840 Edellisten tilikausien tappio -680 395-679 859-1 031 985 Tilikauden voitto/tappio 34-536 19 Oma pääoma yhteensä 11 928 479 11 928 445 11 576 874 Tilinpäätössiirtymien kertymä Vapaaehtoiset varaukset 19 674 427 16 194 077 13 040 307 Pakolliset varaukset Eläkerahasto 302 738 302 738 302 738 Vieras pääoma Pitkäaikainen Lainat valtiokonttorilta 53 246 908 55 763 974 58 044 179 Lainat rahoituslaitoksilta 106 911 222 103 816 261 97 821 302 Velat saman konsernin yrityksille 70 160 205 801 484 995 Pitkäaikainen yhteensä 160 228 289 159 786 036 156 350 477 Lyhytaikainen Lainat valtiokonttorilta 2 517 066 2 261 056 2 816 610 Lainat rahoituslaitoksilta 6 773 439 7 105 917 7 152 791 Velat saman konsernin yrityksille 854 083 648 033 686 579 Saadut ennakot 961 886 879 413 813 653 Ostovelat 1 748 203 500 822 1 226 611 Siirtovelat 255 042 1 838 445 1 400 550 Muut velat 1 934 125 176 178 101 245 Lyhytaikainen yhteensä 15 043 844 13 409 864 14 198 040 Vieras pääoma yhteensä 175 272 133 173 195 900 170 548 517 Vastattavaa yhteensä 207 177 778 201 621 160 195 468 436 17
TULOSLASKELMA 2012 2011 2010 Liikevaihto 36 058 855 34 262 307 32 367 294 Liiketoiminnan muut tuotot Myyntituotot 113 836 Henkilöstökulut -5 139 565-4 860 493-4 493 543 Poistot ja arvonalentumiset -8 348 148-8 353 640-7 911 222 Liiketoiminnan muut kulut Kiinteistönhoitokulut -13 931 613-13 921 998-11 079 869 Luottotappiot -17 653-38 773-39 026 Arvonlisävero omasta työstä -1 027 621-968 727-901 882 Liiketoiminnan muut kulut yhteensä -14 976 887-14 929 497-12 020 777 Liikevoitto (-tappio) 7 708 090 6 118 676 7 941 752 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -4 227 697-3 754 710-2 962 536 Satunnaiset erät 0 789 826 60 210 Voitto (tappio) ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 3 480 393 3 153 793 5 039 426 Vapaaehtoisten varausten muutos -3 480 350-3 153 770-5 039 407 Tilikauden verot -8-558 Tilikauden voitto (tappio) 34-536 19 18
RAHOITUSLASKELMA 2012 2011 2010 LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Liikevoitto 7 708 090 6 118 676 7 941 752 Lisätään poistot ja arvonalennukset 8 348 148 8 353 640 7 911 222 Liiketoiminnan investoinnit -185 992-800 082-542 009 Asuintalovarauksen purku 923 810 1 480 655 Varaston muutos 4 210 Vuokravaikutteiset lainojen maksut -9 493 260-10 632 368-9 529 610 Saamisten muutos (lisäys -) 8 894-95 619 45 739 Lyhytaikaisten velkojen muutos (lisäys +) ilman lainojen lyhennyksen muutosta 1 701 093-181 849-991 274 Korjaus edellisten tilikausien tulokseen 0 352 107-352 107 Vuokravaikutteiset rahoitustuotot ja -kulut -4 227 697-3 754 710-2 962 536 Satunnaiset erät 0 789 826 60 210 Verot -8-558 LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA NETTO 4 783 078 1 629 719 1 585 596 RAKENTAMISEN RAHAVIRTA Rakentamisen investoinnit -19 184 839-10 130 176-12 773 236 Lainojen nostot 9 868 400 13 461 600 6 920 478 RAKENTAMISEN RAHAVIRTA NETTO -9 316 439 3 331 424-5 852 758 LIIKETOIMINNAN JA RAKENTAMISEN RAHAVIRTA YHTEENSÄ -4 533 361 4 961 143-4 267 162 RAHOITUSOMAISUUDEN MUUTOS -4 533 361 4 961 143-4 267 162 19
Niku-henki kestää isältä tyttärelle NIKU ON YHTEISÖLLINEN, ASUKASLÄHTÖINEN JA TALOUDELLINEN Yhteisöllisyys Nikussa tarkoittaa, että Asukkaat ja henkilöstö toimivat yhteiseksi hyväksi. Henkilöstö kehittää itseään jatkuvasti ihmisinä ja ammattitaitoisina työntekijöinä. Näin varmistamme asukkaille laadukkaan palveluketjun, joka ei katkea missään asumisen vaiheessa. Yhteistyö asukkaiden, henkilöstön ja eri sidos- ja asiakasryhmien välillä on sujuvaa. Niku on luotettava yhteistyökumppani. Asukkaat ja henkilöstö ovat ylpeitä nikulaisuudestaan. Asukaslähtöisyys Nikussa tarkoittaa, että Jokainen asunto on asukkaan koti. Pidämme hyvää huolta asuntojen ja kiinteistöjen kunnosta, asuinympäristön viihtyisyydestä ja asumisrauhasta. Tarjoamme asukkaille laadukkaita asumispalveluita kaikissa elämänvaiheissa. Henkilöstö kohtelee asukkaita tasa-arvoisesti, oikeudenmukaisesti ja joustavasti. Taloudellisuus Nikussa tarkoittaa, että Tuotamme hinnaltaan edullisia ja kilpailukykyisiä asumispalveluita. Kehitämme Nikua suunnitelmallisesti toimintaympäristön muutokset huomioon ottaen. Säästämme ympäristöä ja energiaa. Puijonkatu 35 70100 Kuopio Puh. 017 2655 300 www.niiralankulma.fi 20