Jyväskylän vuokra-asunnot Oy 2010 Koteja kaikille
Sisältö Toimitusjohtajan katsaus... 3 Konsernirakenne... 5 Hallinto... 6 Talous... 8 Ehdotus tuloksen käytöstä... 12 Henkilöstö... 13 Palvelutiimi... 14 Asukastoiminta... 17 Vuokraustoiminta... 18 Rakennuttaminen ja ylläpito 2010... 20 Hallituksen ja toimitusjohtajan allekirjoitukset... 21 Tuloslaskelma... 22-23 Tase/vastaavaa... 24-25 Rahoituslaskelma... 26 Konsernin tuloslaskelma... 27-28 Tase/konserni/vastaavaa... 29-30 Konsernin rahoituslaskelma... 31
3 TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS Vuosi 2010 oli Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy:n (JVA:n) toiminnan kannalta muutosten vuosi. 1.1.2010 Vaajakosken Kerroskoti Oy fuusioitiin JVA:n asuntokantaan. Tammikuussa ostettiin Kiinteistö Oy Keski-Suomen Veteraanikodin osakekanta, johon kuuluu 30 asuntoa. Helmikuun alusta JVA:n henkilöstö siirtyi KVTES:stä PTYTES:iin. Helmikuussa muutettiin uusiin toimitiloihin osoitteeseen Vapaudenkatu 48-50 ja samassa yhteydessä Vaajakosken toimipiste suljettiin. Uudet toimitilat mahdollistivat asiakaspalvelutoimintojen uudelleen organisoinnin. Alkuvuodesta käynnistettiin kiinteistöjen salkutus-projekti, jossa käytiin läpi koko JVA:n asuntokanta ja arvioitiin kiinteistöjen teknistä kuntoa sekä kiinteistöjen haluttavuutta markkinoiden näkökulmasta. Asiaa on käyty myös läpi asuntotoimen päällikön ja ARA:n henkilöstön kanssa. Salkutuksen perusteella lokakuussa ARA:lta haettiin 754 asunnon vapautusta käyttö- ja luovutusrajoituksista. Konsernissa ei ole ollut mainittavaa tutkimus- ja kehitystoimintaa tilikauden aikana. Vuosi 2010 sujui yhtiön toiminnan kannalta lähes tavoitteiden mukaisesti. Päätavoitteena ollut strategioiden päivittäminen saatiin valmiiksi syyskuussa. Keskeisimmät tunnusluvut ovat edelleen hyvällä tasolla. Käyttöastetavoitetta ei saavutettu, mutta toisaalta vaihtuvuustavoite saavutettiin ja parannus edellisvuoteen oli merkittävä. Jyväskylän kaupunginvaltuuston asettamat tavoitteet ovat myös toteutuneet hyvin: JVA:n toiminta on ollut taloudellisesti kannattavaa ja yhtiö teki sekä rakennuksista että kalustosta maksimipoistot. JVA on huolehtinut omaisuuden arvon säilymisestä riittävällä kunnossapito- ja peruskorjaustoiminnalla ilman kaupungin lisäpanostusta siten, että vuokrataso on pysynyt kohtuullisena ja myös alhaisena kilpailijoihin nähden. Vuokrien tasaus ja asuintalovarauksen suuruus määriteltiin niin, että ne ovat kaikille tasapuoliset ja yhtiön toimintaedellytykset tulee turvattua. Asuntojen käyttöastetavoitetta (> 97,8 %) ei saavutettu (toteuma 97,06 %), mutta vaihtuvuustavoite (< 24,0 %) saavutettiin (toteuma 23,7 %). JVA on toiminut aktiivisesti yhteistyössä kaupungin sosiaalitoimen kanssa palveluasumisen suunnittelussa ja toteutuksessa. Kyllikinkadun kiinteistö perusparannettiin kaupungin vanhuspalveluiden käyttöön ja Kortepohjassa käynnistettiin kehitysvammaisten palvelutalon suunnittelu.
4 Tammikuussa 2011 käynnistettiin YT-neuvottelut kiinteistönhuolto- ja siivouspalveluiden ulkoistamiseksi liikkeenluovutusperiaatteella. Mahdollinen ulkoistaminen tapahtuisi keväällä kiinteistönhuollon ja siivouksen kilpailuttamisen yhteydessä. Allaolevassa kaaviossa on esitetty JVA-konsernin asuntomäärät vuoden lopussa. Asuntokannan kehitys eri vuosina 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 979 1995 1996 3732 3803 5287 5330 5355 5688 5668 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 JVA:lla oli hoidettavanaan vuoden lopussa yhteensä 7 572 pääasiassa arava- ja korkotukilainoitettua vuokra-asuntoa, joista yhtiö omistaa 7 425 asuntoa ja 147 asuntoa omistaa Jyväskylän kaupunki.w. 5625 5556 5555 5502 5453 5428 7479 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 7572 Haluan kiittää kaikkia asukkaitamme rakentavasta ja mielenkiintoisesta yhteistyöstä. Kiitän myös sekä hallituksen jäseniä että ammattitaitoista henkilökuntaamme kuluneesta, työntäyteisestä vuodesta. Timo Hyttinen Toimitusjohtaja
5 JYVÄSKYLÄN VUOKRA-ASUNNOT OY:N KONSERNIRAKENNE JVA:n konsernirakenteeseen kuuluu kolme tytäryhtiötä, Asunto Oy Jkl maalaiskunnan Jokileinikki 100 % ja vuoden vaihteessa ostettu Kiinteistö Oy K-S Veteraanikoti 100 % sekä Asunto Oy Tuulenkylä, 51,52 %. Neljässätoista osakkuusyhtiössä olemme eri prosenttiosuuksilla mukana. Vuoden alusta 2010 Vaajakosken Kerroskoti Oy fuusioitui JVA:n asuntohankintaan. JYVÄSKYLÄN KAUPUNKI JYVÄSKYLÄN VUOKRA-ASUNNOT OY Asuntoja yhteensä 7 572 Tytäryhtiöt: Osakkuusyhtiöt: As. Oy Jyv. mlk Jokileinikki 100 % As Oy Jyv. Vastatuuli 43,96 % Kiint. Oy K-S Veteraanikoti 100 % As Oy Muurarinmäki 31,01% As. Oy Tuulenkylä 51,52 % As Oy Messuleijona 31,06 % As Oy Tavinsato 26,16% As Oy Kuokkalan Kiila 23,73% As Oy Messumuurari 24,11 % As Oy Yrttitarha 24,39 % As Oy Kuokkalan Polttolinja 22,94 % As Oy Muurarinpiha 22,41 % As Oy Puistonseutu 20,91 % As Oy Saratie 6 20,64 % As Oy Puolukankukka 21,34 % Sulun Kiinteistönhoito Oy 28,60 % Halssilan Huolto Oy 35,00 %
6 HALLINTO JVA:n vuoden 2010 varsinainen kevätyhtiökokous pidettiin 21.4.2010 ja varsinainen syysyhtiökokous 25.11.2010. Yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä on huolehtinut hallitus. Hallitukseen kuuluu yhdeksän varsinaista jäsentä; Osmo Kääriäinen Paavo Pitkänen Pipsa Wilhelms Hilkka Illman Antero Raninen Sari Koskinen Riitta Gerlach Nico Holmberg Veikko Salonen Arvo Willgren Vesa Ahonen Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Osmo Kääriäinen ja varapuheenjohtajana Paavo Pitkänen. Hallituksen kokouksissa esittelijänä ja sihteerinä ovat toimineet toimitusjohtaja Timo Hyttinen ja talous- ja hallintopäällikkö Arja Myöhänen. Hallituksen kokouksia pidettiin toimikautena 12. Pöytäkirjamerkintöjä kertyi 107. Hallituksen jäsenten kokouksiin osallistumisprosentti oli 84 %, joka jakautui seuraavasti: Veikko Salonen 100%, Antero Raninen, Sari Koskinen, Riitta Gerlach ja Vesa Ahonen 92%, Osmo Kääriäinen, Hilkka Illman ja Arvo Willgren 83%, Paavo Pitkänen 75% ja Nico Holmberg 67%. Yhtiön tilintarkastajayhteisönä on toiminut KPMG Oy Ab, KHT Pertti Keskinen. Kaupungin nimeämänä controllerina on toiminut talousjohtaja Ari Hirvensalo.
7 YHTIÖN MUU JOHTO Yhtiössä toimii johtoryhmä, jonka pääasiallinen tehtävänä on avustaa toimitusjohtajaa päätöksenvalmistelussa ja päätöksenteossa. Johtoryhmän päätökseksi tulee toimitusjohtajan mielipide. Johtoryhmä koostuu toimitusjohtajasta, joka toimii myös puheenjohtajana, projektipäälliköstä, kiinteistöpäälliköstä, asiakaspalvelupäälliköstä ja talous- ja hallintopäälliköstä. Kukin johtoryhmän jäsen tuo omalta sektorilta asioita johtoryhmään käsiteltäväksi ja päätöksentekoa varten. RISKIENHALLINTA Sisäinen valvonta ja riskienhallinta on yhtiön hallituksen ja sen nimeämän toimitusjohtajan organisoima. Kullakin yksikön päälliköllä (talous ja hallinto, asiakaspalvelu, kiinteistöt, rakennuttaminen) on sisäisen valvonnan vastuu oman yksikkönsä operatiivisesta toiminnasta. Ongelmista raportoidaan toimitusjohtajalle ja toimitusjohtaja raportoi hallitukselle. Yhtiössä on dokumentoituja menettelytapoja ja ohjeistuksia, joiden pohjalta seuranta tapahtuu. Yhtiön tilintarkastajat sekä hallituksen nimeämät tositetarkastajat seuraavat ohjeistuksien noudattamista. Toimintaympäristön muututtua riskienhallinta nousee yhä tärkeämmäksi osa-alueeksi. Riskien tunnistaminen ja oikea-aikaiset päätökset riskienhallinnan kehittämiseksi on osattava ottaa huomioon operatiivisen suunnittelun yhteydessä. Toimintamme kannalta ehkä suurimmat riskit ovat lainojen korkoriski ja asuntojen vajaakäyttöriski. Säännöllisesti seurattavan lainasalkun korkoriskitaso on alhainen. Vajaakäyttöriski on hieman noussut, mutta siihen on reagoitu yhtiön päivitetyn strategian mukaisesti luopumalla huonon käyttöasteen asunnoista sekä rakennuttamalla uutta kysyntää vastaavaa asuntokantaa.
8 TALOUS Tuloslaskelma Toimintavuoden liikevaihto oli 46 013 069 euroa ja se alittui budjetoidusta 659 622 eurolla. Alitus johtui varsin alhaiseksi jääneestä käyttöasteesta. Vuokratuotot budjetoitiin 98 käyttöasteprosentilla ja käyttöaste toteutui 97,06 %:lla. Käyttöasteen alhaisuuteen vaikuttavia tekijöitä oli mm. varautuminen peruskorjauksiin, pysyvästi heikko kysyntä tietyillä alueilla ja tietyillä asuntotyypeillä sekä muuttokorjauksista aiheutuva tyhjäkäynti. 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Liikevaihto 1996-2010 26 791 26 529 25 614 24 638 22 304 17 206 16 177 14 746 13 413 46 013 44 250 29 693 28 220 28 027 26 794 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Muut kiinteistön tuotot: Muihin kiinteistön tuottoihin kirjataan mm. asukkailta perityt korjauskulutuotot, perintätuotot ja asukkailta perityt lämmitys- ja vesimaksutuotot. Korjauskulutuottojen ja perintätuottojen määrää on vaikea vuositasolla arvioida, koska pääsääntöisesti vapautuviin asuntoihin pitää tehdä korjauksia ja perittävien määrät vaihtelevat alueittain melkoisesti. Muihin kiinteistön tuottoihin oli budjetoitu ainoastaan 297 249 euroa ja ne toteutuivat 609 946 euron suuruisena eli huomattavasti budjetoitua suurempana. Korjauskululaskutuksesta aiheutuvia tuottoja kertyi 256 931 euroa ja perintätuottoja 57 633 euroa sekä loput asiakkailta perittyjä lämmitys- ja vesimaksutuottoja yms. tuottoja yhteensä 295 382 euroa.
9 Henkilöstökulut: Henkilöstökuluja oli budjetoitu kuluvalle vuodelle yhteensä 1 817 324 euroa ja ne toteutuivat 1 833 271 euron suuruisena eli lähes budjetoidusti. Henkilöstökuluissa on huomioitu kaikki lakisääteiset jaksotukset. Poistot: Yhtiö tekee tilinpäätöksessään JVA:n hallituksen hyväksymän poistosuunnitelman mukaisen 4 %:n maksimipoiston asuinrakennuksista. Poistoja budjetoitiin yhteensä 10 108 855 euroa ja ne toteutuivat 10 136 908 euron suuruisena eli 28 053 euroa suurempana. Muihin pitkävaikutteisiin menoihin kirjattiin 20 %:n poistot eli yhteensä 78 670 euroa. Kalustoon kirjattiin 25 %:n poistot eli yhteensä 379 930 euroa. Aineettomiin oikeuksiin kirjattiin poistoja yhteensä 147 943 euroa. Rakennusten poistoja kirjattiin yhteensä 9 530 365 euroa. Kiinteistön muut hoitokulut: Kiinteistön muut hoitokulut pitää sisällään mm. käyttö ja huolto, ulkoalueet, siivous, lämmitys, vesi, sähkö, jätehuolto, vuokrat ja korjaukset jne. Kiinteistön muita hoitokuluja oli budjetoitu yhteensä 21 571 611 euroa ja hoitokulut toteutuivat 21 951 997 euron suuruisena eli ylitystä 380 386 euroa. Suurimmat ylitykset budjettivuonna olivat mm. kiinteistöverossa, koska kiinteistöveroprosentti nousi rakennusten ja maapohjan osalta 0,15 %-yksikköä.
1010 Luottotappiot ja perintä: Luottotappioita kirjattiin kuluvana vuonna yhteensä 394 356 euroa eli kaikki varattomuusesteellä saapuneet perintäilmoitukset. Luottotappiot ylittyivät budjettiin nähden 219 356 euroa. Luottotappiot olivat 0,9 % liikevaihdosta ja 48,7 % vuokrasaamisista. Perintätoimia jatketaan edelleen perintätoimisto Intrum Justitian kanssa. Liikevoitto on 11 919 372 euroa eli 25,9 % liikevaihdosta. Osinkotuottoja kirjattiin 101 752 euroa ja ne koostuvat pääasiassa Kuntarahoitus Oy:n ja Elisa Oy:n osingoista. Muut korko- ja rahoitustuotot: Muita korko- ja rahoitustuottoja budjetoitiin yhteensä 221 005 euroa ja ne toteutuivat 159 591 euron suuruisena eli hieman arvioitua pienempänä. Korko- ja muut rahoituskulut: Korko- ja muita rahoituskuluja budjetoitiin yhteensä 8 848 816 euroa ja ne toteutuivat 7 046 014 euron suuruisena eli 1 802 802 euroa budjetoitua pienempänä. Satunnaiset erät: Satunnaisiin eriin kirjattiin Kirkkotie 9 osakkeiden myyntivoitto yhteensä 80 998 euroa ja Koluntie 1:n myyntitappio 33 291 euroa. Asuintalovaraus: Asuintalovarausta kirjattiin kuluvana vuonna yhteensä 2 470 148 euroa. Asuintalovarausta purettiin ylläpitävän kunnossapitoon yhteensä 1 565 208 euroa. Tämän lisäksi purettiin vuoden 2009 ylimääräinen asuintalovaraus yhteensä 1 783 170 euroa. Uutta ylimääräistä asuintalovarausta kirjattiin kuluvalle vuodelle yhteensä 4 495 432 euroa. Yhtiön vuoden 2010 tilinpäätös osoittaa nollatulosta. Tase Taseen loppusumma on 258759785 euroa.
11 Keskeneräiset hankkeet Keskeneräisistä hankkeista saatiin päätökseen perusparannushanke Rauhankatu 2-4 ja Kyllikinkatu 2-4 B-talo. Uudishanke Palveluasumisen yksikkö osoitteessa Harjutie 3 valmistui kaupungin vanhuspalveluyksikön käyttöön toukokuussa 2010 ja kirjattiin tilinpäätöksessä valmistuneeksi. Kohteessa on 15 asuntoa ja neljä ryhmäkotia sekä palvelutiloja. Uudiskohde ja ylläpitävä kunnossapito Uudiskohteemme Suuruspääntie 2:n korkotukikohde käynnistettiin toukokuussa 2010 ja arvioitu valmistumisajankohta on heinäkuussa 2011. Hankkeen kustannusarvio on 7900000 euroa. Kohteeseen tulee 75 asuntoa ja 3 562,5 asuinneliöitä. Hanke rahoitetaan korkotukilainalla. Ylläpitävää kunnossapitoa jatkettiin suunnitelmien mukaisesti. Ylläpidon hankekustannukset rahoitetaan asuintalovarauksesta. Vuokrasaatavat ja vakuudet: Vuokrasaatavia vuoden lopussa oli 810563 euroa eli edelliseen vuoteen verrattuna vuokrasaatavat olivat pienentyneet 33,9 %:a. Vuokrasaatavien määrä oli 1,76 % liikevaihdosta ja 107 euroa asuntoa kohden. Vuokravakuuksia tilinpäätöshetkellä oli yhteensä 1 169 612 euroa. Sosiaali- ja tervesypalvelujen keskuksen myöntämiä sitoumuksia tilinpäätöshetkellä oli yhteensä 489 113 euroa.
12 Lainat Vuoden 2010 lopussa yhtiön lainamäärä oli yhteensä 245 167 370 euroa. Lainoja lyhennettiin vuoden aikana yhteensä 11 257 462 euroa, mikä sisältää kaupungille pois maksettujen lainoja 794 943 euroa sekä Harjutie 3:n lainan liikanoston palautuksen 272 427 euroa. Varsinaiset lainanlyhennykset olivat siis 10 190 092 euroa, mikä on 937 472 euroa budjetoitua enemmän. Uutta lainaa nostettiin 7 340 000 euroa jo valmistuneiden peruskorjauskohteiden rahoittamiseksi (Ahde 2, 1 836 000 euroa, Saihokatu 2, 1 044 000 euroa, Tuulimyllyntie 6-10, 2 320 000 euroa ja Mansikkakuja 5, 2 40 000 euroa). Yhtiön lainarakenne 31.12.2010 rahalaitoksittain: (1000 e) Pääoma 31.12.2010 Keskikorko 31.12.2010 Osuus koko lainakannasta Jyv. kaupunki 1878 1,33 % 0,77 % Valtiokonttori 111435 1,97 % 45,45 % Kuntarahoitus Oyj 82716 3,98 % 33,74 % Pankit 48960 2,18 % 19,97 % Vakuutusyhtiö 178 0,07% 5,00% Yhteensä 245167 2,69 % 100,00 % Keskimääräiset lainojen hoitokulut vuonna 2010 ovat 3,49 /m2/kk ja edellisenä vuonna lainojen hoitokulut olivat 3,71 /m2/kk eli muutosta 0,22 /m2/kk. Ulkoisten lainojen korkoja ja lyhennyksiä oli budjetoitu yhteensä 18 101 435 euroa ja ne toteutuivat 17 212 994 euron suuruisena. Ulkoiset lainat ja korot alittuivat budjettiin nähden 888 442 eurolla. EHDOTUS TULOKSEN KÄYTÖSTÄ Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta.
13 HENKILÖSTÖ Vuosi 2010 oli henkilöstöllemme monella tapaa haasteellinen ja työntäyteinen. Uusien toimitilojen myötä voitiin toteuttaa osittaista organisaatiomuutosta asiakaspalvelussa. Kahden huoltomiehen toimenkuviin tehtiin muutoksia niin, että he tekevät koko JVA:n kantaan asuntokatselmukset. Yksi huoltomies irtisanoutui ja kaksi osa-aikaista huoltomiestä jäi eläkkeelle ja heidän tilalleen ei palkattu uutta henkilöstöä, vaan toiminnot ulkoistettiin. Yhtiössämme työskentelee 43 vakituisessa työsuhteessa olevaa henkilöä. Tämän lisäksi on ollut muutamia henkilöitä erilaisissa projektiluonteisissa työtehtävissä. Kuudelle nuorelle tarjottiin kesätöitä. Huolto- ja siivoustoiminta on osittain ulkoistettu ja se toteutetaan kuuden eri huoltoyhtiön toimesta. Yhtiö on laatinut erillisen henkilöstötilinpäätöksen vuodelta 2010.
14 Asuntohakemukset 3000 2748 2500 2000 1500 1000 500 0 985 988 1358 1588 521 667 483 307 189 270 270 240 184 223 107 79 2252 1845 1614 1 hlöä 2 hlöä 3 hlöä 4 hlöä yhteensä Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 PALVELUTIIMI Hakemusmäärien kehitys Vuonna 2010 uusia asuntohakemuksia oli käsittelyssä 7 391 kpl. Uusien hakemusten määrä kasvoi edellisvuodesta 206 hakemuksella. Pienten, yhdelle henkilölle soveltuvien asuntojen kysyntä kasvoi edelleen. Yhden hengen hakijaruokakuntien osuus oli 58,32 % kaikista asuntoa hakeneista ruokakunnista. Kaikki hakemukset mukaan lukien vuonna 2010 oli käsittelyssä 9055 hakemusta, mikä oli 1 035 hakemusta vähemmän kuin vuonna 2009. Vuoden 2010 lopussa aktiivisia hakemuksia oli 2 252 kpl, mikä on 496 hakemusta vähemmän kuin vastaavana ajankohtana vuonna 2009. Vaikka vuositasolla hakemusmäärät ovat pysyneet hyvin samantasoisina, niin hakemuksen keskimääräinen voimassaoloaika on jatkuvasti lyhentynyt, mikä heijastuu hakemusten poikkileikkaustilanteeseen. Vuonna 2009 hakemuksen keskimääräinen voimassaoloaika oli 114 päivää ja vuonna 2010 enää 108 päivää. Tämä kertoo vuokra-asuntoja olevan Jyväskylässä yhä paremmin tarjolla ja kilpailutilanteen kiristyneen entisestään. Poikkileikkaustarkastelu 31.12.2010 hakijatilanteesta: Ruokakunnan koko Hakemuksia 2009 Hakemuksia 2010 muutos 1 henkilö 1588 1358-230 2 henkilöä 667 521-146 3 henkilöä 270 189-81 4 henkilöä tai enemmän 223 184-39 yhteensä 2748 2252-496
15 Kysyntätilanne Asuntojen kysyntä jakautui kaupunginosien mukaan tarkasteltuna siten, että selkeästi kiinnostavimpia alueita olivat keskusta, Kuokkala, Halssila ja Kortepohja. Keskustan läheisyys on erittäin vahva vetovoimatekijä, koska hakijat ovat iältään erittäin nuoria, monet opiskelijoita ja perheettömiä, joten keskeinen sijainti korostuu hakutoiveissa. Ikäjakauma hakijoiden kesken muodostui vuonna 2010 siten, että suurin osa, 42,34 % kuului ikäluokkaan 18 25 vuotta. Toiseksi eniten, 36,92 % hakijoista kuului ikäluokkaan 26 40 vuotta. Asukasvalinnat Asukasvalintoja tehtiin vuonna 2010 yhteensä 1664 kpl, mikä oli 97 kpl enemmän kuin vuonna 2009. Asukasvalinnoissa ovat mukana myös perusparannusten vuoksi tapahtuneet muutot. Vuonna 2010 peruskorjattiin kerrostalokohde Rauhankatu 2-3 sekä Asukasvalinnat jakautuivat huoneistotyypin mukaan seuraavasti: Asunnon koko v. 2009 v. 2010 muutos 1h+kk/k 329 kpl 342 kpl + 13 2h+kk/k 751 kpl 813 kpl + 62 3h+k 384 kpl 404 kpl + 20 4h+k tai suurempi 103 kpl 105 kpl + 2 yhteensä 1567 kpl 1664 kpl + 97 Asukasvalinnat asuntokoon mukaan 1800 1600 1664 1567 1400 1305 1240 1200 1000 800 600 400 200 342 329 312 295 213 198 360 372 813 751 404 384 337 314 105 103 83 61 Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 0 0 1h+kk/k 2h+kk 2h+k 3h+k 4h+k tai suurempi Yhteensä Asunnon saaneiden jakauma oli hakijaruokakunnan koon mukaan tarkasteltuna seuraava: Perhekoko v. 2009 v. 2010 muutos 1 henkilö 776 819 + 43 2 henkilöä 430 442 + 12 3 henkilöä 184 219 + 35 4 henkilöä tai enemmän 177 184 + 7 yhteensä 1567 1664 + 97
16 Asunnon saajat 1800 1664 1567 1600 1400 1305 1240 1200 1000 800 600 673 673 776 819 Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vuosi 2010 430 442 400 200 321 301 170 168 184 219 141 98 177 184 0 1 hlöä 2 hlöä 3 hlöä 4 hlöä yhteensä Asunnon saaneiden keskimääräinen prosentuaalinen osuus kaikista hakijaruokakunnista oli 18,4 %. Perhekoon mukaan tarkasteltuna asunnon saaneiden prosentuaaliset osuudet olivat seuraavat: v. 2009 v. 2010 1 hlö 13,4 % (5780 hakemusta) 15,7 % (5130 hakemusta) 2 hlöä 16,8 % (2560 hakemusta) 19,8 % (2234 hakemusta) 3 hlöä 18,7 % (986 hakemusta) 20,3 % (907 hakemusta) 4/4+ hlöä 23,2 % (764 hakemusta) 23,5 % (784 hakemusta) Asunnon saaneiden prosentuaaliset osuudet nousivat kaikissa huoneistotyypeissä eli entistä useampi asunnonhakija onnistui saamaan asunnon. Asuntojen markkinointi ja asuntojen käytön toteutumat Asuntojen markkinointia jatkettiin vakiintunein keinoin, ilmoittamalla vapautuvista asunnoista alueen paikallislehdissä sekä yhtiön omilla internetsivuilla. Loppuvuodesta 2010 aloitettiin yhtiön nettisivujen ulkoasun ajanmukaistaminen ja Vuokraovi- ilmoitusportaalin käyttöönoton valmistelu kiinteistönhallinnan järjestelmässä Tampuurissa. Vuonna 2010 asuntojen käyttöasteeksi muodostui 97,06 %, mikä oli 0,37 % heikompi kuin vuonna 2009. Käyttöastetta rasittaa ennen kaikkea ns. rakenteellinen tyhjäkäyttö ts. huomattava määrä suurehkoja perheasuntoja heikon kysynnän lähiöissä ja reuna-alueilla ei enää vastaa kysyntää. Näillä alueilla asuntojen tyhjänä olot pitkittyvät. Vaihtuvuus toteutui hieman ennakoitua parempana ja oli vuoden 2010 lopussa 23,7 %. Päättyneiden vuokrasopimusten kesto oli vuonna 2010 keskimäärin 3 vuotta 1kk ja 20 päivää.
17 ASUKASTOIMINTAA Vuosi 2010 oli asukastoiminnassa vilkasta. Oman lisänsä toimintaan toi asukasedustajien valinta yhtiön hallitukseen vuosiksi 2011 2012. Hallituksen kolmesta asukasjäsenestä asukaskokouksissa valittiin kaksi jäsenehdokasta ns. vanhan JVA:n alueelta, johon lisättiin Korpilahti ja yksi Pohjoiselta- ja Vaajakosken (entisen Jyväskylän mlk. vuokratalojen) alueelta. Kuudesta ehdolle asettuneesta valituiksi tulivat Ritva Nuutinen, Vesa Ahonen ja Arvo Willgren. Asukastoiminta oli talojen välillä hyvin vaihtelevaa. Asukas- ja asukastoimikuntien kokouksia oli taloissa 1-11/talo. Muita tapahtumia: talkoita, retkiä, grilli-iltoja ja pikkujouluja ja muuta vapaamuotoista toimintaa, oli kokousten lisäksi lähes joka talossa, yhteensä 326 kirjattua tapahtumaa. Toimikuntia oli 135 kohteessa, yhteinen toimikunta jonkun muun yksikön kanssa oli 17 kohteessa ja yhteyshenkilö oli 20 kohteessa. Vuokranmääritysyksiköitä oli yhteensä 208. Asukaskokouksia ja asukastoimikunnan kokouksia pidettiin yhteensä 589 kpl. Koulutustilaisuuksia oli neljä: Asukastoiminnan ABC tammikuussa, Viherinfo toukokuussa, Tilinpäätös 2009 tilaisuus toukokuussa ja Budjetti-info syyskuussa. Asukasneuvosto järjesti perinteisen ulkoilutapahtuman kaikille JVA:n asukkaille Laukaan Saviolla maaliskuussa ja virkistäytymispäivän asukastoimikunnan jäsenille ja heidän perheilleen joulukuun alussa Peurungassa. Molemmissa tapahtumissa oli runsas osanotto. Pihakilpailuun osallistui 11 taloa ja parvekekilpailuun 5 parveketta. Kauneimmaksi pihaksi valittiin Kangastie 2, 2. sijalle Parviaisentie 37 ja 3. sijalle Ylätuhdonkuja 2. Kaikkien pihakilpaan osallistuneiden kesken arvotun 100 euron palkinnoin voitti Nousukatu 7. Kauneimmiksi parvekkeiksi arvioitiin kuvien perusteella Leila Jaatisen parveke Taitoniekantie 10:stä, Tarja Oksasen parveke Rauhankatu 2-4:stä ja Anneli Rahikaisen parveke Ritoharjunkuja 2:sta. Asukasaktiiviristeily Tallinnaan tehtiin 10. 11.11. Matkalle kutsuttiin mukaan puheenjohtaja/yhteyshenkilö toimikunnista, joista oli osallistuttu vuoden aikana vähintään kolmeen eri tilaisuuteen. Matkalla mietittiin ryhmätöinä osallistumisen aktivointia yhteisiin tilaisuuksiin ja tiedonkulkua taloissa. Jouluglögit asukasaktiiveille tarjoiltiin 8.12. ja heitä muistettiin joulupaketilla kiitokseksi vapaaehtoistyöstä asukkaiden ja yhtiön hyväksi. ASUKAS-lehti jaettiin kaikkiin asuntoihin kesä- ja joulukuussa.
18 VUOKRAUSTOIMINTA Vuokranmääritys perustuu kiinteistön elinkaaren sidottuun omakustannusperiaatteeseen. Vuokrassa peritään kiinteistön hoito- ja pääomakulut sekä varaudutaan pitkän tähtäimen suunnitelmallisiin korjauksiin. Pääomakulut ovat lainojen lyhennyksistä ja koroista sekä kiinteistöverosta ja tontinvuokrasta aiheutuvia kuluja. JVA:n asuntokannassa pääomakulut on tasattu arava- ja korkotukikohteissa. Vuoden 2010 keskivuokra oli 9,38 /m 2 /kk. Hoitokulut JVA:n omistamassa asuntokannassa olivat 24 380 386 euroa eli 4,99 / m 2 / kk. Pääomakulut olivat 21 558 847 euroa 4,42 eli /m 2 /kk. Hoitokulujen jakautuminen vuonna 2010 on esitetty alla olevassa taulukossa. Hoitokulut v. 2010 Hoitokulut yht. 24 380 386 e Keskimääräinen hoitokulu 4,99 e/m 2 /kk Muut kiint.kulut; 0,59; 11,7 % Ulkoalueet; 0,10; 2,1 % Asuintalovaraus; 0,51; 10,1 % Henkilöstökulut; 0,31; 6,2 % Käyttö, huolto ja siivous; 0,63; 12,5 % Jätehuolto; 0,16; 3,2 % Korjaukset; 0,60; 11,9 % Vuokrat; 0,09; 1,8 % Sähkö; 0,23; 4,7 % Vesi; 0,57; 11,4 % Lämmitys; 1,21; 24,2 % Vuokrien pääomakulut vuonna 2010 on esitetty alla olevassa taulukossa. Pääomakulut v. 2010 Pääomakulut yht. 21 558 847 e Keskimääräinen pääomakulu 4.42 e/m2/kk Tontin vuokrat; 0,21; 5 % Kiinteistöverot; 0,20; 4 % Korkokulut ; 1,54; 35 % Lyhennykset; 2,47; 56 %
19 KULUTUKSET 2008 2009 2010 Tilavuus 1147 807 m 3 1147807 m 3 1574309 m 3 Huoneistoala 273 308 m 2 273308 m 2 382073 m 2 LÄMPÖ VESI SÄHKÖ Vuosi MWh KWh/m 3 m 3 l / rm 3 MWh KWh/m 3 2003 57 238 52,66 552 801 509 7 542 6,94 2004 56 702 52,07 533 901 490 7 633 7,01 2005 54 250 48,45 524 853 469 7 345 6,56 2006 * 53 920 47,68 521 502 461 7 500 6,63 2007 55 778 49,22 524 599 463 7 307 6,45 2008 55 193 48,09 509 648 444 7 270 6,33 2009 * 79 723 50,64 700 967 445 9 148 5,81 2010 87 761 55,75 693 351 440 9 407 5,98 *) v. 2006 neliöissä ja kulutuksissa on mukana fuusiossa siirtyneet kohteet sekä v. 2009 Tilasto ei sisällä pientaloja, sähkölämmityskohteita, palvelutaloja eikä kaupungilta välivuokrattuja kohteita.
20 RAKENNUTTAMINEN JA YLLÄPITO 2010 Toukokuussa käynnistettiin Suuruspääntie 2 uudisrakennustyö. Kohde käsittää 75 saunallista asuntoa. Kohde valmistuu 30.7.2011. Vuoden 2009 syyskuussa aloitettu Rauhankatu 2-4 perusparannustyö valmistui sisäpuolisten töiden osalta 30.6.2010. Pihatöiden saneeraustyö valmistui 30.9.2010. Joulukuussa 2009 käynnistettiin Kyllikinkatu 2-4 B-talon perusparannustyö. Kohde valmistui 30.6.2010. Vuoden 2010 rakennuttamiskohteet Kohde Asuntoja kpl Asm 2 Toteutuma euroa / asm 2 31.12.2010 Toteutuma euroa / asm 2 31.12.2010 Budjetoitu toteutuma euroa / asm 2 Suuruspääntie 2 75 3562,5 2078 Rauhankatu 32 1749,5 1083000 619 572 Kyllikinkatu 2 4 B-talo 26 935,0 1345000 1438 1369 Ylläpitävä kunnossapito Vuoden 2010 kohteiden aloituksia aikaistettiin suhdanneluonteisen korjausavustuksen saamiseksi. Kolme vuoden 2010 kohteista valmistui vuoden 2009 loppuun mennessä ja kaikki muut budjetoidut työt oli kilpailutettu jo vuoden 2009 loppuun mennessä ja niiden aloitus tapahtui viimeistään 30.3.2010 mennessä.
21 HALLITUKSEN JA TOIMITUSJOHTAJAN ALLEKIRJOITUKSET
22 TULOSLASKELMA 31.12.2010 TULOSLASKELMA 01.01.2010 31.12.2010 01.01.2009 31.12.2009 LIIKEVAIHTO Vuokrat 45368440,48 43599977,56 Käyttökorvaukset 644628,98 650291,83 LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ 46013069,46 44250269,39 Muut kiinteistön tuotot 609 946,27 477 410,49 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot -1476864,86-1551500,58 Henkilösivukulut -356405,70-331375,18 Henkilöstökulut yhteensä -1833270,56-1882875,76 Poistot ja arvonalentumiset Poistot Poistot aineettomista oikeuksista -147943,23-61094,37 Rakennuksista ja rakennelmista -9530364,57-9636761,79 Koneista ja kalustosta -379930,16-481177,89 Muista pitkävaikutteisista menoista -78670,12-125350,69 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä -10136908,08-10304384,74 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto -1049331,39-831776,38 Käyttö ja huolto -2940312,91-2875301,29 Ulkoalueiden hoito -525070,83-487970,87 Siivous -190810,84-148764,20 Lämmitys -6004834,14-5243425,82 Vesi ja jätevesi -2816270,37-2556470,75 Sähkö ja kaasu -1163938,27-1113589,73 Jätehuolto -813971,73-803016,85 Vahinkovakuutukset -231927,18-198877,95 Vuokrat -1778842,04-1844459,03 Kiinteistövero -969467,31-715775,86 Korjaukset -2999455,77-2803666,05 Muut hoitokulut -467764,49-411657,91 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä -21951997,27-20034752,69 Luottotappiot -394 355,71-129 655,23 Muut kiinteistön kulut Muut henkilöstökulut -72848,29-54548,33 Kustannusten korvaukset -59072,57-64814,66 Arvonlisäverot -255190,69-261655,63 jatkuu
23 tuloslaskelma (jatkoa) Muut kiinteistön kulut yhteensä -387 111,55-381 018,62 Muut kulut yhteensä -22 733 464,53-20 545 426,54 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 11 919 372,56 11 994 992,84 Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot osuuksista saman konsernin yrityksissä Tuotot muista pysyvien vastaavien sijoituksista Osinkotuotot 101752,34 1102,00 Muut korko- ja rahoitustuotot 159591,34 201567,50 Korkokulut ja muut rahoituskulut -7046014,08-9332747,18 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -6784670,40-9130077,68 Muut satunnaiset tuotot Muut satunnaiset tuotot 80998,62 88390,86 Muut satunnaiset kulut -33291,05-15220,07 Muut satunnaiset tuotot yhteensä 47707,57 73170,79 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA 5182409,73 2938085,95 Tilinpäätössiirrot Vapaaehtoisten varausten muutos -5182409,73-2937982,95 Muut välittömät verot -103,00 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) -0,00 0,00
24 TASE/VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT 31.12.2010 31.12.2009 Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 5147526,33 4663919,06 Muut pitkävaikutteiset menot yhteensä 116445,15 153645,87 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 5263971,48 4817564,93 Ainelliset hyödykkeet Maa ja vesialueet 2029023,15 1549767,28 Rakennukset ja rakennelmat 228728749,28 231282283,02 Koneet ja kalusto 1139790,50 1443533,67 Muut aineelliset hyödykkeet 225444,29 266569,41 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 4191137,15 4471953,24 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 236314144,37 239014106,62 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä 699054,66 1140268,92 Saamiset saman konsernin yrityksiltä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 4011776,41 4011776,41 Saamiset omistusyhteysyrityksiltä Muut osakkeet ja osuudet 3924828,41 4131779,79 Sijoitukset yhteensä 8635659,48 9283825,12 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 250 213 775,33 253 115 496,67 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 7135412,42 3224145,13 Muut saamiset 1207462,02 1856641,75 Siirtosaamiset 67998,80 74772,56 Saamiset yhteensä 8410873,24 5155559,44 Rahat ja pankkisaamiset Rahat ja pankkisaamiset 135136,59 102820,72 Rahat ja pankkisaamiset yhteensä 135136,59 102820,72 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 8 546 009,83 5 258 380,16 VASTAAVAA YHTEENSÄ 258 759 785,16 258 373 876,83
25 TASE/VASTATTAVAA 31.12.2010 31.12.2011 OMA PÄÄOMA Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma Osake-,osuus, tai muu vastaava pääoma 1385120,56 1385120,56 Osake-, osuus tai muu vastaava pääoma yht. 1385120,56 1385120,56 Muu oma pääoma Rakennusrahasto 41821,47 41821,47 Muu oma pääoma yhteensä 41821,47 41821,47 Edellisten tilikausien voitto (tappio) Edellisten tilikausien voitto (tappio) -92663,55 53703,76 Edellisten tilikausien voitto (tappio) yhteensä -92663,55 53703,76 Tilikauden voitto (tappio) Tilikauden voitto (tappio) 0,00 0,00 Tilikauden voitto (tappio) yhteensä 0,00 0,00 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 1 334 278,48 1 480 645,79 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Vapaaehtoiset varaukset Vapaaehtoiset varaukset 6989873,01 3342192,95 Vapaaehtoiset varaukset yhteensä 6989873,01 3342192,95 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ YHTEENSÄ 6 989 873,01 3 342 192,95 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 228004037,19 234413256,74 Lainat saman konsernin yrityksiltä 1813491,00 2669357,68 Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 229817528,19 237082614,42 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 15285074,55 9901981,32 Lainat saman konsernin yrityksiltä 0,00 70757,43 Saadut ennakot 1630289,50 1910734,86 Ostovelat 711180,15 874199,82 Velat osakkuus- ja omistusyhteysyrityksille 0,00 18771,07 Velat saman konsernin yrityksille 843365,22 655742,73 Muut velat 72004,12 303442,95 Siirtovelat 2076191,94 2732793,49 Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 20618105,48 16468423,67 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 250 435 633,67 253 551 038,09 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 258 759 785,16 258 373 876,83