Niiralan Kulma Oy Vuosikertomus 2008
Vuosikertomuksen toteutus: Kuvat: Kannen kuva: Digitaalinen tulostus: Arja Tuura Niiralan Kulman arkisto (NK a) ja Eijaliisa Heikkinen (ELH) Eijaliisa Heikkinen Kuopion Liikekirjapaino Oy 2
Sisällysluettelo Toimitusjohtajan tervehdys 4 Toimintaympäristö 4 Yhtiön liiketoiminnan kehittyminen vuonna 2008 6 Hakemukset ja asuntojen käyttöaste 6 Liikevaihto 6 Taloudellinen toiminta ja asema 6 Niiralan Kulma Oy:n tavoitteiden toteutuminen 7 Ympäristövaikutukset 7 Niiralan Kulma Oy:n toimintaan liittyvistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä 7 Käyttöaste 7 Rahoituskustannukset 7 Vuokrasaatavat 7 Ylläpitokorjaukset 8 Henkilöstö 8 Kiinteistönhoito-osaston toiminta 9 Asukaspalveluosaston ja asukkaiden toiminta 10 Asukaspalvelu 10 Asukasneuvosto 10 Asukkaiden toiminta 10 Nikulainen-lehti 10 Yhtiökokous, hallitus ja tilintarkastajat 11 Tytäryhtiön tiedot 11 Niiralan Kulma numeroina Henkilöstötase 12 Henkilöstön koulutusjakauma 12 Vakinaisen henkilöstön työsuhteen kesto 12 Vakituisen henkilöstön ammatti ja sukupuolijakauma 13 Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä 13 Nikulaisten ikärakenne 31.12.2008 14 Asukaspalvelu 14 Vuokrasopimusten purut 14 Asuntojen ja asukkaiden määrä 14 Vuokralaisdemokratia 14 Muuttojen määrä 14 Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa 1986 2008 14 Tunnusluvut 15 Tase 16 Tuloslaskelma 17 Rahoituslaskelma 17 Talousarviovertailu 18 Esitys tilikauden tulosta koskevaksi toimenpiteeksi 19 Tilintarkastuskertomus 19 3
Toimitusjohtajan tervehdys laskenut 9,6 prosenttia ja veden ominaiskulutus 9,5 prosenttia. Sähkön ominaiskulutus on laskenut vastaavana aikana 1,8 prosenttia. Kuluneen vuoden aikana yhtiössä käynnistettiin uuden graafisen ilmeen uudistaminen ja samalla päätettiin myös uudistaa yhtiön kotisivut. Sen lisäksi aloitettiin valmistautuminen yhtiön 60- vuotisjuhlien järjestämiseen. Asian toteuttamiseksi perustettiin Nikun 60-vuotisjuhlatoimikunta, joka työskenteli ahkerasti ja uusi graafinen ohjeisto ja uudistetut kotisivut otettiin käyttöön kuluvan vuoden maaliskuussa. Henkilöstölle vuosi oli työntäyteinen. Haluan lämpimästi kiittää ammattitaitoista ja sitoutunutta henkilöstöämme hyvin suoritetusta työstä. Kiitän asukkaitamme, yhteistyökumppaneitamme ja yhtiön hallitusta hyvästä yhteistyöstä vuonna 2008. Kari Keränen toimitusjohtaja Toimintaympäristö Kuva: NK a Niiralan Kulma Oy:n missioksi on määritelty edullisten ja riittävän laadukkaiden asumispalveluiden tuottaminen kuopiolaisille. Tämä tavoite saavutettiin vuoden 2008 aikana. Myös omistajan yhtiölle asettamat taloudelliset ja toiminnalliset tavoitteet saavutettiin. Yhtiön liikevaihto oli budjetoidun mukainen 29,6 milj. euroa. Vuokrista ja käyttökorvauksista koostuva tulorahoitus toteutui hyvin. Yhtiön maksuvalmius säilyi hyvänä koko päättyneen tilivuoden. Talousarvioon verrattuna saavutettiin 870 tuhannen euron säästö. Asuntojen käyttöaste pysyi korkeana, ollen 99,9 % ja vaihtuvuus 23,5 % eli kuukaudessa tehtiin keskimäärin 73 uutta vuokrasopimusta. Asuntohakemusten määrä pysyi koko vuoden tasaisena. Vuoden vaihteessa yhtiössä oli 1018 voimassa olevaa asuntohakemusta. Kuluneen vuoden aikana yhtiöllä ei ollut käynnissä uudistuotantoa, vaan keskityimme olevien asuntojen peruskorjauksiin ja niiden suunnitteluun. Peruskorjauksilla kohensimme asumisviihtyvyyttä ja paransimme asuntojen vuokrattavuutta. Kansainvälinen taantuma ja finanssikriisi aiheuttivat omistusasuntotuotannon loppumisen myös Kuopiossa. Tämä näkyi peruskorjausurakoiden tarjousvaiheessa urakoitsijoiden tarjoushalukkuutena ja tarjoushinnat olivat kohtuullisia. Yhtiön toiminnan keskeisimmät ympäristövaikutukset syntyvät rakennusten energiankulutuksesta ja niistä aiheutuvista päästöistä. Päättyneen tilivuoden aikana yhtiö oli mukana laatimassa Kuopion kaupungin eri hallintokuntien kanssa yhteistyössä toimintasuunnitelmaa energiankäytön tehostamiseksi vuosille 2008-2016. Tässä suunnitelmassa yhtiölle tuli tavoitteita, joilla vähennetään energian kulutusta ja kasvihuonekaasujen muodostumista. Vuodesta 2003 lämmön ominaiskulutus rakennuskuutiota kohden on Vuotta 2008 leimasi kansainvälisen finanssikriisin vaiheikas ja yllättävä eteneminen reaalitalouden kriisiksi. Inflaatio jatkoi edellisenä vuonna alkanutta kasvua alkuvuodesta ja oli syyskuussa korkeimmillaan sitten vuoden 1991. Keskimääräinen kuluttajahintojen muutos oli syyskuussa 4,7 prosenttia. Loppuvuodesta inflaatio hidastui, ollen joulukuussa 3,5 prosenttia. Keskimääräinen inflaatio viime vuonna oli 4,1 prosenttia. Kuluttajahintoja nosti vuodessa eniten elintarvikkeiden ja asumisen kallistuminen. Lyhyet markkinakorot nousivat alkuvuodesta aina lokakuulle asti ollen korkeimmillaan noin 5,5 prosenttia. Loppuvuodesta korot kääntyivät jyrkkään laskuun ja olivat vuoden lopulla alle kolmen prosentin tason. USA:n keskuspankki Fed alensi ohjauskorkoa vuoden aikana useaan eri otteeseen siten, että vuoden lopulla sen ohjauskorko oli nollan ja 0,25 prosentin vaihteluvälillä. Euroopan keskuspankki EKP aloitti ohjauskoron rajun laskemisen sen jälkeen, kun se oli ensin heinäkuussa nostanut ohjauskorkoa. Vuoden lopulla EKP:n ohjauskorko oli 2,5 prosentissa. Vuoden 2009 aikana EKP on jatkanut koronlaskua ja odotukset ovat, että EKP leikkaa ohjauskorkoaan vielä lisää, koska euroalueen inflaatio on palannut kahden prosentin tavoitetason alapuolelle. Raakaöljyn hinta nousi alkuvuodesta ennätyksellisen korkealle tasolle ollen korkeimmillaan 145 dollaria tynnyriltä, mutta kääntyi yhtä jyrkkään laskuun loppuvuodesta, jolloin hinta laski kolmasosaan huippuhinnasta. Öljyn hinnan vaikutus inflaatiokehitykseen on merkittävä ja se selittää osaltaan inflaation hidastumisen loppuvuodesta. Suomen bruttokansantuotteen kasvu vuonna 2008 jäänee alle kahden prosentin, kun vastaava luku vuotta aiemmin oli 4,5. Kasvun odotetaan edelleen laskevan vuoden 2009 aikana, joten tulkinnasta riippuen olemme jos ei lamassa, niin ainakin taantumassa. Työllisyys on Suomessa Tilastokeskuksen työvoimatutkimuksen mukaan likimain sama kuin vuotta aikaisemmin. Vuoden lopulla finanssikriisin eteneminen reaalitalouteen alkoi näkyä lukuisina lomautus- ja irtisanomisilmoituksina. Tämä valitettava kehitys on jatkunut vuoden 2009 alussa ja vuodesta tulee todella synkkä, vaikka hallitus julkaisi Euroopan kolmanneksi suurimman elvytyspaketin. Elvytyspaketilla pyritään minimoimaan työttömäksi jäävien määrää ja auttamaan vaikeiden aikojen yli. Paketin painopiste- 4
alueita ovat väyläinvestoinnit ja korjausrakentamisen edistäminen. Yksi konkreettinen kohde Kuopiolle tässä elvytyspaketissa on 5- tien järjestelyt Kallansiltojen kohdalla. Yhtiön kannalta merkittävä toimenpide on 10 prosentin korjausavustus vuoden 2009 aikana aloitettaville peruskorjauskohteille. Kuopion kaupungin väkiluku kasvoi vuonna 2008 ennakkotiedon mukaan 615 hengellä. Se on suurin kasvu seitsemään vuoteen. Tämä väkiluvun kasvu ei kuitenkaan vaikuttanut yhtiöstä asuntoa hakevien määrään, sillä vuoden aikana valmistui omistusasuntoja sekä muiden yleishyödyllisten yhteisöjen rakentamina asuntoja, jotka vähensivät yhtiön asuntojen kysyntää. Vuoden alkupuoliskolla moni kotitalous siirtyi vuokralta omistusasujaksi myös Kuopiossa, mutta tämä kehitys pysähtyi loppuvuodesta. Finanssikriisistä johtuen asunnonostajat tulivat varovaisiksi ja asuntokauppa hiljeni, vaikka asuntolainojen korot laskivat loppuvuodesta. Vapaarahoitteisten asuntojen myyntihinnat kääntyivät Kuopiossa hienoiseen laskuun ja rakennusliikkeillä on myymättömiä asuntoja, eikä uusia vapaarahoitteisia kohteita ole aloitettu syyskuun 2008 jälkeen. Yhtiön asuntohakemusten määrä pysyi melko tasaisena koko vuoden ollen vuoden lopussa hieman yli tuhat. Rakennuskustannusten nousun kasvu alkuvuoden jälkeen pysähtyi ja rakennuskustannusindeksin kasvu vuodessa oli yhteensä vain 1.6 prosenttia, kun se vuotta aiemmin oli vielä 5,6 prosenttia. Rakennusalan korkeasuhdanne saavutti huippunsa ja hintojen nousu pysähtyi ja odotettavissa on, että hinnat kääntyvät hienoiseen laskuun. Tämä on myönteinen asia yhtiön kannalta, sillä yhtiö on parhaillaan suunnitteluttamassa uudisrakennuskohdetta Pappilanmäelle. Myös peruskorjauskohteita on tulossa urakkakilpailuun vuoden 2009 aikana. Vuoden 2008 aikana yhtiöllä ei ollut uudisrakennuskohteita. Yhtiö luopui osoitteessa Pyynpolku 8 sijaitsevista kiinteistöistä myymällä kohteen TTY Asunnot Oy:lle. Kohteessa on 8 asuntoa, jotka oli vuokrattu valmistumisesta asti Kuopion kaupungin sosiaali- ja terveyskeskukselle erityisryhmien käyttöön. Vuoden lopulla järjestettiin Inkilänmäellä sijaitsevan peruskorjauskohteen urakkakilpailutus. Kilpailutuksessa käytettiin hankintalain mukaista avointa menettelyä, jossa ensin tarkastettiin tarjoajien kelpoisuusehdot ja sen jälkeen urakoitsijoiksi valittiin kelpoisuusehdon täyttävistä urakoitsijoista halvimman tarjouksen tehneet urakoitsijat. Yhtiö sulki yhden rakennusurakkatarjouksen tehneen urakoitsijan pois valintamenettelystä, koska urakoitsijan toimittamista kelpoisuusehdoista selvisi, että ko. yritys on hakenut Yrityssaneerauslain mukaista saneerausmenettelyä. Kyseinen urakoitsija teki asiasta vaatimuksen markkinaoikeuteen vaatien tilaajalta 222 112 euron (alv 0 %) hyvitysmaksua. Asiasta on saatu markkinaoikeudelta tätä kirjoitettaessa Niiralan Kulman kannalta myönteinen päätös. Peruskorjausten osalta Kuopiossa on kohtuullisen hyvä tasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä, sillä paikalliset ja keskisuuret urakoitsijat pitävät yllä riittävää peruskorjauksiin soveltuvaa kapasiteettia. Rakennusalan korkeasuhdanteen taittuminen näkyi myös siinä, että saimme tarjouksia peruskorjausurakkaan myös suurilta rakennusliikkeiltä, joskin niiden hintataso oli vielä liian korkea. Keväällä julkaistiin viime eduskuntavaalien jälkeen sovittu asuntopoliittinen toimenpideohjelma. Tuossa ohjelmassa pääpaino oli pääkaupunkiseudun asumisen ongelmien ratkaisemisessa. Yhtiön kannalta merkittävimmät asiat olivat erityisryhmille suunnattujen avustusten riittävyyden varmistaminen sekä energia- ja hissiavustukset. Tulevaisuudessa yhtiö tulee hyödyntämään toimenpideohjelmassa esitettyä lähiöohjelmaa, jolla parannetaan ja kehitetään jo olemassa olevia asuinalueita. Kuva: ELH 5
Yhtiön liiketoiminnan kehittyminen Hakemukset ja asuntojen käyttöaste Asuntohakemusten määrä pysyi koko vuoden hyvin tasaisena. Vuoden vaihteessa voimassa olevia hakemuksia oli rekisterissä hieman yli tuhat. Tämä on lähellä tasapainotilannetta, jossa halukkaat ja kriteerit täyttävät hakijat saavat asunnon kohtuuajassa ja tyhjiä asunoja ei juuri ole. Tosin joillakin vähemmän halutuilla alueilla peruskorjaamattomia isoja perheasuntoja on jouduttu tarjoamaan jopa 6 8 kertaa ennen kuin asunto on saatu vuokrattua. Vuoden 2008 lopussa hakijoista 86 prosenttia eli 877 kpl oli 1 2 hengen ruokakuntia, joista 553 kpl oli kahden hengen perheitä. Huhtikuussa 2008 vastaavat luvut olivat 85 %, 826 kpl ja 222 kappaletta. Yhden hakijan hakemukset ovat siis vähentyneet 604 kappaleesta 324 kappaleeseen. Yhtiön johto on tutkinut vuokrien jyvitysmahdollisuutta siten, että vuokra neliötä kohti olisi tulevaisuudessa suurempi pienissä asunnoissa kuin suurissa asunnoissa. Tällöin asuntojen rakentamisesta, peruskorjauksista ja hoidosta aiheutuvat kustannukset kohdentuisivat oikeudenmukaisemmin kuin nykyisin. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA on antanut asiasta suosituksen vuonna 2005. Jyvityksen vaikutuksista erikokoisten asuntojen vuokriin esiteltiin alustavat laskelmat syksyn asukaskokouksissa ja tammikuun 2009 asukastoimijoiden tapaamisessa. Kilpailu vuokra-asuntomarkkinoilla on pysynyt edellisen vuoden tasolla. Vaihtuvuus asunnoissamme oli 23 % (sisältää peruskorjausten vuoksi tehdyt vaihdot). Yhtiön asuntojen käyttöaste säilyi tavoitteen mukaisesti koko vuoden erittäin korkeana, ollen 99,9 %. Käytännössä tyhjiä asuntoja ei ollut yhtiön asuntokannassa vuoden 2008 aikana. Tuottamallamme vuokra- ja palvelutasolla kilpailukykymme on erinomainen Kuopion vuokra-asuntomarkkinoilla. Jatkamalla kustannustehokasta toimintaa ja panostamalla asumispalvelun laatuun Niiralan Kulma Oy varmistaa hyvän kilpailuasemansa myös tulevaisuudessa. Emme usko kärsivämme alhaisesta käyttöasteesta myöskään tulevina vuosina. Henkilöstökuluissa saatiin säästöä sosiaalikulujen /arvonlisäveron osuudesta 292 tuhatta euroa, korjaus- ja huoltopalkoista 140 tuhatta euroa ja kiinteistä palkoista 228 tuhatta euroa. Korjausja huoltopalkkojen säästö syntyi siksi, että budjetoidut korjaustunnit ylittivät toteutuneet. Sairauslomien määrä toi säästöä henkilöstökuluihin, sillä lyhempiin sairauslomiin ei aina saada sijaista ja pidempien sairauslomien tekijöiden palkkakulut ovat usein pienemmät kuin vakituisen henkilöstön. Eniten alijäämää syntyi puolestaan kiinteistöveron (380 tuhatta euroa) ja korjaus- ja huoltokulujen (220 tuhatta euroa) osalta. Kiinteistöveroja maksettiin vielä takautuvasti 268 tuhatta euroa vuodelta 2006. Muu ero kertyy liiketilojen kiinteistöverosta, joka on budjetoitu hallintokuihin, kuten kaikki muutkin liiketilojen ylläpitokulut. Takautuvat maksut perustuivat verottajan muuttuneeseen tulkintaan kiinteistöjen verotusarvon määrityksestä. Tilivuoden aikana ei nostettu uusia lainoja, koska korkotaso oli poikkeuksellisen korkea ja lainojen kilpailuttaminen ei pankkien epävakaan tilanteen vuoksi ollut järkevää. Toteutuneiden peruskorjausten lainoja nostetaan vuoden 2009 aikana yhteensä 4,6 miljoonaa euroa. Liikevaihto Yhtiön vuoden 2008 liikevaihto oli budjetoidun mukainen 29,6 miljoonaa euroa. Pääosin vuokrista ja käyttökorvauksista koostuva tulorahoitus toteutui hyvin, eikä tilojen vajaakäytöstä aiheutunut vuokratappioita. Vuoden 2009 liikevaihto on hyväksytyn budjetin mukaan 31,4 miljoonaa euroa. Taloudellinen toiminta ja asema Yhtiön maksuvalmius säilyi hyvänä koko päättyneen tilivuoden. Talousarvioon verrattuna saavutettiin 870 tuhannen euron säästö. Hoitomenosäästöjä saatiin henkilöstökuluissa 660 tuhatta euroa ja veden kulutuksessa 150 tuhatta euroa. Pääomamenojen säästö, 355 tuhatta euroa, syntyi pääosin korkotason toteuduttua varausta alempana. Kuva: ELH 6
Tavoitteiden toteutuminen Niiralan Kulma Oy:n hallitus ja johtoryhmä ovat laatineet vuonna 2005 yhtiön tavoitteita ja tulevaisuutta käsittelevän asiakirjan, Visio 2015, jossa yhtiön missioksi on määritelty edullisten ja riittävän laadukkaiden asumispalveluiden tuottaminen kuopiolaisille. Toiminta täytti hyvin tämän tavoitteen myös tilivuonna 2008. Yhtiön omistaja, Kuopion kaupunki, asetti yhtiölle omat tavoitteensa vuodelle 2008. Nämä tavoitteet yhdistettiin yhtiön omiin toiminnan tavoitteisiin ja niiden seuranta tapahtuu omistajan laatiman vuosikellon mukaisesti kolme kertaa vuodessa. Kaupungin yhtiölle asettamat tavoitteet toteutuivat 100 prosenttisesti ja yhtiön omat tavoitteet koko vuoden osalta 80 prosenttisesti. Ympäristövaikutukset Yhtiön toiminnan keskeisimmät ympäristövaikutukset syntyvät rakennusten energiankulutuksesta ja niistä aiheutuvista päästöistä. Päästöjen vähentämiseksi Niiralan Kulma Oy on sitoutunut valtakunnalliseen asuinkiinteistöjen energiansäästösopimuksen (AESS) tavoitteisiin vähentää asuinkiinteistöjen lämmön ja veden ominaiskulutusta 15 prosenttia vuoteen 2012 mennessä sekä pysäyttää kiinteistösähkön ominaiskulutuksen kasvu ja kääntää kulutus laskuun. Yhtiön kiinteistöjen energian kulutusta on seurattu AESS:n edellyttämällä tavalla vuodesta 2003 alkaen. Vuodesta 2003 lämmön ominaiskulutus rakennuskuutiota kohden on laskenut 9,6 prosenttia ja veden ominaiskulutus 9,5 prosenttia. Sähkön ominaiskulutus on laskenut vastaavana aikana 1,8 prosenttia. Päättyneen tilivuoden aikana yhtiö oli mukana laatimassa Kuopion kaupungin eri hallintokuntien ja kaupungin kokonaan omistamien yhtiöiden kanssa yhteistyössä energiansäästösopimusta. Tässä sopimuksessa yhtiölle tuli erinäinen määrä tavoitteita, joilla vähennetään energian kulutusta ja kasvihuonekaasujen muodostumista. Tavoitteiden toteutumisen etenemisestä seurataan vuosittain. Yhtiön toimintaan liittyvistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä Käyttöaste Suurin vuokrataloyhtiön toimintaan liittyvä riski on asuntojen alhainen käyttöaste, joka johtaa tulorahoituksen pienenemiseen, ellei vuokrattuna olevien tilojen vuokria koroteta. Tyhjinä olevien tilojen aiheuttamat käyttö- ja pääomakustannukset kertyvät yhtiön maksettaviksi eikä niistä tiloista saada vastaavasti tuloja. Niiralan Kulma Oy on budjetoinut tulonsa 100 prosentin käyttöasteen mukaisesti. Yhden prosenttiyksikön käyttöasteen lasku aiheuttaa noin 0,10 euron korotuspaineen yhtiön perimään keskivuokraan. Kuten edellä on todettu, Niiralan Kulma Oy:n asuntojen käyttöaste on säilynyt tavoitteen mukaisena jo vuosikymmeniä ja nykyinen asemamme Kuopion vuokra-asuntomarkkinoilla mahdollistaa tavoitteen mukaisen käyttöasteen saavuttamisen myös kuluvana vuonna. Meneillään oleva taantuma lisää vuokra-asuntojen kysyntää ainakin tilapäisesti. Tulevaisuudessa tavoitteen saavuttaminen riippuu Kuopion kehityksestä sekä vuokra-asumisen haluttavuudesta ja kilpailukyvystä verrattuna omistusasumiseen. Rahoituskustannukset Niiralan Kulma Oy:n taloudelliseen toimintaan liittyy oleellisena osana suuri vieraan pääoman osuus taseessa. Yhtiöllä on merkittävä määrä korkokustannuksia aiheuttavaa lainaa. Vuosittaiset korkokustannukset ovat noin 20 % liikevaihdosta. Korkokustannusten hallinta on yhtiön toiminnan kannalta yksi tärkeimmistä osatekijöistä ja korkotason muutokset yksi suurimmista kustannusriskiä aiheuttavista toimintaympäristön muutostekijöistä. Yhtiön noin 173 miljoonan euron lainapääomasta on kiinni alle 3 %:n korkotason turvaavissa korkojohdannaissopimuksissa noin 46 milj. euroa vuoteen 2012 saakka (27 % pääomasta), noin 59 milj. euron (34 %) arvosta lainoja on sidottu 6 tai 12 kuukauden markkinakorkoon ja 68 miljoonaa euroa (39 %) on Valtiokonttorin myöntämiä aravalainoja, joiden korkotasot on sidottu toteutuneeseen inflaatioon sekä kulloiseenkin peruskorkoon. Lainasalkun korkorakenteella on pyritty suhteellisen vakaaseen korkotasoon ja toisaalta hyötymään lyhyiden korkojen sekä korkojohdannaissopimusten mahdollistamasta alhaisemmasta, tosin riskiäkin sisältävästä, korkotasosta. Vuoden 2008 lainasalkkumme keskikorko oli 3,51 %. Yhtiön nettorahoituskuluihin vaikuttaa myönteisesti yhtiön hyvä kassatilanne. Kassavarat on keskitetty yhdelle pankkitilille, jolle pankki maksaa yhden kuukauden markkinakorkoon sidottua talletuskorkoa päiväsaldolle. Vuoden 2008 talletus- ja viivästyskoroista kertyneet rahoitustuotot olivat noin 0,44 miljoonaa euroa. Markkinakorkojen lasku ei mahdollista lähivuosina vastaavan suuruista vuosittaista tuottoa. Vuokrasaatavat Niiralan Kulma Oy:n saatavat vuokralaisilta ovat kasvaneet koko 2000-luvun. Vuokrasaamisten kasvu on ollut suuri suhteellisesti tarkasteltuna, mutta euromääräisesti ei kuitenkaan ole kyse merkittävästä yhtiön toimintaa uhkaavasta riskistä. Vuokrasaamisten kasvu kiihtyi kuluneen vuoden alkupuolella. Kasvun syynä oli suurelta osin yhtiössä käyttöönotetun uuden vuokraseurantaohjelman sisäänajossa ilmenneet vaikeudet, minkä takia vuokranmaksun laiminlyönnistä aiheutuneita muistutuksia ei saatu lähtemään ajoissa. Lisäksi yleinen piittaamattomuus vuokranmaksuvelvoitteiden täyttämisestä näyttää lisääntyneen. Yhtiön hallitus hyväksyi keväällä 2008 uuden ohjeistuksen menettelytavoiksi tilanteisiin, joissa asunnonhakijalla on merkintöjä luottotiedoissa. Tämä ohjeistus tulee jatkossa hillitsemään vuokrarästien kasvua. Yhtiön hallitus päätti muuttaa kirjaamiskäytäntöä poismuuttaneiden asukkaiden vuokrasaatavien osalta siten, että taseeseen kirjataan vuokrasaatavat kolmen vuoden ajalta aikaisemman viiden vuoden sijaan. Vuoden 2008 lopussa vuokrasaamisten kokonaismäärä oli noin 0,62 miljoonaa euroa, josta 0,39 miljoonaa euroa on alle kolme vuotta vanhoja ja siten mukana taseessa. Kertyneet vuokrasaatavat eivät aiheuta riskiä yhtiön rahoitusasemalle. 7
Ylläpitokorjaukset Pitkäjänteisen ja kokonaistaloudellisen kiinteistönpidon edellytyksenä ovat riittävät kiinteistöjen ylläpitokorjaukset, joilla vältetään korjausvelan muodostuminen peruskorjaussyklin aikana. Niiralan Kulma Oy:n kiinteistöjen korjaustoiminta on perustunut kiinteistöjen todettuun korjaustarpeeseen, eikä niitä ole jätetty tekemättä tai lykätty esim. kustannuksiin vedoten, mikäli kiinteistö on tarkoitus säilyttää kiinteistökannassa. Tarvittaessa kiinteistön peruskorjausta on aikaistettu teknisin perustein, että kiinteistöjen tekninen taso on saatu täyttämään laadukkaan asumisen edellytykset. Peruskorjauksessa noudatettiin pääosin laadittua peruskorjausohjelmaa. Vuoden aikana käynnistettiin puutaloalueiden kehittämishanke. Hankkeen aikana kartoitetaan eri vaihtoehdot, joilla puutaloalueilla voidaan turvata laadukas asuminen. Yhtiön pitkäjänteinen ylläpito- ja peruskorjaustoiminta on estänyt kiinteistöjen korjausvelan muodostumisen. Koska kiinteistöjen kunnossapitoon varaudutaan edelleenkin vuokrienmäärityksessä, ei korjausvelan kertyminen ole todennäköistä. Rakennuttaminen Vuoden 2008 aikana toteutettiin kaksi peruskorjausurakkaa. Männistössä sijaitsevan Ilmarisentie 6:n peruskorjaus, huoneistoalaltaan 2 336 m 2, suoritettiin yhtiön historian raskaimmalla korjausasteella. Korjauskustannukset olivat yhteensä 3 231 000 euroa eli 1 383 /asuinneliömetri. Ensimmäisen kerran muutettiin kiinteistön asuntotyyppijakaumaa korjauksen yhteydessä. Seitsemästäkymmenestä asunnosta tehtiin saunallisia kaksioita ja saunattomia entisenkaltaisia yksiöitä. Ensimmäisen kerroksen kerhohuoneeseen ja muihin tiloihin tehtiin vuokrattavia asuntoja. Asuntojen kokonaismäärä vähentyi tehtyjen toimenpiteiden jälkeen 53:en. Korjaus valmistui ja asukkaat muuttivat korjattuihin asuntoihin joulukuussa. Toinen vuoden aikana käynnissä ollut korjauskohde oli Ellankulman kolme rivitaloa Vehmersalmella, joista kaksi Miettiläntie 16:ssa sijaitsevaa taloa valmistui vuoden aikana ja Lempeläntie 11:ssä sijaitseva talo valmistuu 11.2.2009. Alkuvuodesta 2008 korjattiin Alava A1:ssä loppuvuodesta 2007 sattuneen sprinklerijärjestelmän syöttöjohdon irtoamisen aiheuttaman vesivahingon jäljet. Kesällä 2008 tehtiin Versokuja 3:n parvekkeiden betonikorjaukset ja samassa yhteydessä uusittiin parvekkeen kaiteet ja parvekkeet lasitettiin. Vuoden aikana suunniteltiin jo käynnistynyt peruskorjaus Inkiläntie 2:n A- ja B-taloon, ja Juontotie 7:ään suunniteltiin käyttötarkoituksen muutos, joka on lähdössä urakkalaskentaan tätä kirjoitettaessa. Loppuvuodesta haettiin rahoitusta kahdelle vanhan peruskorjausohjelman viimeiselle kohteelle Inkilänmäenkatu 30:lle ja Saarijärventie 16:lle. Uusien asuntojen suunnittelua tai rakentamista ei vuoden aikana ollut käynnissä. Pappilanmäeltä varattiin tontti ja sen suunnittelua alettiin käynnistellä vuoden loppupuolella. Henkilöstö Niiralan Kulma Oy:ssä asumispalvelujen tuottaminen hoidetaan suurelta osin oman henkilöstön voimin. Yhtiössä on tehty riskianalyysi oman henkilöstön osalta. Laadittu riskianalyysi päivitetään sopivin väliajoin. Yhtiöllä on käytössä sekä eri ohjelmatoimittajien, että yhtiön henkilöstön kehittämiä omia atk-ohjelmia. Kaikkien ohjelmien dokumentointi tehdään vuoden 2009 aikana oman henkilöstön toimesta. Yhtiön koko henkilöstö kuuluu säännöllisten kehityskeskustelujen piiriin. Tilivuoden aikana 89 prosenttia henkilöstöstä kävi kehityskeskustelut. Kehityskeskustelujen tulokset esiteltiin henkilöstökokouksessa. Syksyllä 2008 työterveyshuolto teki yhtiön henkilöstölle työtyytyväisyyskyselyn. Siinä tuloksia verrattiin edelliseen vastaavaan kyselyyn, joka tehtiin kaksi vuotta aiemmin. Kyselyn tulokset käytiin läpi osastoittain. Kyselyn tuloksista voidaan todeta, että työtyytyväisyys ja muut kyselyssä tutkitut asiat ovat keskimäärin parantuneet verrattuna edelliseen kyselyyn. Yhtiön henkilöstön keski-ikä oli vuoden 2008 lopussa noin 48 vuotta. Osittain tästä johtuen henkilöstön sairauspoissaolot ovat korkealla tasolla, mikä hankaloittaa osaltaan töiden järjestelyjä. Tilivuoden aikana sairauspoissaolot laskettuna työntekijää kohti laskivat 17 prosenttia. Ikääntymisen aiheuttamiin riskeihin on varauduttu panostamalla työterveyshuoltoon ja työkykyä ylläpitävään toimintaan, opastamalla oikeisiin työmenetelmiin, huolehtimalla työergonomiasta ja hankkimalla raskaisiin töihin helpottavia apuvälineitä. Kuva: NK a Ilmarisentie 6:n peruskorjaus toteutettiin loppuun vuonna 2008 ja asukkaat pääsivät muuttamaan taloon joulukuussa. 8
Kuva: NK a Niiralan Kulman kiinteistönhoitotyöt tehdään lähes kokonaan oman henkilökunnan voimin. Kesäaikana palkataan nuoria siivoustöihin ja ulkoalueiden hoitoon. Kuvassa kesätyöntekijä Viivi Konttinen ikkunanpesussa. Kiinteistönhoito-osaston osaston toiminta Kenttähenkilökunnan työtä helpottamaan on yhtiössä kehitetty uusia tietokonesovelluksia, joiden käytön opettelu on työllistänyt vuoden aikana kiinteistöosaston henkilökuntaa normaalirutiinien lisäksi. Tällaisia uusia tietokonesovelluksia olivat: 1. Huoltokirjaohjelma, joka kehitettiin ja otettiin käyttöön kahdessa testitiimissä. Koko yhtiössä ohjelma otetaan käyttöön huhtikuussa 2009. 2. Kulutusseurantaohjelma, jota kehitettiin vuoden 2008 aikana. Käyttöönotto tapahtuu vuonna 2009. 3. Tuntilistojen täyttöä, poissaoloilmoituksia, työmääräyksiä, vahinkoilmoituksia, vuosikorjausbudjetointia, vahinkolaskutusta, raportointitietoja yms. toimintoja on kehitetty ja kehitetään edelleen. Jonkin verran työtä ovat lisänneet myös asunnoissa tapahtuneet vesivahingot, jotka ovat pääasiassa johtuneet asukkaan omasta toiminnasta. Koulutusta saatiin monella osa-alueella: tulityökorttikoulutusta, työturvallisuuskorttikoulutusta, kenttähenkilökunnan asiakaspalvelukoulutusta sekä täsmäkoulutuksia kohderyhmittäin kuten märkätilakoulutusta, trukkikoulutusta, LVI-kaluste koulutusta. Niiralan Kulma Oy on mukana Kuopion kaupungin energiansäästösopimuksessa, jonka toteutus alkoi vuonna 2008. Kiinteistöosastolla panostettiin energian säästöön monin tavoin: hankittiin useisiin kohteisiin säästösuihkukahvoja, säädettiin virtaamia, kiinnitettiin erityisesti huomiota vesikalusteiden vuotamisiin (hanat, pytyt ym.). Energiatodistukset tehtiin kaikille yli 6 asunnon kohteille. Sääennusteen huomioonottaminen lämmitystarpeen määrityksessä toteutetaan koeluontoisesti kolmessa kohteessa. Huoneistotarkastuksia tehtiin n. 1400 kpl. Huoneistojen määräaikaistarkastuksia tehtiin n. 1700 kpl. Huoneisto- ja kiinteistöremontit sekä LVIS- korjaustyöt tehtiin pääasiassa oman henkilökunnan voimin. Suuremmissa vesivahinkotapauksissa ostettiin kuivatukset ja korjaukset ulkopuolisilta urakoitsijoilta. Huoneistokorjausten odotusajat ovat pysyneet kohtuullisina eli noin 2 viikkona. Asukkaiden omatoimiset korjaukset ovat jatkuneet entiseen tapaan runsaana. Asukkaat tekivät itse remontteja 389 kpl ja ne kohdistuivat 6,8 % koko asuntomäärästä. Yhtiön puolesta tehtiin muuttoremontteja 330 kpl ja asuttujen asuntojen remontteja 160 kpl. Peruskorjauksessa olleiden asuntojen lisäksi yhtiö remontoi 8,6 % koko asuntokannasta. 9
Asukaspalveluosaston ja asukkaiden toiminta Asukaspalvelu Asukaspalvelu keskittyi kokonaisuudessaan Vuorikadun toimistolle. Vuoden 2008 aikana toimistolla asioi noin13400 asiakasta, joista noin 8400 hakijapalvelussa ja noin 5000 vuokraseurannassa. Vuokraseurannan ohjelmistomuutoksen aikana tarvittiin vuokraseuraajille ohjelmiston opettelu- ja asennusaikaa kolme kuukautta. Siksi vuokraseurannassa otettiin maaliskuun alusta kesäkuun loppuun vuokria käteisenä vain keskiviikkoisin. Tämä toiminta ohjasi luonnollisesti asiakkaita asioimaan pankissa ja vuokraseurannan asiakasmäärät pienenivät huomattavasti. Ohjelmistomuutoksen käyttöönoton jälkeen asiakkaita on palveltu päivittäin yhdeltä kassalta ja ruuhka-aikoina kahdelta kassalta. Asukkaiden vuokranmaksukyky heikkeni entisestään. Käyttöjärjestelmän vaihto ja siihen liittynyt perinnän väliaikainen keskeytyminen aiheutti monille maksuvaikeuksissa olleille henkilöille lisää ongelmia. Vuokravelkojen perintää saatiin kuitenkin kiristettyä siinä määrin, että häätöjä vuokravelkojen takia ei tarvittu tehdä enempää kuin 55 kpl (2007: 44 kpl, 2006 46 kpl ). Jonotusajat vuokraseurannan palvelupisteille ovat pidentyneet, mutta keskimäärin 5 minuuttia voitaneen pitää kohtuullisena odotusaikana. Vuokraseurannan työntekijät siirtyivät marraskuussa 2008 talousosaston vahvuuteen ja laskentapäällikkö Anna Hoffrénin alaisuuteen. Asumisrauhan turvaamiseen ja asukasdemokratian käynnistämiseen ja ylläpitoon on varattu kahden asukasisännöitsijän työpanos. Reagointiaika on lyhentynyt keskimäärin niin, että yhtiölle saapuneiden kirjallisten häiriöilmoitusten perusteella on toimittu noin vuorokauden kuluessa siitä, kun ilmoitus yhtiöön on saapunut. Yhtiö käyttää KK-Security Oy:n palveluja niissä kiinteistöissä, joissa asukkaiden ilmoitusten perusteella ilmenee toistuvia häiriöitä, mutta kirjallista ilmoitusta häiriöistä ei ole saatu. Häiriöhäätöjä toteutettiin 43 kpl, joista 7 kpl asunnon huonon hoidon perusteella (2007: 34/7). Asukkaiden toiminta Asukastoimikuntia oli vuoden lopussa 94 kappaletta ja yhdyshenkilöitä 7 vuokranmäärityskohteessa. Asukastoimikuntia ja yhdyshenkilöitä oli tilivuonna yhteensä 101, vuonna 2007 108 ja vuonna 2006 106. Toimikuntien toiminta ei ole vakiintunut varsinkaan Petosen alueella, koska alueen asukkaat ovat keskikimäärin nuorempaa työikäistä väkeä, jonka halu ja mahdollisuudet sitoutua asukastoimintaan on vähäisempi, ja koska alueella on muuta yhtiötä suurempi asukasvaihtuvuus. Vuoden aikana järjestettiin seuraavat asukastapahtumat: Nikun pilkkikilpailut, Naapuripäivä yhteisvoimin Inkilänmäki-Peipposenrinteen asukasyhdistyksen, Työterapinen yhdistyksen, Kuopion Tuomiokirkkoseurakunnan, Terve Kuopio -hankkeen kanssa, laivaretki Hietasaloon, Niku-futis, rannaltaongintatapahtuma, opintomatka Mikkeliin, järjestyksenvalvojakoulutus, valtakunnallisille vuokralaispäiville osallistui asukaspalvelupäällikön lisäksi kuusi asukasaktiivia. Nikulainen-lehti Nikulainen ilmestyi vuoden aikana kaksi kertaa, keväällä ja syksyllä. Lisäksi joulukuussa jaettiin kaikkiin asuntoihin tiedote hallituksen hyväksymistä 1.3.2009 voimaan tulevista vuokrista, muista maksuista ja ajankohtaisista asioista. Asukasneuvosto Asukasneuvosto kokoontui vuoden aikana neljä kertaa. Asukasneuvostoon kuuluivat seuraavat henkilöt: Eteläiseltä alueelta: Elina Hakulinen (Blominkatu 1 ) Minna Takala (Kortekatu 6 ) Paul Hämäläinen (Katraantie 16), lopettanut 6/08 Pohjoiselta alueelta: Juha Voutilainen, (Kaartokatu 11 ) Marja Leena Pohjolainen, (Neulastie 6 ) Raimo Launonen, (Malminkatu 12 ) Kauko Rata, (Rastaantie 3 ) varalla Erkki Valtonen, (Rastaantie 3 ) varalla Risto Karvonen, (Versokuja 3 ) Lisäksi asukasneuvoston kokouksiin osallistui kutsuttuna asukastapahtumien pääjärjestelyistä vastannut Paavo Savolainen (Rastaantie 3) sekä hallituksen asukasedustajat Aila Kähkönen ja Eero Hakulinen. Kuva: NK a Naapuripäivää vietettiin kauniissa, mutta kylmässä kevätsäässä Inkilänmäellä 17.5.2008. 10
Yhtiökokous, hallitus ja tilintarkastajat Niiralan Kulman varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.5.2008. Yhtiökokouksessa käsiteltiin yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Yhtiön hallituksessa todettiin jatkavan vuoteen 2009 saakka: Matti Kuronen puheenjohtaja Ella Kääriäinen varapuheenjohtaja Eila Holopainen hallituksen jäsen Jari Hoffrén Martti Nevantie Eero Hakulinen asukkaiden esittämä edustaja Aila Kähkönen Heikki Nuutinen konsernijohdon edustaja Pirjo Salmelainen Yhtiökokous valitsi tilintarkastajaksi HTM-yhteisö Oy Audiator Yhtiötarkastus Ab:n. Yhtiön johdossa ei tapahtunut tilivuoden aikana muutoksia. Johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtaja Kari Keränen, talouspäällikkö Päivi Tolonen, rakennuttajapäällikkö Ari Marttinen, kiinteistöpäällikkö Seppo Ahtiainen ja asukaspalvelupäällikkö Päivi Vanninen. Valvontatilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, jonka puolesta käytännön tarkastustyöstä on vastannut KHT Esko Taskinen. Yhtiön hallitus kokoontui vuoden aikana 10 kertaa. Hallituksen kokouksiin osallistui keskimäärin 7,8 jäsentä. Vehmersalmen kuntaliitoksen yhteydessä Niiralan Kulmalle siirtyi myös pieniä maaseutukohteita. Kuvassa Vierumäentie 1 Vehmersalmella. Kuva: NK a Tytäryhtiön tiedot Niiralan Kulma Oy omisti 2008 osakekannan asuntolainoitetussa kiinteistöyhtiö Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulmassa. Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulman muodostavat seuraavat Kuopion eri kylissä sijaitsevat kiinteistöt: Riistavesi: asuntoja yhteensä 32 Katuosoite asuntoja m 2 Koulutie 2 24 1 025,0 Koulutie 4 8 467,5 päiväkoti 1 176,0 Hirvilahti: asuntoja yhteensä 7 Niemisjärventie 47 7 360,0 Kurkimäki: asuntoja yhteensä 12 Kentäntie 2 12 490,0 kerhotila 1 60,0 Vehmersalmi: suorassa omistuksessa asuntoja yhteensä 71 Lempeläntie 11 15 507,0 Miettiläntie 16 10 586,5 Metsätie 3 7 332,0 Saitanjärventie 11 4 179,0 Vierumäentie 1 12 742,0 Vierumäentie 3 10 650,0 Pentinpolku 5 9 535,0 Kohmantie 510 4 213,0 Vehmersalmi: asunto-osakeyhtiöissä Lempeläntie 9 (1 liiketilana) 5 289,6 Miettiläntie 7 2 82,0 Miettiläntie 9 1 46,0 Salmentie 25 1 73,0 Mäntytie 11 1 62,0 -liiketilavuokralaisia yht. 4 196,6 Koko Ellankulmassa asuntoja yhteensä 132 11
Henkilöstötase Henkilöstön koulutusjakauma 2008 2008 hlö %-osuus Perusaste 17 12 Ammattikoulu tai -tutkinto, merkantti 78 54 Merkonomi, teknikko, tradenomi 23 16 Korkeakouluaste, insinööri 4 3 Yo-tutkinto 22 15 144 100 Henkilöstön työsuhteen kesto 2008 2008 2007 hlö % % 0-2 vuotta 7 6 3 2-4 vuotta 3 2 4 5-9 vuotta 26 21 22 10-19 vuotta 40 33 36 yli 20 vuotta 46 38 35 122 100 100 Kuva: NK a Pitkäaikainen kassanhoitaja Anja Kekäläinen (kuvassa vasemmalla) saateltiin hyvin ansaitulle eläkkeelle. Työtovereiden läksiäislahjaa ojentamassa oikealta asukasisännöitsijät Maija Liisa Leskinen ja Sirpa Karjalainen sekä henkilöstösihteeri Raija Kuhmonen. Anjan lähdön myötä käteisen rahan käsittely toimistolla keskitettiin vuokraseurantaan. 12
Nikulaisten ikärakenne 31.12.2008 35 1 30 25 20 17 6 2 6 13 1 10 15 10 60-63 50-59 40-49 5 30-39 20-29 0 14 13 7 4 1 1 1 2 Hallinto Kiihteistönhoito Siivous Korjaus ja kunnossapito 4 8 11 Vakinaisen henkilöstön ammatti ja sukupuolijakauma Miehiä Naisia Yhteensä Muutos Johtoryhmä ja päälliköt 6 4 10 0 Työnjohto 3 2 5-1 Toimistotyöntekijät 2 17 19 0 Siivoojat - 32 32 0 Kiinteistönhoitajat 28-28 1 Varastomies, autonkuljettaja ja muut ammattimiehet 4-4 0 Sähkömiehet, putkimiehet ja muut erikoisammattimiehet 6-6 -2 Maalarit, kirvesmiehet, laatta-asentajat ja mattomiehet 17 1 18 0 Yhteensä 66 56 122-2 Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä 2008 2007 2006 Johtoryhmä ja työnjohto 27 24 22 Toimistotyöntekijät 20 18 11 Siivoojat 52 44 42 Kiinteistönhoitajat 19 18 18 Ammattimiehet 16 51 39 Keskimäärin päivää/työntekijä 28 34 29 13
Asukaspalvelu Asuntojen ja asukkaiden määrä Vuokrasopimusten purut 2008 2007 2006 Asuntoja vuoden alussa 5 732 5 749 5 702 Asukkaita vuoden alussa 10 079 10 133 10 155 2008 2007 2006 Häiriöiden takia 36 34 38 Vuokravelkojen takia 55 44 46 Asukasdemokratia 2008 2007 2006 Asukastoimikuntia 98 93 106 Toimikuntien jäseniä tai yhdyshenkilöitä 514 506 500 Muuttojen määrä 2008 2007 2006 Uudet vuokrasopimukset valmistuneisiin asuntoihin 0 41 0 Uudet vuokrasopimukset vanhoihin asuntoihin 915 876 898 Yhtiön sisäiset vaihdot: peruskorjausmuutot ym. 250 307 378 Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa 1998 2008 10,00 9,00 8,00 7,00 /m 2 /kk 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 vapaa-rahoitteiset aravatalot Niiralan Kulma 14
Tunnusluvut 2008 2007 2006 ASUNTOJA kpl 5 732 5 749 5 702 ASUNTOPINTA-ALA m 2 307 771 307 458 304 673 ASUKKAITA kpl 10 079 10 133 10 155 Asunnon hakijat 31.12. Hakijamäärä kpl 1 018 1 170 1 127 Hakijoista oli asunnottomia kpl 34 18 14 Välittömässä asunnon tarpeessa olevia kpl 0 0 0 Käyttöaste (tyhjyydet/tavoitevuokrakertymä) % 99,87 99,85 99,91 Vapautuneet asunnot keskimäärin kpl 73 72 71 Vaihdot, myös peruskorjausvaihdot keskimäärin kpl/kk 40 27 38 Vaihtuvuus % (vain vanhat asunnot, ei valmistuneet) kpl 23,53 20,58 22,99 TASE 196 483 145 201 974 331 204 477 366 Liikevaihto 29 576 491 28 475 010 27 225 376 Liikevoitto + poistot = hoitokate 14 626 009 14 492 828 14 205 912 Hoitokate %:na liikevaihdosta % 49,45 50,90 52,18 KIRJANPIDON TULOS -45-53 -23 KUSTANNUSSEURANNAN YLIJÄÄMÄ 870 672 1 574 671 445 524 Hoitomenot ja tontinvuokra /asm 2 /kk 4,09 3,83 3,71 Pääomamenot /asm 2 /kk 3,93 3,78 3,60 Keskivuokra asunnoista /asm 2 /kk 7,34 7,02 6,98 Vuokrasaamiset taseessa /asunto 67,71 75,46 71,70 Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,31 1,52 1,50 Saamiset asuvilta asukkailta 132 671 102 585 103 009 Saamiset asuvilta asukkailta /asunto 23,15 17,84 18,07 Vuokravelka asuvat asukkaat % 0,45 0,36 0,38 Kokonaisvuokravaje 620 643 554 251 504 742 Omavaraisuusaste % 9,50 8,98 7,88 Quick Ratio % 2,04 2,92 2,50 Lainojen hoitokate % 1,08 1,17 1,18 Sijoitetun pääoman tuottoprosentti % 3,44 3,75 3,77 KOROT Lainat valtiolta % 3,70 3,60 2,78 Lainat rahoituslaitoksilta % 3,42 3,31 3,07 Lainat kaupungilta % 3,84 3,71 3,53 Lainojen keskikorko % 3,54 3,43 2,96 Lainat valtiolta 65 987 894 67 981 936 69 739 932 Lainat rahoituslaitoksilta 78 328 826 83 586 510 85 424 810 Lainat liiketiloihin 19 953 645 20 440 726 18 764 850 Lainat kaupungilta, ym. 768 074 912 232 1 049 066 Pitkäaikainen vieras pääoma / asunnot 145 084 794 152 480 678 156 213 808 Asuinneliövelka /asm 2 471 496 513 Korkojen osuus lainoista % 4,49 3,57 3,03 Maksettujen lyhennysten osuus lainoista % 4,57 4,06 4,87 15
Tase 2008 2007 2006 Vastaavaa Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 2 861 163 2 787 576 2 786 115 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 280 540 280 540 280 540 Rakennukset ja rakennelmat 173 326 839 159 912 321 157 982 922 Koneet ja kalusto 3 054 762 2 304 905 2 279 650 Muut aineelliset hyödykkeet 2 368 316 1 398 264 1 479 610 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 3 643 183 23 975 784 27 586 254 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 182 673 640 187 871 815 189 608 975 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 2 084 094 2 084 094 1 584 094 Muut osakkeet ja osuudet 39 403 39 403 39 403 Sijoitukset yhteensä 2 123 497 2 123 497 1 623 497 Pysyvät vastaavat yhteensä 187 658 300 192 782 887 194 018 587 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 687 500 792 000 888 250 Lyhytaikaiset saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 540 897 267 377 106 282 Vuokrasaamiset 388 110 433 671 408 857 Siirtosaamiset 145 384 272 048 2 167 220 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 1 074 391 973 097 2 682 360 Rahat ja pankkisaamiset 7 062 954 7 426 346 6 888 169 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 8 824 845 9 191 443 10 458 779 Vastaavaa yhteensä 196 483 145 201 974 331 204 477 366 Vastattavaa Oma pääoma Osakepääoma 12 608 840 12 608 840 12 108 840 Edellisten tilikausien tappio -679 812-679 759-679 736 Tilikauden tappio -45-53 -23 Oma pääoma yhteensä 11 928 983 11 929 028 11 429 081 Tilinpäätössiirtymien kertymä Vapaaehtoiset varaukset 6 440 200 5 911 500 4 379 800 Pakolliset varaukset 302 738 302 738 302 738 Vieras pääoma Pitkäaikainen Lainat Valtiokonttorilta 65 987 894 67 981 936 69 739 932 Lainat rahoituslaitoksilta 98 282 472 104 027 237 104 189 660 Velat saman konsernin yrityksille 768 074 912 232 1 049 066 Pitkäaikainen yhteensä 165 038 439 172 921 404 174 978 658 Lyhytaikainen Lainat Valtiokonttorilta 1 801 433 1 757 996 2 006 857 Lainat rahoituslaitoksilta 5 744 765 5 205 132 6 612 196 Velat saman konsernin yrityksille 1 003 746 471 211 431 742 Saadut ennakot 850 128 735 120 583 459 Ostovelat 843 784 236 875 1 466 881 Siirtovelat 2 345 253 2 285 685 2 039 004 Muut velat 183 676 217 642 246 949 Lyhytaikainen yhteensä 12 772 784 10 909 660 13 387 089 Vieras pääoma yhteensä 177 811 224 183 831 064 188 365 747 Vastattavaa yhteensä 196 483 145 201 974 331 204 477 366 16
Tuloslaskelma 2008 2007 2006 Liikevaihto 29 576 491 28 475 010 27 225 376 Henkilöstökulut -4 341 167-4 155 581-4 092 947 Poistot ja arvonalentumiset -8 369 188-7 531 600-7 507 406 Liiketoiminnan muut kulut Kiinteistönhoitokulut -9 626 200-8 988 801-8 100 019 Luottotappiot -139 156-25 356-15 985 Arvonlisävero omasta työstä -843 960-812 444-810 513 Liiketoiminnan muut kulut yhteensä -10 609 316-9 826 601-8 926 516 Liikevoitto (tappio) 6 256 820 6 961 228 6 698 506 Rahoitustuotot ja kulut yhteensä -5 728 165-5 429 581-4 439 593 Satunnaiset erät - - 297 864 Voitto (tappio) ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 528 655 1 531 647 2 556 777 Vapaaehtoisten varausten muutos -528 700-1 531 700-2 556 800 Tilikauden voitto (tappio) -45-53 -23 Rahoituslaskelma LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Liikevoitto 6 256 820 6 961 228 6 698 506 Lisätään poistot ja arvonalennukset 8 382 664 7 531 600 7 507 405 Liiketoiminnan investoinnit -170 077-149 604-531 424 Vero - - - Vuokravaikutteiset lainojen maksut -7 292 571-8 795 240-43 602 274 Vuokravaikutteiset lainojen nostot 37 780 000 Saamisten muutos (lisäys -) 3 206 1 805 513-1 625 180 Lyhytaikaisten velkojen muutos (lisäys +) ilman lainojen lyhennyksen muutosta 1 034 269 319 247 224 318 Arvostuserien muutos Osakepääoman korotus - 500 000 500 000 Osakemerkintä Ellankulma - -500 000-1 500 000 Vuokravaikutteiset rahoitustuotot ja -kulut -5 728 165-5 429 581-4 439 593 Satunnaiset erät - - 297 864 Liiketoiminnan rahavirta netto 2 486 146 2 243 163 1 309 622 RAKENTAMISEN RAHAVIRTA Rakentamisen investoinnit -3 087 999-5 646 296-20 084 889 Lyhytaikaisten velkojen muutos (lisäys +) 238 461-1 190 540 - Lainojen nostot - 6 331 850 22 480 300 Lainojen maksut - -1 200 000 - Rakentamisen rahavirta netto -2 849 538-1 704 986 2 395 411 LIIKETOIMINNAN JA RAKENTAMISEN RAHAVIRTA YHTEENSÄ -363 392 538 177 3 705 033 RAHOITUSOMAISUUDEN MUUTOS -363 392 538 177 3 705 033 17
Talousarviovertailu TAVOITE TOTEUTUNUT TOTEUTUNUT 2008 2008 2007 Liikevaihto Vuokrat 29 429 346 29 445 749 28 342 121 Käyttökorvaukset 133 070 130 742 132 889 Liikevaihto yhteensä 29 562 416 29 576 491 28 475 010 Henkilöstökulut Kiinteistönhoitopalkat -1 087 594-989 840-929 353 Siivouspalkat -875 013-802 827-773 427 Korjaus- ja huoltopalkat -922 989-782 997-761 121 Hallinnon palkat -1 127 510-1 072 258-1 033 220 Palkat yhteensä -4 013 106-3 647 923-3 497 121 Henkilöstökulujen oikaisut 150 000 153 308 148 172 Palkat / henkilöstökulujen oikaisut -3 863 106-3 494 615-3 348 949 Henkilöstösivukulut -995 250-846 552-806 632 Henkilöstökulut yhteensä -4 858 356-4 341 167-4 155 581 Poistot ja arvonalentumiset -7 255 154-8 369 188-7 531 600 Liiketoiminnan muut kulut Kiinteistöhoitokulut Hallinto -855 778-643 630-601 553 Liiketilojen hoitomenot -526 527 - - Käyttö ja huolto -287 700-329 121-311 871 Ulkoalueiden hoito -384 652-381 139-297 327 Siivous -92 187-65 007-63 075 Lämmitys -2 648 725-2 606 033-2 315 779 Vesi ja jätevesi -1 793 900-1 643 504-1 696 856 Sähkö ja kaasu -583 033-617 301-637 641 Jätehuolto -415 080-412 664-420 286 Vahinkovakuutukset -56 750-62 781-55 368 Vuokrat -611 000-631 887-616 544 Kiinteistövero -586 680-966 935-686 440 Korjaukset -1 236 868-1 266 198-1 286 063 Kiinteistönhoitokulut yhteensä -10 078 880-9 626 200-8 988 801 Luottotappiot -140 000-139 156-25 356 Muut kiinteistön kulut Arvonlisävero omasta työstä -987 224-843 960-812 444 Liiketoiminnan muut kulut yhteensä 11 206 104 11 609 316-9 826 601 Liikevoitto (-tappio) 6 242 802 6 256 820 6 961 228 Rahoitustuotot ja kulut Korkotuotot 514 821 444 977 500 801 Korkokulut ja muut rahoituskulut -6 654 811-6 173 142-5 930 381 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -5 139 990-5 728 165-5 429 581 Voitto (tappio) ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 102 812 528 655 1 531 647 Vapaaehtoisten varausten muutos - -528 700-1 531 700 Tilikauden voitto 102 812-45 -53 Pääomitettu korko, sisäinen korko - -5 100-5 100 Korkojaksotus peritään vuokrissa - -24 347 209 327 Poistojen tuloutus, varausten oikaisu - 8 897 888 9 063 300 Lainojen lyhennykset - -7 196 321-6 372 252 Lainarahastointi - -190 000-150 000 Peruskorjausrahastoon -700 000-700 000-1 700 000 Yli-/alijäämän tuloutus 452 947 452 947 746 103 Varaus tuleviin vuokrankorotustarpeisiin 144 240 - -65 670 Korjauskulut taseesta - -190 607-141 714 18
Esitys tilikauden tulosta koskevaksi toimenpiteeksi Niiralan Kulma Oy:n hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta ja että tilikauden tulos tappiota 44,95 euroa kirjataan voitto ja tappiotilille. Kuopiossa 26. helmikuuta 2009 Niiralan Kulma Oy:n hallitus Matti Kuronen Kari Keränen Martti Nevantie Jari Hoffrén Eila Holopainen puheenjohtaja toimitusjohtaja Heikki Nuutinen Pirjo Salmelainen Eero Hakulinen Aila Kähkönen Ella Kääriäinen Tilintarkastuskertomus Niiralan Kulma Oy:n yhtiökokoukselle Olemme tarkastaneet Niiralan Kulma Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.2008 31.12.2008. Tilinpäätös sisältää tuloslaskelman, taseen, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lain mukainen ja että varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty. Tilintarkastajan velvollisuudet Tilintarkastajan tulee suorittaa tilintarkastus Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti ja sen perusteella antaa lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää ammattieettisten periaatteiden noudattamista ja tilintarkastuksen suunnittelua ja suorittamista siten, että saadaan kohtuullinen varmuus siitä, että tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa ei ole olennaisia virheellisyyksiä ja että hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja ovat toimineet osakeyhtiölain mukaisesti. Tilintarkastustoimenpiteillä tulisi varmistua tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen lukujen ja muiden tietojen oikeellisuudesta. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan ja arvioihin riskeistä, että tilinpäätöksessä on väärinkäytöksestä tai virheestä johtuva olennainen virheellisyys. Tarvittavia tarkastustoimenpiteitä suunniteltaessa arvioidaan myös tilinpäätöksen laadintaan ja esittämiseen liittyvää sisäistä valvontaa. Lisäksi arvioidaan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleistä esittämistapaa, tilinpäätöksen laatimisperiaatteita sekä johdon tilinpäätöksen laadinnassa soveltamia arvioita. Tilintarkastus on toteutettu Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Käsityksemme mukaan olemme suorittaneet tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvia tarkastustoimenpiteitä lausuntoamme varten. Lausunto Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Puollamme tilinpäätöksen vahvistamista. Hallituksen esitys tilikauden tappion käsittelystä on osakeyhtiölain mukainen. Puollamme vastuuvapauden myöntämistä hallituksen jäsenille sekä toimitusjohtajalle tarkastamaltamme tilikaudelta. Kuopiossa 8. huhtikuuta 2009 Oy Audiator Yhtiötarkastus Ab HTM-yhteisö Juha Tissari KHT 19
Niku-henki kestää isältä tyttärelle Niku on yhteisöllinen, asukaslähtöinen ja taloudellinen Yhteisöllisyys Nikussa tarkoittaa, että Asukkaat ja henkilöstö toimivat yhteiseksi hyväksi. Henkilöstö kehittää itseään jatkuvasti ihmisinä ja ammattitaitoisina työntekijöinä. Näin varmistamme asukkaille laadukkaan palveluketjun, joka ei katkea missään asumisen vaiheessa. Yhteistyö asukkaiden, henkilöstön ja eri sidos- ja asiakasryhmien välillä on sujuvaa. Niku on luotettava yhteistyökumppani. Asukkaat ja henkilöstö ovat ylpeitä nikulaisuudestaan. Asukaslähtöisyys Nikussa tarkoittaa, että Jokainen asunto on asukkaan koti. Pidämme hyvää huolta asuntojen ja kiinteistöjen kunnosta, asuinympäristön viihtyisyydestä ja asumisrauhasta. Tarjoamme asukkaille laadukkaita asumispalveluita kaikissa elämänvaiheissa. Henkilöstö kohtelee asukkaita tasa-arvoisesti, oikeudenmukaisesti ja joustavasti. Taloudellisuus Nikussa tarkoittaa, että Tuotamme hinnaltaan edullisia ja kilpailukykyisiä asumispalveluita. Kehitämme Nikua suunnitelmallisesti toimintaympäristön muutokset huomioon ottaen. Säästämme ympäristöä ja energiaa. Vuorikatu 11 70100 Kuopio Puh. (017) 2655 300 niiralan.kulma@niiralankulma.fi 20